Cassazione n. 12332/2026

ato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Stato;-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] in liquidazione in persona del legale rappresentante protempore;-intimata-avverso la sentenza della Commissione tributaria regionale dellaCampania, Sez. distaccata di Salerno n. 5579/2020 depositata il24/11/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 13690/2021Numero sezionale 1235/2026Numero di raccolta generale 12332/2026Data pubblicazione 03/05/20261.Dalla ricostruzione effettuata dalla C.T.R. della Campania emergequanto segue. [OSCURATO:SOCIETA]. ed [OSCURATO:SOCIETA]. impugnarono l’accertamentocatastale n. SA0092865/2017, relativo alla variazione presentata dallestesse con oggetto due subalterni, nn. 23 e 24, il primo di proprietà diZaghloul s.r.l. ed il secondo di proprietà superficiaria di [OSCURATO:SOCIETA]., conl’area di spettanza di [OSCURATO:SOCIETA]., facenti entrambi parte del complessoedilizio alberghiero denominato “[OSCURATO:PERSONA]”situato nel Comune di [OSCURATO:PERSONA], costituito, per quel che rileva inquesta sede, da 60 camere di cui 21 situate in un sottotetto oggetto di unordine di demolizione risalente all’anno 2006.Il ricorso fu accolto in primo grado e la decisione impugnatadall’Agenzia delle Entrate.2. Nell’atto di appello l’Agenzia evidenziò, in particolare, che nel casodi disomogeneità della ditta proprietaria, come nella specie, non fossepossibile effettuare la fusione delle distinte parti. Inoltre, fu dedotta laviolazione degli artt. 7 e 32 del d.lgs. n. 546 del 1992 perché i giudici diprimo grado avevano illegittimamente utilizzato, ai fini della decisione,una relazione e dei documenti depositati oltre il termine previsto dalledisposizioni innanzi indicate.L’appello fu respinto.2.1. Nel dettaglio, la C.T.R. affermò che “a prescindere dalla questionerelativa alla tardività della documentazione allegata dal contribuente, devein ogni caso definitivamente affermarsi che il complesso dell'istruttoriasvolta consente di ricostruire, nel merito, la vicenda che si fonda sucircostanze di fatto sostanzialmente accertate. Essa, come messo inevidenza dai giudici di prime cure, trova connessione con la sentenzanumero 9442/2015, passata in giudicato, definitoria di un giudizioinstaurato dalle due predette società ed avente ad oggetto lo stessoNumero registro generale 13690/2021Numero sezionale 1235/2026Numero di raccolta generale 12332/2026Data pubblicazione 03/05/2026complesso immobiliare, nel quale, dopo consulenza tecnica d'ufficio, lacommissione (di secondo grado) aveva accolto parzialmente, in conformitàla stessa consulenza, il ricorso presentato dalla società avverso larideterminazione da parte dell'Ufficio della rendita (conseguente a unprimo docfa, precedente a quello di quell'avviso di accertamento oggettodi questo giudizio) stabilendo una rendita di complessivi (per entrambisubalterni) di euro 88.065,48 sulla base di un criterio dettato da appuntodalla consulenza tecnica e che prendeva come riferimento le camered'albergo individuate in un complessivo numero di 60; la consulenzatecnica d'ufficio e conseguentemente la sentenza avevano preso inconsiderazione lo stato luoghi -e nello specifico il numero di camerepresenti ed utilizzabili- cristallizzata all’anno 2005.”2.2. Fu evidenziato che nell’anno 2006, il Comune di Capaccio avevanotificato alla società ricorrente l’ordinanza di demolizione n. 142 del2006, con l’ordine di ripristinare lo stato dei luoghi e quindi il pianosottotetto (relativo al subalterno 23) con conseguente abbassamento dellaquota interna di calpestio e di inutilizzabilità del predetto piano(comprendente 21 delle 60 camere d’albergo considerate nella periziasvoltasi nel giudizio passato in giudicato).La variazione catastale presentata dalla società contribuente, pertanto,era diretta conseguenza dell'applicazione del criterio utilizzato dalla C.T.R.,che aveva emesso la decisione 9442/2015, consistente nel moltiplicare ilvalore indicato per ciascuna camera d'albergo individuato non più ilnumero di 60 ma di 39. Il giudice di merito evidenziò che: l'utilizzo di talecriterio ai fini della determinazione della rendita non fosse stato oggetto dicontestazione; il criterio fosse proprio quello previsto nella sentenzapassata in giudicato; non vi era stata contestazione del fatto che il pianosu cui vi erano le stanze fosse intercluso dalle scale principali e di servizio.3. L’Agenzia delle entrate ha interposto ricorso affidato a cinque motiviavverso la predetta decisione. La società contribuente è rimasta intimata.Numero registro generale 13690/2021Numero sezionale 1235/2026Numero di raccolta generale 12332/2026Data pubblicazione 03/05/2026L’agenzia ricorrente ha depositato memoria illustrativa in prossimitàdell’udienza.RAGIONI DELLA DECISIONE1.Con il primo motivo si denuncia la violazione e falsa applicazionedel combinato disposto di cui al d.lgs. n. 546 del 1992, art. 61, art. 32commi 1 e 2, art. 7, comma 3, art. 111 Cost., artt. 115, 116, 153, 210cpc, art. 2697 c.c. in relazione all'articolo 360, comma 1, n. 3, c.p.c.Il giudice di primo grado non avrebbe ben applicato le disposizioniinnanzi richiamate in quanto avrebbe utilizzato ai fini della decisionerelazione documentazione depositata oltre il termine previsto dall'articolo1.1.Il motivo è infondato e deve essere respinto in quanto il ricorrente daun lato non chiarisce a quali specifici documenti si fa in concretoriferimento, che comunque, anche se prodotti tardivamente in primo gradosono utilizzabili in appello perché acquisiti al fascicolo di ufficio, e dall’altronon coglie la ratio della decisione.Ed infatti la C.T.R. ha chiaramente affermato la irrilevanzadell’eventuale ritardato deposito di documenti da parte della societàcontribuente avendo, infatti, diversamente fondato la propria statuizionesulle evidenze passate in giudicato emergenti dalla decisione della C.T.R.di Salerno n. 9442 del 2015.2. Con la seconda doglianza si censura la violazione e falsaapplicazione di norme di diritto afferenti al classamento degli immobiliurbani a destinazione speciale in relazione all'articolo 360, comma 1, n. 3c.p.c.Con la predetta censura ci si duole del criterio utilizzato ai fini delladeterminazione della rendita.Secondo l’Agenzia ricorrente, infatti, non essendo mutata laconsistenza delle aree oggetto di provvedimento limitativo delladisponibilità, non avrebbe potuto essere confermata sul punto la decisioneNumero registro generale 13690/2021Numero sezionale 1235/2026Numero di raccolta generale 12332/2026Data pubblicazione 03/05/2026di prime cure, richiamata nella sostanza acriticamente dal giudice disecondo grado.2.1. Il motivo è infondato.Il giudice di merito muove dagli esiti della decisione n. 9442 del 2015che, in relazione a precedente avviso di accertamento, aveva determinatola rendita dell’immobile in euro 88.065,48.Tale determinazione era stata effettuata sulla scorta della CTU che avevaSuccessivamente con il provvedimento che ordinava la demolizione delsottotetto, nel quale vi erano 21 camere, si era ridotta l’area realmenteutilizzabile, ancorché non ancora demolita, sicché la rendita innanziriportata doveva essere proporzionalmente ridotta.Secondo l’Agenzia non essendo variata l’area non avrebbe potutoessere rideterminata, in diminuzione, la rendita.Al riguardo il giudice di merito ha affermato che non vi fosse contestazionecirca il criterio adottato dal CTU per la determinazione della rendita e nonvi era nemmeno contestazione circa la impossibilità di accedere alle 21camera perché intercluso l’accesso.Gli alberghi rientrano tra immobili a destinazione speciale e pertantotrova applicazione l’art. 8 del d.P.R. n. 1142 del 1949 secondo il quale larendita può determinarsi in base alla stima diretta del reddito ritraibile odel costo di costruzione anziché su tariffe ordinarie.Il criterio quindi utilizzato, peraltro non contestato, ha determinato larendita in base ad uno specifico valore attribuito per ogni singola camera.Sebbene la consistenza dell’area sia formalmente rimasta immutata èsubentrata una variazione di fatto, (non contestata dall’Agenzia) dovuta alprovvedimento del Comune, che ha reso inutilizzabili 21 camere.Il provvedimento del Comune, cui peraltro è seguito l’effettivo nonutilizzo delle camere realizzate nel sottotetto, ha determinato lo stessoNumero registro generale 13690/2021Numero sezionale 1235/2026Numero di raccolta generale 12332/2026Data pubblicazione 03/05/2026effetto dell’inagibilità ossia l’impossibilità di utilizzare una parte dell’edificioe quindi di utilizzarla ai fini della determinazione della rendita.Infatti, «ai fini dell'attribuzione della rendita» conta soltanto «lasituazione concreta» dell’immobile (Cass. Sez. 5, n. 5175/2020).Deve qui rimarcarsi che il provvedimento di attribuzione della renditacatastale di un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che necostituisce l'oggetto, secondo una prospettiva di tipo "reale", riferita allecaratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere), checostituiscono il nucleo sostanziale della cd. "destinazione ordinaria", sicchél'idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente,non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazionefunzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle potenzialitàd'utilizzo purché non in contrasto con la disciplina urbanistica (così daultimo Cass. Sez. 5, n. 32312/2025; vedi Cass. Sez. 5, n. 8773/2015;Cass. Sez. 5, n. 12025/2015; Cass. Sez. 5, n. 34002/2019; Cass., Sez. 5,n. 13666/2020; Cass. Sez. 5, n. 22166/2020; Cass. Sez. 5, n.25992/2020; Cass. Sez. 5, n. 2249/2021; Cass. Sez. 5, n. 32868/2021;Cass. Sez. 5, n. 28114/2023; Cass. Sez. 5, n. 29542/2024).Pertanto, è corretta la decisione del giudice di merito che haconfermato la decisione di primo grado muovendo dal criterio dideterminazione del reddito escludendo dalle 60 camere quelle divenuteinutilizzabili.3. Con la terza censura si denuncia la nullità della sentenza permancanza di motivazione ovvero per motivazione apparente, in violazionedegli artt. 36, comma 2, nn. 2 e 4 e 61 del d.lgs. n. 546 del 1992, dell’art.132, comma 2, n. 4 e 161 c.p.c., dell’art. 118, comma 1, disp. att. c.p.c.,dell’art. 111 Cost., comma 6, e 24 Cost, in relazione all’art. 360, comma1, n. 4 c.p.c. Il giudice del merito non avrebbe riportato leargomentazioni, le difese depositate dall'ufficio nel processo e anche laquestione richiamata nel motivo precedente sarebbe stata del tuttoNumero registro generale 13690/2021Numero sezionale 1235/2026Numero di raccolta generale 12332/2026Data pubblicazione 03/05/2026trascurata dal giudice di appello che ne avrebbe omesso ogni accennoanche in sede di illustrazione delle domande delle parti, ciò renderebbeancora più chiaro che il giudice del merito non avrebbe sostanzialmenteanalizzato e preso in considerazione le confutazioni dell'agenzia.3.1. Il motivo è infondato.Vanno in questa sede ribaditi i consolidati principi pronunciati daquesta Corte alla luce dei quali il motivo è destituito di fondamento.La motivazione del provvedimento impugnato con ricorso percassazione deve ritenersi apparente quando pur se graficamente esistentee, eventualmente sovrabbondante nella descrizione astratta delle normeche regola la fattispecie dedotta in giudizio, non consente alcun controllosull'esattezza e la logicità del ragionamento decisorio, così da noncomma 6 Cost. (ex multis Cass. Sez. 5, n. 13248/2020). Spetta, inoltre,unicamente al giudice di merito il compito di individuare le fonti delproprio convincimento, di assumere e valutare le prove, di controllarnel'attendibilità e la concludenza, di scegliere, tra le complessive risultanzedel processo, quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare laveridicità dei fatti ad esse sottesi, assegnando prevalenza all'uno o all'altrodei mezzi di prova acquisiti, nonché la facoltà di escludere ancheritenere, a tal proposito, che egli non sia tenuto ad esplicitare, per ognimezzo istruttorio, le ragioni per cui lo ritenga irrilevante (Cass. n.14882/2025; Cass., 13 giugno 2014, n. 13485; Cass., 15 luglio 2009, n.16499).È devoluta al giudice del merito l'individuazione delle fonti del proprioconvincimento e, pertanto pure la scelta, fra le risultanze istruttorie, diquelle ritenute idonee ad acclarare i fatti oggetto della controversia,privilegiando in via logica taluni mezzi di prova e disattendendone altri, inragione del loro diverso spessore probatorio, con l'unico limiteNumero registro generale 13690/2021Numero sezionale 1235/2026Numero di raccolta generale 12332/2026Data pubblicazione 03/05/2026dell'adeguata e congrua giustificazione del criterio adottato; onde al dettogiudice non può imputarsi d'aver omesse l'esplicita confutazione delle tesinon accolte e/o la particolareggiata disamina degli elementi di giudizioposti a base della decisione o di quelli non ritenuti significativi, giacché nél'una né l'altra gli sono richieste, mentre soddisfa l'esigenza d'adeguatamotivazione che il raggiunto convincimento risulti, come nella specie, daun riferimento logico e coerente a quelle, tra le prospettazioni delle parti ele emergenze istruttorie vagliate nel loro complesso, che siano stateritenute di per sé sole idonee e sufficienti a giustificarlo, queste indicandoe l'iter seguito nella loro valutazione onde pervenire alle assunteconclusioni, anche per implicito disattendendo quelle logicamenteincompatibili con la decisione adottata (v. Cass. n. 8294 del 2011). Al finedi assolvere l'onere di adeguatezza della motivazione, il giudice di appellonon è tenuto ad esaminare tutte le allegazioni delle parti, essendonecessario e sufficiente che egli esponga concisamente le ragioni delladecisione così da doversi ritenere implicitamente rigettate tutte leargomentazioni logicamente incompatibili con esse (Cass. n. 25509 del2014).Il giudice di merito, diversamente da quanto ritenuto dal ricorrente,non è tenuto ad elencare tutte le tesi e le prove delle parti, essendosufficiente che esponga concisamente le ragioni della decisione, dovendosiritenere per implicito disattesi tutti gli argomenti logicamente incompatibilicon la soluzione adottata (Cass. n. 14882/2025).Nella specie, il percorso motivazionale si pone ben al di sopra delminimo costituzionale chiarendo le ragioni del proprio ragionamento edimplicitamente disattendendo l’opposta tesi dell’Agenzia.4. Con la quarta censura si denuncia la nullità della sentenza perviolazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 132 c.p.c. e dell'art. 111Cost. in relazione all'articolo 360, comma 1, n. 4 c.p.c.Numero registro generale 13690/2021Numero sezionale 1235/2026Numero di raccolta generale 12332/2026Data pubblicazione 03/05/2026Il ricorrente si duole in particolare della ritenuta omessa pronuncia suimotivi di appello proposti dall'ufficio; l'agenzia aveva formulato censuremirate e circostanziate verso la sentenza della C.T.P. di Salerno e tral'altro il difetto di motivazione della sentenza di primo grado e il giudice disecondo grado, anziché correggere il relativo vizio, sarebbe in corso nellostesso denunciato vizio di omessa pronuncia su specifico motivo diappello.4.1. Il motivo è inammissibile per difetto di specificità e, comunque, ilgiudice di merito ha riportato le censure formulate dal ricorrente,disattendendole alla luce dell’iter logico-giuridico utilizzato nellamotivazione impugnata.Deve ribadirsi in questa sede che l'esercizio del potere di direttoesame degli atti del giudizio di merito, riconosciuto al giudice di legittimitàove sia denunciato un error in procedendo, presuppone comunquel'ammissibilità del motivo di censura, onde il ricorrente non è dispensatodall'onere di specificare il contenuto della critica mossa alla sentenzaimpugnata, indicando anche puntualmente i fatti processuali alla basedell'errore denunciato, dovendo tale specificazione essere contenuta, apena d'inammissibilità, nello stesso ricorso per cassazione, per il principiodi autosufficienza di esso (Cass. Sez. 1, n. 24048/2021).Sicché la censura è ictu oculi destituita di fondamento.5. Con l'ultima censura si denuncia l'omesso esame e motivazione di unfatto controverso e decisivo per il giudizio ossia i dati fattuali metriciidentici in relazione all'articolo 360, comma 1, n. 5 c.p.c.Il giudice di merito, sia di primo che di secondo grado, non avrebbeconsiderato alcuni documenti prodotti dall'Agenzia delle entrate nei qualierano state esposte delle tabelle che riproducevano i dati metrici totaliriportati nelle denunce DOCFA del 2016 e del 2010. Dai predettidocumenti sarebbe emerso che la consistenza delle aree era rimastaimmutata.Numero registro generale 13690/2021Numero sezionale 1235/2026Numero di raccolta generale 12332/2026Data pubblicazione 03/05/2026Il motivo è inammissibile essendosi al cospetto di una cd. doppia conformee non avendo il ricorrente dimostrato che le motivazioni delle due decisionisono differenti (ex multis Cass. Sez. 5, n. 5881/2025).Peraltro, la C.T.R. ha dato atto della questione della consistenza dellearee ed ha ritenuto, con apprezzamento dei fatti ad essa riservato, chel’inutilizzabilità delle 21 camere comportasse, attraverso l’applicazione delcriterio utilizzato dal CTU, la variazione in diminuzione della rendita.6. In conclusione, il ricorso deve essere respinto.Nulla per le spese non essendosi costituita la società contribuente.Non sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'Agenziadelle entrate del cd. doppio contributo, trattandosi di amministrazionepubblica ammessa a prenotazione a debito. P.Q.MRigetta il ricorso.Così deciso in Roma, il 10 febbraio 2026.Il PresidenteLiberato Paolitto