Cassazione n. 33397/2025

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.28044/2022 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamenteall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] -controricorrente- Avverso la SENTENZA d ella CORTE D'APPELLO di TORINO n. 849/2022 depositata il 28/09/2022. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 15/12/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] s.s. con ricorso in data 11.12.2017 adiva il Tribunale di Cuneo deducendo di aver stipulato con [OSCURATO:PERSONA] un contratto preliminare per la vendita di alcuni terreni in Montanera per il corrispettivo complessivo di euro 3.690.000 e di aver notificato il relativo atto a [OSCURATO:PERSONA], affittuario di taluni di detti terreni, al fine dell’eventuale esercizio da parte dello stesso del diritto di prelazione agraria. Evidenziando che il Regis aveva manifestato la volontà di acquistare tutti i terreni oggetto di compravendita effettuando anche offerta reale per il complessivo importo indicato nel preliminare, la società chiedeva che venisse accertato il diritto di prelazione del Regis solo relativamente ai fondi dallo stesso condotti in affitto e l’illegittimità dell’offerta reale comunicata. [OSCURATO:PERSONA], costituendosi innanzi al Tribunale di Cuneo, chiedeva l’accertamento della validità dell’offerta reale effettuata riferita a tutti i terreni oggetto del contratto preliminare e, in via subordinata, l’accertamento del proprio diritto di prelazione relativamente ai soli fondi condotti in affitto previa determinazione del corrispettivo dovuto. Il Tribunale con ordinanza in data 16.10.2019 dichiarava il diritto di prelazione del Regis solo relativamente ai fondi condotti in affitto rigettando le ulteriori domande proposte dallo stesso. [OSCURATO:PERSONA] interponeva appello avverso la predetta decisione ritenendo il proprio diritto all’accertamento del suo subentro nel contratto preliminare di compravendita relativamente a tutti gli immobili oggetto dello stesso attesa la validità dell’offerta reale e, comunque, chiedeva disporsi il trasferimento almeno dei fondi oggetto del contratto di affitto. La società [OSCURATO:PERSONA] si costituiva chiedendo il rigetto dell’appello. Con sentenza non definitiva in data 13.7.2021 la Corte D’Appello di Torino accertava il diritto di prelazione del Regis relativamente ai soli fondi condotti in affitto per il corrispettivo di euro 1.768.000,00 da versarsi entro tre mesi e disponeva la prosecuzione del giudizio al fine di accertare l’esatta consistenza dei fondi stessi e la possibilità del relativo trasferimento. Esperita consulenza tecnica d’ufficio, con sentenza in data 14.7.2022 la Corte d’Appello di Torino, definitivamente pronunciando, rigettava la domanda di trasferimento dei beni attesa l’incommerciabilità di alcuni di essi. Avverso le due sentenze della Corte d’Appello di Torino il Regis ha proposto ricorso in Cassazione articolato in quattro motivi. [OSCURATO:PERSONA] s.s. ha resistito con controricorso. Fissata l’odierna adunanza camerale, entrambe le parti hanno depositato memoria ex art.380-bis.1c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] Con il primo motivo di ricorso il ricorrente lamenta la «violazione e falsa applicazione degli artt. 1326, 1350 cod. civ., art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ.». Deduce, in particolare, che il giudice dell’impugnazione ha negato rilievo all’accordo raggiunto tra le parti circa l’acquisto dell’intero compendio immobiliare, omettendo di esaminare il contenuto del contratto preliminare del 14.7.2017 ove, alla clausola n.9, era stabilito che le parti di quell’accordo avevano concordato che, qualora gli affittuari avessero esercitato il diritto di prelazione, il contratto si sarebbe risolto di diritto e gli affittuari si sarebbero sostituiti alla parte promissaria acquirente subentrando in ogni clausola del preliminare stesso. Avendo, pertanto, il ricorrente esercitato il diritto di prelazione, doveva ritenersi che fosse divenuta efficace nei suoi confronti la suddetta previsione negoziale di subentro; con l’invio poi dell’invito alla stipula dell’atto di compravendita dell’intero compendio in data [OSCURATO:DATA_NASCITA] il Regis aveva prestato adesione scritta a tale previsione negoziale. In tal modo, dunque, risultava osservato anche il requisito ad substantiam della forma scritta per la pattuizione relativa al preliminare di compravendita. La doglianza non si confronta adeguatamente con la motivazione della sentenza impugnata e come tale è inammissibile. Infatti, con la decisione non definitiva, la Corte d’Appello di Torino ha espressamente rilevato che il giudice di prime cure non aveva argomentato in merito all’asserito accordo raggiunto come dedotto dal Regis ed ha pertanto motivato espressamente sul punto. In particolare, il giudice dell’impugnazione ha richiamato il fatto che secondo la prospettazione dell’appellante il vantato diritto di acquistare anche i restanti fondi, facenti parte della [OSCURATO:PERSONA] ed oggetto del contratto preliminare con il Restagno, deriverebbe dalla correlazione di più elementi costituiti, in particolare, dal contenuto del preliminare e della denuntiatiodel 31 luglio, dal mancato esercizio della prelazione da parte degli altri due affittuari nonché dalla condotta di [OSCURATO:PERSONA], che avrebbe fatto sorgere un suo legittimo affidamento in tal senso. Con la decisione impugnata, tuttavia, si precisa altresì che ‘Di una siffatta pattuizione non vi è, però, alcuna prova né essa è desumibile dagli elementi indicati dal Regis. In primo luogo, il contratto preliminare riguardava [OSCURATO:PERSONA] ed il Restagno: il Regis non era destinatario di tale contratto, vi era del tutto estraneo e non poteva farne discendere alcun diritto in suo favore né avvalersi in qualche modo delle relative pattuizioni se non nei limiti in cui esso gli era stato comunicato unicamente per metterlo in grado di esercitare il suo diritto di prelazione legale e non ad altro fine. La prima denuntiatio di [OSCURATO:PERSONA] (pervenuta al Regis il 31 luglio 2017) non poteva che far riferimento al contratto preliminare ed al prezzo in esso indicato riguardante l’intero complesso, ma essa precisava di avere lo scopo di notificare al Regis l’intenzione di venderlo “ai sensi dell’art. 8 legge 26 maggio 1965 n. 599” e che l’affittuario “in presenza dei presupposti di legge” aveva diritto di esercitare la prelazione. La denuntiatio, quindi, aveva lo scopo di mettere il Regis in grado di esercitare il proprio diritto di prelazione “in presenza dei presupposti di legge”, vale a dire nei limiti in cui per legge gli competeva, cioè relativamente ai terreni affittati, come riconosciuto dallo stesso Regis. Non è, invece, in alcun modo desumibile che [OSCURATO:PERSONA] avesse intenzione di formulare con la sua comunicazione anche un’autonoma proposta contrattuale a prescindere dal meccanismo della prelazione e relativa all’intero complesso dei fondi oggetto del preliminare, che -come si è appena detto- necessariamente doveva essere trasmesso al Regis nella sua interezza. Al contrario, anzi, un’intenzione del genere sarebbe stata all’evidenza incompatibile con l’avere [OSCURATO:PERSONA] appena stipulato il preliminare con il Restagno: sarebbe, infatti, stato del tutto incongruo che, vigente il primo, ne stipulasse un altro avente il medesimo oggetto. Allo stesso modo, nella sua comunicazione del 28 agosto 2017 (intitolata “comunicazione esercizio diritto di prelazione agraria ex art. 8 Legge 590/1965 ss.mm.”) il Regis, richiamata la sua qualità di affittuario nonché il preliminare del 14 luglio 2017, aveva dichiarato di voler comunicare “che intende esercitare il diritto di prelazione ai sensi delle leggi che regolano la materia”: anche in tal caso vale, quindi, quanto si è appena detto. Con la successiva comunicazione del 15 settembre 2017 [OSCURATO:PERSONA] aveva poi precisato al Regis di intendere il suo esercizio del diritto di prelazione limitato ai terreni condotti in affitto indicando qual era il prezzo ad essi riferito (di € 1.768.000,00=) e tale impostazione ha mantenuto in tutta la corrispondenza successiva e nei successivi rapporti con il Regis.’ La Corte d’Appello, dunque, lungi dall’omettere la valutazione degli elementi sottesi alla conclusione dell’invocato accordo come dedotti dal ricorrente, li ha analizzati pervenendo ad escludere l’intervenuta pattuizione come ritenuta dal Regis. Ed allora si osserva che il vizio di violazione o falsa applicazione di norma di diritto, ex art. 360, n. 3 c.p.c., invocato nella specie, ricorre soltanto a prescindere dalla motivazione posta dal giudice a fondamento della decisione (e, cioè, del processo di sussunzione), rilevando solo che, in relazione al fatto accertato, la norma non sia stata applicata quando doveva esserlo, ovvero che lo sia stata quando non si doveva applicarla, ovvero che sia stata male applicata, dovendo il ricorrente, in ogni caso, prospettare l'erronea interpretazione di una norma da parte del giudice che ha emesso la sentenza impugnata ed indicare, a pena d'inammissibilità ex art. 366, n. 4 c.p.c., i motivi per i quali chiede la cassazione (Cass. n. 20751/2022, Cass. n. 26307/2014; Cass. n. 22348/2007). In particolare, l'onere di specificità dei motivi, sancito dalla norma testé richiamata, impone al ricorrente che denunci il vizio di cui all'art. 360, n. 3), c.p.c., a pena d'inammissibilità della censura, di indicare le norme di legge di cui intende lamentare la violazione, di esaminarne il contenuto precettivo e di raffrontarlo con le affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata, che è tenuto espressamente a richiamare, al fine di dimostrare che queste ultime contrastano col precetto normativo (Cass. Sez. U. n. 23745/2020). Ed il fatto che il ricorrente lamenti la violazione dell’art. 1350 c.c. perché il giudice dell’impugnazione non ha ritenuto di riconoscere la conclusione dell’accordo anche con riferimento al Regis ‘per difetto della forma scritta’, non corrisponde al contenuto di quanto indicato in sentenza ove si legge piuttosto che ‘tutti gli elementi diversi da quelli documentali prospettati dal Regis sono a tal fine [ovvero al fine di provare il perfezionamento del diverso preliminare di compravendita con il Regis] irrilevanti per le ragioni già indicate ed, in particolare, per il difetto della forma scritta richiesta in materia di trasferimenti immobiliari’; il riferimento è dunque chiaro ad elementi di prova diversi da quelli documentali. Per denunciare un errore bisogna peraltro identificarlo e, quindi, fornirne la rappresentazione esponendo una critica precisa alla decisione impugnata con l’esplicita e specifica indicazione delle ragioni per cui essa è errata, le quali, per essere enunciate come tali, debbono concretamente considerare le ragioni che la sorreggono e da esse non possono prescindere. Pertanto, il motivo che non rispetti tale requisito si deve considerare nullo per inidoneità al raggiungimento dello scopo. In riferimento al ricorso per Cassazione tale nullità, risolvendosi nella proposizione di un “non motivo”, è espressamente sanzionata con l’inammissibilità ai sensi dell’art. 366 n. 4 cod. proc. civ. e nell’art. 375 c.p.c. con il riferimento alla “mancanza dei motivi”.’ (Cass.n.9059/2025, Cass. n.7931/2013). Nella specie, dunque, attesa la specifica motivazione resa sul punto dalla Corte d’Appello di Torino, a ben vedere la doglianza si risolve nella contestazione della valutazione svolta dal giudice dell’impugnazione del materiale probatorio acquisito in atti. Tuttavia, non può in questa sede dedursi un vizio di motivazione atteso che è denunciabile in cassazione solo l'anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza della motivazione in sé, e sempre che il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, «a prescindere dal confronto con le risultanze processuali» (Cass. Sez. U. n. 8053/2014; Cass. Sez. U. n. 8054/2014). Neppure può essere utilmente invocato il disposto di cui all’art. 360 n.5 c.p.c. poiché il cattivo esercizio del potere di apprezzamento delle prove non legali da parte del giudice di merito non dà luogo ad alcun vizio denunciabile con il ricorso per cassazione, non essendo inquadrabile nel paradigma della norma citata la quale attribuisce, invece, rilievo all'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali e che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e presenti carattere decisivo per il giudizio (Cass. 7099/22). Con il secondo motivo il ricorrente denuncia la «Violazione e falsa applicazione dell’art. 8 della Legge n. 590/1965, degli artt. 112 e 115 c.p.c., in relazione all’art. 360 nn. 3 e 5» poiché il giudice dell’impugnazione nel determinare il corrispettivo dell’acquisto dei terreni per i quali poteva essere esercitato il diritto di prelazione ha indicato la somma di euro 1.768.454,84 anziché quella di 1.726.573,89 determinata dal c.t.u.. Anche a questo proposito il ricorrente non àncora la propria doglianza ad alcuna specifica norma che assume violata atteso che l’art. 8 l.590/65 prevede esclusivamente che il proprietario comunichi all’affittuario il prezzo di vendita convenuto con il potenziale acquirente. Si osserva, peraltro, che una volta ammessa la prelazione per una sola parte del compendio oggetto di compravendita, il valore della parte acquisibile per prelazione deve essere calcolato non assumendo come obbligatorio riferimento il prezzo previsto per l’intero (Cass.n.19862/2013); il che non esclude la richiesta di un prezzo proporzionale rispetto all’intero né una valutazione di congruità del prezzo stesso rimessa al prudente apprezzamento del giudice (come nella specie avvenuto a seguito di c.t.u.) non sindacabile in questa sede. Il terzo motivo di ricorso attiene alla «violazione e falsa applicazione degli artt. 1181, 1175, 1206 e ss., cod. civ.; 74 disp. att. cod. civ.; 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360 nn. 3 e 4 cod. proc. civ.». Con tale motivo il ricorrente lamenta che, erroneamente, il giudice dell’impugnazione ha rigettato la domanda di convalida dell’offerta reale. Il motivo, tuttavia, non è sorretto da alcun interesse ulteriore a seguito della dichiarazione di inammissibilità del primo. Infine, con il quarto motivo il Regis si duole della «violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 115 c.p.c., in relazione all’art. 360 n. 3 e 5 cod. proc. civ.» poiché la Corte d’Appello ha rigettato la domanda di trasferimento dei terreni per i quali era stata esercitata la prelazione in quanto tra essi vi erano un capannone privo del titolo abilitativo alla vendita così aderendo alle conclusioni irragionevoli ed errate del c.t.u.. Si osserva, tuttavia, che le conclusioni della consulenza tecnica d'ufficio disposta dal giudice di secondo grado non possono utilmente essere contestate in sede di ricorso per cassazione mediante la pura e semplice contrapposizione ad esse delle diverse valutazioni espresse dal consulente di parte, poiché talicontestazioni si rivelano dirette non già ad un riscontro della correttezza del giudizio formulato dal giudice di appello, bensì ad una diversa valutazione delle risultanze processuali; in ogni caso lacontestazione di una decisione basata sul riferimento ad una delleconsulenze tecniche acquisite - sorretta da una analitica disamina - non può essere adeguatamente censurata, in sede di legittimità, se le relative censure non contengono la denuncia di una documentata devianza dai canoni fondamentali della conoscenza tecnica richiesta per il relativo svolgimento ( analogamente Cass.n.15796/2004). Inoltre le contestazioni alla consulenza tecnica d’ufficiosono ammissibili in sede di ricorso per cassazione sempre che ne risulti la tempestiva proposizione dinanzi al giudice di merito, e che la tempestività di tale proposizione risulti, a sua volta, dalla sentenza impugnata o, in mancanza, da adeguata segnalazione contenuta nel ricorso, con specifica indicazione dell'atto del procedimento di merito in cui lecontestazioni predette erano state formulate, onde consentire alla Suprema Corte di controllare, "ex actis", la veridicità dell'asserzione prima di esaminare nel merito la questione sottopostale (Cass.n.12532/2011, Cass. n.9711/98). Nella specie, al contrario, il ricorrente non ha né contestato specificatamente la devianza delle risultanze della c.t.u. dai canoni fondamentali della conoscenza tecnica richiesta, né, tanto meno, ha riportato specificatamente le osservazioni svolte dai propri c.t.p. a confutazione delle argomentazioni del c.t.u. come svolte nel giudizio di appello ovvero indicato gli atti ove le predette fossero reperibili da questa Corte. Anche tale motivo è dunque inammissibile. Il ricorso deve conseguentemente essere dichiarato inammissibile. Le spese processuali liquidate come da dispositivo seguono la soccombenza. P.Q.M [OSCURATO:PERSONA] inammissibile il ricorso. Condanna parte ricorrente a rifondere a parte controricorrente le spese processuali liquidate in euro 20.000,00per compensi oltre ad euro 200,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge. Sussistono i presupposti per il versamento ex art.13 c.1.quater d.p.r. 115/2002