Cassazione n. 20939/2025

ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 11802/2021 del ruolo generale, proposto [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 51D43 I461 X), rappresenta e difesa in forza di procura speciale e nomina da considerarsi poste in calce al ricorso, dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 71R44 H501 D). - RICORRENTE – CONTRO AGENZIA DELLE ENTRATE ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona del Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]). - CONTRORICORRENTE - F i r m a t o D a : G I A C O M O M A R I A S T A L L A E m e s s o D a : T R U S T P R O Q U A L I F I E D C A 1 S e r i a l # : 7 6 7 d 5 6 d f c 6 2 f b 4 a f Numero registro generale 11802/2021 per la cassazione della sentenza n. 3115/6/2020 Numero sezionale 3401/2025Numero di raccolta generale 20939/2025della Commissione tributaria regionale del Lazio, depositata in data 19 Data pubblicazione 23/07/2025 ottobre 2020, non notificata. UDITA la relazione svolta all’udienza camerale del 14 maggio 2025 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. Oggetto di controversia è l’avviso di accertamento indicato in atti con cui l’Agenzia delle Entrate, in relazione all’atto di compravendita immobiliare del 29 maggio 2014 intercorso tra la ricorrente (co-venditrice) e la [OSCURATO:SOCIETA]. (acquirente), rettificava il valore dei terreni edificabili compravenduti, così recuperando a tassazione la maggiore imposta di registro sulla diversa base imponibile calcolata (da 310.000,00 € a 1.134.100,00 €). 2. Con l’impugnata sentenza la Commissione tributaria regionale del Lazio, decidendo su tre appelli riuniti (proposti, con il n. 8007/2017, dall’Agenzia delle Entrate contro la sentenza n. 6391/27/2017 della Commissione tributaria provinciale di Roma, nonchè, con il n. 10447/2017, proposto da [OSCURATO:PERSONA] contro la sentenza n. 9947/27/2017 della Commissione tributaria provinciale di Roma) respingeva l’appello (il terzo, recante il n. 9649/2017) proposto dalla ricorrente contro la sentenza n. 6322/27/2017 della Commissione tributaria provinciale di Roma (come indicato nella sentenza impugnata e non n. 691/27/2017 menzionata dalla contribuente nel ricorso), ritenendo, in espressa adesione alle ragioni formulate dal primo Giudice, che: - l'Ufficio avesse «[…] correttamente determinato il valore del terreno, in base ad un'incidenza dell'area determinata nella misura del 30%, tenuto conto della natura edificatoria, dell'estensione, dell'ubicazione, della presenza di strumenti F i r m a t o D a : G I A C O M O M A R I A S T A L L A E m e s s o D a : T R U S T P R O Q U A L I F I E D C A 1 S e r i a l # : 7 6 7 d 5 6 d f c 6 2 f b 4 a f Numero registro generale 11802/2021 Numero sezionale 3401/2025 urbanistici attuativi e di servizi pubblici ed adottando per la parte Numero di raccolta generale 20939/2025Data pubblicazione 23/07/2025 residenziale un valore pari alla media dei valori massimi per la zona come risultati da differenti banche dati» (così nella sentenza impugnata); - le contestazioni delle parti private circa la superfice utile edificabile, che l'Ufficio aveva determinato in metri quadri 1000, non risultavano fondate su alcun elemento oggettivo, laddove l'Amministrazione le aveva calcolate tenendo conto della mappatura effettuata dagli uffici competenti e della superficie globale dell’area; - quanto al presunto mancato utilizzo del parametro valutativo dell'attualizzazione del valore economico dell'iniziativa immobiliare, il prezzo era stato misurato dall'Ufficio, considerando la differenza scontata all’attualità tra i ricavi attesi ed i costi di trasformazione, per i quali ultimi aveva tenuto conto dei costi del procedimento amministrativo necessario per ottenere la concessione, nonché quelli concernenti il rischio di impresa, non aumentando del 30% il valore del terreno, come di regola avviene nel caso in cui siano previste nuove costruzioni, tenendo con ciò conto della crisi del mercato immobiliare; - il valore del terreno corrispondeva, sostanzialmente, a quello determinato dalle parti relativamente ad un contratto di compravendita di un terreno adiacente a quello in questione. 3. Con ricorso notificato in data 19 aprile 2021 [OSCURATO:PERSONA] proponeva ricorso per cassazione contro la menzionata pronuncia, articolando un unico motivo di impugnazione. 4. L’Agenzia delle Entrate ha resistito con controricorso notificato il 31 maggio 2021. [OSCURATO:PERSONA] i r m a t o D a : G I A C O M O M A R I A S T A L L A E m e s s o D a : T R U S T P R O Q U A L I F I E D C A 1 S e r i a l # : 7 6 7 d 5 6 d f c 6 2 f b 4 a f Numero registro generale 11802/2021 1. Con l’unico motivo di impugnazione la ricorrente ha Numero sezionale 3401/2025Numero di raccolta generale 20939/2025 lamentato, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 5, Data pubblicazione 23/07/2025 c.p.c., l’omessa, insufficiente o contradittoria motivazione circa un fatto controverso e decisivo del giudizio, dolendosi della mancata considerazione da parte del Giudice regionale dei contenuti della “Relazione di stima del più probabile valore di mercato con metodo del valore di trasformazione – terreno sito in [OSCURATO:PERSONA]” asseverata a firma [OSCURATO:PERSONA], in cui si dava motivatamente conto del diverso valore del bene. 2. Il motivo di impugnazione risulta doppiamente inammissibile, per cui il ricorso va respinto. 2.1. Lo è, in primo luogo, perché il motivo in oggetto intercetta il limite preclusivo della doppia conforme di cui all’art. 384, primo comma, num. 4, c.p.c., non avendo l’istante rappresentato la diversità delle ragioni delle due sentenze di merito, risultando, piuttosto, che il Giudice d’appello ha rigettato il gravame per le medesime ragioni poste a base della prima sentenza, avendo espressamente affermato di «[…] condividere il ragionamento articolato e maggiormente motivato contenuto nelle sentenze nn. 9947/27/17 e 6322/27/17 del primo giudice» (v. pagina n. 5 della sentenza impugnata e cfr., su tali principi, tra le tante, Cass. n. 2630/2024; Cass. n. 5947/2023; Cass. n. 26934/2023). 2.2. Il motivo è inammissibile, con riguardo al parametro prescelto di cui all’art. 360, primo comma, num. 5, c.p.c., anche perché la perizia di parte non è un fatto (storico-materiale) nel senso considerato da tale disposizione, ma partecipa della natura di mera allegazione difensiva a contenuto tecnico (cfr., tra le tante, Cass. n. 33503/2018 e la varia giurisprudenza ivi richiamata, nonché Cass. 22965/2017 e la giurisprudenza ivi F i r m a t o D a : G I A C O M O M A R I A S T A L L A E m e s s o D a : T R U S T P R O Q U A L I F I E D C A 1 S e r i a l # : 7 6 7 d 5 6 d f c 6 2 f b 4 a f Numero registro generale 11802/2021 Numero sezionale 3401/2025 richiamata), per cui anche sotto tale profilo il suindicato canone Numero di raccolta generale 20939/2025Data pubblicazione 23/07/2025 censorio non risulta appropriato (cfr., tra le tante, Cass. n. 9029/2015¸ Cass. n. 8621/2018; Cass. n. 29961/2018; Cass. n. 20358/2019; Cass. n. 6554/2020; Cass. n. 17882/2021; Cass.n. 1049/2022; Cass., Sez. n. 5177/2022). 3. Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza. 4. Sussistono, infine, le condizioni di cui all’art. 13, comma 1- quater, d.P.R. n. 115/2002, per il versamento da parte della ricorrente di una somma ulteriore pari a quella eventualmente dovuta a titolo di contributo unificato. P.Q.M. la Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in favore dell’Agenzia delle Entrate nella misura di 5.800,00 € per competenze ed al versamento delle spese prenotate a debito. Dà dato che sussistono le condizioni di cui all’art. 13, comma 1- quater, d.P.R. n. 115/2002, per il versamento da parte della ricorrente di una somma ulteriore pari a quella eventualmente