Cassazione n. 04968/2026

ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n.28025/2021 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] eGiuseppe Sandri; -ricorrenteprincipale- nonché [OSCURATO:PERSONA] PIETRAs.r.l. i n l iquidazione, rappresentat a e difes a dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrenteincidentale- contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], rappresentate e difese dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] ; -controricorrenti- [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]; -intimati- avverso la sentenza della Corte d' a ppello di Torino n. 838/2021 , pubblicata il 22/07/2021. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA]dal [OSCURATO:PERSONA]. Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA], che ha concluso per il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale. Uditi i difensori dei ricorrenti e delle controricorrenti. [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno convenuto davanti al Tribunale di Cuneo la società [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA]., chiedendo di condannarla a risarcire i danni causati dal tardivo adempimento dell’obbligo di trasferimento di un fabbricato promesso in permuta e dai vizi e difetti relativi allo stesso fabbricato e trasferito alle attrici, consistenti nel mancato rispetto delle norme tecniche in punto efficienza energetica ed acustica edilizia, nel mancato e/o diminuito godimento dell’immobile successivamente al trasferimento del fabbricato. Si è costituita la società [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA], chiedendo - in primo luogo - di essere autorizzata a chiamare in causa [OSCURATO:PERSONA], quale progettista degli impianti termici e di isolamento e, poi, invocando il rigetto delle domande delle attrici o, in caso di accertata propria responsabilità, di essere manlevata dai chiamati, in ragione della loro responsabilità nella causazione dei danni e dei vizi lamentati. Si è costituito il [OSCURATO:PERSONA], eccependo la prescrizione dell’azione proposta dalle attrici e instando per il rigetto delle domande proposte nei suoi confronti da [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA], in particolare sottolineando che nessuna violazione poteva essergli addebitata e che la relazione tecnica rispondeva alle prescrizioni in materia di contenimento del consumo energetico degli edifici. Con la sentenza n. 2/2019 il Tribunale di Cuneo ha accolto le domande delle attrici e ha, quindi , accertato la responsabilità della società convenuta e dei terzi chiamati in via solidale con riferimento ai vizi e ai danni e ha, in particolare , condannato [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA] e [OSCURATO:PERSONA] a corrispondere alle attrici, in via solidale, la somma di euro 92.273,94, a titolo di risarcimento dei danni derivanti dal mancato godimento dell’immobile, edi euro 24.910, quale risarcimento dei danni derivanti dai vizi causati dal mancato rispetto della normativa in punto di isolamento termico. 2. La sentenza è stata impugnata con distinti atti di appello da [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA] e da [OSCURATO:PERSONA]. 2. Riuniti gli appelli, la Corte d’appello di Torino, con la sentenza n. 838/2021, ha rigettato l’impugnazione di [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA] nei confronti delle Gastaldo, mentre ha accolto l’appello di [OSCURATO:PERSONA] nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA], limitatamente alla qualità di direttore dei lavori per l’impianto termico, respingendo nel resto il suo gravame. 3. Avverso la citata sentenza hanno proposto ricor so per cassazione con distinti atti di impugnazioneIl [OSCURATO:SOCIETA]. in liq uidazione e [OSCURATO:PERSONA]. Hanno resistito con separati atti di controricorso nei confronti dei due ricorrenti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. Gli intimati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] non hanno proposto difese. Memoria è stata depositata dai ricorrenti [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA] e [OSCURATO:PERSONA]. Le controricorrenti hanno depositato un atto con il quale richiamano gli argomenti esposti nei controricorsi. [OSCURATO:PERSONA] I. Preliminarmente va esaminata l’istanza di rimessione in termini della ricorrente società [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA]. Essa deduce di avere iscritto a ruolo il ricorso in termini in data 18 novembre 2021 in via telematica e che, dopo il recapito nella propria casella della ricevuta di accettazione di consegna, era stato recapitato l’esito dei controlli automatici che riportava la necessità di verifiche tecniche da parte dell’ufficio ricevente e il giorno successivo un messaggio di comunicazione di rifiuto degli atti; di essersi attivata e di avere contattato la cancelleria e, su indicazione della medesima, di avere provveduto in data 25 novembre 2021 a una seconda iscrizione telematica del ricorso necessitata da quello che si era rivelato essere stato un problema all’interno della busta relativo a un suo allegato. L’istanza va accolta: la ricorrente ha iscritto a ruolo tempestivamente il ricorso e i problemi riscontrati in sede di controllo non erano ad essa imputabili. Ancora in via preliminare va rilevato come il ricorso di [OSCURATO:PERSONA] sia stato proposto per primo e vada, quindi , qualificato quale ricorso principale, mentre il ricorso de [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA]. in liquidazione debba essere qualificato quale ricorso incidentale. II. Il ricorso principale di [OSCURATO:PERSONA] è articolato in un unico, complesso, motivo che denuncia violazione e falsa applicazione degli artt.1362, 1314, 1292, 1655, 1667, 1669, 2229 e 2055 c.c. e degli artt. 106, 183 e 112 c.p.c. Si sostiene chela Corte d’appello ha trattato congiuntamente la domanda della convenuta di chiamata in causa dei terzi, tra cui [OSCURATO:PERSONA], e la domanda proposta dalle attrici nei confronti della convenuta ed estesa automaticamente in solido ai terzi e anche a [OSCURATO:PERSONA]; riguardo alla domanda principale della società convenuta di chiamata in causa dei terzi, la Corte d’appello ha ritenuto che tale domanda sia riferita a un rapporto di comunanza di causa, desumibile dalla volontà della convenuta di indicare i terzi come i veri responsabili dei vizi e dei difetti, così come risultante dal contenuto letterale della domanda di chiamata in causa dei terzi; in verità, dal tenore letterale di tale domanda si ricava che si tratta della classica domanda di chiamata in garanzia e manleva, in quanto la condanna non è direttamente rivolta ai terzi, ma è subordinata all’eventuale condanna della stessa convenuta; con riferimento alla domanda proposta dalle attrici nei confronti della convenuta principale ed estesa automaticamente in solido ai terzi, la Corte d’appello ha ritenuto che tale domanda fosse estensibile in base alla loro partecipazione al contratto di appalto e al fatto che nel contratto di appalto e di subappalto, per quanto riguarda la responsabilità contrattuale, si applica l’art. 2055 c.c. quando i rispettivi inadempimenti abbiano concorso a produrre il danno subito dal committente; l’estensione automatica della domanda nei confronti dei terzi non è invece automatica, dovendosi verificare quale sia stata l’attività svolta e quale fosse il rapporto che intercorreva tra il ricorrente e [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA]; il riconoscimento da parte del giudice d’appello che l’attività di [OSCURATO:PERSONA] sia stata limitata alla progettazione dell’impianto termico comporta che il rapporto con [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA] vada giuridicamente inquadrato nell’attività professionale, di cui all’art. 2229 c.c., ed esclude quindi che [OSCURATO:PERSONA] fosse stato parte del contratto di appalto; il ricorrente contesta ancora l’erronea estensione della responsabilità extracontrattuale ai sensi dell’art. 2055 c.c. alla responsabilità solidale exart. 1669 c.c. Il motivo è infondato. Quanto al primo profilo, relativo alla domanda proposta dalla società [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA], convenuta in primo grado, va osservato come il giudice d’appello abbia interpretato la domanda da questa proposta nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] e abbia ritenuto che la convenuta ha indicato quest’ultimo quale effettivo responsabile per i danni e i vizi, cosicché al di là delle espressioni utilizzate la domanda coincide con quella proposta dalle attrici nei confronti della convenuta. Si tratta di interpretazione posta in essere dal giudice di merito che, come tale, è incensurabile da parte di questa Corte di legittimità (si veda al riguardo, da ultimo, Cass. n. 13439/2025). Quanto, invece, al profilo della impossibilità di ricondurre la responsabilità del ricorrente alla responsabilità extracontrattuale di cui all’art. 2055 c.c. e a quella di cui all’art. 1669 c.c., essendo [OSCURATO:PERSONA] responsabile contrattualmente ex art. 2229 c.c., va ricordato che, secondo la giurisprudenza di questa Corte, quando l'opera eseguita in appalto presenta gravi difetti dipendenti da errata progettazione, il progettista è responsabile, con l'appaltatore, verso il committente, ai sensi dell'art.1669 c.c., a nulla rilevando in contrario la natura e la diversità dei contratti cui si ricollega la responsabilità. L'appaltatore e il progettista, quando con le rispettive azioni od omissioni - costituenti autonomi e distinti illeciti o violazioni di norme giuridiche diverse - concorrono in modo efficiente a produrre uno degli eventi dannosi tipici indicati nell'art.1669 c.c., si rendono entrambi responsabili dell'unico illecito extracontrattuale e rispondono ambedue , a detto titolo, del danno cagionato (cfr. in tal senso Cass. n. 7992/1997 e Cass. n. 8016/2012). Il ricorso principale va,pertanto, rigettato. III. Il ricorso incidentale della società [OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:SOCIETA] è articolato in tre motivi. 1) Il primo motivo denuncia, in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 1667 e 1669 c.c., in relazione all’accertamento della responsabilità della stessa società. Si evidenzia chei giudici di merito hanno accertato la sua responsabilità ai sensi dell’art. 1669 c.c., qualificando il rapporto intervenuto tra la ricorrente e le Gastaldo come contratto d’appalto; nella vicenda in esame invece non ci si trova di fronte a un contratto d’appalto, ma a una compravendita, trattandosi della cessione dietro corrispettivo di immobili costruiti dall’esponente. Il motivo è infondato. Secondo la giurisprudenza di questa Corte, l'art. 1669 c.c., benché collocato fra le norme disciplinanti il contratto di appalto, è diretto alla tutela dell'esigenza (avente carattere generale) della conservazione e della funzionalità degli edifici e di altri immobili destinati, per loro natura, a lunga durata, sicché l'azione di responsabilità ha natura extracontrattuale e, trascendendo il rapporto negoziale (appalto o vendita) in base al quale l'immobile è pervenuto nella sfera di un soggetto diverso dal costruttore, può essere esercitata nei confronti di quest'ultimo, quando abbia veste di venditore, anche da parte degli acquirenti (cfr. in tal senso Cass. n. 23470/2023). 2) Il secondo e il terzo motivo sono tra loro strettamente collegati e denunciano: a) il secondo motivo, formulato in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt. 1448 e 2727 c.c., circa il mancato accertamento della lesione ultra dimidium. Si deduce che l’art. 1448 c.c. contempla la rescissione per lesione del contratto, presupponendo una sproporzione qualificata tra le prestazioni, che la parte danneggiata sia stata indotta a stipulare il contratto in ragione di uno stato di bisogno e che l’altra parte abbia approfittato dello stato di bisogno per conseguirne un vantaggio, elementi tutti presenti nel caso in esame; a fronte della cessione di beni di valore pari a euro 262.500, la ricorrente si è impegnata a costruire e poi a cedere in pagamento come prezzo beni del valore pari ad euro 680.000; b) il terzo motivo, proposto in relazione al n. 3 dell’art. 360 c.p.c., denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 629 c.p. e degli artt.1448, 1449 e 2947 c.c., circa il mancato accertamento della responsabilità penale delle Gastaldo e alla conseguente errata declaratoria di prescrizione dell’azione di risoluzione; si allega che la ricorrente ha dimostrato come le Gastaldo, nell’ambito della stipulazione del contratto preliminare del febbraio 2005, della convenzione edilizia del luglio 2005, del verbale di conciliazione del giugno 2012, nonché nel corso di tutte le trattative abbiano agito con grave dolo e mala fede, anche effettuando false dichiarazioni in atti pubblici al fine di conseguire un indebito e sproporzionato nonché illecito guadagno ai danni della società. I motivi non possono essere accolti. La ricorrente censura la conferma del rigetto delle domande riconvenzionali volte all’accertamento dell’estorsione patrimoniale da essa subito, ovvero, in via subordinata, la lesione ultra dimidiumin relazione ai negozi intercorsi tra essa e le Gastaldo. Ad avviso della Corte d’appello non è stato provato che la volontà della ricorrente sia stata coartata da una condotta violenta, minacciosa e comunque impositiva posta in essere dalle Gastaldo. Si tratta di valutazione di elementi probatori esaminati dai giudici di merito dei quali la ricorrente invoca una inammissibile rivalutazione da parte di questa Corte. Quanto al mancato accoglimento della domanda di rescissione, la Corte d’appello ha ritenuto non adeguatamente contestata né l’intervenuta prescrizione in relazione all’atto del 2005 né, anche per tale domanda, il mancato assolvimento dell’onere probatorio, nonché, per quanto concerne la transazione sottoscritta tra le parti, l’inderogabilità dell’art. 1730 c.c. Rispetto a tali affermazioni del giudice d’appello la ricorrente si limita a sostenere che vi sono tutti gli elementi richiesti dall’art. 1448 c.c., ossia la sproporzione qualificata tra le prestazioni, lo stato di bisogno e il fatto che l’altra parte abbia approfittato di tale stato di bisogno per conseguirne un vantaggio, richiedendo anche in tale caso una inammissibile rivalutazione degli elementi di prova considerati dal giudice di merito e senza confrontarsi con gli specifici argomenti addotti dalla Corte d’appello. Anche il ricorso incidentale va, quindi, respinto. IV. Considerata la reciproca soccombenza le spese del presente giudizio vanno compensate tra il ricorrente principale e la ricorrente incidentale, che devono, invece, essere distintamente condannati al pagamento delle spese in favore delle [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] (che hanno depositato doppio controricorso), liquidate come in dispositivo. Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale e della ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M La Corte rigetta il ricorso principale e il ricorso incidentale; compensa le spese del giudizio tra il ricorrente principale e la ricorrente incidentale; condanna ciascuno dei ricorrenti al pagamento delle spese del presente giudizio di legittimità in favore delle controricorrenti, che liquida in euro 6.700,00 , di cui euro 200 ,00 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge. Sussistono, ex art. 13, comma 1 - quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente principale e della ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bisdel