Cassazione n. 24226/2026

e, rappresentata e difesa dagli avvocatiBernardo [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]', Giuseppe ScassellatiSforzolini e [OSCURATO:PERSONA] e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] incidentale-nonché contro[OSCURATO:PERSONA], come legalmente rappresentata, rappresentata e difesadall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] incidentale-Numero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026nonché contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 325/2025 depositatail 17/01/2025.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del27/01/2026 dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] ProcuratoreGenerale [OSCURATO:PERSONA], che ha concluso per l'accoglimento del primomotivo del ricorso principale e del ricorso incidentale della Regione Lazioo, in subordine, rimessione della controversia per la decisione di dettimotivi alle Sezioni Unite; ove non ritenuti assorbiti tutti gli altri motivi, harichiesto l'accoglimento del quinto, sesto e parte del settimo motivo delricorso principale e del secondo motivo del ricorso incidentale dellaRegione [OSCURATO:PERSONA], e il rigetto del ricorso incidentale della società originariaUditi per la ricorrente gli Avv. [OSCURATO:PERSONA] e PasqualeVari', per i controricorrenti gli Avv. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] perTiziana Ciotola per Regione [OSCURATO:PERSONA].-[OSCURATO:PERSONA] GRADOCon atto di citazione del settembre 2008 [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. aveva chiestoal Tribunale di Roma di accertare che l’immobile sito in Roma, via diMonserrato, n. 120, vendutole dalla convenuta BNL [OSCURATO:PERSONA](poi divenuta BNP [OSCURATO:PERSONA] Italy sgr -in breve, [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA]-), era difforme rispetto a quanto concordato nelcontratto di vendita ed era in parte di proprietà altrui -quanto ad unaporzione del piano seminterrato di circa 45 mq-, con conseguente richiestadi declaratoria di risoluzione del contratto di compravendita delNumero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/202618.07.2007 o di annullamento dello stesso per errore essenziale ericonoscibile; la società attrice aveva pure chiesto, in relazione adentrambe le domande, la condanna della società convenuta allarestituzione del prezzo, con spese e interessi maturati, e al risarcimentodei plurimi danni che affermava di aver subito, in una misura non inferioread euro 500.000,00.Con lo stesso atto di citazione a giudizio [OSCURATO:SOCIETA]., in qualità dipromittente venditrice, aveva convenuto in giudizio anche GiovanniScoccini, quale promissario acquirente, anche per persona da nominare,nel contratto preliminare del 25.07.2007 avente ad oggetto lo stessoimmobile, e [OSCURATO:SOCIETA]., quale soggetto nominato ex art.1404 c.c.; lasocietà attrice aveva tra l’altro rilevato che la minore estensionedell’immobile, per la porzione di mq 45 mancante al piano seminterrato leaveva impedito di dare seguito alla vendita del bene -per il quale avevaricevuto anche una proposta di acquisto per euro 950.000,00-.BNL [OSCURATO:PERSONA] si era costituita in giudizio eccependo, in viapreliminare, il proprio difetto di legittimazione passiva, essendo essaintervenuta nella compravendita non in proprio ma quale gerente delChiuso”, costituito e gestito ai sensi dell’art. 36 del d. lgs. n. 58/1998; nelmerito, aveva contestato, comunque, la fondatezza delle domande.Si erano costituiti anche [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]., chiedendo larisoluzione del contratto preliminare e la condanna della controparte alrisarcimento dei danni.Al giudizio così instaurato era stato riunito altro giudizio, pendenteavanti allo stesso Tribunale di Roma, nel quale [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. era stataconvenuta su iniziativa di [OSCURATO:PERSONA], che affermava esserepromissario acquirente dello stesso immobile oggetto della controversiasopra richiamata, per essere stato nominato ex art.1404 c.c. da GiovanniScoccini; l’attore aveva chiesto l’esecuzione in forma specifica, exNumero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026art.2932 c.c., del contratto preliminare, previa riduzione del prezzo, o, invia subordinata, la restituzione del doppio della caparra confirmatoriaversata, previo accertamento di legittimità del recesso.Dopo la riunione dei due giudizi [OSCURATO:SOCIETA]., considerata l’eccezionedi difetto di legittimazione passiva sollevata dalla convenuta [OSCURATO:PERSONA], avevachiesto e ottenuto autorizzazione a chiamare in giudizio anche il FondoLazio - [OSCURATO:PERSONA] di Investimento di [OSCURATO:PERSONA]- che,costituendosi ritualmente, aveva resistito alle domande: dopo la chiusuradel [OSCURATO:PERSONA], alla quale era seguita la restituzione di tutte le quotedello stesso all’unico quotista che era la Regione [OSCURATO:PERSONA], il giudizio era statointerrotto e, poi, ritualmente riassunto nei confronti anche della RegioneLazio la quale, costituendosi, aveva ribadito le difese già svolte dal Fondo.Il Tribunale di Roma aveva pronunciato una prima sentenza parzialen.9645/2014 con la quale, decidendo su alcune delle domande propostedalle parti, aveva dichiarato la carenza di legittimazione passiva di [OSCURATO:PERSONA],aveva respinto nei confronti della Regione [OSCURATO:PERSONA] -subentrata al Fondogestito da [OSCURATO:PERSONA]- sia la domanda di risoluzione del contratto dicompravendita immobiliare del 18.7.2007 sia la domanda di annullamentoper errore dello stesso contratto, e aveva dichiarato il difetto dilegittimazione attiva di [OSCURATO:PERSONA] per le azioni relative al contrattopreliminare concluso tra [OSCURATO:SOCIETA]. e [OSCURATO:PERSONA]. Rimessa lacausa sul ruolo per l’istruzione delle domande relative al contrattopreliminare, che il primo Giudice aveva ritenuto essere intervenuto traScoccini- [OSCURATO:SOCIETA]., era stata disposta una consulenza tecnica d’ufficiosulle caratteristiche dell’immobile promesso in vendita: [OSCURATO:PERSONA] eraintervenuto in sede di prosecuzione del giudizio, qualificandosi comecessionario dei diritti relativi alle posizioni negoziali di [OSCURATO:PERSONA], diElie [OSCURATO:PERSONA] e di [OSCURATO:SOCIETA]. Con successiva sentenza definitiva n.5998/2017 il Tribunale di Roma aveva: disposto l’estromissione dalNumero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026giudizio dei cedenti [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:SOCIETA]., datocompravendita e, ritenutolo legittimo, accolto la pretesa dello stesso allarestituzione del doppio della caparra confirmatoria, versata a [OSCURATO:PERSONA].r.l. quale promittente venditrice.-[OSCURATO:PERSONA] APPELLOPer quanto ancora qui interessa, [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. aveva propostoappello contro la sentenza parziale (con atto di citazione notificato il 15dicembre 2014) e aveva in seguito appellato anche la sentenza definitiva(con atto di citazione notificato il 10 novembre 2017).Riuniti i due procedimenti d’impugnazione, con sentenza n. 582/2020pubblicata il 27 gennaio 2020 la Corte di Appello di Roma, ritenuto unmero errore materiale la mancata menzione di [OSCURATO:PERSONA] e del [OSCURATO:PERSONA] della sentenza parziale impugnata -da intendersi pronunciataanche nei loro confronti- aveva respinto le impugnazioni, provvedendosulle spese di lite.-[OSCURATO:PERSONA] CASSAZIONEProposto ricorso per cassazione da [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. solo relativamentealla pronuncia che aveva respinto le domande volte a contrastare lavalidità ed efficacia del contratto di compravendita concluso in data18.7.2007 -rigetto che aveva determinato il mancato esame delleconsequenziali domande restitutorie e risarcitorie proposte-, la Corte diCassazione lo aveva accolto per quanto di ragione in relazione ai motivi diricorso articolati da due a quattro (con declaratoria di inammissibilità delprimo e assorbimento del quinto). La Corte di legittimità aveva ritenutoche la motivazione della Corte di appello addotta a sostegnodell’impugnata sentenza si caratterizzi per essere apodittica edessenzialmente apparente, nel rilevare che la ricorrente, quale appellante,non avesse fornito alcun elemento circa la suddetta non corrispondenzaimmobiliare e che, quindi, non avesse assolto all’indicazione dei fattiNumero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026costitutivi della sua domanda. … Non si comprende, poi, che cosa abbiavoluto intendere la Corte di appello nella parte in cui ha affermato che ilfatto costitutivo della pretesa, seppure non contestato, non potesseconsiderarsi acquisito ai sensi dell’art.115 c.p.c., essendo, invece, emerso,sulla base delle difese esercitate la BNL Fondi […] , che effettivamentedalla planimetria catastale del piano seminterrato fosse risultato unambiente in realtà non rispondente a quello reale, con la conseguenza che-verosimilmente- la differenza tra l’immobile oggetto dei contratti e quelloesaminato in sede giudiziale non consisteva in una diversità di dimensioni,quanto, piuttosto, in una differenza di individuazione e, quindi, diidentità ; l’apparenza della motivazione era stata rilevata anche inrelazione all’assenza di sviluppo argomentativo quanto all’esclusione dellaconfigurabilità della nullità del contratto di compravendita.-[OSCURATO:PERSONA] RINVIOIl giudizio di rinvio era stato introdotto tempestivamente da [OSCURATO:PERSONA] REs.r.l. nei confronti di BNP [OSCURATO:PERSONA] ManagementItaly sgr (subentrata a [OSCURATO:PERSONA]), della Regione [OSCURATO:PERSONA] (succeduta al FondoLazio) e del cessionario [OSCURATO:PERSONA], sulle sole questioni riguardanti lavalidità ed efficacia del contratto di compravendita del 18.7.2007, delquale la società ricorrente aveva pure lamentato la nullità, ex art.40 l.n.47/1985 e 46 l. n.380/2001 -già prospettata nel corso delle precedentifasi di merito, anche se non nell’atto introduttivo del giudizio di primogrado-, e le conseguenze da trarne in ordine ai plurimi danni lamentati.La Corte d’Appello di Roma, in sede di rinvio, con la sentenza n.325/2025 resa pubblica il 17.1.2025 ha accolto la domanda, avanzata da24.9.2007; ha condannato la Regione [OSCURATO:PERSONA], quale successore del “Laziorestituzione della somma di €. 720.056,23 in favore di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. oltreNumero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026interessi ex d.lgs. n. 231/2002 dal giorno del pagamento del prezzo divendita da parte attrice e sino alla presente decisione; ha condannatoinoltre BNP [OSCURATO:PERSONA] - previo rigetto dell’eccezione di carenza dilegittimazione passiva da questa proposta, sulla quale la società diinvestimenti aveva, non condivisibilmente secondo la Corte, prospettatol’intervenuto formarsi del giudicato -al pagamento in favore di [OSCURATO:PERSONA] REs.r.l., a titolo risarcitorio, della somma di €. 1.029.529,69 al 30.6.2023corrispondente agli interessi al tasso contrattuale sul finanziamentoottenuto da [OSCURATO:SOCIETA], oltre interessi successivi al tasso di cui al d.lgs. n.231/2002, nonché dell’ulteriore somma, sempre a titolo risarcitorio, di €.61.325,75 (corrispondente all’ICI/IMU dal 2007) oltre interessi al tasso dicui al d.lgs. n. 231/2002. Ha infine condannato BNP [OSCURATO:PERSONA] al pagamentodelle spese di tutti i gradi di giudizio, compensandole nei rapporti con lealtre parti.I motivi della decisione del Giudice di rinvio si possono sintetizzare -per quanto ancora interessa- come segue:-quanto al contratto di compravendita del 18.7.2007: l’immobile eraabusivamente occupato e non accessibile né visionabile, ed era descrittonel contratto tramite il richiamo alla planimetria catastale che individuavail bene quale comprendente anche il piano interrato, composto da trevani; uno dei tre vani, di mq 45, era stato in realtà scorporato e vendutoad un terzo, senza che tale scorporo fosse accompagnato da alcunaconcessione edilizia ; sia la Regione [OSCURATO:PERSONA], sia [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] hannosottolineato che nell’avviso di asta pubblica era indicato solo il piano terra,senza riferimenti al piano interrato, ed era indicato che l’immobile eraoccupato abusivamente e non visibile e che [OSCURATO:SOCIETA]. avevaaccettato tutte le condizioni del bando, compresa la rilevazione perl’immobile di una superficie di circa mq 117 non comprensiva del vano dimq 45;Numero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026-tutti gli elementi evidenziati dai convenuti in riassunzione non eranoindicativi perché: non era rilevante la diversità di superficie, essendo statol’immobile venduto a corpo e descritto attraverso il riferimento allaplanimetria allegata, che presentava il locale a piano terra composto ditre vani e quello interrato composto da altri tre vani; il consulente tecnicod’ufficio aveva accertato che il locale interrato di circa mq 45 era statoaccorpato solo di fatto ad altro immobile (il negozio accanto, in viaMonserrato n.118), venduto in precedenza (nel luglio 2006) a terzi da BNLnon risultava esservi stato alcun frazionamento né accorpamento regolaredal punto di vista amministrativo (nell’atto intervenuto con il terzo eraindicato che era stata richiesta concessione in sanatoria il 19.4.2004); laconseguenza era che la differenza tra l’immobile compravenduto e quelloesaminato e misurato dal CTU non riguardava solo le dimensionidell’immobile ma l’identità e l’individuazione del bene; non era possibileeffettuare una regolarizzazione dell’immobile attraverso una mera nuovarappresentazione grafica catastale, per mancanza della sua liceità eregolarità urbanistico-edilizia, che avrebbe potuto essere ottenuta solodalla società venditrice prima della cessione; era irrilevante il fatto che ilbene non fu visionato prima dell’acquisto, perché occupato abusivamente,dato che detta impossibilità era da imputare a [OSCURATO:PERSONA], la quale avevatollerato l’occupazione mentre avrebbe potuto e dovuto liberare il beneprima della vendita; il consenso tra le parti si era quindi formato sulleplanimetrie catastali;-nonostante la presenza, nell’atto di vendita, della dichiarazione dellavenditrice che l’immobile era stato realizzato prima del 1.9.1967, conl’aggiunta che non risultavano interventi successivi richiedenti il rilascio diautorizzazioni, permessi e quant’altro, il contratto era da dichiarare nulloex art.46 DPR 380/2001 e 40 l. n.47/85, perché interventi successivierano invece risultati essere stati eseguiti ed avevano determinato,Numero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026secondo il consulente tecnico d’ufficio, l’incommerciabilità del bene; illegislatore aveva inteso disciplinare il caso di un’opera iniziata prima del1.9.1967 e rimasta immutata nel tempo; nel caso di specie, anche sel’immobile era di edificazione precedente al 1.9.1967, non si potevaconsiderare, quindi, sufficiente la sola dichiarazione del proprietario in talsenso per escludere la nullità del contratto, data l’effettuazione diinterventi successivi di trasformazione del bene (il frazionamentodeterminante lo scorporo del locale al piano interrato, con variazionecatastale eseguita su commissione dell’allora proprietaria ASL [OSCURATO:PERSONA] chepoi la cedette a [OSCURATO:PERSONA], risaliva al 2003), richiedenti licenza edilizia oconcessione a edificare, anche in sanatoria, delle quali non era stata dataindicazione alcuna nell’atto;-le conseguenze della declaratoria di nullità erano: () la condannadella Regione [OSCURATO:PERSONA] a restituire il prezzo, oltre IVA e spese notarili e oltreinteressi ex d. lgs. n.231/2002 “dal pagamento fino alla presentedecisione”, senza maggior danno da svalutazione monetaria perché nonprovato; () la condanna a carico del solo ente gestore del Fondo, cheaveva posto in vendita l’immobile sulla base di dati catastali risalenti al1939 e non riesaminati, tollerando il permanere della detenzione abusivadel bene con conseguente impossibilità di accesso ad esso anche soli finidella vendita, al risarcimento a favore di [OSCURATO:SOCIETA]. dei danni,individuati solo negli interessi al tasso contrattuale sul finanziamento di €690.080,00 da essa ottenuto per l’acquisto, oltre interessi al tasso di cui ald. lgs. n.231/2002 (la misura degli interessi da restituire veniva indicata,anche nel dispositivo, in € 1.029.529,69 al 30.6.2023), e negli esborsisostenuti per le spese di IMU/ICI; le altre richieste risarcitorie formulate avario titolo da [OSCURATO:SOCIETA]. erano invece da rigettare.-[OSCURATO:PERSONA] CASSAZIONENumero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026Contro la citata sentenza n. 325/2025 BNP [OSCURATO:PERSONA] EstateInvestment [OSCURATO:PERSONA] sgr pa (subentrata a [OSCURATO:PERSONA]) ha propostoricorso per cassazione affidato a sette motivi.[OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso con articolazione diricorso incidentale affidato a due motivi.incidentale condizionato all’eventuale accoglimento, totale o parziale,del ricorso principale proposto, affidato a due articolati motivi.[OSCURATO:PERSONA] ha pure depositato controricorso.Tutte le parti hanno replicato con controricorso anche ai ricorsiincidentali della Regione [OSCURATO:SOCIETA]Il PG, in persona del [OSCURATO:PERSONA] depositato conclusioni scritte insistendo: per l’accoglimento del primomotivo del ricorso principale e del primo motivo del ricorso incidentaledella Regione [OSCURATO:PERSONA], con assorbimento di tutti gli altri motivi -comunqueesaminati partitamente- o, in assenza di assorbimento, con accoglimentoanche del quinto, sesto e parte del settimo motivo del ricorso principale edel secondo motivo del ricorso incidentale della Regione [OSCURATO:PERSONA]; per ilrigetto del ricorso incidentale condizionato di [OSCURATO:SOCIETA]Tutte le parti hanno depositato memorie illustrative, ex art. 378 c.p.c.Alla pubblica udienza del 27.1.2026, il Pubblico Ministero harichiamato e illustrato le conclusioni già depositate; gli avv. [OSCURATO:PERSONA] per la ricorrente principale, gli avv. [OSCURATO:PERSONA]Rasile e [OSCURATO:PERSONA], nell’interesse di [OSCURATO:SOCIETA]., l’avv. [OSCURATO:PERSONA]Ciotola, nell’interesse di Regione [OSCURATO:PERSONA], e l’avv. [OSCURATO:PERSONA],nell’interesse di [OSCURATO:PERSONA], hanno richiamato e illustrato le difeserispettivamente svolte.RAGIONI DELLA DECISIONEPoiché la sentenza della Corte d’Appello di Roma, oggetto del presentericorso per cassazione, è stata pronunciata in sede di rinvio, la SupremaNumero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026Corte ha il potere-dovere di interpretare direttamente il contenuto e laportata della propria precedente statuizione, così da mantenere ladecisione entro i limiti fissati dalla legge per il giudizio di rinvio, che è ungiudizio chiuso (cfr., tra le altre, Cass. n. 28646/2021; Cass.n.17240/2023).I limiti dei poteri attribuiti al giudice di rinvio sono diversi a secondache la sentenza di annullamento abbia accolto il ricorso per violazione ofalsa applicazione di norme di diritto, ovvero per vizi di motivazione inordine a punti decisivi della controversia, ovvero per l'una e per l'altraragione: nella prima ipotesi, il giudice di rinvio è tenuto soltanto aduniformarsi, ai sensi dell'art. 384, comma 1, c.p.c., al principio di dirittoenunciato dalla sentenza di cassazione, senza possibilità di modificarel'accertamento e la valutazione dei fatti acquisiti al processo; nellaseconda ipotesi, il giudice non solo può valutare liberamente i fatti giàaccertati, ma può anche indagare su altri fatti, ai fini di un apprezzamentocomplessivo in relazione alla pronuncia da emettere in sostituzione diquella cassata, tenendo conto, peraltro, delle preclusioni e decadenze giàverificatesi; nella terza ipotesi, la "potestas iudicandi" del giudice di rinvio,oltre ad estrinsecarsi nell'applicazione del principio di diritto, puòcomportare la valutazione "ex novo" dei fatti già acquisiti, nonché lavalutazione di altri fatti, la cui acquisizione sia consentita in base alledirettive impartite dalla Corte di cassazione e sempre nel rispetto dellepreclusioni e decadenze pregresse (cfr., tra le altre, Cass. SUn.17779/2013; Cass. n.17790/2014; Cass. n.27337/2019; Cass.n.448/2020; Cass. n.17240/2023; Cass. n.3150/2024).Quando la cassazione della sentenza impugnata è disposta per viziomotivazionale, la decisione all’esito del giudizio di rinvio, pur nel contestodi poteri estesi - come detto - non solo alla libera valutazione dei fatti giàaccertati ma anche alla indagine su altri fatti, non può omettere l'indaginee l'esame dei fatti pretermessi nel provvedimento annullato, sullaNumero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026valutazione di decisività dei quali, come operata dalla Corte di Cassazione,non può dissentire (cfr., al riguardo, Cass. n.13719/2006; Cass.n.12102/2014; Cass. n.22989/2018; Cass. n.8971/2019; Cass. SSUUn.18303/2020; Cass. n.23704/2024).Nel caso di specie la Corte di legittimità, con l’ordinanzan.12073/2023, aveva cassato la sentenza della Corte d’Appello di Romaper un vizio di motivazione meramente apparente (non consentendo ilnecessario controllo sull’esattezza e la logicità del ragionamento decisorio:cfr. Cass. SU n.22232/2016 e, più di recente, Cass. n.13248/2020) tale dalegittimare l’accoglimento del secondo, terzo e quarto motivo del ricorso[…] : ciò anche perché la Corte di merito non aveva dato una rispostacomprensibile sulla considerazione delle caratteristiche dell’immobilecompravenduto, nonostante la sua consistenza risultasse minore rispetto aquanto convenuto, essendo emerso che non era stato computato unodei tre vani al piano seminterrato, con conseguente violazione dellanormativa edilizia, catastale ed urbanistica -tale da determinare,secondo il consulente tecnico d’ufficio, l’incommerciabilità del bene, ecomunque verosimilmente incidente non solo sulle dimensioni masull’individuazione e identità del bene-, ed essendo stata tale anomalia[…] effettivamente ed univocamente dedotta .In sostanza, quindi, il rinvio alla Corte d’Appello di Roma è statodisposto per un nuovo esame della controversia nell’ambito della secondadelle ipotesi sopra delineate -per carenza di reale e comprensibilemotivazione del deciso-, dovendosi tenere conto dell’assenza nell’immobileceduto del vano interrato di mq 45 -che pure appariva compresodell’identificazione planimetrica dell’immobile stesso- quale circostanza difatto rilevante, quindi da apprezzare, ferme le prerogative del Giudice dimerito quanto alla sua valutazione e alle conseguenze da trarne ai finidella valutazione complessiva delle emergenze istruttorie e della decisione-attività rispetto alle quali le indicazioni della Corte di legittimità nonNumero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026potevano essere vincolanti, perché espresse in un contesto in cui larilevata assenza di motivazione, considerata solo apparente, comportaval’assenza di un vaglio comprensibile delle emergenze istruttorie ai fini delladecisione-.Occorre pure esaminare, in via preliminare, l’eccezione formulata daricorso incidentale della Regione [OSCURATO:PERSONA], perché intempestivo.Secondo la società originaria attrice -e secondo il [OSCURATO:PERSONA]- il ricorsoincidentale in esame sarebbe da considerare inammissibile, perchéproposto fuori termine rispetto alla data di notificazione all’Ente territorialedella sentenza del Giudice di rinvio, effettuata su iniziativa di [OSCURATO:PERSONA] REs.r.l. il [OSCURATO:DATA_NASCITA]; a conferma dell’inammissibilità starebbe il fatto cheRegione [OSCURATO:PERSONA] non è destinataria del ricorso principale; che, appunto, imotivi del ricorso incidentale sarebbero pienamente sovrapponibili aimotivi primo e quinto del ricorso principale di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] e che, quindi,l’interesse ad impugnare della Regione non sarebbe sorto -come richiestodall’art.334 c.p.c. per la sua ammissibilità- dalla proposizione del ricorsoprincipale della società di gestione.L’eccezione deve essere disattesa.Il ricorso incidentale della Regione [OSCURATO:PERSONA] è da qualificare comeimpugnazione tardiva, ammissibile ex art. 334 co 1 c.p.c., anche seriveste le forme dell'impugnazione adesiva ad alcuni dei motivi del ricorsoprincipale - il primo e il quinto - ed è rivolta - non contro la societàricorrente ma, appunto - contro [OSCURATO:SOCIETA]., cioè contro la stessa partedestinataria dell'impugnazione principale. L’interesse ad impugnare dellaRegione, convenuta in giudizio rispetto al contratto di compravendita del18.7.2007 quale destinataria anche delle domande restitutorie erisarcitorie in solido con [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], deriva dal fatto che la ricorrenteprincipale mette in discussione sia la correttezza della pronuncia dideclaratoria di nullità del contratto di compravendita sia, comunque,Numero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026l’attribuzione a suo esclusivo carico (effettuata dalla Corte di meritovalorizzando la sua qualità di titolare formale del bene venduto, qualegestore del Fondo ) della responsabilità risarcitoria per danni, avendo laCorte d’Appello di Roma disatteso il coinvolgimento in essa della RegioneLazio (alla quale è stata riconosciuta la qualità di successore dei dirittie degli obblighi del Fondo , valorizzata solo per la restituzione delpagamento del prezzo del bene di cui il Fondo era titolare), nonché lamancata considerazione delle limitazioni di responsabilità della società digestione - sia rispetto al contratto di compravendita, sia quanto allapossibilità di rispondere oltre i limiti economici del Fondo gestito-,derivanti dalle norme regolatrici dell’attività di gestione. La rivalutazionedelle critiche svolte dalla ricorrente alla ritenuta nullità del contratto dicompravendita e/o alla propria condanna al risarcimento dei danni afavore di [OSCURATO:SOCIETA]. potrebbe comportare la eventuale modifica,significativa, dell’assetto delle conseguenze economiche dellacomposizione della lite rispetto a quelle emergenti dalla sentenza di rinvio,coinvolgente potenzialmente anche la posizione della ricorrenteincidentale.Appaiono pertanto applicabili alla fattispecie sub iudice il principio didiritto dettato in ordine all’interpretazione del disposto dell’art.334 c.p.c.dalle Sezioni Unite della Corte con la sentenza n. 24627 del 2007, secondocui sulla base del principio dell'interesse all'impugnazione, l'impugnazioneincidentale tardiva è sempre ammissibile, a tutela della reale utilità dellaparte, tutte le volte che l'impugnazione principale metta in discussionel'assetto di interessi derivante dalla sentenza alla quale il coobbligatosolidale aveva prestato acquiescenza; conseguentemente, è ammissibile,sia quando rivesta la forma della controimpugnazione rivolta contro ilricorrente principale, sia quando rivesta le forme della impugnazioneadesiva rivolta contro la parte investita dell'impugnazione principale,anche se fondata sugli stessi motivi fatti valere dal ricorrente principale,Numero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026dall'impugnazione principale, la quale, se accolta, comporterebbe unamodifica dell'assetto delle situazioni giuridiche originariamente accettatedal coobbligato solidale, principio di diritto ribadito sempre dalle SezioniUnite, con la sentenza n.8486/2024.RICORSO PRINCIPALE e RICORSO INCIDENTALE della REGIONE LAZIOLe impugnazioni richiamate sono da esaminare assieme perchéconcernenti le stesse questioni, ponendo il primo e il secondo motivo delricorso incidentale questioni sovrapponibili a quelle che sono oggetto delprimo e del quinto motivo del ricorso principale.1. Con il primo motivo di ricorso principale [OSCURATO:PERSONA] Riem denunzia violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1418, comma 3, c.c., 40,comma 2, della L. n. 47/1985 e 46 del D.P.R. n. 380/2001, in relazioneall’art.360 co 1 n.3 c.p.c., nella parte in cui la Sentenza ha dichiarato lanullità del contratto in contrasto con la consolidata giurisprudenza dicodesta Ecc.ma Corte .Secondo la società ricorrente la Corte d’Appello di Roma avrebbeerroneamente dichiarato la nullità del contratto di compravenditaimmobiliare inter-partes ai sensi dell’art. 40 l. 47/1985 sul presuppostoche l’immobile alienato, pur di costruzione antecedente al 1.9.1967 comedichiarato nell’atto, aveva subito in seguito interventi di trasformazioneedilizia per i quali sarebbe stata necessaria la concessione. Ciò senzaconsiderare che, invece, le eventuali difformità del bene rispetto allostato di fatto originario sarebbero irrilevanti in presenza, nell’atto, delladichiarazione dell’alienante, effettivamente riferibile all’immobile,dichiarazione di anteriorità della costruzione non sarebbe, in base allalettera della norma richiamata, equipollente solo alla licenza edilizia -comeritenuto dalla Corte di merito- ma a qualsiasi titolo edilizio, in genere,necessario per la regolarità amministrativa dell’immobile, licenza oNumero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026concessione o permesso che sia. Nemmeno apparirebbe condivisibilel’assunto del Giudice del rinvio, secondo cui la dichiarazione del venditoreche il bene, edificato prima del 1.9.1967, non risultava aver subitosuccessivi interventi necessitanti di autorizzazioni, licenze, concessioni opermessi a costruire dovesse essere equiparata, essendosi rivelataasseritamente non vera, all’assenza di dichiarazione ai fini della validitàdel contratto di compravendita. Di fatto, la pronuncia impugnataapparirebbe improntata ad una concezione virtuale di nullità, incompatibilecon i principi dettati dalla sentenza delle SU della Corte di Cassazionen.8239/2019, pure se la Corte di merito afferma di aver fatto riferimentoad essi.1 bis. Con il primo motivo di ricorso incidentale la Regione Laziolamenta a propria volta la violazione e/o falsa applicazione degli artt.1418, comma 3, c.c., 40, comma 2, della l. n. 47/1985 e 46 del d.p.r. n.380/2001, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c. .L’Ente territoriale critica la sentenza impugnata sulla base diconsiderazioni analoghe a quelle svolte dalla ricorrente principale: anchela Regione considera errata la declaratoria di nullità del contratto dicompravendita operata dalla Corte di merito ai sensi dell’art. 40 l.47/1985, avendo l’immobile alienato, dopo il 1^.9.1967, subìto interventidi trasformazione edilizia per i quali era necessaria la concessione ,situazione dalla quale sarebbe stata ingiustificatamente derivatal’incommerciabilità del bene.I motivi in esame sono fondati.La Corte d’Appello di Roma in sede di rinvio ha ritenuto accertato - nelrispetto delle indicazioni in tal senso emergenti dalla sentenza rescindente- che l’immobile oggetto del contratto di compravendita del 18.7.2007,descritto con richiamo alla planimetria catastale allegata all’atto, noncomprendeva un locale al piano interrato di mq 45, pur descritto nellaplanimetria catastale, perchè detto locale risultava accorpato all’unitàNumero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026immobiliare attigua, ceduta a terzi il 19.7.2006; la modifica dell’immobileche ne era derivata è stata valutata, in base alle risultanze dellaconsulenza tecnica d’ufficio, non lecita sotto il profilo della sua regolaritàurbanistico-edilizia, che avrebbe potuto essere ottenuta solo da BNLl’adozione e il rispetto delle procedure previste in particolare dagli articoli10 e ss e 22 e ss della dpr n380/2001 . Da ciò il Giudice del rinvio hafatto discendere la nullità della compravendita, per violazione del dispostodell’art.40 l. n.47/85, attraverso i seguenti passaggi motivazionali:-è vero che la parte venditrice ha rilasciato la dichiarazione diedificazione del bene prima del 1.9.1967; è però risultato che, a causadello scorporo di fatto , irregolare sotto il profilo edilizio-urbanistico,del locale interrato di 45 mq, vi erano state modifiche dell’immobilesuccessive, per le quali la parte alienante non aveva dato conto degliestremi della licenza edilizia o della concessione a edificare o di quella insanatoria, con conseguente incommerciabilità del bene;-l’assenza di regolarità urbanistica del bene ha determinato la nullitàdell’atto di compravendita, anche alla luce della pronuncia delle SSUUn.8230/2019, non essendo sufficiente in tal caso la dichiarazione di operaanteriore al 1.9.1967, sostitutiva solo della licenza edilizia e non di tutti ititoli abilitativi, dovendosi comunque necessariamente dare indicazione del “titolo abilitativo”, cioè della concessione ad edificare o di quella insanatoria o della relativa domanda, quando essi fossero necessari atermini di legge ;-le opere successive effettuate sull’immobile rendevano necessaria laconcessione in sanatoria, che occorreva indicare; quindi, non si poneequipollenza del titolo abilitativo con la dichiarazione sostitutiva di attonotorio, perché occorre invece indicare il titolo abilitativo, che èesattamente quel che manca nel contratto che ci occupa e che ne causa lanullità .Numero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026L’interpretazione normativa posta dalla Corte di merito a fondamentodella dichiarazione di nullità del contratto di compravendita del 18.7.2007non corrisponde a quella raggiunta dalla Corte di legittimità nell’eserciziodell’attività nomofilattica che le è propria.La normativa di riferimento è costituita dalla legge n. 47 del 1985, e inparticolare: dall’art.17, secondo il quale gli atti tra vivi, sia in formapubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento ocostituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi adedifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l’entrata in vigoredella presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essinon risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della concessionead edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell’articolo13. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi oestintivi di diritti reali di garanzia o di servitù ; dall’art. 40, comma 2, ilquale dispone che Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusiquelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o diservitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essererogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremidella licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciatain sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli stessi non vieneallegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degliestremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degliesemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenutapresentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamentodelle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35.Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degliestremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazionesostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo,ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15,Numero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovveroin documento separato da allegarsi all'atto medesimo. […]. Se lamancanza delle dichiarazioni o dei documenti, rispettivamente da indicarsio da allegarsi, non sia dipesa dall'insussistenza della licenza o dellaconcessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoriaal tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, ovvero dal fatto che lacostruzione sia stata iniziata successivamente al 1 settembre 1967, essipossono essere confermati anche da una sola delle parti mediante attosuccessivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga lamenzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva diL’art.17 l. n.47/1985 è stato abrogato dalla l. n.380/2001, che lo hasostituito con il primo comma dell’art.46, di contenuto sostanzialecorrispondente.La sintesi interpretativa delle norme richiamate, come utilmenteespressa nella motivazione della sentenza delle Sezioni Uniten.3280/2019, è nel senso che L'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001dichiara, .., invalidi quegli atti da cui non constino (ove da essi nonrisultino) gli estremi del permesso di costruire o del permesso insanatoria, ovvero gli estremi della segnalazione certificata di inizio attività,con la precisazione che tali elementi devono risultare per dichiarazionedell'alienante. Nella disposizione di cui all'art. 17 della L. n. 47 del 1985, ladichiarazione deve avere ad oggetto, coerentemente alla disciplinaabilitativa allora vigente, gli estremi della concessione ad edificare o dellaconcessione in sanatoria, laddove l'art. 40 della menzionata L. n. 47,consente di stipulare validamente, oltre che con l'indicazione degli estremidella licenza o della concessione in sanatoria, anche con l'allegazione dellarelativa domanda e versamento delle prime rate di oblazione, o con ladichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante l'inizio della costruzionein epoca anteriore al 2 settembre 1967 .Numero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026Le Sezioni Unite della Corte sono intervenute con la richiamatasentenza n.8230/2019 a comporre il contrasto interpretativo esistente trai due orientamenti espressi dalle Sezioni Semplici, l’uno privilegiante unapproccio di tipo sostanziale alla nullità emergente dalle normerichiamate, l’altro fondato sull’attribuzione di natura formale alla nullitàstessa; la pronuncia, in adesione a questo secondo orientamento, haescluso la nullità dell’atto di compravendita ove siano riportati gli estremidel titolo urbanistico o vi sia la dichiarazione sostitutiva di atto notorio1967, pronunciando il principio di diritto secondo cui la nullitàcomminata dall’art.40 cit. e dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001, va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cuicostituisce una specifica declinazione, e si deve qualificare come nullità"testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione aldato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra viviad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare lamancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativodell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esserriferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto delladichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale eriferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo dellaconformità o della difformità della costruzione realizzata al titolomenzionato .I principi esposti sono applicabili anche nel caso di costruzione iniziataanteriormente al 1° settembre 1967, per i quali -come sopra evidenziato-l’art. 40, comma 2, legge n. 47 del 1985 prevede, in luogo della menzionein atto degli estremi della concessione, la dichiarazione da parte delproprietario o altro avente titolo, nella forma sostitutiva dell’atto notorio,dichiarazione -evidenziata nella sentenza delle Sezioni Unite in esameNumero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026come una delle situazioni in cui l’art.40 cit. consente di stipularevalidamente -, dovendosi escludere l’esistenza di una norma imperativarilevante quale nullità virtuale e di un generale divieto di stipulazione dinon utilizzabili (cfr. Cass. n.15587/2022), la nullità comminata dalla leggeurbanistica si può ritenere esistente solo nel caso in cui la dichiarazioneeffettuata non risulti riferibile all’immobile oggetto dell’atto traslativo o nelcaso in cui quanto dichiarato non corrisponda alla realtà (cfr. Cass.n.30425/2022).Dalla motivazione della sentenza delle Sezioni Unite si traggono,infatti, univoche indicazioni nel senso che dal dettato normativo si trael’indicazione, precisa, che il titolo (nel tempo costituito dalla licenzaedilizia, poi dalla concessione e in seguito dal permesso a costruire: da quii plurimi richiami contenuti nella normativa) o la dichiarazione dianteriorità dell’immobile al 1°.9.1967 devono realmente esistere e, qualecorollario a valle, che l'informazione oggetto delle dichiarazioni, deve esserveritiera: ipotizzare la validità del contratto in presenza di unadichiarazione dell'alienante che fosse mendace, e cioè attestasse lapresenza di un titolo abilitativo invece inesistente o una preesistenzaedificatoria non vera rispetto alla data indicata, svuoterebbe di significato itermini in cui è ammessa la previsione di conferma (possibile dopo l’attosolo se il titolo abilitativo non riportato in esso, o la dichiarazione dianteriorità costruttiva omessa, siano comunque effettivamente esistente ilprimo, corrispondente al vero la seconda) e finirebbe per vanificare lafinalità di limite delle transazioni aventi ad oggetto gli immobili abusivi chela norma, pur senza ritenerli tout court incommerciabili, senz'altropersegue, appunto mediante la comminatoria di nullità di alcuni atti che liriguardano. Ne consegue che la dichiarazione mendace va assimilata allamancanza di dichiarazione, e che l'indicazione degli estremi dei titoliabilitativi o l’anteriorità costruttiva al 1°.9.1967 negli atti dispositiviNumero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026previsti dalla norma non ne costituiscono un requisito meramente formale;essi hanno valenza essenzialmente informativa nei confronti della parteacquirente, e, poiché la presenza o la mancanza del titolo abilitativo ol’anteriorità della costruzione al 1.9.1967 non possono essere affermate inastratto, ma devono esserlo in relazione al bene che costituisce l'immobilecontemplato nell'atto (cfr. Cass. 20258 del 2009 cit.), la dichiarazionerelativa, oltre che vera, deve essere riferibile, proprio, all’immobileoggetto dell’atto. In presenza di una dichiarazione di esistenza di titoloabilitativo o di concessione in sanatoria, reale e riferibile all'immobile, ilcontratto sarà in conclusione valido: le stesse considerazioni valgono perla dichiarazione di anteriorità delle opere al 1.9.1967 che, affinché l’atto ditrasferimento immobiliare cui afferisce sia valido, deve essere vera, e cioèl’immobile deve essere effettivamente antecedente alla data indicata, edeve essere riferita proprio all’immobile compravenduto.Esulano invece dal perimetro della nullità dell’atto traslativo il profilodella conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo inesso menzionato, e la distinzione di eventuali difformità in termini divariazioni essenziali e non essenziali, così come ne rimane al di fuoril’erroneità/falsità della dichiarazione che si aggiunga a quella di risalenzadell’opera ad epoca precedente al 1.9.1967 e che attesti l’assenza diinterventi successivi richiedenti titoli autorizzativi o concessioni o permessia costruire (cfr. Cass. n.23394/2023, che è pienamente in termini, inquanto relativa ad una controversia in cui si discuteva della falsità delladichiarazione del venditore relativa all’assenza di interventi sull’immobile,edificato prima del 1.9.1967, dopo tale data).Con la qualificazione delle nullità emergenti dal disposto degli art.17 e40 l. n.47/85 e 46 DPR n.380/2001 come nullità testuali le SezioniUnite hanno escluso la possibilità di una interpretazione estensiva delcontenuto delle norme stesse, che, se dovesse ricomprendere anchel’obbligo di attestazione di tutte le modifiche successive necessitanti diNumero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026provvedimenti amministrativi di tipo edilizio urbanistico, diverrebbe inconcreto - non tanto legittimamente interpretativa ma -inammissibilmente integrativa delle disposizioni richiamate, da ritenereinvece di stretta interpretazione e non applicabili ad ipotesi diverse daquelle espressamente previste: ne consegue che i casi di nullità disciplinatidall’art. 40 cit. -mancata indicazione degli estremi della licenza edilizia odella concessione o del permesso a costruire (o dell’eventuale concessionein sanatoria, nei termini emergenti dall’art.40 cit.), ovvero dell’inizio dellacostruzione prima del 1967- sono tassativi e non estensibili per analogia(Cass. n. 16876/2013), mentre le questioni poste dalla negoziabilità diimmobili affetti da irregolarità urbanistiche, non sanate o non sanabili,trovano tutela nell’ambito del sistema sanzionatorio -penale eamministrativo- di settore, quanto all’interesse generale ad un ordinatoassetto del territorio, e nell’ambito -e con i limiti- della responsabilitàcontrattuale quanto alla tutela delle parti contraenti -divenendo, in talcaso, gli strumenti negoziali posti a tutela dei contraenti un ulterioresupporto per contribuire indirettamente a disincentivare la commerciabilitàdi beni immobili non conformi dal punto di vista edilizio-urbanistico-.Dalle considerazioni svolte consegue che, ai fini della validità dell’attodi trasferimento immobiliare, non sono rilevanti né l’eventuale presenza dimodifiche edilizie realizzate -per quanto qui interessa- successivamente al1.9.1967, non in regola sul piano edilizio-urbanistico e/o non dichiarate,né la falsa attestazione da parte del venditore circa l’assenza di interventisuccessivi richiedenti titolo abilitativo, essendo sufficiente la soladichiarazione di anteriorità dell’opera al primo settembre 1967, purchéveritiera e riferita all’immobile oggetto di trasferimento -cfr., in tal senso,Cass. n. 538/2020; Cass. n. 15587/2022; Cass. n. 30425/2022; Cass.n.17881/2023; Cass. n.23394/2023; Cass. n.22656/2024; Cass.n.16433/2026). Non appare in contrasto con l’orientamento interpretativorichiamato, che appare consolidato, Cass. n.24279/2025, la sola alla qualeNumero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026fa riferimento [OSCURATO:SOCIETA]., che ha ad oggetto una fattispecieparticolare.L’orientamento interpretativo delle Sezioni semplici della Corte diCassazione, nel senso sopra indicato, si ritiene del tutto coerente con iprincipi di diritto emergenti dalla sentenza delle Sezioni Uniten.8230/2019 e, in particolare, con l’affermata natura testuale dellanullità disciplinata e perimetrata dagli art.17-40 l. n.47/85 e 46 DPRn.380/2001, comportante la limitazione delle ipotesi di invalidità in esserientranti a quelle specificamente previste, al di fuori delle quali -e salvocomunque il ricorrere di illeciti fondanti i presupposti per l’applicazione disanzioni amministrative e/o penali a tutela dell’interesse pubblico- latutela di natura civilistica assicurata alle parti negoziali rientra nell’ambitodella disciplina della responsabilità contrattuale.Il contratto di compravendita del 18.7.2007 contiene la dichiarazione,della cui veridicità e riferibilità all’immobile compravenduto non è statafatta questione nelle sedi di merito, di edificazione dell’opera prima del[OSCURATO:DATA_NASCITA] e, di conseguenza, la sua valutazione ai sensi dell’art.40 l.n.47/1985 avrebbe dovuto essere tenuta in considerazione, non potendoessere dato rilievo, ai fini della declaratoria di nullità, alla affermata nonrispondenza al vero della dichiarazione di assenza di interventi successivinecessitanti di titoli abilitativi.La validità ed efficacia del contratto di compravendita deve essererivalutata alla luce delle indicazioni che precedono, e nell’ambito delledomande di annullamento per errore e risoluzione del contratto reiterateda [OSCURATO:SOCIETA]. ancora in sede di rinvio, essendo necessario considerareil fatto che effettivamente un locale di mq 45, posto al piano interrato, nonfa parte dell’immobile compravenduto, pur se è descritto nella planimetriaallegata all’atto.Tali accertamenti e le conseguenze da trarne rientrano ovviamentenell’esercizio delle prerogative del Giudice del rinvio.Numero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026Si osserva per completezza, a fronte dei rilievi svolti nelle difese finalida [OSCURATO:SOCIETA]., che non vi è spazio, nella presente controversia, per lavalutazione in termini di nullità del contratto di compravendita per ledifformità catastali riscontrate - fattispecie alla quale si riferiva lacontroversia sottoposta alla valutazione della Corte nel ricorso percassazione concluso con la sentenza n.27531/2025, richiamata dallasocietà-: l’introduzione del comma 1 bis dell’art.29 l. n.52/1985, sullaquale detta valutazione - peraltro inquadrata anch’essa, nella sentenzarichiamata, nel contesto delle nullità testuali - si dovrebbe fondare, èsuccessiva alla stipula del contratto, che è del 18.7.2007, perché è stataintrodotta con la l. n.78/2010, entrata in vigore il primo luglio del 2010.2. Con il secondo motivo di critica la società ricorrente lamental’erroneità della sentenza, per violazione e/o falsa applicazione degliartt. 111, comma 2, Cost. nonché 183, 274, 279, comma 2, n. 5 e 91c.p.c. (vigenti ratione temporis) in relazione all’art.360 comma 1 n.3c.p.c. , nella parte in cui la Corte d’Appello ha fondato la decisione sullabase di una consulenza tecnica svolta in un diverso giudizio di cui BNPPREIM non era parte e senza che su di essa si sia formato il contraddittorio,addossandone persino i costi alla stessa [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA].La ricorrente evidenzia che il giudizio di primo grado aveva riguardatodue cause, oggetto di due separati procedimenti successivamente riunitiex art.274 c.p.c., pur se autonomi; la sentenza parziale pronunciata dalTribunale di Roma aveva definito la causa tra [OSCURATO:SOCIETA]e il giudizio era proseguito solo per la controversia relativa al contrattopreliminare di compravendita del 25.7.2007, di cui era stata chiestal’esecuzione in forma specifica ex art.2932 c.c., controversia nella quale laricorrente non era mai stata parte; la consulenza tecnica d’ufficio era statasvolta, dopo la rimessione in istruttoria, in relazione al contenziosorelativo al contratto preliminare; nella controversia relativa al contratto dicompravendita del 18.7.2007 la consulenza era stata acquisita solo inNumero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026sede di appello, in violazione delle preclusioni istruttorie, ed utilizzatacontro [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] in violazione dei principi di contraddittorio e di difesa econ violazione evidente anche delle regole in materia di imputazione dellespese di CTU -imposte alla ricorrente che non era parte nel contenziosonel cui ambito il mezzo istruttorio era stato disposto-.Il motivo, riguardante l’utilizzazione nei confronti di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] delleemergenze di un mezzo istruttorio che la ricorrente afferma non esserestato formato nel suo contraddittorio e l’erronea pronuncia sulle spese, èassorbito dall’accoglimento del precedente motivo di ricorso -all’esito delquale la Corte di merito dovrà rivalutare la controversia, e quindi ilmateriale istruttorio in atti e la regolamentazione delle spese-.3. Con il terzo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] lamenta la violazionee/o falsa applicazione degli artt. 36 del D.Lgs. n. 58/1998 (TUF) e 81c.p.c., in relazione all’art.360 comma 1 n.3 c.p.c., nella parte in cui laSentenza ha dichiarato che [OSCURATO:PERSONA] ha legittimazione passiva ed ètenuta a risarcire i pretesi danni subiti da [OSCURATO:PERSONA] ricorrente critica la sentenza di rinvio nella parte in cui la hacondannata a risarcire i pretesi danni subiti da [OSCURATO:SOCIETA]. con il propriopatrimonio, anziché con quello del fondo d’investimento da essa gestitoall’epoca dei fatti di causa, sebbene: la stessa Sentenza abbia riconosciutoche è applicabile l’art. 36 T.U.F. e che [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] sarebbe tenuta alrisarcimento del danno esclusivamente quale gestore del Fondo ; inbase all’art. 36, comma 4, del TUF, la società di gestione del risparmio risponde esclusivamente con il patrimonio del fondo ; anche secondoil consolidato orientamento interpretativo di legittimità, la società digestione del risparmio non risponde delle eventuali pretese dei terzi con il proprio patrimonio, ma unicamente nei limiti del patrimonio delfondo, trattandosi di un patrimonio separato .Numero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026Anche questo motivo, che riguarda la pronuncia accessoria di danni, èassorbito dall’accoglimento del primo motivo relativo alla questioneprincipale (nullità del contratto).Le valutazioni sulla posizione della ricorrente, che è stata individuata ecitata in giudizio (assieme al Fondo e poi alla Regione [OSCURATO:PERSONA]) comeeffettiva responsabile dei danni subiti da [OSCURATO:SOCIETA]., sia quantoall’esistenza, sia quanto alla riferibilità ad essa, in che limiti e per qualeentità, della domanda risarcitoria proposta, presuppongono la previaverifica positiva delle domande volte ad incidere sulla validità ed efficaciadel contratto di compravendita.4. Con il quarto motivo la ricorrente critica la sentenza della Corted’Appello di Roma per omesso esame di un fatto decisivo ex art.360comma 1 n.5 c.p.c. nonché violazione e/o falsa applicazione degli art.1176e 1710 c.c. in relazione all’art.360 comma 1 n.3 c.p.c. nella parte in cui haritenuto che [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] abbia violato gli obblighi di diligenza su di essaincombenti La sentenza impugnata avrebbe erroneamente imputato a [OSCURATO:PERSONA] Reimdi aver violato gli obblighi di diligenza professionale su di essa incombenti,omettendo di esaminare delle circostanze di fatto decisive, oggetto didiscussione tra le parti, e cioè: [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] non avrebbe affatto tollerato l’occupazione abusiva dell’immobile alienato da parte dellaprecedente società locatrice nei cui confronti, anzi, sarebbe stato giàpromosso, prima della vendita, un contenzioso all’esito del qualesarebbe stato ottenuto un provvedimento esecutivo di rilascio ;comunque, la ricorrente avrebbe specificamente comunicato a [OSCURATO:PERSONA] REs.r.l. che lo stesso immobile era abusivamente occupato e, quindi, nonsarebbe stato possibile visionarlo, e quest’ultima avrebbe espressamenteaccettato la situazione.Numero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026Anche questo motivo è assorbito dall’accoglimento del primo motivo diricorso, per considerazioni analoghe a quelle svolte nell’esame delprecedente motivo.5. Con il quinto motivo di ricorso principale [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1, 2 e 5 del D.Lgs. n.231/2002, 1284, comma 4, c.c. nonché 17, comma 2, del D.L. n.132/2014 in violazione dell’art.360 comma 1 n.3 c.p.c., nella parte in cuila sentenza ha erroneamente applicato gli interessi al tasso previsto dal d.lgs. n.231/2002 agli importi liquidati a titolo di restituzione del prezzo .Secondo la ricorrente la Corte avrebbe erroneamente applicato gliinteressi al tasso previsto dal D.Lgs. n. 231/2002 agli importi liquidati atitolo di restituzione del prezzo, perché: detti interessi non sarebberoapplicabili ai corrispettivi per l’acquisto di immobili né agli importi liquidatia titolo di ripetizione dell’indebito; essi non sarebbero neppure applicabiliper il tramite dell’art. 1284, comma 4, c.c., che è entrato in vigore -nel2014- successivamente all’avvio -nel 2008- del presente giudizio.5 bis. Il secondo motivo di ricorso incidentale proposto dalla RegioneLazio colpisce la stessa statuizione della sentenza di rinvio, in relazionealla misura degli interessi applicati all’importo da restituire a [OSCURATO:PERSONA] REs.r.l., per considerazioni analoghe a quelle sopra sintetizzate. Anche laRegione inquadra il motivo nell’ambito della violazione e/o falsaapplicazione degli artt. 1, 2 e 5 del d.lgs. n. 231/2002, 1284, comma 4,c.c. nonché 17, comma 2, del d.l. n. 132/2014, in relazione all’art. 360,comma 1, n. 3, c.p.c. 6. Con il sesto motivo del ricorso principale [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] si duole della violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1, 2 e 5 del D.Lgs. n.231/2002, 1284, comma 4, c.c. nonché 17, comma 2, del D.L. n.132/2014, nonché 112 c.p.c., in relazione all’art.360 co 1 n.3 c.p.c., nellaparte in cui la Sentenza ha erroneamente applicato gli interessi al tassoprevisto dal d. lgs. n.231/2002 all’importo liquidato a titolo di risarcimentoNumero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026del danno consistente negli “interessi al tasso contrattuale sulfinanziamento” ottenuto da [OSCURATO:SOCIETA] da parte di [OSCURATO:SOCIETA]. .Sarebbe errata, secondo la ricorrente, anche l’applicazione degliinteressi al tasso previsto dal D.Lgs. n. 231/2002 agli importi liquidati atitolo di risarcimento del danno, perché: detti interessi non sarebberoapplicabili agli importi dovuti a titolo di risarcimento del danno; essi nonsarebbero neppure applicabili per il tramite dell’art. 1284, comma 4, c.c.,che è entrato in vigore successivamente (2014) all’avvio del presentegiudizio (2008). La Corte di merito avrebbe reso anche una statuizioneambigua e contraddittoria, pure se da interpretare come volta ariconoscere gli interessi contestati sull’importo di € 690.080,00 e non sulmaggior importo di € 1.029.529,69 pena la violazione, nel secondo caso,dell’art.112 c.p.c. perché la pronuncia sarebbe andata oltre la domanda.Il quinto e il sesto motivo del ricorso principale e il secondo motivo delricorso incidentale della Regione [OSCURATO:PERSONA], sopra riportati, sono tutti assorbitidall’accoglimento del primo motivo del ricorso principale, perchépresuppongono la valutazione positiva della sussistenza di responsabilitàrestitutoria e risarcitoria in capo a [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] e a Regione [OSCURATO:PERSONA], chedipende dalla valutazione delle domande riguardanti la validità ed efficaciadel contratto di compravendita del 18.7.2007.7. Con l’ultimo motivo del ricorso principale la ricorrente si duole della violazione e/o falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c., nonché degli artt.1, 2 e 5 del D.Lgs. n. 231/2002, 1284, comma 4, c.c. nonché 17, comma2, del D.L. n. 132/2014, nonché 112 c.p.c., in relazione all’art.360 co 1n.3 c.p.c. , nella parte in cui la Corte territoriale ha accolto la domandadi risarcimento collegata alle imposte sull’immobile asseritamente pagateda [OSCURATO:SOCIETA] e applicato gli interessi al tasso previsto dal d. lgs.n.231/2002 sui relativi importi.La domanda di rimborso degli importi asseritamente pagati a titolo diimposte sull’immobile sarebbe stata, secondo la ricorrente, tardivamenteNumero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026proposta soltanto con l’atto di citazione in riassunzione ex art. 392 c.p.c.,mentre non ve ne sarebbe cenno nei precedenti gradi di giudizio. Ancheove la domanda fosse stata ammissibile, l’eventuale rimborso delleimposte sarebbe stato dovuto dalla Regione [OSCURATO:PERSONA], quale titolare del bene,nell’ipotesi di invalidità del contratto di compravendita. Inoltre, anche inquesto caso la Corte di merito avrebbe applicato gli interessi al tassoprevisto dal D.Lgs. n. 231/2002 ai predetti importi, liquidati a titolo diimposte, erroneamente, per le stesse considerazioni svolte nell’esplicitare idue motivi precedenti.Anche questo motivo rimane assorbito dall’accoglimento del primomotivo di ricorso, per le ragioni già esposte.[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l.1. con il primo motivo di ricorso incidentale [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. lamenta la Violazione o falsa applicazione dell’art. 1176, comma II n. 4, c.p.c. inrelazione all’art. 360, comma I n. 3, c.p.c., per danni sopravvenuti,incrementali, non patrimoniali, ex art. 96 c.p.c. La società critica la sentenza di rinvio per non aver riconosciuto leseguenti voci di danno, pur fondatamente richieste: si tratta dei dannisopravvenuti, incrementali – perdita della caparra – perdita dell’immobiledi via Savorelli, subiti a) nel tentativo di rivendita dell’immobile, che soloin seguito all’acquisto si sarebbe scoperto essere aliud ed invendibile, b)con obbligo altresì di restituzione del doppio della caparra ricevuta, e c)per la perdita correlata dei diritti su un bene condotto in leasing ai cuicosti la società non aveva potuto più fare fronte.2. Con il secondo motivo di ricorso incidentale [OSCURATO:SOCIETA]. lamentala violazione o falsa applicazione dell’art. 132, comma II n. 4, c.p.c. inrelazione all’art. 360, comma I n. 4, c.p.c., nonché violazione degli artt.115, 116 e 96 c.p.c. in relazione all’art. 360, comma I n. 3, c.p.c., , nellaparte in cui la sentenza ha rigettato la domanda di risarcimento dei danniex art. 96, comma I e III, c.p.c., senza dedurre alcuna motivazione eNumero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026omettendo di ravvisare che la BNP [OSCURATO:PERSONA] InvestmentManagement Italy SGR p.a. e la Regione [OSCURATO:PERSONA] avevano resistito in giudiziocon dolo o, quantomeno, con colpa grave .I motivi di ricorso possono essere valutati assieme, perché sottendonola soluzione delle stesse questioni giuridiche: la loro valutazione deveessere rimessa al Giudice del rinvio.I motivi in esame sono da considerare ammissibili, ma restanoassorbiti perché, ai sensi dell’art.336 co 1 c.p.c., l’accoglimento del primomotivo di ricorso principale e del primo motivo di ricorso incidentale dellaRegione [OSCURATO:PERSONA] fa venire meno anche il rigetto, da parte della Corted’Appello di Roma, della domanda risarcitoria in relazione ai danniappunto non riconosciuti, trattandosi di pronuncia dipendente, e nonpermette, per gli stessi motivi, alcuna considerazione in questa sedesull’istanza ex art.96 c.p.c.Sotto il primo profilo, si deve riconoscere l’interesse di [OSCURATO:SOCIETA].,non totalmente vittoriosa all’esito delle fasi di merito per l’intervenutorigetto di parte delle domande risarcitorie svolte (che sono quelle reiteratenel primo motivo sopra riportato), alla proposizione del ricorso incidentale,qualificato come condizionato in concreto all’accoglimento di uno o più deimotivi del ricorso principale (come esplicitato in sede di proposizionedell’impugnazione, a prescindere dal contenuto della memoria ex art.378c.p.c. al riguardo).È ammissibile, infatti, la proposizione ad opera della controricorrente,parte non integralmente vittoriosa all’esito della fase di merito conclusacon la sentenza impugnata, del ricorso incidentale, qualificato comecondizionato, con riferimento alle domande risarcitorie espressamenterespinte dal Giudice di rinvio, rispetto alle quali essa è risultatasostanzialmente soccombente (cfr., per elementi di valutazione in talsenso, Cass. n.15362/2008; Cass. n.19747/2025; cfr. anche Cass.n.134/2017).Numero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026L’accoglimento effettivo del primo motivo del ricorso principale di BNPPReim e del ricorso incidentale della Regione [OSCURATO:PERSONA] non permette peraltrouna valutazione sui motivi di ricorso incidentale in esame, perchécomporta la cassazione della pronuncia della Corte d’Appello di Roma inrelazione alla declaratoria di nullità del contratto di compravendita del18.7.2007 -che è stata posta a fondamento delle domande risarcitorie,accolte e non accolte in sede di primo rinvio-, con le conseguenze,appunto, dell’art.336 co 1 c.p.c. sulle pronunce dipendenti e conpossibilità/necessità di riproposizione delle domande ed eccezioni relativein sede di giudizio di rinvio.Quanto alle questioni relative alla domanda risarcitoria proposta exart.96 c.p.c., la sussistenza dei presupposti per una pronuncia sul puntonon può prescindere dall’esito complessivo del giudizio, essendo essalegata alla soccombenza, che sarà valutata in relazione all’esito finale delgiudizio e al suo andamento nelle diverse fasi, con la conclusione delgiudizio di rinvio.In conclusione, devono essere accolti il primo motivo del ricorsoprincipale e il primo motivo del ricorso incidentale della Regione [OSCURATO:PERSONA] conlogico assorbimento degli altri motivi del ricorso principale e del ricorsoincidentale della Regione; inoltre, per effetto dell’accoglimento degliindicati motivi di ricorso non debbono essere vagliati, ex art.336 co 1c.p.c. i motivi del ricorso incidentale di [OSCURATO:SOCIETA]. che pertantorestano anch’essi assorbiti.La sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corted’Appello di Roma che, in diversa composizione, dovrà rivalutare lacontroversia, tenendo conto che, come già affermato da questa Corte, incaso di compravendita di edificio realizzato anteriormente al 1° settembre1967, ai fini della validità del negozio traslativo è richiesta soltanto lasussistenza della dichiarazione dell’alienante della costruzionedell’immobile anteriormente alla data innanzi indicata, essendo irrilevante,Numero registro generale 6136/2025Numero sezionale 175/2026Numero di raccolta generale 24226/2026Data pubblicazione 29/07/2026ai fini della validità dell’atto, sia la presenza di modifiche edilizie realizzatesuccessivamente e non autorizzate, sia la falsità della dichiarazione delvenditore circa l’assenza di interventi richiedenti titolo abilitativo (tra levarie, Sez. 2, Ordinanza n. 16433 del 2026; Cass., Sez. 2, n. 23394 del1° agosto 2023).[OSCURATO:PERSONA] del rinvio provvederà anche in ordine alle spese processualidi questo giudizio di legittimità. P.Q.MLa Corte di Cassazione accoglie il primo motivo di ricorso principalenonché il primo motivo del ricorso incidentale della Regione [OSCURATO:PERSONA]; dichiaraassorbiti i rimanenti motivi dei predetti ricorsi e, i motivi del ricorsoincidentale di [OSCURATO:SOCIETA].; cassa la sentenza impugnata in relazione aimotivi accolti e rinvia alla Corte d’Appello di Roma che, in diversacomposizione, dovrà decidere anche sulle spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, in data 27 gennaio 2026, e in sede di riconvocazione, in data 23luglio 2026.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteTiziana [OSCURATO:PERSONA]