Cassazione n. 08427/2026

ontroCondominio [OSCURATO:PERSONA] n. 15 in persona dell’amministratore pro tempore,rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] contro[OSCURATO:PERSONA] n. 17 in persona dell’amministratore pro tempore,rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamentedomiciliato presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'appello di Bologna n. 2234/2020depositata il 11/08/2020.Numero registro generale 5924/2021Numero sezionale 763/2026Numero di raccolta generale 8427/2026Data pubblicazione 03/04/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Nel 2010, [OSCURATO:PERSONA], dopo aver promosso un procedimento peraccertamento tecnico preventivo, ha evocato in giudizio dinanzi alTribunale di Piacenza il [OSCURATO:PERSONA] n. 15 e il [OSCURATO:PERSONA] n.17 ed ha domandato la condanna dei convenuti all’esecuzione dei lavori diripristino ed al risarcimento dei danni arrecati al magazzino di suaproprietà, sito in Piacenza, via Puccini 15, in conseguenza di infiltrazioniprovenienti dal tetto di proprietà condominiale; con la successiva memoriadi cui all’art. 183, sesto comma, n. 1 c.p.c. ella ha domandato, insubordine, che, ove fosse stato accertato che l’immobile di proprietàcostituisse un corpo staccato ed indipendente, si procedesse alla revisionedelle tabelle millesimali con condanna al rimborso delle somme già versatedall’attrice per spese condominiali ordinarie e straordinarie.Entrambi i Condomini si sono costituiti in giudizio, chiedendo il rigettodelle domande avversarie e, quanto al [OSCURATO:PERSONA] 17, quest’ultimoha formulato istanza di estromissione dal giudizio per carenza dilegittimazione passiva.Con la sentenza di primo grado, il Tribunale ha condannato entrambi iCondomini convenuti, in via tra loro solidale: - all’esecuzione dei lavori diripristino del tetto del magazzino dell’attrice; - al pagamento di euro5.000,00 in difetto di esecuzione dei lavori nel termine a tal fineassegnato; - al risarcimento dei danni arrecati all’immobile dell’attrice,liquidati in euro 5.914,44; - al pagamento delle spese processuali e diconsulenza tecnica d’ufficio.A seguito di impugnazione da parte del [OSCURATO:PERSONA] n. 15, nellaresistenza di [OSCURATO:PERSONA], nonché nella resistenza del CondominioLerici n. 17 che ha proposto appello incidentale, la Corte d’appello diNumero registro generale 5924/2021Numero sezionale 763/2026Numero di raccolta generale 8427/2026Data pubblicazione 03/04/2026Bologna, con sentenza n. 2234/2020 pubblicata il giorno 11.08.2020, inriforma della sentenza di primo grado, ha rigettato le domande di NirvanaPaterlini ed ha condannato quest’ultima a rifondere a ciascuna contropartele spese del giudizio, ponendo a suo carico anche le spesedell’accertamento tecnico preventivo.Nella motivazione, la Corte, per quanto di interesse in questa sede, haritenuto che: - non erano in contestazione la sussistenza delle infiltrazionie l’ammontare dei danni conseguenti; - tuttavia, la copertura delmagazzino di proprietà dell’attrice non aveva natura condominiale, inquanto era strutturalmente destinata a servire soltanto il fabbricato diproprietà esclusiva, e il titolo di acquisto, integrato dalle indicazionicontenute nel regolamento ivi richiamato e dalle risultanze degli altri attidi provenienza, non conteneva indicazioni in senso contrario; - ledomande subordinate proposte dall’attrice erano tardive; - dovevanoconsiderarsi assorbite le doglianze fatte valere con l’appello incidentale.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione avverso la sentenzadella Corte d’appello sulla scorta di quattro motivi.[OSCURATO:PERSONA] n. 15 e il [OSCURATO:PERSONA] n. 17 hanno resistito condue autonomi controricorsi.RAGIONI DELLA DECISIONE1. [OSCURATO:PERSONA] n. 15 ha sollevato eccezione di inammissibilità oimprocedibilità del ricorso, per non essere stata conferita al difensoreprocura speciale univocamente riferibile all’impugnazione della sentenza n.2234/2020 della Corte d’appello di Bologna.L’eccezione è infondata.Sul tema in questione, è stato affermato che, a seguito della riformadell'art. 83 c.p.c. disposta dalla l. n. 141 del 1997, il requisito dellaspecialità, richiesto dall'art. 365 c.p.c. come condizione per la proposizionedel ricorso per cassazione (del controricorso e degli atti equiparati), èintegrato, a prescindere dal contenuto, dalla sua collocazione topografica,Numero registro generale 5924/2021Numero sezionale 763/2026Numero di raccolta generale 8427/2026Data pubblicazione 03/04/2026nel senso che la firma per autentica apposta dal difensore su foglioseparato, ma materialmente congiunto all'atto, è in tutto equiparata allaprocura redatta a margine o in calce allo stesso; tale collocazionetopografica fa sì che la procura debba considerarsi conferita per il giudiziodi cassazione anche se non contiene un espresso riferimento alprovvedimento da impugnare o al giudizio da promuovere, purché da essanon risulti, in modo assolutamente evidente, la non riferibilità al giudizio dicassazione, tenendo presente, in ossequio al principio di conservazioneenunciato dall'art. 1367 c.c. e dall'art. 159 c.p.c., che nei casi dubbi laprocura va interpretata attribuendo alla parte conferente la volontà checonsenta all'atto di produrre i suoi effetti (cfr.: Cass., Sez. Un., n.36057/2022).Riportando la procura una data successiva a quella del deposito dellasentenza impugnata e risultando essa conferita espressamente per ilgiudizio dinanzi alla Corte di cassazione, non può ritenersene l’inesistenza.2. Il primo motivo è rubricato come segue: art. 360 c. 1 n. 3) c.p.c.:violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1117 c.c.Al riguardo, la ricorrente rileva che l’art. 1117 c.c. stabilisce unapresunzione di condominialità del tetto, che può essere superata soltantodall’esistenza di una diversa indicazione contenuta in un titolo e dalladestinazione della cosa al servizio comune finalizzato al miglior godimentodelle unità immobiliari in proprietà esclusiva, con onere della relativaprova a carico di chi voglia dimostrare la proprietà esclusiva del bene.Poiché il condominio sorge nel momento in cui più soggetti divengonoproprietari esclusivi delle varie unità immobiliari facenti parte dell’edificio,occorre avere riguardo alle indicazioni contenute nel primo titolo diacquisto. La ricorrente, infine, ha evidenziato che, ai fini della prova dellaproprietà esclusiva, non sono determinanti le risultanze del regolamento eche l’atto di provenienza del magazzino faceva espresso riferimento allaproprietà comune della copertura.Numero registro generale 5924/2021Numero sezionale 763/2026Numero di raccolta generale 8427/2026Data pubblicazione 03/04/2026Il secondo motivo è rubricato come segue: art. 360 c. 1 n. 5) c.p.c.:omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti.Secondo la ricorrente, militavano nel senso della proprietà comune dellacopertura del magazzino il contenuto dell'atto di provenienza del bene, leespressioni usate nel regolamento condominiale contrattuale, le tabellemillesimali e la confluenza sul tetto del magazzino degli scarichi dell’acquapiovana provenienti dal [OSCURATO:PERSONA], circostanza, quest’ultima, emergenteda una dichiarazione scritta, datata 26.08.2009, resa dal precedenteamministratore del [OSCURATO:PERSONA] nonché dall'elaborato peritale, ecomunque non contestata da controparte, se non tardivamente nelgiudizio di appello. Tale ultimo elemento, ove considerato dal giudice delmerito, avrebbe certamente condotto a una decisione contraria, visto cheil giudicante aveva fondato il proprio convincimento proprio sulla verificadell'assenza del nesso che deve intercorrere tra il bene comune e lesingole unità immobiliari.I due motivi in questione vanno esaminati congiuntamente, in quantoriguardanti entrambi l’accertamento della comproprietà o meno del tetto.Essi sono fondati entro i limiti specificati di seguito.L’art. 1117, primo comma, n. 1 c.c., nell’elencare alcune parti dell’edificioche sono di proprietà comune dei proprietari delle singole unitàimmobiliari dell'edificio medesimo, anche se aventi diritto a godimentoperiodico e se non risulta il contrario dal titolo, premette, in ogni caso, chedeve trattarsi di «parti dell'edificio necessarie all'uso comune», sicché ètale relazione di accessorietà strumentale e funzionale all’uso comune acostituire il presupposto indefettibile del carattere condominiale.Ciò è stato affermato più volte in sede di interpretazione giurisprudenzialedi legittimità: in tema di condominio negli edifici, l'individuazione delleparti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dall'art. 1117 c.c. -il quale non si limita a formulare una mera presunzione di comuneappartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria -Numero registro generale 5924/2021Numero sezionale 763/2026Numero di raccolta generale 8427/2026Data pubblicazione 03/04/2026può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinatotitolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristichestrutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di unaunità immobiliare (cfr.: Cass., Sez. Un., n. 7449/1993; Cass. n.24189/2021).Il presupposto perché si instauri un diritto di condominio su un benecomune è costituito, dunque, dalla relazione di accessorietà strumentale efunzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusivaagli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del benecomune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibiledi autonoma utilità, come avviene invece nella comunione (cfr.: Cass. n.4973/2007).Pertanto, al fine di stabilire se sussista o meno la proprietà comune di unaparte dell’edificio, occorre prima verificare se tale parte si trovi inrelazione di accessorietà strumentale e funzionale all’uso comune, e,soltanto ove tale relazione sussista oggettivamente, verificare se il titolonon la escluda.Quanto a quest’ultima verifica, peraltro, si è affermato che l'individuazionedelle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c., puòessere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo delcondominio - ossia dal primo atto di trasferimento di un'unità immobiliaredell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguentefrazionamento dell'edificio in più proprietà individuali -, ove questocontenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escluderel'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quantostabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamentoallegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovverodi regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettatocol consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire,Numero registro generale 5924/2021Numero sezionale 763/2026Numero di raccolta generale 8427/2026Data pubblicazione 03/04/2026modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti diacquisto o dalle convenzioni (cfr.: Cass. n. 21440/2022).In caso di frazionamento della proprietà di un edificio comune, a seguitodell'attribuzione in sede di divisione della proprietà esclusiva di distinteunità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la qualevige la presunzione legale "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che,per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo delcondominio - funzionali all'uso comune (art. 1117 c.c.), qual è il tetto delfabbricato, in quanto destinato alla integrale ed unitaria copertura dellostesso. Siffatta presunzione può essere superata soltanto ove risulti unachiara ed univoca volontà delle parti di riservare esclusivamente ad unodei condomini la proprietà di una determinata porzione del tetto, nonvalendo a tal fine la individuazione del confine fra le proprietà esclusivesottostanti (cfr.: Cass. n. 12381/2023).Ancora, si è affermato che, in tema di edificio costituito da più unitàimmobiliari autonome, la comproprietà di una o più cose, non incluse traquelle elencate nell'art. 1117 c.c. (quale, nella specie, un tetto aventefunzione di copertura di una sola delle unità immobiliari compresa in uncondominio orizzontale), può essere attribuita a tutti i condomini qualeeffetto dell'acquisto individuale operato con i rispettivi atti di una quota ditale bene, oppure in forza di un contratto costitutivo di comunione, aisensi degli artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c., recante l'inequivocamanifestazione del consenso unanime dei condomini, espressa della formascritta essenziale, alla nuova situazione di contitolarità degli immobiliindividuati nella loro consistenza e localizzazione (cfr.: Cass. n.10370/2021).Va pure considerato che in un condominio, il lastrico di copertura di unaparte individuata dell'edificio condominiale che ha la funzione, oltre che dicopertura di tale parte, anche di raccolta delle acque di scolo di altre partiNumero registro generale 5924/2021Numero sezionale 763/2026Numero di raccolta generale 8427/2026Data pubblicazione 03/04/2026dell'edificio, deve ritenersi destinato a servire anche queste ultime (cfr.:Cass. n. 3803/1999; Cass. n. 5949/1986).Alla luce di quanto precede, la sentenza impugnata deve essereconsiderata erronea nella parte in cui la Corte di merito, da un lato haaffermato che il tetto sovrastante il magazzino «copre e serve solo edesclusivamente detto magazzino e non è posto a copertura o protezione dialcuna parte condominiale», e dall’altro ha, in maniera contraddittoria,esaminato i titoli di acquisto, il tutto comunque senza individuare il primoaltro soggetto, al fine di accertare l’eventuale titolo contrario allacomproprietà del tetto medesimo, nonché senza prendere inconsiderazione la circostanza, potenzialmente decisiva, concernente lafunzione di raccolta delle acque di scolo di altre parti dell'edificio dedottadalla parte.3. Il terzo motivo è rubricato come segue: art. 360 c. 1 n. 3) c.p.c.:violazione e/o falsa applicazione art. 1123 c.c.In particolare, a dire della ricorrente, costituendo il naturale scolo delleacque meteoriche su parti comuni dell'edificio un modo di utilizzazione diqueste ultime e di esercizio del diritto di comproprietà, tale circostanzarisultava incompatibile con l'applicazione dei principi di ripartizione dellespese in relazione alla figura del cosiddetto condominio parziale, figura lacui sussistenza era stata ravvisata dalla Corte d’appello.Il quarto motivo è rubricato come segue: art. 360 c. 1 n. 3): violazionee/o falsa applicazione dell'art. 183 c.p.c.A dire della ricorrente, a torto erano state ritenute tardive le domandesubordinate concernenti la revisione delle tabelle millesimali, visto cheesse erano fondate sugli stessi presupposti di fatto prospettati nell'attointroduttivo del giudizio e non superavano i limiti di una consentitaemendatio libelli, non sostanziandosi in una vera e propria modifica deifatti costitutivi del diritto fatto valere in giudizio.Numero registro generale 5924/2021Numero sezionale 763/2026Numero di raccolta generale 8427/2026Data pubblicazione 03/04/2026Questi ultimi due motivi risultano assorbiti per effetto dell’accoglimentodei precedenti.Infatti, il terzo motivo trova il suo presupposto nell’omesso esame daparte della Corte di merito della circostanza relativa alla confluenza sultetto del magazzino delle acque piovane scaricate dal [OSCURATO:PERSONA], mentreil quarto riguarda una domanda proposta in via subordinata.4. Alla luce di quanto precede, il ricorso va accolto quanto ai primi duemotivi nei limiti di cui in motivazione, assorbiti i restanti.La sentenza impugnata va dunque cassata in relazione ai motivi accolti,con rinvio alla Corte d’appello di Bologna in diversa composizione, perchéprovveda al riesame della domanda in applicazione dei principi suesposti.Statuendo in sede di rinvio, la Corte d’appello provvederà anche sullespese di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il primo e il secondo motivo del ricorso nei limiti di cui inmotivazione, assorbiti i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazioneai motivi accolti e rinvia alla Corte d’appello di Bologna in diversacomposizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio dilegittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civiledella Corte di cassazione, in data 25 marzo 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa