Cassazione n. 15414/2026

resentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamenteall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]controAgenzia Delle Entrate in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dall'Avvocatura Generale dello Stato .-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] del Veneto n.913/2019 depositata il 15/10/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/02/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Con sentenza n. 913/2019, depositata il 15/10/2019, laCommissione Tributaria Regionale del Veneto rigettava l’appello propostodalla [OSCURATO:PERSONA] S.p.a. avverso la sentenza n. 798/16 con cui la CTP diNumero registro generale 876/2020Numero sezionale 1215/2026Numero di raccolta generale 15414/2026Data pubblicazione 20/05/2026Venezia aveva rideterminato in 179.500 euro la rendita catastale, pari a144.976 euro, relativa ad un immobile per il quale la contribuente avevapresentato un modello Docfa per una migliore identificazione di un’areascoperta, in parziale accoglimento dell’impugnazione proposta dallacontribuente avverso l’avviso di accertamento in data 25.11.2014, con cuil’Agenzia delle Entrate aveva rideterminato in 282.228 euro la renditacatastale.2. Avverso la sentenza della CTR proponeva ricorso per Cassazione lacontribuente.3.L’Agenzia delle Entrate resisteva con controricorso.4.La ricorrente depositava memoria illustrativa.RAGIONI DELLA DECISIONE1 Con il primo motivo si denunciano “violazione e falsa applicazione, inrelazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., del combinato dispostodell’art. 12, comma 2, Disp. Preliminari sulla Legge in Generale c.c. edell’art. 42, comma 3, Dpr. 600/1973, laddove la CTR ricava la disciplinadella sottoscrizione dell’atto di classamento tributario dalla giurisprudenzarelativa agli atti del procedimento amministrativo, anziché dalla disciplinaregolante casi simili e materie analoghe.”. In particolare, la ricorrentelamenta che il giudice di appello avrebbe superato le questioni relativeall’onere dell’Ufficio (rimasto inadempiuto) di provare l’esistenza delladelega in favore del firmatario dell’avviso e della carenza di legittimazionedi quest’ultimo alla sottoscrizione dell’atto, applicando analogicamenteprincipi generali del diritto amministrativo (figura del “funzionario difatto”), della cui automatica trasponibilità all’atto di classamento inquestione non v’è certezza, avuto riguardo al contenuto (vincolato) di talecorrettamente “il metodo di integrazione analogica” di cui all’art. 12,comma 2, delle Preleggi, che imponeva di fare ricorso, invece, all’art. 42,comma 3, d.P.R. n. 600/1973 (ai sensi del quale “l'accertamento e' nulloNumero registro generale 876/2020Numero sezionale 1215/2026Numero di raccolta generale 15414/2026Data pubblicazione 20/05/2026se l'avviso non reca la sottoscrizione, le indicazioni, la motivazione di cuial presente articolo e ad esso non e' allegata la documentazione di cuiall'ultimo periodo del secondo comma.”), concernente un atto (l’avviso diaccertamento delle imposte sui redditi) maggiormente affine (percontenuto ed efficacia) a quello impugnato e costituente, pertanto, unprincipio integrativo più vicino alla fattispecie concreta.2. Con il secondo motivo, si deducono la violazione e falsa applicazionedell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, n. 4, c.p.c., non essendosi laCTR pronunciata sulle ragioni del mutamento del criterio valutativo dideterminazione della rendita da parte dell’Ufficio, che utilizzando, invecedel criterio del costo di ricostruzione già applicato, un “approccioreddituale fondato sulla determinazione del reddito lordo ordinariamenteritraibile”, ha causato il raddoppio della rendita. A sostegno dell’omessapronuncia, la ricorrente rappresenta:-di aver nuovamente dedotto in appello, sotto il profilo del vizio dimotivazione dell’avviso impugnato, la omessa spiegazione della scelta, daparte dell’Ufficio, del criterio reddituale (anziché di quello del costo) e laomessa indicazione delle ragioni dell’individuazione, apodittica,dell’incremento della rendita in misura pari al 20% dei ricavi lordi totalistimati;-di aver eccepito la illegittimità della sentenza della CTP che, comel’avviso di accertamento in questione, aveva utilizzato il criterio redditualein assenza del presupposto, costituito dall’esistenza di “un normalemercato delle locazioni” e in assenza di prova circa l’esistenza di unmercato locativo da cui desumere la ritenuta redditività media del 20% deiricavi lordi.3. Con il terzo motivo, svolto in via subordinata, si deduce la“violazione di legge in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. con riferimento alprincipio di capacità contributiva (ex art. 53 Cost.), se si ritenga che laCTR abbia implicitamente indicato a giustificazione del mutamentoNumero registro generale 876/2020Numero sezionale 1215/2026Numero di raccolta generale 15414/2026Data pubblicazione 20/05/2026metodologico il criterio del “massimo rendimento fiscale”, dovendo inveceessere perseguito “il più adeguato approccio alla rappresentazione fedeledella specifica capacità contributiva”;4. Con il quarto motivo, svolto in via ulteriormente subordinata, sideduce, così reiterando in parte il secondo motivo, la “violazione o falsaapplicazione in relazione all’art. 360, n. 4, c.p.c., dell’art. 112 c.p.c. peromessa pronuncia quanto all’inutilizzabilità del metodo reddituale”, inragione dell’assenza, evidenziata dalla contribuente, di “un normalemercato delle locazioni”.5. Con il quinto motivo si deduce, in via subordinata, la violazionedell’art. 36 d.lgs. 546/1992 in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c. permotivazione apparente della sentenza in merito agli “elementi giustificantii diversi coefficienti presuntivi posti a base del presunto reddito locativo,applicato poi con ulteriore coefficiente presuntivo al biennio 1988-1989.”.6. Con il sesto motivo si deduce la motivazione solo apparente dellasentenza “per violazione dell’art. 36 d.lgs. 546/1992, artt. 118 disp. att.c.p.c., 132, comma 2, n. 4, c.p.c., e 111, comma 6, Cost., il tutto inrelazione all’art. 360, n. 4 c.p.c. laddove la sentenza ha escluso l’utilizzodell’unico dato numerico certo e verificato, che risultava da una recenteconciliazione con lo stesso Ufficio del Territorio di Venezia avente peroggetto 10 camere aggiuntive dello stesso immobile”, sostenendoneingiustificatamente l’inutilizzabilità quale parametro comparativo, inquanto “camere quadruple, destinate ad ospitare famiglie, collocate in unadependance e quindi indiscutibilmente di minor pregio”.Orbene, in riferimento al secondo ed al quarto motivo di ricorso, vienein rilievo la questione interpretativa, di rilevanza nomofilattica, relativa alconcetto di stima reddituale prevista ai fini catastali per gli immobiliappartenenti alla categoria D, con specifico riguardo a quelli destinati ad(d.P.R. n. 1142 del 1949, artt. 15 e ss.).Numero registro generale 876/2020Numero sezionale 1215/2026Numero di raccolta generale 15414/2026Data pubblicazione 20/05/2026Trattasi di interpretazione che merita un approfondimento al fine diverificare in che termini e secondo quali modalità la stima reddituale,ancorata al canone locativo annuo, sia applicabile in ipotesi di alberghi,anche in considerazione delle peculiarità del contratto di affitto dellecamere di albergo, nonché di verificare se il paragrafo 50 della IstruzioneIII del 28 giugno 1942, emanata dalla Direzione Generale del Catasto edei [OSCURATO:PERSONA] (che fissa i criteri di dettaglio da porre a basedella determinazione della rendita catastale), secondo il quale “Ladeterminazione diretta della rendita catastale per le unità immobiliariaccertate nelle categorie dei gruppi D ed E si effettua sulla base del fittoritratto o ritraibile, quando si tratti di unità immobiliari per le quali nellalocalità è in uso il sistema dell’affitto”, possa essere riferito anche allasingola stanza d’albergo, ritenendola ricompresa nella categoria delle“unità immobiliari” di cui all’Istruzione.In merito alla suddetta questione, questa Corte ha ritenuto rispettato ilcriterio legale previsto dal sopracitato articolo 15, rilevando che i giudici diappello avevano verificato che, correttamente, l'Ufficio, muovendo dalprezzo medio delle camere, aveva determinato il ricavo lordo (numero deipernottamenti per prezzo medio delle camere), assumendo un canone diaffitto pari al 20% del ricavo, dal quale è stato detratto il 30% di speseapplicando una ulteriore percentuale di devalutazione del 48,2% (vediCass. n. 8144/2022 del 19 gennaio 2022), così perciò prescindendodall’“indagine del mercato locativo, se esistente, riferito alla tipologia diimmobili simili a quello oggetto di accertamento”, richiesta, secondoquanto affermato dalla Circolare n. 6/2012, dal suddetto paragrafo 50dell’Istruzione.Tali rilievi giustificano la trattazione della causa in pubblica udienza. P.Q.MLa Corte, rinvia la causa a nuovo ruolo per la trattazione in pubblicaudienza.Numero registro generale 876/2020Numero sezionale 1215/2026Numero di raccolta generale 15414/2026Data pubblicazione 20/05/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 10 febbraio 2026.IL PRESIDENTELiberato Paolitto