Cassazione n. 21440/2022

pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso 15559-2017 proposto da: [OSCURATO:PERSONA] 12 ROMA, elettivamente domiciliato in ROMA, [OSCURATO:PERSONA] 1, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], che lo rappresenta e difen- de; -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in RO- MA, [OSCURATO:PERSONA], 38, presso lo studio dell'avvocato [OSCURATO:PERSONA], che li rappresenta e difende; -controricorrenti - nonché contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -intimati - avverso la sentenza n. 2021/2017 della CORTE D'APPELLO di ROMA, depositata il 27/03/2017; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 24/06/2022 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]; viste le conclusioni motivate, ai sensi dell’art. 23, comma 8- bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, convertito con modifica- zioni dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176, formulate dal P.M. in persona della [OSCURATO:PERSONA] Procuratore Generale PAOLA D’[OSCURATO:PERSONA], la quale ha chiesto di dichiarare inammissibile o, in subordine, di rigettare il ricorso. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] via [OSCURATO:PERSONA] 12 di Roma ha proposto ricor- so, articolato in sei motivi, avverso la sentenza n. 2021/2017 pronunciata dalla Corte d’appello di Roma in data 27 marzo 2017. Resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], Anto- nia Dellavilla, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. Non hanno svolto attività difensive gli altri intimati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. Con ricorso depositato il 20 febbraio 2007, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e Danie- la Mostacci, proprietari di alcune unità immobiliari facenti parte del Condominio di via [OSCURATO:PERSONA] n. 12 in Roma, domanda- rono di dichiarare illegittima la deliberazione adottata dall’assemblea condominiale in data 19 gennaio 2007, con cui era stato approvato il “consuntivo condominio 2006” ed il “pre- ventivo condominio 2007”. Gli attori, tra l’altro, in particolare, lamentarono che il bilancio li avesse indebitamente esclusi dal rimborso di € 10.000,00 per il cosiddetto “contributo Ericsson”, spettante ai condomini per aver consentito l’istallazione di un’antenna sul tetto del locale lavatoio dell’edificio. Il convenuto Condominio allegò che l’antenna Ericsson era stata installata su porzione del fabbricato che, agli effetti dell’art. 3 del regolamen- to condominiale, è di proprietà dei soli titolari degli appartamen- ti. Con sentenza n. 17707/2009, il Tribunale di Roma annullò l’impugnata delibera quanto ai punti 1 e 3 all’ordine del giorno. [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] n. 12 propose appello, de- ducendo, tra l’altro, che i proprietari dei negozi non fossero tito- lari di diritti anche su parti del fabbricato “escluse ab origine dal regolamento di condominio” e che, per effetto delle cessioni dei negozi da parte degli originari proprietari, erano stati trasferiti “i soli elementi che si trovavano in un rapporto di connessione og- gettiva o di strumentalità con la cosa venduta”, tra i quali – per espressa esclusione del regolamento di condominio (art. 3) –non risultava esservi il tetto del locale lavatoio. La Corte d’appello ha confermato la sentenza di primo grado, os- servando che l’art. 3 del regolamento non poteva intendersi co- me volto ad escludere la comproprietà dei beni comuni, ed in particolare del tetto/lastrico solare, ai fini della ripartizione del “contributo Ericsson”, stante la funzione di copertura assolta dal medesimo lastrico e la riconducibilità dello stesso all’art. 1117 c.c., in difetto di specifico titolo contrario. Non porterebbe a di- verse conclusioni la sentenza passata in giudicato n. 2910/2015 della stessa Corte d’appello di Roma, in quanto essa,tra i servizi comuni ritenuti non appartenenti ai proprietari dei locali com- merciali, non annoverava né il lastrico di copertura del palazzo, né il tetto del locale lavatoio ivi situato che funge anch’esso da copertura per i sottostanti immobili di proprietà privata”. Ulterio- re conferma, secondo la Corte d’appello, si trarrebbe dall’art. 29 del regolamento, che impone anche ai proprietari dei negozi la partecipazione alle spese condominiali concernenti il tetto e i ter- razzi comuni. Il ricorso è stato deciso in camera di consiglio procedendo nelle forme di cui all’art. 23, comma 8-bis, d.l. 28 ottobre 2020, n. 137, convertito con modificazioni dalla legge 18 dicembre 2020, n. 176. Le parti hanno presentato memorie. [OSCURATO:PERSONA] 1)Il primo motivo del ricorso del Condominio via [OSCURATO:PERSONA] 12 di Roma denuncia la violazione e errata applicazione dell’art. “1113” (è da intendere: “1117”, come si corregge nella memoria ex art. 378 c.p.c. del ricorrente) c.c. in relazione all’art. 3 del re- golamento condominiale (il cui testo è riportato nella parte espo- sitiva del ricorso: “Sono di proprietà comune ai proprietari dei di- versi piani della palazzina, in parte proporzionale ai millesimi di proprietà risultanti dalla tabella allegata n. 1, tutte le parti dell’edificio di cui all’art. 1117 c.c. per quanto applicabile, nonché le aree rimaste non sopraelevate e i locali allo scantinato con- traddistinti con l’int. 12. I quattro negozi, con sottonegozi con sporti di via [OSCURATO:PERSONA] e numeri 9-10-11 di [OSCURATO:PERSONA]- na del Cenacolo sono di proprietà comune ai proprietari indicati nella tabella n. 2”). Per il ricorrente, tale disposizione regolamen- tare costituiva titolo contrario agli effetti dell’art. 1117 c.c. Il secondo motivo del ricorso del Condominio via [OSCURATO:PERSONA] 12 denuncia la violazione e errata applicazione dell’art. 1117 c.c. in relazione all’art. 3 del regolamento condominiale e alla sua di- retta applicabilità quale titolo derogatorio della presunzione di contitolarità delle parti comuni. Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art. 1470 c.c. “in relazione all’errata attribuzione del valore di titolo di trasferi- mento delle parti comuni agli atti di compravendita dei locali ne- gozi”. Si evidenzia che negli atti di compravendita non veniva esplicitamente menzionato il trasferimento dei lastrici solari, quali parti comuni. Il quarto motivo di ricorso denuncia la violazione e errata appli- cazione dell’art. 2909 c.c. e dell’art. 324 c.p.c. per “conflitto di giudicati tra la sentenza impugnate e altra pronuncia del mede- simo Ufficio, passata in giudicato” (la sentenza n. 2910/2015 della Corte d’appello di Roma). Il quinto motivo del ricorso del Condominio via [OSCURATO:PERSONA] 12 denuncia la “violazione e falsa applicazione dell’art. 29 del re- golamento condominiale, in relazione alle spese di manutenzione e ricostruzione del tetto e dei terrazzi comuni”. Il sesto motivo di ricorso denuncia la “violazione dell’art. 112 c.p.c., vizio di ultrapetizione, errato esame di un fatto decisivo per la decisione del giudizio, in relazione alla copertura dei lastri- ci solari sulla proiezione verticale dei locali negozi”. 2. I sei motivi di ricorso possono essere esaminati congiunta- mente, per la loro evidente connessione: essi sono connotati da diffusi profili di inammissibilità e si rivelano comunque del tutto infondati. 2.1. Innanzitutto, è da osservare che si verte in giudizio di impu- gnazione avverso una deliberazione assembleare ex art. 1137 c.c. In particolare, è stata impugnata la deliberazione assem- bleare di approvazione del rendiconto e del preventivo in ordine alla ripartizione degli attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio trae dalla cessione in godimento di un lastrico sola- re (di copertura del locale lavatoio) ad un terzo per installarvi e mantenervi un impianto tecnologico (cfr. Cass. Sez. Unite , 30/04/2020, n. 8434; Cass. Sez. 6 - 2 , 09/02/2021, n. 3043 ). In un tale procedimento, la questione della estensione della contito- larità delle parti comuni in favore dei proprietari di unità immobi- liari comprese in un condominio edilizio, che poi qui costituiscono il presupposto per ravvisare il diritto patrimoniale all'accredito della proporzionale somma derivante dal corrispettivo della ces- sione in godimento a terzi, può formare oggetto di un accerta- mento meramente incidentale, funzionale alla decisione della so- la causa sulla validità dell'atto collegiale, ma privo – in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell'art. 34 c.p.c. - di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi di regola il giudizio, ai sensi degli artt. 1130 n. 3) e 1131 c.c., nei confronti dell'amministratore del condomi- nio, senza la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario (arg. da Cass. Sez. 2 , 22/11/2021, n. 35794 ; Cass. Sez. 6 - 2 , 21/02/2020, n. 4697). Ciò comporta che l’accertamento della proprietà comune del la- strico in favore degli attuali controricorrenti, attori in primo gra- do, non travalica l’interesse relativo a tale giudizio e non può perciò influire altresì su liti diverse insorte o che insorgeranno fra le stesse parti, né risente di contrasto diretto con il giudicato che si assume formato nel litisconsorzio di tutti i condomini con la sentenza del 2015 menzionata nel quarto motivo. 2.2. Presupposto del riparto dei proventi del cosiddetto “contri- buto Ericsson” è, allora, l’accertamento incidentale del regime dominicale di un lastrico solare, la cui comune appartenenza si “presume”, ex art. 1117 c.c., “se non risulta il contrario dal tito- lo”. Per affermare la condominialità di un lastrico solare, in real- tà, occorre gradatamente verificare dapprima che la res, per le sue caratteristiche strutturali, risulti destinata oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (cfr. Cass. Sez. Unite, 07/07/1993, n. 7449), in quanto avente funzione di coper- tura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti, e poise sussista un titolo contrario alla “presunzione” di condomi- nialità, facendo riferimento esclusivo al primo atto di trasferi- mento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto. Ove poi debba applicarsi l’art. 1117 c.c., bisogna considerare che tale norma non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla for- mazione del condominio per effetto del frazionamento dell'edifi- cio in più proprietà individuali. La situazione di condominio, rego- lata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice civile, si attua, infatti, sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità im- mobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario uni- co proprietario ad altro soggetto. 2.3. Il ricorrente insiste, quindi, erroneamente sulla valenza del regolamento di condominio, ed in particolare del suo articolo 3, come “titolo contrario” alla condominialità del lastrico di copertu- ra dell’ex lavatoio, così come superflua è l’attenzione dedicata ai contratti di compravendita dei locali commerciali. Avrebbe avuto valore decisivo, piuttosto, l'atto di frazionamento dell'iniziale uni- ca proprietà, da cui si generò la situazione di condominio edilizio, con correlata operatività della presunzione ex art. 1117 c.c. di comunione "pro indiviso" di tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigen- ze generali e fondamentali del condominio, e non invece oggetti- vamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. Sarebbe quindi occorso verificare se nel titolo originario sussi- stesse una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente alle unità immobiliari site ai piani elevati dell’edificio di via Alfre- do Serranti 12 di Roma la proprietà del lastrico. Altrimenti, una volta sorta la comproprietà delle parti comuni dell'edificio indicate nell'art 1117 c.c., per effetto della trascrizio- ne dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva - i quali com- prendono pro quota, senza bisogno di specifica indicazione, al- tresì il trasferimento delle parti comuni - la situazione condomi- niale è opponibile ai terzi (Cass. Sez. 2, 17/02/2020, n. 3852 ; Cass. Sez. 2, 09/12/1974, n. 4119). Non risulta, dunque, dirimente per la soluzione della questione dedotta in lite l’interpretazione dell’art. 3 del regolamento, non costituendo il regolamento di condominio un titolo di proprietà, ove non si tratti di regolamento espressione di autonomia nego- ziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i di- ritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni (cfr. Cass. Sez. 2, 03/05/1993, n. 5125;Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012). Per la stessa ragione non assume alcuna decisività il richiamo all’art. 29 del regolamento, che riguarda la ripartizione delle spe- se di manutenzione e ricostruzione del tetto e dei terrazzi, con rinvio “ai millesimi di cui alla tabella n. 1”, come sottolinea il ri- corrente. La norma del regolamento di condominio approvata a maggio- ranza circa la ripartizione delle spese “secondo i diritti e gli obbli- ghi spettanti a ciascun condominio” (art. 1138, comma 1, c.c.), come anche la "diversa convenzione" approvata all’unanimità (art. 1123, comma 1, c.c.) - avente comunque efficacia obbliga- toria ex art. 1372 c.c.-, con cui i condomini programmano che la portata degli obblighi di contribuzione alle spese sia determinata in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118, 1123 e ss. c.c. e 68 disp. att. c.c., non valgono di per sé come titolo contra- rio alla “presunzione di condominialità” di cui all’art. 1117 c.c., né a menomare i diritti di ciascun condomino sui beni comuni, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni (art 1138, comma 4, c.c.), a meno che non risulti, in caso di disposizione di natura contrattuale, la specifica accettazione negoziale degli in- teressati rispetto alla limitazione dominicale. Deve pertanto enunciarsi il seguente principio: in tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall’art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclu- sivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo at- to d’acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di au- tonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individua- le dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acqui- sto o dalle convenzioni (cfr. Cass. Sez. 2, 03/05/1993, n. 5125; Cass. Sez. 2, 18/04/2002, n. 5633;Cass. Sez. 2, 21/05/2012, n. 8012;Cass. Sez. 2, 16/09/2019, n. 23001). 2.4. Si aggiunga che, proprio perchél'esclusione, dal novero del- le cose in condominio, di alcune di quelle parti dell'edificio che sono “presunte” di proprietà comune dall’art. 1117 c.c., incide sulla costituzione o modificazione di un diritto reale immobiliare (con la conseguenza che l'esclusione stessa deve risultare ad substantiam da atto scritto), per aversi titolo contrario occorre che dal negozio emergano elementi tali da essere in contrasto con l'esercizio del diritto di condominio, e tale indagine è deman- data all'apprezzamento dei giudici del merito, rimanendo incen- surabile in sede di legittimità se non per violazione dei canoni le- gali di ermeneutica contrattuale, così come previsti negli artt.1362 e seguenti c.c., oppure nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. Non è comunque censurabile l’interpretazione prescelta dalla Corte d’appello di Roma secondo cui la clausola “sono di proprie- tà comune ai proprietari dei diversi piani della palazzina … tutte le parti dell’edificio di cui all’art. 1117 c.c.” non esprime, in modo chiaro ed univoco, l’intenzione di attribuire solo a quelli i beni condominiali e di sottrarne la contitolarità ai “negozi”, i quali pe- raltro erano all’origine essi stesso oggetto di comunione conven- zionale, sicché nemmeno avrebbe avuto senso estendere la pro- prietà delle parti comuni a porzioni del fabbricato a loro volta all’epoca comuni. 2.4. Al di là di quanto già detto nel § 2.1., circa il rilievo inciden- tale che l’accertamento della contitolarità del lastrico assume in questo giudizio, è comunque altrimenti infondato anche il quarto motivo sull’assunta violazione di un giudicato esterno perpetrato dalla sentenza impugnata. Il ricorrente dà rilievo al passaggio della sentenza del 2015 che riconosceva, in base al regolamento ed alle allegate tabelle, la “proprietà comune dei servizi condo- miniali” come attribuita “a tutti i proprietari degli interni facenti parte della palazzina”, ma non si rinviene nella condominialità del lastrico affermata nella decisione che si chiede di cassare una statuizione che si ponga in contrasto con la portata della pre- gressa res iudicata. 2.5. La contestazione del dato che il lastrico e il tetto del locale lavatoio servano da copertura anche dei locali negozi, contenuta nel sesto motivo di ricorso, è inammissibile, in quanto il ricorren- te non specifica, nel rispetto dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., "come" e "quando", ovvero in quale atto difensivo delle pregres- se fasi di merito, tale questione sia stata oggetto di discussione processuale tra le parti. Né sussiste al riguardo alcun vizio di ul- trapetizione, essendo, anzi, doveroso per il giudice del merito ve- rificare, ai fini dell’applicazione dell’art. 1117 c.c., quali siano le caratteristiche strutturali del bene oggetto di lite per accertare se lo stesso sia, o meno, compreso tra le parti comuni indicate dalla citata norma. In ogni caso, il lastrico solare ed il tetto sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell'art 1117 c.c., anche dei proprietari di locali terranei, che abbiano accesso direttamente dalla strada, in quan- to costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato diviso in porzioni individuali e svolgono una funzio- ne di riparo e di protezione delle unità sottostanti. 3. Il ricorso va perciò rigettato, con condanna del ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo. Non deve provvedersi al ri- guardo per gli altri intimati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], i quali non hanno svolto attività difensive. Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 - da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di con- tributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se do- vuto. P. Q. M. La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi € 3.200,00, di cui € 200,00 per esborsi, ol- tre a spese generali e ad accessori di legge. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del d.P