Fons Iuris
Torna alla ricerca
CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 18 settembre 2026

Cassazione n. 25541/2026

Testo integrale del provvedimento

Testo integrale del provvedimento

-controAGENZIA DELLE ENTRATE, rappresentata e difesa ope legisdall’Avvocatura Generale dello Stato- controricorrente -avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] n. 1679/2019, depositata il 19/3/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 9/9/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Con sentenza n. 1679/2019, depositata il 19/3/2019, la CommissioneTributaria Regionale del Lazio, in parziale accoglimento dell’appello dellaETN [OSCURATO:SOCIETA]., pronunciando sul ricorso proposto dalla contribuenteNumero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026avverso l’avviso di accertamento n. 20131T00007200, di rettifica delvalore dichiarato dell’immobile oggetto della compravendita stipulata in18/12/2012, da 470.000 euro a 780.000 euro, e di liquidazione dellemaggiori imposte ipotecaria e catastale, ha ritenuto che l’amministrazione,nel riferirsi al “valore normale” del bene, abbia “posto in essere unprovvedimento di rettifica in linea con la normativa di riferimento vigente”,ma al contempo ridotto il valore determinato in sede di rettifica “da€780.000 a €680.000”, “in considerazione della riduzione dell’importodella rettifica avanzata dall’Agenzia delle Entrate in sede di conciliazioneper le spese di ristrutturazione sopportate dal contribuente”.Avverso la sentenza la [OSCURATO:SOCIETA]. propone ricorso percassazione, articolato in cinque motivi, mentre l’Agenzia delle Entrateresiste mediante controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Col primo motivo di ricorso si deduce, con riferimento all’art. 360,primo comma, num. 3, cod. proc. civ., il vizio di violazione e falsaapplicazione dell’art. 1, comma 307, legge n. 296/2006, dell’art. 24 leggen. 88/2009, dell’art. 39, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 600/1973, dell’art.54, comma 3, d.P.R. n. 633/1972, degli artt. 51 e 52 d.P.R. n. 131/1986 edell’art. 2697 cod. civ., assumendo l’illegittimità dell’accertamento basatosui soli valori OMI, aventi valore meramente orientativo, e la necessità difondare la rettifica delle dichiarazioni del contribuente su presunzionigravi, precise e concordanti.1.1.

La censura è infondata.1.2.

Va in premessa osservato che le parti concordano (cfr. pg. 23ricorso e pg. 4 controricorso) nel rilevare l’errore della CTR laddove haindicato il valore del bene fissato nell’avviso di accertamento in €780.000(anziché in €720.000), e dal quale è scaturita l’ulteriore erroneaindicazione del valore accertato giudizialmente in €680.000 (anziché in€620.000), importo ottenuto riducendo di 100.000 euro quelloNumero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026determinato dall’ufficio, in considerazione delle spese di ristrutturazionesostenute dal contribuente.1.3.

Ciò posto, secondo un principio ripetutamente enunciato daquesta Corte, “i valori risultanti dall'Osservatorio del [OSCURATO:PERSONA] possono, da soli, essere posti a base di atti impositivi fondati sulmaggior valore dei beni oggetto degli atti di trasferimento, avendo dettivalori valenza meramente indiziaria, per cui devono essere valutati nelcontesto di un più ampio quadro probatorio dal quale si possa inferire ilmaggior valore di un immobile rispetto a quanto dichiarato nell'atto ditrasferimento, a maggior ragione se si considera che i detti parametricostituiscono a loro volta il frutto di una rielaborazione tramite unprocedimento inferenziale di dati eterogenei” (Cass. 22475/2024).1.4.

In tal senso, si è ripetutamente affermato, in tema diaccertamento dei redditi di impresa, in seguito alla sostituzione dell'art. 39del d.P.R. 16 ottobre 1973, n. 600, ad opera dell'art. 24, comma 5, dellalegge 7 luglio 2009, n. 88, che l'accertamento di un maggior redditoderivante dalla cessione di beni immobili non può essere fondato soltantosulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell'attodi compravendita ed il valore normale del bene quale risulta dallequotazioni “OMI”, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziarigravi, precisi e concordanti (così, Cass. 1002/2022; 40718/2021; 33758 e33759 del 2021; 5159/2021; 24550/2020; 7655/2020; 2155/2019;21813/2018; 11439/2018; 9474/2017; 26487/2016; 25707/2015;24054/2014).1.5.

Il principio è pedissequamente applicabile anche all'imposta diregistro, con effetto retroattivo, stante la finalità di adeguamento al dirittodell'Unione Europea (Cass. 5159/2021; 4320/2021; 7655/2020;11439/2018).1.6.

In definitiva, il riferimento alle stime effettuato sulla base deivalori “OMI”, per aree edificabili del medesimo Comune, non è idoneo eNumero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026sufficiente a rettificare il valore dell'immobile, tenuto conto che il valoredello stesso può variare in funzione di molteplici parametri, qualil'ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico,nonché lo stato delle opere di urbanizzazione (Cass. 30890/2021;21054/2021; 11439/2018; 9474/2017), sicché un avviso di liquidazionefondato esclusivamente sui valori “OMI” non può ritenersi fondato sotto ilprofilo motivazionale e, in difetto di ulteriori elementi forniti dall'Agenziadelle Entrate, non può indicare congruamente il valore venale in comunecommercio del bene (Cass. 22804/2024, e precedenti citati), onde nonincorrere nel divieto di praesumptio de presumpto, trattandosi di elementoprivo, di per sé solo, dei requisiti di precisione e gravità (Cass.24447/2022; 16957/2021; 24550/2020).1.7.

Orbene, a tali princìpi si è conformata la CTR, laddove ha ritenutolegittima la rettifica del valore dell’immobile dichiarato nell’atto dicompravendita ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, in quantofondata sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato ed il valore delbene risultante non dalle sole quotazioni OMI, ma dall’apprezzamento diuna serie di elementi, quali “ubicazione, natura, consistenza e stato d’usoe di redditività” dell’immobile, coi quali si sarebbe confrontata la stima delbene (cfr. pg. 5 sentenza).1.8.

La censura non coglie, dunque, la reale ratio decidendi, perché ilgiudice di appello non sostiene la legittimità di un accertamento basato suisoli valori OMI, ma la afferma sul presupposto che la rettifica si sia riferita(non ai soli valori OMI, ma) ad una molteplicità di parametri indicativi delvalore dell’immobile, come peraltro in effetti desumibile dalla motivazionedell’atto.1.9.

Quanto alla denunciata violazione del precetto di cui all'art. 2697cod. civ., questa si configura nell'ipotesi – che non ricorre nel caso dispecie - in cui il giudice abbia attribuito l'onere della prova ad una partediversa da quella che ne era gravata in applicazione di detta norma, nonNumero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026anche quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioniistruttorie, abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesseassolto tale onere, poiché in questo caso vi è un erroneo apprezzamentosull'esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio dicui all'art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., qui non invocato.1.10.

L'interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, ilcontrollo dell'attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta, tra lerisultanze probatorie, di quelle ritenute idonee alla formazione del proprioconvincimento sono, infatti, attività riservate al giudice del merito, il qualeè libero di attingere il proprio convincimento da quelle prove che ritengapiù attendibili, senza essere tenuto ad un'esplicita confutazione degli altrielementi probatori non accolti, anche se allegati dalle parti (v.

Cass. n. 42del 2009; Cass. n. 20802 del 2011), ed è, pertanto, insindacabile, nelprocesso di legittimità, il "peso probatorio" di alcune prove rispetto adaltre (tra le più recenti, Cass. n. 2573/2025, che cita Cass. n. 21187 del2019).1.11.

Non è, pertanto, consentita in sede di legittimità una valutazionedelle prove ulteriore e diversa rispetto a quella compiuta dal giudice dimerito, a nulla rilevando che quelle prove possano esser valutate in mododifferente rispetto a quanto ritenuto dal giudice di merito, le cuiconclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sonosindacabili in cassazione (Cass. n. 11176 del 2017, in motiv.), neppurecon riferimento al canone censorio di cui all’art. 360, primo comma, num.5, cod. proc. civ.1.12.

Resta, infatti, estranea al vizio ex art. 360, primo comma, num.5, cod. proc. civ. qualsiasi censura volta a criticare il “convincimento” cheil giudice si è formato, a norma dell’art. 116, primo e secondo comma,cod. proc. civ., in esito all’esame del materiale istruttorio mediante lavalutazione della maggiore o minore attendibilità delle fonti di prova,Numero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026non consente di censurare la complessiva valutazione delle risultanzeprocessuali contenuta nella sentenza impugnata, contrapponendo allastessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da partedel giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice dimerito (Cass. 20553/2021).2.

Col terzo motivo di ricorso, da esaminarsi prioritariamente rispettoal secondo, si censura, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 4,cod. proc. civ., la nullità della sentenza per motivazione apparente conriguardo alla determinazione della superficie utile ai fini dell’accertamento.2.1.

La doglianza è infondata.2.2.

Secondo giurisprudenza unanime di questa Corte, il sindacato dilegittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispettodel "minimo costituzionale" richiesto dall'art. 111, comma 6, Cost. (Cass.n. 13248/2020; n. 17196/2020), che viene violato qualora la motivazionesia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su uncontrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili o risulti perplessa edobiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo dellasentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanzeprocessuali (Cass. 23580/2025; 23577/2025; 7090/2022; 22598/2018;sez.

U. 8053/2014).2.3.

Non è, però, questo il caso di specie, avendo il giudice di appellodato conto delle ragioni poste alla base della ritenuta correttezza dellasuperficie indicata dall’amministrazione ai fini del calcolo del valoredell’immobile.2.4.

Resta, invece, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto disufficienza della motivazione: non è, cioè, consentito alla ricorrenteimpugnare la sentenza per criticare la sufficienza del discorsoargomentativo a giustificazione della decisione adottata sulla base deglielementi fattuali acquisiti e ritenuti dal giudice di merito determinantiNumero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026ovvero scartati in quanto non pertinenti o recessivi (ex multis, Cass.22748/2025, che cita Cass. 13366/2016).2.5.

Né può - in senso contrario - obiettarsi che il giudice del meritosia tenuto a dar conto di ogni argomento difensivo sviluppato dalla parte,cioè a discutere ogni singolo elemento o ad argomentare sullacondivisibilità o confutazione di tutte le deduzioni difensive, essendo,invece, necessario e sufficiente, in base all'art. 132, secondo comma,num. 4, cod. proc. civ., che esponga gli elementi in fatto e di diritto posti afondamento della sua decisione, dovendo in tal modo ritenersi disattesi,per implicito, tutti gli argomenti non espressamente esaminati, maconsiderati sub valenti rispetto alle ragioni della decisione (cfr. Cass.12732/2024; 3108/2022, che richiama Cass. 12652/2020; 18103/2021;10937/2016).2.6.

Ebbene, alla stregua dei su richiamati principi, non può ritenersiche la sentenza impugnata offra una motivazione apparente, contenendoun'adeguata esposizione delle ragioni sottese alla determinazione dellasuperficie dell’immobile con riferimento all’idoneità del “dato catastale”,che – secondo la CTR – “è quello che fa fede”.2.7.

La motivazione raggiunge, dunque, appieno la soglia del minimocostituzionale, sicché si impone il rigetto della censura.3.

Col secondo motivo di ricorso si censura, con riferimento all’art.360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., il vizio di violazione e falsaapplicazione del d.P.R. n. 138/1998 e dell’art. 955 cod. civ., per aver laCTR ritenuto che la superficie valutabile ai fini dell’accertamento fiscalefosse pari a 200 - anziché a 158 – mq., erroneamente valorizzando il solodato catastale.3.1.

La censura è fondata.3.2.

In effetti, la CTR basa la determinazione della superficieunicamente sul “dato catastale”, che, secondo quanto si legge in sentenza,“è quello che fa fede”.Numero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/20263.3.

L’affermazione è errata: il giudice, chiamato a sindacare lalegittimità della rettifica del valore dell’immobile, ai fini delle imposteipotecaria e catastale, deve ponderare tutti gli elementi probatori acquisiti,senza necessariamente attenersi alle risultanze del catasto, che non fanno“fede” né esplicano effetto costitutivo, avendo invece valenza meramenteindiziaria e sussidiaria.4.

Col quarto motivo di ricorso si censura, con riferimento all’art. 360,primo comma, num. 4, cod. proc. civ., la nullità della sentenza permotivazione perplessa e contraddittoria, deducendo che la CTR, oltre anon aver preso in considerazione elementi valutativi forniti nella perizia diparte circa lo stato di degrado del bene, è incorsa in contraddizioneladdove, pur richiamando il valore normale risultante dall'Osservatorio delMercato Immobiliare, ha riconosciuto una riduzione dello stesso pari a100.000 euro in considerazione delle spese di ristrutturazione sostenutedalla contribuente dopo l’acquisto.4.1.

La censura è infondata, avendo la CTR, con adeguata motivazionee senza incorrere in alcuna contraddizione, ritenuto di ridurre di 100 milaeuro l’importo della rettifica operata dall’amministrazione inconsiderazione dello stato dell’immobile, che avrebbe reso necessarial’esecuzione di interventi di ristrutturazione da parte dell’acquirente.5.

Col quinto motivo di ricorso si censura, con riferimento all’art. 360,primo comma, num. 5, cod. proc. civ., l’omesso esame di documentidecisivi, quali una proposta d’acquisto ricevuta dalla contribuente inrelazione ad un immobile similare e la perizia di parte a firma del geom.individuazione del valore dell’immobile al momento dell’acquisto.5.1.

La censura è inammissibile.5.2.

Come noto, la nuova formulazione dell'art. 360 cod. proc. civ.,applicabile ratione temporis, consente l'impugnazione ai sensi dell'art.Numero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.

"per omesso esame circa un fattodecisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti".5.3.

La norma si riferisce al mancato esame di un fatto decisivo, chesia stato offerto al contraddittorio delle parti, da intendersi come un vero eproprio fatto storico (Cass. 13024/2022; 2268/2022; 22397/2019;24035/2018).5.4.

Può trattarsi di un fatto principale ex art. 2697 c.c. (un fattocostitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo) o anche secondario (unfatto dedotto in funzione di prova di un fatto principale), purchécontroverso e decisivo (Cass. 17761/2016), nel senso che il mancatoesame, evincibile dal tenore della motivazione, vizia la decisione perchéinfluenza l'esito del giudizio.5.5.

Per giurisprudenza costante di questa Corte, è riconducibile alvizio previsto dall'art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ. il caso incui la mancata considerazione di una prova si risolva nell'omesso esamedel fatto veicolato da tale prova, quando tale fatto è decisivo (Cass.9211/2024; 18859/2021; 16812/2018; 19150/2016; 25756/2014).5.6.

Il mancato esame di un documento può, dunque, esseredenunciato per cassazione, quando determina l'omissione di motivazionesu un punto decisivo della controversia e, segnatamente, quando ildocumento non esaminato offre la prova di circostanze di tale portata dainvalidare, con un giudizio di certezza e non di mera probabilità, l'efficaciadelle altre risultanze istruttorie che hanno determinato il convincimentodel giudice di merito.5.7.

In definitiva, il mancato esame di un documento costituisce unvizio denunciabile ai sensi dell'art. 360, primo comma, num. 5), cod. proc.civ., se il documento non esaminato offre la prova di fatti, primari osecondari, che siano stati oggetto della controversia, su cui si èpronunciato il giudice, e che si rivelino decisivi, in quanto il loro esame èNumero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026in grado di determinare un diverso esito della vertenza (Cass. 9211/2024,cit.).5.8.

Non è, tuttavia, questo il caso di specie: tanto la perizia di partequanto la proposta di acquisto di altro immobile sono documenti che silimitano a fornire elementi di valutazione, al pari di quelli considerati dallaCTR, su fatti che il giudice di appello non ha affatto ignorato, ma che - alcontrario - hanno costituito l’oggetto principale del suo esame, incentratosulla individuazione del valore dell’immobile ai fini delle imposte catastalee fondiaria.5.9.

Pertanto, la doglianza, come formulata, è inammissibile, mirandoa sollecitare, pur sotto l'apparente deduzione del vizio di motivazione, unnuovo esame della fattispecie concreta, mediante la contrapposizione diuna lettura alternativa del compendio istruttorio, tesa a dimostrare undiverso valore dell’immobile compravenduto ai fini fiscali.5.10.

La contribuente chiede, in definitiva, alla Corte di pronunciarsi suuna questione di mero fatto non censurabile in questa sede, salvotrasformare il giudizio di legittimità in un nuovo, e non consentito, terzogrado di merito, nel quale ridiscutere tanto il contenuto dei fatti storiciquanto le valutazioni di quei fatti espresse dal giudice di appello, noncondivise e per ciò solo criticate al fine di provocare una diversaricostruzione dei fatti (Cass. 8330/2026; 8758/2017).5.11.

L'interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, ilcontrollo dell'attendibilità e della concludenza delle prove sono, infatti,9097/2017), il quale, nel porre a fondamento della propria decisione unafonte di prova, non incontra altro limite se non quello di indicare le ragionidel proprio convincimento ed è, quindi, libero di attingere il proprioconvincimento da quelle prove che ritenga più attendibili, senza esseretenuto ad un'esplicita confutazione degli altri elementi probatori nonaccolti, anche se allegati dalle parti (v.

Cass. 42/2009; 20802/2011),Numero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi che, sebbene nonmenzionati specificamente, siano logicamente incompatibili con ladecisione adottata (Cass. 12362/2006; 11511/2014; 13485/2014;16056/2016; 16467/2017).5.12.

Non è, pertanto, consentita in sede di legittimità una valutazionedel "peso probatorio" di alcune prove rispetto ad altre (tra le più recenti,Cass. 2573/2025, che cita Cass. 21187 del 2019; 20525/2024;8289/2024; 16016/2021; sez. un. 20867/2020; 17313/2020), a nullarilevando che le prove possano esser valutate in modo differente rispetto aquanto ritenuto dal giudice di merito, le cui conclusioni in ordine allaricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione(Cass. n. 11176 del 2017, in motiv.), neppure con riferimento al canonecensorio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.5.13.

Resta, infatti, estranea al vizio ex art. 360, primo comma, n. 5c.p.c. qualsiasi censura volta a criticare il “convincimento” che il giudice siè formato, a norma dell’art. 116, commi 1 e 2, c.p.c., in esito all’esamedel materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o minoreall’art. 360 n. 5 c.p.c. non consente di censurare la complessivavalutazione delle risultanze processuali, contenuta nella sentenzaimpugnata, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al finedi ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degliaccertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito (Cass. 26524/2025;20553/2021).5.14.

Ed è quanto mira a sollecitare la ricorrente, la quale si limita acriticare il merito valutativo della decisione, sostituendo alla motivazionedel giudice di appello una propria lettura delle prove, così rendendo ilmotivo strutturalmente inidoneo a superare il vaglio di ammissibilità.6.

La sentenza impugnata va, quindi, cassata in relazione all’unicomotivo accolto (il secondo) e, occorrendo accertamenti in punto di fattoNumero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026(superficie), la causa va rinviata alla Corte di giustizia tributaria disecondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per laregolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.MLa Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, rigettati gli altri; cassala sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa allaCorte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversacomposizione, anche per la disciplina delle spese del presente giudizio dilegittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributariadella Corte Suprema di Cassazione, in data 9 settembre 2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
-controAGENZIA DELLE ENTRATE, rappresentata e difesa ope legisdall’Avvocatura Generale dello Stato- controricorrente -avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] n. 1679/2019, depositata il 19/3/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 9/9/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Con sentenza n. 1679/2019, depositata il 19/3/2019, la CommissioneTributaria Regionale del Lazio, in parziale accoglimento dell’appello dellaETN [OSCURATO:SOCIETA]., pronunciando sul ricorso proposto dalla contribuenteNumero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026avverso l’avviso di accertamento n. 20131T00007200, di rettifica delvalore dichiarato dell’immobile oggetto della compravendita stipulata in18/12/2012, da 470.000 euro a 780.000 euro, e di liquidazione dellemaggiori imposte ipotecaria e catastale, ha ritenuto che l’amministrazione,nel riferirsi al “valore normale” del bene, abbia “posto in essere unprovvedimento di rettifica in linea con la normativa di riferimento vigente”,ma al contempo ridotto il valore determinato in sede di rettifica “da€780.000 a €680.000”, “in considerazione della riduzione dell’importodella rettifica avanzata dall’Agenzia delle Entrate in sede di conciliazioneper le spese di ristrutturazione sopportate dal contribuente”.Avverso la sentenza la [OSCURATO:SOCIETA]. propone ricorso percassazione, articolato in cinque motivi, mentre l’Agenzia delle Entrateresiste mediante controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Col primo motivo di ricorso si deduce, con riferimento all’art. 360,primo comma, num. 3, cod. proc. civ., il vizio di violazione e falsaapplicazione dell’art. 1, comma 307, legge n. 296/2006, dell’art. 24 leggen. 88/2009, dell’art. 39, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 600/1973, dell’art.54, comma 3, d.P.R. n. 633/1972, degli artt. 51 e 52 d.P.R. n. 131/1986 edell’art. 2697 cod. civ., assumendo l’illegittimità dell’accertamento basatosui soli valori OMI, aventi valore meramente orientativo, e la necessità difondare la rettifica delle dichiarazioni del contribuente su presunzionigravi, precise e concordanti.1.1. La censura è infondata.1.2. Va in premessa osservato che le parti concordano (cfr. pg. 23ricorso e pg. 4 controricorso) nel rilevare l’errore della CTR laddove haindicato il valore del bene fissato nell’avviso di accertamento in €780.000(anziché in €720.000), e dal quale è scaturita l’ulteriore erroneaindicazione del valore accertato giudizialmente in €680.000 (anziché in€620.000), importo ottenuto riducendo di 100.000 euro quelloNumero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026determinato dall’ufficio, in considerazione delle spese di ristrutturazionesostenute dal contribuente.1.3. Ciò posto, secondo un principio ripetutamente enunciato daquesta Corte, “i valori risultanti dall'Osservatorio del [OSCURATO:PERSONA] possono, da soli, essere posti a base di atti impositivi fondati sulmaggior valore dei beni oggetto degli atti di trasferimento, avendo dettivalori valenza meramente indiziaria, per cui devono essere valutati nelcontesto di un più ampio quadro probatorio dal quale si possa inferire ilmaggior valore di un immobile rispetto a quanto dichiarato nell'atto ditrasferimento, a maggior ragione se si considera che i detti parametricostituiscono a loro volta il frutto di una rielaborazione tramite unprocedimento inferenziale di dati eterogenei” (Cass. 22475/2024).1.4. In tal senso, si è ripetutamente affermato, in tema diaccertamento dei redditi di impresa, in seguito alla sostituzione dell'art. 39del d.P.R. 16 ottobre 1973, n. 600, ad opera dell'art. 24, comma 5, dellalegge 7 luglio 2009, n. 88, che l'accertamento di un maggior redditoderivante dalla cessione di beni immobili non può essere fondato soltantosulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell'attodi compravendita ed il valore normale del bene quale risulta dallequotazioni “OMI”, ma richiede la sussistenza di ulteriori elementi indiziarigravi, precisi e concordanti (così, Cass. 1002/2022; 40718/2021; 33758 e33759 del 2021; 5159/2021; 24550/2020; 7655/2020; 2155/2019;21813/2018; 11439/2018; 9474/2017; 26487/2016; 25707/2015;24054/2014).1.5. Il principio è pedissequamente applicabile anche all'imposta diregistro, con effetto retroattivo, stante la finalità di adeguamento al dirittodell'Unione Europea (Cass. 5159/2021; 4320/2021; 7655/2020;11439/2018).1.6. In definitiva, il riferimento alle stime effettuato sulla base deivalori “OMI”, per aree edificabili del medesimo Comune, non è idoneo eNumero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026sufficiente a rettificare il valore dell'immobile, tenuto conto che il valoredello stesso può variare in funzione di molteplici parametri, qualil'ubicazione, la superficie, la collocazione nello strumento urbanistico,nonché lo stato delle opere di urbanizzazione (Cass. 30890/2021;21054/2021; 11439/2018; 9474/2017), sicché un avviso di liquidazionefondato esclusivamente sui valori “OMI” non può ritenersi fondato sotto ilprofilo motivazionale e, in difetto di ulteriori elementi forniti dall'Agenziadelle Entrate, non può indicare congruamente il valore venale in comunecommercio del bene (Cass. 22804/2024, e precedenti citati), onde nonincorrere nel divieto di praesumptio de presumpto, trattandosi di elementoprivo, di per sé solo, dei requisiti di precisione e gravità (Cass.24447/2022; 16957/2021; 24550/2020).1.7. Orbene, a tali princìpi si è conformata la CTR, laddove ha ritenutolegittima la rettifica del valore dell’immobile dichiarato nell’atto dicompravendita ai fini delle imposte ipotecaria e catastale, in quantofondata sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato ed il valore delbene risultante non dalle sole quotazioni OMI, ma dall’apprezzamento diuna serie di elementi, quali “ubicazione, natura, consistenza e stato d’usoe di redditività” dell’immobile, coi quali si sarebbe confrontata la stima delbene (cfr. pg. 5 sentenza).1.8. La censura non coglie, dunque, la reale ratio decidendi, perché ilgiudice di appello non sostiene la legittimità di un accertamento basato suisoli valori OMI, ma la afferma sul presupposto che la rettifica si sia riferita(non ai soli valori OMI, ma) ad una molteplicità di parametri indicativi delvalore dell’immobile, come peraltro in effetti desumibile dalla motivazionedell’atto.1.9. Quanto alla denunciata violazione del precetto di cui all'art. 2697cod. civ., questa si configura nell'ipotesi – che non ricorre nel caso dispecie - in cui il giudice abbia attribuito l'onere della prova ad una partediversa da quella che ne era gravata in applicazione di detta norma, nonNumero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026anche quando, a seguito di una incongrua valutazione delle acquisizioniistruttorie, abbia ritenuto erroneamente che la parte onerata avesseassolto tale onere, poiché in questo caso vi è un erroneo apprezzamentosull'esito della prova, sindacabile in sede di legittimità solo per il vizio dicui all'art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ., qui non invocato.1.10. L'interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, ilcontrollo dell'attendibilità e della concludenza delle prove, la scelta, tra lerisultanze probatorie, di quelle ritenute idonee alla formazione del proprioconvincimento sono, infatti, attività riservate al giudice del merito, il qualeè libero di attingere il proprio convincimento da quelle prove che ritengapiù attendibili, senza essere tenuto ad un'esplicita confutazione degli altrielementi probatori non accolti, anche se allegati dalle parti (v. Cass. n. 42del 2009; Cass. n. 20802 del 2011), ed è, pertanto, insindacabile, nelprocesso di legittimità, il "peso probatorio" di alcune prove rispetto adaltre (tra le più recenti, Cass. n. 2573/2025, che cita Cass. n. 21187 del2019).1.11. Non è, pertanto, consentita in sede di legittimità una valutazionedelle prove ulteriore e diversa rispetto a quella compiuta dal giudice dimerito, a nulla rilevando che quelle prove possano esser valutate in mododifferente rispetto a quanto ritenuto dal giudice di merito, le cuiconclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sonosindacabili in cassazione (Cass. n. 11176 del 2017, in motiv.), neppurecon riferimento al canone censorio di cui all’art. 360, primo comma, num.5, cod. proc. civ.1.12. Resta, infatti, estranea al vizio ex art. 360, primo comma, num.5, cod. proc. civ. qualsiasi censura volta a criticare il “convincimento” cheil giudice si è formato, a norma dell’art. 116, primo e secondo comma,cod. proc. civ., in esito all’esame del materiale istruttorio mediante lavalutazione della maggiore o minore attendibilità delle fonti di prova,Numero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026non consente di censurare la complessiva valutazione delle risultanzeprocessuali contenuta nella sentenza impugnata, contrapponendo allastessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da partedel giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice dimerito (Cass. 20553/2021).2. Col terzo motivo di ricorso, da esaminarsi prioritariamente rispettoal secondo, si censura, con riferimento all’art. 360, primo comma, num. 4,cod. proc. civ., la nullità della sentenza per motivazione apparente conriguardo alla determinazione della superficie utile ai fini dell’accertamento.2.1. La doglianza è infondata.2.2. Secondo giurisprudenza unanime di questa Corte, il sindacato dilegittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispettodel "minimo costituzionale" richiesto dall'art. 111, comma 6, Cost. (Cass.n. 13248/2020; n. 17196/2020), che viene violato qualora la motivazionesia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su uncontrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili o risulti perplessa edobiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo dellasentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanzeprocessuali (Cass. 23580/2025; 23577/2025; 7090/2022; 22598/2018;sez. U. 8053/2014).2.3. Non è, però, questo il caso di specie, avendo il giudice di appellodato conto delle ragioni poste alla base della ritenuta correttezza dellasuperficie indicata dall’amministrazione ai fini del calcolo del valoredell’immobile.2.4. Resta, invece, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto disufficienza della motivazione: non è, cioè, consentito alla ricorrenteimpugnare la sentenza per criticare la sufficienza del discorsoargomentativo a giustificazione della decisione adottata sulla base deglielementi fattuali acquisiti e ritenuti dal giudice di merito determinantiNumero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026ovvero scartati in quanto non pertinenti o recessivi (ex multis, Cass.22748/2025, che cita Cass. 13366/2016).2.5. Né può - in senso contrario - obiettarsi che il giudice del meritosia tenuto a dar conto di ogni argomento difensivo sviluppato dalla parte,cioè a discutere ogni singolo elemento o ad argomentare sullacondivisibilità o confutazione di tutte le deduzioni difensive, essendo,invece, necessario e sufficiente, in base all'art. 132, secondo comma,num. 4, cod. proc. civ., che esponga gli elementi in fatto e di diritto posti afondamento della sua decisione, dovendo in tal modo ritenersi disattesi,per implicito, tutti gli argomenti non espressamente esaminati, maconsiderati sub valenti rispetto alle ragioni della decisione (cfr. Cass.12732/2024; 3108/2022, che richiama Cass. 12652/2020; 18103/2021;10937/2016).2.6. Ebbene, alla stregua dei su richiamati principi, non può ritenersiche la sentenza impugnata offra una motivazione apparente, contenendoun'adeguata esposizione delle ragioni sottese alla determinazione dellasuperficie dell’immobile con riferimento all’idoneità del “dato catastale”,che – secondo la CTR – “è quello che fa fede”.2.7. La motivazione raggiunge, dunque, appieno la soglia del minimocostituzionale, sicché si impone il rigetto della censura.3. Col secondo motivo di ricorso si censura, con riferimento all’art.360, primo comma, num. 3, cod. proc. civ., il vizio di violazione e falsaapplicazione del d.P.R. n. 138/1998 e dell’art. 955 cod. civ., per aver laCTR ritenuto che la superficie valutabile ai fini dell’accertamento fiscalefosse pari a 200 - anziché a 158 – mq., erroneamente valorizzando il solodato catastale.3.1. La censura è fondata.3.2. In effetti, la CTR basa la determinazione della superficieunicamente sul “dato catastale”, che, secondo quanto si legge in sentenza,“è quello che fa fede”.Numero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/20263.3. L’affermazione è errata: il giudice, chiamato a sindacare lalegittimità della rettifica del valore dell’immobile, ai fini delle imposteipotecaria e catastale, deve ponderare tutti gli elementi probatori acquisiti,senza necessariamente attenersi alle risultanze del catasto, che non fanno“fede” né esplicano effetto costitutivo, avendo invece valenza meramenteindiziaria e sussidiaria.4. Col quarto motivo di ricorso si censura, con riferimento all’art. 360,primo comma, num. 4, cod. proc. civ., la nullità della sentenza permotivazione perplessa e contraddittoria, deducendo che la CTR, oltre anon aver preso in considerazione elementi valutativi forniti nella perizia diparte circa lo stato di degrado del bene, è incorsa in contraddizioneladdove, pur richiamando il valore normale risultante dall'Osservatorio delMercato Immobiliare, ha riconosciuto una riduzione dello stesso pari a100.000 euro in considerazione delle spese di ristrutturazione sostenutedalla contribuente dopo l’acquisto.4.1. La censura è infondata, avendo la CTR, con adeguata motivazionee senza incorrere in alcuna contraddizione, ritenuto di ridurre di 100 milaeuro l’importo della rettifica operata dall’amministrazione inconsiderazione dello stato dell’immobile, che avrebbe reso necessarial’esecuzione di interventi di ristrutturazione da parte dell’acquirente.5. Col quinto motivo di ricorso si censura, con riferimento all’art. 360,primo comma, num. 5, cod. proc. civ., l’omesso esame di documentidecisivi, quali una proposta d’acquisto ricevuta dalla contribuente inrelazione ad un immobile similare e la perizia di parte a firma del geom.individuazione del valore dell’immobile al momento dell’acquisto.5.1. La censura è inammissibile.5.2. Come noto, la nuova formulazione dell'art. 360 cod. proc. civ.,applicabile ratione temporis, consente l'impugnazione ai sensi dell'art.Numero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. "per omesso esame circa un fattodecisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti".5.3. La norma si riferisce al mancato esame di un fatto decisivo, chesia stato offerto al contraddittorio delle parti, da intendersi come un vero eproprio fatto storico (Cass. 13024/2022; 2268/2022; 22397/2019;24035/2018).5.4. Può trattarsi di un fatto principale ex art. 2697 c.c. (un fattocostitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo) o anche secondario (unfatto dedotto in funzione di prova di un fatto principale), purchécontroverso e decisivo (Cass. 17761/2016), nel senso che il mancatoesame, evincibile dal tenore della motivazione, vizia la decisione perchéinfluenza l'esito del giudizio.5.5. Per giurisprudenza costante di questa Corte, è riconducibile alvizio previsto dall'art. 360, primo comma, num. 5, cod. proc. civ. il caso incui la mancata considerazione di una prova si risolva nell'omesso esamedel fatto veicolato da tale prova, quando tale fatto è decisivo (Cass.9211/2024; 18859/2021; 16812/2018; 19150/2016; 25756/2014).5.6. Il mancato esame di un documento può, dunque, esseredenunciato per cassazione, quando determina l'omissione di motivazionesu un punto decisivo della controversia e, segnatamente, quando ildocumento non esaminato offre la prova di circostanze di tale portata dainvalidare, con un giudizio di certezza e non di mera probabilità, l'efficaciadelle altre risultanze istruttorie che hanno determinato il convincimentodel giudice di merito.5.7. In definitiva, il mancato esame di un documento costituisce unvizio denunciabile ai sensi dell'art. 360, primo comma, num. 5), cod. proc.civ., se il documento non esaminato offre la prova di fatti, primari osecondari, che siano stati oggetto della controversia, su cui si èpronunciato il giudice, e che si rivelino decisivi, in quanto il loro esame èNumero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026in grado di determinare un diverso esito della vertenza (Cass. 9211/2024,cit.).5.8. Non è, tuttavia, questo il caso di specie: tanto la perizia di partequanto la proposta di acquisto di altro immobile sono documenti che silimitano a fornire elementi di valutazione, al pari di quelli considerati dallaCTR, su fatti che il giudice di appello non ha affatto ignorato, ma che - alcontrario - hanno costituito l’oggetto principale del suo esame, incentratosulla individuazione del valore dell’immobile ai fini delle imposte catastalee fondiaria.5.9. Pertanto, la doglianza, come formulata, è inammissibile, mirandoa sollecitare, pur sotto l'apparente deduzione del vizio di motivazione, unnuovo esame della fattispecie concreta, mediante la contrapposizione diuna lettura alternativa del compendio istruttorio, tesa a dimostrare undiverso valore dell’immobile compravenduto ai fini fiscali.5.10. La contribuente chiede, in definitiva, alla Corte di pronunciarsi suuna questione di mero fatto non censurabile in questa sede, salvotrasformare il giudizio di legittimità in un nuovo, e non consentito, terzogrado di merito, nel quale ridiscutere tanto il contenuto dei fatti storiciquanto le valutazioni di quei fatti espresse dal giudice di appello, noncondivise e per ciò solo criticate al fine di provocare una diversaricostruzione dei fatti (Cass. 8330/2026; 8758/2017).5.11. L'interpretazione e la valutazione del materiale probatorio, ilcontrollo dell'attendibilità e della concludenza delle prove sono, infatti,9097/2017), il quale, nel porre a fondamento della propria decisione unafonte di prova, non incontra altro limite se non quello di indicare le ragionidel proprio convincimento ed è, quindi, libero di attingere il proprioconvincimento da quelle prove che ritenga più attendibili, senza esseretenuto ad un'esplicita confutazione degli altri elementi probatori nonaccolti, anche se allegati dalle parti (v. Cass. 42/2009; 20802/2011),Numero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026dovendo ritenersi implicitamente disattesi tutti i rilievi che, sebbene nonmenzionati specificamente, siano logicamente incompatibili con ladecisione adottata (Cass. 12362/2006; 11511/2014; 13485/2014;16056/2016; 16467/2017).5.12. Non è, pertanto, consentita in sede di legittimità una valutazionedel "peso probatorio" di alcune prove rispetto ad altre (tra le più recenti,Cass. 2573/2025, che cita Cass. 21187 del 2019; 20525/2024;8289/2024; 16016/2021; sez. un. 20867/2020; 17313/2020), a nullarilevando che le prove possano esser valutate in modo differente rispetto aquanto ritenuto dal giudice di merito, le cui conclusioni in ordine allaricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione(Cass. n. 11176 del 2017, in motiv.), neppure con riferimento al canonecensorio di cui all’art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c.5.13. Resta, infatti, estranea al vizio ex art. 360, primo comma, n. 5c.p.c. qualsiasi censura volta a criticare il “convincimento” che il giudice siè formato, a norma dell’art. 116, commi 1 e 2, c.p.c., in esito all’esamedel materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o minoreall’art. 360 n. 5 c.p.c. non consente di censurare la complessivavalutazione delle risultanze processuali, contenuta nella sentenzaimpugnata, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al finedi ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degliaccertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito (Cass. 26524/2025;20553/2021).5.14. Ed è quanto mira a sollecitare la ricorrente, la quale si limita acriticare il merito valutativo della decisione, sostituendo alla motivazionedel giudice di appello una propria lettura delle prove, così rendendo ilmotivo strutturalmente inidoneo a superare il vaglio di ammissibilità.6. La sentenza impugnata va, quindi, cassata in relazione all’unicomotivo accolto (il secondo) e, occorrendo accertamenti in punto di fattoNumero registro generale 31435/2019Numero sezionale 5605/2026Numero di raccolta generale 25541/2026Data pubblicazione 18/09/2026(superficie), la causa va rinviata alla Corte di giustizia tributaria disecondo grado del Lazio, in diversa composizione, anche per laregolazione delle spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, rigettati gli altri; cassala sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa allaCorte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversacomposizione, anche per la disciplina delle spese del presente giudizio dilegittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributariadella Corte Suprema di Cassazione, in data 9 settembre 2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]