Cassazione n. 14976/2023

oposto da: [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 38P29 F559G) e [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 58B21 M126F), in qualità di eredi legittimari di [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi, giusta procura speciale a margine del ricorso, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliati presso lo Studio dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA] (di [OSCURATO:PERSONA]), in Roma, via P. [OSCURATO:PERSONA] n. 2; -ricorrenti - contro [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 30R51 C105K) e [OSCURATO:PERSONA] (C.F.: [OSCURATO:PERSONA] 28H28 C105G), rappresentati e difesi, giusta procura speciale allegata al controricorso, dall’Avv. [OSCURATO:PERSONA], e con quest’ultimo elettivamente domiciliati in Roma, [OSCURATO:PERSONA] n. 46; - controricorrenti – avverso la sentenza della Corte di appello di Firenze n. 51/2018 (pubblicata l’11 gennaio 2018); udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 19 aprile 2023 dal Consigliere relatore [OSCURATO:PERSONA]. R.G.N. 21146/2018 C.C. [OSCURATO:DATA_NASCITA] Contratto preliminare [OSCURATO:PERSONA] 1. Con atto di citazione del marzo 2006, [OSCURATO:PERSONA] conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Pisa – Sezione distaccata di Pontedera, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], per ottenere, ai sensi dell’art. 2932 c.c.,la pronuncia di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di vendita -stipulato con i convenuti in data 7 luglio 1986 e subordinato alla condizione risolutiva (mai verificatasi) del diritto di prelazione di acquisto da parte dei coltivatori diretti proprietari dei fondi limitrofi - in suo favore della proprietà del terreno ubicato nel Comune di Volterra al N.C.T. foglio 60, particelle 39-40, 171-70-65 per intero e porzione della particella 25 per una superficie complessiva di circa ha 1.25.00, oltre che il risarcimento dei danni asseritamente prodotti dall’inadempimento dei convenuti da quantificarsi in corso di causa, sottolineando che, in occasione della conclusione del citato contratto, aveva anche versato l’intero prezzo di compravendita pattuito (lire 60.000,00), differendo l’acquisto del possesso del bene immobile alla stipula del contratto definitivo. Nella costituzione dei convenuti, i quali eccepivano la prescrizione del diritto dell’attore, il Tribunale adito, con sentenza n. 273/2003, accoglieva la domanda attorea, dichiarando trasferito il diritto di proprietà del terreno e dei relativi due fabbricati ivi esistenti in capo a [OSCURATO:PERSONA], regolando le spese di lite in base al principio della soccombenza. 2. Decidendo sulgravame interposto da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], cui resisteva l’appellato [OSCURATO:PERSONA], la Corte di appello di Firenze, con sentenza n. 51/2018, accoglieva l’appello e, per l’effetto, rigettava la domanda avanzata in primo grado dal citato appellato, compensando integralmente le spese dei due gradi di giudizio. A sostegno dell’adottata decisione, la Corte toscana rilevava, in via preliminare, che il giudice di prime cure aveva correttamente applicato l’art. 167 c.p.c. avuto riguardo alla tardività della formulazione dell’eccezione di prescrizione. Poi, nell’esaminare congiuntamente i primi tre motivi dell’appello, la stessa Corte prendeva in considerazione la doglianza relativa alla deduzione della mancata acquisizione della documentazione attestante la liceità della costruzione come prescritta dall’art. 40 della legge n. 47/1985, sostituita, a decorrere dal 2003, dalla legge n. 380/2001, applicabile anche ai trasferimenti exart. 2932 c.c. A tal proposito, rilevata l’ammissibilità della relazione giurata resa da un geometra di fiducia degli appellanti benché prodotta, per la prima volta, in grado di appello, la Corte territoriale ravvisava, tuttavia, l’irrilevanza della stessa ai fini della pronuncia dell’obbligo a contrarre (sostitutiva del contratto), per essere stata resa da soggetto non legittimato, non rilevando ai fini probatori in favore del [OSCURATO:PERSONA], in quanto la dichiarazione avrebbe potuto essere resa solo dalla parte promittente venditrice o promissaria acquirente (o avente titolo) con atto notorio, sul presupposto che la legge non ammette forme equipollenti. Per quanto riguardava, poi, la lamentata incompletezza degli atti prodotti, il giudice di appello riteneva che fosse rimasto accertato che i fabbricati erano due ed insistevano uno sulla particella 39 e l’altro sulla particella n. 40, del foglio 60, e che la dichiarazione resa dal geometra era riferibile, sia pure in base alla nuova identificazione catastale, ad uno dei due (ovvero a quello precedentemente rappresentato dalla particella 39), e, tuttavia, il certificato di destinazione urbanistica era riferito sempre al foglio 60, ma alle particelle nn. 170, 176, 194, 202, 203, 204, 205 e 206, tutte diverse da quelle indicate nel preliminare. In definitiva, la Corte di appello rilevava la fondatezza dell’appello sulla base della condivisione del principio secondo cui, ai fini della legittima emanazione, nel caso di specie, della pronuncia della sentenza costitutiva exart. 2932 c.c. - avuto riguardo alla possibilità della produzione dei documenti circa la regolarità urbanistica dell’immobile costituentene l’oggetto o di rendere la prevista dichiarazione circa la data di costruzione dello stesso – questa attività avrebbe potuto essere compiuta solo da una delle parti del contratto preliminare e non da un soggetto non legittimato (quale doveva ritenersi il perito giurato indicato dall’appellato). 3. Avverso la citata sentenza di appello, hanno proposto ricorso per cassazione, sulla base di tre motivi, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], entrambi in qualità di eredi legittimari del de cuiusSoccorso Boccella. Hanno resistito con controricorso gli intimati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA]. Non risultano prodotte memorie ai sensi dell’art. 380-bis.1. c.p.c. [OSCURATO:PERSONA] 1. Con il primo motivo, i ricorrenti denunciano – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione e falsa applicazione dell’art. 40, commi 2 e 3, della legge. n. 47/1985, e dell’art. 46, comma 4, del d.P.R. n. 380/2001, ovvero il vizio di omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, sostenendo l’erroneità dell’impugnata sentenza di appello nella parte in cui, pur confermando che i documenti relativi alla regolarità urbanistica o alla dichiarazione circa la data di costruzione possano essere prodotti in giudizio – anche per la prima volta in secondo grado -dal promissario acquirente con conseguente pronunciabilità della decisione conseguente alla proposizione dell’azione ex art. 2932 c.c. , aveva, poi, ritenuto i documenti stessi irrilevanti e inidonei per l’accoglimento della domanda di trasferimento degli immobili per cui era causa, siccome considerati riconducibili ad un soggetto non legittimato (con specifico riferimento alla perizia giurata richiesta e depositata, nel suo interesse, dal dante causa-appellato degli stessi ricorrenti). 2. Con la seconda doglianza, i ricorrenti lamentano –ai sensi dell’art. 360, comma 1, nn. 3 e 4, c.p.c. – la violazione e falsa applicazione degli artt. 345, 101, 102, 183 c.p.c., nonché degli artt. 24 e 111 Cost., oltre alla nullità del procedimento, prospettando che la Corte distrettuale si era pronunciata su una questione che non era mai stata oggetto di domanda o eccezione di controparte, ossia sulla questione - che la stessa Corte di appello aveva ritenuto di lasciare “in disparte” – relativa alla eventuale incompletezza degli atti prodotti e sull’eccezione nuova per cui la perizia giurata rilasciata dal geometra di fiducia del loro dante ([OSCURATO:PERSONA]) era inidonea a rimuovere l’ostacolo al trasferimento dei beni immobili oggetto del preliminare. 3. Con il terzo ed ultimo motivo di ricorso, i ricorrenti deducono –ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. – l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che era stato oggetto di discussione fra le parti, avuto riguardo alla circostanza che la proprietà promessa in vendita era la stessa menzionata nel contratto preliminare del 1986, evidenziando che nel certificato di destinazione urbanistica, rilasciato in data 21 gennaio 2011, erano state riportate le particelle nn. 39, 171, 176, 194, 202, 203, 204, 205 e 206 del foglio n. 60, ma che le stesse, pur se derivate dalla nuova identificazione catastale degli immobili controversi, coincidevano, ancorché la loro numerazione era risultata diversa, con quelle di cui al citato preliminare. 4. Rileva il collegio che il primo motivo (al di là dell’inammissibilità del vizio di motivazione prospettato secondo l’impostazione della pregressa versione del n. 5) dell’art. 360 c.p.c., pacificamente non più applicabile “ratione temporis” nella fattispecie) è fondato con riguardo alla denunciata violazione di legge. La questione giuridica controversa che viene posta all’attenzione del collegio è se, al fine di fornire la prova della regolarità urbanistica (con documentazione pacificamente producibile anche in grado di appello) di un immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita al fine dell’ottenimento della sentenza ex art. 2932 c.c., il promissario acquirente (come nel nostro caso, e non il promittente venditore) possa assolvere alla suddetta prova – dopo aver allegato la circostanza della sussistenza di tale regolarità nell’atto di costituzione in giudizio –con la produzione di una perizia giurata di un tecnico di sua fiducia (perciò asseverante - sotto responsabilità penale – una circostanza propriamente tecnica ed accertata anche in base ad apposite verifiche presso pubblici uffici e, quindi, di rilevanza pubblicistica). La risposta va data in termini positivi, risultando - nel rispetto della normativa in materia - oggettivamente irragionevole sostenere che è idonea allo scopo una dichiarazione personale del promissario acquirente relativa alla suddetta regolarità (o la produzione, ad opera della stessa parte, di un atto notorio) ai fini dell’assolvimento del citato onere probatorio, mentre non lo è una perizia giurata acquisita agli atti del processo su impulso della stessa parte, il cui contenuto dichiarativo non può che intendersi riferibile alla medesima, avendolo fatto proprio, nel suo esclusivo interesse, con la produzione della stessa perizia avvenuta in sede giudiziale, ragion per cui le dichiarazioni risultanti da tale documento non possono – per il soddisfacimento dello scopo propriamente ad esso correlabile - ritenersi attribuibili ad un terzo, e, quindi, come ha erroneamente ritenuto la Corte di appello, ad un soggetto non legittimato. A tal proposito è opportuno chiarire come la dichiarazione di cui all’art. 40 della legge n. 47/1985 debba essere necessariamente resa o personalmente o mediante atto notorio dal promittente venditore, ma l’inderogabilità e la cogenza di queste forme di manifestazione di tale dichiarazione (che non ammettono, per detta parte, equipollenti: cfr. Cass. n. 9647/2006) non valgono per il promissario acquirente. In questo senso deve essere interpretata la portata della sentenza delle Sezioni unite n. 23825/2009, la quale ha enunciato questo principio proprio distinguendo tra la posizione del promittente venditore e quella del promissario venditore, stabilendo che, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all'art. 40 legge 28 febbraio 1985, n. 47, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., dovendo prevalere la tutela di quest'ultimo a fronte di un inesistente concreto interesse pubblico di lotta all'abusivismo, sussistendo di fatto la regolarità urbanistica dell'immobile oggetto del preliminare di compravendita. Quindi, al promissario acquirente, in caso di mancato assolvimento del relativo onere probatorio incombente sul promittente venditore, deve ritenersi permesso di supplire – nel suo interesse e al fine di realizzare lo scopo che le parti si erano prefisse con la stipula del contratto preliminare –a tale omissione, o rendendo la dichiarazione di regolarità urbanistica personalmente ovvero (cioè in alternativa) producendo la necessaria produzione documentale che attesti detta regolarità, la quale può, certamente, consistere in una perizia giurata di un tecnico di fiducia incaricato dalla stessa parte promissaria acquirente, che l’abbia fatta propria con la sua produzione in sede giudiziale, così derivandone la diretta riferibilità alla medesima (e non, invece, ad un terzo). 5. Pertanto, alla stregua di questo ragionamento logico-giuridico e del risultante principio (al quale dovrà uniformarsi il giudice di rinvio), va accolto il primo motivo formulato dai ricorrenti in relazione alla denunciata violazione di legge. Il secondo e terzo motivo devono ritenersi assorbiti, poiché investono aspetti conseguenti, risultando con essi adeguatamente censurata (anche sotto forma di omesso esame di fatto decisivo, con la terza doglianza), la ritenuta, ma contestata, divergenza – di cui all’impugnata sentenza - tra le particelle di cui al fondo oggetto del preliminare e quelle indicate nel certificato di destinazione urbanistica prodotto dal già promissario acquirente (il che implica una nuova e completa verifica di tali risultanze). La gravata sentenza deve essere, perciò, cassata con il conseguente rinvio della causa alla Corte di appello di Firenze, in diversa composizione, che provvederà anche a regolare le spese della presente fase di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo del ricorso e dichiara assorbiti i restanti. Cassa l’impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di appello di Firenze,