Cassazione n. 10091/2026

naldo [OSCURATO:PERSONA] principale-contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] principale-nonché contro-intimati-nonché sul ricorso incidentale proposto da:[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] incidentale-Numero registro generale 9182/2021Numero sezionale 851/2026Numero di raccolta generale 10091/2026Data pubblicazione 18/04/2026controEdil Eco FT Soluzioni per l'ambiente S.r.l., rappresentata e difesadall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] incidentale-nonché contro[OSCURATO:PERSONA] S.r.l. e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dall'avvocatoMauro Sbaraglia-controricorrenti-nonché contro-intimata-avverso la sentenza della Corte d'Appello di L'Aquila n. 1274/2020depositata il 30/09/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Nel 2012, la [OSCURATO:PERSONA] FT Soluzioni per l’ambiente s.r.l. ha citato dinanzi alTribunale di L’[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], onde sentirpronunciare nei loro confronti la risoluzione del contratto preliminare dicompravendita concluso in data 23.09.2009, avente ad oggetto la venditadi un terreno di proprietà delle convenute, sito in Sassa (AQ) per ilcorrispettivo di euro 35.000,00, in relazione a cui era stata versata unacaparra confirmatoria pari a euro 3.000,00; la società attrice hadomandato altresì condannarsi le convenute alla restituzione della caparrae al risarcimento del danno per euro 230.000,00. A fondamento delladomanda, la stessa ha dedotto l’inadempimento delle promittentivenditrici per avere le stesse venduto il bene ad altra società, la [OSCURATO:SOCIETA]Numero registro generale 9182/2021Numero sezionale 851/2026Numero di raccolta generale 10091/2026Data pubblicazione 18/04/2026La convenuta [OSCURATO:PERSONA], anche quale erede di [OSCURATO:PERSONA], nelfrattempo deceduta, ha chiesto il rigetto delle domande di controparte,sostenendo di aver stipulato l’atto in esecuzione di un secondopreliminare, concluso in data 31.08.2010 con altra società rappresentatadalle stesse persone fisiche, in continuità con la precedente pattuizione.La stessa, inoltre, ha chiamato in giudizio la [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.,nonché [OSCURATO:PERSONA] (già legale rappresentante dell’attrice), in proprioe quale legale rappresentante della [OSCURATO:SOCIETA]., formulando, neiconfronti della prima, domanda subordinata di annullamento del secondocontratto preliminare e di quello definitivo di vendita, e, nei confronti delsecondo, domanda subordinata di garanzia impropria.[OSCURATO:SOCIETA]., ha eccepito il difetto di legittimazione passiva.[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ha chiesto il rigetto delle domandeavversarie.L’attrice, a seguito delle difese delle convenute, ha esteso anche a [OSCURATO:SOCIETA]. le domande proposte nei confronti dellepromittenti venditrici.Con la sentenza di primo grado, il Tribunale di L’Aquila ha rigettato ledomande dell’attrice, ha dichiarato assorbite le domande proposte dallaconvenuta nei confronti dei terzi chiamati e ha condannato l’attrice alpagamento delle spese processuali nei confronti di tutte le altre parti.A seguito di impugnazione da parte di [OSCURATO:PERSONA] FT Soluzioni per l’ambientes.r.l., nella resistenza di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. epubblicata il giorno 30.09.2020, ha pronunciato la risoluzione del contrattopreliminare oggetto di causa, ha condannato la promittente venditrice allarestituzione della caparra, ha rigettato la domanda di risarcimento deidanni proposta dall’appellante e ha condannato [OSCURATO:PERSONA] allarifusione alle controparti delle spese del doppio grado di giudizio.Numero registro generale 9182/2021Numero sezionale 851/2026Numero di raccolta generale 10091/2026Data pubblicazione 18/04/2026Nella motivazione, tra l’altro e per quanto di interesse in questa sede, si èritenuto che: - la continuità tra i due contratti preliminari indicati innanzidoveva essere esclusa tenuto conto della diversità dei soggetti giuridiciche ne erano stati parti, della mancanza di dichiarazione scritta di nominadi un terzo quale effettivo acquirente riguardo al primo contrattopreliminare, del fatto che i due contratti erano completamente sganciatil’uno dall’altro, della mancanza di prova che la caparra confirmatoriaindicata nel secondo contratto preliminare si identificasse con quellamenzionata nel primo; - la domanda risarcitoria dell’appellante erainfondata, non essendo stati né allegati né dimostrati elementi di fatto daporre a fondamento di una stima del terreno; - la domanda diannullamento del secondo contratto preliminare per vizio del consenso erainfondata, non sussistendo alcuna possibilità di errore sulla qualità oidentità dell’altro contraente.[OSCURATO:PERSONA] FT Soluzioni per l’ambiente s.r.l. ha proposto ricorso percassazione avverso quest’ultima sentenza sulla scorta di due motivi.[OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso, proponendo altresì ricorsoincidentale affidato a un motivo.[OSCURATO:PERSONA] FT Soluzioni per l’ambiente s.r.l. e [OSCURATO:PERSONA], in proprio equale legale rappresentante della [OSCURATO:SOCIETA]., hanno resistito alricorso incidentale, con due autonomi controricorsi.legittimità.quale legale rappresentante della [OSCURATO:SOCIETA]., ha depositato unamemoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Per ragioni di priorità logica, va esaminato per primo il ricorsoincidentale.Numero registro generale 9182/2021Numero sezionale 851/2026Numero di raccolta generale 10091/2026Data pubblicazione 18/04/2026Con un unico, articolato motivo la ricorrente incidentale lamenta quantosegue: anzitutto, insussistenza dell’inadempienza contrattuale di partepromittente venditrice – signore [OSCURATO:PERSONA], nel primo contratto preliminaredel 23.09.2009; ai sensi dell’art. 1453 c.c. e dell’art. 360 n. 5 e/o n. 3c.p.c. subordinatamente, sussistenza del vizio del consenso di partepromittente venditrice – signore [OSCURATO:PERSONA], nel secondo contrattopreliminare del 31.08.2010 e conseguentemente nel rogito del26.07.2011; ai sensi degli artt. 1427, 1429 e 1439 c.c. e dell’art. 360 n. 5e/o n. 3 c.p.c. conseguentemente, omesso esame e/o violazione di leggeal riguardo operata dalla Corte aquilana. Per contro, assenza di omessoesame e/o di violazione di legge al riguardo operata dal Tribunaleaquilano.Secondo la parte, la Corte d’appello avrebbe compiuto una valutazioneframmentaria e settoriale della condotta di ciascun contraente, omettendodi considerare i seguenti elementi: - la buona fede delle promittentivenditrici, contrapposta alla mala fede degli altri soggetti avvicendatisiquali promissari acquirenti; - l’unicità della caparra, che dimostrava lacontinuità tra i due contratti preliminari; - la riserva di nominadell’acquirente, che legittimava la partecipazione di un soggetto diverso alsecondo contratto preliminare; - l’intento speculativo della ricorrenteprincipale, emergente dalla quantificazione del pregiudizio assertivamentesubito e dalla scelta difensiva di domandare il risarcimento del dannoanziché il pagamento del doppio della caparra; - il vizio del consenso in cuierano incorse le venditrici.Il motivo è infondato.In primo luogo, quanto alla pretesa violazione di legge, essa, per esserecensurata in cassazione, deve riguardare la deduzione di un'erronearicognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecieastratta recata da una norma, implicando, quindi, necessariamente unproblema interpretativo della stessa; viceversa, l'allegazione di un'erroneaNumero registro generale 9182/2021Numero sezionale 851/2026Numero di raccolta generale 10091/2026Data pubblicazione 18/04/2026ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa èesterna all'esatta interpretazione della norma di legge e inerisce alla tipicavalutazione del giudice di merito, la cui censura è possibile, in sede dilegittimità, sotto l'aspetto del vizio di motivazione: il discrimine tra l'una el'altra ipotesi - violazione di legge in senso proprio a causa dell'erronearicognizione dell'astratta fattispecie normativa, ovvero erroneaapplicazione della legge in ragione della carente o contraddittoriaricostruzione della fattispecie concreta - è segnato dal fatto che soloquest'ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestatavalutazione delle risultanze di causa (cfr.: Cass. n. 24054/2017; Cass. n.25182/2024).In concreto, la ricorrente incidentale, senza indicare alcuna affermazionecontenuta nella sentenza impugnata che si ponga in contrasto con unacorretta interpretazione delle norme indicate in rubrica, censura lamotivazione della stessa unicamente sotto il profilo della contestatavalutazione delle risultanze di causa.Anche le massime di legittimità relative all’esigenza di procedere allavalutazione sinergica del comportamento dei contraenti, attraversoun'indagine globale ed unitaria dell'intero loro agire (cfr.: Cass. n.7649/2023; Cass. n. 336/2013), nonché alla possibilità per la parteinadempiente di fornire la prova della non imputabilità a sédell’inadempimento medesimo (cfr.: Cass. n. 12760/1999; Cass. n.12477/2002; Cass. n. 2853/2005; Cass. n. 8924/2019) sono richiamatenell’ambito di una prospettazione che si limita a contrapporre allavalutazione della Corte d’appello, che si assume erronea, quella propria equella del Tribunale, che si assumono corrette, senza una critica analiticadella motivazione della sentenza impugnata con richiamo delle parti chesarebbero in contrasto con tali principi di diritto.In secondo luogo, considerato che è stato denunciato anche il vizio di cuiall’art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c., si rileva che la Corte di merito,Numero registro generale 9182/2021Numero sezionale 851/2026Numero di raccolta generale 10091/2026Data pubblicazione 18/04/2026nella motivazione della sentenza impugnata, ha trattato le questionirelative all’asserita sussistenza della buona fede in capo alle promittentivenditrici, alla possibilità o meno di identificare la caparra menzionata nelsecondo contratto preliminare con quella versata in occasione del primo,alla previsione in contratto dell’eventuale nomina di un terzo qualeacquirente effettivo e alla misura del risarcimento dei danni pretesodall’appellante, sicché non può ritenersene l’omesso esame.Lo stesso dicasi quanto all’eventuale sussistenza di un errore circa laqualità o identità dell’altro contraente.Pertanto, in sostanza, il motivo in esame mira ad ottenere una revisionedelle valutazioni del giudice di merito, il che è precluso in questa sede.Può dunque passarsi all’esame del ricorso principale.2. Il primo motivo del ricorso principale è rubricato come segue: nullitàdella sentenza o del procedimento per violazione o falsa applicazione dinorme di diritto, art. 132 n. 4 c.p.c. e art. 118 disp. att. c.p.c., inrelazione all’art. 360, n. 4, c.p.c. per avere la Corte di Appello aditarigettato la domanda risarcitoria con motivazione manifestamentecontraddittoria e/o irragionevole.La ricorrente, in particolare, sostiene l’irriducibile contraddittorietà dellamotivazione formulata dalla Corte d’appello sulla domanda risarcitoria,rigettata per carenza di prova sul danno, senza, tuttavia, che fossero stateaccolte le istanze istruttorie proposte sul punto dalla parte ed oggetto diuno specifico motivo di appello.Il secondo motivo del ricorso principale è rubricato come segue:violazione e falsa applicazione di norme di diritto, art. 2697 cod. civ., art.115 e 210 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., per non avere laCorte di Appello adita ammesso delle prove decisive ai finidell’accoglimento della domanda risarcitoria dell’odierna ricorrente.Numero registro generale 9182/2021Numero sezionale 851/2026Numero di raccolta generale 10091/2026Data pubblicazione 18/04/2026In particolare, la ricorrente lamenta l’illegittimità del rigetto delle sueistanze istruttorie sotto il profilo sostanziale, assumendo il caratteredecisivo delle prove non ammesse.I due motivi, da esaminarsi insieme in quanto strettamente connessi, sonoinfondati.La domanda disattesa dal giudice del merito è quella di risarcimento deldanno derivante dall’inadempimento del contratto preliminare per cui ècausa da parte delle promittenti venditrici, danno costituito dalladifferenza tra il valore commerciale del bene promesso in vendita, dadeterminarsi con riferimento al momento della proposizione delladomanda, e il prezzo pattuito, anch'esso rivalutato alla stessa data (cfr.:Cass. n. 17688/2010; Cass. n. 28375/2017).La parte sostiene che la Corte d’appello di L’Aquila, nel rigettare ladomanda risarcitoria, abbia violato il principio secondo cui il giudice nonpuò, senza contraddirsi, addebitare alla parte di non avere assoltoall'onere di provare i fatti costitutivi della domanda, o dell'eccezione, e,nel contempo, negarle l'ammissione della prova offerta, senza indicare laragione del diniego (cfr., tra le tante: Cass. n. 13532/2018).Dalle deduzioni contenute, al riguardo, nel ricorso, e segnatamente daquelle riportate alle pagine 9, 10, 14 e 15 dell’atto, si evince chel’aumento di valore del fondo oggetto di causa alla data della domanda dirisoluzione del contratto rispetto all’epoca della pattuizione sarebbederivato dalla presentazione in Comune di un progetto edilizio relativoall’edificazione, da parte dell’acquirente, di n. 14 villette immerse nelverde, da vendersi a terzi con una previsione di incasso di circa euro3.220.000,00.In particolare, l’acquisto del terreno oggetto del preliminare sarebbe statonecessario per garantire l’accesso alla via pubblica dalle aree adiacenti sucui l’intervento edilizio avrebbe dovuto essere effettuato.Numero registro generale 9182/2021Numero sezionale 851/2026Numero di raccolta generale 10091/2026Data pubblicazione 18/04/2026Ciò premesso, deve osservarsi che, diversamente da quanto lamentatodalla ricorrente, la Corte d’appello non ha fondato il rigetto della domandarisarcitoria sulla mera considerazione della carenza di prova del danno, maha anche rilevato che non risultavano «allegati» «elementi di fattosufficienti ad impostare una valutazione probabilistica o una stima» e chedalla documentazione prodotta e dalle ulteriori prove offerte non si potevadesumere, tra l’altro, se eventuali «miglioramenti fossero o menoprevedibili al momento della stipula o non siano invece il frutto di fatti oprovvedimenti amministrativi sopravvenuti», con ciò facendo riferimentoad ulteriori questioni, tra cui quella relativa alla possibilità di prevedere inbase alla situazione ex ante la circostanza relativa al successivo aumentodi valore del terreno.Si rileva, al riguardo che spetta al creditore la prova della prevedibilità deldanno al tempo in cui è sorta l’obbligazione (cfr.: Cass. n. 2910/1992;Cass. n. 2555/1989).Tali questioni non costituiscono oggetto di censura della parte.Deve pertanto escludersi che sussista un’insanabile contraddittorietà dellamotivazione della sentenza impugnata sul punto, non essendosi limitata laCorte territoriale a constatare la mancanza di prova del danno.Va parimenti esclusa la violazione delle norme in materia probatoria.In particolare, quanto alla pretesa violazione dell’art. 2697 c.c., non risultadedotto che il giudice abbia attribuito l'onere della prova ad una partediversa da quella che ne era gravata in applicazione di detta norma (cfr.:Cass. n. 13395/2018; Cass. n. 17313/2020; Cass. n. 18092/2020), né,quanto all’asserita violazione dell’art. 115 c.p.c., che il giudice, incontraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbiaposto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, madisposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (cfr.: Cass.Sez. Un., n. 20867/2020; Cass. n. 16016/2021).Numero registro generale 9182/2021Numero sezionale 851/2026Numero di raccolta generale 10091/2026Data pubblicazione 18/04/2026Quanto alla censura relativa all’art. 210 c.p.c., si rileva che l’emissionedell’ordine di esibizione è espressione di una facoltà discrezionale rimessaal prudente apprezzamento del giudice di merito, il cui mancato esercizionon può, quindi, formare oggetto di ricorso per cassazione, per violazionedi norma di diritto (cfr.: Cass. n. 31251 del 03/11/2021) o per difetto dimotivazione (cfr.: Cass. n. 22196 del 29/10/2010).Infine, quanto alla richiesta di disporre accertamenti peritali, la Corted’appello ha affermato che «la dimostrazione dei fatti da cui desumerel’esistenza del danno non può essere rimessa ad una consulenza tecnicad’ufficio che, in assenza di qualsivoglia allegazione e riscontro istruttorio,sarebbe meramente esplorativa».Tali considerazioni sono corrette, in quanto conformi al principio secondocui la consulenza tecnica d'ufficio non è mezzo istruttorio in senso proprio,avendo la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementiacquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specificheconoscenze, sicché il suddetto mezzo di indagine non può essere utilizzatoal fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, ed èquindi legittimamente negato qualora la parte tenda con esso a supplirealla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero dicompiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti ocircostanze non provati (cfr.: Cass. n. 8498/2025; Cass. n. 30218/2017).3. Alla luce di quanto precede, vanno rigettati sia il ricorso principale chequello incidentale.Le spese del giudizio di legittimità vanno interamente compensate tra laricorrente principale quella incidentale, stante la loro soccombenzareciproca.Nulla va disposto sulle spese quanto al rapporto tra la ricorrenteprincipale, da un lato, e [OSCURATO:PERSONA] e la [OSCURATO:SOCIETA].,dall’altro, osservandosi che l’impugnazione principale non riguardadomande proposte nei confronti degli intimati, sicché, quanto a taliNumero registro generale 9182/2021Numero sezionale 851/2026Numero di raccolta generale 10091/2026Data pubblicazione 18/04/2026soggetti, la notificazione del ricorso nei loro confronti ha valore di meralitis denuntiatio, con l’ulteriore corollario che gli intimati medesimi nonpossono essere considerati né soccombenti né vittoriosi rispetto allacontroversia (cfr.: Cass. n. 30624/2025).Nei rapporti tra la ricorrente incidentale, da un lato, e [OSCURATO:PERSONA] e laIPA [OSCURATO:SOCIETA]., dall’altro, ricorrono gravi ed eccezionali ragioni perdisporre la compensazione delle spese processuali di legittimità, in quantoil riferimento ai soggetti in questione contenuto nell’impugnazioneincidentale è del tutto marginale, visto che nei loro confronti era stataproposta una domanda subordinata non esaminata nei gradi di merito.Nulla, infine, va disposto in ordine all’intimata [OSCURATO:PERSONA].r.l., che non ha svolto attività difensive in sede di legittimità.Sussistono i presupposti processuali, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/12,per il versamento da parte della ricorrente principale e di quellaincidentale dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, sedovuto. P.Q.MLa Corte rigetta sia il ricorso principale che quello incidentale; compensale spese processuali del giudizio di legittimità tra la ricorrente principale equella incidentale, nonché tra quest’ultima e i controricorrenti [OSCURATO:PERSONA]Innocenti e la [OSCURATO:SOCIETA]Sussistono i presupposti processuali, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/12,per il versamento da parte della ricorrente principale e di quellaincidentale dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aNumero registro generale 9182/2021Numero sezionale 851/2026Numero di raccolta generale 10091/2026Data pubblicazione 18/04/2026quello per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, sedovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civiledella Corte di cassazione, in data 8 aprile 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso