Cassazione n. 25828/2026

ELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore,rappresentata e difesa ope legis dall’Avvocatura Generale dello Stato;-controricorrente-avverso la [OSCURATO:PERSONA] n. 1692/17/2021 depositata il 26 marzo 2021;udita la relazione svolta nell’adunanza camerale del 15 settembre2026 dal [OSCURATO:PERSONA];1. [OSCURATO:PERSONA] I di Roma dell’Agenzia delle Entrateemetteva nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] un avviso di accertamento con ilquale contestava al prefato contribuente l’omessa dichiarazione dellaplusvalenza da lui asseritamente realizzata nell’anno 2010 a séguito dellacessione a titolo oneroso di un terreno di sua proprietà, suscettibile diNumero registro generale 25608/2021Numero sezionale 5812/2026Numero di raccolta generale 25828/2026Data pubblicazione 25/09/2026utilizzazione edificatoria, sito nel Comune di Formello in località ”LaSelviata“, trasferito a terzi con atto di compravendita per notar AntoninoMazza del 30 giugno 2009; ne derivavano le corrispondenti riprese atassazione ai fini dell’IRPEF e l’irrogazione delle sanzioni amministrativepecuniarie previste dalla legge.1.1 La pretesa fiscale si fondava sul disconoscimento del diritto delcontribuente di avvalersi dell’opzione per la rideterminazione del valore diacquisto del terreno, ai fini dell’applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b),del t.u.i.r., secondo la procedura prevista dall’art. 7 della legge n. 448 del2001 e dall’art. 2, comma 2, del d.l. n. 282 del 2002, conv. dalla legge n.27 del 2003, come modificato dall’art. 2, comma 229, lett. a), della leggen. 191 del 2009; e ciò sul presupposto che alla data del 1° gennaio 2010,all’uopo fissata da tale ultima norma, egli non fosse più nel possesso delbene.2. [OSCURATO:PERSONA] impugnava l’atto impositivo dinanzi alla CommissioneTributaria Provinciale (CTP) di Roma, che respingeva il suo ricorso.3. La pronuncia di primo grado veniva successivamente confermatadalla [OSCURATO:PERSONA] (CTR) del [OSCURATO:PERSONA], la quale rigettaval’appello della parte privata.3.1 A sostegno della decisione assunta il collegio regionale osservavache: - alla data del 1° gennaio 2010 il ricorrente non era più nel possessodel terreno in questione, avendolo ceduto all’acquirente in virtù diapposita clausola (art. 7) del contratto di compravendita concluso interpartes; - era, inoltre, rimasto inosservato l’obbligo di indicare nel rogitonotarile il valore rideterminato dell’immobile compravenduto, dalmomento che la perizia giurata di stima a tal fine prevista dall’art. 7,comma 1, della legge n. 448 del 2001 era stata «redatta, giurata edasseverata» solo successivamente alla stipula dell’atto.4. Contro questa sentenza [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso percassazione affidato a due motivi.Numero registro generale 25608/2021Numero sezionale 5812/2026Numero di raccolta generale 25828/2026Data pubblicazione 25/09/20265. L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso.6. La causa è stata avviata alla trattazione in camera di consiglio, aisensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c.Il ricorrente ha depositato sintetica memoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1. I due motivi di ricorso, formulati ai sensi dell’art. 360, primocomma, num. 3, c.p.c., prospettano entrambi la violazione dell’art. 7 dellalegge n. 448 del 2001 e dell’art. 2, comma 229, della legge n. 191 del2009.1.1 Con il primo si rimprovera alla CTR di aver erroneamenteaffermato che il contribuente non poteva avvalersi dell’opzione per larideterminazione del valore di acquisto del terreno secondo la proceduradisciplinata dall’art. 7 della legge n. 448 del 2001, per avere egli ceduto ilpossesso materiale dell’immobile alla parte acquirente anteriormente al 1°gennaio 2010.1.2 I giudici regionali avrebbero, infatti, tralasciato di considerare cheil possesso di diritto del terreno era stato mantenuto dal Lozzi fino al 21aprile 2010, giacché soltanto in quella data si era prodotto l’effettotraslativo del bene, convenzionalmente sottoposto alla condizionesospensiva della definitiva approvazione del piano particolareggiato delComune di Formello relativo al comparto ”[OSCURATO:PERSONA]“ (art. 5 delcontratto).2. Con il secondo si contesta al collegio d’appello di aver a tortoritenuto necessaria l’indicazione del valore periziato dell’immobile nell’attodi compravendita, al fine di poter accedere alla tassazione sostitutivacontemplata dalle norme citate.3. Le suesposte censure sono suscettibili di congiunta disamina, inquanto accomunate dalla denunciata inosservanza delle stesse norme dilegge.Numero registro generale 25608/2021Numero sezionale 5812/2026Numero di raccolta generale 25828/2026Data pubblicazione 25/09/20263.1 Esse sono meritevoli di accoglimento per le ragioni di séguitoillustrate.3.2 Come si ricava dalla superiore narrativa, la CTR laziale ha posto abase della propria pronuncia due distinte e autonome rationes decidendi:(i) il contribuente non poteva avvalersi della procedura dirideterminazione del valore di acquisto del terreno prevista dall’art. 7 dellalegge n. 448 del 2001, avendo perduto il possesso del bene anteriormentealla data del 1° gennaio 2010, fissata dall’art. 2, comma 2, del d.l. n. 282del 2002, conv. dalla legge n. 27 del 2003, come modificato dall’art. 2,comma 229, lett. a), della legge n. 191 del 2009 per l’accesso alla dettaprocedura;(ii) le parti erano venute meno all’obbligo di indicare nel contratto dicompravendita il valore del bene rideterminato ai sensi dell’art. 7 dellalegge n. 448 del 2001, poiché la perizia giurata di stima a tal fine richiestadalla norma era stata «redatta, giurata ed asseverata» solosuccessivamente alla data di stipula del rogito notarile.3.3 Ambedue le predette rationes sono state efficacemente attaccatedal ricorrente con i motivi sopra illustrati.3.4 Per una migliore intelligenza delle questioni da trattare convieneanzitutto trascrivere il testo delle norme di riferimento.3.5 L’art. 7, comma 1, della legge n. 448 del 2001, nel testoapplicabile ratione temporis, così recita:«Agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze dicui all’articolo 81 [ora articolo 67 – n.d.r.], comma 1, lettere a) e b), deltesto unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente dellaRepubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, per iterreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1°gennaio 2002, può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto,il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di stima,cui si applica l’articolo 64 del codice di procedura civile, redatta daNumero registro generale 25608/2021Numero sezionale 5812/2026Numero di raccolta generale 25828/2026Data pubblicazione 25/09/2026soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, deidottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industrialiedili, a condizione che il predetto valore sia assoggettato ad una impostasostitutiva delle imposte sui redditi, secondo quanto disposto nei commida 2 a 6 [...]».L’art. 2, comma 2, del d.l. n. 282 del 2002, conv. dalla legge n. 27 del2003, come modificato dall’art. 2, comma 229, lett. a), della legge n. 191del 2009, stabilisce quanto segue: «Le disposizioni degli articoli 5 e 7 dellalegge 28 dicembre 2001, n. 448, e successive modificazioni, si applicanoanche per la rideterminazione dei valori di acquisto [...] dei terreniedificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio2010. Le imposte sostitutive possono essere rateizzate fino ad unmassimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dalla data del 31ottobre 2010; sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gliinteressi nella misura del 3 per cento annuo, da versarsi contestualmente.La redazione e il giuramento della perizia devono essere effettuati entro lapredetta data del 31 ottobre 2010».3.6 Dall’inequivoco tenore letterale dell’ultimo periodo di quest’ultimanorma si ricava che la perizia di stima del valore del terreno dovevaessere redatta e asseverata con giuramento entro il 31 ottobre 2010.3.7 Tali adempimenti erano, quindi, espletabili anche successivamentealla data del 1° gennaio 2010, fino alla quale il contribuente avrebbedovuto mantenere il possesso del bene, onde potersi avvalere delledisposizioni di cui all’art. 7 della legge n. 448 del 2001.Ne discende che non soltanto il giuramento ma anche la stessaredazione della perizia ben potevano avvenire in un momento successivoalla stipula dell’atto di cessione del terreno.3.8 In questi termini si è già più volte pronunciata la giurisprudenza dilegittimità, la quale ha statuito che, in tema di plusvalenze di cui all’art.81 (ora 67), comma 1, lettere a) e b), del d.P.R. n. 917 del 1986Numero registro generale 25608/2021Numero sezionale 5812/2026Numero di raccolta generale 25828/2026Data pubblicazione 25/09/2026realizzate a séguito della cessione di terreni edificabili e con destinazioneagricola, la mancata indicazione, nell’atto di vendita, del valoredell’immobile, così come rideterminato a norma dell’art. 7 della legge n.448 del 2001, non costituisce condizione ostativa alla facoltà delcontribuente di assumere come valore iniziale quello alla data del 1°gennaio 2002 (ripetutamente modificata con successivi interventilegislativi) individuato sulla base di una perizia giurata, stante l’assenza dilimitazioni poste in proposito dalla legge e l’irrilevanza di quanto, invece,previsto da atti non normativi, come le circolari amministrative (cfr. Cass.n. 25721/2014, Cass. n. 19242/2016, Cass. n. 3462/2023).3.9 Le considerazioni fin qui svolte dimostrano la fondatezza delsecondo motivo.3.10 Altrettanto fondate sono le critiche rivolte dal ricorrente allaprima ratio decidendi spesa dalla Commissione regionale.3.11 I giudici di seconde cure hanno, infatti, ritenuto che il Lozzi nonpotesse accedere alla procedura di rideterminazione del valore del terrenodi cui all’art. 7 della legge n. 448 del 2001, per aver perduto il possessomateriale del bene anteriormente alla data del 1° gennaio 2010.3.12 Il ragionamento decisorio da loro seguìto si fonda sullapattuizione contenuta nella clausola n. 7 del contratto di compravendita,in virtù della quale, fin dalla data di stipula del rogito (30 giugno 2009), laparte acquirente doveva considerarsi immessa nel possesso dell’immobile.3.13 La CTR non ha, però, tenuto conto della diversa tesi propugnataal riguardo dal contribuente, il quale sosteneva di aver mantenuto ilpossesso di diritto del terreno fino al 21 aprile 2010, avendo le partisubordinato la produzione dell’effetto traslativo alla condizione sospensivadella definitiva approvazione del piano particolareggiato del Comune diL’assunto difensivo della parte privata ruota intorno alla clausola n. 5del contratto, di cui la stessa Commissione regionale ha fatto espressaNumero registro generale 25608/2021Numero sezionale 5812/2026Numero di raccolta generale 25828/2026Data pubblicazione 25/09/2026menzione nella narrativa della sentenza (pag. 2, paragrafo 2).3.14 Ciò posto, ritiene la Corte che, ai fini dell’accesso al meccanismodi rideterminazione del valore dei terreni edificabili e con destinazioneagricola, posseduti alla data del 1° gennaio 2010 secondo la disciplinadettata dall’art. 7 della legge n. 448 del 2001 e dall’art. 2, comma 2, deld.l. n. 282 del 2002, come modificato dall’art. 2, comma 229, lett. a),della legge n. 191 del 2009, il requisito del possesso debba essere riferitoal diritto di possedere (ius possidendi), spettante al titolare della proprietào di altro diritto reale di godimento sulla res. Non rileva, invece, il meropotere di fatto sulla cosa, ove non sorretto da una corrispondentesituazione giuridica (ius possessionis), come può accadere quando non sisia ancóra prodotto l’effetto traslativo in favore di chi eserciti tale poterenella consapevolezza della perdurante titolarità del diritto di proprietà incapo ad altri.3.15 Invero, poiché la norma risponde alla ratio di istituire unmeccanismo agevolativo che consenta al contribuente di sottrarsi,mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva, alla tassazione dellaplusvalenza derivante dalla cessione (anche solo eventuale) a titolooneroso di terreni edificabili e con destinazione agricola, il destinatario diessa non può che essere individuato nella persona che andrebbe altrimentiassoggettata alla predetta tassazione, vale a dire in chi abbia ceduto (o infuturo cederà) terreni di quella natura verso il corrispettivo di un prezzosuperiore a quello precedentemente sostenuto per l’acquisto.3.16 Ne discende, come logica conseguenza, che il possesso rilevantea termini della disposizione in commento è soltanto quello del titolare delloius in re oggetto di cessione, non potendo il mero possessore materialerealizzare una plusvalenza imponibile.3.17 Sulla scorta dei rilievi che precedono, ha errato la CTRnell’affermare che, per effetto del trasferimento del potere di fatto sulterreno in pendenza della condizione sospensiva apposta al contratto diNumero registro generale 25608/2021Numero sezionale 5812/2026Numero di raccolta generale 25828/2026Data pubblicazione 25/09/2026compravendita, era venuto meno in capo al contribuente venditore ilrequisito del possesso dell’immobile, necessario per poter accedere almeccanismo di tassazione alternativo previsto dall’art. 7, comma 1, dellalegge n. 448 del 2001.4. Va, pertanto, disposta la cassazione dell’impugnata sentenza conrinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado (già CTR) delLazio, in diversa composizione, la quale, alla luce dei princìpi di dirittosopra espressi, procederà a un nuovo esame della controversia,accertando se alla data del 1° gennaio 2010 il contribuente avesse ildiritto di possedere il terreno per cui è causa per non essersi ancóraavverata la condizione sospensiva dell’effetto traslativo della proprietà.4.1 Al giudice di rinvio viene demandata anche la pronuncia sullespese del giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso; cassa la sentenza impugnata e rinvia lacausa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del [OSCURATO:PERSONA], indiversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio dilegittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Tributariadella Corte Suprema di Cassazione, in data 15 settembre 2026.La PresidenteRoberta Crucitti