Cassazione n. 06927/2026

SENTENZAsul ricorso iscritto al n. 27904/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA] S.R.L., rappresentata e difesa dagli avvocatiAlberto Tedoldi e [OSCURATO:PERSONA];-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] S.P.A., rappresentata e difesa dall'avvocatoVincenzo Paltrinieri;-controricorrente-[OSCURATO:PERSONA] S.R.L., rappresentata e difesadagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-nonché contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];-intimate-Numero registro generale 27904/2021Numero sezionale 3054/2025Numero di raccolta generale 6927/2026Data pubblicazione 23/03/2026avverso la sentenza della Corte d'appello di Milano n. 2520/2021,pubblicata il 6/08/2021.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienzadell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] dal [OSCURATO:PERSONA].Il Pubblico Ministero, in persona del sostituto procuratore generale StefanoPepe, ha chiesto alla Corte di rigettare il ricorso.Sono stati sentiti i difensori della ricorrente e delle controricorrenti.1. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ricorre per cassazione – sulla base di cinquemotivi - avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 2520/2021.2. La ricorrente aveva assunto di essere proprietaria di due lotti di fabbricaall’interno di un complesso industriale ([OSCURATO:PERSONA]), la cuiedificazione era stata realizzata – in base a un contratto d’appaltoconcluso con la società cooperativa [OSCURATO:PERSONA] VoloBresso a r.l. – dall’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l., conprogettazione e direzione dei lavori affidate agli architetti [OSCURATO:PERSONA] eStefania [OSCURATO:PERSONA].2.1. La ricorrente aveva instaurato un procedimento per accertamentotecnico preventivo, poi riunito ad ulteriori procedimenti instaurati da altriproprietari dei lotti del medesimo complesso industriale.2.2. Dopo il deposito della relazione la ricorrente aveva convenuto ingiudizio, davanti al Tribunale di Milano, la società appaltatrice e i dueprofessionisti, chiedendo di accertare la sussistenza di gravi difetti ai sensidell’art. 1669 c.c. e la responsabilità dei medesimi, nonché di condannarei convenuti al risarcimento dei danni quantificati nella misura di euro373.295,97. L’appaltatrice si era costituita e aveva chiesto di riunire lacausa agli altri processi di condanna al risarcimento dei danni incardinatinei confronti dei convenuti da parte di altri proprietari del complesso.2.3. Le cause erano state riunite e il Tribunale di Milano – con sentenza n.10001/2017 – ha accertato la responsabilità dei convenuti ai sensi dell’art.Numero registro generale 27904/2021Numero sezionale 3054/2025Numero di raccolta generale 6927/2026Data pubblicazione 23/03/20261669 c.c. e ritenuto sussistente il diritto degli attori (tra cui l’odiernaricorrente) a percepire la somma di euro 144.180,06; ha dichiaratol’opponibilità nei loro confronti del pagamento effettuato dall’impresaappaltatrice sulla base di una transazione seguita a un lodo di arbitratoirrituale.Il Tribunale ha così condannato i convenuti in solido tra loro al pagamentodella residua somma di euro 34.180,06 in favore degli attori e ha ancoracondannato i convenuti a pagare, per quanto ancora rileva nel presentegiudizio, in favore della ricorrente la somma di euro 20.497,33.2.4. La sentenza di primo grado è stata impugnata da [OSCURATO:PERSONA].r.l., nella parte in cui aveva operato la compensazione e nella parte diquantificazione del danno, chiedendo l’integrale risarcimento richiesto inprimo grado.La Corte d’appello di Milano ha rigettato il gravame con la sentenzaindicata in epigrafe.3. Resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. eUnipol [OSCURATO:PERSONA] s.p.a.Le intimate [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quest’ultima qualeerede di [OSCURATO:PERSONA], non hanno proposto difese.Hanno depositato memoria la ricorrente e la controricorrente [OSCURATO:PERSONA]Costruzioni [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA]. Il ricorso è articolato in cinque motivi.1. Il primo motivo denuncia, richiamando i nn. 3 e 4 dell’art. 360 c.p.c.,violazione e falsa applicazione degli artt. 77 e 81 с.р.с., 1372, 1376,1667, 1668, 1669, 2043 e 2909 c.c., anche in relazione agli artt. 808-tere 824-bis c.p.c. e all'art. 2511 c.c.Si sostiene con essi che il lodo irrituale emesso e la transazione stipulatatra la società cooperativa, committente, e l'impresa appaltatrice sonoinefficaci e inopponibili ai soci della cooperativa assegnatari dei lotti e, traNumero registro generale 27904/2021Numero sezionale 3054/2025Numero di raccolta generale 6927/2026Data pubblicazione 23/03/2026questi, alla ricorrente [OSCURATO:PERSONA]; ciò sia in ragionedell'insussistenza di qualsiasi forma di rappresentanza e di sostituzioneprocessuale della società cooperativa a r.l. rispetto ai soci, già divenutiassegnatari dei lotti anteriormente all'inizio del procedimento in sedegiudiziale e del successivo procedimento arbitrale irrituale, sia in ragionedell'inefficacia verso i terzi del lodo irrituale, contenente unadeterminazione contrattuale, e dell'inefficacia, maiori causa, dellatransazione intercorsa tra la cooperativa committente e l’impresaappaltatrice; in ogni caso, l'azione extracontrattuale ai sensi degli artt.1669 e 2043 c.c., esercitata nel presente giudizio dall'odierna ricorrente,esula dall'ambito oggettivo della clausola compromissoria per arbitratoirrituale contenuta nel contratto di appalto ed è ben diversa dall'azionecontrattuale di riduzione del prezzo e di risarcimento dei danni per vizidell'opera esercitata dalla committente in sede arbitrale.2. Il motivo è fondato.2.1. Come si è detto supra, il processo in esame ha avuto inizio nel 2012con le domande proposte da assegnatari delle porzioni immobiliaricostruite dall’[OSCURATO:PERSONA], in base al contratto d’appaltoconcluso con la cooperativa [OSCURATO:PERSONA], domande ex art.1669 c.c. aventi ad oggetto il risarcimento dei danni derivanti dai gravidifetti presenti nell’edificio e riscontrati nel procedimento di accertamentotecnico preventivo svolto ante causam. Le domande singolarmenteproposte e poi riunite sono state rivolte nei confronti dell’appaltatrice e deiprofessionisti (direttore dei lavori e progettista dei medesimi).Successivamente alla proposizione del processo davanti al giudice statale,è stato instaurato, nel 2014, un arbitrato irrituale da parte dellacommittente e dell’appaltatrice. In tale giudizio l’appaltatrice ha chiesto diaccertare il proprio diritto al pagamento del saldo, pari a euro 137.750,47,e la committente ha domandato di accertare l’inadempimento dell’impresae per l’effetto la sua responsabilità contrattuale ed extracontrattuale aNumero registro generale 27904/2021Numero sezionale 3054/2025Numero di raccolta generale 6927/2026Data pubblicazione 23/03/2026causa dei vizi lamentati, con adeguamento del prezzo ai sensi dell’art.1668 c.c.Gli arbitri hanno dichiarato la legittimazione della committente cooperativaall’azione di cui all’art. 1669 c.c., respingendo le eccezioni preliminariproposte al riguardo dall’appaltatrice. Gli arbitri, dopo avere dichiarato dibasare la propria decisione sui risultati cui erano giunte le due consulenzetecniche, l’una svolta in sede di istruzione preventiva e l’altra effettuatanella “causa ordinaria parallela” all’arbitrato, hanno in via equitativa,considerato il grado di responsabilità dell’appaltatrice, quantificato in euro250.000,00 il risarcimento del danno dovuto dall’appaltatrice allacooperativa e hanno compensato tale somma con quella di euro140.000,00 riconosciuta all’appaltatrice quale saldo dovuto dallacommittente. Rimasto inadempiuto il lodo, la cooperativa ha ottenuto dalTribunale di Monza un decreto che ha ingiunto all’appaltatrice ilpagamento dell’importo di euro 110.000, decreto sulla cui base è statoiniziato un giudizio di esecuzione forzata che ha visto la proposizionedell’opposizione alla medesima da parte dell’appaltatrice. Le parti –[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] CampoVolo Bresso in liquidazione – hanno poi stipulato un “accordo transattivo”che ha previsto il pagamento della somma di euro 110.000,00 da partedell’appaltatrice alla cooperativa.2.2. Secondo la Corte d’appello, il giudice di primo grado avevacorrettamente riconosciuto l’opponibilità alla ricorrente dellacorresponsione della somma, effettuata a seguito di transazionedall’appaltatrice in favore della cooperativa, trattandosi “dei medesimi vizidenunciati dai singoli proprietari e già risarciti alla cooperativa di cui essierano soci”. Il pagamento alla cooperativa – sottolinea il giudice d’appello– “per vizi e danni delle parti comuni è opponibile a tutti i soci proprietario utilizzatori dei lotti, poiché la procedura arbitrale poteva essere espletatada parte della cooperativa, in quanto a ciò preventivamente autorizzataNumero registro generale 27904/2021Numero sezionale 3054/2025Numero di raccolta generale 6927/2026Data pubblicazione 23/03/2026dall’assemblea dei soci, fin dalla stipula del contratto d’appalto che difattiprevedeva la clausola arbitrale; con tale delibera i singoli soci hannodelegato la cooperativa all’azione ex art. 1669 c.c., rinunciando per leparti comuni all’azione che l’appellante ritiene di esercitareindividualmente in questa sede”.2.3. Gli argomenti addotti dal giudice d’appello si pongono in contrastocon principi di diritto costantemente affermati da questi Corte.A) Il fatto che la stipulazione del contratto d’appalto sia stata autorizzatadall’assemblea dei soci avrebbe, ad avviso del giudice d’appello,comportato la delega alla cooperativa a fare valere in sede arbitralel’azione di cui all’art. 1669 c.c., avendo i soci rinunciato a tale azione.Tale affermazione non considera che l’azione di cui all’art. 1669 c.c.,secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, è azioneextracontrattuale, il che comporta che la clausola compromissoria riferitaalle controversie nascenti dal contratto cui essa inerisce non comprende lecontroversie che hanno nel contratto unicamente un presupposto storico,come quando in presenza della clausola compromissoria in un contrattod’appalto si faccia valere azione di responsabilità extracontrattuale ai sensidell’art. 1669 c.c., deducendo gravi difetti di un immobile acquistato (cfr.in tal senso Cass. n. 4035/2017, nonché Cass. n. 1674/2012). Pertanto,l’approvazione da parte dell’assemblea dei soci della stipulazione delcontratto d’appalto non poteva comportare di per sé rinuncia da parte deisingoli soci all’esercizio dell’azione di cui all’art. 1669 c.c.Ha, quindi, ragione la ricorrente laddove sottolinea come l’azioneextracontrattuale esercitata nel presente giudizio esulasse dall’ambitooggettivo della clausola compromissoria per arbitrato irrituale contenutanel contratto d’appalto concluso tra la cooperativa e l’appaltatrice.B) La Corte d’appello ha considerato opponibile ai soci il pagamentoeffettuato dall’appaltatrice in favore della cooperativa committente, atitolo di “risarcimento e copertura di tutti i vizi e difetti richiamati nel lodoNumero registro generale 27904/2021Numero sezionale 3054/2025Numero di raccolta generale 6927/2026Data pubblicazione 23/03/2026arbitrale”, successivamente all’assegnazione dei lotti e dopo che singolisoci assegnatari avevano proposto davanti al giudice azione ai sensidell’art. 1669 c.c.Al riguardo va tenuto presente che la giurisprudenza di questa Corte haaffermato costantemente il principio secondo cui il socio, beneficiario delservizio mutualistico reso dalla società, è parte di due distinti (anche secollegati) rapporti, l'uno di carattere associativo, che discendedirettamente dall'adesione al contratto sociale e dalla conseguenteacquisizione della qualità di socio, l'altro che deriva dal contratto bilateraledi scambio, per effetto del quale egli si appropria del bene o del servizioresogli dall'ente. Con particolare riguardo alle cooperative edilizie, è statoprecisato che, mentre dal rapporto associativo discende l'obbligo deiconferimenti e della contribuzione alle spese comuni di organizzazione edamministrazione, il rapporto di scambio fa sorgere a carico del sociol'obbligo di provvedere alle anticipazioni e agli esborsi di caratterestraordinario necessari per l'acquisto del terreno e la realizzazione deglialloggi, che rappresentano il corrispettivo del trasferimento dellaproprietà, il quale costituisce l'effetto di un contratto a titolo oneroso, inrelazione al quale la cooperativa assume veste di alienante ed il socioquella di acquirente, e la cui causa risulta del tutto omogenea a quelladella compravendita (v., al riguardo, Cass. n. 12124/2016 e Cass. n.11015/2013). Ne consegue l’insensibilità dei diritti che si inscrivono nelrapporto di scambio rispetto agli atti degli organi sociali che intendanoincidere sui medesimi, non avendo questi ultimi facoltà di interveniresuccessivamente su detta vicenda traslativa in assenza di un'esplicitaprevisione contrattuale (in tal senso Cass. n. 16231/2024).3. L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento dei restanti,che denunciano:A) il secondo motivo, in relazione ai nn. 3 e 4 dell’art. 360 c.p.c.,violazione dell'art. 132, n. 4, c.p.c. per motivazione apodittica,Numero registro generale 27904/2021Numero sezionale 3054/2025Numero di raccolta generale 6927/2026Data pubblicazione 23/03/2026assolutamente illogica e inesistente, violazione e falsa applicazione degliartt. 1362, 1669, 2055 e 2729 c.c. sull'asserita parziale coincidenza deivizi dell'opera oggetto di appalto rispetto ai gravi difetti fatti valere ex art.1669 c.c. dalla proprietaria dei lotti acquistati, [OSCURATO:PERSONA], neiconfronti dell'appaltatrice e dei professionisti incaricati della progettazionee della direzione dei lavori, solidalmente responsabili con l'impresaappaltatrice; ferma l’inopponibilità del lodo e della transazione allaricorrente, sono stati violati i criteri ermeneutici in materia contrattuale,quello letterale e dell’intentio dei contraenti applicabili al lodo irrituale aalla transazione; né il lodo né la transazione consentono di comprenderequale parte dei danni reclamati nel presente giudizio dalla ricorrente siacompresa nella riduzione del prezzo;B) il terzo motivo, in relazione ai nn. 3 e 4 dell’art. 360 c.p.c., violazionedegli artt. 112 e 132, n. 4, c.p.c., violazione e falsa od omessaapplicazione dell'art. 2055 c.c., in relazione all'art. 1669 c.c.; la ricorrenteaveva lamentato che la quantificazione operata dal consulente tecnicod’ufficio avesse operato un’indebita sottrazione dagli importi riconosciutiper gravi difetti della quota del 10% di corresponsabilità ascritta allacommittente, come se il vincolo di solidarietà tra coautori non esistesseverso i danneggiati;C) il quarto motivo, in relazione ai nn. 3 e 4 dell’art. 360 c.p.c., violazionedegli artt. 61 e 132, violazione e falsa applicazione degli artt. 2056 e 1223c.c. (anche in relazione agli artt. 40 e 41 c.p.) e dell'art. 1226 c.c.; è statoaccertato dai tecnici il grave difetto di coibentazione dell’edificio eciononostante la Corte d’appello ha negato il risarcimento di tale danno;D) il quinto motivo, in relazione ai nn. 3 e 4 dell’art. 360 c.p.c., violazionedegli artt. 132, n. 4, e 345 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt.1669, 2043, 2055, 2056 e 1223 c.c., anche in relazione agli artt. 40 e 41c.p.; non può ritenersi nuova la domanda di risarcimento dei danniderivanti dall’inidoneità dei locali alla resistenza al fuoco e la suppostaNumero registro generale 27904/2021Numero sezionale 3054/2025Numero di raccolta generale 6927/2026Data pubblicazione 23/03/2026inerzia della committente cooperativa non interrompe il nesso causale tra idifetti accertati e i danni lamentati dalla ricorrente.II. La sentenza impugnata va, pertanto, cassata e la causa va rinviata allaCorte d’appello di Milano, in diversa composizione, che dovrà – sulla basedei fatti allegati e delle prove dedotte dalle parti – decidere attenendosi aiprincipi di diritto sopra ricordati.Il giudice di rinvio provvederà anche in relazione alle spese del presentegiudizio.Numero registro generale 27904/2021Numero sezionale 3054/2025Numero di raccolta generale 6927/2026Data pubblicazione 23/03/2026REPUBBLICA [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] CIVILEComposta da: Oggetto:[OSCURATO:PERSONA] PresidenteUd.[OSCURATO:DATA_NASCITA] [OSCURATO:PERSONA] ConsigliereLINALISA [OSCURATO:PERSONA] ConsigliereCHIARA [OSCURATO:PERSONA] Consigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] Consigliereha pronunciato la seguenteSENTENZAsul ricorso iscritto al n. 27904/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA] S.R.L., rappresentata e difesa dagli avvocatiAlberto Tedoldi e [OSCURATO:PERSONA];-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] S.P.A., rappresentata e difesa dall'avvocatoVincenzo Paltrinieri;-controricorrente-[OSCURATO:PERSONA] S.R.L., rappresentata e difesadagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-nonché contro[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];-intimate-Numero registro generale 27904/2021Numero sezionale 3054/2025Numero di raccolta generale 6927/2026Data pubblicazione 23/03/2026avverso la sentenza della Corte d'appello di Milano n. 2520/2021,pubblicata il 6/08/2021.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienzadell’[OSCURATO:DATA_NASCITA] dal [OSCURATO:PERSONA].Il Pubblico Ministero, in persona del sostituto procuratore generale StefanoPepe, ha chiesto alla Corte di rigettare il ricorso.Sono stati sentiti i difensori della ricorrente e delle controricorrenti.1. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. ricorre per cassazione – sulla base di cinquemotivi - avverso la sentenza della Corte d’appello di Milano n. 2520/2021.2. La ricorrente aveva assunto di essere proprietaria di due lotti di fabbricaall’interno di un complesso industriale ([OSCURATO:PERSONA]), la cuiedificazione era stata realizzata – in base a un contratto d’appaltoconcluso con la società cooperativa [OSCURATO:PERSONA] VoloBresso a r.l. – dall’[OSCURATO:PERSONA] s.r.l., conprogettazione e direzione dei lavori affidate agli architetti [OSCURATO:PERSONA] eStefania [OSCURATO:PERSONA].2.1. La ricorrente aveva instaurato un procedimento per accertamentotecnico preventivo, poi riunito ad ulteriori procedimenti instaurati da altriproprietari dei lotti del medesimo complesso industriale.2.2. Dopo il deposito della relazione la ricorrente aveva convenuto ingiudizio, davanti al Tribunale di Milano, la società appaltatrice e i dueprofessionisti, chiedendo di accertare la sussistenza di gravi difetti ai sensidell’art. 1669 c.c. e la responsabilità dei medesimi, nonché di condannarei convenuti al risarcimento dei danni quantificati nella misura di euro373.295,97. L’appaltatrice si era costituita e aveva chiesto di riunire lacausa agli altri processi di condanna al risarcimento dei danni incardinatinei confronti dei convenuti da parte di altri proprietari del complesso.2.3. Le cause erano state riunite e il Tribunale di Milano – con sentenza n.10001/2017 – ha accertato la responsabilità dei convenuti ai sensi dell’art.Numero registro generale 27904/2021Numero sezionale 3054/2025Numero di raccolta generale 6927/2026Data pubblicazione 23/03/20261669 c.c. e ritenuto sussistente il diritto degli attori (tra cui l’odiernaricorrente) a percepire la somma di euro 144.180,06; ha dichiaratol’opponibilità nei loro confronti del pagamento effettuato dall’impresaappaltatrice sulla base di una transazione seguita a un lodo di arbitratoirrituale.Il Tribunale ha così condannato i convenuti in solido tra loro al pagamentodella residua somma di euro 34.180,06 in favore degli attori e ha ancoracondannato i convenuti a pagare, per quanto ancora rileva nel presentegiudizio, in favore della ricorrente la somma di euro 20.497,33.2.4. La sentenza di primo grado è stata impugnata da [OSCURATO:PERSONA].r.l., nella parte in cui aveva operato la compensazione e nella parte diquantificazione del danno, chiedendo l’integrale risarcimento richiesto inprimo grado.La Corte d’appello di Milano ha rigettato il gravame con la sentenzaindicata in epigrafe.3. Resistono con controricorso [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. eUnipol [OSCURATO:PERSONA] s.p.a.Le intimate [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], quest’ultima qualeerede di [OSCURATO:PERSONA], non hanno proposto difese.Hanno depositato memoria la ricorrente e la controricorrente [OSCURATO:PERSONA]Costruzioni [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA]. Il ricorso è articolato in cinque motivi.1. Il primo motivo denuncia, richiamando i nn. 3 e 4 dell’art. 360 c.p.c.,violazione e falsa applicazione degli artt. 77 e 81 с.р.с., 1372, 1376,1667, 1668, 1669, 2043 e 2909 c.c., anche in relazione agli artt. 808-tere 824-bis c.p.c. e all'art. 2511 c.c.Si sostiene con essi che il lodo irrituale emesso e la transazione stipulatatra la società cooperativa, committente, e l'impresa appaltatrice sonoinefficaci e inopponibili ai soci della cooperativa assegnatari dei lotti e, traNumero registro generale 27904/2021Numero sezionale 3054/2025Numero di raccolta generale 6927/2026Data pubblicazione 23/03/2026questi, alla ricorrente [OSCURATO:PERSONA]; ciò sia in ragionedell'insussistenza di qualsiasi forma di rappresentanza e di sostituzioneprocessuale della società cooperativa a r.l. rispetto ai soci, già divenutiassegnatari dei lotti anteriormente all'inizio del procedimento in sedegiudiziale e del successivo procedimento arbitrale irrituale, sia in ragionedell'inefficacia verso i terzi del lodo irrituale, contenente unadeterminazione contrattuale, e dell'inefficacia, maiori causa, dellatransazione intercorsa tra la cooperativa committente e l’impresaappaltatrice; in ogni caso, l'azione extracontrattuale ai sensi degli artt.1669 e 2043 c.c., esercitata nel presente giudizio dall'odierna ricorrente,esula dall'ambito oggettivo della clausola compromissoria per arbitratoirrituale contenuta nel contratto di appalto ed è ben diversa dall'azionecontrattuale di riduzione del prezzo e di risarcimento dei danni per vizidell'opera esercitata dalla committente in sede arbitrale.2. Il motivo è fondato.2.1. Come si è detto supra, il processo in esame ha avuto inizio nel 2012con le domande proposte da assegnatari delle porzioni immobiliaricostruite dall’[OSCURATO:PERSONA], in base al contratto d’appaltoconcluso con la cooperativa [OSCURATO:PERSONA], domande ex art.1669 c.c. aventi ad oggetto il risarcimento dei danni derivanti dai gravidifetti presenti nell’edificio e riscontrati nel procedimento di accertamentotecnico preventivo svolto ante causam. Le domande singolarmenteproposte e poi riunite sono state rivolte nei confronti dell’appaltatrice e deiprofessionisti (direttore dei lavori e progettista dei medesimi).Successivamente alla proposizione del processo davanti al giudice statale,è stato instaurato, nel 2014, un arbitrato irrituale da parte dellacommittente e dell’appaltatrice. In tale giudizio l’appaltatrice ha chiesto diaccertare il proprio diritto al pagamento del saldo, pari a euro 137.750,47,e la committente ha domandato di accertare l’inadempimento dell’impresae per l’effetto la sua responsabilità contrattuale ed extracontrattuale aNumero registro generale 27904/2021Numero sezionale 3054/2025Numero di raccolta generale 6927/2026Data pubblicazione 23/03/2026causa dei vizi lamentati, con adeguamento del prezzo ai sensi dell’art.1668 c.c.Gli arbitri hanno dichiarato la legittimazione della committente cooperativaall’azione di cui all’art. 1669 c.c., respingendo le eccezioni preliminariproposte al riguardo dall’appaltatrice. Gli arbitri, dopo avere dichiarato dibasare la propria decisione sui risultati cui erano giunte le due consulenzetecniche, l’una svolta in sede di istruzione preventiva e l’altra effettuatanella “causa ordinaria parallela” all’arbitrato, hanno in via equitativa,considerato il grado di responsabilità dell’appaltatrice, quantificato in euro250.000,00 il risarcimento del danno dovuto dall’appaltatrice allacooperativa e hanno compensato tale somma con quella di euro140.000,00 riconosciuta all’appaltatrice quale saldo dovuto dallacommittente. Rimasto inadempiuto il lodo, la cooperativa ha ottenuto dalTribunale di Monza un decreto che ha ingiunto all’appaltatrice ilpagamento dell’importo di euro 110.000, decreto sulla cui base è statoiniziato un giudizio di esecuzione forzata che ha visto la proposizionedell’opposizione alla medesima da parte dell’appaltatrice. Le parti –[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] CampoVolo Bresso in liquidazione – hanno poi stipulato un “accordo transattivo”che ha previsto il pagamento della somma di euro 110.000,00 da partedell’appaltatrice alla cooperativa.2.2. Secondo la Corte d’appello, il giudice di primo grado avevacorrettamente riconosciuto l’opponibilità alla ricorrente dellacorresponsione della somma, effettuata a seguito di transazionedall’appaltatrice in favore della cooperativa, trattandosi “dei medesimi vizidenunciati dai singoli proprietari e già risarciti alla cooperativa di cui essierano soci”. Il pagamento alla cooperativa – sottolinea il giudice d’appello– “per vizi e danni delle parti comuni è opponibile a tutti i soci proprietario utilizzatori dei lotti, poiché la procedura arbitrale poteva essere espletatada parte della cooperativa, in quanto a ciò preventivamente autorizzataNumero registro generale 27904/2021Numero sezionale 3054/2025Numero di raccolta generale 6927/2026Data pubblicazione 23/03/2026dall’assemblea dei soci, fin dalla stipula del contratto d’appalto che difattiprevedeva la clausola arbitrale; con tale delibera i singoli soci hannodelegato la cooperativa all’azione ex art. 1669 c.c., rinunciando per leparti comuni all’azione che l’appellante ritiene di esercitareindividualmente in questa sede”.2.3. Gli argomenti addotti dal giudice d’appello si pongono in contrastocon principi di diritto costantemente affermati da questi Corte.A) Il fatto che la stipulazione del contratto d’appalto sia stata autorizzatadall’assemblea dei soci avrebbe, ad avviso del giudice d’appello,comportato la delega alla cooperativa a fare valere in sede arbitralel’azione di cui all’art. 1669 c.c., avendo i soci rinunciato a tale azione.Tale affermazione non considera che l’azione di cui all’art. 1669 c.c.,secondo la consolidata giurisprudenza di questa Corte, è azioneextracontrattuale, il che comporta che la clausola compromissoria riferitaalle controversie nascenti dal contratto cui essa inerisce non comprende lecontroversie che hanno nel contratto unicamente un presupposto storico,come quando in presenza della clausola compromissoria in un contrattod’appalto si faccia valere azione di responsabilità extracontrattuale ai sensidell’art. 1669 c.c., deducendo gravi difetti di un immobile acquistato (cfr.in tal senso Cass. n. 4035/2017, nonché Cass. n. 1674/2012). Pertanto,l’approvazione da parte dell’assemblea dei soci della stipulazione delcontratto d’appalto non poteva comportare di per sé rinuncia da parte deisingoli soci all’esercizio dell’azione di cui all’art. 1669 c.c.Ha, quindi, ragione la ricorrente laddove sottolinea come l’azioneextracontrattuale esercitata nel presente giudizio esulasse dall’ambitooggettivo della clausola compromissoria per arbitrato irrituale contenutanel contratto d’appalto concluso tra la cooperativa e l’appaltatrice.B) La Corte d’appello ha considerato opponibile ai soci il pagamentoeffettuato dall’appaltatrice in favore della cooperativa committente, atitolo di “risarcimento e copertura di tutti i vizi e difetti richiamati nel lodoNumero registro generale 27904/2021Numero sezionale 3054/2025Numero di raccolta generale 6927/2026Data pubblicazione 23/03/2026arbitrale”, successivamente all’assegnazione dei lotti e dopo che singolisoci assegnatari avevano proposto davanti al giudice azione ai sensidell’art. 1669 c.c.Al riguardo va tenuto presente che la giurisprudenza di questa Corte haaffermato costantemente il principio secondo cui il socio, beneficiario delservizio mutualistico reso dalla società, è parte di due distinti (anche secollegati) rapporti, l'uno di carattere associativo, che discendedirettamente dall'adesione al contratto sociale e dalla conseguenteacquisizione della qualità di socio, l'altro che deriva dal contratto bilateraledi scambio, per effetto del quale egli si appropria del bene o del servizioresogli dall'ente. Con particolare riguardo alle cooperative edilizie, è statoprecisato che, mentre dal rapporto associativo discende l'obbligo deiconferimenti e della contribuzione alle spese comuni di organizzazione edamministrazione, il rapporto di scambio fa sorgere a carico del sociol'obbligo di provvedere alle anticipazioni e agli esborsi di caratterestraordinario necessari per l'acquisto del terreno e la realizzazione deglialloggi, che rappresentano il corrispettivo del trasferimento dellaproprietà, il quale costituisce l'effetto di un contratto a titolo oneroso, inrelazione al quale la cooperativa assume veste di alienante ed il socioquella di acquirente, e la cui causa risulta del tutto omogenea a quelladella compravendita (v., al riguardo, Cass. n. 12124/2016 e Cass. n.11015/2013). Ne consegue l’insensibilità dei diritti che si inscrivono nelrapporto di scambio rispetto agli atti degli organi sociali che intendanoincidere sui medesimi, non avendo questi ultimi facoltà di interveniresuccessivamente su detta vicenda traslativa in assenza di un'esplicitaprevisione contrattuale (in tal senso Cass. n. 16231/2024).3. L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento dei restanti,che denunciano:A) il secondo motivo, in relazione ai nn. 3 e 4 dell’art. 360 c.p.c.,violazione dell'art. 132, n. 4, c.p.c. per motivazione apodittica,Numero registro generale 27904/2021Numero sezionale 3054/2025Numero di raccolta generale 6927/2026Data pubblicazione 23/03/2026assolutamente illogica e inesistente, violazione e falsa applicazione degliartt. 1362, 1669, 2055 e 2729 c.c. sull'asserita parziale coincidenza deivizi dell'opera oggetto di appalto rispetto ai gravi difetti fatti valere ex art.1669 c.c. dalla proprietaria dei lotti acquistati, [OSCURATO:PERSONA], neiconfronti dell'appaltatrice e dei professionisti incaricati della progettazionee della direzione dei lavori, solidalmente responsabili con l'impresaappaltatrice; ferma l’inopponibilità del lodo e della transazione allaricorrente, sono stati violati i criteri ermeneutici in materia contrattuale,quello letterale e dell’intentio dei contraenti applicabili al lodo irrituale aalla transazione; né il lodo né la transazione consentono di comprenderequale parte dei danni reclamati nel presente giudizio dalla ricorrente siacompresa nella riduzione del prezzo;B) il terzo motivo, in relazione ai nn. 3 e 4 dell’art. 360 c.p.c., violazionedegli artt. 112 e 132, n. 4, c.p.c., violazione e falsa od omessaapplicazione dell'art. 2055 c.c., in relazione all'art. 1669 c.c.; la ricorrenteaveva lamentato che la quantificazione operata dal consulente tecnicod’ufficio avesse operato un’indebita sottrazione dagli importi riconosciutiper gravi difetti della quota del 10% di corresponsabilità ascritta allacommittente, come se il vincolo di solidarietà tra coautori non esistesseverso i danneggiati;C) il quarto motivo, in relazione ai nn. 3 e 4 dell’art. 360 c.p.c., violazionedegli artt. 61 e 132, violazione e falsa applicazione degli artt. 2056 e 1223c.c. (anche in relazione agli artt. 40 e 41 c.p.) e dell'art. 1226 c.c.; è statoaccertato dai tecnici il grave difetto di coibentazione dell’edificio eciononostante la Corte d’appello ha negato il risarcimento di tale danno;D) il quinto motivo, in relazione ai nn. 3 e 4 dell’art. 360 c.p.c., violazionedegli artt. 132, n. 4, e 345 c.p.c., violazione e falsa applicazione degli artt.1669, 2043, 2055, 2056 e 1223 c.c., anche in relazione agli artt. 40 e 41c.p.; non può ritenersi nuova la domanda di risarcimento dei danniderivanti dall’inidoneità dei locali alla resistenza al fuoco e la suppostaNumero registro generale 27904/2021Numero sezionale 3054/2025Numero di raccolta generale 6927/2026Data pubblicazione 23/03/2026inerzia della committente cooperativa non interrompe il nesso causale tra idifetti accertati e i danni lamentati dalla ricorrente.II. La sentenza impugnata va, pertanto, cassata e la causa va rinviata allaCorte d’appello di Milano, in diversa composizione, che dovrà – sulla basedei fatti allegati e delle prove dedotte dalle parti – decidere attenendosi aiprincipi di diritto sopra ricordati.Il giudice di rinvio provvederà anche in relazione alle spese del presentegiudizio. P.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo, assorbiti i restanti motivi di ricorso,cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese delgiudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Milano in diversacomposizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile,in data 11 dicembre 2025.L’Estensore                                                   Il PresidenteChiara [OSCURATO:PERSONA] CarratoP.Q.MLa Corte accoglie il primo motivo, assorbiti i restanti motivi di ricorso,cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese delgiudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Milano in diversacomposizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione seconda civile,in data 11 dicembre 2025.L’Estensore                                                   Il PresidenteChiara [OSCURATO:PERSONA]