Cassazione n. 07292/2026

SENTENZAsul ricorso iscritto al n. 29681/2022 R.G. proposto da:Agenzia Delle Entrate in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dall'[OSCURATO:PERSONA]contro[OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocatoGiuseppe Vanz-controricorrente incidentale-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] di Perugia n.182/2022 depositata il 10/05/2022.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/01/2026dal [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026Dato atto che il [OSCURATO:PERSONA] battistaNardecchia  ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale e delricorso incidentale.Udito il difensore della società contribuente1.In data 11/09/2014, il contribuente presentava variazione Docfa, aisensi d.m. 19 aprile 1994, n. 701, proponendo la rendita catastale di €99.680,00 per il cespite costituito da fabbricate e terreni destinati adestrazione. Successivamente, in data 15/06/2016, la società Unicalcepresentava ulteriore variazione Docfa, ai sensi della Legge 28 dicembre2015, n. 208 (legge di stabilità 2016), con rendita proposta di €53.676,00,da cui aveva detratto i valori degli impianti da scorporare aisensi della summenzionata legge.1.1.In data 16/06/2017, la ricorrente inoltrava, con causale diampliamento, altra denuncia di variazione Do.C.Fa., in categoria D/7(fabbricati costruiti per speciali esigenze di attività industriale) con renditacatastale proposta di € 53.780,00.1.2. In data 25 giugno  2018,  l’Ufficio rettificava la categoria catastale deifabbricati e dei terreni in D/1 (opifici) con rendita catastale pari ad €97.400,00.1.3. La società impugnava l’avviso di accertamento, contestando lavalorizzazione dei terreni agricoli sui quali la Società svolge l’attività diescavazione, nonché la violazione dell’art.1, comma 21, della legge28/12/2015, n. 208 per aver l’Agenzia delle Entrate ritenuto che anche isili in metallo, non stabilmente infissi al suolo, dovessero formare oggettodi stima diretta e per l’omessa individuazione delle ragioni a fondamentodel valore attribuito alla galleria di estrazione.1.4. [OSCURATO:PERSONA] respingeva integralmente le eccezionimosse dalla parte ricorrente.Numero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/20261.5.[OSCURATO:PERSONA] dell’Umbria, adita in sede diappello dalla società contribuente, in parziale riforma della sentenzaimpugnata, accoglieva l’impugnazione, ritenendo che le cave, comechiarito dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 285 del 14 luglio 2000sono escluse dalla stima fondiaria per la determinazione del redditodominicale, sicché il reddito del terreno formalmente risultante in catastodi natura agricola non è espressivo dell’effettiva ricchezza derivante dallasua destinazione a finalità estrattiva; -  che, difatti le  cave possonoprodurre soltanto redditi di natura industriale come espressamente sancitodalla Corte Costituzionale con l’ordinanza n. 285/2000; - sono daincludere dalla stima catastale tutte le strutture poste a valle o a montedel processo produttivo svolto, nell'unità immobiliare e destinata alsemplice stoccaggio di materie prime, prodotti finiti o semilavorati,ancorché allo stato liquido, aeriforme o solido granulare; - che la galleriadi estrazione ospitante l'impianto di frantumazione ed i nastri trasportatoriper convogliare il materiale frantumato verso l'esterno per le successivelavorazioni vanno dunque computate, in quanto riconducibile ad unacondizione tecnico-fisica del bene che ne impedisce l'agevole rimozioneanche sotto il profilo economico, quindi classificabile tra le "costruzioni"; -che i sili e la galleria devono essere, pertanto,  inclusi nella stima per ilcalcolo della rendita catastale.1.6. L’amministrazione finanziaria propone, per la cassazione dellasummenzionata sentenza, ricorso affidato ad un unico  motivo.1.7. Replica con controricorso la società contribuente, proponendo ricorsoincidentale fondato su tre motivi, integrato da memorie illustrative.Il Procuratore generale ha concluso nel senso dell’accoglimento delricorso principale, assorbito il secondo motivo del ricorso incidentale,accolto il primo.[OSCURATO:PERSONA] DIRITTONumero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/20261.Deve essere preliminarmente disattesa l’eccezione di inammissibilità delricorso per cassazione proposta dalla società, perché si prospetterebberoquestioni estranee all’avviso di accertamento impugnato e, quindi,all’oggetto del giudizio. Si assume che l’Agenzia ha qui abbandonato latesi (che costituisce la motivazione dell’avviso di accertamento oggetto delpresente giudizio) secondo cui le cave sarebbero pertinenze dellostabilimento industriale e, in quanto tali, concorrerebbero alladeterminazione della rendita catastale del medesimo stabilimentoindustriale, sostenendosi diversamente con l’odierno ricorso che alle cavedebba essere attribuita un’autonoma rendita catastale.1.1.Si legge in seno all’avviso di accertamento trascritto dalla società cheoggetto dell’accertamento sono   la componente suolo, ossia la porzionedi terreno su cui ricade l’unità immobiliare, che è rappresentata, oltre chedal sedime delle costruzioni, anche dalle aree destinate all’estrazione, aldeposito dei materiali e ospitanti impianti e attrezzature, nonché quellelimitrofe prive del substrato vegetale e quelle occupate da strade costruitee utilizzate dai mezzi destinati al trasporto dei materiali. Si osserva chel’art. 6 comma 2 del r.d. 652/1939 statuisce che la dichiarazione va estesaalle aree e ai suoli che formano parte integrante di uno o più unitàimmobiliari o concorrono a determinarne l’uso e la rendita .1.2. Appare evidente che l’avviso di accertamento concerne tutte le areesu cui ricade l’unità immobiliare oltre quelle destinate all’estrazione equelle limitrofe utilizzate dai mezzi di trasporto, in quanto componentidell’unità immobiliare e non quali mere pertinenze della stessa.2. Con l’unico motivo di ricorso principale, si deduce – ai sensi dell’art. 360,primo comma, n. 3), c.p.c. -  la  violazione di legge per erroneaapplicazione del  combinato disposto legge 28/12/2015, n. 208 (legge distabilità 2016) che ridefinisce l’oggetto della stima catastale per gliimmobili a destinazione speciale e dell’ art. 2 del decreto 12/1/1998 n. 28(che definisce la potenzialità di autonomia funzionale e reddituale),Numero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026nonché dell’art. 18 del r.d. 8 ottobre 1931, n. 1572 (che esclude le cavedalla stima fondiaria, ma non dalla attribuzione della rendita catastale) .I giudici regionali, nell’escludere dalla determinazione della rendita iterreni destinati all’attività estrattiva, non hanno esaminato lecircostanziate deduzioni dell’Agenzia non tenendo conto che i terreni sonoparte integrante dell’unità immobiliare, in base a quanto stabilito dallalegge 28/12/2015, n. 208 e dall’art. 2 del decreto 12/1/1998 n. 28 e chel’esclusione dalla stima fondiaria disposta dall’art. 18 R.D. n. 1572/1931non comporta in alcun modo che di essi non debba tenersi conto ai finidell’attribuzione della rendita catastale, così come ribadito nellerecentissime sentenze di legittimità  n. 1026/2022 e n. 1404/2022.Si afferma che l’art. 18 r.d. n. 1572 del 1931 è stato erroneamenteapplicato dal Collegio regionale, in quanto detta disposizione recita: Saranno escluse dalla stima fondiaria le miniere, le cave, le torbiere, lesaline ed i laghi e stagni da pesca, con la superficie stabilmente occupataper la relativa industria, e le tonnare .  Nel vagliare tale norma, la CorteCostituzionale con sentenza n. 285 del 14 luglio 2000 ha precisato che l’art. 18 del R.D. n. 1572 del 1931 esclude le cave dalla stima fondiariaper la determinazione del reddito dominicale, sicché il reddito del terrenoformalmente risultante in catasto di natura agricola non è espressivodell’effettiva ricchezza derivante dalla sua pacifica destinazione e dallosfruttamento del medesimo a finalità estrattiva, essendo riconducibilel’utilizzazione a cava ad una attività di carattere esclusivamenteindustriale .  Dunque, nella lettura costituzionalmente orientata, la normasi limita ad escludere le cave dalla stima fondiaria, non già a negarel’accatastabilità di tali cespiti, con la relativa attribuzione di rendita.2. Mediante il primo motivo di ricorso incidentale, la contribuente,prestata acquiescenza ai capi della sentenza riguardanti il  quarto ed ilquinto motivo (relativi l’uno alla galleria utilizzata quale area di sedimedegli impianti che consentono il trasporto dei minerali e l’altro allaNumero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026modifica della categoria catastale dello stabilimento da D/7 a D/1),censura la sentenza d’appello relativamente alla mancata esclusione deisili “imbullonati”. In particolare, denuncia, ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 3), c.p.c., la violazione dell’art. 1, comma 21, della L. 28-12-2015, per aver la Commissione tributaria regionale ritenuto che sili inmetallo non stabilmente infissi al suolo e parte del processo produttivodebbano formare oggetto di stima diretta e, per l’effetto, concorrano alladeterminazione della rendita catastale dello stabilimento industriale. Siassume che la ratio sottesa alla disciplina introdotta dalla L. n. 208 del2015, art. 1, comma 21, sancisce l'irrilevanza catastale di tutta lacomponente impiantistica che, in quanto tale, risulta inidonea adapportare al fabbricato a cui accede - al di fuori dello specifico processoproduttivo ivi svolto - un'effettiva (residua) utilità produttiva/reddituale.E', quindi, ben possibile che un elemento impiantistico strutturalmenteconnesso al suolo o alla costruzione che ne accresce la qualità o l'utilitàdebba essere espunto dalla valutazione catastale in ragione della suaspecifica funzionalità rispetto al processo produttivo. Pertanto, ai fini delladeterminazione della rendita si deve tenere conto di quegli elementi chesono strutturalmente connessi alla costruzione, non invece di tutte quelledotazioni (impianti, macchinari, attrezzature, ecc.) che sono funzionali alprocesso produttivo, ancorchè esse risultino in qualche modo integrate ostrutturalmente connesse al fabbricato. Si soggiunge che, ai fini dellastima diretta, vengono in considerazione solo quelle dotazioni checaratterizzano il fabbricato e non il processo produttivo che nello stessoviene svolto, sancendo la normativa vigente l'esclusione dei macchinari,dei congegni, delle attrezzature e degli altri impianti, funzionali allospecifico processo produttivo, dal computo del valore dell'immobile.La società conclude citando le sentenze di questa Corte, trascurando dimeglio specificare la natura e la funzione dei sili in metallo.Numero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/20263.Il secondo strumento di ricorso incidentale deduce la violazione degliartt. 61 e 36, comma 2, n. 4, d.lgs. 546/1992, per la mancata esposizionenella sentenza “dei motivi in fatto e in diritto” che giustificherebbero ilrigetto del secondo motivo di appello (art. 360, primo comma, n. 4,c.p.c.).  Si osserva che la Commissione tributaria regionale per l’Umbriaaccoglieva il primo motivo d’appello della Società e per l’effetto annullava,per violazione dall’art. 18 r.d.l. 1572/1931, l’avviso di accertamentoimpugnato nella parte in cui affermava che dovessero formare oggettodella stima diretta finalizzata a determinare la rendita catastale dellostabilimento, in quanto ritenuti pertinenziali rispetto allo stabilimento,anche i terreni ubicati al di fuori dello stabilimento sui quali la Societàsvolgeva l’attività di escavazione. Ritenendo non meritevoli di positivaconsiderazione i restanti quattro motivi di appello proposti, tra i quali èricompreso anche il secondo, che si ritiene assorbito nel primo mezzo digravame. Pertanto, il motivo viene proposto solo per l’ipotesi di dovesseritenere respinto anche il primo mezzo sempre relativo ai terreni diescavazione ritenuti pertinenziali allo stabilimento, rispetto ai quali erastata altresì dedotta la violazione dell’art. 1, comma 21, prima parte, dellalegge 208/2015, quanto alla nozione di “suolo.4. Il primo motivo di ricorso principale è fondato, assorbito il secondomotivo di ricorso incidentale condizionato, atteso che il motivo d’appelloaccolto dalla Corte regionale concerne tutti i terreni destinati ad attivitàestrattiva, ritenuti dalla società pertinenziali allo stabilimento.4.1. La questione di fondo concerne l’iscrivibilità delle cave nel catastourbano, nonché il valore da attribuire all'art. 18, r.d.  8 ottobre 1931, n.1572.4.2. Occorre considerare che l'art. 1 del r.d. n. 1572 del 1931, recante la«approvazione del testo unico delle leggi sul nuovo catasto», dispone che«sarà provveduto, a cura dello Stato, in tutto il Regno, alla formazione diun catasto geometrico particellare uniforme fondato sulla misura e sullaNumero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026stima, allo scopo:1) di accertare le proprietà immobili, e tenerne inevidenza le mutazioni; 2) di perequare l'imposta fondiaria». Ai sensidell'art. 11 «la stima dei terreni ha per oggetto di stabilire la renditaimponibile, sulla quale è fatta la ripartizione dell'imposta, mediante laformazione di tariffe di estimo, nelle quali è determinata, comune percomune, la rendita stessa per ogni qualità e classe»; l'art. 13 stabilisceche «la tariffa esprime, in moneta legale, la rendita imponibile di un ettaroper ciascuna qualità e classe. La rendita imponibile è quella parte delprodotto totale del fondo che rimane al proprietario, netta dalle spese eperdite eventuali»; il comma 3 prevede che «agli effetti attuali del catasto,le tariffe d'estimo rappresentano la parte dominicale del reddito medio,ordinario, continuativo ritraibile dai terreni al 1° gennaio 1914».4.3.Con specifico riferimento ai terreni adibiti a cave, l'art. 18 dispone che«saranno escluse dalla stima fondiaria le miniere, le cave, le torbiere, lesaline ed i laghi e stagni da pesca, con la superficie stabilmente occupataper la relativa industria, e le tonnare».4.4.Tale disposizione non esclude che le cave siano iscritte in catasto, madispone soltanto che esse saranno escluse dalla sola operazione di stimafondiaria, pertanto, i terreni adibiti a cava devono essere iscritti al catastoal fine di essere identificati per rilevare l'estensione delle singole proprietàe delle diverse particelle catastali e per essere ivi graficamenterappresentati con mappe planimetriche.4.5.I redditi derivanti dall'attività di sfruttamento di miniere, cave,torbiere, saline, laghi, stagni e altre acque interne sono qualificatidall'ordinamento come redditi d'impresa (art. 55, lett. b, d.lgs. n. 344 del2002), la cui tassazione avviene sulla base del reddito effettivamenteprodotto, e non sull'attitudine del bene a produrre reddito, con esclusione,quindi, della rilevanza degli estimi catastali. Nel caso in esame, l'Agenziadelle entrate con l'atto impugnato ha provveduto al classamento delterreno su cui insiste la cava nonché delle aree occupate da mezzi diNumero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026trasporto, strade e depositi iscrivendole al catasto urbano in categoria D/1(opifici industriali).4.6. Con riferimento ai presupposti per l'inventariazione nel Catastourbano, l'art. 3 r.d.l. n. 652 del 1939, conv. in legge n. 1249 del 1939,concernente l'accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazionedel relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano,stabilisce che l'accertamento generale degli immobili urbani è fatto per«unità immobiliare», ed ai sensi dell'art. 4, si considerano come «immobiliurbani i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costituite,diversi dai fabbricati rurali», ivi compresi «gli edifici sospesi o galleggianti,stabilmente assicurati al suolo». L'art. 5 prevede che costituisce «unitàimmobiliare urbana» «ogni parte di immobile che, nello stato in cui sitrova, è di per sé stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio».4.7.Il d.m. 2 gennaio 1998, n. 28, (Regolamento recante norme in temadi costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione edadeguamento della nuova cartografia catastale), stabilisce al comma 1 che«il catasto dei fabbricati rappresenta l'inventario del patrimonio edilizionazionale» e al comma 2 che «il minimo modulo inventariale è l'unitàimmobiliare». A mente dell'art. 2, l'unità immobiliare «è costituita da unaporzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricatiovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale,presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale».4.8.Sulla base di tali disposizioni, questa Corte ha affermato chel'accatastamento viene dalla normativa riferito non al fabbricato in quantotale, bensì alla nozione di unità immobiliare urbana (UIU), a sua voltarapportata ad una componente immobiliare (rilevante ex art. 812 c.c.)suscettibile di autonoma funzionalità e redditività (cfr. Cass., n.12741/2018).4.9.Tali caratteristiche sono state valorizzate dalla giurisprudenza dilegittimità proprio ai fini dell'accertamento dei presupposti diNumero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026accatastabilità anche con specifico riguardo agli immobili aventidestinazione industriale o di produzione energetica (per le discarichepubbliche cfr. Cass. n. 12741/2018 cit.; per le centrali elettriche Cass. nn.2621/2015, 3500/2015; per i parchi eolici Cass. nn. 4028/2012;24815/2014; 3354/2015; per le centrali telefoniche Cass. n. 24924/2016;per le piattaforme petrolifere Cass. n. 3618/2016), sicché l'accatastabilitàdi tali unità immobiliari è sempre stata riconosciuta.4.10. Non vi sono pertanto ragioni per escluderla con riferimento allecave, trattandosi di immobili suscettibili di autonoma funzionalità eredditività.4.11. Ciò premesso, l'area classificata come D/1, ancorché concretamentedestinata unicamente a cava e ad attività estrattiva, non è perciò soloqualificabile come agricola, in quanto avente potenzialità edificatoria, siapure limitata alla sola realizzazione di fabbricati strumentali (cfr. Cass. n.31079/2019).5. Problema differente è quello relativo alla quantificazione della renditacatastale a fini impositivi.5.1.Come si è detto l'art. 18 esclude le cave dalla stima fondiaria, e laCorte costituzionale, con ord. n. 285 del 2000, in materia di imposta diregistro - e, specificamente, del criterio di valutazione automatica ai finidella determinazione della base imponibile - ha affermato che «l'art. 18del r. d. n. 1572 del 1931 esclude le cave dalla stima fondiaria per ladeterminazione del reddito dominicale, sicché il reddito del terrenoformalmente risultante in catasto di natura agricola non è espressivodell'effettiva ricchezza derivante dalla sua pacifica destinazione e dallosfruttamento del medesimo a finalità estrattiva, essendo riconducibilel'utilizzazione a cava ad una attività di carattere esclusivamenteindustriale».5.2. Ancora in materia di imposta di registro, e con riguardo al sistema divalutazione automatica fondata sulla rendita catastale (art. 52, comma 4,Numero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026d.P.R. n. 131 del 1986), questa Corte ha già rilevato che, nel caso diterreni sfruttati come cave, «la valutazione di cui si tratta deve essereoperata con il metodo del valore venale di cui al citato art. 52, n. 1 avutoriguardo alla circostanza che il r. d. 8 ottobre 1931, n. 1572, art. 18esclude le cave dalla stima fondiaria, e che la eventuale indebita iscrizionedelle aree nel catasto terreni non può valere a ravvisare nella renditafondiaria erroneamente risultante da tale iscrizione l'idoneità ad esprimerela potenzialità reddituale derivante dallo sfruttamento dei terreni stessiper una finalità estrattiva di natura esclusivamente industriale» (Cass., 17gennaio 2001, n. 649 cui adde Cass., 5 marzo 2020, n. 6207; Cass., 6dicembre 2018, n. 31604; Cass., 18 settembre 2013, n. 21277; Cass., 29luglio 2009, n. 17571; Cass., 30 agosto 2006, n. 18755; Cass., 23novembre 2005, n. 24568; Cass., 19 ottobre 2001, n. 12774); si è inoltreprecisato con riguardo all'imposta di registro e IVIM, nonché all'IMU, come«la qualificazione agricola (con relativa attribuzione di rendita), non piùpossibile la rettifica del valore dello stesso secondo il valore venale, noncoincidendo necessariamente l'attribuzione di rendita con la stimafondiaria, perché un tale errato presupposto interpretativo non tiene conto(come ha precisato la Corte costituzionale con sentenza n. 285 del 2000)del fatto che il R.D. 8 ottobre 1931, n. 1572, art. 18 esclude comunque lecave dalla stima fondiaria per la determinazione del reddito dominicale,sicché, in tali casi, le risultanze catastali non corrispondono all'effettiva egiuridica destinazione del terreno, benché non sia stata denunciata alcatasto la variazione» (Cass., sez. 5, n. 24568 del 23/11/2005; sez. 5, n.3978 del 16/02/2021, in motivazione).5.3.Questa Corte ha altresì affermato che, «ove l'area sia adibita adconformità allo stesso, di edificazione, ancorché limitata alla realizzazionedi fabbricati strumentali, la base imponibile deve essere determinataNumero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026avendo riguardo al valore venale»; si è in particolare osservato che «l'areadi cui si tratta, seppure è adibita ad attività estrattiva secondo lostrumento urbanistico, il che induce ad escludere la sua natura agricola aifini della determinazione della base imponibile, è altresì suscettibile diedificazione, ancorché limitata alla realizzazione di fabbricati strumentali,così come indicato dalla ricorrente nel ricorso. Ciò fa sì che il terrenodebba essere qualificato come edificabile ai tini dell'Ici e che la baseimponibile debba essere determinata sulla base del valore venale» (Cass.,n. 14409 /2017; n. 3267/2019), sicché ciò che ha rilevanza non è che ilbene sia stato, in concreto, destinato a cava e ad attività di estrazione, mala potenzialità edificatoria del terreno, e neppure può rilevare che ladestinazione a cava sia temporanea e destinata ad esaurirsi allo scaderedell'autorizzazione ( v. Cass. n. 20885/2024; Cass. n. 2280/2023; Cass.n. 2145/2023; Cass. nn 10262 1404 del gennaio 2022; Cass. n.31079/2019).5.4. Non vi sono ragioni per discostarsi da tale indirizzo, volto adescludere che terreni urbanisticamente destinati allo svolgimento di6.Il primo motivo di ricorso incidentale è fondato.6.1.Emerge dalla decisione impugnata   che sono da includere nellastima catastale tutte le strutture poste a valle o a monte del processoproduttivo svolto, nell’unità immobiliare e destinata al semplice stoccaggiodi materie prime, prodotti finiti o semilavorati, ancorché allo stato liquido,aeriforme o solido granulare. Trattasi indubbiamente di beni funzionali alprocesso produttivo e di non agevole rimovibilità, secondo le stessedisposizioni contenute nella Circolare 2/E del 2016 dell’Agenzia delleEntrate citata dall’Amministrazione. Vi rientrano pertanto tutti i sitimetallici che raccolgono il materiale e lo indirizzano verso la lavorazione .6.2. Ai sensi dell’art. 1 comma 21 legge n. 208 del 2015  A decorrere dal1 gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili aNumero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali deigruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suoloe delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessiche ne accrescono la qualità e l'utilità, nei limiti dell'ordinarioapprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari,congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processoproduttivo .6.3. La contribuente ha depositato apposita dichiarazione di variazionecatastale per "scorporo di componenti impiantistiche" per gli immobili giàaccatastati sulla base delle precedenti regole (cfr. sentenza CRT pagina 1).6.4. La normativa citata esclude i cc.dd. ‘imbullonatì dalla determinazionedella rendita catastale e, innovando i criteri di determinazione della stimadei fabbricati speciali, confermati dalla giurisprudenza della SupremaCorte, espunge dalla stima diretta i macchinari, i congegni, le attrezzaturee gli altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo.6.5.In particolare, attraverso una tecnica legislativa "per esclusione", illegislatore del 2015, nella prima parte della disposizione normativa,descrive le caratteristiche di bene immobile o parte integrante di esso(suolo, costruzioni ed altri elementi ad essi strutturalmente connessi), chene accresce l'utilità ed il valore per poi escludere, nella seconda parte, datale bene tutte quelle componenti che sono funzionali al processoproduttivo (macchinari, congegni, attrezzature, impianti), meglio notiappunto con la denominazione di "imbullonati".  La scelta legislativa èstata, quindi, quella di sottrarre dal carico impositivo il valore dellecomponenti impiantistiche secondo un criterio distintivo che privilegia ladestinazione ad attività produttive dei settori della siderurgia, manifattura,energia, indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanzadimensionale del manufatto che fosse o meno infisso al suolo.6.6.Per giurisprudenza pacifica, la nozione emergente dalla legge n. 208del 2015, art. 1, comma 21, di macchinari, congegni, attrezzature ed altriNumero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026impianti, funzionali e strutturali allo specifico processo produttivo esottratti al regime fiscale, prescinde dal fatto che i manufatti siano o menoinfissi stabilmente al suolo, essendo, invece, essenziale il loro impiego nelprocesso produttivo (vedi Cass. nn. 20726, 20727, 20728, 21460 del2020 nonché Cass. nn. 7343/2021 e 2114/2021, n. 25784 del22/09/2021, Cass. n. 380/2022, n. 6687/2022), sicché ciò che è decisivoè, fondamentalmente, il rapporto di strumentalità rispetto al processoproduttivo.6.7.Ai fini della determinazione della rendita si deve, in definitiva, tenereconto di quegli elementi impiantistici che sono strutturalmente connessialla costruzione, non invece di tutte quelle dotazioni (impianti, macchinari,esse risultino in qualche modo integrate o strutturalmente connesse alfabbricato. Vengono, cioè, considerate, ai fini della stima diretta, soloquelle dotazioni che caratterizzano il fabbricato e non il processoproduttivo che nello stesso viene svolto, sancendo l'esclusione deimacchinari, dei congegni, delle attrezzature e degli altri impianti,funzionali allo specifico processo produttivo dal computo del valoredell'immobile.6.8.Nella specie si verte in ipotesi di sili metallici cioè di contenitori didimensioni più o meno grandi, ancorati al suolo, nei quali vengonotemporaneamente stoccati i prodotti nelle varie fasi della produzioneindustriale, risultando, dalla descrizione della Corte distrettuale, partidell’impianto produttivo, nel qual caso rientrerebbero nella nozione cheemerge dall'art. 1, comma 21, legge 28 dicembre 2015, n. 208 dimacchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali e strutturaliallo specifico processo produttivo e sottratti al regime fiscale, risultandoirrilevante la consistenza fisica della costruzione in quanto ciò cheinteressa è il rapporto di strumentalità rispetto al processo produttivo.Numero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/20266.9.Ed invero, la disciplina introdotta dalla normativa suddetta  sanciscel'irrilevanza ai fini catastali di tutta la componente impiantistica che, inquanto tale, risulta inidonea ad apportare al fabbricato a cui accede - al difuori dello specifico processo produttivo ivi svolto - un'effettiva (residua)utilità produttiva/reddituale.7. Una simile conclusione si pone in linea con il nuovo indirizzogiurisprudenziale che si è formato al riguardo (vedi: Cass. 9.07. 2020, n.20726, n. 20727, n. 20728, n. 21460, n. 21461, n. 21462, n. 21781, n.21782; Cass. 10.07.2020, nn. 21286, n. 21287, n. 21288; Cass.7/10/2020, nn. 27028, 27029; Cass. 17/11/2020, nn. 26173, 26172;Cass. 11.11.2020, nn. 25406, 25405; Cas s. 23.10.2020 nn. 23230,22352, 22353; Cass. 10.12.2020, nn. 7115 e 6728), secondo cui lavoluntas legis è nel senso di sottrarre dal carico impositivo il valore ditutte quelle «componenti impiantistiche secondo un criterio distintivo cheprivilegia la destinazione ad attività produttive [...] indipendentementedalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto chefosse o meno infisso al suolo» (Cass. 9.07.2020, n. 21462; Cass.22/09/2021, n. 25784).7.1.Alla luce di tali considerazioni, si deve dunque concludere che i silimetallici, così come descritti dal Collegio d’appello,  quali componenti cheraccolgono il materiale e lo indirizzano verso la lavorazione,  in quantoimpianti funzionali al ciclo produttivo e componenti strutturali essenziali alfunzionamento stesso dell'impianto (si tratta di contenitori di dimensionipiù o meno grandi, ancorati al suolo, nei quali vengono temporaneamentestoccati i prodotti nelle varie fasi della produzione industriale) nonrilevano, a decorrere dal 1 gennaio 2016, ai fini della stima catastale, invirtù della l. n. 208 del 2015 il cui obiettivo è quello di sottrarre dal caricoimpositivo il valore delle componenti impiantistiche secondo un criteriodistintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settoridella siderurgia, manifattura, energia indipendentemente dalla naturaNumero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto che sia o menoinfisso al suolo (così Cass.nn. 1827/23, 18182/23, 22942/23).8.Segue l’accoglimento del ricorso principale e del primo motivo delricorso incidentale, assorbito il secondo motivo di ricorso incidentalecondizionato; cassa la sentenza impugnata, rinviando alla Corte digiustizia tributaria di secondo grado dell’Umbria, in diversa composizione,per la determinazione della rendita catastale.Numero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026REPUBBLICA [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] TRIBUTARIAComposta da: Oggetto:[OSCURATO:PERSONA] CATASTO cave eAngelo [OSCURATO:PERSONA] siliUd.13/01/202Liberato [OSCURATO:PERSONA] Consigliere6 PUMilena [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] pronunciato la seguenteSENTENZAsul ricorso iscritto al n. 29681/2022 R.G. proposto da:Agenzia Delle Entrate in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dall'[OSCURATO:PERSONA]contro[OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocatoGiuseppe Vanz-controricorrente incidentale-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] di Perugia n.182/2022 depositata il 10/05/2022.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/01/2026dal [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026Dato atto che il [OSCURATO:PERSONA] battistaNardecchia  ha concluso per l’accoglimento del ricorso principale e delricorso incidentale.Udito il difensore della società contribuente1.In data 11/09/2014, il contribuente presentava variazione Docfa, aisensi d.m. 19 aprile 1994, n. 701, proponendo la rendita catastale di €99.680,00 per il cespite costituito da fabbricate e terreni destinati adestrazione. Successivamente, in data 15/06/2016, la società Unicalcepresentava ulteriore variazione Docfa, ai sensi della Legge 28 dicembre2015, n. 208 (legge di stabilità 2016), con rendita proposta di €53.676,00,da cui aveva detratto i valori degli impianti da scorporare aisensi della summenzionata legge.1.1.In data 16/06/2017, la ricorrente inoltrava, con causale diampliamento, altra denuncia di variazione Do.C.Fa., in categoria D/7(fabbricati costruiti per speciali esigenze di attività industriale) con renditacatastale proposta di € 53.780,00.1.2. In data 25 giugno  2018,  l’Ufficio rettificava la categoria catastale deifabbricati e dei terreni in D/1 (opifici) con rendita catastale pari ad €97.400,00.1.3. La società impugnava l’avviso di accertamento, contestando lavalorizzazione dei terreni agricoli sui quali la Società svolge l’attività diescavazione, nonché la violazione dell’art.1, comma 21, della legge28/12/2015, n. 208 per aver l’Agenzia delle Entrate ritenuto che anche isili in metallo, non stabilmente infissi al suolo, dovessero formare oggettodi stima diretta e per l’omessa individuazione delle ragioni a fondamentodel valore attribuito alla galleria di estrazione.1.4. [OSCURATO:PERSONA] respingeva integralmente le eccezionimosse dalla parte ricorrente.Numero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/20261.5.[OSCURATO:PERSONA] dell’Umbria, adita in sede diappello dalla società contribuente, in parziale riforma della sentenzaimpugnata, accoglieva l’impugnazione, ritenendo che le cave, comechiarito dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 285 del 14 luglio 2000sono escluse dalla stima fondiaria per la determinazione del redditodominicale, sicché il reddito del terreno formalmente risultante in catastodi natura agricola non è espressivo dell’effettiva ricchezza derivante dallasua destinazione a finalità estrattiva; -  che, difatti le  cave possonoprodurre soltanto redditi di natura industriale come espressamente sancitodalla Corte Costituzionale con l’ordinanza n. 285/2000; - sono daincludere dalla stima catastale tutte le strutture poste a valle o a montedel processo produttivo svolto, nell'unità immobiliare e destinata alsemplice stoccaggio di materie prime, prodotti finiti o semilavorati,ancorché allo stato liquido, aeriforme o solido granulare; - che la galleriadi estrazione ospitante l'impianto di frantumazione ed i nastri trasportatoriper convogliare il materiale frantumato verso l'esterno per le successivelavorazioni vanno dunque computate, in quanto riconducibile ad unacondizione tecnico-fisica del bene che ne impedisce l'agevole rimozioneanche sotto il profilo economico, quindi classificabile tra le "costruzioni"; -che i sili e la galleria devono essere, pertanto,  inclusi nella stima per ilcalcolo della rendita catastale.1.6. L’amministrazione finanziaria propone, per la cassazione dellasummenzionata sentenza, ricorso affidato ad un unico  motivo.1.7. Replica con controricorso la società contribuente, proponendo ricorsoincidentale fondato su tre motivi, integrato da memorie illustrative.Il Procuratore generale ha concluso nel senso dell’accoglimento delricorso principale, assorbito il secondo motivo del ricorso incidentale,accolto il primo.[OSCURATO:PERSONA] DIRITTONumero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/20261.Deve essere preliminarmente disattesa l’eccezione di inammissibilità delricorso per cassazione proposta dalla società, perché si prospetterebberoquestioni estranee all’avviso di accertamento impugnato e, quindi,all’oggetto del giudizio. Si assume che l’Agenzia ha qui abbandonato latesi (che costituisce la motivazione dell’avviso di accertamento oggetto delpresente giudizio) secondo cui le cave sarebbero pertinenze dellostabilimento industriale e, in quanto tali, concorrerebbero alladeterminazione della rendita catastale del medesimo stabilimentoindustriale, sostenendosi diversamente con l’odierno ricorso che alle cavedebba essere attribuita un’autonoma rendita catastale.1.1.Si legge in seno all’avviso di accertamento trascritto dalla società cheoggetto dell’accertamento sono   la componente suolo, ossia la porzionedi terreno su cui ricade l’unità immobiliare, che è rappresentata, oltre chedal sedime delle costruzioni, anche dalle aree destinate all’estrazione, aldeposito dei materiali e ospitanti impianti e attrezzature, nonché quellelimitrofe prive del substrato vegetale e quelle occupate da strade costruitee utilizzate dai mezzi destinati al trasporto dei materiali. Si osserva chel’art. 6 comma 2 del r.d. 652/1939 statuisce che la dichiarazione va estesaalle aree e ai suoli che formano parte integrante di uno o più unitàimmobiliari o concorrono a determinarne l’uso e la rendita .1.2. Appare evidente che l’avviso di accertamento concerne tutte le areesu cui ricade l’unità immobiliare oltre quelle destinate all’estrazione equelle limitrofe utilizzate dai mezzi di trasporto, in quanto componentidell’unità immobiliare e non quali mere pertinenze della stessa.2. Con l’unico motivo di ricorso principale, si deduce – ai sensi dell’art. 360,primo comma, n. 3), c.p.c. -  la  violazione di legge per erroneaapplicazione del  combinato disposto legge 28/12/2015, n. 208 (legge distabilità 2016) che ridefinisce l’oggetto della stima catastale per gliimmobili a destinazione speciale e dell’ art. 2 del decreto 12/1/1998 n. 28(che definisce la potenzialità di autonomia funzionale e reddituale),Numero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026nonché dell’art. 18 del r.d. 8 ottobre 1931, n. 1572 (che esclude le cavedalla stima fondiaria, ma non dalla attribuzione della rendita catastale) .I giudici regionali, nell’escludere dalla determinazione della rendita iterreni destinati all’attività estrattiva, non hanno esaminato lecircostanziate deduzioni dell’Agenzia non tenendo conto che i terreni sonoparte integrante dell’unità immobiliare, in base a quanto stabilito dallalegge 28/12/2015, n. 208 e dall’art. 2 del decreto 12/1/1998 n. 28 e chel’esclusione dalla stima fondiaria disposta dall’art. 18 R.D. n. 1572/1931non comporta in alcun modo che di essi non debba tenersi conto ai finidell’attribuzione della rendita catastale, così come ribadito nellerecentissime sentenze di legittimità  n. 1026/2022 e n. 1404/2022.Si afferma che l’art. 18 r.d. n. 1572 del 1931 è stato erroneamenteapplicato dal Collegio regionale, in quanto detta disposizione recita: Saranno escluse dalla stima fondiaria le miniere, le cave, le torbiere, lesaline ed i laghi e stagni da pesca, con la superficie stabilmente occupataper la relativa industria, e le tonnare .  Nel vagliare tale norma, la CorteCostituzionale con sentenza n. 285 del 14 luglio 2000 ha precisato che l’art. 18 del R.D. n. 1572 del 1931 esclude le cave dalla stima fondiariaper la determinazione del reddito dominicale, sicché il reddito del terrenoformalmente risultante in catasto di natura agricola non è espressivodell’effettiva ricchezza derivante dalla sua pacifica destinazione e dallosfruttamento del medesimo a finalità estrattiva, essendo riconducibilel’utilizzazione a cava ad una attività di carattere esclusivamenteindustriale .  Dunque, nella lettura costituzionalmente orientata, la normasi limita ad escludere le cave dalla stima fondiaria, non già a negarel’accatastabilità di tali cespiti, con la relativa attribuzione di rendita.2. Mediante il primo motivo di ricorso incidentale, la contribuente,prestata acquiescenza ai capi della sentenza riguardanti il  quarto ed ilquinto motivo (relativi l’uno alla galleria utilizzata quale area di sedimedegli impianti che consentono il trasporto dei minerali e l’altro allaNumero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026modifica della categoria catastale dello stabilimento da D/7 a D/1),censura la sentenza d’appello relativamente alla mancata esclusione deisili “imbullonati”. In particolare, denuncia, ai sensi dell’art. 360, primocomma, n. 3), c.p.c., la violazione dell’art. 1, comma 21, della L. 28-12-2015, per aver la Commissione tributaria regionale ritenuto che sili inmetallo non stabilmente infissi al suolo e parte del processo produttivodebbano formare oggetto di stima diretta e, per l’effetto, concorrano alladeterminazione della rendita catastale dello stabilimento industriale. Siassume che la ratio sottesa alla disciplina introdotta dalla L. n. 208 del2015, art. 1, comma 21, sancisce l'irrilevanza catastale di tutta lacomponente impiantistica che, in quanto tale, risulta inidonea adapportare al fabbricato a cui accede - al di fuori dello specifico processoproduttivo ivi svolto - un'effettiva (residua) utilità produttiva/reddituale.E', quindi, ben possibile che un elemento impiantistico strutturalmenteconnesso al suolo o alla costruzione che ne accresce la qualità o l'utilitàdebba essere espunto dalla valutazione catastale in ragione della suaspecifica funzionalità rispetto al processo produttivo. Pertanto, ai fini delladeterminazione della rendita si deve tenere conto di quegli elementi chesono strutturalmente connessi alla costruzione, non invece di tutte quelledotazioni (impianti, macchinari, attrezzature, ecc.) che sono funzionali alprocesso produttivo, ancorchè esse risultino in qualche modo integrate ostrutturalmente connesse al fabbricato. Si soggiunge che, ai fini dellastima diretta, vengono in considerazione solo quelle dotazioni checaratterizzano il fabbricato e non il processo produttivo che nello stessoviene svolto, sancendo la normativa vigente l'esclusione dei macchinari,dei congegni, delle attrezzature e degli altri impianti, funzionali allospecifico processo produttivo, dal computo del valore dell'immobile.La società conclude citando le sentenze di questa Corte, trascurando dimeglio specificare la natura e la funzione dei sili in metallo.Numero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/20263.Il secondo strumento di ricorso incidentale deduce la violazione degliartt. 61 e 36, comma 2, n. 4, d.lgs. 546/1992, per la mancata esposizionenella sentenza “dei motivi in fatto e in diritto” che giustificherebbero ilrigetto del secondo motivo di appello (art. 360, primo comma, n. 4,c.p.c.).  Si osserva che la Commissione tributaria regionale per l’Umbriaaccoglieva il primo motivo d’appello della Società e per l’effetto annullava,per violazione dall’art. 18 r.d.l. 1572/1931, l’avviso di accertamentoimpugnato nella parte in cui affermava che dovessero formare oggettodella stima diretta finalizzata a determinare la rendita catastale dellostabilimento, in quanto ritenuti pertinenziali rispetto allo stabilimento,anche i terreni ubicati al di fuori dello stabilimento sui quali la Societàsvolgeva l’attività di escavazione. Ritenendo non meritevoli di positivaconsiderazione i restanti quattro motivi di appello proposti, tra i quali èricompreso anche il secondo, che si ritiene assorbito nel primo mezzo digravame. Pertanto, il motivo viene proposto solo per l’ipotesi di dovesseritenere respinto anche il primo mezzo sempre relativo ai terreni diescavazione ritenuti pertinenziali allo stabilimento, rispetto ai quali erastata altresì dedotta la violazione dell’art. 1, comma 21, prima parte, dellalegge 208/2015, quanto alla nozione di “suolo.4. Il primo motivo di ricorso principale è fondato, assorbito il secondomotivo di ricorso incidentale condizionato, atteso che il motivo d’appelloaccolto dalla Corte regionale concerne tutti i terreni destinati ad attivitàestrattiva, ritenuti dalla società pertinenziali allo stabilimento.4.1. La questione di fondo concerne l’iscrivibilità delle cave nel catastourbano, nonché il valore da attribuire all'art. 18, r.d.  8 ottobre 1931, n.1572.4.2. Occorre considerare che l'art. 1 del r.d. n. 1572 del 1931, recante la«approvazione del testo unico delle leggi sul nuovo catasto», dispone che«sarà provveduto, a cura dello Stato, in tutto il Regno, alla formazione diun catasto geometrico particellare uniforme fondato sulla misura e sullaNumero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026stima, allo scopo:1) di accertare le proprietà immobili, e tenerne inevidenza le mutazioni; 2) di perequare l'imposta fondiaria». Ai sensidell'art. 11 «la stima dei terreni ha per oggetto di stabilire la renditaimponibile, sulla quale è fatta la ripartizione dell'imposta, mediante laformazione di tariffe di estimo, nelle quali è determinata, comune percomune, la rendita stessa per ogni qualità e classe»; l'art. 13 stabilisceche «la tariffa esprime, in moneta legale, la rendita imponibile di un ettaroper ciascuna qualità e classe. La rendita imponibile è quella parte delprodotto totale del fondo che rimane al proprietario, netta dalle spese eperdite eventuali»; il comma 3 prevede che «agli effetti attuali del catasto,le tariffe d'estimo rappresentano la parte dominicale del reddito medio,ordinario, continuativo ritraibile dai terreni al 1° gennaio 1914».4.3.Con specifico riferimento ai terreni adibiti a cave, l'art. 18 dispone che«saranno escluse dalla stima fondiaria le miniere, le cave, le torbiere, lesaline ed i laghi e stagni da pesca, con la superficie stabilmente occupataper la relativa industria, e le tonnare».4.4.Tale disposizione non esclude che le cave siano iscritte in catasto, madispone soltanto che esse saranno escluse dalla sola operazione di stimafondiaria, pertanto, i terreni adibiti a cava devono essere iscritti al catastoal fine di essere identificati per rilevare l'estensione delle singole proprietàe delle diverse particelle catastali e per essere ivi graficamenterappresentati con mappe planimetriche.4.5.I redditi derivanti dall'attività di sfruttamento di miniere, cave,torbiere, saline, laghi, stagni e altre acque interne sono qualificatidall'ordinamento come redditi d'impresa (art. 55, lett. b, d.lgs. n. 344 del2002), la cui tassazione avviene sulla base del reddito effettivamenteprodotto, e non sull'attitudine del bene a produrre reddito, con esclusione,quindi, della rilevanza degli estimi catastali. Nel caso in esame, l'Agenziadelle entrate con l'atto impugnato ha provveduto al classamento delterreno su cui insiste la cava nonché delle aree occupate da mezzi diNumero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026trasporto, strade e depositi iscrivendole al catasto urbano in categoria D/1(opifici industriali).4.6. Con riferimento ai presupposti per l'inventariazione nel Catastourbano, l'art. 3 r.d.l. n. 652 del 1939, conv. in legge n. 1249 del 1939,concernente l'accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazionedel relativo reddito e formazione del nuovo catasto edilizio urbano,stabilisce che l'accertamento generale degli immobili urbani è fatto per«unità immobiliare», ed ai sensi dell'art. 4, si considerano come «immobiliurbani i fabbricati e le costruzioni stabili di qualunque materiale costituite,diversi dai fabbricati rurali», ivi compresi «gli edifici sospesi o galleggianti,stabilmente assicurati al suolo». L'art. 5 prevede che costituisce «unitàimmobiliare urbana» «ogni parte di immobile che, nello stato in cui sitrova, è di per sé stessa utile ed atta a produrre un reddito proprio».4.7.Il d.m. 2 gennaio 1998, n. 28, (Regolamento recante norme in temadi costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione edadeguamento della nuova cartografia catastale), stabilisce al comma 1 che«il catasto dei fabbricati rappresenta l'inventario del patrimonio edilizionazionale» e al comma 2 che «il minimo modulo inventariale è l'unitàimmobiliare». A mente dell'art. 2, l'unità immobiliare «è costituita da unaporzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricatiovvero da un'area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale,presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale».4.8.Sulla base di tali disposizioni, questa Corte ha affermato chel'accatastamento viene dalla normativa riferito non al fabbricato in quantotale, bensì alla nozione di unità immobiliare urbana (UIU), a sua voltarapportata ad una componente immobiliare (rilevante ex art. 812 c.c.)suscettibile di autonoma funzionalità e redditività (cfr. Cass., n.12741/2018).4.9.Tali caratteristiche sono state valorizzate dalla giurisprudenza dilegittimità proprio ai fini dell'accertamento dei presupposti diNumero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026accatastabilità anche con specifico riguardo agli immobili aventidestinazione industriale o di produzione energetica (per le discarichepubbliche cfr. Cass. n. 12741/2018 cit.; per le centrali elettriche Cass. nn.2621/2015, 3500/2015; per i parchi eolici Cass. nn. 4028/2012;24815/2014; 3354/2015; per le centrali telefoniche Cass. n. 24924/2016;per le piattaforme petrolifere Cass. n. 3618/2016), sicché l'accatastabilitàdi tali unità immobiliari è sempre stata riconosciuta.4.10. Non vi sono pertanto ragioni per escluderla con riferimento allecave, trattandosi di immobili suscettibili di autonoma funzionalità eredditività.4.11. Ciò premesso, l'area classificata come D/1, ancorché concretamentedestinata unicamente a cava e ad attività estrattiva, non è perciò soloqualificabile come agricola, in quanto avente potenzialità edificatoria, siapure limitata alla sola realizzazione di fabbricati strumentali (cfr. Cass. n.31079/2019).5. Problema differente è quello relativo alla quantificazione della renditacatastale a fini impositivi.5.1.Come si è detto l'art. 18 esclude le cave dalla stima fondiaria, e laCorte costituzionale, con ord. n. 285 del 2000, in materia di imposta diregistro - e, specificamente, del criterio di valutazione automatica ai finidella determinazione della base imponibile - ha affermato che «l'art. 18del r. d. n. 1572 del 1931 esclude le cave dalla stima fondiaria per ladeterminazione del reddito dominicale, sicché il reddito del terrenoformalmente risultante in catasto di natura agricola non è espressivodell'effettiva ricchezza derivante dalla sua pacifica destinazione e dallosfruttamento del medesimo a finalità estrattiva, essendo riconducibilel'utilizzazione a cava ad una attività di carattere esclusivamenteindustriale».5.2. Ancora in materia di imposta di registro, e con riguardo al sistema divalutazione automatica fondata sulla rendita catastale (art. 52, comma 4,Numero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026d.P.R. n. 131 del 1986), questa Corte ha già rilevato che, nel caso diterreni sfruttati come cave, «la valutazione di cui si tratta deve essereoperata con il metodo del valore venale di cui al citato art. 52, n. 1 avutoriguardo alla circostanza che il r. d. 8 ottobre 1931, n. 1572, art. 18esclude le cave dalla stima fondiaria, e che la eventuale indebita iscrizionedelle aree nel catasto terreni non può valere a ravvisare nella renditafondiaria erroneamente risultante da tale iscrizione l'idoneità ad esprimerela potenzialità reddituale derivante dallo sfruttamento dei terreni stessiper una finalità estrattiva di natura esclusivamente industriale» (Cass., 17gennaio 2001, n. 649 cui adde Cass., 5 marzo 2020, n. 6207; Cass., 6dicembre 2018, n. 31604; Cass., 18 settembre 2013, n. 21277; Cass., 29luglio 2009, n. 17571; Cass., 30 agosto 2006, n. 18755; Cass., 23novembre 2005, n. 24568; Cass., 19 ottobre 2001, n. 12774); si è inoltreprecisato con riguardo all'imposta di registro e IVIM, nonché all'IMU, come«la qualificazione agricola (con relativa attribuzione di rendita), non piùpossibile la rettifica del valore dello stesso secondo il valore venale, noncoincidendo necessariamente l'attribuzione di rendita con la stimafondiaria, perché un tale errato presupposto interpretativo non tiene conto(come ha precisato la Corte costituzionale con sentenza n. 285 del 2000)del fatto che il R.D. 8 ottobre 1931, n. 1572, art. 18 esclude comunque lecave dalla stima fondiaria per la determinazione del reddito dominicale,sicché, in tali casi, le risultanze catastali non corrispondono all'effettiva egiuridica destinazione del terreno, benché non sia stata denunciata alcatasto la variazione» (Cass., sez. 5, n. 24568 del 23/11/2005; sez. 5, n.3978 del 16/02/2021, in motivazione).5.3.Questa Corte ha altresì affermato che, «ove l'area sia adibita adconformità allo stesso, di edificazione, ancorché limitata alla realizzazionedi fabbricati strumentali, la base imponibile deve essere determinataNumero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026avendo riguardo al valore venale»; si è in particolare osservato che «l'areadi cui si tratta, seppure è adibita ad attività estrattiva secondo lostrumento urbanistico, il che induce ad escludere la sua natura agricola aifini della determinazione della base imponibile, è altresì suscettibile diedificazione, ancorché limitata alla realizzazione di fabbricati strumentali,così come indicato dalla ricorrente nel ricorso. Ciò fa sì che il terrenodebba essere qualificato come edificabile ai tini dell'Ici e che la baseimponibile debba essere determinata sulla base del valore venale» (Cass.,n. 14409 /2017; n. 3267/2019), sicché ciò che ha rilevanza non è che ilbene sia stato, in concreto, destinato a cava e ad attività di estrazione, mala potenzialità edificatoria del terreno, e neppure può rilevare che ladestinazione a cava sia temporanea e destinata ad esaurirsi allo scaderedell'autorizzazione ( v. Cass. n. 20885/2024; Cass. n. 2280/2023; Cass.n. 2145/2023; Cass. nn 10262 1404 del gennaio 2022; Cass. n.31079/2019).5.4. Non vi sono ragioni per discostarsi da tale indirizzo, volto adescludere che terreni urbanisticamente destinati allo svolgimento di6.Il primo motivo di ricorso incidentale è fondato.6.1.Emerge dalla decisione impugnata   che sono da includere nellastima catastale tutte le strutture poste a valle o a monte del processoproduttivo svolto, nell’unità immobiliare e destinata al semplice stoccaggiodi materie prime, prodotti finiti o semilavorati, ancorché allo stato liquido,aeriforme o solido granulare. Trattasi indubbiamente di beni funzionali alprocesso produttivo e di non agevole rimovibilità, secondo le stessedisposizioni contenute nella Circolare 2/E del 2016 dell’Agenzia delleEntrate citata dall’Amministrazione. Vi rientrano pertanto tutti i sitimetallici che raccolgono il materiale e lo indirizzano verso la lavorazione .6.2. Ai sensi dell’art. 1 comma 21 legge n. 208 del 2015  A decorrere dal1 gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili aNumero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali deigruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suoloe delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessiche ne accrescono la qualità e l'utilità, nei limiti dell'ordinarioapprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari,congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processoproduttivo .6.3. La contribuente ha depositato apposita dichiarazione di variazionecatastale per "scorporo di componenti impiantistiche" per gli immobili giàaccatastati sulla base delle precedenti regole (cfr. sentenza CRT pagina 1).6.4. La normativa citata esclude i cc.dd. ‘imbullonatì dalla determinazionedella rendita catastale e, innovando i criteri di determinazione della stimadei fabbricati speciali, confermati dalla giurisprudenza della SupremaCorte, espunge dalla stima diretta i macchinari, i congegni, le attrezzaturee gli altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo.6.5.In particolare, attraverso una tecnica legislativa "per esclusione", illegislatore del 2015, nella prima parte della disposizione normativa,descrive le caratteristiche di bene immobile o parte integrante di esso(suolo, costruzioni ed altri elementi ad essi strutturalmente connessi), chene accresce l'utilità ed il valore per poi escludere, nella seconda parte, datale bene tutte quelle componenti che sono funzionali al processoproduttivo (macchinari, congegni, attrezzature, impianti), meglio notiappunto con la denominazione di "imbullonati".  La scelta legislativa èstata, quindi, quella di sottrarre dal carico impositivo il valore dellecomponenti impiantistiche secondo un criterio distintivo che privilegia ladestinazione ad attività produttive dei settori della siderurgia, manifattura,energia, indipendentemente dalla natura strutturale e dalla rilevanzadimensionale del manufatto che fosse o meno infisso al suolo.6.6.Per giurisprudenza pacifica, la nozione emergente dalla legge n. 208del 2015, art. 1, comma 21, di macchinari, congegni, attrezzature ed altriNumero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026impianti, funzionali e strutturali allo specifico processo produttivo esottratti al regime fiscale, prescinde dal fatto che i manufatti siano o menoinfissi stabilmente al suolo, essendo, invece, essenziale il loro impiego nelprocesso produttivo (vedi Cass. nn. 20726, 20727, 20728, 21460 del2020 nonché Cass. nn. 7343/2021 e 2114/2021, n. 25784 del22/09/2021, Cass. n. 380/2022, n. 6687/2022), sicché ciò che è decisivoè, fondamentalmente, il rapporto di strumentalità rispetto al processoproduttivo.6.7.Ai fini della determinazione della rendita si deve, in definitiva, tenereconto di quegli elementi impiantistici che sono strutturalmente connessialla costruzione, non invece di tutte quelle dotazioni (impianti, macchinari,esse risultino in qualche modo integrate o strutturalmente connesse alfabbricato. Vengono, cioè, considerate, ai fini della stima diretta, soloquelle dotazioni che caratterizzano il fabbricato e non il processoproduttivo che nello stesso viene svolto, sancendo l'esclusione deimacchinari, dei congegni, delle attrezzature e degli altri impianti,funzionali allo specifico processo produttivo dal computo del valoredell'immobile.6.8.Nella specie si verte in ipotesi di sili metallici cioè di contenitori didimensioni più o meno grandi, ancorati al suolo, nei quali vengonotemporaneamente stoccati i prodotti nelle varie fasi della produzioneindustriale, risultando, dalla descrizione della Corte distrettuale, partidell’impianto produttivo, nel qual caso rientrerebbero nella nozione cheemerge dall'art. 1, comma 21, legge 28 dicembre 2015, n. 208 dimacchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali e strutturaliallo specifico processo produttivo e sottratti al regime fiscale, risultandoirrilevante la consistenza fisica della costruzione in quanto ciò cheinteressa è il rapporto di strumentalità rispetto al processo produttivo.Numero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/20266.9.Ed invero, la disciplina introdotta dalla normativa suddetta  sanciscel'irrilevanza ai fini catastali di tutta la componente impiantistica che, inquanto tale, risulta inidonea ad apportare al fabbricato a cui accede - al difuori dello specifico processo produttivo ivi svolto - un'effettiva (residua)utilità produttiva/reddituale.7. Una simile conclusione si pone in linea con il nuovo indirizzogiurisprudenziale che si è formato al riguardo (vedi: Cass. 9.07. 2020, n.20726, n. 20727, n. 20728, n. 21460, n. 21461, n. 21462, n. 21781, n.21782; Cass. 10.07.2020, nn. 21286, n. 21287, n. 21288; Cass.7/10/2020, nn. 27028, 27029; Cass. 17/11/2020, nn. 26173, 26172;Cass. 11.11.2020, nn. 25406, 25405; Cas s. 23.10.2020 nn. 23230,22352, 22353; Cass. 10.12.2020, nn. 7115 e 6728), secondo cui lavoluntas legis è nel senso di sottrarre dal carico impositivo il valore ditutte quelle «componenti impiantistiche secondo un criterio distintivo cheprivilegia la destinazione ad attività produttive [...] indipendentementedalla natura strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto chefosse o meno infisso al suolo» (Cass. 9.07.2020, n. 21462; Cass.22/09/2021, n. 25784).7.1.Alla luce di tali considerazioni, si deve dunque concludere che i silimetallici, così come descritti dal Collegio d’appello,  quali componenti cheraccolgono il materiale e lo indirizzano verso la lavorazione,  in quantoimpianti funzionali al ciclo produttivo e componenti strutturali essenziali alfunzionamento stesso dell'impianto (si tratta di contenitori di dimensionipiù o meno grandi, ancorati al suolo, nei quali vengono temporaneamentestoccati i prodotti nelle varie fasi della produzione industriale) nonrilevano, a decorrere dal 1 gennaio 2016, ai fini della stima catastale, invirtù della l. n. 208 del 2015 il cui obiettivo è quello di sottrarre dal caricoimpositivo il valore delle componenti impiantistiche secondo un criteriodistintivo che privilegia la destinazione ad attività produttive dei settoridella siderurgia, manifattura, energia indipendentemente dalla naturaNumero registro generale 29681/2022Numero sezionale 40/2026Numero di raccolta generale 7292/2026Data pubblicazione 26/03/2026strutturale e dalla rilevanza dimensionale del manufatto che sia o menoinfisso al suolo (così Cass.nn. 1827/23, 18182/23, 22942/23).8.Segue l’accoglimento del ricorso principale e del primo motivo delricorso incidentale, assorbito il secondo motivo di ricorso incidentalecondizionato; cassa la sentenza impugnata, rinviando alla Corte digiustizia tributaria di secondo grado dell’Umbria, in diversa composizione,per la determinazione della rendita catastale. P.Q.MAccoglie il ricorso principale ed il primo motivo del ricorso incidentale,assorbito il secondo motivo di ricorso incidentale condizionato; cassa lasentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondogrado dell’Umbria, in diversa composizione, per la determinazione dellarendita catastale.Così deciso all’esito della pubblica udienza della Sezione Tributaria,tenutasi in data 13.1.2026.Il Consigliere estensoreMilena BalsamoIl PresidenteGiacomo Maria StallaP.Q.MAccoglie il ricorso principale ed il primo motivo del ricorso incidentale,assorbito il secondo motivo di ricorso incidentale condizionato; cassa lasentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondogrado dell’Umbria, in diversa composizione, per la determinazione dellarendita catastale.Così deciso all’esito della pubblica udienza della Sezione Tributaria,tenutasi in data 13.1.2026.Il Consigliere estensoreMilena BalsamoIl PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]