Cassazione n. 34700/2025

ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 16553/2021 del ruolo generale, proposto [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 62R22 H501 G), rappresentato e difeso, in ragione di procura speciale e nomina poste a margine del ricorso, dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 63D24 H501 I) e [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 78T42 D976 M). - RICORRENTE – CONTRO l’AGENZIA DELLE ENTRATE ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del Direttore pro tempore. - INTIMATA - F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 16553/2021 Numero sezionale 7329/2025 Numero di raccolta generale 34700/2025 Data pubblicazione 30/12/2025 per la cassazione della sentenza n. 3895/7/2020 della Commissione tributaria regionale del Lazio, depositata in data 7 dicembre 2020, non notificata. UDITA la relazione svolta all’udienza camerale del 30 ottobre 2025 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Oggetto di controversia è l’avviso di liquidazione indicato in atti con cui l’Agenzia delle Entrate rettificava il valore di un’area edificabile compravenduta nell’anno 2006, rideterminandolo nella misura di 7.507.000,00 €, in luogo della somma di 1.325.000,00 € dichiarata. 2. Con ordinanza n. 23220/2019 questa Corte cassava la sentenza del giudice regionale per aver omesso di pronunciarsi su un punto decisivo della controversia che era stato oggetto di discussione tra le parti e, segnatamente, per non aver adottato la decisione in ordine al concreto valore da attribuire al fondo. In detta pronuncia la Corte precisava, altresì, che la limitata edificabilità di parte dell'area per essere destinata a verde pubblico o servizi pubblici influiva solamente sul valore in concreto attribuibile alla stessa, senza che venisse meno, per ciò solo, la vocazione edificatoria dell’area medesima, laddove la Commissione regionale non aveva dato conto delle possibilità edificatorie, ancorché limitate, del terreno vincolato a verde pubblico ed edifici pubblici, a cui avrebbe dovuto conseguire la concreta attribuzione di valore ai fini impositivi. 3. Con l’impugnata sentenza la Commissione tributaria regionale del Lazio, decidendo in sede di rinvio sul tema tracciato dalla pronuncia del Giudice di legittimità, riteneva:F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 16553/2021 Numero sezionale 7329/2025 Numero di raccolta generale 34700/2025 Data pubblicazione 30/12/2025 a. errato assumere come termine comparativo il valore di 3.500,00 €/mq perché relativo a nuove costruzioni con destinazione residenziale, mentre i valori minimi e massimi dell’OMI relativi ad abitazioni civili allo stato normale oscillavano da 2.200,00 €/mq a 3.100,00 €/mq. b. in assenza di altri elementi era condivisibile, in linea con quanto già deciso in altre pronunce intervenute in relazione alla medesima compravendita tra il co-venditore e l’acquirente, l’applicazione del valore medio tra le due misure da ultimo indicate, pari a 2.650,00 €/mq, che determinava un valore complessivo del bene nella misura di 5.700.858 €; c. la limitazione, ancorchè di incerta misura, delle possibilità edificatorie del terreno vincolato a verde pubblico ed edifici pubblici, suggeriva di «diminuire equitativamente il detto valore ad euro 5.000.000». 3. Con ricorso notificato in data 7 giugno 2021, [OSCURATO:PERSONA] proponeva ricorso per cassazione contro la menzionata pronuncia, articolando quattro motivi di impugnazione. 4. L’Agenzia delle Entrate è restata intimata. [OSCURATO:PERSONA] 1. Il ricorso va accolto in relazione al suo secondo motivo, che integra la ragione (di merito) più liquida di decisione, con efficacia assorbente rispetto ai temi coinvolti nelle restanti tre censure. 2. Con la seconda censura il contribuente ha dedotto la violazione degli artt. 112, 113, 114, 115, 116, 132 e 394 c.p.c., nonché degli artt. 1, 7, 36 e 63 d.lgs. n. 546/1992 e 25, 53 e 101 Cost. in ragione dell’«arbitraria, inammissibile e immotivata pronuncia di un giudizio F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 16553/2021 Numero sezionale 7329/2025 Numero di raccolta generale 34700/2025 Data pubblicazione 30/12/2025 equitativo in materia tributaria» (così nella sintesi del motivo, alle pagine nn. 2 e 3 del ricorso, nonchè a pagina n. 29 del ricorso). 2.1. Il motivo, per quanto articolato su riferimenti normativi non pertinenti, è fondato nella parte in cui ha dedotto l’erronea applicazione del criterio equitativo per la determinazione del valore del bene, la quale integra una violazione di legge, riconducibile di ufficio, a mente del principio iura novit cura, alla previsione dell’art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131/1986. 2.2. Come sopra esposto, il Giudice regionale ha determinato il valore di mercato del compendio immobiliare oggetto di tassazione tramite il riferimento al valore medio di 2.650 €/mq stabilito per la stessa compravendita (in giudizi resi tra altre parti) in altri precedenti giudiziari, diminuendo «equitativamente» la misura ivi stabilita di 5.700.858 € nell’importo secco di 5.000.000 €. 2.3. L’art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131/1986 prevede che «Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari l'ufficio del registro, ai fini dell'eventuale rettifica, controlla il valore di cui al comma 1 (ndr. valore dichiarato o se, in mancanza o superiore, il corrispettivo pattuito) avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto o a quella in cui se ne produce l'effetto traslativo o costitutivo, che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni».F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 16553/2021 Numero sezionale 7329/2025 Numero di raccolta generale 34700/2025 Data pubblicazione 30/12/2025 2.4. Come più volte affermato da questa Corte (cfr., tra le tante, Cass. n. 13726/2023, che richiama Cass. n. 16960/2019; ma anche Cass. n. 10875/2022; Cass. n. 23714/2019, Cass. n. 16960/2019; Cass. 10658/2019; Cass. 7354/2018; Cass. 556/2017), il ricorso all’equità è precluso nei giudizi estimatori che caratterizzano il processo tributario. Il giudice tributario non è, infatti, dotato di poteri di equità sostitutiva, dovendo fondare la propria decisione su giudizi estimativi, di cui deve dar conto in motivazione in rapporto al materiale istruttorio. Ai sensi dell'art. 113 comma 1 c.p.c. «nel pronunciare sulla causa il giudice deve seguire le norme del diritto, salvo che la legge gli attribuisca il potere di decidere secondo equità». L'equità costituisce, pertanto, una deroga eccezionale al principio di legalità della decisione giudiziaria, sicché il giudizio di equità presuppone sempre una espressa previsione legislativa che lo autorizzi. E poiché́ nei casi in cui la legge consente il giudizio di equità si verifica una vera e propria sostituzione del giudizio di stretta legalità, si discorre di equità "sostitutiva" per distinguerla dalla equità integrativa (o correttiva), che si verifica quando il giudice applica pur sempre una norma di legge, ma quest'ultima presenta una fattispecie interpretativa incompleta, sicché il legislatore rimette alla valutazione equitativa del giudice la determinazione di un elemento del rapporto controverso (come nel caso di liquidazione del danno esistenziale con i criteri equitativi uniformi adottati negli uffici giudiziali di merito come da Cass. n. 28988/2019; Cass. n. 28986/2019).F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 16553/2021 Numero sezionale 7329/2025 Numero di raccolta generale 34700/2025 Data pubblicazione 30/12/2025 2.5. In base ai principi elaborati da questa Corte, dunque, non essendo il giudice tributario dotato di poteri di equità sostitutiva, non può operare nell’operazione di determinazione del valore del bene in termini forfettari, dovendo, in applicazione della regola generale della pronuncia secondo diritto, corredare la pronuncia di una motivazione contenente l'esposizione delle circostanze di fatto, desunte dalle risultanze probatorie in atti, e delle ragioni di diritto poste alla base della rideterminazione dell'imponibile. In tema di registro, l’art. 51, comma 2, d.P.R. n. 131/1986 detta le regole del giudizio estimativo, che non può quindi essere eluso con l’adozione di una pronuncia secondo equità, dovendo la stessa conformarsi alle regole sostanziali previste dal diritto positivo. In tale direzione, va ribadito il seguente principio di diritto: «il ricorso all’equità sostitutiva è precluso nei giudizi estimatori di cui all’art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131/1986 nei quali è prevista la regola cui deve uniformarsi la relativa valutazione, potendo, al più, la stima essere completata utilizzando il criterio equitativo solo per integrare detto giudizio nella determinazione di un elemento mancante della fattispecie, concretizzando la stima nel più ampio contesto degli elementi acquisiti secondo le indicazioni normative». 2.6. [OSCURATO:PERSONA] regionale non si è attenuto a tali principi, perciò incorrendo nella eccepita violazione di legge, utilizzando, invece, il suddetto criterio dichiaratamente equitativo nella determinazione complessiva del valore del bene, decurtando a forfait la misura utilizzata per la comparazione (5.700.588 €) di oltre 700.000,00 €, senza peraltro agganciare tale sensibile diminuzione ad alcuna ragione e/o circostanza fattuale, finendo in tal modo per utilizzare il criterio equitativo non per integrare la valutazione con la determinazione di un elemento della fattispecie mancante, ma per F i r m a t o D a : S O C C I A N G E L O M A T T E O E m e s s o D a : A R U B A P E C P E R C A D I F I R M A Q U A L I F I C A T A S e r i a l # : 1 3 b a b 1 7 a 5 2 1 c 0 f 1 b c 5 2 9 6 2 0 b c e e 0 c a f 9 Numero registro generale 16553/2021 Numero sezionale 7329/2025 Numero di raccolta generale 34700/2025 Data pubblicazione 30/12/2025 definire tout court l’operazione di stima in termini disancorati dai criteri previsti dal citato art. 51, comma 3, d.P.R. n. 131/1986. 3. Come anticipato, l’accoglimento della suindicata censura assorbe l’esame delle restanti doglianze. Certamente quella contenuta nel quarto motivo, concernente la regolamentazione delle spese di giudizio, che dovrà necessariamente rinnovarsi in sede di rinvio. Ma anche il primo motivo, relativo alla contestata valorizzazione delle pronunce rese in altri giudizi, come il terzo, concernente l’omesso esame di fatti decisi per il giudizio, restano neutralizzati dalla necessità di un rinnovato giudizio estimativo. 4. Alla stregua delle osservazioni che precedono, in accoglimento della seconda censura, la sentenza impugnata va cassata e la causa va rimessa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio – in diversa composizione – per rinnovare il giudizio estimatorio, nonché per regolare anche le spese del presente grado di legittimità. P.Q.M. la Corte accoglie il secondo motivo di ricorso e dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio – in diversa composizione – anche