Cassazione n. 20985/2026

o Materia-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], in proprio e quale erede di [OSCURATO:PERSONA], nonché qualetutrice di [OSCURATO:PERSONA], erede di [OSCURATO:PERSONA], rappresentati edifesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Messina n. 235/2020depositata il 28/05/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 22/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 18302/2021Numero sezionale 995/2026Numero di raccolta generale 20985/2026Data pubblicazione 20/06/2026Vittorio Ruvolo e [OSCURATO:PERSONA], promissari acquirenti, avevanoadito il Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] di Gotto, convenendo in giudizioLiliana [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], promittenti venditori, e chiedendol’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravenditaconcluso il 29.12.2003, ex art.2932 c.c., o, in subordine, la sua risoluzionecon restituzione importo versato e il risarcimento di danni subiti o, inulteriore subordine, l’accertamento della legittimità del recesso conrestituzione del doppio della caparra versata.A fondamento della domanda gli attori avevano evidenziato: di averconcluso il richiamato contratto preliminare per l’acquisto di un immobilein Vulcano al prezzo di € 50.000,00, di cui € 40.000,00 versate allastipula, con previsione della conclusione del contratto definitivo per il30.6.2004; le parti avevano previsto che, ove i proprietari avesserotrovato da vendere a un prezzo più alto, i promissari acquirenti avrebberopotuto mantenere l’acquisto offrendo il maggior importo offerto; ipromittenti venditori, convocati avanti al notaio per la tipula del contrattodefinitivo, non si erano presentati.I promittenti venditori si erano costituiti chiedendo il rigetto delledomande, previa declaratoria di nullità del contratto perché non si sarebbetrattato di un contratto preliminare ma di un mutuo garantito da pattocommissorio; in subordine, ne avevano chiesto la risoluzione perinadempimento della controparte, che non si era presentata avanti alnotaio per la stipula del definitivo, con condanna della stessa alrisarcimento dei danni pari a € 15.000,00.Il Tribunale di [OSCURATO:PERSONA] di Gotto aveva accolto la domandaprincipale degli attori, proposta ex art.2932 c.c.La Corte d’Appello di Messina, in riforma della pronuncia di primogrado, aveva accertato che il contratto preliminare del 29.12.2003dissimulava un mutuo con patto commissorio e lo aveva dichiarato nullo,con condanna di [OSCURATO:PERSONA] e di [OSCURATO:PERSONA] al risarcimento deiNumero registro generale 18302/2021Numero sezionale 995/2026Numero di raccolta generale 20985/2026Data pubblicazione 20/06/2026danni a favore della controparte, quantificati in € 15.000,00 -pari alladifferenza tra il prezzo previsto nel preliminare e il prezzo che sarebbestato offerto per l’acquisto dell’immobile-, senza disporre la restituzionedell’importo mutuato per assenza di domanda.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso percassazione, affidato a cinque motivi.[OSCURATO:PERSONA], in proprio e quale erede di [OSCURATO:PERSONA], nonchéquale tutrice di [OSCURATO:PERSONA], pure erede di [OSCURATO:PERSONA], hadepositato controricorso.Non sono state depositate memorie illustrative prima dell’adunanzafissata in camera di consiglio per la discussione del ricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] la violazione degli art.1362 e ss. c.c. e falsa applicazionedegli art.2744 c.c., con riguardo al capo della sentenza impugnata con cui,interpretandosi erroneamente il contratto preliminare di compravenditadel 29.12.2003, è stata dichiarata la nullità dello stesso contratto, siccomeintegrante un patto commissorio. Nullità della sentenza ex art.360 comma1 n.3 c.p.c. .Rilevano i ricorrenti che la Corte non avrebbe adeguatamentevalorizzato la clausola negoziale che permetteva ai promittenti venditori ditrovare altri acquirenti con facoltà dei promissari acquirenti di stipulareoffrendo il maggior prezzo e, in caso contrario, con scioglimento delcontratto a fronte del solo obbligo dei promittenti venditori di restituire ilsolo importo versato oltre gli interessi maturati. La clausola esaminataescluderebbe la coartazione dei promittenti venditori, nemmeno tenuti acomunicare il reperimento di altri acquirenti ai promissari acquirenti.Secondo i ricorrenti il comportamento successivo delle parti avrebbeconfermato la volontà dei promittenti venditori di trasferire il bene, tantoNumero registro generale 18302/2021Numero sezionale 995/2026Numero di raccolta generale 20985/2026Data pubblicazione 20/06/2026che avevano trovato un altro acquirente -cioè, avevano messo in pratica ilcontenuto della clausola-.Il motivo è infondato.Si rileva che l’interpretazione dei documenti negoziali, effettuatatipicamente meritale, è quindi riservata al giudice del merito ed ècensurabile in sede di legittimità unicamente per violazione -rilevante aisensi dell’art.360 n.3 c.p.c.- dei canoni di ermeneutica contrattuale, laquale si deve dedurre con la specifica indicazione nel ricorso percassazione del modo in cui il ragionamento del giudice si sia discostato daisuddetti canoni, oppure -nei limiti consentiti dall'art. 360 n. 5 c.p.c.- inipotesi di omesso esame di un fatto decisivo, oggetto di discussione tra leparti: al di fuori delle situazioni indicate la critica alla ricostruzione delcontenuto della volontà delle parti operata dal Giudice di merito si traducenella mera proposta di un'interpretazione diversa da quella censurata,come tale inammissibile in sede di legittimità -così, di recente, Cass.n.353/2025; nello stesso senso Cass. n.24461/2005, Cass. n.2560/2007,Cass. n.14355/2016, Cass. n.11254/2018, Cass. n.7954/2020, Cass.n.3580/2021, Cass. n.10745/2022-.La Corte d’Appello di Messina ha ritenuto che il contratto preliminaredel 29.12.2003 avesse lo scopo di garantire la restituzione di una sommadi denaro mutuata dai promissari acquirenti ai promittenti venditori con lapromessa di cedere ai mutuanti l’immobile di proprietà dei mutuatari. LaCorte di merito ha enucleato una serie di indici specifici che ha intesovalorizzare: il versamento della somma di denaro, la necessità delveditore di ottenere liquidità, la previsione nel contratto di una condizionerisolutiva, il disinteresse della parte acquirente (la Maimone) di visionarel’immobile da acquistare . Tutto ciò dimostrava che lo scopo delcontratto era quello di garantire, con l’eventuale trasferimentoNumero registro generale 18302/2021Numero sezionale 995/2026Numero di raccolta generale 20985/2026Data pubblicazione 20/06/2026dell’immobile, l’adempimento dell’obbligazione del venditore, ponendoin essere così un “patto commissorio” .In linea di principio, infatti, anche un contratto preliminare dicompravendita può incorrere nella sanzione ex art.2744 c.c., ove risultil’intento primario delle parti di costituire con il ben promesso in venditauna garanzia reale in funzione dell’adempimento delle obbligazionicontratte dal promittente venditore con altro negozio collegato, sì dastabilire un collegamento negoziale e strumentale tra i due negozi .La Corte ha infine ritenuto che, nel caso di specie, i contraenti avevanopredisposto un meccanismo diretto a far sì che l’effetto definitivo eirrevocabile del trasferimento si realizzi solo a seguito dell’inadempimentodel debitore-promittente venditore, rimanendo, in caso contrario, il benenella disponibilità di quest’ultimo , con l’impiego del contratto oggetto dicausa per coartare illecitamente il debitore e con l’intento comune divolere non solo l’effetto tipico dei singoli negozi in concreto posti inessere, ma anche il collegamento e il coordinamento di essi per larealizzazione di un fine ulteriore: in sostanza, il contratto preliminare del29.12.2003 dissimulava appunto un mutuo con patto commissorio, nullo.In concreto, la clausola valorizzata a proprio favore dai ricorrenti è laclausola risolutiva che è stata valutata pure dalla Corte di merito, ma inmodo opposto, come elemento confermativo della stipula dissimulata diun mutuo garantito da patto commissorio: in pratica, le critiche svolte conil motivo di ricorso sono volte a fondare una diversa interpretazione dellaclausola stessa nel contesto del contratto, al fine di offrire unaricostruzione della volontà delle parti opposta rispetto all’operato dellaCorte di merito.Il richiamo agli art.1362, 1363, 1366 e 1367 c.c. operato dai ricorrentinon individua violazioni dei canoni di ermeneutica contrattuale poste inessere dalla Corte d’appello ma è utilizzato per avvalorare la attendibilitàNumero registro generale 18302/2021Numero sezionale 995/2026Numero di raccolta generale 20985/2026Data pubblicazione 20/06/2026della diversa interpretazione negoziale offerta, che si vorrebbesovrapporre a quella effettuata nella sentenza impugnata.Sotto un’apparente prospettazione di violazioni di legge il motivo diricorso in esame è quindi propriamente meritale, perché non deducel'erronea ricognizione, nel provvedimento impugnato, della fattispecieastratta emergente dalle norme di legge richiamate ma allega, piùpropriamente, un'erronea ricognizione della fattispecie concreta attraversole risultanze di causa -in ordine all’identificazione degli elementisignificativi del contratto preliminare in contestazione, da valorizzare alfine di verificarne al simulazione, dovendosi in concreo ritenereintervenuto tra le parti un mutuo garantito da patto commissorio- che èinvece esterna all'esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipicavalutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità -cfr.Cass. n.3340/2019 e, di recente, Cass. n.7871/2025-.In conclusione, non ricorrono i presupposti perché possa essere messain discussione, in sede di legittimità, l’attività interpretativa negozialeposta in essere dalla Corte d’Appello di Messina nello svolgimento diprerogative propriamente meritali, non inquinate da violazioni dei canoniermeneutici dettati dagli art.1362 e s. c.c. rilevabili ex art.360 co 1 n.3c.p.c.2. Con il secondo motivo di critica in ricorrenti lamentano la violazione degli art.115 e 116 c.p.c., con riguardo al capo dellasentenza impugnata in cui è stata dichiarata la nullità del contrattopreliminare di compravendita del 29.12.2003, siccome integrante un pattocommissorio. Nullità della sentenza ex art.360 comma 1 n.3 c.p.c. .Secondo i ricorrenti, la Corte d’Appello di Messina, nel formare ilproprio convincimento circa l’intento delle parti di non volere iltrasferimento del bene, bensì costituire solo una garanzia ai fini dellarestituzione del presunto mutuo asseritamente celato dal preliminare dicompravendita, ha esaminato, quasi per intero, il compendio delle proveNumero registro generale 18302/2021Numero sezionale 995/2026Numero di raccolta generale 20985/2026Data pubblicazione 20/06/2026acquisite al processo, alcune valutandole illegittimamente, altrerecependole senza il dovuto apprezzamento critico. Viene in propositorichiamata la clausola del contratto preliminare esaminata nell’ambito delmotivo precedente, e si contesta la valutazione delle prove testimoniali,nel cui ambito la Corte di merito ha ritenuto di valorizzare la deposizionedi [OSCURATO:PERSONA], non tenendo adeguato conto delle dichiarazioni diAntonella Cavallaro e dando rilievo ingiustificato all’esito dell’interrogatoriodi [OSCURATO:PERSONA], quanto al fatto che non aveva mai visitatol’immobile che aveva promesso di acquistare.Il motivo è infondato.Esso volge tutto intorno alla valorizzazione e valutazione del materialeprobatorio operata dalla Corte di Appello, che si assumono essere stateeffettuate in modo inadeguato ai sensi degli art.115 e 116 c.p.c.Si richiama in proposito l’orientamento interpretativo di questa Corte,espresso nella sentenza delle Sezioni Unite n.20867/2020 attraverso iseguenti principi di diritto, ai quali si sono attenute le pronuncesuccessive: - In tema di ricorso per cassazione, per dedurre laviolazione dell'art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, incontraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbiaposto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, madisposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo ildovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere alnotorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutarele prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza diconvincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attivitàvalutativa consentita dall'art. 116 c.p.c. ; In tema di ricorso percassazione, la doglianza circa la violazione dell'art. 116 c.p.c. èammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o,comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato - in assenza didiversa indicazione normativa - secondo il suo "prudente apprezzamento",Numero registro generale 18302/2021Numero sezionale 995/2026Numero di raccolta generale 20985/2026Data pubblicazione 20/06/2026pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che illegislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, adesempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta aduna specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessasecondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che ilgiudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamentodella prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360,primo comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancoraconsente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione .Non ricorre nel caso di specie né una situazione di utilizzo illegittimoda parte della Corte dei propri poteri officiosi in materia di prove -o laviolazione del principio di non contestazione e della possibilità di ricorrereal notorio-, né l’attribuzione di valore di prova legale ad elementi istruttoriche ne sono privi, e viceversa.Gli argomenti svolti dai ricorrenti nel motivo in esame vorrebberoancora una volta rimettere in discussione l’interpretazione e valorizzazionedegli elementi istruttori operata complessivamente dal Giudice d’appelloche, se sorretta come nel caso di specie da motivazione congruente, nonpuò essere censurata in sede di legittimità -salvo che nell’ambito deldisposto dell’art.360 co 1 n.5 c.p.c., la cui violazione non è statanemmeno allegata: si richiama, per tutte, Cass. a SU n.8053/2014-.3. Con il terzo motivo di ricorso i ricorrenti si dolgono della violazione dell’art.112 c.p.c., con riferimento al capo della sentenzaimpugnata con cui parte appellata è stata condannata al risarcimento deidanni patrimoniali in favore di parte appellante. Nullità della sentenza exart.360 comma 1 n.3 c.p.c. .I ricorrenti lamentano che la domanda di risarcimento dei danni erastata proposta dai controricorrenti solo in via subordinata, per l’ipotesi dirisoluzione del contratto; deducono dal fatto che la Corte di merito si siapronunciata sulla domanda risarcitoria che essa si sia pronunciata ancheNumero registro generale 18302/2021Numero sezionale 995/2026Numero di raccolta generale 20985/2026Data pubblicazione 20/06/2026sulla domanda di risoluzione contrattuale, sul presupposto che la primafosse stata subordinata a questa; ciò sarebbe inammissibile, perché incontrasto con l’accoglimento della domanda principale di nullità. In ognicaso, la Corte avrebbe violato il principio di cui all’art.112 c.p.c. fondandoil riconoscimento del diritto al risarcimento del danno, oltre che sullamancata vendita dell’immobile, anche sulla successiva trascrizionedella domanda , pur non essendo mai stato chiesto un risarcimento sudetto presupposto ed essendosi integrata indebitamente, altresì, la causapetendi della domanda.Il motivo è infondato per entrambi gli aspetti di critica proposti.In nessuna parte della motivazione della sentenza o del dispositivo sirinviene una valutazione e/o un riferimento alla risoluzione contrattuale,ovviamente preclusa dalla declaratoria di nullità del contratto.La Corte d’Appello ha esaminato la domanda di risarcimento dei danniinterpretandola come domanda autonoma -essa era stata formulata findalla costituzione in giudizio dagli attuali controricorrenti, che avevanochiesto in ogni caso il risarcimento del danno-, non correlandola aduna delle domande proposte in via principale o subordinata, ma al fattogenerativo di danno individuato dagli odierni controricorrenti nelcomportamento tenuto dai promissari acquirenti che, non presentandosiavanti al notaio nonostante l’invito, non avevano reso possibile la venditaad un prezzo maggiore ad altro soggetto -per il potenziale ostacolorappresentato dal contratto preliminare che, all’epoca, appariva esserefonte effettiva di obbligazioni- .Sotto il secondo profilo, non risulta essere stato riconosciuto dallaCorte d’Appello di Messina alcun danno da successiva trascrizione delladomanda ex art.2932 c.c.: la circostanza dell’intervenuta trascrizione èstata indicata dalla Corte di merito come elemento di fatto rilevante ai finidella mancata vendita ad [OSCURATO:PERSONA], che per questo non era statapossibile nemmeno successivamente al primo incontro fissato avanti alNumero registro generale 18302/2021Numero sezionale 995/2026Numero di raccolta generale 20985/2026Data pubblicazione 20/06/2026notaio al quale i ricorrenti non avevano partecipato; si tratta di unargomento di motivazione che non riguarda la causa petendi delladomanda risarcitoria proposta ma la sua valutazione di merito, che noncostituisce alcuna ipotesi di violazione dell’art.112 c.p.c.4. Con il quarto motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] la violazione e falsa applicazione degli articoli 2697, 1218,2043 c.c., con riferimento al capo della sentenza impugnata con cui parteappellata è stata condannata al risarcimento dei danni patrimoniali infavore di parte appellante. Nullità della sentenza ex art.360 comma 1 n.3c.p.c. .Secondo i ricorrenti, l’importo liquidato a titolo risarcitorio, pari a €15.000,00 non sarebbe stato dimostrato perché [OSCURATO:PERSONA], lapossibile acquirente, avrebbe fatto riferimento dubitativamente ad unimporto forse sui 60.000,00 euro ; inoltre il bene avrebbe potutoessere venduto anche senza la presenza dei ricorrenti, non essendo ciòdesumibile dal testo del contratto.Il motivo è inammissibileI ricorrenti vorrebbero rimettere in discussione la valorizzazione e lavalutazione degli elementi istruttori effettuata dalla Corte d’Appello diMessina nell’esercizio del potere di apprezzamento del merito -cfr. altresìCass. a SU n.5792/2024 sui limiti di rilevanza del travisamento delcontenuto oggettivo della prova-.Anche il richiamo operato dai ricorrenti al disposto dell’art.2697 c.c. èimproprio. La violazione della norma richiamata è predicabile in sede dilegittimità soltanto nell'ipotesi in cui il giudice abbia attribuitol'onere della prova ad una parte diversa da quella su cui esso avrebbedovuto gravare secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basatesulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni -l’orientamentointerpretativo di legittimità è univoco nel senso indicato: cfr., di recente,Cass. n.26739/2024-, e individuando la norma una regola di giudizio,Numero registro generale 18302/2021Numero sezionale 995/2026Numero di raccolta generale 20985/2026Data pubblicazione 20/06/2026detta violazione acquista rilievo nell’ipotesi in cui attraverso il materialeacquisito nell’ambito dell’istruttoria non sia stato possibile raggiungere unaccertamento completo, perché in tal caso la parte onerata della prova delfatto costitutivo o dell’eccezione non riscontrati perde.Nel caso di specie la Corte d’Appello di Messina ha operato unaccertamento positivo, riconoscendo integrati tutti gli elementi costitutividella domanda risarcitoria proposta dai convenuti controricorrenti, sorrettoda motivazione effettiva e logicamente comprensibile non suscettibile diessere messa in discussione in sede di legittimità -non riscontrandosialcuna delle ipotesi, nemmeno ritualmente allegate, di rilevanza del viziomotivazionale, emergenti da Cass. a SU n.8053/2014 rispetto alle cuiindicazioni la giurisprudenza successiva è uniforme-.5. Il quinto motivo di critica riguarda le spese di lite.Rilavano i ricorrenti che la sentenza della Corte d’Appello di Messinadeve essere cassata anche con riferimento al capo di condanna alpagamento delle spese di lite, per l’infondatezza delle domande dellacontroparte e per la conseguente imputazione delle spese alla partesoccombente.Il motivo è inammissibile perché privo di autonomia decisoria.La pronuncia sulle spese processuali è correlata all’assetto complessivodella definizione della controversia e, nel caso di specie, essendo statirespinti gli altri motivi di ricorso proposti e non essendovi ragioniautonome di impugnazione comunque proposte dai ricorrenti sullapronuncia relativa alle spese processuali come disciplinate dalla Corted’Appello, questa non può essere rimessa in discussione.6. In conclusione, il ricorso deve essere respinto.Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come dadispositivo, seguono la soccombenza.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deiNumero registro generale 18302/2021Numero sezionale 995/2026Numero di raccolta generale 20985/2026Data pubblicazione 20/06/2026presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna [OSCURATO:PERSONA] eNunziata Maimone al pagamento, in favore di [OSCURATO:PERSONA], in proprio equale tutrice di [OSCURATO:PERSONA], delle spese del giudizio di legittimità,che liquida in € 5.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nellamisura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori dilegge, inclusi iva e cassa avvocati.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 22 aprile 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso