Cassazione n. 36039/2023

ato la seguente ORDINANZA sul ricorso n.6718/2019 R.G. proposto da: [OSCURATO:PERSONA], c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE], [OSCURATO:PERSONA], c.f. [OSCURATO:CODICE_FISCALE], rappresentati e difesi dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] e dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliati in Roma presso l’avv. [OSCURATO:PERSONA] nel suo studio in via A. Locatelli n.1 ricorrenti contro [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] intimati avverso la sentenza n. 1804/2018 della Corte d’appello di Salerno depositata il 21-11-2018 udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 13- 12-2023 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] 1.Con atto di citazione notificato il 9 - 2 - 2017 i coniugi [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno convenuto avanti il Tribunale di Vallo della [OSCURATO:PERSONA], esponendo di avere acquistato il 28-9- OGGETTO: azione di rivendicazione R.G.6718/2019 C.C. 13-12-2023 2005 un appartamento in Comune di Agropoli in via Caravaggio n. 17 per atto rep. 46387 notaio [OSCURATO:PERSONA] di Vallo della Lucania; in particolare l’attrice partecipava quale acquirente al rogito in quanto indicata dalla madre [OSCURATO:PERSONA], promissaria acquirente nel contratto preliminare di compravendita concluso il 19-5-2001 tra la stessa Scardino quale promissaria acquirente e [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] quali promissari alienanti; l’attrice era coniugata in regime di comunione di beni con [OSCURATO:PERSONA], il quale perciò era divenuto comproprietario dell’immobile.Hanno chiesto che il convenuto [OSCURATO:PERSONA] fosse condannato a rilasciare immediatamente l’immobile a loro favore e a risarcire loro i danni. Si è costituito [OSCURATO:PERSONA] sostenendo che quello che gli attori avevano indicato come contratto preliminare era in realtà contratto con effetti reali, concluso a favore del suo compianto padre [OSCURATO:PERSONA] attraverso la fittizia interposizione di sua madre [OSCURATO:PERSONA], o comunque acquistato dai genitori incomunione legale; ha sostenuto perciò di essere comproprietario dell’appartamento in ragione di successione paterna, ha chiesto la chiamata in causa di [OSCURATO:PERSONA], Angela e [OSCURATO:PERSONA] e di [OSCURATO:PERSONA], il rigetto della domanda attorea, la dichiarazione di nullità o simulazione del contratto di trasferimento di proprietà a favore di [OSCURATO:PERSONA] e l’accertamento del suo diritto di comproprietà sull’appartamento, nonché il risarcimento dei danni. Si sono costituiti anche [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], Angela e MariaDe Laurentiis contestando la prospettazione dei fatti eseguita dal convenuto e chiedendo il rigetto delle domande proposte nei loro confronti. Con sentenza n. 538 pubblicata il 16-12-2014 il Tribunale di Vallo della Lucania ha dichiaratoche l’unità immobiliare era di proprietà degli attori e ha condannatoil convenuto al rilascio a loro fa v ore, nonché al pagamento di Euro 400,00 per ogni mese da giugno 2005 fino al rilascio. 2.Ha proposto appello [OSCURATO:PERSONA], che la Corte d’appello di Salerno ha deciso con sentenza n. 1804 pubblicata il 21-11-2018. La sentenza ha dichiarato nullo il contratto di compravendita del 28-9-2005 e ha rigettato le domande degli originari attori fondate sul contenuto di quel contratto; ha dichiarato che la scrittura privata del 19-5-2001 aveva trasferito la proprietà dell’immobile a favore di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] per la metà ciascuno. La sentenza ha riportatoil contenuto della scrittura privata del 19- 5-2001, con la quale [OSCURATO:PERSONA], Angela e [OSCURATO:PERSONA] avevano promesso di vendere a [OSCURATO:PERSONA], la quale aveva promesso di acquistare, l’immobile sito in Agropoli; nella scrittura le parti avevano convenuto che proprietà, possesso e godimento dell’immobile sarebbero stati acquisiti alla promissaria acquirente al momento del rogito, mentre il possesso materiale sarebbe stato acquistatoentro il 27 - 5 - 2001 e da quella data tutte le spese relative all’immobile sarebbero state a carico della parte promittente acquirente; i promittenti venditori si impegnavano a consegnare gratuitamente il pavimento del corridoio e del soggiorno; il rogito sarebbe stato stipulato entro sessanta giorni dal 19-5-2001, il prezzo era di £.140.000.00, di cui £.45.000.000 al momento della firma “del presente compromesso” e il resto al rogito. Di seguito la sentenza ha considerato che il rogito non era avvenuto entro il termine pattuito di sessanta giorni ma alla scrittura le parti avevano dato esecuzione, perché [OSCURATO:PERSONA] consegnava il pavimento, [OSCURATO:PERSONA] pagava l’ICI e trasferiva nell’immobile la sua residenza, [OSCURATO:PERSONA] pagava le spese condominiali, nelle premesse della scrittura privata del 28-9-2005 tra le parti [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], Scardino e [OSCURATO:PERSONA] si affermava che in data 19-5-2001 [OSCURATO:PERSONA] aveva acquistato l’immobile, i venditori non avevano mai preteso l’adempimento del prezzo residuo. Quindi la sentenza ha testualmente dichiarato che «la scrittura del 19/05/2001 è sì un preliminare di vendita, ma è anche un compromesso nel caso in cui il rogito notarile non fosse seguito nel previsto termine di giorni 60 dalla stipula. In altri termini dalla comune intenzione delle parti e dal loro complessivo comportamento, posteriore alla data della stipula, si evince di volere dare alla scrittura del 19-5-2001 il significato di compromesso nel caso di mancata stipula del rogito entro il termine previsto»; di seguito ha anche dichiarato che la proprietà dell’immobile è stata trasferita il 19-7-2001 ossia «dopo giorni 60 dalla stipula del preliminare, che in assenza di rogito è divenuto compromesso definitivo». Ha dichiarato che tale interpretazione non era smentita dall’elemento del pagamento del prezzo, perché il pagamento di £. 45.000.000 era avvenuto contestualmente alla scrittura del 19-5-2001 e relativamente al residuo di £.95.000.000 non vi era prova che fosse avvenuto né nel 2001 né nel 2005 in occasione del rogito; ha dichiarato che non poteva valere come prova quanto dichiarato dalle parti nel rogito, in ordine al fatto che il prezzo era convenuto in Euro 28.800,00 già pagato, senza dare prova delle modalità di pagamento; ha considerato che nell’atto si faceva menzione di ipoteca iscritta in relazione a pignoramento immobiliare e che i venditori dichiaravano che il debito garantito da quell’ipoteca era stato estinto e la banca creditrice aveva dato l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca; ha dichiarato che si poteva ritenere vera l’affermazione degli attori di avere provveduto a estinguere quel debito, ma ciò non significava che quel pagamento avesse avuto il valore di pagamento del prezzo della vendita. Quindiha dichiarato che, in mancanza della prova del pagamento del prezzo, il contratto di vendita del 28-9-2005 andava dichiarato nullo in quanto privo di causa;ha aggiunto che [OSCURATO:PERSONA] con scrittura [OSCURATO:DATA_NASCITA] coeva al rogito aveva dichiarato di avere concluso la scrittura del 2001 nell’interesse della figlia, ma il rogito non poteva valere come donazione alla figlia, in quanto sarebbe stata necessaria la partecipazione al rogito di [OSCURATO:PERSONA], che invece era assente. 3.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso avverso la sentenza sulla base di quattro motivi. Sono rimasti intimati [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] Laurentiis, ai quali le notificazioni sono state eseguite il 14-12-2019 a mezzo pec con consegna agli indirizzi dei procuratori domiciliatari nel giudizio di appello [OSCURATO:EMAIL] per [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:EMAIL] per [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:EMAIL] per [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:EMAIL] per [OSCURATO:PERSONA]. Il ricorso è stato avviato alla trattazione camerale ex art. 380bis.1 cod. proc. civ. e in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio i ricorrentihanno depositato memori a illustrativ a . All’esito della camera di consiglio del 13 - 1 2 - 2023 la Corte ha riservato il deposito dell’ordinanza. [OSCURATO:PERSONA] 1.Con il primo motivo “violazione o falsa applicazione di norme di diritto; violazione o falsa applicazione degli articoli 1351, 1376, 1470, 1362 e 1350 c.c.” i ricorrenti evidenziano che la sentenza impugnata aveva dapprima correttamente e logicamente ricostruito la comune intenzione delle parti individuandola nella volontà di concludere contratto preliminare di compravendita di immobile; lamentano che di seguito la sentenza abbia applicato il canone del comportamento delle parti successivo alla conclusione del contratto in violazione dell’art. 6 1362 cod. civ. e con risultati aberranti. Evidenziano che, appurato che l’intendimento dei contraenti era quello di addivenire a una futura compravendita, tale volontà non poteva trasformarsi in un altro accordo e quindi la sentenza non poteva snaturare il contratto preliminare della cui conclusione si era convinta. 2.Con il secondo motivo “violazione o falsa applicazione di norme di diritto; violazione o falsa applicazione degli articoli 1325 e 1415, 1362 c.c.” i ricorrenti censurano la dichiarazione di nullità della compravendita per atto del notaio [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA] per mancanza di causa in ragione del mancato pagamento del prezzo. Dichiarano che l’elemento testuale contenuto nel rogito relativo all’avvenuto pagamento del prezzo, secondo il criterio letterale primario ex art. 1362 cod. civ. nell’interpretazione dei contratti, è insuperabile; aggiungono che la provvista costituita dall’acquirente per estinguere l’ipoteca esprima la causa negoziale, palese e sufficiente a giustificare il sinallagma. 3.Con il terzo motivo “error in procedendo ex articoli 99 e 112 c.p.c.” i ricorrenti evidenziano che [OSCURATO:PERSONA] aveva ritenuto la nullità del rogito perché avente causa illecita in ragione della truffa consumata nei suoi confronti e lamentano che la sentenza abbia ritenuto ex officio la nullità per mancanza di causa, in violazione dei principi della domanda e della corrispondenza tra chiesto e pronunciato. 4.Con il quarto motivo “error in procedendo ex art. 2909 c.c. e art.324 c.p.c.” i ricorrenti evidenziano che la sentenza di primo grado aveva affermato che, anche se si fosse voluto ritenere il contratto preliminare del 19-5-2001 un compromesso, la doppia alienazione compiuta dai venditori doveva essere risolta a favore di [OSCURATO:PERSONA], la quale aveva trascritto per prima. Sostengono che questa statuizione non è stata impugnata e perciò è passata in giudicato.5.Il primo motivo di ricorso èfondato . Premesso il dato, logicamente pacifico, che lo stesso contratto non possa avere contemporaneamente il contenuto di contratto preliminare e di contratto definitivo, si deve ritenere che la sentenza impugnata abbia dichiarato che con la scrittura 19 - 5 - 2001 le parti avevano concluso un contratto preliminare di compravendita, perchéin tal senso depongono le affermazionicontenute nella sentenza , sopra trascritte . Eseguita questa interpretazione del contratto, evidentemente ritenendo che gli elementi a disposizione fossero sufficienti per giungere a tale conclusione, la sentenza non poteva valorizzare la condotta successiva alla stipulazione del contratto - mancata stipulazione del contrattodefinitivo entro sessanta giorni, consegna del pavimento, pagamento delle spese relative all’immobile, mancata richiesta di pagamento del prezzo residuo- per ritenere la trasformazione di un contratto preliminare in un contratto definitivo. Infatti, posto che la qualificazione del contratto come preliminare o definitivo si risolve in accertamento di fatto rimesso al giudice di merito e da eseguire secondo i criteri di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ., certamenteil criterio secondo il quale la comune intenzione può essere ricavata anche dalla condotta successiva alla conclusione del contratto consente di assegnare rilievo anche all’avvenuta esecuzione o meno delle prestazioni (Cass. Sez. 3 31-10-2014 n. 23142 Rv. 633557-01); però, ciò esclusivamente al fine di interpretare il contenuto dell’accordo, e non al fine di ritenere -come pare in sostanza avere fatto la sentenza impugnata- che in sede di esecuzione i contraenti abbiano attribuito all’accordo un contenuto diverso da quello che era stato pattuito.Successivamente alla conclusione del contratto le parti possono soltanto modificare il contratto già concluso, ma la modificazione degli elementi essenziali del contratto con accordo orale o per fatti concludenti è esclusa per i contratti assoggettati a forma scritta ab sustantiam ex artt. 1350 e 1351 cod. civ.(Cass. Sez. 13-6- 2022 n. 19031 Rv. 664994-01). Del resto, se invece la sentenza impugnata - seppure con u na esposizione non perspicua- a vesse ritenuto che il comportamento successivo delle parti indicasse che era stato concluso contratto con effetti reali, le statuizion i non si sarebbero sottra tte alle censure formulate relative alla violazione dei canoni di interpretazione del contratto. Infatti, la sentenza sarebbe giunta a questa conclusione senza avere eseguito l’interpretazione letterale delle clausole, dalla qualenon si può prescindere: l ’ art. 136 2 cod. civ. , allorch é al primo comma prescrive all’interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l’elemento letterale del contratto ma intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza e univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è ammissibile (Cass. Sez. 1 26-4-2023 n. 10967 Rv. 667678-01, Cass. Sez. 2 22-8-2019 n. 21576 Rv. 654900-01, Cass. Sez. 3 27-7- 2001 n. 10290 Rv. 548566-01). 6.Il secondo motivo di ricorso è a sua volta fondato, in quanto la sentenza impugnata ha erroneamente dichiarato la nullità del contratto del 28-9-2005. Specificamente,è erronea l’affermazione della sentenza secondo la quale la mancanza di prova del pagamento del prezzo comportava la nullità del contratto di compravendita del 28-9-2005per mancanza di causa, in quanto la questione del pagamento del prezzo si pone sul piano del l’ adempimento del contratto e non su quello dell’esistenza della causa.Inoltre, l’accoglimento del primo motivo di per sé impone l’accoglimento anche del secondo motivo, perch é è necessario accertare se il contratto concluso il 19-5-2001 fosse contratto preliminare o fosse contratto definitivo prima di pronunciare sulla validità e sugli effetti del successivo contratto concluso il 28-9-2005. 7.L’accoglimento dei primi due motivi di ricorso comporta l’assorbimento degli altri motivi eimpone la cassazione della sentenza impugnataex art. 384 co.2 cod. proc. civ., perché il giudice del rinvio dovrà proced ere all’interpretazione del contratto 19 - 5 - 2001 facendo corretta applicazione dei relativi principi nonché attenendosi a quanto sopra ritenutoe di seguito esaminerà le ulteriori questioni di causa. Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità ex art. 385 co. 3 cod. proc. civ. P.Q.M. La Corte accoglie il primo e il secondo motivo di ricorso, assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla