Cassazione n. 21566/2024

ha pronunciato la seguente Ordinanza sul ricorson. 13676/2020 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA], difesidagli avvocat i [OSCURATO:PERSONA] eAlessandro Valerio; -ricorrenti- contro [OSCURATO:PERSONA], difesodall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] ; -controricorrente- avverso la sentenza della Corte di appello di Roma n. 940/2020 de l 6/2/2020. Uditala relazione del consigliere [OSCURATO:PERSONA]. Fatti di causa I promissari acquirenti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] convengono dinanzi al Tribunale di Latina il promittente venditore [OSCURATO:PERSONA] per il trasferimento ex art. 2932 c.c. di una proprietà immobiliare. Allegano che il preliminare garantisce la regolarità urbanistica degli immobili e obbliga il venditore a produrre la documentazione necessaria alla stipula del contratto definitivo. Allegano poi di essere stati immessi nel possesso degli immobili, in attesa di un nulla osta delle Ferrovie dello Stato,necessario per la stipula 2di 5 – 13676/2020 – 2 – 3 / 7 /202 4 ( 2 1 ) – [OSCURATO:PERSONA]. del definitivo. Scaduto il termine per quest’ultima, sollecitato inutilmente il promittente venditore, intraprendono l’azione giudiziaria corrente. Il conve- nuto allega una causa a lui non imputabile per la mancata stipula e non si oppone al trasferimento previo pagamento del prezzo. La domanda è riget- tata in primo e in secondo grado. Ricorrono in cassazione gli attori con due motivi, illustrati da memoria. Resiste il convenuto con controricorso e memoria, nonché con il deposito di un atto di divisione di comunione ereditariadel 25/10/23. Ragioni della decisione 1.-Preliminarmente è da dichiarare l'inammissibilità ex art. 372 c.p.c. del deposito dell’atto di divisione di comunione ereditariadel 25/10/23. 2. - Il primo motivo (p. 12) denuncia che la Corte di appello ha ritenuto necessaria per l’accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. la regolarità urbanistica dell'immobile e insufficienti le dichiarazioni di esistenza dei pre- supposti per la sanatoria (prima del rilascio formale di quest’ultima) e di pendenza di una domanda di sanatoria ex art. 40 l. 47/1985. Il primo motivo è infondato. [OSCURATO:PERSONA] rigetta to per assenza della regolarità edilizia dell'immobile e per mancata produzione in giudizio dei documenti ex art. 40 l. 47/1985 ai fini della commerciabilità degli immobili (dichiarazione di inizio lavori e ri- cevute relative ai primi due versamenti dell'oblazione per il rilascio della concessione edilizia in sanatoria). La Corte di appello ha confermato il ri- getto, argomentando che, ai fini del trasferimento della proprietà con sen- tenza costitutiva ex art. 2932 c.c., data la situazione di «abusivismo edili- zio»in cui verte l'immobile, è necessaria la dimostrazione del superamento di tale situazione. Ciò non è accaduto, ma risultaal contrario da una comu- nicazione del Comunee dalla relazione del c.t.u. che i documenti richiesti dal Comune ai fini della sanatorianon sono stati prodotti, cosicché non vi è alcuna prova del condono. 3di 5 – 13676/2020 – 2 – 3 / 7 /202 4 ( 2 1 ) – [OSCURATO:PERSONA]. Così ricostruitala situazione di fatto, la soluzione adottata dalla Corte di appello non presta il fianco alle censure articolate dairicorrenti ( al netto di una leggeraimperfezione di motivazione che sarà colta nel riflesso di ciò che si argomenterà nel proseguimento). Sfuocata è infatti l’argomentazione che fa leva sui principi di diritto enunciati daCass. SU 8230/2019, secondo i quali la nullità comminata (ex art. 46 d.p.r. 380/2001 e) ex artt. 17 e 40 l. 47/1985è «testuale» e deriva dal l ’omessa menzione negli atti tra vivi ad efficacia realedegli estremi del « titolo abilitativo » , realmente esist ente e relativo all'immobileoggetto del trasferimento. Ove tale menzione vi sia, il contratto è (sotto tale profilo) valido, quand’anche l’immobile non sia con- forme al titolo. Al contrario di quanto mostrano di ritenere i ricorrent i , l ’indicazione nell’atto degli estremi della domanda di sanatoria, in un caso come quello di specie (per come esso emerge non solo dalla descrizione fattane dalla Corte di appello, ma anche da accenni contenuti nel ricorso) non è equipa- rabile alla menzione degli estremi di un titolo abilitativo effettivamente esi- stente e relativo all’immobile. Né aiuta il r icorrente il ri chiam arsi a Cass.22168/2019, ove la sentenza costitutivaex art. 2932 c.c. è stata ammessa in un caso di pendenza di una domanda di condono relativamente a modi- fiche interne sanabili. Viceversa, nel caso attuale è lo stesso ricorrente a d ammettereil rischio di una «possibile ordinanza di demolizione da parte del Comune» (p. 16), trattandosi di immobile costruito in assenza di conces- sione edilizia (p. 2). D’altra parte, Cass. 22168/2019è pienamente coerente con le pronunce che hanno un taglio più ampiamente ricostruttivo, tra le quali si segnala Cass. 11659/2018, la quale –pur riconoscendo alla giurisprudenza un ca- rattere «alquanto prudente»nell'uso dello strumento della incommerciabi- lità (quale riflesso della nullità negoziale) del bene immobile irregolare ur- banisticamente -distingue tra ipotesi di abuso primario, relativo a beni im- mobili edificati o resi abitabili inassenza di concessione e alienati in modo 4di 5 – 13676/2020 – 2 – 3 / 7 /202 4 ( 2 1 ) – [OSCURATO:PERSONA]. autonomo rispetto all'immobileprincipale di cui in ipotesi facevano parte e abuso secondario, caratterizzato dalla circostanza che solo una parte di unità immobiliare già esistente abbiasubito modifica o mutamento di desti- nazione d'uso. Su questa base Cass. 11659/2018 ha statuito, riferendosi alle fattispecie ex art. 40 l. 47/1985 che può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. –anche se sia stata presentata istanza di condono edilizio con versamento della somma prevista per l'obla- zione e la pratica non sia stata definita(come nel caso attuale) - (solo) nel caso in cui l'immobile abbia un vizio di regolarità urbanistica non superiore ad una parziale difformità rispetto alla concessioneesistente (tipico il caso di un’unità immobiliare che abbia subito una modifica o un mutamento di destinazione d'uso), escludendola possibilità di una sentenza ex art. 2932 c.c. in caso di beni immobili edificati o resi abitabili in assenza di concessione (tale è appunto il caso attuale). Né la giurisprudenza successiva , che ha ammesso la sentenza ex art. 2932 c.c. in questa materia,si è distaccata da tale orientamento (cfr., tra le più recenti, Cass. 34/2024, in caso di lievi difformità interne regolarizzabili e diallacci idrici e di scarico per il cambio della destinazione del vano cantina; Cass. 14976/2023, in caso di difetto di attestazione di regolarità urbanistica dell’immobile supplita da perizia giu- rata). Il primo motivo è rigettato. 3. - Il secondo motivo (p. 17) denuncia l’omesso esame del comporta- mento processuale della controparte (malafede) ai fini della condanna alle spese e quindi il mancato riconoscimento della reciprocità della soccom- benzaex art. 92 c.p.c. Il secondo motivo è rigettato. Gli inadempimenti allegati del promittente venditore rispettoagli impegni contrattuali e il suo cambio di strategia processuale non incidono sulla soc- combenza degli appellanti rispetto alla domanda ex art. 2932c.c., che reca con sé la condanna alle spese. 5di 5 – 13676/2020 – 2 – 3 / 7 /202 4 ( 2 1 ) – [OSCURATO:PERSONA]. 4. -Il ricorso è rigettato. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo. Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1-quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un'ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al rimborso delle spese del presente giudizio in favore della parte controricorrente, che li- quida in € 3.000, oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi e agli accessori di legge. Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ri