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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 11 giugno 2026

Cassazione n. 19268/2026

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tti-ricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], eTedeschi Ida, in proprio e quale erede di [OSCURATO:PERSONA], rappresentati edifesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Tamburini-controricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentate e difesedall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Numero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026-controricorrenti-nonché contro[OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 4358/2020depositata il 22/09/2020.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/01/2026dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore GeneraleAlessandro Pepe, che ha concluso per l'accoglimento del primo e delsecondo motivo del ricorso, assorbiti o respinti i restanti.Uditi per i ricorrenti l'Avv. [OSCURATO:PERSONA] e per i controricorrenti[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] l'Avv. [OSCURATO:PERSONA]Bianconi.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avevano adito il Tribunale di Romaconvenendo in giudizio [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e GabriellaTrasmondi e chiedendone la condanna al rilascio dell’immobile in Roma,via Torcegno n.116 e al risarcimento del danno per occupazione abusiva.A fondamento delle domande gli attori avevano evidenziato di averconcluso, in qualità di promissari acquirenti, un contratto preliminare dicompravendita in data 12.12.2007 con [OSCURATO:PERSONA], in qualità dipromittente venditore che agiva anche in rappresentanza deicomproprietari [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]: l’obbligo a contrarreriguardava appunto l’immobile in via Torcegno n.116, occupato daGabriella Trasmondi, ex coniuge di [OSCURATO:PERSONA], e dalle figlie [OSCURATO:PERSONA] eLuisa [OSCURATO:PERSONA]; nel contratto si dava atto che le occupanti avrebberorilasciato l’immobile per la data fissata per il rogito, con impegnoconfermato attraverso la sottoscrizione del preliminare; il pagamento dellaparte di prezzo spettante ad [OSCURATO:PERSONA] sarebbe stata effettuata, perNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026disposizione dello stesso, con tre assegni circolari intestati alla ex coniugee alle due figlie; l’immobile non era stato rilasciato per la data prevista peril rogito, indicata nel preliminare nel 30.4.2008; era comunque seguita lastipula del contratto definitivo, con pagamento del dovuto -inferiore alprezzo inizialmente pattuito- direttamente al venditore, senza reiterazionedella predisposizione a tal fine di tre assegni con intestazione alleconvenute.Si erano costituite [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e GabriellaTrasmondi, contestando sotto vari profili la domanda.

Al giudizio eranostati chiamati a partecipare anche [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e IdaTedeschi, già proprietari dell’alloggio.Il Tribunale di Roma aveva accolto la domanda degli attori, concondanna delle convenute al rilascio e al risarcimento dei danni,quantificati in € 64.800,00 oltre accessori.Proposta impugnazione da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e GabriellaTrasmondi, La Corte d’Appello di Roma aveva riformato la sentenza diprimo grado accertando che, pur non avendo le appellanti titolo perl’occupazione, gli acquirenti dell’immobile si erano obbligati non solo neiconfronti dei venditori ma anche verso le appellanti all’estinzione deldebito di [OSCURATO:PERSONA] nei loro confronti; l’estinzione del debito delvenditore verso [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] erada considerare anch’essa causa del contratto, assieme al trasferimentooneroso dell’immobile, e parte integrante del sinallagma contrattualevalutato dalle parti contraenti, al punto di subordinare alla stessal’effettiva liberazione dell’immobile.

Il preliminare non risultava, poi, averperso l’efficacia obbligatoria all’epoca ([OSCURATO:DATA_NASCITA]) in cui era statostipulato il contratto definitivo senza la partecipazione di Trasmondi-[OSCURATO:PERSONA].

Ne conseguiva che costoro -non essendo stato compiutamenterealizzato il concreto programma divisato nel preliminare- correttamentepotevano opporre a Bravi-Martarelli l’omesso pagamento dell’importo di €Numero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026394.000,00 per giustificare il mancato rilascio dell’appartamento, anche senon era giuridicamente configurabile in loro favore un autonomo diritto diabitazione.

La persistente occupazione, essendo imputabile ad unainadempienza degli stessi acquirenti, non giustificava, poi, l’operativitàdelle garanzie gravanti sul venditore ai sensi degli art.1483 e 1479 c.c.;un eventuale indebito era infine configurabile, a carico del venditore e afavore degli acquirenti, solo dopo l’eventuale pagamento da parte dicostoro della somma prevista nel preliminare in favore delle occupanti .[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso percassazione affidato a sette motivi.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], sia IdaTedeschi, in proprio e quale erede di [OSCURATO:PERSONA], e Ambra e StefanoMancuso, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], hanno depositato controricorso.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], eccepital’inammissibilità del ricorso, ne hanno chiesto comunque il rigetto facendoproprie e ulteriormente argomentando le considerazioni svolte dalla Corted’Appello di Roma.Gli eredi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno chiesto la declaratoria diinammissibilità o il rigetto del ricorso, confermando in subordine il lorointeresse a mantenere la domanda di manleva svolta nei confronti diEdoardo [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] è rimasto intimato.Il PG ha depositato conclusioni scritte chiedendo l’accoglimento deiprimi due motivi di ricorso, con assorbimento o infondatezza degli altri, e iricorrenti hanno depositato memorie illustrative.Alla pubblica udienza del 27.1.2026, dopo la relazione del Consigliere,il [OSCURATO:PERSONA] Procuratore Generale, [OSCURATO:PERSONA], ha richiamato eillustrato le conclusioni già depositate; l’avv. [OSCURATO:PERSONA], per iricorrenti, e l’avv. [OSCURATO:PERSONA] per le controricorrenti [OSCURATO:PERSONA]Numero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026Ventura, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno richiamato eillustrato le rispettive difese.RAGIONI DELLA DECISIONESi premette che il ricorso non viola le indicazioni emergentidall’art.366 c.p.c.In particolare, i criteri redazionali e il contenuto dell’atto sonocongruenti con i requisiti di forma-contenuto emergenti dal modello legale apprestato dall'art. 366 c.p.c. perchè, nel rispettodel rapporto di complementarità esistente tra il requisito della esposizione sommaria dei fatti della causa , di cui al n. 3, e quellodella esposizione dei motivi per i quali si chiede la cassazione , di cuial n. 4 della norma richiamata, essi permettono alla Corte di comprenderei plurimi motivi di ricorso formulati, così consentendole di procedere al loroscrutinio munita delle conoscenze necessarie per valutare se essi sianodeducibili e pertinenti -cfr. , al riguardo, ord. Cass.

SU n.37552/2021-.

Imotivi di ricorso possono altresì legittimamente riproporre interpretazionie argomentazioni difensive già inutilmente sottoposte al Giudice diappello, ove queste riguardino questioni tecnico-giuridiche che siassumono mal valutate, nell’ambito delle indicazioni desumibili dall’art.360co 1 n.1-5 c.p.c. e con una formulazione adeguata rispetto a queste: neconsegue che le ragioni di inammissibilità evidenziate dallecontroricorrenti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] non possonoriguardare il ricorso ma potranno avere eventuali rilevanza in relazione aisingoli motivi per come in concreto articolati.1.

Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d’Appello di Roma per Violazione dilegge con riferimento al n.3 dell’art.360 comma 1 c.p.c. in relazione allenorme di cui agli art.1498, 1188, 1457 e 1411 c.c. avendo ritenuto laCorte d’Appello che “il pagamento di una parte del prezzo a personediverse dai venditori”, prevista dal preliminare ma non riprodotta nelNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026contratto definitivo, mantenga comunque la sua efficacia in quanto parteintegrante del sinallagma .Rilevano i ricorrenti che nel contratto definitivo di compravendital’obbligo di pagamento del prezzo residuo di € 320.000,00 era statopattuito a favore di [OSCURATO:PERSONA], anche in rappresentanza deicomproprietari [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], e così era stato pagato, concorresponsione dell’intero corrispettivo concordato tra le parti contraenti:la diversa modalità di pagamento che era stata prevista nel contrattopreliminare sarebbe stata così superata, e ciò sarebbe dipeso dal fatto chenon era stato possibile rispettare il termine essenziale inizialmenteconcordato per la stipula del contratto definitivo, non avendo le occupantiliberato l’immobile.

Affermando che il preliminare non sarebbe statosuperato dal definitivo, la Corte d’Appello si sarebbe posta in contrastocon l’orientamento pacifico di legittimità di senso opposto.

Leconsiderazioni svolte rimarrebbero valide, secondo i ricorrenti, anche ovesi considerino [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] parti delcontratto o beneficiarie di una prestazione ex art.1411 c.c., perché nelleipotesi descritte esse non avrebbero comunque acquistato un diritto allastipula di un contratto definitivo che tenesse conto della loro posizione; icompratori avrebbero quindi legittimamente pagato, ex art.1188 c.c., ildovuto al soggetto specificamente indicato come legittimato a ricevere laprestazione nel contratto definitivo.

Ne conseguirebbe che l’unica fontecostitutiva dell’obbligazione di pagamento del prezzo sarebbe il contrattodefinitivo e non il contratto preliminare, superato; a ciò si aggiungerebbeil fatto che la clausola 10 del contratto preliminare non configurerebbe unautonomo diritto alla stipulazione, ex art.1411 c.c.2.

Con il secondo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], con riferimento al n.3 dell’art.360 co 1 c.p.c., violazione ofalsa applicazione di norme di diritto di cui agli art.948, 1325 comma 2,1362, 1363, 1364, 1366, 1460 c.c. per avere la Corte d’AppelloNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026erroneamente ritenuto che la causa concreta del contratto preliminare dicompravendita dell’immobile di via Torcegno n.116 fosse quella diestinguere il debito di uno dei covenditori nei confronti delle resistenti,facendo acquisire a queste ultime la qualità di parti del contratto obbligatealla consegna .Secondo i ricorrenti la permanenza di una situazione di detenzione o dipossesso di un bene in assenza di un’autonoma situazione giuridica digodimento può avvenire solo a fronte di un diritto di ritenzione del bene odi un’eccezione di inadempimento, per l’esistenza di un’obbligazionereciproca in rapporto di sinallagmaticità.

Nessuna delle due situazionisarebbe ricorsa nel caso di specie, dovendosi sottolineare, per il secondoprofilo, che le occupanti non erano parti del contratto preliminare, perchénon erano obbligate alla consegna nei confronti dei ricorrenti -ma diEdoardo [OSCURATO:PERSONA] per altro titolo- e perché non vi era reciprocità tra ilpagamento del prezzo e il rilascio dell’immobile.

Il meccanismo della causaconcreta sarebbe stato mal applicato dalla Corte di merito.

Dal contrattopreliminare ciò emergerebbe chiaramente, perché non si farebbe mairiferimento al debito di [OSCURATO:PERSONA] verso la ex moglie e le figlie, cheavrebbero sottoscritto il preliminare a conferma degli impegniassunti , ma alla loro occupazione dell’immobile per mera tolleranza deiproprietari [ (cfr. art.4 del contratto preliminare ove, il [OSCURATO:PERSONA]‘garantisce di avere raggiunto un apposito accordo transattivo con la exmoglie che attualmente occupa l’immobile la quale si è impegnata alasciarlo libero da persone e cose entro e non oltre la data stabilita per ilrogito’) ]; ricavare dalla clausola 4 del contratto l’interesse delVentura di estinguere la propria obbligazione costituisce pertanto unaviolazione dell’art.1362 c.c., in quanto ricava un significato che oltrepassa,oltre misura, l’intenzione esternalizzata e assunta dalle parti delcontratto (richiama Cass. n.3654/2007).

In realtà l’ulteriore intenzionedel [OSCURATO:PERSONA] di estinguere le proprie obbligazioni non avrebbe fatto parteNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026del contratto preliminare in quanto in questa non viene menzionata néespressa ma, in ogni caso, anche ove si ritenesse l’esistenza di una causaautonoma a favore della terza, ex moglie, essa resterebbe autonomarispetto a quella che sorregge il negozio-base.I primi due motivi di ricorso si esaminano insieme, perché connessi, esono fondati per quanto di ragione.Si premette che non è in discussione la proprietà dell’alloggio in Roma,via Torcegno n.116, in capo a [OSCURATO:PERSONA] e a [OSCURATO:PERSONA], peraverlo acquistato dai precedenti titolari, [OSCURATO:PERSONA] eIda Tedeschi, con il contratto di compravendita in data 5.10.2009, cheesegue il contratto preliminare del 12.12.2007; nemmeno è in discussionel’assenza di un titolo legittimante [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e GabriellaTrasmondi all’occupazione dell’alloggio, avendo la Corte d’Appello di Romaaccertato, senza contestazioni in questa sede, che non ègiuridicamente configurabile in loro favore un autonomo diritto diabitazione .E’ del pari accertato definitivamente che, mentre nel contrattopreliminare era previsto che il pagamento di parte del prezzo pattuito perla compravendita, pari a € 394.000,00, sarebbe stato effettuato conassegni circolari da intestare a [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] -per € 130.000,00ognuna- e a [OSCURATO:PERSONA] per € 134.000,00-, la clausola delcontratto preliminare che prevedeva l’emissione dei tre assegni circolarinon è stata ripetuta nel contratto definitivo infine concluso, al quale LuisaVentura, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] non hanno partecipato, e ilprezzo della cessione è stato interamente versato a [OSCURATO:PERSONA].La Corte d’Appello di Roma ha ritenuta la sopravvivenza anche dopo lastipula della compravendita definitiva del contratto preliminare,interpretato come contenente un’obbligazione diretta dei promissariacquirenti nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e GabriellaTrasmondi a corrispondere loro la parte di prezzo pari a € 394.000,00, inNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026cambio del rilascio del bene entro e non oltre la data del rogitonotarile : sulla base di queste obbligazioni reciproche, considerate partedel preliminare la cui causa concreta era anche quella di estinguereil debito di uno dei venditori -[OSCURATO:PERSONA]- nei confronti della exconiuge e delle figlie, la Corte di merito aveva ritenuto comunquegiustificato il mancato rilascio dell’immobile, pur detenuto senza titolo,perchè costoro -non essendo stato compiutamente realizzato ilconcreto programma divisionato nel preliminare- correttamente possonoopporre a Bravi-Martarelli l’omesso pagamento dell’importo di €394.000,00 per giustificare il mancato rilascio dell’appartamento .Trasmondi non hanno alcun titolo legittimante l’occupazione dell’alloggiodi proprietà incontestata di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], occorreverificare -alla luce dei motivi di ricorso in esame- se effettivamente sianosorte con il contratto preliminare le obbligazioni reciproche affermate dallaCorte, ulteriori rispetto alle obbligazioni a contrarre assunte dai promissariacquirenti e dai promittenti venditori, supportate da una propria causa -l’estinzione del debito di uno dei promittenti venditori-, sopravvissute alcontratto definitivo stipulato in adempimento degli obblighi a contrarreassunti dai promittenti venditori e dai promissari acquirenti e comunqueincidenti sulla compravendita sia quanto all’acquisizione della disponibilitàeffettiva dell’alloggio in capo ai compratori, sia quanto al pagamento delprezzo -che la Corte di merito assume inidoneo a liberare i ricorrenti neiconfronti delle controricorrenti occupanti-.E’ costante l’orientamento interpretativo di legittimità che afferma ilsuperamento del contratto preliminare ad opera del contratto definitivo -perchè quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioniinerenti al particolare negozio voluto, determinando il primo solo l'obbligoreciproco della stipulazione del contratto definitivo:il contratto preliminare resta superato da questo, la cui disciplina puòNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti nonabbiano espressamente previsto che essa sopravviva.

La presunzione diconformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenziodel contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova - la quale deverisultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili -di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente allastipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni,contenute nel contratto preliminare, sopravvivono, dovendo tale provaessere data da chi chieda l'adempimento di detto distinto accordo - cfr.Cass. n.9063/2012 (anche in motivazione); Cass. n.30735/2017; Cass.n.21529/2020; Cass. n.12090/2024-.Questo orientamento interpretativo non può essere considerato dasolo sufficiente alla risoluzione delle questioni oggetto di esame, perchéesso presuppone l’identità dei soggetti che stipulano il contrattopreliminare, obbligandosi a contrarre il contratto definitivo cheeffettivamente segue: in tal caso, la sopravvivenza di clausole, condizioni,obblighi o altro, emergenti dal contratto preliminare e non riproposti neldefinitivo, ove non risulti espressamente da quest’ultimo, è possibile peraccordo reiterato tra le stesse parti, nelle stesse forme del definitivo e adesso coevo.Le stesse considerazioni non sono esaustive quando si assume lapartecipazione, nel preliminare di soggetti diversi, non coinvolti negliobblighi a contrarre ma, in tesi, destinatari e/o titolari di obbligazionidiverse, facenti capo all’uno o all’altro dei contraenti obbligati alla stipuladel definitivo: rispetto alla posizione di questi soggetti diversi, la stipuladel contratto definitivo può non essere esaustiva.Ne consegue che, nel caso di specie, il fatto che nel contratto definitivoil prezzo, inferiore a quello previsto nel contratto preliminare, sia statodirettamente versato, per intero, al venditore [OSCURATO:PERSONA] (anchenell’interesse dei comproprietari) rileva sicuramente nei rapporti tra leNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026parti contraenti ma, quanto alla posizione di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] che alla stipula del definitivo sono rimate estranee esono terze rispetto ad esso, la circostanza non è sufficiente ad escludere lasopravvivenza parziale del contratto del 12.12.2007, ove se ne possadedurre una interazione negoziale diretta tra loro e le parti contraentidella compravendita -e salvo verificare quale possa essere la relazione trail contratto di compravendita e, se effettivamente esistente, il negozioavente causa estintiva che la Corte d’Appello afferma essere sopravvissutoalla sua stipula il 5.10.2009-.Occorre stabilire se e in che termini siano effettivamente sorte -comeè nell’ottica interpretativa della Corte di merito- tra i promissari acquirentie [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] obbligazionireciproche mediate dalle esigenze del promittente venditore, in tesiinteramente disciplinate dal contratto preliminare e causalmente connessealla funzione di scambio del contratto definitivo di compravendita in ununico contesto sinallagmatico.A tal fine è necessaria la valutazione attenta del contenuto negozialedel contratto preliminare, a cominciare dalla identificazione delle partinegoziali che, secondo le indicazioni della Corte distrettuale, dovrebberoessere anche [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].Ora, l’interpretazione dei documenti negoziali deve essere effettuatatipicamente meritale, riservata al giudice del merito e censurabile in sededi legittimità unicamente per violazione -rilevante ai sensi dell’art.360 n.3c.p.c.- dei canoni di ermeneutica contrattuale -così, di recente, Cass.n.353/2025; nello stesso senso Cass. n.24461/2005, Cass. n.2560/2007,Cass. n.14355/2016, Cass. n.11254/2018, Cass. n.7954/2020, Cass.n.3580/2021, Cass. n.10745/2022-.In concreto, non è dato comprendere come la Corte di merito abbiaidentificato le parti negoziali e ne abbia ricostruito la volontà, alla luceNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026delle indicazioni emergenti, in particolare: dall’art.1362 c.c. -sia primocomma, quanto all’indagine della comune intenzione delle parti in base altesto negoziale, sia secondo comma, quanto all’individuazione dellacomune intenzione delle parti, anche alla luce del loro comportamentocomplessivo posteriore alla stipula-; dall’art.1363 c.c. -quanto allanecessità di interpretare le clausole tenendo conto del complesso dell’atto-; dall’art.1364 c.c. -quanto all’identificazione dell’oggetto sul quale leparti hanno inteso contrattare-; dall’art.1366 c.c. -quantoall’interpretazione secondo buona fede-.

Tutto ciò, nonostante fossenecessaria una particolare attenzione, per l’affermata rilevanza causaledell’estinzione del debito verso le controricorrenti nel complessivo contestodel contratto preliminare di compravendita immobiliare e alla lucedell’orientamento interpretativo sopra richiamato sui rapporti tra contrattodefinitivo e contratto preliminare, in una situazione in cui vi era uncontratto definitivo parzialmente difforme dal contratto preliminare, nonaccompagnato da alcun accordo scritto coevo che evidenziasse lasopravvivenza di pattuizioni pregresse non reiterate.L’unico elemento di valutazione che la Corte, nella sua motivazioneestremamente sintetica, deriva dal contratto preliminare è che, mediantela previsione dell’emissione di tre assegni circolari intestati a ciascunodi loro (art.10) , [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] si sarebberoimpegnati espressamente a corrispondere parte del prezzo a LauraVentura, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e queste, a fronte di taleobbligo si sarebbero impegnate a rilasciare l’immobile entro la datastabilita per il rogito, suggellando l’impegno con la sottoscrizione delpreliminare per conferma ed accettazione dell’impegno assunto .La clausola 10 del contratto preliminare è così articolata: in relazioneal saldo del prezzo pattuito quanto a € 564.000,00 …, verrannocorrisposte dalla parte promissaria acquirente contestualmente allasottoscrizione del rogito notarile relativo al definitivo trasferimento e cheNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026parte promittente venditrice ritirerà a titolo di saldo prezzo.

Si precisa chela suddetta somma verrà corrisposta tramite assegni circolari di cui tre,per volontà del sig. [OSCURATO:PERSONA] odierno venditore che per la suaquota così dispone in tal senso, e per l’importo complessivo di €394.000,00 … così intestati: € 130.000,00 alla sig.ra [OSCURATO:PERSONA], €130.000,00 alla sig.ra [OSCURATO:PERSONA] ed € 13.000,00 alla sig.ra GabriellaTrasmondi -cfr. il ricorso per cassazione, a pag.3-.Nella clausola richiamata non vi è cenno all’impegno a rilasciarel’immobile per il rogito, assunto alla clausola 2 -cfr. la sentenza, a pag.5-,e alla relazione di esso con la ricezione degli assegni direttamente daipromissari acquirenti invece che dal promittente venditore obbligato neiloro confronti: dalla motivazione della sentenza non si comprende da dovela Corte di merito abbia tratto la relazione evidenziata.Nonostante il peso giuridico attribuito agli impegni descritti,affermati tali da comportare la partecipazione di [OSCURATO:PERSONA], LauraVentura e [OSCURATO:PERSONA] alla concreta realizzazione dellaconcreta funzione assolta dal programma negoziale , non vi è da partedel Giudice d’Appello alcuna considerazione degli stessi, come richiedonogli art.1362 e 1363 c.c., nel contesto del complesso degli impegninegoziali regolati con il contratto preliminare -specificamente destinato afar sorgere l’obbligo a contrarre il definitivo da parte dei promittentivenditori e dei promissari acquirenti, secondo il contenuto pattuito-; non sievidenzia attraverso quali elementi testuali o ricostruttivi della volontàdelle parti gli impegni descritti siano stati interpretati come sinallagmaticie di rilevanza tale da avere una propria effettiva rilevanza causale in uncontratto destinato a regolare altro; non vi è alcuna giustificazionesull’acquisizione della affermata qualità di parti negoziali di [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] solo con la sottoscrizione dei terminidescritti -e, quindi, senza alcuna indicazione della loro qualità di partinell’intestazione del contratto-.Numero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026In generale, non è dato comprendere attraverso quale ragionamentointerpretativo la Corte di merito abbia desunto l’esistenza delleobbligazioni descritte e la loro significatività rispetto al contrattopreliminare in senso proprio , riconoscendo l’esistenza di una causadi estinzione del debito di [OSCURATO:PERSONA] -uno dei venditori- verso la exconiuge e le figlie senza indicarne il supporto testuale nel contratto, ecome questa parte dell’accordo del [OSCURATO:DATA_NASCITA], pur affermata rilevantecausalmente e sinallagmatica rispetto all’obbligo a concludere il contrattodi compravendita immobiliare, interagisca con il contratto dicompravendita -concluso tra i soli promittenti venditori e promissariacquirenti, la cui validità non è mai stata oggetto di controversia-.Le considerazioni svolte rilevano sia perché il contenuto della clausola10), come sopra riportato, si presta anche a differenti letture noncomportanti l’assunzione di obbligazioni dirette dei promissari acquirentiverso soggetti terzi rispetto all’impegno ad acquistare l’immobile -potendoindicare, per esempio, un modo di pagamento del prezzo secondo leindicazioni del venditore, ex art.1188 c.c., o rientrare, ove ne ricorranotutte le condizioni, nell’ipotesi di delegazione di pagamento prospettata dalPG nelle sue conclusioni- sia perché solo la conclusione di rapportiobbligatori autonomi inequivocabilmente intervenuti tra i promissariacquirenti da un lato e, dall’altro, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e GabriellaTrasmondi, potrebbe giustificare il non integrale superamento, per la parterelativa, del contratto preliminare da parte del contratto definitivo.Solo l’esistenza di rapporti obbligatori sinallagmatici diretti tra iricorrenti e [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] potrebbealtresì permettere di valutare il comportamento di queste, che hannocontinuato ad occupare l’immobile di proprietà dei ricorrenti pur nonavendo pacificamente titolo per farlo, attraverso l’utilizzo del dispostodell’art.1460 c.c. -secondo la scelta della Corte di merito-.Numero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026Il contrato preliminare del 12.12.2007 deve pertanto essere esaminatoeffettivamente e appropriatamente, alla luce del disposto degli art.1362 ec.c., ai fini della corretta ricostruzione della volontà delle parti conriferimento al ruolo in esso rivestito da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eGabriella Trasmondi e all’articolarsi dei rapporti tra le parti, al fine diverificare se e in che termini detto contratto non sia stato interamentesuperato dal contratto definitivo di compravendita intervenuto tra StefanoBravi e [OSCURATO:PERSONA], quali acquirenti, e [OSCURATO:PERSONA], IdaTedeschi e [OSCURATO:PERSONA] (e per lui gli eredi), quali venditori.3.

I ricorrenti svolgono il terzo motivo di critica Ai sensidell’art.360 comma 1 n.3 e 5 c.p.c., per violazione e falsa applicazionedell’art.1460 c.c. in ordine alla mancata verifica della esistenza delpresupposto della “buona fede oggettiva” in capo alle resistenti, oltre chel’omessa valutazione di fatti essenziali ai fini di decidere quali ilcomportamento seguito dalle stesse in ordine all’esecuzione del contrattopreliminare del 12.12.2007 .Secondo la Corte di merito il mancato pagamento della sommaprevista nel preliminare a [OSCURATO:PERSONA] e a [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] la loro occupazione dell’immobile ex art.1460 c.c.

Iricorrenti richiamano le considerazioni svolte a sostegno dei primo duemotivi di ricorso e aggiungono che sarebbe stato comunque violato ildisposto dell’art.1460 c.c. anche sulla ritenuta sussistenza della buonafede oggettiva in capo alle controricorrenti, gravemente inadempienti inordine al rilascio dell’immobile in modo tale da non permettere la stipulatempestiva del definitivo alla quale il pagamento del prezzo era correlatanel contratto preliminare; detto comportamento aveva ritardato laconclusione del contratto definitivo di compravendita di oltre due anni eaveva determinato il cambiamento della clausola sulla corresponsione delprezzo; anche ipotizzando quindi l’esistenza di obbligazioni reciproche trale parti (rilascio a fronte del pagamento del prezzo a loro mani), la CorteNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026avrebbe omesso qualsivoglia valutazione sulla proporzione ecomparazione tra gli inadempimenti.

L’omessa valutazione dell’assenza diun comportamento corretto volto allo spontaneo adempimento all’obbligodi rilascio sarebbe altresì rilevante ex art.360 co 1 n.5 c.p.c.Il motivo è assorbito in senso proprio dall’accoglimento dei motiviprecedenti.4.

Con il quarto motivo di doglianza i ricorrenti lamentano violazione di legge ai sensi dell’art.360 co 1 n.3 c.p.c., con riferimentoalla scorretta applicazione degli art.1188 e 1189 c.c. per avere ritenuto icompratori [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] comunque inadempienti alsupposto obbligo di pagamento del prezzo nei confronti della ex moglie delventura e delle figlie, non riconoscendo che il pagamento fatto aivenditori fosse comunque liberatorio ai sensi degli art.1188 e 1189 c.c.I ricorrenti rilevano di aver corrisposto l’intero prezzo concordato, di €700.000,00, a mani di [OSCURATO:PERSONA], e cioè al soggetto risultante dagliclausola 10) del contratto preliminare, che prevedeva il pagamento aEdoardo [OSCURATO:PERSONA] mediante la dazione di tre assegni circolari intestati amoglie e figlie, è stata modificata nel contratto definitivo alla clausola 6),con previsione del pagamento del saldo prezzo al (com)proprietariovenditore, senza intestazione dei titoli a terzi.Anche questo motivo è assorbito in senso proprio dall’accoglimento deiprimi due motivi.5.

Con il quinto motivo i ricorrenti lamentano l’ Erroneità dellasentenza ex art.360 comma 1 n.3 c.p.c. per avere la Corte distrettualeritenuto non sussistente il danno, in conseguenza della illegittimaoccupazione dell’immobile di via Torcegno, liquidato in € 1.200,00mensili .I ricorrenti ripropongono la domanda risarcitoria riconosciuta in primogrado, che la Corte d’Appello di Roma non avrebbe valutatoNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026considerandola assorbita dal riconosciuto diritto delle resistenti almantenimento dell’occupazione del bene.Il motivo è inammissibile.Con la doglianza in esame i ricorrenti non colpiscono un punto didecisione della sentenza della Corte d’Appello di Roma, non avendo laCorte di merito deciso sul punto.La questione non può pertanto essere proposta in sede di legittimitàma dovrà essere fatta eventualmente valere davanti al Giudice del rinvio,nell’appropriata sede di merito.6.

Il sesto motivo di ricorso è proposto Subordinatamente almancato accoglimento degli altri motivi che precedono erroneità dellasentenza sulla base del n.4 dell’art.360 1 comma c.p.c. per violazione efalsa applicazione degli art.111 Cost. e 112 c.p.c. della Corte d’Appello,per aver totalmente omesso di esplicitare le ragioni fattuali e giuridichedel proprio assunto relativo all’affermazione per la quale il “contrattodefinitivo non avrebbe superato il preliminare” e relativo alla affermazionedella sussistenza di un rapporto di sinallagmaticità tra l’obbligazione dipagamento del prezzo nei confronti delle resistenti e il rilasciodell’immobile .7.

Anche l’ultimo motivo di ricorso è proposto subordinatamente alrigetto dei motivi che precedono, ex art.360 comma 1 n.3 c.p.c. , elamenta erroneità della sentenza per falsa applicazione dellart.2033c.c., consistente nell’assunto secondo cui, se fosse confermato che icompratori abbiano “pagato male” i venditori, l’eventuale indebito diquesti ultimi desse luogo alla ripetizione della somma solo dopol’eventuale pagamento alla ex moglie e alle figlie del [OSCURATO:PERSONA] .Il sesto e il settimo motivo non devono essere esaminati, perchéformulati in via subordinata per il mancato accoglimento dei motiviprecedenti, invece valutati positivamente quanto al primo e al secondo,Numero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026con assorbimento del terzo e il quarto -l’inammissibilità del quinto derivadal non avere la Corte di merito giudicato sul punto-.In conclusione, debbono essere accolti il primo e il secondo motivo diricorso e assorbiti gli altri, ad esclusione del quinto che è inammissibile inquesta sede; la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio allaCorte d’Appello di Roma che dovrà rivalutare la controversia attenendosialle indicazioni che precedono, sia quanto alla necessità di rendere contoin modo chiaro del ragionamento a supporto dell’interpretazione delladocumentazione negoziale rilevante -in particolare del contrattopreliminare del 12.12.2007- alla luce degli art.1362 e s. c.c. -inparticolare: art.1362, 1363, 1364 e 1366 c.c.-, sia quanto al rilievo delsuccessivo intervento del contratto definitivo e del suo contenuto, alla lucedei principi di diritto enunciati da questa Corte sui rapporti tra contrattopreliminare e contratto definitivo -come sopra riportati-.

P.Q.MLa Corte di Cassazione accoglie il primo e il secondo motivo di ricorso,assorbiti gli altri -ad esclusione del quinto che è inammissibile in questasede-; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Romache, in diversa composizione, dovrà decidere anche sulle spese delgiudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 27 gennaio 2026.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteTiziana [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
tti-ricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], eTedeschi Ida, in proprio e quale erede di [OSCURATO:PERSONA], rappresentati edifesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Tamburini-controricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentate e difesedall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Numero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026-controricorrenti-nonché contro[OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 4358/2020depositata il 22/09/2020.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/01/2026dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore GeneraleAlessandro Pepe, che ha concluso per l'accoglimento del primo e delsecondo motivo del ricorso, assorbiti o respinti i restanti.Uditi per i ricorrenti l'Avv. [OSCURATO:PERSONA] e per i controricorrenti[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] l'Avv. [OSCURATO:PERSONA]Bianconi.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] avevano adito il Tribunale di Romaconvenendo in giudizio [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e GabriellaTrasmondi e chiedendone la condanna al rilascio dell’immobile in Roma,via Torcegno n.116 e al risarcimento del danno per occupazione abusiva.A fondamento delle domande gli attori avevano evidenziato di averconcluso, in qualità di promissari acquirenti, un contratto preliminare dicompravendita in data 12.12.2007 con [OSCURATO:PERSONA], in qualità dipromittente venditore che agiva anche in rappresentanza deicomproprietari [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]: l’obbligo a contrarreriguardava appunto l’immobile in via Torcegno n.116, occupato daGabriella Trasmondi, ex coniuge di [OSCURATO:PERSONA], e dalle figlie [OSCURATO:PERSONA] eLuisa [OSCURATO:PERSONA]; nel contratto si dava atto che le occupanti avrebberorilasciato l’immobile per la data fissata per il rogito, con impegnoconfermato attraverso la sottoscrizione del preliminare; il pagamento dellaparte di prezzo spettante ad [OSCURATO:PERSONA] sarebbe stata effettuata, perNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026disposizione dello stesso, con tre assegni circolari intestati alla ex coniugee alle due figlie; l’immobile non era stato rilasciato per la data prevista peril rogito, indicata nel preliminare nel 30.4.2008; era comunque seguita lastipula del contratto definitivo, con pagamento del dovuto -inferiore alprezzo inizialmente pattuito- direttamente al venditore, senza reiterazionedella predisposizione a tal fine di tre assegni con intestazione alleconvenute.Si erano costituite [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e GabriellaTrasmondi, contestando sotto vari profili la domanda. Al giudizio eranostati chiamati a partecipare anche [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e IdaTedeschi, già proprietari dell’alloggio.Il Tribunale di Roma aveva accolto la domanda degli attori, concondanna delle convenute al rilascio e al risarcimento dei danni,quantificati in € 64.800,00 oltre accessori.Proposta impugnazione da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e GabriellaTrasmondi, La Corte d’Appello di Roma aveva riformato la sentenza diprimo grado accertando che, pur non avendo le appellanti titolo perl’occupazione, gli acquirenti dell’immobile si erano obbligati non solo neiconfronti dei venditori ma anche verso le appellanti all’estinzione deldebito di [OSCURATO:PERSONA] nei loro confronti; l’estinzione del debito delvenditore verso [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] erada considerare anch’essa causa del contratto, assieme al trasferimentooneroso dell’immobile, e parte integrante del sinallagma contrattualevalutato dalle parti contraenti, al punto di subordinare alla stessal’effettiva liberazione dell’immobile. Il preliminare non risultava, poi, averperso l’efficacia obbligatoria all’epoca ([OSCURATO:DATA_NASCITA]) in cui era statostipulato il contratto definitivo senza la partecipazione di Trasmondi-[OSCURATO:PERSONA]. Ne conseguiva che costoro -non essendo stato compiutamenterealizzato il concreto programma divisato nel preliminare- correttamentepotevano opporre a Bravi-Martarelli l’omesso pagamento dell’importo di €Numero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026394.000,00 per giustificare il mancato rilascio dell’appartamento, anche senon era giuridicamente configurabile in loro favore un autonomo diritto diabitazione. La persistente occupazione, essendo imputabile ad unainadempienza degli stessi acquirenti, non giustificava, poi, l’operativitàdelle garanzie gravanti sul venditore ai sensi degli art.1483 e 1479 c.c.;un eventuale indebito era infine configurabile, a carico del venditore e afavore degli acquirenti, solo dopo l’eventuale pagamento da parte dicostoro della somma prevista nel preliminare in favore delle occupanti .[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso percassazione affidato a sette motivi.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], sia IdaTedeschi, in proprio e quale erede di [OSCURATO:PERSONA], e Ambra e StefanoMancuso, quali eredi di [OSCURATO:PERSONA], hanno depositato controricorso.[OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], eccepital’inammissibilità del ricorso, ne hanno chiesto comunque il rigetto facendoproprie e ulteriormente argomentando le considerazioni svolte dalla Corted’Appello di Roma.Gli eredi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno chiesto la declaratoria diinammissibilità o il rigetto del ricorso, confermando in subordine il lorointeresse a mantenere la domanda di manleva svolta nei confronti diEdoardo [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] è rimasto intimato.Il PG ha depositato conclusioni scritte chiedendo l’accoglimento deiprimi due motivi di ricorso, con assorbimento o infondatezza degli altri, e iricorrenti hanno depositato memorie illustrative.Alla pubblica udienza del 27.1.2026, dopo la relazione del Consigliere,il [OSCURATO:PERSONA] Procuratore Generale, [OSCURATO:PERSONA], ha richiamato eillustrato le conclusioni già depositate; l’avv. [OSCURATO:PERSONA], per iricorrenti, e l’avv. [OSCURATO:PERSONA] per le controricorrenti [OSCURATO:PERSONA]Numero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026Ventura, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno richiamato eillustrato le rispettive difese.RAGIONI DELLA DECISIONESi premette che il ricorso non viola le indicazioni emergentidall’art.366 c.p.c.In particolare, i criteri redazionali e il contenuto dell’atto sonocongruenti con i requisiti di forma-contenuto emergenti dal modello legale apprestato dall'art. 366 c.p.c. perchè, nel rispettodel rapporto di complementarità esistente tra il requisito della esposizione sommaria dei fatti della causa , di cui al n. 3, e quellodella esposizione dei motivi per i quali si chiede la cassazione , di cuial n. 4 della norma richiamata, essi permettono alla Corte di comprenderei plurimi motivi di ricorso formulati, così consentendole di procedere al loroscrutinio munita delle conoscenze necessarie per valutare se essi sianodeducibili e pertinenti -cfr. , al riguardo, ord. Cass. SU n.37552/2021-. Imotivi di ricorso possono altresì legittimamente riproporre interpretazionie argomentazioni difensive già inutilmente sottoposte al Giudice diappello, ove queste riguardino questioni tecnico-giuridiche che siassumono mal valutate, nell’ambito delle indicazioni desumibili dall’art.360co 1 n.1-5 c.p.c. e con una formulazione adeguata rispetto a queste: neconsegue che le ragioni di inammissibilità evidenziate dallecontroricorrenti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] non possonoriguardare il ricorso ma potranno avere eventuali rilevanza in relazione aisingoli motivi per come in concreto articolati.1. Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d’Appello di Roma per Violazione dilegge con riferimento al n.3 dell’art.360 comma 1 c.p.c. in relazione allenorme di cui agli art.1498, 1188, 1457 e 1411 c.c. avendo ritenuto laCorte d’Appello che “il pagamento di una parte del prezzo a personediverse dai venditori”, prevista dal preliminare ma non riprodotta nelNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026contratto definitivo, mantenga comunque la sua efficacia in quanto parteintegrante del sinallagma .Rilevano i ricorrenti che nel contratto definitivo di compravendital’obbligo di pagamento del prezzo residuo di € 320.000,00 era statopattuito a favore di [OSCURATO:PERSONA], anche in rappresentanza deicomproprietari [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], e così era stato pagato, concorresponsione dell’intero corrispettivo concordato tra le parti contraenti:la diversa modalità di pagamento che era stata prevista nel contrattopreliminare sarebbe stata così superata, e ciò sarebbe dipeso dal fatto chenon era stato possibile rispettare il termine essenziale inizialmenteconcordato per la stipula del contratto definitivo, non avendo le occupantiliberato l’immobile. Affermando che il preliminare non sarebbe statosuperato dal definitivo, la Corte d’Appello si sarebbe posta in contrastocon l’orientamento pacifico di legittimità di senso opposto. Leconsiderazioni svolte rimarrebbero valide, secondo i ricorrenti, anche ovesi considerino [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] parti delcontratto o beneficiarie di una prestazione ex art.1411 c.c., perché nelleipotesi descritte esse non avrebbero comunque acquistato un diritto allastipula di un contratto definitivo che tenesse conto della loro posizione; icompratori avrebbero quindi legittimamente pagato, ex art.1188 c.c., ildovuto al soggetto specificamente indicato come legittimato a ricevere laprestazione nel contratto definitivo. Ne conseguirebbe che l’unica fontecostitutiva dell’obbligazione di pagamento del prezzo sarebbe il contrattodefinitivo e non il contratto preliminare, superato; a ciò si aggiungerebbeil fatto che la clausola 10 del contratto preliminare non configurerebbe unautonomo diritto alla stipulazione, ex art.1411 c.c.2. Con il secondo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], con riferimento al n.3 dell’art.360 co 1 c.p.c., violazione ofalsa applicazione di norme di diritto di cui agli art.948, 1325 comma 2,1362, 1363, 1364, 1366, 1460 c.c. per avere la Corte d’AppelloNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026erroneamente ritenuto che la causa concreta del contratto preliminare dicompravendita dell’immobile di via Torcegno n.116 fosse quella diestinguere il debito di uno dei covenditori nei confronti delle resistenti,facendo acquisire a queste ultime la qualità di parti del contratto obbligatealla consegna .Secondo i ricorrenti la permanenza di una situazione di detenzione o dipossesso di un bene in assenza di un’autonoma situazione giuridica digodimento può avvenire solo a fronte di un diritto di ritenzione del bene odi un’eccezione di inadempimento, per l’esistenza di un’obbligazionereciproca in rapporto di sinallagmaticità. Nessuna delle due situazionisarebbe ricorsa nel caso di specie, dovendosi sottolineare, per il secondoprofilo, che le occupanti non erano parti del contratto preliminare, perchénon erano obbligate alla consegna nei confronti dei ricorrenti -ma diEdoardo [OSCURATO:PERSONA] per altro titolo- e perché non vi era reciprocità tra ilpagamento del prezzo e il rilascio dell’immobile. Il meccanismo della causaconcreta sarebbe stato mal applicato dalla Corte di merito. Dal contrattopreliminare ciò emergerebbe chiaramente, perché non si farebbe mairiferimento al debito di [OSCURATO:PERSONA] verso la ex moglie e le figlie, cheavrebbero sottoscritto il preliminare a conferma degli impegniassunti , ma alla loro occupazione dell’immobile per mera tolleranza deiproprietari [ (cfr. art.4 del contratto preliminare ove, il [OSCURATO:PERSONA]‘garantisce di avere raggiunto un apposito accordo transattivo con la exmoglie che attualmente occupa l’immobile la quale si è impegnata alasciarlo libero da persone e cose entro e non oltre la data stabilita per ilrogito’) ]; ricavare dalla clausola 4 del contratto l’interesse delVentura di estinguere la propria obbligazione costituisce pertanto unaviolazione dell’art.1362 c.c., in quanto ricava un significato che oltrepassa,oltre misura, l’intenzione esternalizzata e assunta dalle parti delcontratto (richiama Cass. n.3654/2007). In realtà l’ulteriore intenzionedel [OSCURATO:PERSONA] di estinguere le proprie obbligazioni non avrebbe fatto parteNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026del contratto preliminare in quanto in questa non viene menzionata néespressa ma, in ogni caso, anche ove si ritenesse l’esistenza di una causaautonoma a favore della terza, ex moglie, essa resterebbe autonomarispetto a quella che sorregge il negozio-base.I primi due motivi di ricorso si esaminano insieme, perché connessi, esono fondati per quanto di ragione.Si premette che non è in discussione la proprietà dell’alloggio in Roma,via Torcegno n.116, in capo a [OSCURATO:PERSONA] e a [OSCURATO:PERSONA], peraverlo acquistato dai precedenti titolari, [OSCURATO:PERSONA] eIda Tedeschi, con il contratto di compravendita in data 5.10.2009, cheesegue il contratto preliminare del 12.12.2007; nemmeno è in discussionel’assenza di un titolo legittimante [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e GabriellaTrasmondi all’occupazione dell’alloggio, avendo la Corte d’Appello di Romaaccertato, senza contestazioni in questa sede, che non ègiuridicamente configurabile in loro favore un autonomo diritto diabitazione .E’ del pari accertato definitivamente che, mentre nel contrattopreliminare era previsto che il pagamento di parte del prezzo pattuito perla compravendita, pari a € 394.000,00, sarebbe stato effettuato conassegni circolari da intestare a [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] -per € 130.000,00ognuna- e a [OSCURATO:PERSONA] per € 134.000,00-, la clausola delcontratto preliminare che prevedeva l’emissione dei tre assegni circolarinon è stata ripetuta nel contratto definitivo infine concluso, al quale LuisaVentura, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] non hanno partecipato, e ilprezzo della cessione è stato interamente versato a [OSCURATO:PERSONA].La Corte d’Appello di Roma ha ritenuta la sopravvivenza anche dopo lastipula della compravendita definitiva del contratto preliminare,interpretato come contenente un’obbligazione diretta dei promissariacquirenti nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e GabriellaTrasmondi a corrispondere loro la parte di prezzo pari a € 394.000,00, inNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026cambio del rilascio del bene entro e non oltre la data del rogitonotarile : sulla base di queste obbligazioni reciproche, considerate partedel preliminare la cui causa concreta era anche quella di estinguereil debito di uno dei venditori -[OSCURATO:PERSONA]- nei confronti della exconiuge e delle figlie, la Corte di merito aveva ritenuto comunquegiustificato il mancato rilascio dell’immobile, pur detenuto senza titolo,perchè costoro -non essendo stato compiutamente realizzato ilconcreto programma divisionato nel preliminare- correttamente possonoopporre a Bravi-Martarelli l’omesso pagamento dell’importo di €394.000,00 per giustificare il mancato rilascio dell’appartamento .Trasmondi non hanno alcun titolo legittimante l’occupazione dell’alloggiodi proprietà incontestata di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], occorreverificare -alla luce dei motivi di ricorso in esame- se effettivamente sianosorte con il contratto preliminare le obbligazioni reciproche affermate dallaCorte, ulteriori rispetto alle obbligazioni a contrarre assunte dai promissariacquirenti e dai promittenti venditori, supportate da una propria causa -l’estinzione del debito di uno dei promittenti venditori-, sopravvissute alcontratto definitivo stipulato in adempimento degli obblighi a contrarreassunti dai promittenti venditori e dai promissari acquirenti e comunqueincidenti sulla compravendita sia quanto all’acquisizione della disponibilitàeffettiva dell’alloggio in capo ai compratori, sia quanto al pagamento delprezzo -che la Corte di merito assume inidoneo a liberare i ricorrenti neiconfronti delle controricorrenti occupanti-.E’ costante l’orientamento interpretativo di legittimità che afferma ilsuperamento del contratto preliminare ad opera del contratto definitivo -perchè quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioniinerenti al particolare negozio voluto, determinando il primo solo l'obbligoreciproco della stipulazione del contratto definitivo:il contratto preliminare resta superato da questo, la cui disciplina puòNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti nonabbiano espressamente previsto che essa sopravviva. La presunzione diconformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenziodel contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova - la quale deverisultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili -di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente allastipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni,contenute nel contratto preliminare, sopravvivono, dovendo tale provaessere data da chi chieda l'adempimento di detto distinto accordo - cfr.Cass. n.9063/2012 (anche in motivazione); Cass. n.30735/2017; Cass.n.21529/2020; Cass. n.12090/2024-.Questo orientamento interpretativo non può essere considerato dasolo sufficiente alla risoluzione delle questioni oggetto di esame, perchéesso presuppone l’identità dei soggetti che stipulano il contrattopreliminare, obbligandosi a contrarre il contratto definitivo cheeffettivamente segue: in tal caso, la sopravvivenza di clausole, condizioni,obblighi o altro, emergenti dal contratto preliminare e non riproposti neldefinitivo, ove non risulti espressamente da quest’ultimo, è possibile peraccordo reiterato tra le stesse parti, nelle stesse forme del definitivo e adesso coevo.Le stesse considerazioni non sono esaustive quando si assume lapartecipazione, nel preliminare di soggetti diversi, non coinvolti negliobblighi a contrarre ma, in tesi, destinatari e/o titolari di obbligazionidiverse, facenti capo all’uno o all’altro dei contraenti obbligati alla stipuladel definitivo: rispetto alla posizione di questi soggetti diversi, la stipuladel contratto definitivo può non essere esaustiva.Ne consegue che, nel caso di specie, il fatto che nel contratto definitivoil prezzo, inferiore a quello previsto nel contratto preliminare, sia statodirettamente versato, per intero, al venditore [OSCURATO:PERSONA] (anchenell’interesse dei comproprietari) rileva sicuramente nei rapporti tra leNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026parti contraenti ma, quanto alla posizione di [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] che alla stipula del definitivo sono rimate estranee esono terze rispetto ad esso, la circostanza non è sufficiente ad escludere lasopravvivenza parziale del contratto del 12.12.2007, ove se ne possadedurre una interazione negoziale diretta tra loro e le parti contraentidella compravendita -e salvo verificare quale possa essere la relazione trail contratto di compravendita e, se effettivamente esistente, il negozioavente causa estintiva che la Corte d’Appello afferma essere sopravvissutoalla sua stipula il 5.10.2009-.Occorre stabilire se e in che termini siano effettivamente sorte -comeè nell’ottica interpretativa della Corte di merito- tra i promissari acquirentie [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] obbligazionireciproche mediate dalle esigenze del promittente venditore, in tesiinteramente disciplinate dal contratto preliminare e causalmente connessealla funzione di scambio del contratto definitivo di compravendita in ununico contesto sinallagmatico.A tal fine è necessaria la valutazione attenta del contenuto negozialedel contratto preliminare, a cominciare dalla identificazione delle partinegoziali che, secondo le indicazioni della Corte distrettuale, dovrebberoessere anche [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].Ora, l’interpretazione dei documenti negoziali deve essere effettuatatipicamente meritale, riservata al giudice del merito e censurabile in sededi legittimità unicamente per violazione -rilevante ai sensi dell’art.360 n.3c.p.c.- dei canoni di ermeneutica contrattuale -così, di recente, Cass.n.353/2025; nello stesso senso Cass. n.24461/2005, Cass. n.2560/2007,Cass. n.14355/2016, Cass. n.11254/2018, Cass. n.7954/2020, Cass.n.3580/2021, Cass. n.10745/2022-.In concreto, non è dato comprendere come la Corte di merito abbiaidentificato le parti negoziali e ne abbia ricostruito la volontà, alla luceNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026delle indicazioni emergenti, in particolare: dall’art.1362 c.c. -sia primocomma, quanto all’indagine della comune intenzione delle parti in base altesto negoziale, sia secondo comma, quanto all’individuazione dellacomune intenzione delle parti, anche alla luce del loro comportamentocomplessivo posteriore alla stipula-; dall’art.1363 c.c. -quanto allanecessità di interpretare le clausole tenendo conto del complesso dell’atto-; dall’art.1364 c.c. -quanto all’identificazione dell’oggetto sul quale leparti hanno inteso contrattare-; dall’art.1366 c.c. -quantoall’interpretazione secondo buona fede-. Tutto ciò, nonostante fossenecessaria una particolare attenzione, per l’affermata rilevanza causaledell’estinzione del debito verso le controricorrenti nel complessivo contestodel contratto preliminare di compravendita immobiliare e alla lucedell’orientamento interpretativo sopra richiamato sui rapporti tra contrattodefinitivo e contratto preliminare, in una situazione in cui vi era uncontratto definitivo parzialmente difforme dal contratto preliminare, nonaccompagnato da alcun accordo scritto coevo che evidenziasse lasopravvivenza di pattuizioni pregresse non reiterate.L’unico elemento di valutazione che la Corte, nella sua motivazioneestremamente sintetica, deriva dal contratto preliminare è che, mediantela previsione dell’emissione di tre assegni circolari intestati a ciascunodi loro (art.10) , [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] si sarebberoimpegnati espressamente a corrispondere parte del prezzo a LauraVentura, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e queste, a fronte di taleobbligo si sarebbero impegnate a rilasciare l’immobile entro la datastabilita per il rogito, suggellando l’impegno con la sottoscrizione delpreliminare per conferma ed accettazione dell’impegno assunto .La clausola 10 del contratto preliminare è così articolata: in relazioneal saldo del prezzo pattuito quanto a € 564.000,00 …, verrannocorrisposte dalla parte promissaria acquirente contestualmente allasottoscrizione del rogito notarile relativo al definitivo trasferimento e cheNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026parte promittente venditrice ritirerà a titolo di saldo prezzo. Si precisa chela suddetta somma verrà corrisposta tramite assegni circolari di cui tre,per volontà del sig. [OSCURATO:PERSONA] odierno venditore che per la suaquota così dispone in tal senso, e per l’importo complessivo di €394.000,00 … così intestati: € 130.000,00 alla sig.ra [OSCURATO:PERSONA], €130.000,00 alla sig.ra [OSCURATO:PERSONA] ed € 13.000,00 alla sig.ra GabriellaTrasmondi -cfr. il ricorso per cassazione, a pag.3-.Nella clausola richiamata non vi è cenno all’impegno a rilasciarel’immobile per il rogito, assunto alla clausola 2 -cfr. la sentenza, a pag.5-,e alla relazione di esso con la ricezione degli assegni direttamente daipromissari acquirenti invece che dal promittente venditore obbligato neiloro confronti: dalla motivazione della sentenza non si comprende da dovela Corte di merito abbia tratto la relazione evidenziata.Nonostante il peso giuridico attribuito agli impegni descritti,affermati tali da comportare la partecipazione di [OSCURATO:PERSONA], LauraVentura e [OSCURATO:PERSONA] alla concreta realizzazione dellaconcreta funzione assolta dal programma negoziale , non vi è da partedel Giudice d’Appello alcuna considerazione degli stessi, come richiedonogli art.1362 e 1363 c.c., nel contesto del complesso degli impegninegoziali regolati con il contratto preliminare -specificamente destinato afar sorgere l’obbligo a contrarre il definitivo da parte dei promittentivenditori e dei promissari acquirenti, secondo il contenuto pattuito-; non sievidenzia attraverso quali elementi testuali o ricostruttivi della volontàdelle parti gli impegni descritti siano stati interpretati come sinallagmaticie di rilevanza tale da avere una propria effettiva rilevanza causale in uncontratto destinato a regolare altro; non vi è alcuna giustificazionesull’acquisizione della affermata qualità di parti negoziali di [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] solo con la sottoscrizione dei terminidescritti -e, quindi, senza alcuna indicazione della loro qualità di partinell’intestazione del contratto-.Numero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026In generale, non è dato comprendere attraverso quale ragionamentointerpretativo la Corte di merito abbia desunto l’esistenza delleobbligazioni descritte e la loro significatività rispetto al contrattopreliminare in senso proprio , riconoscendo l’esistenza di una causadi estinzione del debito di [OSCURATO:PERSONA] -uno dei venditori- verso la exconiuge e le figlie senza indicarne il supporto testuale nel contratto, ecome questa parte dell’accordo del [OSCURATO:DATA_NASCITA], pur affermata rilevantecausalmente e sinallagmatica rispetto all’obbligo a concludere il contrattodi compravendita immobiliare, interagisca con il contratto dicompravendita -concluso tra i soli promittenti venditori e promissariacquirenti, la cui validità non è mai stata oggetto di controversia-.Le considerazioni svolte rilevano sia perché il contenuto della clausola10), come sopra riportato, si presta anche a differenti letture noncomportanti l’assunzione di obbligazioni dirette dei promissari acquirentiverso soggetti terzi rispetto all’impegno ad acquistare l’immobile -potendoindicare, per esempio, un modo di pagamento del prezzo secondo leindicazioni del venditore, ex art.1188 c.c., o rientrare, ove ne ricorranotutte le condizioni, nell’ipotesi di delegazione di pagamento prospettata dalPG nelle sue conclusioni- sia perché solo la conclusione di rapportiobbligatori autonomi inequivocabilmente intervenuti tra i promissariacquirenti da un lato e, dall’altro, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e GabriellaTrasmondi, potrebbe giustificare il non integrale superamento, per la parterelativa, del contratto preliminare da parte del contratto definitivo.Solo l’esistenza di rapporti obbligatori sinallagmatici diretti tra iricorrenti e [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] potrebbealtresì permettere di valutare il comportamento di queste, che hannocontinuato ad occupare l’immobile di proprietà dei ricorrenti pur nonavendo pacificamente titolo per farlo, attraverso l’utilizzo del dispostodell’art.1460 c.c. -secondo la scelta della Corte di merito-.Numero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026Il contrato preliminare del 12.12.2007 deve pertanto essere esaminatoeffettivamente e appropriatamente, alla luce del disposto degli art.1362 ec.c., ai fini della corretta ricostruzione della volontà delle parti conriferimento al ruolo in esso rivestito da [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] eGabriella Trasmondi e all’articolarsi dei rapporti tra le parti, al fine diverificare se e in che termini detto contratto non sia stato interamentesuperato dal contratto definitivo di compravendita intervenuto tra StefanoBravi e [OSCURATO:PERSONA], quali acquirenti, e [OSCURATO:PERSONA], IdaTedeschi e [OSCURATO:PERSONA] (e per lui gli eredi), quali venditori.3. I ricorrenti svolgono il terzo motivo di critica Ai sensidell’art.360 comma 1 n.3 e 5 c.p.c., per violazione e falsa applicazionedell’art.1460 c.c. in ordine alla mancata verifica della esistenza delpresupposto della “buona fede oggettiva” in capo alle resistenti, oltre chel’omessa valutazione di fatti essenziali ai fini di decidere quali ilcomportamento seguito dalle stesse in ordine all’esecuzione del contrattopreliminare del 12.12.2007 .Secondo la Corte di merito il mancato pagamento della sommaprevista nel preliminare a [OSCURATO:PERSONA] e a [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] la loro occupazione dell’immobile ex art.1460 c.c. Iricorrenti richiamano le considerazioni svolte a sostegno dei primo duemotivi di ricorso e aggiungono che sarebbe stato comunque violato ildisposto dell’art.1460 c.c. anche sulla ritenuta sussistenza della buonafede oggettiva in capo alle controricorrenti, gravemente inadempienti inordine al rilascio dell’immobile in modo tale da non permettere la stipulatempestiva del definitivo alla quale il pagamento del prezzo era correlatanel contratto preliminare; detto comportamento aveva ritardato laconclusione del contratto definitivo di compravendita di oltre due anni eaveva determinato il cambiamento della clausola sulla corresponsione delprezzo; anche ipotizzando quindi l’esistenza di obbligazioni reciproche trale parti (rilascio a fronte del pagamento del prezzo a loro mani), la CorteNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026avrebbe omesso qualsivoglia valutazione sulla proporzione ecomparazione tra gli inadempimenti. L’omessa valutazione dell’assenza diun comportamento corretto volto allo spontaneo adempimento all’obbligodi rilascio sarebbe altresì rilevante ex art.360 co 1 n.5 c.p.c.Il motivo è assorbito in senso proprio dall’accoglimento dei motiviprecedenti.4. Con il quarto motivo di doglianza i ricorrenti lamentano violazione di legge ai sensi dell’art.360 co 1 n.3 c.p.c., con riferimentoalla scorretta applicazione degli art.1188 e 1189 c.c. per avere ritenuto icompratori [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] comunque inadempienti alsupposto obbligo di pagamento del prezzo nei confronti della ex moglie delventura e delle figlie, non riconoscendo che il pagamento fatto aivenditori fosse comunque liberatorio ai sensi degli art.1188 e 1189 c.c.I ricorrenti rilevano di aver corrisposto l’intero prezzo concordato, di €700.000,00, a mani di [OSCURATO:PERSONA], e cioè al soggetto risultante dagliclausola 10) del contratto preliminare, che prevedeva il pagamento aEdoardo [OSCURATO:PERSONA] mediante la dazione di tre assegni circolari intestati amoglie e figlie, è stata modificata nel contratto definitivo alla clausola 6),con previsione del pagamento del saldo prezzo al (com)proprietariovenditore, senza intestazione dei titoli a terzi.Anche questo motivo è assorbito in senso proprio dall’accoglimento deiprimi due motivi.5. Con il quinto motivo i ricorrenti lamentano l’ Erroneità dellasentenza ex art.360 comma 1 n.3 c.p.c. per avere la Corte distrettualeritenuto non sussistente il danno, in conseguenza della illegittimaoccupazione dell’immobile di via Torcegno, liquidato in € 1.200,00mensili .I ricorrenti ripropongono la domanda risarcitoria riconosciuta in primogrado, che la Corte d’Appello di Roma non avrebbe valutatoNumero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026considerandola assorbita dal riconosciuto diritto delle resistenti almantenimento dell’occupazione del bene.Il motivo è inammissibile.Con la doglianza in esame i ricorrenti non colpiscono un punto didecisione della sentenza della Corte d’Appello di Roma, non avendo laCorte di merito deciso sul punto.La questione non può pertanto essere proposta in sede di legittimitàma dovrà essere fatta eventualmente valere davanti al Giudice del rinvio,nell’appropriata sede di merito.6. Il sesto motivo di ricorso è proposto Subordinatamente almancato accoglimento degli altri motivi che precedono erroneità dellasentenza sulla base del n.4 dell’art.360 1 comma c.p.c. per violazione efalsa applicazione degli art.111 Cost. e 112 c.p.c. della Corte d’Appello,per aver totalmente omesso di esplicitare le ragioni fattuali e giuridichedel proprio assunto relativo all’affermazione per la quale il “contrattodefinitivo non avrebbe superato il preliminare” e relativo alla affermazionedella sussistenza di un rapporto di sinallagmaticità tra l’obbligazione dipagamento del prezzo nei confronti delle resistenti e il rilasciodell’immobile .7. Anche l’ultimo motivo di ricorso è proposto subordinatamente alrigetto dei motivi che precedono, ex art.360 comma 1 n.3 c.p.c. , elamenta erroneità della sentenza per falsa applicazione dellart.2033c.c., consistente nell’assunto secondo cui, se fosse confermato che icompratori abbiano “pagato male” i venditori, l’eventuale indebito diquesti ultimi desse luogo alla ripetizione della somma solo dopol’eventuale pagamento alla ex moglie e alle figlie del [OSCURATO:PERSONA] .Il sesto e il settimo motivo non devono essere esaminati, perchéformulati in via subordinata per il mancato accoglimento dei motiviprecedenti, invece valutati positivamente quanto al primo e al secondo,Numero registro generale 435/2021Numero sezionale 173/2026Numero di raccolta generale 19268/2026Data pubblicazione 11/06/2026con assorbimento del terzo e il quarto -l’inammissibilità del quinto derivadal non avere la Corte di merito giudicato sul punto-.In conclusione, debbono essere accolti il primo e il secondo motivo diricorso e assorbiti gli altri, ad esclusione del quinto che è inammissibile inquesta sede; la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio allaCorte d’Appello di Roma che dovrà rivalutare la controversia attenendosialle indicazioni che precedono, sia quanto alla necessità di rendere contoin modo chiaro del ragionamento a supporto dell’interpretazione delladocumentazione negoziale rilevante -in particolare del contrattopreliminare del 12.12.2007- alla luce degli art.1362 e s. c.c. -inparticolare: art.1362, 1363, 1364 e 1366 c.c.-, sia quanto al rilievo delsuccessivo intervento del contratto definitivo e del suo contenuto, alla lucedei principi di diritto enunciati da questa Corte sui rapporti tra contrattopreliminare e contratto definitivo -come sopra riportati-. P.Q.MLa Corte di Cassazione accoglie il primo e il secondo motivo di ricorso,assorbiti gli altri -ad esclusione del quinto che è inammissibile in questasede-; cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Romache, in diversa composizione, dovrà decidere anche sulle spese delgiudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 27 gennaio 2026.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteTiziana [OSCURATO:PERSONA]