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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 5 maggio 2026

Cassazione n. 12601/2026

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essandro Lattanzi, elettivamente domiciliato in Romapresso lo studio del primo, in viale Liegi 35/b -domicilio digitale alle PEC:[OSCURATO:EMAIL] ealessandrolattanzi@ordineavvocatiroma.org--ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] -già [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA].-, in persona dellegale rappresentante pro tempore, e [OSCURATO:PERSONA] GammaSkye, in Liquidazione, in persona del liquidatore, rappresentati e difesidall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], presso il cui studio in Roma, via dei dueMacelli n.66, sono elettivamente domiciliati -domicilio digitale alla PEC:alessandro.lanzi@pec.it-Numero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026-controricorrenti-nonché contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentantepro tempore,-intimato-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 2243/2020depositata il 07/05/2020.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/09/2025dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore GeneraleRosa Maria dell'Erba, che ha concluso riportandosi alle conclusioni giàdepositate per la pubblica udienza del 23.04.2025 e chiede il rigetto delricorso.

Udito per il ricorrente l'Avv. [OSCURATO:PERSONA], che ha richiamato ledifese svolte.[OSCURATO:PERSONA] convenne in giudizio avanti al Tribunale di RomaSAR-[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA].-poi [OSCURATO:SOCIETA].-, con richiesta di accertare la legittimità delproprio recesso dal contratto preliminare, stipulato con [OSCURATO:SOCIETA]. in data9.1.2007 e da questa ceduto a [OSCURATO:SOCIETA]., e di condannare le societàconvenute alla restituzione del doppio della caparra versata, e quindi alpagamento di € 20.000,00 -oltre accessori-.

A fondamento della domandaGermano Romagnoli aveva rilevato di aver concluso con [OSCURATO:SOCIETA]. ilcontratto preliminare in data 9.1.2007, avente ad oggetto la cessione diun box in Roma, via Ravizza n.9, individuato con il n.9; in seguito lapromittente venditrice aveva conferito l’intero compendio immobiliare dicui faceva parte il box promesso in vendita nel fondo di investimentoimmobiliare [OSCURATO:PERSONA], gestito da [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA].;[OSCURATO:SOCIETA]. aveva quindi comunicato a Romagnoli, il 6.6.2007, l’intervenutacessione, invitandolo alla stipula del contratto definitivo, in relazione alNumero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026quale la parte venditrice sarebbe stata appunto [OSCURATO:PERSONA] SGRs.p.a., per il [OSCURATO:DATA_NASCITA]; la data della stipula era stata poi rinviata e ilcontratto definitivo non era stato infine stipulato; [OSCURATO:PERSONA] inutilmente diffidato ad adempiere le società convenute, conmissiva dell’ottobre 2007.[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. e il Fondo Comune di InvestimentoGamma Skye si costituirono eccependo di essere carenti di legittimazionepassiva perché la cessione del contratto preliminare, pur comunicata daSAR s.r.l. a [OSCURATO:PERSONA], non era stata accettata per iscritto dalcontraente ceduto come richiesto dall’art.1406 c.c.Il Tribunale di Roma accolse la domanda di [OSCURATO:PERSONA] neiconfronti di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., ritenendo intervenuta lasostituzione ex lege della società nella posizione di [OSCURATO:SOCIETA]. nellatitolarità del contratto preliminare del 9.1.2007, non richiedente ilconsenso del contraente ceduto.La Corte d’Appello di Roma accolse l’appello proposto da [OSCURATO:PERSONA]s.p.a. -già [OSCURATO:SOCIETA].- e dal Fondo Comune di InvestimentoImmobiliare [OSCURATO:PERSONA], dichiarando la carenza di legittimazionepassiva degli appellanti e il permanere delle obbligazioni negoziali assuntenei confronti del privato con il contratto preliminare ceduto in capo allacontraente originaria [OSCURATO:SOCIETA].

Secondo la Corte di merito sarebbe statanecessaria l’accettazione scritta della cessione del contratto preliminare,ex art.1406 c.c., da parte del promissario acquirente ceduto; in difetto diaccettazione, le obbligazioni derivanti dal contratto preliminare non sierano trasferite alla società cessionaria ma erano rimaste a carico dellacedente promittente venditrice; si doveva escludere che vi fosse prova delconsenso di [OSCURATO:PERSONA] alla cessione; dovendo il consensorisultare per iscritto, non poteva essere attribuito alcun rilievo ad una suapretesa prestazione per facta concludentia.Numero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026Avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma ha proposto ricorsoper cassazione [OSCURATO:PERSONA], affidandolo a tre motivi.[OSCURATO:SOCIETA]., già [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., e il Fondo diInvestimento [OSCURATO:PERSONA] hanno depositato controricorso.SAR [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. è rimasta intimata.Il PG ha depositato conclusioni scritte chiedendo il rigetto del ricorsoed entrambe le parti costituite hanno depositato memorie illustrative.Alla pubblica udienza dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], dopo la relazione del Consigliere,il [OSCURATO:PERSONA] Dell’Erba ha richiamato eillustrato le conclusioni già depositate; l’avv. [OSCURATO:PERSONA] per ilricorrente, presente all’udienza, ha richiamato e illustrato le proprie difese.RAGIONI DELLA DECISIONEIl ricorso per cassazione è stato proposto tempestivamente connotificazione effettuata lunedì 27.7.2020, nel termine di sessanta giornidalla data di notificazione, intervenuta il 26.5.2020, della sentenza n.2243del 7.5.2020 della Corte d’Appello di Roma: la copia notificata dellasentenza d’appello è stata ritualmente depositata nel rispetto del dispostodell’art.369 c.p.c. e non sono pertanto prospettabili profili diimprocedibilità o di inammissibilità del ricorso.1.

Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta Errore in giudicando per violazione e falsa applicazione dell’art.1406c.c., dell’articolo 36 del d. lgvo n.58/1998 e dell’art.12 bis del DM oltreche della circolare della Banca d’Italia del 14.4.2015 in relazioneall’art.360 co 1 n.3 c.p.c.: nella fattispecie in esame, caratterizzata da unasuccessione ex lege nella titolarità del bene controverso, non trovava enon trova applicazione l’art.1406 c.c., relativo alla cessione del contrattosu impulso di una delle parti .Secondo il ricorrente, [OSCURATO:SOCIETA]., essendo divenuta proprietariaex lege di tutti gli immobili che [OSCURATO:SOCIETA]. aveva conferito nel FondoGamma Skye, era l’unico soggetto che avrebbe potuto procedere allaNumero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026stipula del contratto definitivo, in esecuzione del contratto preliminare,senza necessità di alcuna formale cessione della singola posizionecontrattuale.

Questo perché il subentro della società nella titolaritàformale del bene non si è verificata per un accordo, e/o su iniziativacontrattuale della SAR e/o della stessa [OSCURATO:SOCIETA] in merito al solo rapportocontrattuale relativo al bene controverso, ma è l’effetto previsto dallaLegge derivante dal conferimento di tutti gli immobili della SAR in favoredel Fondo immobiliare ‘chiuso’ [OSCURATO:PERSONA] : non vi sarebbe pertanto ilnecessario presupposto per l’applicazione della disciplina dell’art.1406 c.c.,che richiederebbe necessariamente, secondo il ricorrente, che lamodificazione soggettiva del rapporto trovi la propria fonte in un contrattoplurilaterale tra le parti e il terzo . [OSCURATO:SOCIETA]. conferito nel Fondochiuso la titolarità dei propri beni, comprensivi del box promesso invendita al ricorrente, al fine di conseguirne redditività mediantegestione collettiva e specializzata , la società di gestione del Fondo eradivenuta non solo titolare dei beni ma ne aveva anche la gestione che, perespressa previsione dell’art.36 co 3 TUF, è effettuata dalla SGR con gliobblighi e la responsabilità del mandatario e quindi, nel caso di specie,quale rappresentante ex lege della stessa SAR.Il motivo è infondato.E’ pacifico il conferimento da parte di [OSCURATO:SOCIETA]. di propri immobili, tra iquali il box promesso in vendita a [OSCURATO:PERSONA], nel Fondo ComuneGamma Skye, gestito da [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. -poi [OSCURATO:SOCIETA]I fondi comuni di investimento (artt. 36, 37 d.lgs. n. 58 del 1998 esucc. mod.) sono organismi di investimento che perseguono la finalitàdella massimizzazione della reddittività e la minimizzazione del rischiodell’investimento stesso, nella specie rivolto al settore immobiliare.

La lorocostituzione può avvenire o mediante acquisto di beni immobili, dirittiNumero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026immobiliari e partecipazioni in società immobiliari successivamente allasottoscrizione, al momento della quale l’investitore apporterà il denaronecessario per la successiva operazione di acquisto, o -come nel caso dispecie- mediante apporto diretto , ossia conferimento di immobili ediritti reali immobiliari da parte dei soggetti interessati a divenirnepartecipanti, così da acquisire in contropartita non un prezzo-corrispettivo,come avverrebbe in un ordinario atto traslativo, ma un numero di quote dipartecipazione-sottoscrizione proporzionale al valore dell’immobileapportato.

In ogni caso i Fondi, proprio perché enti di natura strumentalenella veicolazione dei risparmi investiti, non sono dotati (diversamentedalle società) di un'autonoma soggettività giuridica, rappresentandopiuttosto patrimoni separati della società di gestione che li ha istituiti eche li amministra, tanto che, in caso di acquisto nell'interesse del Fondocomune, l'immobile che ne è oggetto non viene neppure intestato aquesto, ma alla stessa società di gestione, la quale ne assume unatitolarità meramente formale e funzionale agli obiettivi prestabiliti diinvestimento (cfr. Cass. n.16605/2010; Cass. n.12062/2019; Cass.n.3218/2024): per le caratteristiche di patrimonio separato del Fondo,destinato al perseguimento dell’interesse dei partecipanti ad esso, lasocietà che lo gestisce assume altresì, nei confronti dei partecipanti gliobblighi e le responsabilità sostanziali non del proprietario ma delmandatario esercente un servizio finanziario autorizzato (cfr. ancora, inparticolare, Cass. n.3218/2024).Occorre precisare che il subentro della società di gestione del Fondo,in questo caso [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. -poi [OSCURATO:SOCIETA].-nella titolarità dei diritti immobiliari in esso conferiti da SAR è laconseguenza del conferimento effettuato da [OSCURATO:SOCIETA]. nell’esercizio dellesue prerogative negoziali: l’acquisizione della titolarità formale dei beni incapo alla società di gestione fa parte delle modalità operative dellagestione del Fondo enucleabili dal d. lgs. n.58/1998 e s.m.i. e dalle normeNumero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026regolamentari attuative, volte a garantire sia la funzionalità dell’attivitàdelle società di gestione, sia la trasparenza del loro operato anche per lagaranzia e per la tutela degli investitori, e non è quindi appropriatoqualificare detta acquisizione di titolarità come successione imposta exlege della società di gestione nei diritti della conferitaria.

All’origine vi èsempre una scelta autonoma di quest’ultima -nel caso di specie di SARs.r.l.-, rientrante nell’ambito della sua autonomia privata, su se e che cosaconferire nel Fondo di Investimento, accettandone le modalità di gestionedi stretta regolamentazione, e il fatto che l’attività negoziale a tal finenecessaria incontri vincoli normativi in ragione delle sue caratteristiche diinvestimento finanziario e della complessità del settore economico in cui èdestinata ad intervenire non la fa divenire frutto di un’imposizionenormativa -operante nei limiti dell’individuazione della titolarità formaledei beni conferiti non in capo al Fondo ma, per i motivi sopra esposti, incapo alla società che lo gestisce (in possesso dei requisiti richiesti dallanormativa di settore)-.

Poco pertinente è, al riguardo, anche il richiamo aldisposto dell’art.36 comma 3 del TUF, che fa riferimento agli obblighi ealle responsabilità del mandatario, poiché la previsione richiamata ècorrelata proprio al tipo di operatività di dette società, solo formalmenteproprietarie e, appunto, sostanzialmente agenti piuttosto comemandatarie per l’attività gestoria che loro compete -cfr.

Cass.n.3218/2024-.

La disposizione non giustifica un subentro generalizzatodella società di gestione, quale rappresentante ex lege come vorrebbe ilricorrente, nelle posizioni dei partecipanti al Fondo -nel caso di specie, diSAR s.r.l.- ma, in assenza di disposizioni normative specifiche, laregolamentazione dei beni e diritti conferiti nel Fondo, da gestire ad operadella società incaricata, è regolata dalla normativa civile ordinaria diriferimento e -anche in deroga ad essa, ove ciò sia legittimo- dallavolontà delle parti espressa attraverso l’attività negoziale.Numero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026Ora, in materia di operatività delle società di gestione di Fondi diInvestimento non vi sono disposizioni che, per l’ipotesi in cui iconferimenti di beni nel Fondo riguardino o coinvolgano la cessione dicontratti, deroghino all’art.1406 c.c. -come avviene per la cessione traistituti finanziari, ex art.58 TUF, o nell’ambito della cessione di azienda, exart.2558 e s. c.c., o per il contratto di locazione, ex art.1599 e 1602 c.c.-;l’art.1406 c.c. è norma che tutela tutte le parti coinvolte nella cessione delcontratto, anche il contraente ceduto, al quale garantisce di poterpartecipare alla valutazione di convenienza per sé della proposta modificasoggettiva del rapporto negoziale, contrattata tra cedente e cessionario -sul carattere plurilaterale della cessione del contratto, cfr. Cass.n.7319/2000 e, ancora di recente, Cass. n.1204/2010; Cass.n.8579/2024-; nemmeno è stata anche solo allegata -tempestivamente-dalle parti l’esistenza di disposizioni negoziali, regolanti la cessione aVegagest [OSCURATO:SOCIETA]. del contratto preliminare intervenuto traSAR s.r.l. e [OSCURATO:PERSONA] in modo difforme -e legittimo- dalleprevisioni ordinarie dettate dal codice civile.Ne consegue che, per valutare se sia intervenuto il subentro dellasocietà di gestione [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. nella posizione dellapromittente venditrice [OSCURATO:SOCIETA]. riguardo al contratto preliminare dicompravendita immobiliare concluso il 9.1.2007 tra [OSCURATO:SOCIETA]. e GermanoRomagnoli, la Corte di Appello di Roma ha fatto correttamente riferimentoal disposto dell’art.1406 c.c.

Per il perfezionamento della cessione delcontratto preliminare sarebbe stato quindi necessario il consenso delpromissario acquirente che, vertendosi in materia di contratto con formascritta ad substantiam, ai sensi degli art.1350 e 1351 c.c. avrebbe dovutoessere manifestato per iscritto.2.

Con il secondo motivo di critica [OSCURATO:PERSONA] lamenta Errores in giudicando ed in procedendo per violazione degli art.132 n.4c.p.c., e 118 disp. att. c.p.c. c.p.c. in relazione all’art.360 c.p.c. n.4 –Numero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026Nullità e/o inesistenza della sentenza gravata per motivazione inesistenteed apparente .Secondo il ricorrente, la Corte d’Appello di Roma si sarebbe discostatadal ragionamento seguito dal Tribunale di Roma senza darnegiustificazione adeguata, perché avrebbe ritenuto certa l’applicazione diuna disciplina normativa, quella dell’art.1406 c.c. inveceargomentatamente esclusa dal Giudice di primo grado, senza renderecomprensibile il percorso logico giuridico seguito per giungere allaconclusione raggiunta.Il motivo è infondato.La Corte d’Appello di Roma ha ritenuto che non vi fosse ragione diescludere, in concreto, il riferimento al disposto dell’art.1406 c.c. e da ciòha derivato, in mancanza dell’espressione del consenso del contraenteceduto nella forma scritta necessaria ai sensi degli art.1350 e 1351 c.c.,che controparte di [OSCURATO:PERSONA] in riferimento al contrattopreliminare del 9.1.2007 avente ad oggetto un box continuasse ad esserela sola contraente originaria [OSCURATO:SOCIETA]. -con assorbimento delle altrequestioni poste-.E’ ormai orientamento interpretativo consolidato di questa Corte, chela riformulazione dell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.,disposta dall'art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7agosto 2012, n. 134, considerata alla luce dei canoni ermeneutici dettatidall'art. 12 delle preleggi, abbia ridotto al minimo costituzionale ilsindacato di legittimità sulla motivazione.

Pertanto, è denunciabile incassazione solo l'anomalia motivazionale che si tramuta in violazione dilegge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza dellamotivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenzaimpugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali.

Taleanomalia si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l'aspettomateriale e grafico , nella motivazione apparente , nelNumero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026 contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile , esclusaqualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza dellamotivazione -cfr., per tutte, Cass.

SU n.8053/2014-.

La violazione del minimo costituzionale richiesto dall'art. 111, comma 6, Cost.,individuabile nelle ipotesi appena descritte, si converte in violazionedell'art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. e dà luogo a nullità della sentenza:ove una giustificazione del deciso vi sia effettivamente, e presenti unargomentare logico e non contraddittorio, il vizio di motivazione puòessere dedotto solo per omesso esame di un fatto storico , che abbiaformato oggetto di discussione e che appaia decisivo ai fini di unadiversa soluzione della controversia -cfr., ancora, Cass.

SU n.8053/2014e, tra le tante successive, Cass. n.23940/2017; Cass. n.13217/2025 (sumotivazione contraddittoria); Cass. n.4166/2024 (su motivazioneapparente)-.L’esistenza, la logicità e l’assenza di contraddittorietà dellamotivazione della sentenza d’appello non deve essere vagliata in rapportoalle argomentazioni poste a fondamento della decisione dal Giudice diprimo grado, criticate con i motivi di appello, ma in relazione alle questionisottoposte al vaglio del Giudice dell’impugnazione dalle parti, nel rispettodel disposto dell’art.342 c.p.c.Nel caso di specie la Corte di merito ha argomentato in modo effettivo,logicamente comprensibile e non contraddittorio le ragioni per le quali haritenuto fondate le critiche rivolte da [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. aldeciso di primo grado, giungendo a decidere la controversia in mododifforme previa -corretta- individuazione della diversa normativa diriferimento e all’esito di un iter logico chiaramente espresso: non èpertanto riscontrabile alcuna violazione dell’art.132 n. 4 c.p.c. e/odell’art.111 Cost.Numero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/20263.

Con il terzo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta un errore in giudicando per omesso esame circa un fatto decisivo per ilgiudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti in relazioneall’art.360 n.5 comma 1 c.p.c.

La Corte di merito non avrebbe considerato che [OSCURATO:PERSONA] prestato il consenso alla cessione e lo aveva fatto per iscritto, con lacomunicazione del 15.6.2007 che, pur non contenendo un assenso direttolo presupporrebbe per facta concludentia: il ricorrente aveva compilatocon i dati richiesti il modulo allegato alla missiva del 6.6.2007, inoltratoglida [OSCURATO:SOCIETA]. in vista della stipula del contratto definitivo indicata per il26.6.207.Anche il motivo in esame è infondato.Si deve premettere che l’omesso esame di elementi istruttori nonintegra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo,censurabile ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., qualora il fatto storico daessi evidenziato, rilevante in causa, sia stato comunque preso inconsiderazione dal giudice, che abbia dato conto di tutte le risultanzeprobatorie, pur se non in modo analitico -cfr.

Cass.

SU n.8053/2014;Cass. n.28887/2019; Cass. n.20553/2021; Cass. n.32505/2023; Cass. n.10927/2024-.In concreto, la Corte d’Appello ha affermato che non vi è prova delconsenso alla cessione da parte del Romagnoli , perché non puòprestato per facta concludentia, stante la necessità che questo risulti daLa Corte di merito ha quindi esaminato gli elementi istruttori in attinon ritenendo implicitamente la comunicazione richiamata idonea asupportare l’intervento di un consenso scritto ed operando quindi unavalutazione di merito coerente con le norme individuate correttamentecome regolatrici della fattispecie che, essendo supportata sotto il profiloNumero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026della motivazione, non può essere rimessa in discussione in sede dilegittimità.Il ricorso deve essere pertanto integralmente respinto.Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come dadispositivo, seguono la soccombenza.Nulla deve essere disposto per la posizione di [OSCURATO:SOCIETA]., essendorimasta la società intimata.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.MLa Corte di cassazione rigetta il ricorso e condanna GermanoRomagnoli al pagamento, in favore di [OSCURATO:SOCIETA]., già [OSCURATO:SOCIETA]., e del Fondo Comune di Investimento GammaSkye, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in €2.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%,agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva ecassa avvocati.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 18 settembre 2025.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteTiziana [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
essandro Lattanzi, elettivamente domiciliato in Romapresso lo studio del primo, in viale Liegi 35/b -domicilio digitale alle PEC:[OSCURATO:EMAIL] ealessandrolattanzi@ordineavvocatiroma.org--ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] -già [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA].-, in persona dellegale rappresentante pro tempore, e [OSCURATO:PERSONA] GammaSkye, in Liquidazione, in persona del liquidatore, rappresentati e difesidall'avvocato [OSCURATO:PERSONA], presso il cui studio in Roma, via dei dueMacelli n.66, sono elettivamente domiciliati -domicilio digitale alla PEC:alessandro.lanzi@pec.it-Numero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026-controricorrenti-nonché contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA], in persona del legale rappresentantepro tempore,-intimato-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Roma n. 2243/2020depositata il 07/05/2020.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/09/2025dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore GeneraleRosa Maria dell'Erba, che ha concluso riportandosi alle conclusioni giàdepositate per la pubblica udienza del 23.04.2025 e chiede il rigetto delricorso. Udito per il ricorrente l'Avv. [OSCURATO:PERSONA], che ha richiamato ledifese svolte.[OSCURATO:PERSONA] convenne in giudizio avanti al Tribunale di RomaSAR-[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. e [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA].-poi [OSCURATO:SOCIETA].-, con richiesta di accertare la legittimità delproprio recesso dal contratto preliminare, stipulato con [OSCURATO:SOCIETA]. in data9.1.2007 e da questa ceduto a [OSCURATO:SOCIETA]., e di condannare le societàconvenute alla restituzione del doppio della caparra versata, e quindi alpagamento di € 20.000,00 -oltre accessori-. A fondamento della domandaGermano Romagnoli aveva rilevato di aver concluso con [OSCURATO:SOCIETA]. ilcontratto preliminare in data 9.1.2007, avente ad oggetto la cessione diun box in Roma, via Ravizza n.9, individuato con il n.9; in seguito lapromittente venditrice aveva conferito l’intero compendio immobiliare dicui faceva parte il box promesso in vendita nel fondo di investimentoimmobiliare [OSCURATO:PERSONA], gestito da [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA].;[OSCURATO:SOCIETA]. aveva quindi comunicato a Romagnoli, il 6.6.2007, l’intervenutacessione, invitandolo alla stipula del contratto definitivo, in relazione alNumero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026quale la parte venditrice sarebbe stata appunto [OSCURATO:PERSONA] SGRs.p.a., per il [OSCURATO:DATA_NASCITA]; la data della stipula era stata poi rinviata e ilcontratto definitivo non era stato infine stipulato; [OSCURATO:PERSONA] inutilmente diffidato ad adempiere le società convenute, conmissiva dell’ottobre 2007.[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. e il Fondo Comune di InvestimentoGamma Skye si costituirono eccependo di essere carenti di legittimazionepassiva perché la cessione del contratto preliminare, pur comunicata daSAR s.r.l. a [OSCURATO:PERSONA], non era stata accettata per iscritto dalcontraente ceduto come richiesto dall’art.1406 c.c.Il Tribunale di Roma accolse la domanda di [OSCURATO:PERSONA] neiconfronti di [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., ritenendo intervenuta lasostituzione ex lege della società nella posizione di [OSCURATO:SOCIETA]. nellatitolarità del contratto preliminare del 9.1.2007, non richiedente ilconsenso del contraente ceduto.La Corte d’Appello di Roma accolse l’appello proposto da [OSCURATO:PERSONA]s.p.a. -già [OSCURATO:SOCIETA].- e dal Fondo Comune di InvestimentoImmobiliare [OSCURATO:PERSONA], dichiarando la carenza di legittimazionepassiva degli appellanti e il permanere delle obbligazioni negoziali assuntenei confronti del privato con il contratto preliminare ceduto in capo allacontraente originaria [OSCURATO:SOCIETA]. Secondo la Corte di merito sarebbe statanecessaria l’accettazione scritta della cessione del contratto preliminare,ex art.1406 c.c., da parte del promissario acquirente ceduto; in difetto diaccettazione, le obbligazioni derivanti dal contratto preliminare non sierano trasferite alla società cessionaria ma erano rimaste a carico dellacedente promittente venditrice; si doveva escludere che vi fosse prova delconsenso di [OSCURATO:PERSONA] alla cessione; dovendo il consensorisultare per iscritto, non poteva essere attribuito alcun rilievo ad una suapretesa prestazione per facta concludentia.Numero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026Avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma ha proposto ricorsoper cassazione [OSCURATO:PERSONA], affidandolo a tre motivi.[OSCURATO:SOCIETA]., già [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]., e il Fondo diInvestimento [OSCURATO:PERSONA] hanno depositato controricorso.SAR [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. è rimasta intimata.Il PG ha depositato conclusioni scritte chiedendo il rigetto del ricorsoed entrambe le parti costituite hanno depositato memorie illustrative.Alla pubblica udienza dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], dopo la relazione del Consigliere,il [OSCURATO:PERSONA] Dell’Erba ha richiamato eillustrato le conclusioni già depositate; l’avv. [OSCURATO:PERSONA] per ilricorrente, presente all’udienza, ha richiamato e illustrato le proprie difese.RAGIONI DELLA DECISIONEIl ricorso per cassazione è stato proposto tempestivamente connotificazione effettuata lunedì 27.7.2020, nel termine di sessanta giornidalla data di notificazione, intervenuta il 26.5.2020, della sentenza n.2243del 7.5.2020 della Corte d’Appello di Roma: la copia notificata dellasentenza d’appello è stata ritualmente depositata nel rispetto del dispostodell’art.369 c.p.c. e non sono pertanto prospettabili profili diimprocedibilità o di inammissibilità del ricorso.1. Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta Errore in giudicando per violazione e falsa applicazione dell’art.1406c.c., dell’articolo 36 del d. lgvo n.58/1998 e dell’art.12 bis del DM oltreche della circolare della Banca d’Italia del 14.4.2015 in relazioneall’art.360 co 1 n.3 c.p.c.: nella fattispecie in esame, caratterizzata da unasuccessione ex lege nella titolarità del bene controverso, non trovava enon trova applicazione l’art.1406 c.c., relativo alla cessione del contrattosu impulso di una delle parti .Secondo il ricorrente, [OSCURATO:SOCIETA]., essendo divenuta proprietariaex lege di tutti gli immobili che [OSCURATO:SOCIETA]. aveva conferito nel FondoGamma Skye, era l’unico soggetto che avrebbe potuto procedere allaNumero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026stipula del contratto definitivo, in esecuzione del contratto preliminare,senza necessità di alcuna formale cessione della singola posizionecontrattuale. Questo perché il subentro della società nella titolaritàformale del bene non si è verificata per un accordo, e/o su iniziativacontrattuale della SAR e/o della stessa [OSCURATO:SOCIETA] in merito al solo rapportocontrattuale relativo al bene controverso, ma è l’effetto previsto dallaLegge derivante dal conferimento di tutti gli immobili della SAR in favoredel Fondo immobiliare ‘chiuso’ [OSCURATO:PERSONA] : non vi sarebbe pertanto ilnecessario presupposto per l’applicazione della disciplina dell’art.1406 c.c.,che richiederebbe necessariamente, secondo il ricorrente, che lamodificazione soggettiva del rapporto trovi la propria fonte in un contrattoplurilaterale tra le parti e il terzo . [OSCURATO:SOCIETA]. conferito nel Fondochiuso la titolarità dei propri beni, comprensivi del box promesso invendita al ricorrente, al fine di conseguirne redditività mediantegestione collettiva e specializzata , la società di gestione del Fondo eradivenuta non solo titolare dei beni ma ne aveva anche la gestione che, perespressa previsione dell’art.36 co 3 TUF, è effettuata dalla SGR con gliobblighi e la responsabilità del mandatario e quindi, nel caso di specie,quale rappresentante ex lege della stessa SAR.Il motivo è infondato.E’ pacifico il conferimento da parte di [OSCURATO:SOCIETA]. di propri immobili, tra iquali il box promesso in vendita a [OSCURATO:PERSONA], nel Fondo ComuneGamma Skye, gestito da [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. -poi [OSCURATO:SOCIETA]I fondi comuni di investimento (artt. 36, 37 d.lgs. n. 58 del 1998 esucc. mod.) sono organismi di investimento che perseguono la finalitàdella massimizzazione della reddittività e la minimizzazione del rischiodell’investimento stesso, nella specie rivolto al settore immobiliare. La lorocostituzione può avvenire o mediante acquisto di beni immobili, dirittiNumero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026immobiliari e partecipazioni in società immobiliari successivamente allasottoscrizione, al momento della quale l’investitore apporterà il denaronecessario per la successiva operazione di acquisto, o -come nel caso dispecie- mediante apporto diretto , ossia conferimento di immobili ediritti reali immobiliari da parte dei soggetti interessati a divenirnepartecipanti, così da acquisire in contropartita non un prezzo-corrispettivo,come avverrebbe in un ordinario atto traslativo, ma un numero di quote dipartecipazione-sottoscrizione proporzionale al valore dell’immobileapportato. In ogni caso i Fondi, proprio perché enti di natura strumentalenella veicolazione dei risparmi investiti, non sono dotati (diversamentedalle società) di un'autonoma soggettività giuridica, rappresentandopiuttosto patrimoni separati della società di gestione che li ha istituiti eche li amministra, tanto che, in caso di acquisto nell'interesse del Fondocomune, l'immobile che ne è oggetto non viene neppure intestato aquesto, ma alla stessa società di gestione, la quale ne assume unatitolarità meramente formale e funzionale agli obiettivi prestabiliti diinvestimento (cfr. Cass. n.16605/2010; Cass. n.12062/2019; Cass.n.3218/2024): per le caratteristiche di patrimonio separato del Fondo,destinato al perseguimento dell’interesse dei partecipanti ad esso, lasocietà che lo gestisce assume altresì, nei confronti dei partecipanti gliobblighi e le responsabilità sostanziali non del proprietario ma delmandatario esercente un servizio finanziario autorizzato (cfr. ancora, inparticolare, Cass. n.3218/2024).Occorre precisare che il subentro della società di gestione del Fondo,in questo caso [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. -poi [OSCURATO:SOCIETA].-nella titolarità dei diritti immobiliari in esso conferiti da SAR è laconseguenza del conferimento effettuato da [OSCURATO:SOCIETA]. nell’esercizio dellesue prerogative negoziali: l’acquisizione della titolarità formale dei beni incapo alla società di gestione fa parte delle modalità operative dellagestione del Fondo enucleabili dal d. lgs. n.58/1998 e s.m.i. e dalle normeNumero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026regolamentari attuative, volte a garantire sia la funzionalità dell’attivitàdelle società di gestione, sia la trasparenza del loro operato anche per lagaranzia e per la tutela degli investitori, e non è quindi appropriatoqualificare detta acquisizione di titolarità come successione imposta exlege della società di gestione nei diritti della conferitaria. All’origine vi èsempre una scelta autonoma di quest’ultima -nel caso di specie di SARs.r.l.-, rientrante nell’ambito della sua autonomia privata, su se e che cosaconferire nel Fondo di Investimento, accettandone le modalità di gestionedi stretta regolamentazione, e il fatto che l’attività negoziale a tal finenecessaria incontri vincoli normativi in ragione delle sue caratteristiche diinvestimento finanziario e della complessità del settore economico in cui èdestinata ad intervenire non la fa divenire frutto di un’imposizionenormativa -operante nei limiti dell’individuazione della titolarità formaledei beni conferiti non in capo al Fondo ma, per i motivi sopra esposti, incapo alla società che lo gestisce (in possesso dei requisiti richiesti dallanormativa di settore)-. Poco pertinente è, al riguardo, anche il richiamo aldisposto dell’art.36 comma 3 del TUF, che fa riferimento agli obblighi ealle responsabilità del mandatario, poiché la previsione richiamata ècorrelata proprio al tipo di operatività di dette società, solo formalmenteproprietarie e, appunto, sostanzialmente agenti piuttosto comemandatarie per l’attività gestoria che loro compete -cfr. Cass.n.3218/2024-. La disposizione non giustifica un subentro generalizzatodella società di gestione, quale rappresentante ex lege come vorrebbe ilricorrente, nelle posizioni dei partecipanti al Fondo -nel caso di specie, diSAR s.r.l.- ma, in assenza di disposizioni normative specifiche, laregolamentazione dei beni e diritti conferiti nel Fondo, da gestire ad operadella società incaricata, è regolata dalla normativa civile ordinaria diriferimento e -anche in deroga ad essa, ove ciò sia legittimo- dallavolontà delle parti espressa attraverso l’attività negoziale.Numero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026Ora, in materia di operatività delle società di gestione di Fondi diInvestimento non vi sono disposizioni che, per l’ipotesi in cui iconferimenti di beni nel Fondo riguardino o coinvolgano la cessione dicontratti, deroghino all’art.1406 c.c. -come avviene per la cessione traistituti finanziari, ex art.58 TUF, o nell’ambito della cessione di azienda, exart.2558 e s. c.c., o per il contratto di locazione, ex art.1599 e 1602 c.c.-;l’art.1406 c.c. è norma che tutela tutte le parti coinvolte nella cessione delcontratto, anche il contraente ceduto, al quale garantisce di poterpartecipare alla valutazione di convenienza per sé della proposta modificasoggettiva del rapporto negoziale, contrattata tra cedente e cessionario -sul carattere plurilaterale della cessione del contratto, cfr. Cass.n.7319/2000 e, ancora di recente, Cass. n.1204/2010; Cass.n.8579/2024-; nemmeno è stata anche solo allegata -tempestivamente-dalle parti l’esistenza di disposizioni negoziali, regolanti la cessione aVegagest [OSCURATO:SOCIETA]. del contratto preliminare intervenuto traSAR s.r.l. e [OSCURATO:PERSONA] in modo difforme -e legittimo- dalleprevisioni ordinarie dettate dal codice civile.Ne consegue che, per valutare se sia intervenuto il subentro dellasocietà di gestione [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. nella posizione dellapromittente venditrice [OSCURATO:SOCIETA]. riguardo al contratto preliminare dicompravendita immobiliare concluso il 9.1.2007 tra [OSCURATO:SOCIETA]. e GermanoRomagnoli, la Corte di Appello di Roma ha fatto correttamente riferimentoal disposto dell’art.1406 c.c. Per il perfezionamento della cessione delcontratto preliminare sarebbe stato quindi necessario il consenso delpromissario acquirente che, vertendosi in materia di contratto con formascritta ad substantiam, ai sensi degli art.1350 e 1351 c.c. avrebbe dovutoessere manifestato per iscritto.2. Con il secondo motivo di critica [OSCURATO:PERSONA] lamenta Errores in giudicando ed in procedendo per violazione degli art.132 n.4c.p.c., e 118 disp. att. c.p.c. c.p.c. in relazione all’art.360 c.p.c. n.4 –Numero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026Nullità e/o inesistenza della sentenza gravata per motivazione inesistenteed apparente .Secondo il ricorrente, la Corte d’Appello di Roma si sarebbe discostatadal ragionamento seguito dal Tribunale di Roma senza darnegiustificazione adeguata, perché avrebbe ritenuto certa l’applicazione diuna disciplina normativa, quella dell’art.1406 c.c. inveceargomentatamente esclusa dal Giudice di primo grado, senza renderecomprensibile il percorso logico giuridico seguito per giungere allaconclusione raggiunta.Il motivo è infondato.La Corte d’Appello di Roma ha ritenuto che non vi fosse ragione diescludere, in concreto, il riferimento al disposto dell’art.1406 c.c. e da ciòha derivato, in mancanza dell’espressione del consenso del contraenteceduto nella forma scritta necessaria ai sensi degli art.1350 e 1351 c.c.,che controparte di [OSCURATO:PERSONA] in riferimento al contrattopreliminare del 9.1.2007 avente ad oggetto un box continuasse ad esserela sola contraente originaria [OSCURATO:SOCIETA]. -con assorbimento delle altrequestioni poste-.E’ ormai orientamento interpretativo consolidato di questa Corte, chela riformulazione dell'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.,disposta dall'art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7agosto 2012, n. 134, considerata alla luce dei canoni ermeneutici dettatidall'art. 12 delle preleggi, abbia ridotto al minimo costituzionale ilsindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile incassazione solo l'anomalia motivazionale che si tramuta in violazione dilegge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all'esistenza dellamotivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenzaimpugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Taleanomalia si esaurisce nella mancanza assoluta di motivi sotto l'aspettomateriale e grafico , nella motivazione apparente , nelNumero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026 contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e nella motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile , esclusaqualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza dellamotivazione -cfr., per tutte, Cass. SU n.8053/2014-. La violazione del minimo costituzionale richiesto dall'art. 111, comma 6, Cost.,individuabile nelle ipotesi appena descritte, si converte in violazionedell'art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c. e dà luogo a nullità della sentenza:ove una giustificazione del deciso vi sia effettivamente, e presenti unargomentare logico e non contraddittorio, il vizio di motivazione puòessere dedotto solo per omesso esame di un fatto storico , che abbiaformato oggetto di discussione e che appaia decisivo ai fini di unadiversa soluzione della controversia -cfr., ancora, Cass. SU n.8053/2014e, tra le tante successive, Cass. n.23940/2017; Cass. n.13217/2025 (sumotivazione contraddittoria); Cass. n.4166/2024 (su motivazioneapparente)-.L’esistenza, la logicità e l’assenza di contraddittorietà dellamotivazione della sentenza d’appello non deve essere vagliata in rapportoalle argomentazioni poste a fondamento della decisione dal Giudice diprimo grado, criticate con i motivi di appello, ma in relazione alle questionisottoposte al vaglio del Giudice dell’impugnazione dalle parti, nel rispettodel disposto dell’art.342 c.p.c.Nel caso di specie la Corte di merito ha argomentato in modo effettivo,logicamente comprensibile e non contraddittorio le ragioni per le quali haritenuto fondate le critiche rivolte da [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA]. aldeciso di primo grado, giungendo a decidere la controversia in mododifforme previa -corretta- individuazione della diversa normativa diriferimento e all’esito di un iter logico chiaramente espresso: non èpertanto riscontrabile alcuna violazione dell’art.132 n. 4 c.p.c. e/odell’art.111 Cost.Numero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/20263. Con il terzo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta un errore in giudicando per omesso esame circa un fatto decisivo per ilgiudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti in relazioneall’art.360 n.5 comma 1 c.p.c. La Corte di merito non avrebbe considerato che [OSCURATO:PERSONA] prestato il consenso alla cessione e lo aveva fatto per iscritto, con lacomunicazione del 15.6.2007 che, pur non contenendo un assenso direttolo presupporrebbe per facta concludentia: il ricorrente aveva compilatocon i dati richiesti il modulo allegato alla missiva del 6.6.2007, inoltratoglida [OSCURATO:SOCIETA]. in vista della stipula del contratto definitivo indicata per il26.6.207.Anche il motivo in esame è infondato.Si deve premettere che l’omesso esame di elementi istruttori nonintegra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo,censurabile ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., qualora il fatto storico daessi evidenziato, rilevante in causa, sia stato comunque preso inconsiderazione dal giudice, che abbia dato conto di tutte le risultanzeprobatorie, pur se non in modo analitico -cfr. Cass. SU n.8053/2014;Cass. n.28887/2019; Cass. n.20553/2021; Cass. n.32505/2023; Cass. n.10927/2024-.In concreto, la Corte d’Appello ha affermato che non vi è prova delconsenso alla cessione da parte del Romagnoli , perché non puòprestato per facta concludentia, stante la necessità che questo risulti daLa Corte di merito ha quindi esaminato gli elementi istruttori in attinon ritenendo implicitamente la comunicazione richiamata idonea asupportare l’intervento di un consenso scritto ed operando quindi unavalutazione di merito coerente con le norme individuate correttamentecome regolatrici della fattispecie che, essendo supportata sotto il profiloNumero registro generale 21072/2020Numero sezionale 2230/2025Numero di raccolta generale 12601/2026Data pubblicazione 05/05/2026della motivazione, non può essere rimessa in discussione in sede dilegittimità.Il ricorso deve essere pertanto integralmente respinto.Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come dadispositivo, seguono la soccombenza.Nulla deve essere disposto per la posizione di [OSCURATO:SOCIETA]., essendorimasta la società intimata.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte di cassazione rigetta il ricorso e condanna GermanoRomagnoli al pagamento, in favore di [OSCURATO:SOCIETA]., già [OSCURATO:SOCIETA]., e del Fondo Comune di Investimento GammaSkye, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in €2.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%,agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva ecassa avvocati.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 18 settembre 2025.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteTiziana [OSCURATO:PERSONA]