Cassazione n. 16008/2026

iciliato presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Condominio [OSCURATO:PERSONA] in Gallipoli, v.le Bari n. 56, in personadell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocatoPompeo Demitri ed elettivamente domiciliato presso lo studiodell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'appello di Lecce n. 762/2022 depositatail giorno 01/07/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 28344/2022Numero sezionale 1228/2026Numero di raccolta generale 16008/2026Data pubblicazione 25/05/2026Antonio Bolognese, quale proprietario esclusivo del lastrico solaredell’edificio condominiale denominato Condominio “[OSCURATO:PERSONA]”, sito inGallipoli, v.le Bari n. 56, ha impugnato dinanzi al Tribunale di Lecce ladelibera in data 17.06.2016, con cui l’assemblea aveva stabilitol’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria riguardanti il lastricosolare e le modalità di ripartizione delle relative spese. L’attore, inparticolare, ha dedotto l’illegittimità dell’imposizione di lavori sul bene disua proprietà esclusiva, lavori, peraltro, a suo dire, non necessari, e hasostenuto l’illegittimità della ripartizione dei costi nella misura indicatadall’art. 1226 c.c., diversamente da quanto previsto dall’art. 37 delregolamento condominiale e senza che si fosse tenuto conto che tutto ilcondominio utilizzava il lastrico solare per via di una servitù disciorinamento dei panni.Con la sentenza di primo grado, il Tribunale di Lecce ha rigettato ladomanda.A seguito di impugnazione da parte di [OSCURATO:PERSONA], nella resistenzadel Condominio, la Corte d’appello di Lecce, con sentenza n. 762/2022pubblicata il giorno 01.07.2022, ha rigettato l’appello.Nella motivazione, tra l’altro e per quanto di interesse in questa sede, si èritenuto che: - il lastrico solare oggetto di causa era pacificamente diproprietà esclusiva dell’appellante e la servitù di sciorinamento dei panni,limitata a tale attività e a una parte esigua del lastrico (8 mq.), non eraequiparabile a un uso comune del bene, né era tale da incidere sul dirittodel proprietario di godere e disporre della cosa in modo pieno edesclusivo; - il regolamento condominiale andava interpretato nel sensoche le terrazze potevano essere considerate di uso comune soltanto ovenon di proprietà esclusiva e la previsione regolamentare relativa allaripartizione delle spese in parti uguali si riferiva alla prima ipotesi e non,Numero registro generale 28344/2022Numero sezionale 1228/2026Numero di raccolta generale 16008/2026Data pubblicazione 25/05/2026invece, alla situazione del lastrico solare di proprietà esclusivadell’appellante.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione avversoquest’ultima sentenza sulla scorta di due motivi.[OSCURATO:PERSONA] “[OSCURATO:PERSONA]” ha resistito con controricorso.brevi note con cui hanno insistito per l’accoglimento delle rispettiveconclusioni.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Preliminarmente, deve rilevarsi che le note depositate da entrambe leparti in prossimità dell’adunanza camerale contengono la sola richiesta diaccoglimento delle rispettive conclusioni, senza adempiere alla lorofunzione di illustrare e chiarire le ragioni giustificatrici dei motivi giàdebitamente enunciati in ricorso e controricorso, sicché esse non sonoqualificabili come memorie illustrative.Può dunque passarsi all’esame dei motivi di impugnazione.2. Il primo motivo è rubricato come segue: nullità della sentenza inrelazione all'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. per violazione dell'art. 112c.p.c.; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un puntodecisivo della controversia relativamente all'uso -non esclusivo da partedel proprietario- del lastrico solare.Secondo il ricorrente, la sentenza impugnata sarebbe erronea sia perchélo sciorinamento dei panni che i condomini legittimamente effettuano sullastrico solare di proprietà del medesimo impedirebbe di ritenere che talelastrico sia di uso esclusivo del proprietario, sia perché l’utilizzo comunedelle terrazze sarebbe previsto dal regolamento condominiale.Il motivo è inammissibile.In proposito, premesso che si verte in un caso di c.d. “doppia conforme”,si osserva che il ricorrente in cassazione, per evitare l’inammissibilità delmotivo di cui all’art. 360, n. 5, c.p.c., deve indicare le ragioni di fattoNumero registro generale 28344/2022Numero sezionale 1228/2026Numero di raccolta generale 16008/2026Data pubblicazione 25/05/2026poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e dellasentenza di rigetto dell'appello, dimostrando che esse sono tra lorodiverse (cfr.: Cass. n. 26774/2016; in senso conforme, si vedano anche:Cass. n. 20994/2019; Cass. n. 5947/2023), mentre ciò non è avvenutonella specie.Peraltro, neppure ricorre l’ipotesi di cui all'art. 360, primo comma, n. 5,c.p.c., visto che, in concreto, entrambe le circostanze indicate nel motivodel ricorso (servitù di sciorinamento di panni e previsioni del regolamentocondominiale) sono state compiutamente esaminate nella sentenzaimpugnata.Quanto alla questione relativa all’estensione dell’area asservita allosciorinamento dei panni, questione in ordine alla quale anche ilCondominio deduce la sussistenza di una svista da parte della Corted’appello (cfr.: controricorso, a pag. 9), essa costituisce comunque solouna delle ragioni, e neppure quella principale, su cui si fonda la decisione,sicché deve trovare applicazione, nella specie, il principio secondo cuiladdove venga impugnata con ricorso per cassazione una sentenza (o uncapo di questa) che si fondi su più ragioni, tutte autonomamente idonee asorreggerla, è necessario, per giungere alla cassazione della pronuncia,non solo che ciascuna di esse abbia formato oggetto di specifica censura,ma anche che il ricorso abbia esito positivo nella sua interezza conl'accoglimento di tutte le censure, affinché si realizzi lo scopo proprio ditale mezzo di impugnazione, il quale deve mirare alla cassazione dellasentenza, "in toto" o nel suo singolo capo, per tutte le ragioni cheautonomamente l'una o l'altro sorreggano. Ne consegue che è sufficienteche anche una sola delle dette ragioni non abbia formato oggetto dicensura, ovvero, pur essendo stata impugnata, sia respinta, perché ilricorso o il motivo di impugnazione avverso il singolo capo di essa, debbaessere respinto nella sua interezza, divenendo inammissibili, per difetto diNumero registro generale 28344/2022Numero sezionale 1228/2026Numero di raccolta generale 16008/2026Data pubblicazione 25/05/2026interesse, le censure avverso le altre ragioni poste a base della sentenza odel capo impugnato (cfr.: Cass., Sez. Un., n. 16602/2005).Infine, il richiamo in rubrica dell’art. 112 c.p.c. risulta del tutto astratto,non essendo stato chiarito alcunché in concreto circa la sua pretesaviolazione.In ogni caso, il motivo è anche infondato visto che la terrazza resta di usoesclusivo ai sensi e per gli effetti dell’art. 1126 c.c., non essendo la servitùdi sciorinamento dei panni idonea a determinarne il venir meno.Infatti, la conformazione della servitù può sì essere modellata in funzionedelle più svariate utilizzazioni, ma non può mai tradursi in un diritto digodimento generale del fondo servente, il che determinerebbe losvuotamento della proprietà di esso nel suo nucleo fondamentale;pertanto, la costituzione della servitù, concretandosi in un rapporto diassoggettamento tra due fondi, importa una restrizione delle facoltà digodimento del fondo servente, ma tale restrizione, se pur commisurata alcontenuto ed al tipo della servitù, non può, tuttavia, risolversi nella totaleelisione delle facoltà di godimento del fondo servente, rendendo il relativodiritto di proprietà un vuoto simulacro (cfr., in motivazione: Cass., Sez.Un., n. 28972/2020).Ne consegue che una terrazza a livello va comunque considerata di “usoesclusivo”, agli effetti dell’art. 1126 c.c., benché gravata da servitù disciorinamento in favore degli altri condomini, allorché, indipendentementedal carattere reale o personale del diritto, essa costituisce estensione edintegrazione dell’appartamento che vi accede e perciò consente aquest’ultimo una speciale possibilità di sfruttamento mediante affaccio eulteriori comodità (Cass. n. 35316/2021; Cass. n. 20287/2017).3. Il secondo motivo è rubricato come segue: nullità della sentenza inrelazione all'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. per violazione dell'art. 1362c.c.; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un puntodecisivo della controversia, violazione e falsa interpretazione dell’art. 1362Numero registro generale 28344/2022Numero sezionale 1228/2026Numero di raccolta generale 16008/2026Data pubblicazione 25/05/2026c.c., in relazione al regolamento condominiale, relativamente alla operataviolazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale.Secondo il ricorrente, sarebbe erronea, in quanto non conforme agli artt.1362 e 1363 c.c., l’interpretazione delle previsioni del regolamentocondominiale effettuata dalla Corte territoriale. In particolare, a suo dire: -benché l’art. 2 del regolamento escluda le terrazze dal novero delle particomuni, l’art. 1 dello stesso ne assegnerebbe l’uso a tutti i condomini; - laprevisione che pone a carico dei condomini, in parti uguali, le spese dimanutenzione delle terrazze derogherebbe alla disposizione generalesecondo cui le spese relative ai lavori di manutenzione straordinaria vannoripartite in misura diseguale tra i condomini.Il motivo è infondato.Al riguardo, deve premettersi che l'interpretazione del contratto èriservata al giudice di merito ed è censurabile in sede di legittimitàunicamente nei limiti consentiti dall'art. 360, n. 5, c.p.c., ovvero perviolazione dei canoni di ermeneutica contrattuale, la quale deve dedursicon la specifica indicazione nel ricorso per cassazione del modo in cui ilragionamento del giudice si sia discostato dai suddetti canoni,traducendosi, in caso contrario, la ricostruzione del contenuto dellavolontà delle parti nella mera proposta di un'interpretazione diversa daquella censurata, come tale inammissibile in sede di legittimità (cfr.: Cass.n. 353/2025; Cass. n. 17427/2003).In particolare, posto che l'accertamento della volontà delle parti inrelazione al contenuto di un negozio giuridico si traduce in una indagine difatto affidata al giudice di merito, il ricorrente per cassazione, al fine di farvalere la violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale di cuiagli artt. 1362 e ss. c.c., non solo deve fare esplicito riferimento alleregole legali di interpretazione, mediante specifica indicazione delle normeasseritamente violate ed ai principi in esse contenuti, ma è tenuto, altresì,a precisare in quale modo e con quali considerazioni il giudice del merito siNumero registro generale 28344/2022Numero sezionale 1228/2026Numero di raccolta generale 16008/2026Data pubblicazione 25/05/2026sia discostato dai canoni legali assunti come violati o se lo stesso li abbiaapplicati sulla base di argomentazioni illogiche od insufficienti nonpotendo, invece, la censura risolversi nella mera contrapposizionedell'interpretazione del ricorrente e quella accolta nella sentenzaimpugnata (cfr.: Cass. n. 9461/2021).Nella specie, la Corte d’appello, in applicazione degli artt. 1362 e 1363c.c., ha interpretato le previsioni del regolamento sulla scorta non solo delloro significato letterale, ma anche di un esame complessivo delle stesse(cfr.: sentenza impugnata, alle pag. 8 e 9), e il ricorrente, pur avendodenunciato la violazione delle due norme sopra citate, non ha precisato inche modo e con quali considerazioni il giudice del merito si sia discostatodai canoni legali, ma si è limitato a contrapporre la propria interpretazionea quella del giudice del merito.Al riguardo, deve osservarsi che l’interpretazione accolta nella sentenzaimpugnata non deve essere l’unica astrattamente possibile, ma solo unadelle plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattualesono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte cheaveva proposto l'interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersiin sede di legittimità del fatto che sia stata privilegiata l'altra (cfr.: Cass.n. 28319/2017; Cass. n. 16987/2018).In ogni caso, affinché una tabella millesimale o un regolamentocondominiale contengano una convenzione derogatoria al regime legale diripartizione delle spese, agli effetti dell'art. 1123, comma 1, c.c., occorreche il testo della stessa, secondo l'apprezzamento di fatto demandato algiudice di merito, definisca in modo chiaro e inequivoco l’ambito delladeroga pattuita (cfr.: Cass. n. 2211/2025).Al contrario, nel caso di specie l’asserita deroga risulta tutt’altro che chiarae univoca, come emerge dall’esame della sentenza impugnata.4. Alla luce di quanto precede, il ricorso va disatteso.Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.Numero registro generale 28344/2022Numero sezionale 1228/2026Numero di raccolta generale 16008/2026Data pubblicazione 25/05/2026Sussistono i presupposti processuali, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/12,per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere a partecontroricorrente le spese processuali del giudizio di legittimità, che liquidain complessivi euro 200,00 per spese ed euro 4.000,00 per compensi,oltre 15% per rimborso delle spese forfettarie ed accessori di legge, se edin quanto dovuti.Sussistono i presupposti processuali, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/12,per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civiledella Corte di cassazione, in data 12 maggio 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa