Cassazione n. 13615/2026

e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA],giusta procura in atti-ricorrente-[OSCURATO:PERSONA] in Montesilvano via America n.1, in personadell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA]Iadisernia, giusta procura in atti-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d’appello di L’Aquila depositatal’[OSCURATO:DATA_NASCITA];udita la relazione sulla causa svolta nella camera di consiglio del 28 aprile2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 9100/2021Numero sezionale 1096/2026Numero di raccolta generale 13615/2026Data pubblicazione 11/05/2026Maria [OSCURATO:PERSONA], quale proprietaria di un appartamento inMontesilvano nell’edificio di via America n.1, ha impugnato la deliberaassembleare del [OSCURATO:PERSONA] del [OSCURATO:DATA_NASCITA] con la quale erastata autorizzata la locazione, per cinque mesi nel periodo estivo, di unaparte del marciapiede condominiale (in corrispondenza di un locale al pianterreno già adibito a bar).[OSCURATO:PERSONA] si è difeso, contestando la dedotta nullità e/oannullabilità della delibera.Il Tribunale di Pescara rigettava la domanda.L’attrice ha proposto appello che è stato respinto, ritenendo la corte dimerito non esserci un’innovazione nell’uso concesso attraverso lalocazione autorizzata, né un cambio di destinazione d’uso del marciapiede,neppure essendo impedito il pari uso da parte dei condòmini, sicché nonera richiesta la maggioranza ex art. 1117 ter c.c. per la deliberazione.Avverso questa decisione l’attrice propone ricorso per cassazione sullabase di tre motivi.Il convenuto ha resistito con controricorso.La ricorrente ha depositato tempestiva memoria.[OSCURATO:PERSONA] si è riservato il deposito dell’ordinanza nel termine di cui alsecondo comma dell’art. 380 bis1 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso si deduce violazione degli artt. 1102,1120 e 1575 n.3 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. per non avere lacorte d’appello ritenuto che la locazione autorizzata violi il diritto d’usodella cosa comune da parte del singolo condòmino, alterandone ladestinazione d’uso, che è di consentire il passaggio, nonché di dare aria eluce a tutti i condomini.La ricorrente, infatti, sostiene che l’occupazione di parte delmarciapiede con tavoli e sedie per cinque mesi l’anno, nel periodo estivo,Numero registro generale 9100/2021Numero sezionale 1096/2026Numero di raccolta generale 13615/2026Data pubblicazione 11/05/2026che non poteva comunque ritenersi consentita dall’art. 11 del regolamentocondominiale, equivale a sottrarre alla libera fruizione il bene comune perun lungo periodo di tempo, anche in considerazione del tenore dell’art.1575 c.c., che attribuisce al conduttore la libera e completa disponibilitàdel bene locato.Il motivo è infondato.Quanto all’affermata violazione dell’art. 1102 c.c., la ricorrentecontesta la natura temporanea e non invasiva dell’occupazione del benecondominiale con sedie e tavoli autorizzata con la delibera impugnata,dolendosi dell’interpretazione che la corte di merito ha dato al riguardo,anche laddove essa ha affermato che il regolamento è stato osservato.Quanto al tema del regolamento condominiale, è, peraltro, la stessaricorrente che afferma la sua irrilevanza (v. pag. 8 del ricorso), perchéesso regolava solo i casi di occupazione temporanea delle aree comuni daparte di uno o più condòmini, e questo è in buona sostanza quanto lastessa sentenza impugnata ha osservato allorché ha evidenziato che l’art.11 del regolamento riguardava altro genere di utilizzo dei beni comuni(occupazioni stabili di aree comuni con costruzioni e/o oggetti mobili cheimpediscono il paritetico uso dei condòmini).Ciò posto, la censura è infondata perché l’art. 1102 c.c. concerne lamodificazione della cosa comune ad opera del singolo partecipante e non ildiverso caso, qual è quello in esame, in cui sia stata adottata una deliberaassembleare sull’utilizzo della cosa comune.Sul tema, infatti, può richiamarsi l’orientamento di legittimità per cui leinnovazioni di cui all’art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazionidisciplinate dall’art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che daquello soggettivo. Sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere ditrasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandonel’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nellefacoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art.Numero registro generale 9100/2021Numero sezionale 1096/2026Numero di raccolta generale 13615/2026Data pubblicazione 11/05/20261102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazionedella cosa; per quanto concerne, poi, l'aspetto soggettivo, nelleinnovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata,espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invecedifetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interessegenerale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimentosono rivolte (fra le tante, Cass. n. 20712/2017, Cass. n. 3440/2022).2. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia la violazione degliartt.1118, 1119 e 1120 c.c. e dell’art.112 c.p.c. in relazione all’art. 360n.3 c.p.c. perché la Corte d’appello non avrebbe valutato l’alterazionestrutturale del bene comune derivante dalla stabile occupazione con tavolie sedie e dalla delimitazione con fioriere e ringhiere in legno e non sisarebbe pronunciata sull’allegazione della ricorrente dell’impedimentoall’utilizzo dell’area come fonte di aria e luce e come spazio per il liberogioco.In altri termini, l’uso autorizzato con la locazione sarebbe tale daalterare la conformazione stessa del bene e da renderlo inservibile aglialtri condòmini, sicché costituirebbe innovazione ex art. 1120 c.c. esarebbe vietata in quanto rende inservibile la cosa comune all’uso o algodimento del singolo condòmino.Il motivo è infondato.In primo luogo, l’innovazione, agli effetti dell'art. 1120 c.c., nonriguarda qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, masolamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale,laddove, all’esito della riforma di cui alla legge 220 del 2012, la mutazionedella destinazione originaria è possibile nei limiti e alle condizioni di cuiall’art. 1117 ter c.c.Va poi anche richiamato l’orientamento di questa Corte per cui l'usoindiretto della cosa comune mediante locazione può essere disposto condeliberazione a maggioranza quando non sia possibile l'uso diretto delloNumero registro generale 9100/2021Numero sezionale 1096/2026Numero di raccolta generale 13615/2026Data pubblicazione 11/05/2026stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente allaloro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento deglispazi o di turni temporali (cfr. Cass. n. 22435/2011, Cass. n.16557/2023).Quindi, venendo al caso di specie, la Corte d’appello ha valorizzato latemporaneità e la minima durata dell’occupazione dell’area (cinque mesiall’anno), la conservazione del passaggio sul marciapiedi da parte deicondòmini, ai quali è lasciato apposito corridoio di passaggio di 1,5 mt,nonché il fatto che queste limitazioni risultavano inserite nel contratto dilocazione, impegnando così il conduttore al loro rispetto (v. pagg. 4 e 5della sentenza). Né è dunque sostenibile che dall’uso così autorizzatoderivi un mutamento nella consistenza e struttura del marciapiede.Quindi, considerato che la sentenza gravata ha apprezzato la limitataestensione fisica dell’occupazione e la significativa limitazione temporaledella locazione, i giudici del merito, con valutazione non suscettibile disindacato ex art. 360, comma 1, n. 3, hanno deciso in modo logico ecoerente per la legittimità dell'uso indiretto della medesima cosa comunemediante locazione, non essendo ragionevole l'uso promiscuo della stessaanche in ragione della immediata prossimità del marciapiede condominialeal locale di proprietà esclusiva adibito a ristorante.3. Con il terzo motivo si deduce la violazione degli artt. 832 e 1120c.c. e dell’art. 42 Cost. e dell’art. 17 della Carta dei diritti fondamentalidell’Unione Europea perché non è stato apprezzato che: - il radicalemutamento di destinazione d’uso dell’area, derivante dall’autorizzazioneall’uso esclusivo quale fonte di reddito, richiede l’approvazioneall’unanimità; - la delibera consente l’appropriazione da parte di altri delbene condominiale con violazione del diritto di proprietà del singolocondòmino comunque regolato dall’art. 832 c.c. nonché dall’art. 42 Cost edall’art. 7 della Carta europea dei diritti umani.Il motivo è infondato.Numero registro generale 9100/2021Numero sezionale 1096/2026Numero di raccolta generale 13615/2026Data pubblicazione 11/05/2026Gli artt. 42 Cost. e 7 della Carta di Nizza dettano i princìpi basilari cuiè ispirata la normativa della proprietà privata, stabilendo la possibilità disua restrizione e/o privazione per il perseguimento dell’interesse pubblicononché affermandone la tutela in caso di provvedimenti della P.A., ma nonsono direttamente volti a disciplinare i rapporti tra privati né a incideresulle norme codicistiche che regolano i diritti e gli obblighi connessi allaproprietà.Quanto all’art. 832 c.c. non v’è stata alcuna sua violazione dato che sitratta, anche in questo caso, della norma che indica in via generale ilcontenuto del diritto di proprietà, che evidentemente si contempera con lenorme che regolano la comunione e il condominio.4. In definitiva, il ricorso deve essere respinto, con condanna allespese di lite come liquidate in dispositivo.Ai sensi dell'art. 13 co. 1-quater d.p.r. n. 115 del 2002 va dato atto delsussistere dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo pari alcontributo unificato dovuto per il ricorso a norma del co. 1-bis dell'art. 13cit. P.Q.Mla corte rigetta il ricorso e condanna [OSCURATO:PERSONA] alla refusionein favore del controricorrente delle spese di lite che liquida in € 200,00 peresborsi e € 3.000,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, i.v.a. ec.p.a., come per legge.Ai sensi dell'art. 13 co. 1-quater d.p.r. n. 115 del 2002 dà atto delsussistere dei presupposti per il versamento a carico del ricorrentedell'ulteriore importo pari al contributo unificato dovuto per il ricorso anorma del co. 1-bis dell'art. 13 cit.Il PresidenteAntonio ScarpaNumero registro generale 9100/2021Numero sezionale 1096/2026Numero di raccolta generale 13615/2026Data pubblicazione 11/05/2026