Cassazione n. 00162/2026

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.8138/2021 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA] S.R.L., rappresentata edifesa dall'avv . [OSCURATO:PERSONA] -ricorrente- contro [OSCURATO:PERSONA] S.P.A., rappresentata e difes a dall'avv . [OSCURATO:PERSONA] -controricorrente e ricorrente incidentale- [OSCURATO:PERSONA] S.P.A. -intimata- avversola sentenza d ella Corte d’appello di G enova n. 15/2021 de- positata il 4/1/2021. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/12/2025dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1.- Secondo quanto risulta dalla sentenza impugnata, [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. aveva acquistato nel 2009 per il prezzo di € 3.850.000 un im- mobile da [OSCURATO:PERSONA] s.p.a., quale società di gestione del fondo immobiliare‘ Whitestone ’ . Per accedere all’immobile era necessario attraversare un passo carraio di proprietà del Comune di Genova. Tale passo era delimitato da un cancello,sul quale risultavano affiss i segnaletica stradale e un cartello con la dicitura ‘Ferrovie dello Stato - [OSCURATO:PERSONA] Ovest - [OSCURATO:PERSONA]- nova’. Successivamente, l’acquirente aveva dovuto sottoscrivere con il Comune di Genova una convenzione per garantirsi il transito attra- verso il passo carraio, sostenendo un corrispettivo di € 35.598,12, oltre ai costi di registrazione della concessione e alle annualità suc- cessive al 2014. Pertanto, la società [OSCURATO:PERSONA] aveva convenuto la società [OSCURATO:PERSONA] dinanzi al Tribunale di Genova per la riduzione del prezzo ex art. 1489 c.c., a causa dell'onere non dichiarato e ignorato (riferito alla necessità di stipulare una concessione amministrativa per acce- dere all’immobile), nonchéper il risarcimento del danno, quantificato nel corrispettivo pattuito per la convenzione con il Comune. Nel 2016 il Tribunale di Genova aveva rigettato la domanda. Nel corso del giu- dizio di primo grado era intervenuta lasocietà Castello, quale società subentrata allasocietà [OSCURATO:PERSONA] nella gestione del fondo immo- biliare. In appello l’acquirenteaveva insistito nelle proprie domande, for- mulandole unicamente nei confronti della società [OSCURATO:PERSONA], che rimaneva contumace, mentre la società Castelloaveva eccepi to pre- liminarmente l'inammissibilità dell'appello per carenza di legittima- zione passiva diValore Reale e aveva chie sto il rigetto dell'impugna- zione. La Corte di appello ha rigettato l'eccezione di inammissibilità , ri- chiamando il principio per cui il successore a titolo particolare inter- venuto nel processo e l'alienante non estromesso sono litisconsorti necessari;ha rigettato l’appello nel merito, rilevando che lo stato dei luoghi evidenziava di per sé l’appartenenza a terzi del passaggio at- traverso la segnaletica apposta e aggiungendo che l'importanza dell'operazione avrebbe dovuto sollecitare la diligenza dell'acqui- rente circa l'acquisizione delle informazioni giuridiche attinenti allo stato dei luoghi. 2. - Ricorre in cassazione l a società acquirente proponendo tre motivi, illustrati da memoria. Resiste la società Castello con contro- ricorso e ricorso incidentale con un motivo, illustrato da memoria. All’esito della camera di consiglio del 10-12-2025 la Corte ha ri- servato il deposito dell’ordinanza. [OSCURATO:PERSONA] 1. – In via preliminare : non consta in atti la notificazione del ri- corso alla società [OSCURATO:PERSONA]. Se questa Corte possa pronunciarsi nel meritosenza dover disporre l ’ integrazione del contraddittorio , è problema da risolvere al termine dell’esame dei motivi di ricorso. 2.1. – Il primo motivo del ricorso principale e l’unico motivo d el ricorso incidentaleconcernono due facce della stessa disciplina . Per- tanto,si esaminano congiuntamente. Il primo motivo del ricorso principale denuncia la violazione degli artt. 81, 99 e 100 c.p.c., con la seguente argomentazione.La Corte di appello ha omesso di dichiarare la carenza di legittimazione pro- cessuale e di interesse ad agire della società Castello.Infatti, l’azione ha carattere contrattuale, derivando dal contratto di compravendita stipulato il 20 novembre 2009 tra la ricorrente e [OSCURATO:PERSONA] . La società Castello ha acquisito la gestione del fondo immobiliare sol- tanto dal 1° marzo 2016, dopo lastipula del contratto. R ileva la di- sciplina dei fondi comuni di investimento, secondo cui ciascun fondo costituisce patrimonio autonomo, distinto dal patrimonio della so- cietà di gestione. Trattandosi di patrimoni separati, ma pur sempre nella titolarità della societàche li gestisce, la legittimazione processuale continua a rimanere esclusivamente in capo alla società cheli gestisce al momento dell'atto dispositivo su cui è sorta poi la controversia. L’unico motivo del ricorso incidentale lamenta la violazione degli artt. 100 e 111 c.p.c. La Corte d’appello, pur avendo correttamente qualificato la società Castello come successore a titolo particolare nel rapporto controverso ai sensi dell'art. 111 c.p.c., ha errato nel ritenere ammissibile il gravame di [OSCURATO:PERSONA]. Il giudice di secondo grado ha fondato la propria decisione sul presupposto che l'intervento del successore non comportil'automatica estromissione dell'alienante, con la conseguenza che i due soggetti divengono litisconsorti necessari in sede di impugnazione. Tuttavia, l a Corte territoriale ha omesso di considerare che [OSCURATO:PERSONA] ha scelto di indirizzare le proprie domande esclusivamente nei confronti dell'originaria venditrice, la società [OSCURATO:PERSONA], escludendo dal perimetro della propria azione il successore nel rapporto, la società Castello. Tale condotta processualeavrebbe dovuto condurre a una declaratoria di inammissibilità dell'appello,per difetto di interesse ai sensi dell'art. 100 c.p.c. Infatti, una eventuale pronuncia di riforma della sentenza di primo grado, resa nei soli confronti di [OSCURATO:PERSONA], non avrebbe potuto produrre alcun effetto utile per [OSCURATO:PERSONA], non essendo opponibile allasocietà Castello . 2.2. -Il primo motivo del ricorso principale e il motivo del ricorso incidentale sonoinfondati. Come questa Corte ha già avuto occasione di statuire (cfr. tra le altre, oltre alla recente Cass. n. 7201/2025, Cass. n. 4741 / 2023, relativa a una controversia che vedeva coinvolte le società [OSCURATO:PERSONA] e Castello , a seguito della successione nella gestione d i un altro fondo immobiliare, il Calliope), in caso di trasferimento dei rap- porti di gestione tra società di gestione del risparmio, iprocessi relativi a beni rientranti nel fondo gestito proseguono con la società alienante. Aseguito dell’alienazione, quest’ultima assume la veste di legittimata straordinaria. Pur non configurandosi una successione a titolo particolare nel diritto controverso (per l’ argomentazione, v. Cass. n. 4741/2023, cit.), t ale situazione determina l ’ a pplica zione analogica del l'art. 111 co. 3 e 4 c.p.c. Di conseguenza, la società subentrata nella gestione (nel caso attuale, la Castello) può interve- nire (come è accaduto in questo caso) o essere chiamata nel pro- cesso. In ogni caso,la sentenza pronunciata nei confronti delle parti originarie ‘spiegasempre i suoi effetti anche ’ nei confronti della so- cietà di gestione subentrata. Così èin forza dell’art. 111 co. 4 c.p.c. e così vale, indipendentemente dal fatto che la parte che non ha dato luogo alla successione indirizzi formalmente le proprie iniziative pro- cessuali esclusivamente nei confronti della società di gestione alie- nante: ne seguel'infondatezza del ricorso incidentale. Per quanto riguarda la società Castello, essaha interesse a inter- venire in giudizio per far accertare i diritti di pertinenza del patrimo- nio separato in cui il fondo si sostanzia. La partecipazione dellaso- cietàCastello al giudizio è legittima, in quanto il fondo è ormai ge- stitodalla stessa ed è il centro di imputazione degli effetti economici del contratto, anche se la società [OSCURATO:PERSONA] mantiene la sua po- sizione nel processo come parte alienante non estromessa: ne segue l'infondatezza delprimo motivo del ricorso principale . 3.1. - Il secondo motivo del ricorso principale denuncia la viola- zione dell'art. 1489 c.c., anche con riferimento agli artt. 1362, 1363, 1366, 1367 e 1369 c.c., nonché dell'art. 112 c.p.c., con la seguente argomentazione. Quanto a un primo profilo, i rimedi previsti da ll'art. 1489 c.c. in favore del compratore devonoessere applicati anche ove il venditore crei l'apparenza di un diritto inesistente, come nel caso attuale in cui la venditrice ha creato l’apparenza di un diritto di passaggio inesi- stente,atteso che l'unico accesso all'immobile avviene attraverso un varco chiuso da cancello che, dipartendosi da [OSCURATO:PERSONA], corre al di sotto della sede stradale. Lo stesso atto di acquisto riporta infatti la dicitura ‘fabbricato da cielo a terra sito in [OSCURATO:PERSONA] senza numero civico’, circostanza che rappresenta con evidenza come l'accesso debba avvenire proprio da quell'unico passaggio che dà sulla via Ca- soni. Quanto aun secondo profilo, i l ricorso dedica ampio spazio ai cri- teri legali di interpretazione contrattuale, richiamando la giurispru- denza sui principi di buona fede e interpretazione funzionale. In par- ticolare, si argomenta che la definizione ‘sito in [OSCURATO:PERSONA] indiscutibilmente, per comune e quotidiana conoscenza e prassi, un immobile avente accesso da tale via. Secondo i criteri legali di inter- pretazione, se si dice che l'immobile è posto in via Casoni, significa che l'immobile ha accesso da tale via ed esula dalla ordinaria preve- dibilità che l'unico accesso dell'immobile a detta via possa non com- petere all'immobile e debba essere procurato a titolo oneroso da terzi. 3.2. –Il secondo motivo deve essere rigettato. Quanto al primo profilo , relativo alla pretes a violazione dell’art.1489 c.c., essoè inammissibile, perché non coglie l a ratio decidendi . Essa si fonda sul l’accertamento di fatto - incensurabile in questa sede in quanto la motivazione è effettiva, risoluta e priva di contrad- dizioni- che l’onere era apparente e quindi conoscibile con l’ordinaria diligenza da parte del compratore: cfr. sentenza , p. 4 , laddove si legge « nel caso in esame la proprietà da parte [del] terzo dell'accesso all'immobile acquistato era evidente, risultando dal cartello posto sul luogo nonché dall'atto notarile (planimetrie allegate), non avendoinoltre l'alienante dichiarato alcuna servitù at- tiva in favore del bene». A tale proposito, sirichiama e si conferma il principio enunciato da Cass. n. 8500/2013, secondo il quale nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del ven- ditore ai sensi dell'art. 1489 c.c. è esclusa non solonel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, ma anche nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro eser- cizio, perchéil compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità. Quanto al secondo profilo, relativo all’interpretazione del con- tratto, occorre muovere dal punto della motivazione della sentenza impugnata a p.5 : « Deve essere ribadito che nella planimetria alle- gata al rogito notarile non è presente come oggetto del trasferimento il tunnel (di accesso all'immobile); che nell'atto non è dichiarata la sussistenza di alcuna servitù in favore dell'immobile ed il bene è in- dicato ‘in via Casoni senza numero civico’ (contrariamente a quanto affermato dall'appellante nell'atto di appello al motivo secondo) e che l'acquirente ha dichiarato di accettare l'immobile nello stato di fatto in cui esso si trovava, conoscendone lo stato». Tali rilievidella Corte d’appello in ordine al contenuto del contratto sonocollegati e ulteriormente sostengono il precedente profilo, rela- tivo al fatto che il diritto del terzo gravante sul bene era chiaramente percepibile e conoscibile dall’acquirente con l’ordinaria diligenza, per tacere della diligenza specifica esigibile da una società operante nel settore immobiliare. L’interpretazione del contratto di compravendita, così come è di- sciplinata dalle norme legislative di ermeneutica (artt. 1362 ss. c.c.), non può essere invocata per esonerare ex post il compratore dalle conseguenze pregiudizievoli a lui imputabili a titolo di autoresponsa- bilità colposa per non avere svolto diligentemente accertamenti di fatto relativi allo stato materiale dei luoghi relativi alla cosa da ac- quistare. Come si è già argomentato, ma conviene ripetere, nella compravendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi la respon- sabilità del venditore ai sensi dell’articolo 1489 c.c. è esclusa quando il compratore abbia avuto conoscenza effettiva del peso oppure (come nel caso attuale) quando si trattidi oneri apparenti che risul- tino da opere visibili e permanenti. Il legislatore pone in questi casi un onere di verifica a carico dell’acquirente, il quale è chiamato a subire le conseguenze della propria negligenza, qualora ignori ciò che è esteriormente visibile e conoscibile con l’ordinaria diligenza (cfr. Cass. n. 8500/2013, cit., e Cass. n. 57/2018). La sottoscrizione di una clausola contrattuale con la quale l’acquirente dichiara di co- noscere e accettare lo stato di fatto dell’immobile costituisce la ma- nifestazione di una volontà specifica che conferma l’assunzionesu di sé delle conseguenze derivanti da tale stato di fatto, per come esso appare. Inoltre, la qualità delle parti contraenti e l’entità dell’operazione economica escludono che tale clausola possa essere qualificata come ‘di stile’: esattamente come non si sarebbe potuta considerare di stile, in tale contesto, una eventuale clausola con la quale il venditore avesse garantito la libertà del bene da pesi (cfr. Cass. n. 15380 / 2000). La comparazione tra la presenza effettiva dell’una clausola e l’assenza dell’altra clausola riflette il livello diverso di attenzioneche le parti hanno prestato nella fase di negoziazione dell’accordo(per tacere che, in presenza di oneri apparenti, la giurisprudenza di legittimitàesclude la rilevanza della dichiarazione del venditore circa l’inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, poiché in tale caso non opera il principio dell'affidamento : così, sempre Cass. n. 8500/2013). Come si è già accennato, le norme sull’ermeneutica contrattuale non possono assolvere allafunzione di correggere ex post il dislivello di attenzione che le parti hanno prestato nelnegoziare un testo con- trattuale corrispondenteper quanto possibile ai loro rispettivi inte- ressi, tanto più che la ricorrente evoca tali norme non già per valo- rizzare il testo di una certa clausola, ma l’assenza di una clausola volta a escludere espressamente il passo carraio dal perimetro della compravendita. Detto in breve: il peso dell’assenza (di tale clausola) non può certamente ribaltare il peso della presenza (nel senso di: apparenza, visibilità) dell’onere. Infine, non è censurabile nemmeno il peso che la Corte di merito ha attribuito alla qualità di operatore professionale dell’acquirente nel determinare il canone della diligenza esigibilein sede di negozia- zione dell’accordo (cfr., tra le molte, Cass. 17058/2021, secondo cui ilgrado della diligenza esigibile deve essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della ven- dita, alla natura della cosa e alla qualità dell'acquirente). È superfluo ricordare che il superamento del vaglio di legittimità non implica che questa Corte si impegni a fare proprio l’apprezza- mento, che è e rimane del giudice di merito (cfr. l’aggettivo posses- sivo ‘suo’, impiegato in modo pregnante dall’art. 116 co. 1 c.p.c.). 4.1. -Il terzo motivo denuncia la violazione dell'art. 91 c.p.c., con- testando la condanna alle spese nei confronti della società Castello in assenza di alcuna domanda nei suoi confronti. Si precisa che la ricorrente si è limitata a notificare l'atto introduttivo dell'appello an- che allasocietà Castello al solo fine di salvaguardare l'integrità del contraddittorio, essendo stata la sentenza di primo grado pronun- ciata anche nei confronti di questo soggetto. Il principio della soc- combenza postula l'esistenza di una domanda nei confronti di un soggetto e il suo rigetto nei confronti del medesimo soggetto, pre- supposto che nel caso di specie non sussiste. 4.2. -Il terzo motivo è infondato. Il principio della soccombenza, di cui all'art. 91 c.p.c., trova appli- cazione anche nei confronti del terzo intervenuto, qualora l'inter- vento sia avvenuto in adesione alla posizione della parte vittoriosa e l'interveniente sia risultato, unitamente a dettaparte, vittorioso con- tro l'attrice(vale la ratio sottesa a Cass. SU n. 27846/2019). 5. –In conclusione, sonorigettati sia il ricorso principale che quello incidentale. Ne consegue che sussistono i presupposti per pronunciarsi senza disporre la integrazione del contraddittorio nei confronti della società [OSCURATO:PERSONA], nonostante la mancata prova della notifica del ricorso alla stessa e la sua qualità di parte nel giudizio di appello (dove è stata dichiarata contumace). Secondo l'orientamento di questa Corte, il rispetto del principio costituzionale della ragionevole durata del processo sancito dall'arti- colo 111 della Costituzione impone di evitare attività processuali su- perflue e dispendiose,che non abbiano alcuna utilità concreta per le garanzie di difesa delle parti. La fissazione del termine per la notifica del ricorso ai litisconsorti necessari o alle parti pretermesseè inutile quando l'impugnazione debba essere rigettata nel merito o dichia- rata inammissibile, in quanto l'integrazione del contraddittorio non porterebbe a un esito diverso e più favorevole per il soggetto che non è stato chiamato a partecipare (cfr., per tutte , Cass SU n. 26373/2008). 6. – In ragione della reciproca soccombenza, si dispone la com- pensazione delle spese del giudiziodi legittimità. Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera di ciascunadelle due parti ricorrenti, di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il rispettivo ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M La Corte rigetta il ricorso principale e il r icorso incidental e, compensandotra le parti le spese processuali. Sussistono i presupp