Cassazione n. 19352/2026

e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eAngelo [OSCURATO:PERSONA]contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dagliavvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Potenza n. 70/2021depositata il 18/02/2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avevano agito nei confronti diLa [OSCURATO:SOCIETA]., quale costruttrice e venditrice dell’immobile acquistatoNumero registro generale 12264/2021Numero sezionale 844/2026Numero di raccolta generale 19352/2026Data pubblicazione 11/06/2026dagli attori il 29.4.1994, lamentando vizi attribuiti a difetti di costruzione,per i quali avevano chiesto la condanna della convenuta al pagamentodell’importo necessario alla loro eliminazione; gli attori avevano chiestopure la riduzione del prezzo e il risarcimento. Gli attori avevanoevidenziato che, a fronte dei numerosi vizi riscontrati, [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. eraintervenuta solo per i problemi relativi alle scale: gli altri vizi erano rimastie, in particolare, il problema delle infiltrazioni si era aggravato nel tempo.[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. si era costituita eccependo l’intervenuta prescrizionedell’azione proposta.Il primo Giudice aveva con sentenza non definitiva ritenuto prescrittal’azione per i vizi lamentati, salvo che per le problematiche relative algiunto tecnico; rimessa la causa in istruttoria, aveva infine pronunciatosentenza definitiva di condanna di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. al risarcimento dei danniriconosciuti per il giunto tecnico mal realizzato.Proposti appello principale da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e incidentale -anche neiconfronti della sentenza non definitiva, contro la quale aveva riservatol’appello- da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], la Corte d’Appello diPotenza aveva parzialmente accolto il solo appello incidentale, sulla basedelle seguenti motivazioni:-si deve ritenere formato il giudicato sul rispetto del terminedecadenziale ex art.1495 co 1 c.c.; -quanto al termine di prescrizioneannuale, esso non è maturato perché, a fronte della stipula del contrattodi compravendita il 29.4.1994, con coeva immissione nel possesso delbene, i vizi erano stati articolatamente denunciati in data 9.1.1995 e poicon l’introduzione del presente giudizio il 30.9.1995; ne consegue che almomento dell’intervento non risolutivo posto in essere da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. il[OSCURATO:DATA_NASCITA] non era maturata prescrizione alcuna;-si ritengono effettivamente esistenti, perché accertati attraverso laconsulenza tecnica d’ufficio: i vizi relativi alla differente tonalità e aglierrori di posa delle piastrelle nella pavimentazione del ripostiglio e delNumero registro generale 12264/2021Numero sezionale 844/2026Numero di raccolta generale 19352/2026Data pubblicazione 11/06/2026rivestimento della parete divisoria tra i due bagni; la non funzionalità delloscarico del bagno W1; le infiltrazioni pregresse di acqua meteoricaprovenienti dal terrazzo prima dei lavori di risistemazione già eseguiti;-per i vizi riscontrati debbono essere riconosciuti gli importi necessarialla loro eliminazione, come quantificati dal CTP degli attori secondo ilmetodo a misura , che si ritiene più corretto rispetto al metodooperato dal CTU, per un totale di € 10.969,38, oltre accessori;-si riconosce anche la riduzione del prezzo, considerando la riduzionedi valore che il bene presenta a causa degli accertati vizi; la riduzione siquantifica nel 20% del prezzo pagato, e quindi in € 7.860,47;-quanto alle problematiche relative al giunto tecnico malamenterealizzato, il Tribunale ha attribuito anche all’inadeguatezza dell’interventoper la sua sistemazione operato da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., i problemi diinfiltrazioni e i consequenziali ammaloramenti delle pareti, così noncondividendo le conclusioni del Tecnico d’Ufficio, quanto all’individuazionedella non corretta impermeabilizzazione del terrazzo come causa esclusivadelle infiltrazioni.[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ha proposto ricorso, affidato a sei motivi.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno depositatocontroricorso.Solo i controricorrenti hanno depositato memoria illustrativa primadell’adunanza fissata per la discussione in camera di consiglio del ricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso, rubricato Violazione e falsaapplicazione degli artt. 2943 co. 4 c.c.; 1219 c.c.; 1362 c.c.; 1453 c.c. inrapporto all’art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c. , [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. lamenta l’erroneavalutazione dell’idoneità interruttiva della prescrizione della lettera del9.1.1995.Secondo la ricorrente, un atto, per essere idoneo ad interrompere ildecorso della prescrizione ai sensi dell’art. 2943 co. 4 del codice civile,Numero registro generale 12264/2021Numero sezionale 844/2026Numero di raccolta generale 19352/2026Data pubblicazione 11/06/2026deve contenere la manifestazione di volontà di chi intende fare valere ilproprio diritto, in applicazione della regola ermeneutica dell’art. 1362 c.c.e secondo i principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità in tema dimessa in mora, ai sensi dell’art. 1219 del Codice. La Corte territoriale haescluso la prescrizione, riconoscendo il verificarsi dell’effetto interruttivo,in base ad un atto dal quale non sarebbe possibile evincere la intenzionedi esercitare, in concreto, l’azione di garanzia; esso – a causa della suaaspecificità – esprimerebbe il c.d. mero interesse ad agire , e, inquanto tale, non potrebbe validamente interrompere il decorso dellaprescrizione, integrando, tutt’al più, gli estremi di una richiesta di esattoadempimento, alla stregua dell’art. 1453 c.c. Inoltre, le azioni di garanzia,esercitate su bene immobile, costituiscono esercizio di diritti potestativi,con la precipua conseguenza che, come chiarito dalla giurisprudenza conriferimento all’art. 1472 c.c., l’effetto interruttivo della prescrizioneconsegue unicamente alla proposizione della relativa domanda giudiziale,risultando inidoneo all’uopo qualsiasi atto stragiudiziale di costituzione inmora .Il motivo è infondato.L’interpretazione dei documenti negoziali, effettuata attraverso iprincipi dettati dagli art.1362 e s. c.c., è materia tipicamente meritale, èquindi riservata al giudice del merito ed è censurabile in sede di legittimitàunicamente per violazione -rilevante ai sensi dell’art.360 n.3 c.p.c.- deicanoni di ermeneutica contrattuale, la quale si deve dedurre con laspecifica indicazione nel ricorso per cassazione del modo in cui ilragionamento del giudice si sia discostato dai suddetti canoni, oppure -neilimiti consentiti dall'art. 360 n. 5 c.p.c.- in ipotesi di omesso esame di unfatto decisivo, oggetto di discussione tra le parti: al di fuori delle situazioniindicate la critica alla ricostruzione del contenuto della volontà delle partioperata dal Giudice di merito si traduce nella mera proposta diun'interpretazione diversa da quella censurata, come tale inammissibile inNumero registro generale 12264/2021Numero sezionale 844/2026Numero di raccolta generale 19352/2026Data pubblicazione 11/06/2026sede di legittimità -così, di recente, Cass. n.353/2025; nello stesso sensoCass. n.24461/2005, Cass. n.2560/2007, Cass. n.14355/2016, Cass.n.11254/2018, Cass. n.7954/2020, Cass. n.3580/2021, Cass.n.10745/2022-.La Corte d’Appello ha accertato che con la lettera del 9.1.1995 gliacquirenti avevano denunciato articolatamente i vizi che presentaval’immobile manifestando, per questa via, la volontà di rendere operativa lagaranzia .[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. svolge un’ampia esposizione in termini generali sullecaratteristiche dell’atto interruttivo e sul contenuto che dovrebbe avere,ma non si sofferma specificamente sul contenuto della lettera del 9.1.1995e non chiarisce come il ragionamento della Corte distrettuale, che haritenuto l’idoneità interruttiva del documento richiamato, si sia discostatodai canoni ermeneutici richiamati, violandoli.Una volta riconosciuto l’effetto interruttivo della lettera del 9.1.1995,questo opera per tutte le azioni di garanzia riconosciute dall’art.1490-1492c.c. e per l’azione risarcitoria ex art.1494 c.c., alle quali l’art.1495 c.c. fariferimento prevedendone termini di decadenza e prescrizione specifici.Si deve infine escludere che l’interruzione del termine di prescrizioneper le azioni di garanzia di cui all’art.1492 c.c. e per la correlata azionerisarcitoria ex art.1494 c.c. possa avvenire solo con la proposizione di unadomanda giudiziale: le SU di questa Corte hanno chiarito, con la sentenzan.18672/2019 alla quale si sono conformate le pronunce successive, che In tema di compravendita, le manifestazioni extragiudiziali di volontàdel compratore, compiute nelle forme di cui all'art. 1219, comma 1 c.c.,costituiscono, ai sensi dell'art. 2943, comma 4, c.c., atti idonei adinterrompere la prescrizione dell'azione di garanzia per vizi, di cui all'art.1495, comma 3 c.c., con l'effetto di determinare l'inizio di un nuovoperiodo di prescrizione, ai sensi dell'art. 2945, comma 1 c.c. .Numero registro generale 12264/2021Numero sezionale 844/2026Numero di raccolta generale 19352/2026Data pubblicazione 11/06/20262. Con il secondo motivo la ricorrente si duole della Violazione efalsa applicazione degli artt. 1495 co. 2 e 1375 c.c. in relazione all’art. 360co. 1, n. 3 c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., la Corte d’Appello avrebbe erroneamenteinterpretato l’art. 1495 co. 2 c.c., con riferimento al riconoscimento delvizio per facta concludentia , inidonei ad interrompere il decorsodella prescrizione, giacché essi sollevano l’acquirente soltanto dallacomunicazione del vizio. Un mero intervento di riparazione costituirebbe dichiarazione di scienza e non dichiarazione negoziale :riconoscere la verità storica del fatto giuridico non vorrebbe dire ancorariconoscere la situazione giuridica altrui o rinunziare alla propria. Ad ognimodo, il consenso tacito non potrebbe ritenersi esteso ad elementiestranei allo stesso, necessitando di interpretazione restrittiva; infine ilconsenso, per essere tale, deve estrinsecarsi in comportamenti neiquali sia ravvisabile un’inequivoca ammissione della sussistenza dei vizi edun’altrettanta inequivoca accettazione delle obbligazioni conseguenti ,dovendovi specularmente essere anche valida rinunzia ad eccepire laprescrizione, emergente da una incompatibilità assoluta tra ilcomportamento del soggetto e la volontà dello stesso di avvalersi dellacausa estintiva .Il motivo rimane assorbito in senso improprio dall’accoglimento delmotivo precedente.Il riconoscimento di efficacia interruttiva alla raccomandata del9.1.1995, seguita entro l’anno successivo dall’introduzione del giudizio,rende ultronea la valutazione in termini interruttivi dell’interventoriparatorio di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. -come anche rilevato dalla Corte d’Appello, apag.7 della sentenza impugnata-.3. Con il terzo motivo di ricorso la società ricorrente lamenta la Violazione e falsa applicazione degli artt. 1491 co. 1 e 1495 co. 1 c.c.in relazione all’art. 360 co. 1, n. 3 c.p.c. Numero registro generale 12264/2021Numero sezionale 844/2026Numero di raccolta generale 19352/2026Data pubblicazione 11/06/2026Secondo [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., sarebbe stato erroneamente applicato ildisposto dell’art. 1491 c.c., nella parte in cui la Corte territoriale hadisatteso il principio di diritto secondo cui vizi palesi, sebbene occulti(recte, di causa sconosciuta) debbano comunque essere denunziati, apena di decadenza ex art. 1495 c.c., entro otto giorni dalla consegna delbene immobile : la consegna, nel caso di specie, è intervenuta almomento della stipula dell’atto di compravendita, [OSCURATO:DATA_NASCITA]. [OSCURATO:PERSONA] non avrebbe ritenuto come palesi vizi che andavano consideratitali: si tratterebbe di profilo scrutinabile dal giudice di legittimità laddovenon sia rinvenibile un giudizio adeguatamente e logicamentemotivato e, sul punto, la Corte territoriale avrebbe omesso di valutare.Il motivo è inammissibile.I rilievi della ricorrente non colgono e non criticano la ratio delladecisione sul rispetto del termine di decadenza, la quale a monte affermache non deve indagarsi sul rispetto del termine decadenziale di cui al1° comma dell’art.1495 c.c. perché il punto, mai censurato né dall’odiernoappellante principale e neppure dagli odierni appellati nella dialetticaprocessuale di prime cure, deve ritenersi ormai coperto dal giudicato -cfr. la sentenza a pag.6 della sentenza, ove è esaminato il primo motivo diappello incidentale-.La critica in esame non si confronta quindi con il deciso della sentenzad’appello sul punto.4. Con il quarto motivo [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. lamenta la Violazione e falsaapplicazione degli artt. 1492 co. 1, 1494 co. 2, 1495 co. 3 c.c. in relazioneall’art. 360 co. 1, n. 3 c.p.c. La società ricorrente deduce l’erronea interpretazione dell’art. 1492 delCodice civile, nella parte in cui la Corte d’Appello ha ritenuto nonprescritte le azioni di garanzia, a seguito di un atto di interruzione dellaprescrizione dal quale si evinceva tutt’altro petitum (e cioè una richiesta diesatto adempimento della obbligazione). Da ciò sarebbe dovuta derivareNumero registro generale 12264/2021Numero sezionale 844/2026Numero di raccolta generale 19352/2026Data pubblicazione 11/06/2026la prescrizione di tutti i rimedi di garanzia offerti all’acquirente, sul rilievoche egli abbia deciso, per interesse individuale, di non interrompere laprescrizione né dell’azione redhibitoria né aestimatoria, palesandol’interesse di trattenere il bene, con la conseguenza che “ove ilcompratore, anziché chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione delprezzo, agisca per l’esatto adempimento dell’obbligo di riparazione... nonsi determina un effetto novativo dell’obbligazione originaria” .Il motivo è infondato.Si richiamano le considerazioni svolte nell’esaminare il primo motivo diricorsoSi aggiunge che con il contratto di compravendita gli acquirenti hannogià acquistato la proprietà dell’immobile compravenduto, effettivamenteconsegnato loro dal venditore a ciò obbligato -cfr. l’art.1476 n.1 c.c.-, e larichiesta da parte loro di eliminazione dei vizi presenti sull’immobile -siripete, già di loro proprietà e già consegnato- sottende propriol’attivazione delle garanzie riconosciute dagli art.1490 e s. c.c. ed èinquadrabile in quel contesto normativo -alla luce dell’art.1476 n.3 c.c.-,come ritenuto dalla Corte d’Appello in base ad una valutazione meritaleesplicitata in modo adeguato -cfr., ancora, Cass. a SU n.8053/2014-.5. Con il quinto motivo di ricorso si deduce la Violazione e falsaapplicazione degli artt. 1492 e 1494 c.c. in relazione all’art. 360 co. 1, n. 3c.p.c. Vi sarebbe stata, secondo [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., una duplicazione dellavoce risarcitoria. La Corte territoriale avrebbe riconosciuto il risarcimentodel danno (art. 1494 c.c.) e la riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.), inforza dei medesimi vizi, osservando, dopo averli elencati: è peraltroindubbio che essi incidano sul valore dell’immobile e, quindi, sulladeterminazione del prezzo pagato . La Corte territoriale avrebbe cosìerroneamente valutato il cumulo tra le azioni ex art. 1492 c.c. e quella dirisarcimento del danno ai sensi del successivo art. 1494 c.c.Numero registro generale 12264/2021Numero sezionale 844/2026Numero di raccolta generale 19352/2026Data pubblicazione 11/06/2026Il motivo è infondato.L’azione di riduzione del prezzo e quella di risarcimento del dannopossono coesistere: nel caso di specie, la Corte d’appello ha quantificato laspesa necessaria all’eliminazione dei vizi accertati, e poi ha esaminato ladomanda di riduzione, ritenendola fondata per la riduzione di valoreche il cespite compravenduto presenta a causa degli accertati vizi , noncoperta degli interventi riparativi.Non vi è stata la duplicazione di voci risarcitorie lamentata dallasocietà ricorrente.Non è concretamente riscontrabile, pertanto, alcuna violazione dilegge, ma si contesta il merito delle valutazioni operata dalla Corted’Appello sulla base di una motivazione esistente, logica e priva diinconciliabili contraddizioni.6. L’ultimo motivo di critica prospetta la Nullità della sentenzaimpugnata in relazione all’art. 360 co. 1, n. 4 c.p.c. per inesistenza e/odifetto assoluto della motivazione su fatti decisivi per il giudizio Con riferimento a tutte le osservazioni svolte in relazione ai precedentimotivi di ricorso, [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. evidenzia che la Corte territoriale nonavrebbe motivato circa la volontà dei [OSCURATO:PERSONA] di rendere operativa lagaranzia, indagine che incide concretamente sul “momento decisorio”,trattandosi di “un punto che si palesava indispensabile per la soluzione delcaso concreto”. Del pari, nella sentenza impugnata non si rintraccia unamotivazione sul perché i vizi siano stati ritenuti gravi, il che potevaavvenire solo per mezzo di un accertamento fattuale e non attraverso unaqualificazione per relationem, attraverso il richiamo ad una massima dilegittimità. Ciò si è risolto in una “acritica adesione ad un provvedimentosolo menzionato”. La gravata sentenza è priva di motivazione nella partein cui il giudice ha riconosciuto il risarcimento del danno, sub specie dirisarcimento danni e riduzione del prezzo, senza dare conto delle normeentro cui le voci di danno sono state ascritte, con conseguente nullità dellaNumero registro generale 12264/2021Numero sezionale 844/2026Numero di raccolta generale 19352/2026Data pubblicazione 11/06/2026sentenza per difetto assoluto di motivazione. Ciò si sarebbe dovutoimporre con ancora maggiore forza nel caso odierno in cui il giudiceinferiore ha considerato “ad intermittenza” la perizia del consulentetecnico d’ufficio, la quale è stata ritenuta “non esaustiva” per laliquidazione del danno, ma sulla stessa ha poi fondato la riduzione delprezzo .Il motivo è infondato.Si tratta di un motivo riassuntivo , che riprende tutti i puntitoccati nei precedenti motivi, per affermare la totale inadeguatezza dellamotivazione.Si richiamano i principi di diritto fissati dalle SU di questa Corte con lasentenza n.8053/2014 -consolidati dalla riconferma costante nellepronunce successive- secondo cui La riformulazione dell'art. 360, primocomma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall'art. 54 del d.l. 22 giugno 2012,n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, allaluce dei canoni ermeneutici dettati dall'art. 12 delle preleggi, comeriduzione al "minimo costituzionale" del sindacato di legittimità sullamotivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l'anomaliamotivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmenterilevante, in quanto attinente all'esistenza della motivazione in sé, purchéil vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dalconfronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella"mancanza assoluta di motivi sotto l'aspetto materiale e grafico", nella"motivazione apparente", nel "contrasto irriducibile tra affermazioniinconciliabili" e nella "motivazione perplessa ed obiettivamenteincomprensibile", esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di"sufficienza" della motivazione .Anche alla luce delle considerazioni svolte nell’esaminare i motivi diricorso che precedono, nel caso di specie non vi è spazio per ipotizzare ilprospettato vizio di motivazione, risolvendosi le critiche della societàNumero registro generale 12264/2021Numero sezionale 844/2026Numero di raccolta generale 19352/2026Data pubblicazione 11/06/2026ricorrente nel tentativo inammissibile di ridefinire la ricostruzione dei fattie la valutazione delle emergenze processuali a proprio vantaggio e indifformità dall’operato meritale della Corte d’Appello di Potenza.In conclusione, il ricorso nel suo complesso deve essere respinto.Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come dadispositivo, seguono la soccombenza.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. alpagamento, in favore di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], dellespese del giudizio di legittimità, che liquida in € 3.400,00 per compensi,oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in €200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, in data 8 aprile 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso