Cassazione n. 19638/2026

Ottavi,-ricorrenti-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], rappresentati e difesi dagliavvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA],-controricorrenti-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Ancona n. 1114/2022depositata il 7.9.2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21.4.2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 27635/2022Numero sezionale 982/2026Numero di raccolta generale 19638/2026Data pubblicazione 13/06/2026Antonio Ciullo e [OSCURATO:PERSONA] -proprietari di un alloggio al primopiano di un fabbricato in Ancona- avevano convenuto in giudizio avanti alTribunale di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] -proprietaridell’unica altra unità immobiliare presente nel fabbricato e posta al pianoterra-, per accertare la proprietà comune della porzione di seminterrato,individuata come vano ovest, della quale i convenuti usufruivano in modoesclusivo, dopo averla resa raggiungibile solo dal loro appartamento.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] si erano costituitiritualmente sostenendo l’acquisto diretto dell’area ovest del seminterrato,oggetto di contestazione, in proprietà esclusiva, dall’unica impresacostruttrice dell’immobile che aveva venduto le unità immobiliari sia aldante causa dei convenuti, sia ai danti causa degli attori.Il Tribunale di Ancona aveva accolto la domanda degli attori ritenendoabusiva l’occupazione dell’area ovest del seminterrato.La Corte d’Appello di Ancona, adita dai convenuti soccombenti, avevaaccolto l’appello riformando il deciso di primo grado e rilevando, inparticolare, che:-In fatto, tenuto conto che gli appellanti avevano rilevato di averacquistato dalla società costruttrice anche la porzione di seminterrato incontestazione: i danti causa di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] acquistato la proprietà dall’[OSCURATO:PERSONA] s.p.a. il28.3.1975; si trattava di nuova costruzione all’epoca non ancora censita(si faceva riferimento alla scheda registrata il 13.3.1975), che venivavenduta unitamente ad una “annessa porzione della camera d’aria diisolamento del fabbricato sul lato nord” ; in pari data era stato vendutol’alloggio attualmente di proprietà degli appellanti a [OSCURATO:PERSONA], con ilquale era tra l’altro ceduta “l’annessa porzione della camera d’aria diisolamento del fabbricato sul lato sud est” ; gli immobili venneroaccatastati successivamente (nell’atto di acquisto degli appellati, del 1998,Numero registro generale 27635/2022Numero sezionale 982/2026Numero di raccolta generale 19638/2026Data pubblicazione 13/06/2026quanto al seminterrato il riferimento è in relazione al vano ad uso garagecon annesso ripostiglio);-dai documenti in atti si evince come i vani di cui è causa(seminterrato lato ovest) risultano annessi all’appartamento al pianorialzato attraverso una scala a chiocciola di collegamento internarealizzata a suo tempo dall’impresa costruttrice (circostanza noncontestata) ; essi non sono da intendersi quindi condominiali e ciò sievince dall’atto di compravendita, originario, che specifica come la venditacomprendesse annessi e connessi, accessori e accessioni, dipendenze epertinenze , dal fatto che non risultano dai contratti in atti altri accessial lato ovest del piano seminterrato ad eccezione del collegamento internoalla proprietà appellante, dal preliminare che aveva preceduto l’atto dicompravendita di [OSCURATO:PERSONA] (in cui si prevedeva che dall’internodell’appartamento sarà possibile accedere al piano seminterrato amezzo di una scala in posizione da definire che sarà a chiocciola conpedata in legno ) e dagli elaborati grafici ad esso allegati;-in concreto, gli appellanti hanno un titolo che supera la presunzione dicondominialità del locale seminterrato.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno proposto ricorso percassazione, affidato a cinque motivi.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno depositatocontroricorso.Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative primadell’adunanza fissata per la discussione in camera di consiglio del ricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo i ricorrenti lamentano Error in procedendoex art. 360 n. 4 c.p.c. in relazione all’art. 112 c.p.c., per aver il Giudicedelibato in ordine all’eccezione di omessa pronuncia sull’acquistodell’immobile contestato nonostante tale eccezione non fosse statariproposta in sede di precisazione delle conclusioni .Numero registro generale 27635/2022Numero sezionale 982/2026Numero di raccolta generale 19638/2026Data pubblicazione 13/06/2026La Corte avrebbe valutato l’eccezione di omessa pronuncia, propostadalla controparte, sull’eccezione di acquisto titolato della porzioneimmobiliare contesa, nonostante essa dovesse intendersi comeabbandonata perché non riproposta in sede di precisazione delleconclusioni per il giudizio di primo grado: da ciò conseguirebbe il vizio diultrapetizione.Il motivo è infondato.Il riferimento al disposto dell’art.112 c.p.c. è fuori luogo.Oggetto di controversia, in conseguenza della domanda introdotta ingiudizio dagli attuali ricorrenti e dell’articolazione delle difese svolte daglicome ritenuto da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], o esclusiva in capo aAnna [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], come da questi affermato conformulazione sostanziale di una richiesta che è stata interpretata dallaCorte di merito come di accertamento positivo, in contrapposizione alladomanda della controparte, del vano ovest del seminterrato nel fabbricatoove sono site le proprietà esclusive delle parti.La qualificazione come eccezione della richiesta di accertamento diproprietà esclusiva formulata da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] pertanto impropria, essendo stata essa interpretata e consideratanella sostanza una domanda riconvenzionale di accertamento di proprietàesclusiva effettivamente valutata e accolta, in concreto, in questi terminidalla Corte d’Appello di Ancona -che ha, appunto, non semplicementerespinto la domanda degli attuali ricorrenti ma ha accertato la proprietàdel vano in capo agli attuali controricorrenti-: ciò sulla base dei titoli diacquisto delle parti e dei loro danti causa, versati ritualmente in atti, la cuiverifica era necessaria per la valutazione delle domande come prospettatefin dall’introduzione del giudizio, a prescindere dal fatto che essi siano omeno specificamente valorizzati, e in che modo, dalle parti interessate.Numero registro generale 27635/2022Numero sezionale 982/2026Numero di raccolta generale 19638/2026Data pubblicazione 13/06/2026La valutazione operata dalla Corte d’Appello, di attualità delladomanda di accertamento della proprietà esclusiva in capo a Anna MariaGalletti e [OSCURATO:PERSONA] riguarda l’effettività o meno della rinunciaad essa in sede di precisazione delle conclusioni di primo grado:l’effettività della rinuncia è oggetto dell’interpretazione degli atti di causaoperata dalla Corte di merito, nell’esercizio delle prerogative che le sonoproprie, ed è sorretta da motivazione effettiva e logica, alla quale iricorrenti contrappongono, apoditticamente, la sola circostanza dellamancata ripetizione in sede di precisazione delle conclusioni, senza nullaargomentare sull’effettivo contenuto delle difese finali svolte dallacontroparte in tesi coerenti con la rilevata rinuncia.2. Con il secondo motivo di critica [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] di diritto ex art. 360 c.p.c. n.1 (rectius n.3) inrelazione agli art. 1362 e s. c.c. nella parte in cui la Corte d’Appello hafatto uso di criteri ermeneutici extratestuali pur non esistendo alcundubbio sul senso letterale del contratto di compravendita .Rilevano i ricorrenti che comunque la Corte di merito non avrebbeconsiderato che nel contratto di compravendita concluso dalla contropartenon è contenuto alcun riferimento al vano di cui si discute, mentre èspecificata la cessione della porzione della camera d’aria di isolamentolato [OSCURATO:PERSONA] : la vendita della porzione Ovest non esiste in alcuno degliletterali (nel senso che era venduto il vano lato [OSCURATO:PERSONA] e non il vanoOvest) avrebbe dovuto motivare sul perché e non lo avrebbe fatto.3. Con il terzo motivo di ricorso viene sottoposta a censura la sentenzad’appello per Motivazione meramente apparente nella parte in cui laCorte ha ritenuto che la cessione degli annessi, accessori e pertinenzeimplicasse la cessione della porzione di immobile contesa .La motivazione della sentenza impugnata sarebbe meramenteapparente, per essere assente qualsiasi spiegazione dell’effettuataNumero registro generale 27635/2022Numero sezionale 982/2026Numero di raccolta generale 19638/2026Data pubblicazione 13/06/2026valorizzazione di una clausola di stile, quale la ricomprensione dellavendita di annessi e connessi, accessori e accessioni, dipendenze epertinenze … nulla escluso , che non sarebbe sufficiente ad escludere lacondominialità dell’area di cui si discute.4. Con il quarto motivo di critica i ricorrenti lamentano l’ errore didiritto ex art. 360 n. 1 (rectius n.3) c.p.c. in relazione all’art. 1351 c.c.nella parte in cui è stata desunta la volontà di trasferire la porzione diimmobile contesa dal contratto preliminare (non riprodotto, in parte qua,dal contratto definitivo) .Rilevano i ricorrenti che tutti gli elementi extratestuali dai quali laCorte di merito ricava la volontà del venditore di trasferire la porzioneOvest del seminterrato, vengono desunti dal preliminare di vendita del28.6.1974, recante pattuizioni non riprodotte nel contratto definitivo, chele ha quindi superate.Il secondo, il terzo e il quarto motivo di critica si esaminano insieme,perché riguardano diversi profili tutti attinenti all’attività ermeneutica emotivazionale in materia di contratti svolta dalla Corte distrettuale, e sonoinfondati.Si premette che il riferimento all’art. 360 n.1 c.p.c. (relativo al vizio digiurisdizione) contenuto nel secondo e nel quarto motivo costituisceevidente errore materiale, dovendo leggersi piuttosto per il contenutodelle argomentazioni svolte una censura ai sensi dell’art. 360 n.3 c.p.c.In linea generale, si deve ribadire quanto ripetutamente affermato daquesta Corte in ordine al fatto che L'interpretazione del contratto èriservata al giudice di merito ed è censurabile in sede di legittimitàunicamente nei limiti consentiti dall'art. 360, n. 5, c.p.c., ovvero perviolazione dei canoni di ermeneutica contrattuale, la quale deve dedursicon la specifica indicazione nel ricorso per cassazione del modo in cui ilragionamento del giudice si sia discostato dai suddetti canoni,traducendosi, in caso contrario, la ricostruzione del contenuto dellaNumero registro generale 27635/2022Numero sezionale 982/2026Numero di raccolta generale 19638/2026Data pubblicazione 13/06/2026volontà delle parti nella mera proposta di un'interpretazione diversa daquella censurata, come tale inammissibile in sede di legittimità -cfr. trale tante, ancora di recente, Cass. n. 353/2025-.I canoni ermeneutici di cui i ricorrenti contestano l’applicazione adopera del Giudice di merito riguardano il preteso uso di elementiextratestuali, l’ingiustificata valorizzazione di clausole di stile e l’illegittimavalorizzazione del contenuto del contratto preliminare concluso dal dantecausa delle controparti con l’impresa costruttrice, pur superato dalcontratto definitivo di compravendita.Le violazioni lamentate non emergono dalla motivazione dellasentenza d’appello, perché: la Corte non ha integrato aliunde il testonegoziale del contratto di compravendita fondante il diritto di proprietà deicontroricorrenti, ma ha ritenuto che il solo dato testuale del mancatoriferimento al vano ovest tra i beni compravenduti non fosse sufficiente adescluderne la ricomprensione in essi; a tal fine ha valorizzato lecaratteristiche che il bene compravenduto aveva all’epoca, essendo il vanocollegato univocamente da una scala a chiocciola interna all’alloggio diproprietà dei controricorrenti e non altrimenti accessibile (il riferimento alcontratto preliminare appare da considerare in questi termini, comeindicazione delle caratteristiche del bene compravenduto all’epoca dellacessione, senza sua valorizzazione al fine della ricostruzione della volontàdelle parti definitivamente espressa nel contratto definitivo); nel quadrodelineato, la Corte ha ritenuto che il riferimento contenuto nel contratto ad annessi e connessi, accessori e accessioni, dipendenze e pertinenze …nulla escluso non fosse solo una clausola di stile ma comportasse laricomprensione nella vendita del vano ovest, accessibile solo dall’internodell’alloggio dei controricorrenti, non essendo concepibile che solo quelvano, non accessibile dall’esterno, fosse rimasto in capo alla partevenditrice.Numero registro generale 27635/2022Numero sezionale 982/2026Numero di raccolta generale 19638/2026Data pubblicazione 13/06/2026La Corte di merito non ha oltrepassato nella sua attività interpretativai limiti imposti dalle norme di ermeneutica contrattuale di cui agli art.1362e s.s. c.c.Le critiche dei ricorrenti lamentano in concreto l’esitodell’interpretazione negoziale effettuata in modo plausibile dalla Corted’Appello di Ancona, formulando una propria interpretazione alternativa,considerata l’unica corretta, che richiederebbe a questa Cortel’effettuazione di una rivalutazione di merito preclusa in sede di legittimità.Va infatti ricordato che l’interpretazione è un accertamento di fatto,sindacabile per violazione dei criteri interpretativi di legge, o per vizio dimotivazione, ma non è consentita la mera contrapposizione diun’interpretazione diversa da quella criticata, che è sufficiente che siaplausibile e non è necessario che sia l’unica interpretazione possibile (vediex multis Cass. n. 31383/2025; Cass. n. 26765/2025; Cass. sez. lav.n.18214/2024; Cass. n. 18375/2006; Cass. n. 22979/2004).Quanto alla doglianza del quarto motivo, è infondata, perché comesopra illustrato, l’impugnata sentenza non ha fatto derivare la proprietàdella porzione immobiliare controversa da un’efficacia traslativa nonprevista dalla legge del contratto preliminare di vendita, né ha violato ilprincipio che nel contrasto tra preliminare e definitivo è quest’ultimo aprevalere se la disposizione del preliminare non viene riprodotta neldefinitivo, avendo solo considerato, a fini di prova, alcuni elementi di fattoricavabili sia dal preliminare e dalla planimetria allegatavi, sia dall’effettivarealizzazione successiva della scala a chiocciola di collegamento dellaporzione controversa e dalla mancanza di accessi esterni diversidall’ingresso realizzato dall’appartamento al piano rialzato.5. Con il quinto motivo di critica [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] l’ omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360 n.5 c.p.c.nella parte in cui la sentenza impugnata non ha considerato che unNumero registro generale 27635/2022Numero sezionale 982/2026Numero di raccolta generale 19638/2026Data pubblicazione 13/06/2026collegamento tra piano seminterrato e piano rialzato si giustificava aprescindere dal trasferimento della porzione contesa .Appare ingiustificato, secondo i ricorrenti, il rilievo attribuito dallaCorte di merito alla presenza della scala a chiocciola, di collegamentodell’appartamento al piano rialzato con il seminterrato e non con il solovano Ovest.Il motivo è infondato.La Corte di merito non ha valorizzato l’esistenza della scala achiocciola interna perché di collegamento solo con il vano Ovest delseminterrato, ma perché unico collegamento esistente, utile per poteraccedere a tale vano e interno alla proprietà dei controricorrenti, che ècircostanza differente.In sostanza, a prescindere dal fatto che la scala a chiocciola permettaanche l’accesso ad altri vani di proprietà al piano seminterrato, essarappresenta, nella ricostruzione della Corte di merito, nel contempo l’unicoaccesso al vano Ovest -raggiungibile quindi solo dalla proprietà deicontroricorrenti e non dall’esterno.Anche questo profilo di critica vorrebbe rimettere in discussionel’interpretazione e la valutazione del materiale istruttorio operata dallaCorte di merito, propriamente meritale e preclusa in sede di legittimità.In conclusione, il ricorso deve essere respinto.Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come dadispositivo, seguono la soccombenza.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto. P.Q.MNumero registro generale 27635/2022Numero sezionale 982/2026Numero di raccolta generale 19638/2026Data pubblicazione 13/06/2026La Corte di Cassazione respinge il ricorso e condanna [OSCURATO:PERSONA] eLoredana Bontempi in solido al pagamento, in favore di Anna MariaGalletti e [OSCURATO:PERSONA], delle spese del giudizio di legittimità, cheliquida in € 3.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misuradel 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori di legge,inclusi iva e cassa avvocati.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte dei ricorrenti in solido, di un ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 21 aprile 2026.Il PresidenteVincenzo Picaro