Cassazione n. 10592/2026

o [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] DiBartolomeo-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d’appello di L’Aquila n. 1613/2020depositata il 24/11/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA], in qualità di venditrice, citò in giudizio la societàagricola [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., chiedendo la risoluzione del contratto diNumero registro generale 4521/2021Numero sezionale 646/2026Numero di raccolta generale 10592/2026Data pubblicazione 21/04/2026compravendita con patto di riservato dominio stipulato per [OSCURATO:PERSONA] il [OSCURATO:DATA_NASCITA], nonché l’accertamento del proprio diritto atrattenere, a titolo di penale, la somma già ricevuta in acconto perl’acquisto di un vasto appezzamento di terreni di sua proprietà. Si costituìla società agricola [OSCURATO:PERSONA] s.r.l., chiedendo il rigetto delladomanda e, in via riconvenzionale, la dichiarazione di risoluzione delcontratto per eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, conconseguenti obblighi restitutori; in via subordinata, domandò la riduzioneequitativa della penale ai sensi dell’art. 1384 c.c.Con sentenza pronunciata il 15/03/2016, il Tribunale di Pescara accolseintegralmente la domanda attorea, rigettò le domande ed eccezioniriconvenzionali e dichiarò il diritto dell’attrice a trattenere la somma giàriscossa.2. Proposto appello dalla parte soccombente, la Corte territoriale rigettò ilgravame, ritenendo non provata la presupposizione in ordine all’acquistodella edificabilità dei fondi e qualificando le aspettative dell’acquirentecome mere prospettive di sviluppo urbanistico, inidonee a incidere sullavalidità ed efficacia del contratto; escluse altresì la ricorrenza di un difettogenetico o funzionale della causa e respinse la domanda di riduzioneequitativa della penale.3. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la societàAgricola [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. sulla base di due motivi.[OSCURATO:PERSONA] con controricorso.Entrambe le parti hanno depositato memorie.[OSCURATO:PERSONA] si è riservato il deposito dell’ordinanza nel termine di cui alsecondo comma dell’art. 380-bis.1 c.p.c.Numero registro generale 4521/2021Numero sezionale 646/2026Numero di raccolta generale 10592/2026Data pubblicazione 21/04/2026RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso è denunciata “la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1362, 1175 e 1375, dovere di correttezza e diesecuzione del contratto in buona fede, art. 2 Cost., doveri inderogabili disolidarietà economica e sociale, artt. 1467 c.c., eccessiva onerosità, art.1256 e 1463 c.c., impossibilità sopravvenuta, art. 1325 n. 2 c.c., sullacausa quale requisito del contratto, art. 1418 c.c. sulla nullità del contrattoper difetto di causa, in relazione all’art. 360, n. 3), c.p.c.”.La ricorrente deduce che la Corte di appello avrebbe erroneamenteescluso che l’edificabilità dei terreni costituisse presupposto implicito edeterminante del contratto, atteso che l’edificabilità era circostanzaesterna nota alle parti, assunta come certa nella rappresentazione deicontraenti e tale da giustificare la sopravvenuta perdita di interesse almantenimento del vincolo negoziale, una volta venuto meno il quadronormativo favorevole.2. Il motivo è in parte inammissibile e in parte infondato.Sotto il profilo dell’interpretazione del contratto, la società ricorrente silimita a contrapporre una propria lettura del contenuto negoziale a quellaadottata dalla Corte territoriale, senza indicare specifiche violazioni deicriteri ermeneutici di cui agli artt. 1362 ss. c.c., in contrasto con ilconsolidato orientamento di questa Corte, secondo cui il sindacato dilegittimità non può investire il risultato interpretativo in sé, che appartieneall'ambito dei giudizi di fatto riservati al giudice di merito, ma afferiscesolo alla verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica e dellacoerenza e logicità della motivazione addotta, con conseguenteinammissibilità di ogni critica alla ricostruzione della volontà negozialeoperata dal giudice di prime cure che si traduca in una diversa valutazionedegli stessi elementi di fatto da questi esaminati (v. Cass. n. 2465/2015;conforme, ex multis, Cass. nn. 10891/2016, 8810/2020 e 1091/2025).Numero registro generale 4521/2021Numero sezionale 646/2026Numero di raccolta generale 10592/2026Data pubblicazione 21/04/2026Nel caso in esame, è del tutto plausibile e non irragionevolel’interpretazione cui è giunta la Corte di merito (conformemente a quantogià ritenuto dal giudice di prime cure) nella parte in cui ha escluso laconfigurabilità della presupposizione nella “certezza soggettiva” dedottadal ricorrente circa l’imminente riconoscimento edificatorio dei beni.La Corte di merito, richiamando il principio ribadito dalle Sezioni Unite(Cass. Sez. U., n. 9909/2018, e più di recente, Cass. n. 1995/2025), haaffermato che ricorre la presupposizione quando una determinatasituazione di fatto o di diritto (passata, presente o futura) possa ritenersitenuta presente dai contraenti nella formazione del consenso - pur inmancanza di un espresso riferimento ad essa nelle clausole contrattuali –quale presupposto condizionante il negozio (cd. condizione non sviluppatao inespressa), richiedendosi pertanto a tal fine: a) che la presupposizionesia comune ad entrambi i contraenti; b) che l’evento sia stato assuntocome certo nella rappresentazione delle parti (in ciò la presupposizionedifferisce dalla condizione); c) che si tratti di un presupposto obiettivo,consistente in una situazione di fatto il cui venir meno o il cui verificarsisia del tutto indipendente dall’attività o dalla volontà dei contraenti e noncorrisponda, integrandolo, all’oggetto di una specifica obbligazione.La Corte d’appello ha ritenuto non dimostrata la comune consapevolezzadelle parti circa l’imminente e certa acquisizione della edificabilità dei fondigrazie alla semplificazione amministrativa contenuta nell’art. 79 della l.r.Abruzzo n. 34 del 2007; né che detta evenienza fosse stata elevata apresupposto determinante del contratto, poiché la lunga e incerta vicendaamministrativa relativa all’inserimento dei terreni nel PRUSST, la presenzadi vincoli idrogeologici, la qualità soggettiva dell’acquirente - imprenditoreagricolo -, la previsione di un termine essenziale di breve durata - 5 mesi -per il pagamento del cospicuo saldo prezzo e la struttura stessa delcontratto - con patto di riservato dominio - erano tutti da ritenereNumero registro generale 4521/2021Numero sezionale 646/2026Numero di raccolta generale 10592/2026Data pubblicazione 21/04/2026elementi incompatibili con l’assunzione di una situazione futura, ma certa,nella comune rappresentazione dei contraenti.Tali argomentazioni si pongono in linea con il costante orientamento diquesta Corte, secondo cui la presupposizione non può essere identificatacon mere aspettative o speranze di evoluzione favorevole di unasituazione di fatto o di diritto, né con motivi unilaterali dell’operazioneeconomica, ma richiede un presupposto obiettivo, comune e certo,assunto come fondamento del vincolo contrattuale (Cass. n. 12235/2007;Cass. n. 17615/2020, cui è conforme Cass. n. 1995/2025).La sentenza in esame analizza analiticamente i fatti che le parti hannoavuto presenti al momento della stipula relativamente alla prevedibileconclusione dell’iter amministrativo, in particolare tenuto conto del tempogià trascorso dalla prima richiesta della venditrice di inserimento dei proprifondi nel PRUSST, dalla consapevolezza della presenza di vincoli ostativiall’approvazione del progetto in quanto ricadente in area territorialesoggetta a rigidi vincoli idrogeologici che non rendevano imminente ilrilascio dell’agognata autorizzazione. Al contrario, la qualità soggettivadella parte acquirente, quale imprenditore agricolo che nella qualità avevachiesto e ottenuto le agevolazioni di cui alle leggi speciali, è stataconsiderata elemento che poteva legittimamente indurre la venditrice aipotizzare un interesse rilevante per il [OSCURATO:PERSONA] in terminispeculativi o, in subordine, anche in ipotesi di persistenza della vocazioneagricola dei fondi, visto il prezzo e l’acconto pattuiti. Anche la scelta dellavendita con patto di riservato dominio è stata vagliata dalla Corteterritoriale, che ha concluso trattarsi di uno strumento utile a tutelare siale ragioni della venditrice - la quale avrebbe mantenuto la proprietà deifondi, senza ricorrere a onerose iscrizioni ipotecarie, a garanzia delpagamento del saldo prezzo - sia quelle del compratore, potendo egliimmediatamente disporre del bene libero da vincoli e pesi, ove avesseversato il saldo prezzo nel tempo convenuto.Numero registro generale 4521/2021Numero sezionale 646/2026Numero di raccolta generale 10592/2026Data pubblicazione 21/04/2026La pronuncia qui in esame ha, altresì, rilevato che l’esclusione dellapresupposizione comune risultava ex actis, atteso che la proceduraamministrativa di valutazione del progetto “[OSCURATO:PERSONA]” per il suoinserimento nel PRUSST si era fermata alla lettera del 6/09/2006, ove siprevedeva che “da un sommario esame, il programma ha i caratteri deicriteri di valutazione per l’ammissibilità per detto inserimento, mentredifettava la prova dell’approvazione del progetto da parte del Collegio diVigilanza e del successivo completamento dell’iter di approvazione, né viera la prova dell’approvazione del PRUSST da parte del consigliocomunale”. A fronte di tali rilievi, le contestazioni della ricorrente sirisolvono, dunque, in mere obiezioni meritali sulla valutazione della prova.Senonché, nel giudizio di cassazione, la parte non può dolersi del modo incui il giudice di merito ha compiuto le proprie valutazioni discrezionali,quomodo che investe l’apprezzamento della fonte di prova comedimostrativa (o meno) del fatto che si intende provare, in ordine ai diversisignificati in astratto ricavabili dai mezzi di prova acquisiti al giudizio(Cass. n. 6774/2022; Cass. n. 32505/2023; Cass. n. 10927/2024). Conl’effetto che non può essere sindacato in sede di legittimità il fatto che ilgiudice di merito, nel valutare le allegazioni proposte dalle parti, abbiaconclusione che vale a fortiori nel caso in esame, in cui il giudice delgravame ha tratto il proprio convincimento dalle stesse asserzionidell’appellante, oltre che dal contratto e dai documenti in atti.A supporto della propria tesi, il ricorrente riporta ampi brani dellamotivazione di Cass. 15025/2013, ritenendo che si tratti di un precedenteperfettamente sovrapponibile, del tutto ignorato dalla Corte d’appello. Inrealtà la pronuncia, unica nell’individuare la presupposizione anche inipotesi di “certezza soggettiva dei contraenti” fa riferimento a unafattispecie non sovrapponibile a quella odierna, affrontando il caso di uncontratto preliminare di fondi aventi sì vocazione agricola, ma il cuiNumero registro generale 4521/2021Numero sezionale 646/2026Numero di raccolta generale 10592/2026Data pubblicazione 21/04/2026percorso verso l’edificabilità era già ampiamente avanzato, al contrario diquanto è all’esame, in cui nessun passaggio verso la sicura edificabilità erastato superato. Il motivo, quindi, è inammissibile, oltre che infondatoperché, sotto l’apparente prospettazione di una violazione di legge, è voltoin realtà a stimolare (Cass. n. 4871/2026) inammissibilmente in sede dilegittimità, una revisione dell’interpretazione delle clausole negoziali edella loro valutazione operate dalla Corte di merito, per sostituirvi ladiversa interpretazione e valutazione che ne effettua la ricorrenteproponendola come unica accettabile (cfr. da ultimo Cass. n. 7871/2025).3. Con il primo motivo di ricorso i ricorrenti denunciano altresì, in modopromiscuo, anche la violazione degli artt. 1467, 1256, 1463 e 1325,comma 2, c.c.Le censure, tuttavia, non risultano specificamente sviluppate e si risolvononella mera reiterazione degli elementi già dedotti a fondamento dellaprospettata presupposizione, attenendo le valutazioni economiche dellaparte acquirente all’alea contrattuale, rimasta insoddisfatta rispetto alleaspettative soggettive circa il favorevole sviluppo delle potenzialitàedificatorie dei terreni acquistati.3.1. Con una seconda articolazione del medesimo motivo, i ricorrentiassumono che il mancato riconoscimento della presupposizione siporrebbe in contrasto con i principi di buona fede contrattuale, cheimporrebbero un’interpretazione del contratto idonea a evitareingiustificati sacrifici a carico di una delle parti, in coerenza con l’intentocomune dei contraenti.La doglianza è inammissibile e comunque infondata.La buona fede, quale principio immanente dell’ordinamento contrattuale,opera in ogni fase del rapporto negoziale - dalla formazione all’esecuzione- quale criterio integrativo e interpretativo in presenza di ambiguità olacune, ma non può spingersi sino a sostituire la volontà negoziale delleNumero registro generale 4521/2021Numero sezionale 646/2026Numero di raccolta generale 10592/2026Data pubblicazione 21/04/2026parti, le quali hanno consapevolmente scelto di non subordinare l’efficaciadel contratto ad alcuna condizione, né sospensiva né risolutiva,nell’esercizio dell’autonomia contrattuale riconosciuta dall’art. 1322 c.c.3.2. Esclusa la ricorrenza dell’istituto della presupposizione, medesimasorte di rigetto spetta anche al motivo prospettato come violazionedell’art. 1467 c.c.Secondo il consolidato orientamento di questa Corte, l’eccessiva onerositàsopravvenuta, idonea a determinare la risoluzione del contratto, richiedela concomitante sussistenza di due presupposti: da un lato, unsopravvenuto squilibrio tra le prestazioni non prevedibile al momento dellaconclusione del contratto; dall’altro, la riconducibilità di tale squilibrio aeventi straordinari ed imprevedibili, estranei alla normale alea delcontratto.Il carattere della straordinarietà attiene a un profilo oggettivo dell’evento,valutabile in base a criteri quali la frequenza, l’intensità e la dimensionedel fenomeno, mentre l’imprevedibilità ha natura soggettiva, in quantocorrelata alla possibilità di conoscenza dell’evento stesso al momento dellastipula. L’accertamento in ordine alla sussistenza di tali requisiti, riservatoal giudice di merito, è insindacabile in sede di legittimità ove sorretto damotivazione congrua ed esente da vizi (Cass. n. 22396/2006; Cass. n.2661/2001; Cass. n. 3342/1994; Cass. n. 854/1982).Nel caso di specie la Corte di merito, mediante l’esame delle pattuizionicontrattuali, ha escluso che il mancato inserimento dei fondi nel PRUSSTpotesse qualificarsi come evento straordinario ed imprevedibile,trattandosi di circostanza intrinsecamente aleatoria e, al momento dellastipula, priva di concreti elementi oggettivi che ne rendessero verosimile oimminente la realizzazione.Numero registro generale 4521/2021Numero sezionale 646/2026Numero di raccolta generale 10592/2026Data pubblicazione 21/04/20263.3. – Analoghe considerazioni valgono con riferimento alla dedottaviolazione dell’art. 1463 c.c., dalla quale i ricorrenti intendono fardiscendere pretese restitutorie.La mancata trasformazione urbanistica dei terreni oggetto dicompravendita non integra un’ipotesi di impossibilità sopravvenuta dellaprestazione, la quale ricorre soltanto quando divenga impossibilel’adempimento da parte del debitore o l’utilizzazione della prestazione daparte del creditore, con conseguente venir meno dell’interesse alla suaricezione e dell’essenziale finalità economico-sociale del contratto (Cass.n. 8766/2019).Nel caso in esame, la causa concreta del contratto era costituita dallavendita dei terreni nella loro effettiva destinazione agricola, comepuntualmente disciplinata nell’atto notarile, essendo noti a entrambe leparti i vincoli urbanistici insistenti sui fondi, circostanza documentalmenteprovata e confermata dalla consulenza tecnica d’ufficio espletata in primogrado (cfr. pag. 11 della Relazione, documenti puntualmente indicati incontroricorso).La scelta delle parti di non apporre condizioni, né di stipulare un contrattopreliminare, evidenzia, piuttosto, la volontà della venditrice di trasferire laproprietà dei terreni nello stato in cui si trovavano al momento del saldo, equella dell’acquirente di assumere consapevolmente il rischio connessoalle proprie valutazioni economiche, offrendo un prezzo superiore a quellodi mercato per aree agricole, nella piena assunzione dell’alea inerente alleproprie aspettative soggettive in un’operazione di tipo speculativo.4. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta violazione e falsaapplicazione degli artt. 1384 c.c., 1175 e 1375 c.c., nonché dell’art. 2041c.c., anche in relazione all’art. 1362 c.c., ai sensi dell’art. 360, comma 1,n. 3) c.p.c., per non avere la Corte territoriale disposto la riduzione dellaclausola penale, assumendone la sopravvenuta iniquità in ragione delloNumero registro generale 4521/2021Numero sezionale 646/2026Numero di raccolta generale 10592/2026Data pubblicazione 21/04/2026squilibrio patrimoniale determinatosi a seguito della mancata acquisizionedell’idoneità edificatoria dei terreni compravenduti.Il ricorrente sostiene che il potere di riduzione della penale avrebbedovuto essere esercitato valorizzando l’interesse della parte creditriceall’adempimento non solo al momento della conclusione del contratto, maanche alla luce dell’evoluzione del rapporto, tenuto conto delleripercussioni dell’inadempimento sull’equilibrio delle prestazioni e delmutamento dell’interesse economico perseguito, atteso che la venditriceaveva già trattenuto una rilevante parte del prezzo oltre a conservare laproprietà dei beni.4.1. La censura non coglie nel segno.Secondo il consolidato orientamento di questa Corte, la riduzione dellapenale ai sensi dell’art. 1384 c.c. presuppone la sua manifesta eccessivitàcon riferimento all’interesse che il creditore aveva all’adempimento almomento della stipula del contratto, restando estranee al relativo giudiziole sopravvenienze che incidano sull’equilibrio economico del rapporto, overiconducibili alla normale alea contrattuale assunta dalle parti.La valutazione circa l’eccessività della penale integra un apprezzamento difatto riservato al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimitàse sorretto da motivazione congrua, logica e giuridicamente corretta(Cass. n. 23750/2018).Nel caso di specie, la Corte d’appello ha escluso la ricorrenza deipresupposti per l’intervento riduttivo, valorizzando il prezzo liberamentepattuito per il trasferimento dei fondi nello stato di fatto e di dirittoesistente al momento della stipula, e ritenendo che la mancatarealizzazione delle aspettative edificatorie dell’acquirente non incidessesull’equità originaria della clausola penale, né determinasse un’alterazionedell’interesse creditorio giuridicamente rilevante ai fini dell’art. 1384 c.c.,essendo stato fissato in un quinto del prezzo convenuto.Numero registro generale 4521/2021Numero sezionale 646/2026Numero di raccolta generale 10592/2026Data pubblicazione 21/04/2026La sentenza, cioè, ha stabilito che le dedotte sopravvenienze economiche,lungi dall’integrare un’iniquità della clausola nella fase esecutiva,consapevolmente assunto dall’acquirente, analogamente a quanto giàrilevato in relazione all’esclusione della presupposizione e dell’eccessivaonerosità sopravvenuta.Ne consegue che non è configurabile neppure una violazione dei principi dibuona fede e correttezza nell’esecuzione del contratto, i quali non possonoessere invocati per introdurre un correttivo giudiziale dell’assettonegoziale liberamente voluto dalle parti (Cass. n. 7205/2025).Inammissibile per novità assoluta è l’azione generale di arricchimento,come correttamente eccepito dalla controricorrente, oltre che destituita difondamento, trovandosi in presenza di un valido ed efficace titolocontrattuale regolativo dei reciproci rapporti patrimoniali.5. Il ricorso, pertanto, è rigettato.Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidanocome da dispositivo. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al pagamentodelle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 15.200,00, di cuieuro 200,00 per spese, al 15% per spese generali e agli accessori dilegge.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inseritodall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenzadei presupposti processuali per il versamento, da parte della societàricorrente, al competente ufficio di merito, dell’ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bis,dello stesso articolo 13, se dovuto.Numero registro generale 4521/2021Numero sezionale 646/2026Numero di raccolta generale 10592/2026Data pubblicazione 21/04/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile della Corte Suprema di Cassazione, in data 18 marzo 2026.Il Presidente