Cassazione n. 14638/2025

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 4622 2022R.G. proposto da: AGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore, domiciliata in ROMA, presso l'AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che la rappresenta e difende ope legis -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentat a e difes a da ll’Avvocato [OSCURATO:PERSONA]giusta procura speciale in calce al ricorso -controricorrente– avverso la sentenza n. 570/2021 della [OSCURATO:PERSONA] della LIGURIA,depositata il 13 / 7 /20 21 ; lette le conclusioni scritte del Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto l’accoglimento del ricorso; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio non partecipata del 14/5/2025 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. ssa ANTONELLA DELL'[OSCURATO:PERSONA] Agenzia delle entratepropone ricorso, affidato ad unico motiv o , per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione tributaria regionale del la L iguria aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 322/2018emessa dalla Commissione t ributaria p rovinciale di [OSCURATO:PERSONA], in rigettode l ricors o propost o avverso avviso di liquidazione di imposta di registro con cui l’Ufficio aveva rettificato il valore di immobili oggetto di acquisto da parte di [OSCURATO:PERSONA] S.r.L. con atto stipulatoin data 1.4.2015. [OSCURATO:PERSONA] S.r.L. resiste con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1.1. Con unico motivo l a ricorrent e denuncia, in rubrica , ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3), c.p.c., violazione degli artt. 43 e 51 d.P.R. 26/4/1986 n. 131, per avere la Commissione tributaria regionale erroneamente confermato la sentenza impugnata ritenendo che nellabase imponibile dell’imposta di registro, applicata sul valore degli immobili acquistati dalla contribuente, non dovesse computarsi il valore delle ipoteche sugli stessi gravanti. 1.2. La censura è fondata. 1.3.In tema di imposta di registro, d ispone infatti l'art. 51 cpv. D.P.R. [OSCURATO:DATA_NASCITA] n. 131, comma 2,che la determinazione della base imponibile «per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse» deve avvenire sulla scorta del«valore venale in comune in commercio». 1.4. Dispone , invece , il comma 4 che «p er gli atti che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse»occorre tenere conto del «valore complessivodei beni che compongono l'azienda ... al netto delle passività risultanti dalle scritturecontabili obbligatorie o da atti aventi data certa a norma del codice civile...». 1.5. L’art. 50 d.P.R. n. 131/1986, inoltr e, prevede che la base imponibile del conferimento di beni immobili o diritti reali immobiliari in sede di costituzione societaria è costituita dalla somma algebrica tra (in positivo) «valore dei beni o diritti conferiti»e (in negativo) «passività» e «oneri» accollati alla società destinataria del conferimento,nonché « oneri» inerenti all'atto costitutivo. 1.6.Da tale strutturale diversità tra gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari,quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, nonché quelli di conferimento in società di beni immobili o diritti reali immobiliari,deve trarsi la conseguenza che la base imponibile dell’imposta di registro, nel primo caso, va determinata tenendo conto solo del valore del singolo bene immobile, in se stesso considerato. 1.7. Eventuali garanzie reali o altri vincoli derivanti da pignoramento o sequestro possono unicamente influire, nel caso concreto, sulla determinazione del prezzo inter partes , restan d o tuttavia estrane i al sistema fissato nel cit. art. 51, inteso ad individuare il prezzo che il bene ha «in comune commercio», vale a dire quello che il venditore ha la maggiore probabilità di realizzare e l'acquirente di pagare «in condizioni normali di mercato», prescindendo cioè da situazioni soggettive e momentanee che possono diminuirlo ed aumentarlo. 1.8. Occorre pertantoconsiderare unicamente le obiettive «condizioni» dell'immobile alla data indicata (cfr. art. 51 cit., comma 3, circa il criterio comparativo con immobili «di analoghe caratteristiche e condizioni»), ovvero tutte quelle situazioni che, venendo ad incidere negativamente, sulle potenziali utilizzazioni dell'oggetto della prestazione(come si verifica, ad esempio, per l'immobileconcesso in locazione e con diritto di prelazione del conduttore ai sensi della legge 27 luglio 1978, n. 392; cfr. Cass. n. 11688 del 2002), risultino di per sé idone e a deprimerne il valore di scambio sul mercato immobiliare, secondo criteri economici che rivestono carattere di normalità, eche possonoriflettersi sul valore venale in comune commercio, anche al di sotto della soglia segnata dalla valutazione cd. automatica, secondo un’indagine che resta affidata al giudice del merito. 1.9. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale, nell’operare la riduzione del valore venaledegli immobili oggetto di compravendita, in quanto gravati d due ipoteche, ha utilizzato, dunque, una nozione di imponibile non conforme a quella prescritta dalla legge. 2. Il ricorso va quindi accolto nei termini di cui in motivazione, con conseguente cassazione dell'impugnata sentenza e rinvio per nuovo esame, anche delle questioni rimaste assorbite, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria in diversacomposizione, cui resta demandata anche la pronuncia sulle spese delgiudizio di legittimità. P.Q.M La Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia , anche per le spese, alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Liguria in diversacomposizione. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio, te