Cassazione n. 16557/2023

ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n.19228/2017 proposto da : [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] , domiciliato in Roma, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA]; -ricorrente- contro [OSCURATO:SOCIETA]., rappresentata e difesa dagli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]; -controricorrente- avverso la sentenzadella CORTE D I APPELLO DI T ORINO n. 179 /2017 depositata il 24/01/2017. Udita la relazione svolta nellacamera di consiglio del 21/02/2023 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA]. 2di 6 – 19228 /2017 – S2 - PU 21/02/2023 (1 5 ) – [OSCURATO:PERSONA]. Udite le osservazioni del P.M., nella persona del sostituto procuratore generale,[OSCURATO:PERSONA], che ha concluso per parziale inammissi- bilità e rigetto, in subordine per il rigetto del ricorso. [OSCURATO:PERSONA] La condomina [OSCURATO:SOCIETA]. è proprietaria di un’unità immobiliare con- cessa in locazione per l’esercizio di unsupermercato all’interno del Con- dominio del Centro commerciale Planetarium. Con delibere del 26/6/2012, l’assemblea condominiale aveva deciso di: (a) revocare de- libere precedenti con cui un’area (sottostante a una pensilina), com- presa fra le parti comuni,era stata concessa a [OSCURATO:SOCIETA]. in «uso gra- tuito permanente» per scarico merci; (b) incaricare l’amministratore di stipulare contratti di locazione con i condomini interessati ad utilizzare aree delle parti comuni e, in caso di indisponibilità alla stipula da parte di chi già le occupava, di ricorrere all’autorità giudiziaria per lo sgom- bero e il recupero di indennità per l’occupazione in passato; (c) deter- minare l’importo del canone mensile dovuto per l’occupazione delle aree comuni (sia per il passato che per il futuro). A seguito di ciò, quat- tro condomini avevano stipulato, uno aveva sgomberato, [OSCURATO:PERSONA] ed altri due condomini si erano rifiutati di stipulare. Pertanto, il Condominio li aveva convenuti in giudizio. A sua volta, [OSCURATO:SOCIETA]. conveniva nel 2012 il Condominio dinanzi al Tribunale di Ivrea, nel giudizio giunto oggi alla pubblica udienza in Cassazione, per l’impugnazione delle già menzio- nate delibere. Rigettata in primo grado, l’impugnazione è stata accolta in appello con pronuncia di annullamento delle delibere di cui ai punti 3c e 3e, che incaricavano l’amministratore di stipulare contratti di lo- cazione e dichiarazione di nullità delle delibere, relative al recupero di corrispettivi per l’occupazione di aree nel passato, di cui ai punti 3a, 3b (riguardanti [OSCURATO:PERSONA], in solido con due suoi conduttori) e 3d (riguardante altri condomini). 3di 6 – 19228 /2017 – S2 - PU 21/02/2023 (1 5 ) – [OSCURATO:PERSONA]. Ricorre in cassazione il Condominio con sei motivi. [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. con controricorso. [OSCURATO:PERSONA] 1. – Il nucleo della materia del contendere consiste nella qualifica- zione e interpretazione dell’art. 18 del regolamento condominiale, che indica una serie di attività vietate tra le quali «l'occupazione prolungata con costruzioni anche provvisorie o con oggetti di qualsivoglia specie degli accessi carrai, degli ingressi principali e secondari, degli anditi, delle scale, dei corridoi, delle aree a parcheggio e in genere dei locali e degli spazi di proprietà comune». 2. - Con il primo motivosi denuncia ex art. 112 c.p.c. l’omessa pro- nuncia sull’eccezione d’inammissibilità dell’appello per difformità art.342 c.p.c. Il primo motivo non è fondato. In relazione alla denuncia degli errores in procedendo, la Corte è giudice del fatto processuale. L’accesso al fascicolo consente di accer- tare che l’atto di appello rispetta i requisiti di forma-contenuto del re- lativo modello legale. Ciò che del resto è confermato anche da una pronuncia nel merito dei motivi di impugnazione adottata dalla Corte di appello. Il primo motivo è rigettato. 2. –Con il secondo motivo si censura che la Corte abbia ritenuto la natura contrattuale dell’art. 18 del regolamento condominiale poiché esso impone un divietodi occupazione prolungata delle aree comuni con costruzioni anche provvisorie o con oggetti di qualsivoglia specie. Si deduceviolazione degli artt. 1102, 1136 e 1138 c.c. Il motivo è fondatonel senso di seguito precisato. Nel condominio di edifici la locazione di una parte comune ne con- creta un uso indiretto, che può essere ben disposto con deliberazione a maggioranza ove della parteoggetto di locazionenon sia possibile un 4di 6 – 19228 /2017 – S2 - PU 21/02/2023 (1 5 ) – [OSCURATO:PERSONA]. uso diretto da parte di tutti i condomini. A sua volta, l’uso diretto è possibilenon solo in modo promiscuo , proporzionale alla quota di cia- scuno, bensì anche in modo frazionato, attraverso ripartizione di spazi oppure previsione di turni temporali(cfr. Cass. 22435/2011). Emerge dagli accertamenti di fatto nel caso di specie che l’area sotto la pensilina (oggetto del contratto di locazione)non è suscettibile di uso diretto. Pertanto, la delibera condominiale di trarla ad oggetto di contratto di locazione resiste alle censure. Il secondo motivo è accolto. 3. - Con il terzo motivo si censura che sia stata accolta l’impugna- zione della delibera (per difetto di unanimità di consensi) con la quale l’amministratore aveva ricevuto mandato di stipulare con [OSCURATO:PERSONA] (condo- mino impugnante) un contratto di locazione delle aree già occupate da quest’ultima sulla base di precedenti delibere. Si deduce violazione dell’art. 100 c.p.c. Il terzo motivo è assorbito in conseguenza dell’accoglimento del se- condomotivo. 4. - Con il quarto motiv o si cens ura che la Corte di appello abbia pronunciato extra petitaper aver accolto l’impugnazione delle delibere relative al recupero di corrispettivi per l’occupazione di aree comuni nel passato per una ragione giuridica diversa da quella fatta valere dall’im- pugnante (egli aveva fatto valere il difetto di legittimazione; la Corte fa valere la lesione di diritti individuali poiché la pretesa non aveva base in un contratto tra il Condominio e i condomini).Si deduce violazione dell’art. 112 c.p.c., Il quarto motivo è infondato. Nell’ordinamento italiano vige il principioiura novit curia, che è stato correttamente applicato dalla Corte di appello. Il quarto motivo è rigettato. 5di 6 – 19228 /2017 – S2 - PU 21/02/2023 (1 5 ) – [OSCURATO:PERSONA]. 5. - Con il quinto motivo si censura che la Corte di appello abbia dichiarato la nullità delle delibere relative al recupero di corrispettivi per l’occupazione di aree comuni nel passato ritenendo che esse ne- cessitassero di una delibera all’unanimità, mentre era sufficiente il quo- rum ex art. 1136 co. 4 c.c. Infatti, tali delibere non avevano effetto lesivo immediato, limitandosi a fissare il corrispettivo da richiedere ai condomini e ad incaricare l’amministratore di rivolgersi all’avvocato per iniziative di tutela.Si deduce violazione degli artt. 1136 e 1138 c.c. Il quinto motivo è assorbito in conseguenza dell’accoglimento del se- condo motivo. 6. - Con il sesto motivo si censura che la Corte di appello abbia ac- colto l’impugnazione della delibera 3d (per difetto di unanimità di con- sensi), con la quale, nei confronti di altri condomini, era stato fissato il corrispettivo da richiedere per l’occupazione delle aree comuni e inca- ricato l’amministratore di rivolgersi all’avvocato per eventuali iniziative di tutela.Si deduce violazione dell’art. 100 c.p.c. Il sesto motivo è assorbito in conseguenza dell’accoglimento del se- condo motivo. 7. - In sintesi, è accolt o il secondo motivo d i ricorso nei termini di cui in motivazione, sono rigettati il primo e il quarto motivo , sono as- sorbiti i restanti motivi, è cassata l a sentenza in relazione a l motiv o accolto, è rinviata l a causa alla Corte di appello di Torino in diversa composizione, cui si demanda di provvedere anche sulle spese del giu- dizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il secondo motivo d i ricorso nei termini di cui in motivazione, rigettail primo e il quarto motivo, dichiara assorbiti i re- stantimotivi, cassa la sentenza in relazione al motiv o accolt o , rinvia alla Corte di appello di Torinoin diversa composizione, cui demanda di pro