Cassazione n. 20678/2026

roAGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del Direttore pro tempore,rappresentata e difesa dall’Avvocatura generale dello Stato– controricorrente –avverso la sentenza della COMM. TRIB. REG. CAMPANIA n. 1951/2022,depositata il 21 febbraio 2022;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17giugno 2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 23450/2022Numero sezionale 4980/2026Numero di raccolta generale 20678/2026Data pubblicazione 18/06/20261. L’Agenzia delle entrate notificava a [OSCURATO:PERSONA] avviso diaccertamento con il quale, per l’anno di imposta 2014, recuperava atassazione un maggior imponibile ai fini Irpef. L’Ufficio contestava alcontribuente di non aver dichiarato, per l’anno in rilievo, tutti i redditiderivanti dalla locazione di un locale ad uso commerciale, in virtù di uncontratto di locazione stipulato il 17 luglio 2013, registrato il 27novembre 2013, decorrente dall’1 gennaio 2014 con scadenza previstaper il 31 luglio 2019.In particolare, l’Ufficio, secondo quanto riportato nella sentenza diprimo grado, con un primo avviso di accertamento aveva recuperato atassazione l’intero importo del canone per l’anno 2014; di seguito, inparziale accoglimento dell’istanza di autotutela, aveva rettificato indiminuzione la pretesa, considerando la risoluzione del contratto alladata del 26 settembre 2014 in cui era stata emessa la relativasentenza.2. Il contribuente impugnava l’atto impositivo evidenziando, perquanto ancora di rilievo, che per il 2014 aveva percepito il canone soloper il mese di gennaio; che aveva tempestivamente proposto sfrattoper morosità, all’esito del quale il contratto era stato dichiarato risolto,ipso iure e retroattivamente, in ragione della presenza di una clausolarisolutiva espressa.La C.t.p. accoglieva integralmente il ricorso. Rilevava che il redditoda tassare ai fini Irpef era quello indicato nel contratto di locazione,indipendentemente dall’effettiva percezione, ma solo fino a quandorisultava «in vita un contratto di locazione»; che la data in cui eracessata la locazione doveva farsi risalire a quella in cui era statanotificata l’intimazione così come consacrata nella successiva sentenzadi risoluzione.Cons. est. [OSCURATO:PERSONA] 2Numero registro generale 23450/2022Numero sezionale 4980/2026Numero di raccolta generale 20678/2026Data pubblicazione 18/06/2026L’Agenzia delle entrate spiegava appello ribadendo, con riferimentoal momento dell’effettiva risoluzione del contratto, la violazionedell’art. 26 t.u.i.r.La C.t.r. accoglieva il gravame. Il giudice del secondo grado,richiamato l’art. 26 t.u.i.r., affermava che il canone di locazione nonaveva più rilievo ai fini impositivi solo per il periodo successivo alprovvedimento di convalida dello sfratto per morosità in quanto latassazione era collegata alla mera maturazione del diritto allapercezione del reddito. Per l’effetto, confermava che il contribuente eratenuto a dichiarare i canoni di locazione sino alla data del deposito delprovvedimento giudiziale che aveva decretato la risoluzione delcontratto.3. Avverso detta sentenza il contribuente propone ricorso percassazione, nei confronti dell’Agenzia delle entrate che si difende concontroricorso.A seguito della comunicazione della proposta di definizioneaccelerata, ex art. 380-bis c.p.c. il contribuente ha insistito per ladecisione e successivamente ha depositato memoria.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con l’unico motivo il contribuente denuncia, in relazione all’art.360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 26 t.u.i.r.Premette che la questione controversa consiste nello stabilire daquando debba considerarsi risolto il contratto di locazione, ovvero se,nella specifica fattispecie, dovesse avere rilievo la data di notificadell’intimazione di sfratto (11 dicembre 2013) ovvero la data diconvalida dello sfratto (26 settembre 2014). Per l’effetto, censura lasentenza impugnata per non aver considerato che la risoluzione dovevafarsi decorrere retroattivamente dalla data della notificadell’intimazione di sfratto e che, conseguentemente, non era dovuto ilpagamento dell’Irpef per tutti i canoni successivi. Afferma che, dalCons. est. [OSCURATO:PERSONA] 3Numero registro generale 23450/2022Numero sezionale 4980/2026Numero di raccolta generale 20678/2026Data pubblicazione 18/06/2026punto di vista tributario, i canoni maturati dopo l'inadempimento delconduttore non debbono essere considerati ai fini Irpef, poiché ilvincolo contrattuale non esiste più, anche se lo scioglimento è statodichiarato all'esito della procedura di sfratto, e dunque a distanza ditempo.2. Il motivo è infondato.2.1. Deve muoversi dal dato incontroverso che il contratto dilocazione oggetto del giudizio era ad uso commerciale.L’art. 26 (già art. 23) t.u.i.r. prevede che i redditi fondiari, inclusiquelli da locazione, concorrono, indipendentemente dalla loropercezione, a formare il reddito complessivo del possessore. A seguitodella modifica operata dall’art. 8, comma 5, legge n. 431 del 1998, peri soli redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad usoabitativo, la disposizione prevede che, se non sono percepiti, nonconcorrono a formare il reddito dal momento della conclusione delprocedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità delconduttore.[OSCURATO:PERSONA]., con la sentenza n. 362 del 2000, ha dichiarato nonfondata la questione di legittimità degli artt. 23 comma 1, 33 comma1, 34 commi 1 e 4-bis, 118 e 134 t.u.i.r., sollevata sotto il profilo chele suddette norme assumono quale base imponibile, ai fini dellatassazione del reddito fondiario di un immobile locato, l'importo delcanone convenuto in contratto, anziché il reddito medio ordinariodesunto dalla rendita catastale, anche quando, a causa della morositàdel conduttore, detto canone non sia stato effettivamente percepito. LaConsulta ha affermato che per la determinazione del reddito fondiariodi immobili ad uso commerciale locati «il riferimento al canone dilocazione (anziché alla rendita catastale) potrà operare nel tempo solofin quando risulterà in vita un contratto di locazione e quindi saràdovuto un canone in senso tecnico. Quando, invece, la locazioneCons. est. [OSCURATO:PERSONA] 4Numero registro generale 23450/2022Numero sezionale 4980/2026Numero di raccolta generale 20678/2026Data pubblicazione 18/06/2026(rapporto contrattuale) sia cessata (…) tale riferimento al redditolocativo non sarà più praticabile, tornando in vigore la regolagenerale».2.2. Sulla scia del dictum della Corte Costituzionale, si è consolidatala giurisprudenza di legittimità per la quale il reddito degli immobililocati per fini diversi da quello abitativo è soggetto a tassazione finquando risulta in vita un contratto di locazione, con la conseguenza cheanche i canoni non percepiti per morosità del conduttore costituisconoreddito tassabile, fino a che non sia intervenuta la risoluzione delcontratto o un provvedimento di convalida dello sfratto (Cass. n.27276/2025, Cass. n. 28742/2024, Cass. n. 19240/2016).Sul punto si è pure precisato che l'applicazione, al caso di specie,dell'art. 26 cit., non ne implica un'interpretazione costituzionalmenteillegittima, in quanto, come già osservato dalla giurisprudenzacostituzionale, la capacità contributiva desumibile dal presuppostoeconomico al quale l'imposta è collegata, può essere ricavata, in lineadi principio, da qualsiasi indice rivelatore di ricchezza, secondovalutazioni riservate al legislatore, salvo il controllo di costituzionalità(Corte Cost., n. 362 del 2000). Quando, invece, la locazione (rapportocontrattuale) sia cessata per scadenza del termine (art. 1596 c.c.) edil locatore pretenda la restituzione essendo in mora il locatario per ilrelativo obbligo, ovvero quando si sia verificata una qualsiasi causa dirisoluzione del contratto, ivi comprese quelle di inadempimento inpresenza di clausola risolutiva espressa e di dichiarazione di avvalersidella clausola (art. 1456 c.c.), o di risoluzione a seguito di diffida adadempiere (art. 1454 c.c.), tale riferimento al reddito locativo non saràpiù praticabile, tornando in vigore la regola generale (Cass. 746/2024).2.3. Il contribuente afferma che la sentenza di risoluzione delcontratto ha efficacia retroattiva alla data della notifica dell’intimazioneCons. est. [OSCURATO:PERSONA] 5Numero registro generale 23450/2022Numero sezionale 4980/2026Numero di raccolta generale 20678/2026Data pubblicazione 18/06/2026di sfratto sicché il pagamento dell’Irpef non sarebbe dovuto per tutti icanoni maturati successivamente a tale data.Tale tesi, tuttavia, non è conforme alla giurisprudenza di questaCorte la quale, invece, ha precisato che secondo l’art. 1458, primocomma c.c., nei contratti ad esecuzione continuata o periodica l’effettodella risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite, cosicchénon viene meno l’obbligo di pagamento del canone di locazione per ilperiodo, precedente alla risoluzione, durante il quale il conduttore hagoduto (o avrebbe potuto godere) della disponibilità dell'immobilelocato. Pertanto, si è rilevato che non può farsi retroagire l’efficaciadella risoluzione al momento della morosità in quanto, trattandosi dicontratto ad esecuzione continuata o periodica, stante il principio dellac.d. «corrispettività a coppie» la risoluzione opera ex nunc (Cass. n.27451/2025; Cass. n. 27276/2025; Cass. n. 348/2019).Si è ribadito che in caso di inadempimento del conduttore diimmobile adibito a uso commerciale, il reddito del locatore,parametrato al canone locativo, non è tassabile ai fini Irpef solo per ilperiodo successivo al provvedimento di convalida dello sfratto permorosità e non per quello anteriore, atteso che la tassazione ècollegata alla mera maturazione del diritto alla percezione di unreddito, che si estingue unicamente allorché, per qualsiasi causa, lalocazione sia cessata (Cass. n. 28742/2024, Cass. n. 29222/2022,Cass. n. 15618/2021).Poiché la decisione è conforme alla proposta di definizione, la partericorrente va condannata al pagamento, ai sensi dell’art. 96, terzocomma, c.p.c., di una somma in favore del controricorrente, liquidatain dispositivo, nonché, ai sensi dell’art. 96, quarto comma, c.p.c., alpagamento d i un’ulteriore somma, pure liquidata in dispositivo, infavore della cassa delle ammende, in virtù del richiamo a talidisposizioni operato dall’art. 380-bis c.p.c.Cons. est. [OSCURATO:PERSONA] 6Numero registro generale 23450/2022Numero sezionale 4980/2026Numero di raccolta generale 20678/2026Data pubblicazione 18/06/2026 P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a corrispondereall’Agenzia delle entrate le spese del giudizio di legittimità, che liquidain euro 1.600,00 a titolo di compenso, oltre alle spese prenotate adebito, oltre ad euro 1.600,00 ai sensi dell’art. 96, terzo comma, c.p.c.;condanna il ricorrente al pagamento di euro 3.000,00, ai sensidell’art.96, quarto comma, c.p.c., in favore della cassa delle ammende.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002,dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bisdel citato art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, il 17 giugno 2026.Il PresidenteMarcello Maria FracanzaniCons. est. [OSCURATO:PERSONA] 7