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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 25 giugno 2026

Cassazione n. 21753/2026

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de, [OSCURATO:PERSONA],rappresentato e difeso dall'avvocata [OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Bertaggia-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] 6 Milano in personadell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocatoNicola Sacco-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'appello di Milano n. 1176/2021depositata il 14/04/2021 (proc. n.19192/2021 RG), e avverso la sentenzadel Tribunale di Milano n.10052/2021 depositata il 2/12/2021 (proc.n.3495/2022 RG).Numero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA], proprietaria di una delle due porzioni immobiliarifacenti parte del fabbricato C del [OSCURATO:PERSONA] di via Alzaia a Milano -composto anche da diversi fabbricati tipo casa di ringhiera -, avevaimpugnato avanti al Tribunale di Milano la delibera condominiale del28.2.2017.

I punti della delibera oggetto di contestazione erano: il punto1) rendiconto consuntivo 2016 e relativa ripartizione spese; il punto 2)rendiconto preventivo 2017 e richiesta fondi; il punto 3) ripartizione spesestraordinarie copertura palazzina C, effettuata con applicazione deldisposto dell’art.1123 co 3 c.c.

La delibera impugnata era stata precedutadalla delibera assembleare in data 20.4.2016, autonomamenteimpugnata, che disponeva l’attribuzione delle spese di sistemazione deltetto della palazzina C ai due proprietari della stessa al 50%, invece cheripartirle tra tutti i condomini secondo i millesimi di pertinenza, come laricorrente affermava essere accaduto fino a quel momento -solo dal20.4.2016 il [OSCURATO:PERSONA] sarebbe stato diviso nei Fabbricati A, B, C e D-.[OSCURATO:PERSONA] si era costituito evidenziando che la delibera del20.4.2016 era stata approvata dalla ricorrente in relazione a tutti i puntidell’ordine del giorno, anche per la approvazione del consuntivo 2015 eper la rettifica dei criteri di riparto per la copertura dell’edificio identificatocome Corpo C: il [OSCURATO:PERSONA] aveva altresì rilevato che anche inprecedenza le spese per il rifacimento del tetto erano state imputate percorpo di fabbrica.Respinta l’impugnazione dal Tribunale di Milano, la Corte d’appello diMilano, adita da [OSCURATO:PERSONA], ne aveva confermato il deciso per leseguenti considerazioni:-le contestazioni verso la delibera del 20.4.2016 non sono stateritualmente introdotte nel giudizio, avente ad oggetto solo l’impugnazioneNumero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026della delibera del 28.2.2017; la richiesta di disapplicare la deliberanon impugnata costituisce un inammissibile ampliamento della materia delcontendere, introducendo nel processo una pretesa oggettivamentediversa da quella originaria, e deve essere considerata domanda nuovatardiva; il vizio della precedente delibera sarebbe comunque non di nullitàma di annullabilità, con conseguente maturare della decadenza;-non possono essere rimessi in discussione il rendiconto consuntivo2016 (con relativa ripartizione delle spese) e il rendiconto preventivo 2017(con richiesta fondi), perché consequenziali all’approvazione della delibera20.4.2016, intervenuta con l’assenso anche della ricorrente;-il condominio parziale esiste a prescindere dall’espressione di volontàdelle parti in tal senso; non è stato riscontrato il fatto che dal 1982 al2016 il criterio di ripartizione delle spese sia stato quello millesimale,senza ricorso al disposo dell’art.1123 co 3 c.c. , perché anzi i factaconcludentia evidenziati dal [OSCURATO:PERSONA] depongono in senso contrario;solo in questa sede la ricorrente afferma che il tetto del fabbricato C serveanche per lo scolo del fabbricato D, dato che gli immobili sarebbero traloro intersecati, ma nulla di tutto ciò emerge dall’atto di citazione di primogrado, dove anzi si afferma che il tetto riguarda solo le due proprietàimmobiliari del fabbricato; comunque, grondaie, doccioni e canali discarico sono condominiali (le spese relative nella delibera sono indicateper millesimi);-l’assemblea del [OSCURATO:DATA_NASCITA] non ha approvato le opere di intervento sultetto ma ne ha rilevato la necessità ed ha messo in moto le iniziativenecessarie alla loro verifica (anche economica); il richiamo al dispostodell’art.1123 c.c. non è illegittimo (le opere sono state poi approvate il30.5.2018, con delibera non impugnata) e, del resto, [OSCURATO:PERSONA] posto questioni solo in relazione alla ripartizione delle spese, non allavalutazione di opportunità/necessità dell’intervento;Numero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026-l’art.31 reg. cond. ripartisce tutte le spese in ragione dei millesimi,salvo quelle per le quali la legge prevede particolari criteri di ripartizione,e non appare condivisibile l’assunto della condomina secondo cui la normanon giustificherebbe né il ricorso all’art.1123 co 3 c.p.c. né il ricorso allanorma l’art.32 del reg. cond.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione affidato asette motivi, che ha radicato il procedimento n.19192/2021 nel cui ambitoil [OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso.[OSCURATO:PERSONA] aveva impugnato anche la delibera condominialedel 20.4.2016, radicando un autonomo giudizio avanti al Giudice di Pace diMilano: sia in primo che in secondo grado l’impugnazione era statadichiarata inammissibile perché la delibera contestata era stata approvataanche dalla ricorrente, presente all’assemblea, ed era stata impugnataoltre il termine di legge.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione anche avversoalla sentenza del Tribunale di Milano che aveva confermato la declaratoriadi inammissibilità dell’impugnazione della delibera 20.4.2016: il ricorso,affidato a tre motivi, aveva radicato il proc. n.3495/2022, nel quale pure ilCondominio aveva depositato controricorso.La ricorrente ha proposto istanza di riunione dei due procedimenti.In entrambi i giudizi di legittimità, chiamati alla stessa adunanza del20.5.2026 per la discussione in camera di consiglio, [OSCURATO:PERSONA],costituitosi quale erede a seguito del decesso di [OSCURATO:PERSONA], e ilcontroricorrente hanno depositato memorie illustrative delle rispettivedifese.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Si dispone la riunione dei due giudizi di legittimità, l’uno, iln.3495/2022, avente ad oggetto l’impugnazione della deliberacondominiale del 20.4.2016 che ha disposto e imputato la spesa relativaad interventi di manutenzione sul tetto della Palazzina C, la cuiNumero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026rendicontazione è stata effettuata con la delibera del 28.2.2016, oggettodell’altro giudizio, il n.19192/2021.Sull’opportunità di procedere alla riunione, si richiamano leconsiderazioni già svolte da questa Corte nell’ordinanza n.2211/2025 che,pur se giustificanti la riunione nelle fasi di merito del giudizio diopposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributicondominiali alla causa di impugnazione della delibera di approvazione eripartizione della spesa su cui il medesimo decreto ingiuntivo è fondato,appaiono pertinenti anche per l’ipotesi in cui i procedimenti separatiriguardino l’impugnazione di delibere di cui l’una è il presuppostonecessario dell’altra, come è nel caso di specie -essendo la validità el'efficacia della prima delibera il necessario presupposto logico giuridicoper la definizione del giudizio sulla parte esecutiva della deliberasuccessiva-.

Nel caso di specie, l’opportunità -non la necessità- ditrattazione unitaria dei due ricorsi in sede di legittimità deriva dal fattoche diversi dei motivi di ricorso per cassazione proposti riguardano larelazione tra i due giudizi e le prospettate conseguenze dell’omissionedella loro trattazione unitaria e/o della valorizzazione della loro relazione.2.

Si tratta in particolare del primo motivo e di parte del secondomotivo del ricorso n.3495/2022, la cui valutazione diventa irrilevanteall’esito della disposta riunione.2.1.

Il primo motivo del ricorso n.3495/2022 lamenta, infatti, la inosservanza e/o falsa applicazione della norma procedimentale di cuiall’art.295 c.p.c. derivata da error in procedendo , affermata rilevanteex art.360 n.4 c.p.c., per inadeguata valutazione delle ragioni diunitarietà sostanziale e processuale inerenti al fatto che le due causeriguardano controversia su pregiudiziale questione unità/parziarietà delCondominio e applicabilità/inapplicabilità del criterio di riparto spesesecondo utilità, ex 3 comma art.1123 c.c. .Numero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/20262.2.

Il secondo motivo dello stesso ricorso lamenta omesso esamedi facta concludentia rilevanti e decisivi risultanti dagli atti processuali che,ex art.112 ss. c.p.c., sostanziano l’error in procedendo sulla denegatasospensione ex art.295 c.p.c., in relazione all’art.360 n.5 c.p.c. e che haimpedito al Tribunale di evincere i presupposti per provvedere allasospensione necessaria a fronte del rischio di pervenire a giudicaticontrastanti : il motivo contiene peraltro un’ampia ricostruzione dellevicende che hanno interessato il [OSCURATO:PERSONA] negli anni, al fine didimostrare quale ne era la concreta gestione e come fosse stato raggiuntoun accordo per fatti concludenti tra tutti i condomini per una ripartizione ditutte le spese, senza distinzione, secondo i millesimi di proprietà; questaparte del secondo motivo, che va oltre l’indicazione critica contenuta nellasua rubrica, sarà esaminata unitamente al terzo motivo del ricorso inesame.2.3.

La disposta riunione rende superfluo, come detto,l’approfondimento delle questioni in rito oggetto dei motivi di ricorsorichiamati, in particolare relative alla verifica della necessità disospendere, in che termini e in base a quale riferimento normativo, l’unprocedimento in attesa dell’esito dell’altro.3.

Deve a questo punto essere esaminato il terzo motivo di ricorsoproposto dalla ricorrente nel giudizio di legittimità n.3495/2022, cheriguarda la delibera presupposta del 20.4.2016.

Il motivo èrubricato come violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto e inparticolare degli art.1123, 1135, 1117, 1118 e 1119 c.c. nonché degliart.1421 e 1422 c.c. oltre che dell’art.66 disp. att. c.c. in relazionell’art.360 n.3 c.p.c., per non aver svolto il Tribunale fondamentalivalutazioni in ordine a norme cardine nell’ambito condominiale ; conesso viene trattato -come detto- anche il secondo motivo di ricorso, per laparte non relativa alle richiamate questioni processuali.Numero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026La ricorrente lamenta che il Tribunale non avrebbe affrontato alcunadelle questioni ritenute fondamentali, quali la insussistenza, in concreto, diun titolo contrario alla “presunzione” di condominialità, ex art. 1117 c.c., dello stesso tetto in riferimento all'atto di trasferimento dell'immobileacquistato dalla [OSCURATO:PERSONA] , del [OSCURATO:DATA_NASCITA], che peraltro, a pag. 1,esplicitamente riferisce che: “Restano attribuiti alla parte acquirente idiritti di comunione e condominio spettanti in proporzione a quantovenduto alla parte alienante, in conformità, in ogni caso, al regolamento dicondominio ed alle tabelle millesimali”.

Con ciò escludendo la ripartizionedelle spese di manutenzione all'uso delle cose comuni o correlate all'utilitàche se ne tragga e assumendo che lo stabile deve essere unitariamenteconsiderato, nel senso che anche il tetto è destinato a servire in manieraeguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell'edificio .

IlGiudice d’appello si sarebbe limitato a valutare in riferimento ”all'eccezione di tardività sollevata dalla parte appellata” che, peraltro,veniva accolta parafrasando il [OSCURATO:PERSONA] dove “adduce che l'Avv.

DeGasperi fosse presente all'assemblea del [OSCURATO:DATA_NASCITA] e avesse partecipatoconsuntivo relativo all'anno 2015, il quale prevedeva un ricalcolo dellespese che la stessa Avv. [OSCURATO:PERSONA] avrebbe dovuto sostenere per lacopertura del tetto del “Fabbricato C” , mentre la ricorrente haabbandonato i lavori assembleari senza esprimere alcun voto sui puntitrattati .

La delibera sarebbe da considerare nulla e ciò renderebbelegittima l’impugnazione oltre i 30 giorni dalla ricezione del verbaleassembleare.Il motivo è infondato.Il Tribunale di Milano ha rilevato che la delibera impugnata, assuntaall’esito di un’assemblea condominiale alla quale [OSCURATO:PERSONA] partecipato attivamente, era stata impugnata solo in data 6.9.2016,ben oltre i 30 giorni previsti dall’art.1137 co 2 c.c. e quindi tardivamente.Numero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamentodelle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art.1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre lacategoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelleseguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali,impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima davalutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenutoillecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al"buon costume".

Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, amaggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizionedelle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro,trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previstedall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili ledeliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condominidelle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottatein violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzionestessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dettetermine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. -cfr., pertutte, Cass.

SU n.9839/2021-.Nessuna delle ipotesi residuali di nullità delle delibere assembleari èstata anche solo allegata nel caso di specie, poiché non si è mai discussodi un teorico sovvertimento, operato attraverso la delibera impugnata, deicriteri generali di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalleconvenzioni: l’assunto della ricorrente è sempre stato, infatti, che con ladelibera impugnata si sia modificato, non a valere per il futuro e in viagenerale ma in relazione agli specifici interventi previsti sul tetto dellapalazzina C, il criterio di ripartizione delle spese fino a quel momentoutilizzato.Numero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026La qualificazione dei vizi lamentati dalla ricorrente come ipotesi diannullabilità della delibera e l’evidente tardività della sua impugnazioneassorbono ogni ulteriore considerazione anche sulla rilevanza del fatto cheGraziella [OSCURATO:PERSONA] si sia allontanata dall’assemblea prima di votare -nonè stato nemmeno allegato che ella abbia ricevuto perciò comunicazionedell’esito della delibera assembleare in una data tale da fondare latempestività dell’impugnazione-.4.

Appare opportuno esaminare di seguito il sesto motivo del ricorson.19192/2021, che è rubricato Violazione e/o falsa applicazione dinorme di diritto e in particolare degli artt. 1418 e 1421 c.c. nonché degliartt. 116 e 345, secondo comma c.p.c. in relazione all'art. 360, n. 3 c.p.c.,per avere la Corte ritenuto che la preordinata delibera 20.04.2016 fossemeramente annullabile .Il motivo rimane assorbito in senso improprio dal rigetto del terzomotivo del ricorso n.3495/2022, al quale consegue la conferma dellacorrettezza dell’inquadramento dell’ipotetico vizio attribuito alla deliberadel 20.4.2016 in termini di annullabilità e l’impossibilità di fare -comunque- valere detto teorico vizio per inutile decorso del termine perimpugnarla utilmente.Si esaminano quindi gli altri motivi di critica alla sentenza della Corted’Appello di Milano che ha confermato il rigetto dell’impugnazione delladelibera condominiale del 28.2.2017, oggetto del ricorso n.19192/2021.5.

Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta la Nullità della sentenza per violazione dell'art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c.e art. 111, comma 6 Cost. in relazione all'art. 360, n. 4 c.p.c., per averela Corte motivato in maniera meramente apparente e comunque al disotto del cd.

“minimo costituzionale” sui facta concludentia storici rilevantie decisivi, ex ante delibera 28.02.2017, omettendo di escludere ilpreesistente utilizzo del criterio di riparto spese secondo utilità: A) SpesaNumero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026copertura dell'unità immobiliare condomino Bonavitacola; B) La vicendadel condomino [OSCURATO:PERSONA]; C) La delibera del [OSCURATO:DATA_NASCITA].6.

Con il secondo motivo, articolato in via subordinata al primo, laricorrente si duole della Violazione e/o falsa applicazione di norme didiritto e in particolare degli artt. 115 c.p.c. in relazione all'art. 360 n. 4e/o n. 5 c.p.c. e dell'art. 116 c.p.c. in relazione agli artt. 1123 e 1117 c.c.e, quindi, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., per non avere la Cortevalutato in concreto l'applicabilità di corretto criterio ripartitorio dellespese da porre a fondamento della decisione, né le prove proposte dallaDe Gasperi, compresa quella sulla carenza di reale autonomia strutturaledei fabbricati: A) Inesistente preapplicazione del riparto spese secondoutilità; B) I contrastanti criteri di ripartizione di cui al preventivo e alconsuntivo 2015; C) Omessa valutazione sull'autonomia strutturale deifabbricati C e D .7.

Con il terzo motivo di ricorso la ricorrente lamenta la Violazionee/o falsa applicazione di norme di diritto in particolare degli artt. 1123 e1421 c.c., nonché dell'art. 101, secondo comma, e 113 c.p.c. in relazioneall'art. 360, n. 3 c.p.c., per non avere la Corte valutato il criterioripartitorio ibrido scaturito dalla delibera 28.02.2017, né la natura delladelibera: A) Il criterio ripartitorio ibrido, B) La natura della deliberaimpugnata .8.

Con il quarto motivo di critica [OSCURATO:PERSONA] lamenta la Violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto e in particolaredegli artt. 1123, 1135, 1117, 1118, 1119 c.c., nonché 1321 e ss. e 1421c.c. e degli artt. 113, 101, secondo comma, e 345, secondo comma, c.p.c.in relazione all'art. 360, n. 3 c.p.c., per non avere la Corte svoltofondamentali valutazioni in ordine a difetto assoluto di attribuzioniassembleari e, secondo i principi di diritto in materia contrattuale, rispettoa deduzione di illegittimità della delibera: A) Il difetto di attribuzioneassembleare; B) Ritenuta novità e inammissibilità della deduzione diNumero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026illegittimità della delibera; C) Applicabilità alle delibere assembleari deiprincipi in materia contrattuale e deducibilità della loro nullità inappello .9.

Con il quinto motivo si prospetta la Violazione e/o falsaapplicazione di norme di diritto in particolare dell'art. 1135 c.c. e dell'art.66 disp. att. c.c. in relazione all'art. 360, n. 3 c.p.c., per non avere laCorte ritenuto necessaria l'esplicitazione nell'ordine del giorno delladiscussione sulle regole ripartitorie delle spese per l'esecuzione deilavori .10. con l’ultimo motivo di critica [OSCURATO:PERSONA] lamenta la Falsa applicazione degli artt. 1117, 1123 e 1138 c.c. e degli artt. 2 e31 Regolamento condominiale in relazione all'art. 360, n. 3 c.p.c., per nonavere ritenuto la Corte che il riparto per millesimi generali sia applicabileai tetti condominiali .11.

I motivi di ricorso si esaminano unitariamente, prima di tuttoperché il presupposto dei rilievi svolti dalla ricorrente nei confronti deipunti 1) e 2) della delibera assembleare del 28.2.2017 è l’illegittimità delladelibera del 20.4.2016, sulla base dei criteri di ripartizione indicati dallaquale sono state rendicontate le spese relative al tetto della palazzina C.L’opportunità della valutazione unitaria rimane anche in relazione al punto3 della delibera del 28.2.2017 (non esecutivo rispetto alla delibera del20.4.2016), perché tutti i motivi di ricorso reiterano in sostanza le criticheradicali che la ricorrente rivolge alla qualificazione sostanziale delCondominio di via Alzaia come condominio parziale, che sarebbe stataeffettuata, in tesi ingiustificatamente, solo a partire dalle delibereimpugnate, e all’omessa considerazione dell’accordo intervenuto per factaconcludentia di ripartizione di tutte le spese condominiali secondo leindicazioni emergenti dalla tabella millesimale.11.1.

La validità della delibera del 20.4.2016, per le considerazionisopra svolte, giustifica consequenzialmente la valutazione positiva sullaNumero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026validità della delibera 28.2.2017, esecutiva rispetto ad essa per i primi duepunti richiamati, come operata dai Giudici di merito.11.2.

Il terzo punto della delibera 28.2.2017, pure oggettodell’impugnazione, si riferisce alla valutazione di opportunità di interventiriguardanti -anche- il tetto del fabbricato C, da definire, rispetto ai qualiviene richiamato per la ripartizione delle spese il disposto dell’art.1123 co3 c.c.I motivi di ricorso sono infondati anche in relazione all’ultimo profiloevidenziato.11.3.

La Corte d’Appello di Milano: ha ritenuto esistente il condominioparziale; ha ritenuto che il punto 3 della delibera del 28.2.2017 relativoall’intervento sul tetto della palazzina C avesse carattere programmatico,essendo stati poi i lavori relativi disposti in concreto con la delibera del30.5.2018, approvata anche dalla ricorrente; ha considerato che l’art.2reg. cond. non annovera il manto di copertura tra le parti comuni, mentreconsidera tali la gronda con i canali ed i tubi di scarico delle acquepiovane , che secondo l’art.31 reg. cond. tutte le spese sarannoripartite in ragione dei millesimi di spese di cui alla tabella allegata, salvoquelle per le quali la legge prevede particolari criteri di ripartizione eche l’art.32 reg. cond. rimanda alle disposizioni di legge in materia pertutto quanto non specificamente regolamentato; ha ritenuto non incontrasto con le norme regolamentari richiamate l’utilizzo del dispostodell’art.1123 co 3 c.c.11.4.

Contrariamente a quanto prospettato da [OSCURATO:PERSONA] del primo e -da una diversa prospettiva- nel secondomotivo di ricorso, la motivazione della sentenza della Corte d’appello diMilano non è apparente, perché dà conto della valutazione delleemergenze istruttorie effettuata e permette di comprendere l’iter logicoseguito per giungere alla decisione -cfr., per tutte, Cass.

SU n.8053/2014-: del resto, le critiche svolte dalla ricorrente fondano la pretesa apparenzaNumero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026su una valutazione e valorizzazione degli elementi documentali acquisitiagli atti, che si assume parziale o inadeguata perché non conforme allacorretta lettura proposta dalla ricorrente stessa, con la conseguenza che ilvero bersaglio delle critiche svolte non è la motivazione in sé ma,inammissibilmente in sede di legittimità, il modo in cui la Corte di meritoha interpretato e valutato le emergenze istruttorie, dandone conto.11.5.

La fattispecie del condominio parziale, che rinviene ilfondamento normativo nell'art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamenteconfigurabile "ex lege" tutte le volte in cui un bene risulti, per le sueobbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamenteal servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltantodell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di unautonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per ilriconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quelbene -Cass. n.791/2020, cfr. anche Cass. n.23001/2019 sul nesso dicondominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all'art. 1117c.c.-.

Il presupposto per il sorgere di un condominio parziale non è,pertanto, un atto negoziale dei condomini o una deliberazioneassembleare ad hoc ma l’esistenza di specifiche caratteristiche fisichedegli immobili, rilevanti sulle modalità di godimento e sull’uso, compatibilicon l’inserimento del bene in un più ampio complesso immobiliarecomportante anche l’esistenza di altre parti comuni: nel caso di specie lastessa descrizione del complesso condominiale operata dalla ricorrente,che evidenzia l’esistenza di quattro fabbricati -individuati come A, B, C eD- e la presenza nel fabbricato C di due sole unità immobiliari -al primopiano e al piano terra- rende giustificata la definizione, che comportasostanzialmente la possibilità che vi siano spese da ripartire, se nondiversamente concordato, secondo il criterio individuato dall’art.1123 co 3c.c.

La circostanza di fatto che il bene di uso esclusivo di uno o alcunicondomini possa servire anche un altro bene -come afferma, per il caso diNumero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026specie, la ricorrente, in relazione al preteso stillicidio a favore di altraporzione immobiliare- e con che incidenza, è questione di fatto che nonnecessariamente esclude il condominio parziale -potrebbe riguardare soloil sistema delle gronde e dei pluviali, senza interessare il tetto inteso comecopertura delle unità immobiliari sottostanti- e che, nel caso di specie, èstata introdotta in giudizio solo in appello -quindi tardivamente, comerilevato dalla Corte di merito-.11.6.

Le spese di manutenzione e gestione della cosa comune sononormativamente regolate agli art.1123 e s. c.c. ma, ai sensi del comma 1,in fine, della stessa norma, possono essere distribuite diversamente peraccordo dei condomini che deve risultare per iscritto, in una clausola delregolamento condominiale o in apposita convenzione approvateall’unanimità dai condomini: la "diversa convenzione", ex art. 1123,comma 1, c.c., è una dichiarazione negoziale, espressione di autonomiaprivata, con cui i condomini (sia pure accettando la pattuizione inserita dalcostruttore nel regolamento predisposto unilateralmente in vista dellasuccessiva alienazione delle unità edificate) dispongono di derogare aicriteri legali di ripartizione delle spese di cui agli artt. 1118, 1123 e ss. c.c.e 68 disp. att. c.c.; essa può essere modificata con una nuovamanifestazione di volontà dei condomini, espressa con le stesse modalità -restando altrimenti vincolante la deroga originaria: cfr. Cass.n.21086/2022; Cass. n.10362/2025; cfr. anche Cass.

SU n.943/1999;Cass. n.18665/2004; Cass. n.26042/2019; Cass. n.30305/2022; Cass.n.5258/2023; Cass. N.2406/202-.

Nel caso di specie l’art.31 -ribaditodall’art.32- del regolamento condominiale richiama come criterio generaledi ripartizione delle spese le tabelle millesimali e rimanda alla legge per lespese per le quali sono previsti particolari criteri.Non è ammissibile una modifica della ripartizione delle spese rispettoai criteri legali e/o rispetto alle indicazioni emergenti da appositaconvenzione effettuata per facta concludentia -cfr., in particolare, Cass.Numero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026n.26042/2019; Cass. n.5258/2023; Cass. n. 2406/2024; n. 30305/2022)-: ne consegue che eventuali diverse ripartizioni di speseasseritamente operate in passato in modo difforme dal dispostodell’art.1123 co 3 c.c., come affermato dalla ricorrente, non possonoavere alcun rilievo negoziale e, in particolare, non possono assurgere aprassi stabilizzata tale da determinare l’esistenza di un conforme accordoraggiunto per facta concludentia.11.7.

I profili di nullità della delibera del 28.2.2017, quanto ai lavorioggetto del suo punto 3, sono stati individuati dalla ricorrente: nel difettodi attribuzione assembleare perché, nell’ottica del condominio parziale,sulla disposizione dei lavori per un bene destinato all’uso solo di alcunicondomini possono provvedere solo i condomini interessati; nel criterioripartitorio ibrido delle spese.La Corte d’appello di Milano ha ritenuto tardivo il primo rilievosollevato, pur se volto ad evidenziare profili di nullità, perché introdottoper la prima volta in appello.

Il rilievo della Corte di merito è corretto: èvero che le questioni di nullità -non di annullabilità, con la conseguenzache, se i vizi lamentati fossero da qualificare come di annullabilità,sarebbero palesemente tardivi perché non proposti con l’impugnazionedella delibera- sono rilevabili d’ufficio anche per la prima volta in appello,ma ciò è possibile solo ove siano già stati introdotti tempestivamente inspecie la teorica nullità della delibera assembleare del 28.2.2017 è statafondata su circostanze che non erano state introdotte prima.Si aggiunge che la Corte di merito ha comunque qualificato il punto 3)della delibera impugnata come programmatico, non comportante alcunimpegno per i condomini, tanto che, appunto, la delibera di disposizioneeffettiva dei lavori intervenne solo nell’anno successivo (con il consensodella ricorrente): non vi può essere stata pertanto alcuna attività gestoriarelativa al tetto assunta da soggetti diversi dai diretti interessati.Numero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026La natura programmatica della delibera rileva anche per il secondoprofilo evidenziato: la ricorrente lamenta che si baserebbe su unadistinzione arbitraria la previsione al punto 3 della delibera che lapiccola manutenzione ordinaria inerente alla pulizia di gronde e scossaline,oltre alla sostituzione di uno o più coppi (non gravosa) viene ripartitasull’intera compagine del [OSCURATO:PERSONA], mentre le opere gravose estraordinarie sono di esclusiva pertinenza dei proprietari cui appartengonoi vari corpi di fabbrica, come previsto dall’art.1123 cc terzo comma , mala natura della disposizione in esame contenuta nella delibera e il richiamoper la disciplina delle spese ad una disposizione normativa di per sépertinente escludono la seria teorizzabilità di profili di illiceità.11.8.

La ricorrente lamenta anche una non corretta interpretazionedella delibera del 28.2.2017, quanto al punto 3) richiamato, e una noncorretta interpretazione delle norme regolamentari, in particolaredell’art.2, quanto alla pretesa non ricomprensione del manto di coperturatra i beni comuni, e dell’art.31, quanto alla ritenuta idoneità del richiamo,in esso contenuto, ai criteri normativi particolari di ripartizione delle speseper giustificare il riferimento all’art.1123 co 3 c.c. -che non sarebbe uncriterio particolare ma generale di ripartizione delle spese-.Questo profilo di doglianza non è ammissibile, perché volto a sostituirela diversa interpretazione della delibera impugnata e delle disposizioniregolamentari di riferimento, che la ricorrente assume come unicacorretta, a quella operata motivatamente e plausibilmente dalla Corte dimerito.12.

In conclusione, debbono essere respinti entrambi i ricorsi.13.

Le spese del giudizio di legittimità si imputano in applicazione delprincipio della soccombenza e si liquidano come in dispositivo.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titoloNumero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione per ognuno dei ricorsi riuniti, se dovuto.

P.Q.MLa Corte di Cassazionedisposta la riunione del ricorso per cassazione iscritto con RGn.3495/2022 al ricorso per cassazione iscritto con RG n.19192/2021,respinge entrambi i ricorsi;condanna [OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA] alpagamento, in favore del [OSCURATO:PERSONA] di via [OSCURATO:PERSONA] n.6 aMilano, in persona dell’amministratore pro tempore, delle spese dei giudizidi legittimità, che liquida complessivamente per i due giudizi riuniti in €6.000,00 (€ 3.000,00 per ognuno dei giudizi riuniti) per compensi, oltrealle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in €200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per ogni ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 20 maggio 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
de, [OSCURATO:PERSONA],rappresentato e difeso dall'avvocata [OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Bertaggia-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:PERSONA] 6 Milano in personadell’amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocatoNicola Sacco-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'appello di Milano n. 1176/2021depositata il 14/04/2021 (proc. n.19192/2021 RG), e avverso la sentenzadel Tribunale di Milano n.10052/2021 depositata il 2/12/2021 (proc.n.3495/2022 RG).Numero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA], proprietaria di una delle due porzioni immobiliarifacenti parte del fabbricato C del [OSCURATO:PERSONA] di via Alzaia a Milano -composto anche da diversi fabbricati tipo casa di ringhiera -, avevaimpugnato avanti al Tribunale di Milano la delibera condominiale del28.2.2017. I punti della delibera oggetto di contestazione erano: il punto1) rendiconto consuntivo 2016 e relativa ripartizione spese; il punto 2)rendiconto preventivo 2017 e richiesta fondi; il punto 3) ripartizione spesestraordinarie copertura palazzina C, effettuata con applicazione deldisposto dell’art.1123 co 3 c.c. La delibera impugnata era stata precedutadalla delibera assembleare in data 20.4.2016, autonomamenteimpugnata, che disponeva l’attribuzione delle spese di sistemazione deltetto della palazzina C ai due proprietari della stessa al 50%, invece cheripartirle tra tutti i condomini secondo i millesimi di pertinenza, come laricorrente affermava essere accaduto fino a quel momento -solo dal20.4.2016 il [OSCURATO:PERSONA] sarebbe stato diviso nei Fabbricati A, B, C e D-.[OSCURATO:PERSONA] si era costituito evidenziando che la delibera del20.4.2016 era stata approvata dalla ricorrente in relazione a tutti i puntidell’ordine del giorno, anche per la approvazione del consuntivo 2015 eper la rettifica dei criteri di riparto per la copertura dell’edificio identificatocome Corpo C: il [OSCURATO:PERSONA] aveva altresì rilevato che anche inprecedenza le spese per il rifacimento del tetto erano state imputate percorpo di fabbrica.Respinta l’impugnazione dal Tribunale di Milano, la Corte d’appello diMilano, adita da [OSCURATO:PERSONA], ne aveva confermato il deciso per leseguenti considerazioni:-le contestazioni verso la delibera del 20.4.2016 non sono stateritualmente introdotte nel giudizio, avente ad oggetto solo l’impugnazioneNumero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026della delibera del 28.2.2017; la richiesta di disapplicare la deliberanon impugnata costituisce un inammissibile ampliamento della materia delcontendere, introducendo nel processo una pretesa oggettivamentediversa da quella originaria, e deve essere considerata domanda nuovatardiva; il vizio della precedente delibera sarebbe comunque non di nullitàma di annullabilità, con conseguente maturare della decadenza;-non possono essere rimessi in discussione il rendiconto consuntivo2016 (con relativa ripartizione delle spese) e il rendiconto preventivo 2017(con richiesta fondi), perché consequenziali all’approvazione della delibera20.4.2016, intervenuta con l’assenso anche della ricorrente;-il condominio parziale esiste a prescindere dall’espressione di volontàdelle parti in tal senso; non è stato riscontrato il fatto che dal 1982 al2016 il criterio di ripartizione delle spese sia stato quello millesimale,senza ricorso al disposo dell’art.1123 co 3 c.c. , perché anzi i factaconcludentia evidenziati dal [OSCURATO:PERSONA] depongono in senso contrario;solo in questa sede la ricorrente afferma che il tetto del fabbricato C serveanche per lo scolo del fabbricato D, dato che gli immobili sarebbero traloro intersecati, ma nulla di tutto ciò emerge dall’atto di citazione di primogrado, dove anzi si afferma che il tetto riguarda solo le due proprietàimmobiliari del fabbricato; comunque, grondaie, doccioni e canali discarico sono condominiali (le spese relative nella delibera sono indicateper millesimi);-l’assemblea del [OSCURATO:DATA_NASCITA] non ha approvato le opere di intervento sultetto ma ne ha rilevato la necessità ed ha messo in moto le iniziativenecessarie alla loro verifica (anche economica); il richiamo al dispostodell’art.1123 c.c. non è illegittimo (le opere sono state poi approvate il30.5.2018, con delibera non impugnata) e, del resto, [OSCURATO:PERSONA] posto questioni solo in relazione alla ripartizione delle spese, non allavalutazione di opportunità/necessità dell’intervento;Numero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026-l’art.31 reg. cond. ripartisce tutte le spese in ragione dei millesimi,salvo quelle per le quali la legge prevede particolari criteri di ripartizione,e non appare condivisibile l’assunto della condomina secondo cui la normanon giustificherebbe né il ricorso all’art.1123 co 3 c.p.c. né il ricorso allanorma l’art.32 del reg. cond.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione affidato asette motivi, che ha radicato il procedimento n.19192/2021 nel cui ambitoil [OSCURATO:PERSONA] ha depositato controricorso.[OSCURATO:PERSONA] aveva impugnato anche la delibera condominialedel 20.4.2016, radicando un autonomo giudizio avanti al Giudice di Pace diMilano: sia in primo che in secondo grado l’impugnazione era statadichiarata inammissibile perché la delibera contestata era stata approvataanche dalla ricorrente, presente all’assemblea, ed era stata impugnataoltre il termine di legge.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione anche avversoalla sentenza del Tribunale di Milano che aveva confermato la declaratoriadi inammissibilità dell’impugnazione della delibera 20.4.2016: il ricorso,affidato a tre motivi, aveva radicato il proc. n.3495/2022, nel quale pure ilCondominio aveva depositato controricorso.La ricorrente ha proposto istanza di riunione dei due procedimenti.In entrambi i giudizi di legittimità, chiamati alla stessa adunanza del20.5.2026 per la discussione in camera di consiglio, [OSCURATO:PERSONA],costituitosi quale erede a seguito del decesso di [OSCURATO:PERSONA], e ilcontroricorrente hanno depositato memorie illustrative delle rispettivedifese.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Si dispone la riunione dei due giudizi di legittimità, l’uno, iln.3495/2022, avente ad oggetto l’impugnazione della deliberacondominiale del 20.4.2016 che ha disposto e imputato la spesa relativaad interventi di manutenzione sul tetto della Palazzina C, la cuiNumero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026rendicontazione è stata effettuata con la delibera del 28.2.2016, oggettodell’altro giudizio, il n.19192/2021.Sull’opportunità di procedere alla riunione, si richiamano leconsiderazioni già svolte da questa Corte nell’ordinanza n.2211/2025 che,pur se giustificanti la riunione nelle fasi di merito del giudizio diopposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributicondominiali alla causa di impugnazione della delibera di approvazione eripartizione della spesa su cui il medesimo decreto ingiuntivo è fondato,appaiono pertinenti anche per l’ipotesi in cui i procedimenti separatiriguardino l’impugnazione di delibere di cui l’una è il presuppostonecessario dell’altra, come è nel caso di specie -essendo la validità el'efficacia della prima delibera il necessario presupposto logico giuridicoper la definizione del giudizio sulla parte esecutiva della deliberasuccessiva-. Nel caso di specie, l’opportunità -non la necessità- ditrattazione unitaria dei due ricorsi in sede di legittimità deriva dal fattoche diversi dei motivi di ricorso per cassazione proposti riguardano larelazione tra i due giudizi e le prospettate conseguenze dell’omissionedella loro trattazione unitaria e/o della valorizzazione della loro relazione.2. Si tratta in particolare del primo motivo e di parte del secondomotivo del ricorso n.3495/2022, la cui valutazione diventa irrilevanteall’esito della disposta riunione.2.1. Il primo motivo del ricorso n.3495/2022 lamenta, infatti, la inosservanza e/o falsa applicazione della norma procedimentale di cuiall’art.295 c.p.c. derivata da error in procedendo , affermata rilevanteex art.360 n.4 c.p.c., per inadeguata valutazione delle ragioni diunitarietà sostanziale e processuale inerenti al fatto che le due causeriguardano controversia su pregiudiziale questione unità/parziarietà delCondominio e applicabilità/inapplicabilità del criterio di riparto spesesecondo utilità, ex 3 comma art.1123 c.c. .Numero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/20262.2. Il secondo motivo dello stesso ricorso lamenta omesso esamedi facta concludentia rilevanti e decisivi risultanti dagli atti processuali che,ex art.112 ss. c.p.c., sostanziano l’error in procedendo sulla denegatasospensione ex art.295 c.p.c., in relazione all’art.360 n.5 c.p.c. e che haimpedito al Tribunale di evincere i presupposti per provvedere allasospensione necessaria a fronte del rischio di pervenire a giudicaticontrastanti : il motivo contiene peraltro un’ampia ricostruzione dellevicende che hanno interessato il [OSCURATO:PERSONA] negli anni, al fine didimostrare quale ne era la concreta gestione e come fosse stato raggiuntoun accordo per fatti concludenti tra tutti i condomini per una ripartizione ditutte le spese, senza distinzione, secondo i millesimi di proprietà; questaparte del secondo motivo, che va oltre l’indicazione critica contenuta nellasua rubrica, sarà esaminata unitamente al terzo motivo del ricorso inesame.2.3. La disposta riunione rende superfluo, come detto,l’approfondimento delle questioni in rito oggetto dei motivi di ricorsorichiamati, in particolare relative alla verifica della necessità disospendere, in che termini e in base a quale riferimento normativo, l’unprocedimento in attesa dell’esito dell’altro.3. Deve a questo punto essere esaminato il terzo motivo di ricorsoproposto dalla ricorrente nel giudizio di legittimità n.3495/2022, cheriguarda la delibera presupposta del 20.4.2016. Il motivo èrubricato come violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto e inparticolare degli art.1123, 1135, 1117, 1118 e 1119 c.c. nonché degliart.1421 e 1422 c.c. oltre che dell’art.66 disp. att. c.c. in relazionell’art.360 n.3 c.p.c., per non aver svolto il Tribunale fondamentalivalutazioni in ordine a norme cardine nell’ambito condominiale ; conesso viene trattato -come detto- anche il secondo motivo di ricorso, per laparte non relativa alle richiamate questioni processuali.Numero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026La ricorrente lamenta che il Tribunale non avrebbe affrontato alcunadelle questioni ritenute fondamentali, quali la insussistenza, in concreto, diun titolo contrario alla “presunzione” di condominialità, ex art. 1117 c.c., dello stesso tetto in riferimento all'atto di trasferimento dell'immobileacquistato dalla [OSCURATO:PERSONA] , del [OSCURATO:DATA_NASCITA], che peraltro, a pag. 1,esplicitamente riferisce che: “Restano attribuiti alla parte acquirente idiritti di comunione e condominio spettanti in proporzione a quantovenduto alla parte alienante, in conformità, in ogni caso, al regolamento dicondominio ed alle tabelle millesimali”. Con ciò escludendo la ripartizionedelle spese di manutenzione all'uso delle cose comuni o correlate all'utilitàche se ne tragga e assumendo che lo stabile deve essere unitariamenteconsiderato, nel senso che anche il tetto è destinato a servire in manieraeguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell'edificio . IlGiudice d’appello si sarebbe limitato a valutare in riferimento ”all'eccezione di tardività sollevata dalla parte appellata” che, peraltro,veniva accolta parafrasando il [OSCURATO:PERSONA] dove “adduce che l'Avv. DeGasperi fosse presente all'assemblea del [OSCURATO:DATA_NASCITA] e avesse partecipatoconsuntivo relativo all'anno 2015, il quale prevedeva un ricalcolo dellespese che la stessa Avv. [OSCURATO:PERSONA] avrebbe dovuto sostenere per lacopertura del tetto del “Fabbricato C” , mentre la ricorrente haabbandonato i lavori assembleari senza esprimere alcun voto sui puntitrattati . La delibera sarebbe da considerare nulla e ciò renderebbelegittima l’impugnazione oltre i 30 giorni dalla ricezione del verbaleassembleare.Il motivo è infondato.Il Tribunale di Milano ha rilevato che la delibera impugnata, assuntaall’esito di un’assemblea condominiale alla quale [OSCURATO:PERSONA] partecipato attivamente, era stata impugnata solo in data 6.9.2016,ben oltre i 30 giorni previsti dall’art.1137 co 2 c.c. e quindi tardivamente.Numero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamentodelle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art.1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre lacategoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelleseguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali,impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima davalutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenutoillecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al"buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, amaggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizionedelle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro,trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previstedall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili ledeliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condominidelle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottatein violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzionestessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dettetermine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c. -cfr., pertutte, Cass. SU n.9839/2021-.Nessuna delle ipotesi residuali di nullità delle delibere assembleari èstata anche solo allegata nel caso di specie, poiché non si è mai discussodi un teorico sovvertimento, operato attraverso la delibera impugnata, deicriteri generali di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalleconvenzioni: l’assunto della ricorrente è sempre stato, infatti, che con ladelibera impugnata si sia modificato, non a valere per il futuro e in viagenerale ma in relazione agli specifici interventi previsti sul tetto dellapalazzina C, il criterio di ripartizione delle spese fino a quel momentoutilizzato.Numero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026La qualificazione dei vizi lamentati dalla ricorrente come ipotesi diannullabilità della delibera e l’evidente tardività della sua impugnazioneassorbono ogni ulteriore considerazione anche sulla rilevanza del fatto cheGraziella [OSCURATO:PERSONA] si sia allontanata dall’assemblea prima di votare -nonè stato nemmeno allegato che ella abbia ricevuto perciò comunicazionedell’esito della delibera assembleare in una data tale da fondare latempestività dell’impugnazione-.4. Appare opportuno esaminare di seguito il sesto motivo del ricorson.19192/2021, che è rubricato Violazione e/o falsa applicazione dinorme di diritto e in particolare degli artt. 1418 e 1421 c.c. nonché degliartt. 116 e 345, secondo comma c.p.c. in relazione all'art. 360, n. 3 c.p.c.,per avere la Corte ritenuto che la preordinata delibera 20.04.2016 fossemeramente annullabile .Il motivo rimane assorbito in senso improprio dal rigetto del terzomotivo del ricorso n.3495/2022, al quale consegue la conferma dellacorrettezza dell’inquadramento dell’ipotetico vizio attribuito alla deliberadel 20.4.2016 in termini di annullabilità e l’impossibilità di fare -comunque- valere detto teorico vizio per inutile decorso del termine perimpugnarla utilmente.Si esaminano quindi gli altri motivi di critica alla sentenza della Corted’Appello di Milano che ha confermato il rigetto dell’impugnazione delladelibera condominiale del 28.2.2017, oggetto del ricorso n.19192/2021.5. Con il primo motivo di ricorso [OSCURATO:PERSONA] lamenta la Nullità della sentenza per violazione dell'art. 132, comma 2, n. 4 c.p.c.e art. 111, comma 6 Cost. in relazione all'art. 360, n. 4 c.p.c., per averela Corte motivato in maniera meramente apparente e comunque al disotto del cd. “minimo costituzionale” sui facta concludentia storici rilevantie decisivi, ex ante delibera 28.02.2017, omettendo di escludere ilpreesistente utilizzo del criterio di riparto spese secondo utilità: A) SpesaNumero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026copertura dell'unità immobiliare condomino Bonavitacola; B) La vicendadel condomino [OSCURATO:PERSONA]; C) La delibera del [OSCURATO:DATA_NASCITA].6. Con il secondo motivo, articolato in via subordinata al primo, laricorrente si duole della Violazione e/o falsa applicazione di norme didiritto e in particolare degli artt. 115 c.p.c. in relazione all'art. 360 n. 4e/o n. 5 c.p.c. e dell'art. 116 c.p.c. in relazione agli artt. 1123 e 1117 c.c.e, quindi, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., per non avere la Cortevalutato in concreto l'applicabilità di corretto criterio ripartitorio dellespese da porre a fondamento della decisione, né le prove proposte dallaDe Gasperi, compresa quella sulla carenza di reale autonomia strutturaledei fabbricati: A) Inesistente preapplicazione del riparto spese secondoutilità; B) I contrastanti criteri di ripartizione di cui al preventivo e alconsuntivo 2015; C) Omessa valutazione sull'autonomia strutturale deifabbricati C e D .7. Con il terzo motivo di ricorso la ricorrente lamenta la Violazionee/o falsa applicazione di norme di diritto in particolare degli artt. 1123 e1421 c.c., nonché dell'art. 101, secondo comma, e 113 c.p.c. in relazioneall'art. 360, n. 3 c.p.c., per non avere la Corte valutato il criterioripartitorio ibrido scaturito dalla delibera 28.02.2017, né la natura delladelibera: A) Il criterio ripartitorio ibrido, B) La natura della deliberaimpugnata .8. Con il quarto motivo di critica [OSCURATO:PERSONA] lamenta la Violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto e in particolaredegli artt. 1123, 1135, 1117, 1118, 1119 c.c., nonché 1321 e ss. e 1421c.c. e degli artt. 113, 101, secondo comma, e 345, secondo comma, c.p.c.in relazione all'art. 360, n. 3 c.p.c., per non avere la Corte svoltofondamentali valutazioni in ordine a difetto assoluto di attribuzioniassembleari e, secondo i principi di diritto in materia contrattuale, rispettoa deduzione di illegittimità della delibera: A) Il difetto di attribuzioneassembleare; B) Ritenuta novità e inammissibilità della deduzione diNumero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026illegittimità della delibera; C) Applicabilità alle delibere assembleari deiprincipi in materia contrattuale e deducibilità della loro nullità inappello .9. Con il quinto motivo si prospetta la Violazione e/o falsaapplicazione di norme di diritto in particolare dell'art. 1135 c.c. e dell'art.66 disp. att. c.c. in relazione all'art. 360, n. 3 c.p.c., per non avere laCorte ritenuto necessaria l'esplicitazione nell'ordine del giorno delladiscussione sulle regole ripartitorie delle spese per l'esecuzione deilavori .10. con l’ultimo motivo di critica [OSCURATO:PERSONA] lamenta la Falsa applicazione degli artt. 1117, 1123 e 1138 c.c. e degli artt. 2 e31 Regolamento condominiale in relazione all'art. 360, n. 3 c.p.c., per nonavere ritenuto la Corte che il riparto per millesimi generali sia applicabileai tetti condominiali .11. I motivi di ricorso si esaminano unitariamente, prima di tuttoperché il presupposto dei rilievi svolti dalla ricorrente nei confronti deipunti 1) e 2) della delibera assembleare del 28.2.2017 è l’illegittimità delladelibera del 20.4.2016, sulla base dei criteri di ripartizione indicati dallaquale sono state rendicontate le spese relative al tetto della palazzina C.L’opportunità della valutazione unitaria rimane anche in relazione al punto3 della delibera del 28.2.2017 (non esecutivo rispetto alla delibera del20.4.2016), perché tutti i motivi di ricorso reiterano in sostanza le criticheradicali che la ricorrente rivolge alla qualificazione sostanziale delCondominio di via Alzaia come condominio parziale, che sarebbe stataeffettuata, in tesi ingiustificatamente, solo a partire dalle delibereimpugnate, e all’omessa considerazione dell’accordo intervenuto per factaconcludentia di ripartizione di tutte le spese condominiali secondo leindicazioni emergenti dalla tabella millesimale.11.1. La validità della delibera del 20.4.2016, per le considerazionisopra svolte, giustifica consequenzialmente la valutazione positiva sullaNumero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026validità della delibera 28.2.2017, esecutiva rispetto ad essa per i primi duepunti richiamati, come operata dai Giudici di merito.11.2. Il terzo punto della delibera 28.2.2017, pure oggettodell’impugnazione, si riferisce alla valutazione di opportunità di interventiriguardanti -anche- il tetto del fabbricato C, da definire, rispetto ai qualiviene richiamato per la ripartizione delle spese il disposto dell’art.1123 co3 c.c.I motivi di ricorso sono infondati anche in relazione all’ultimo profiloevidenziato.11.3. La Corte d’Appello di Milano: ha ritenuto esistente il condominioparziale; ha ritenuto che il punto 3 della delibera del 28.2.2017 relativoall’intervento sul tetto della palazzina C avesse carattere programmatico,essendo stati poi i lavori relativi disposti in concreto con la delibera del30.5.2018, approvata anche dalla ricorrente; ha considerato che l’art.2reg. cond. non annovera il manto di copertura tra le parti comuni, mentreconsidera tali la gronda con i canali ed i tubi di scarico delle acquepiovane , che secondo l’art.31 reg. cond. tutte le spese sarannoripartite in ragione dei millesimi di spese di cui alla tabella allegata, salvoquelle per le quali la legge prevede particolari criteri di ripartizione eche l’art.32 reg. cond. rimanda alle disposizioni di legge in materia pertutto quanto non specificamente regolamentato; ha ritenuto non incontrasto con le norme regolamentari richiamate l’utilizzo del dispostodell’art.1123 co 3 c.c.11.4. Contrariamente a quanto prospettato da [OSCURATO:PERSONA] del primo e -da una diversa prospettiva- nel secondomotivo di ricorso, la motivazione della sentenza della Corte d’appello diMilano non è apparente, perché dà conto della valutazione delleemergenze istruttorie effettuata e permette di comprendere l’iter logicoseguito per giungere alla decisione -cfr., per tutte, Cass. SU n.8053/2014-: del resto, le critiche svolte dalla ricorrente fondano la pretesa apparenzaNumero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026su una valutazione e valorizzazione degli elementi documentali acquisitiagli atti, che si assume parziale o inadeguata perché non conforme allacorretta lettura proposta dalla ricorrente stessa, con la conseguenza che ilvero bersaglio delle critiche svolte non è la motivazione in sé ma,inammissibilmente in sede di legittimità, il modo in cui la Corte di meritoha interpretato e valutato le emergenze istruttorie, dandone conto.11.5. La fattispecie del condominio parziale, che rinviene ilfondamento normativo nell'art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamenteconfigurabile "ex lege" tutte le volte in cui un bene risulti, per le sueobbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamenteal servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltantodell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di unautonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per ilriconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quelbene -Cass. n.791/2020, cfr. anche Cass. n.23001/2019 sul nesso dicondominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all'art. 1117c.c.-. Il presupposto per il sorgere di un condominio parziale non è,pertanto, un atto negoziale dei condomini o una deliberazioneassembleare ad hoc ma l’esistenza di specifiche caratteristiche fisichedegli immobili, rilevanti sulle modalità di godimento e sull’uso, compatibilicon l’inserimento del bene in un più ampio complesso immobiliarecomportante anche l’esistenza di altre parti comuni: nel caso di specie lastessa descrizione del complesso condominiale operata dalla ricorrente,che evidenzia l’esistenza di quattro fabbricati -individuati come A, B, C eD- e la presenza nel fabbricato C di due sole unità immobiliari -al primopiano e al piano terra- rende giustificata la definizione, che comportasostanzialmente la possibilità che vi siano spese da ripartire, se nondiversamente concordato, secondo il criterio individuato dall’art.1123 co 3c.c. La circostanza di fatto che il bene di uso esclusivo di uno o alcunicondomini possa servire anche un altro bene -come afferma, per il caso diNumero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026specie, la ricorrente, in relazione al preteso stillicidio a favore di altraporzione immobiliare- e con che incidenza, è questione di fatto che nonnecessariamente esclude il condominio parziale -potrebbe riguardare soloil sistema delle gronde e dei pluviali, senza interessare il tetto inteso comecopertura delle unità immobiliari sottostanti- e che, nel caso di specie, èstata introdotta in giudizio solo in appello -quindi tardivamente, comerilevato dalla Corte di merito-.11.6. Le spese di manutenzione e gestione della cosa comune sononormativamente regolate agli art.1123 e s. c.c. ma, ai sensi del comma 1,in fine, della stessa norma, possono essere distribuite diversamente peraccordo dei condomini che deve risultare per iscritto, in una clausola delregolamento condominiale o in apposita convenzione approvateall’unanimità dai condomini: la "diversa convenzione", ex art. 1123,comma 1, c.c., è una dichiarazione negoziale, espressione di autonomiaprivata, con cui i condomini (sia pure accettando la pattuizione inserita dalcostruttore nel regolamento predisposto unilateralmente in vista dellasuccessiva alienazione delle unità edificate) dispongono di derogare aicriteri legali di ripartizione delle spese di cui agli artt. 1118, 1123 e ss. c.c.e 68 disp. att. c.c.; essa può essere modificata con una nuovamanifestazione di volontà dei condomini, espressa con le stesse modalità -restando altrimenti vincolante la deroga originaria: cfr. Cass.n.21086/2022; Cass. n.10362/2025; cfr. anche Cass. SU n.943/1999;Cass. n.18665/2004; Cass. n.26042/2019; Cass. n.30305/2022; Cass.n.5258/2023; Cass. N.2406/202-. Nel caso di specie l’art.31 -ribaditodall’art.32- del regolamento condominiale richiama come criterio generaledi ripartizione delle spese le tabelle millesimali e rimanda alla legge per lespese per le quali sono previsti particolari criteri.Non è ammissibile una modifica della ripartizione delle spese rispettoai criteri legali e/o rispetto alle indicazioni emergenti da appositaconvenzione effettuata per facta concludentia -cfr., in particolare, Cass.Numero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026n.26042/2019; Cass. n.5258/2023; Cass. n. 2406/2024; n. 30305/2022)-: ne consegue che eventuali diverse ripartizioni di speseasseritamente operate in passato in modo difforme dal dispostodell’art.1123 co 3 c.c., come affermato dalla ricorrente, non possonoavere alcun rilievo negoziale e, in particolare, non possono assurgere aprassi stabilizzata tale da determinare l’esistenza di un conforme accordoraggiunto per facta concludentia.11.7. I profili di nullità della delibera del 28.2.2017, quanto ai lavorioggetto del suo punto 3, sono stati individuati dalla ricorrente: nel difettodi attribuzione assembleare perché, nell’ottica del condominio parziale,sulla disposizione dei lavori per un bene destinato all’uso solo di alcunicondomini possono provvedere solo i condomini interessati; nel criterioripartitorio ibrido delle spese.La Corte d’appello di Milano ha ritenuto tardivo il primo rilievosollevato, pur se volto ad evidenziare profili di nullità, perché introdottoper la prima volta in appello. Il rilievo della Corte di merito è corretto: èvero che le questioni di nullità -non di annullabilità, con la conseguenzache, se i vizi lamentati fossero da qualificare come di annullabilità,sarebbero palesemente tardivi perché non proposti con l’impugnazionedella delibera- sono rilevabili d’ufficio anche per la prima volta in appello,ma ciò è possibile solo ove siano già stati introdotti tempestivamente inspecie la teorica nullità della delibera assembleare del 28.2.2017 è statafondata su circostanze che non erano state introdotte prima.Si aggiunge che la Corte di merito ha comunque qualificato il punto 3)della delibera impugnata come programmatico, non comportante alcunimpegno per i condomini, tanto che, appunto, la delibera di disposizioneeffettiva dei lavori intervenne solo nell’anno successivo (con il consensodella ricorrente): non vi può essere stata pertanto alcuna attività gestoriarelativa al tetto assunta da soggetti diversi dai diretti interessati.Numero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026La natura programmatica della delibera rileva anche per il secondoprofilo evidenziato: la ricorrente lamenta che si baserebbe su unadistinzione arbitraria la previsione al punto 3 della delibera che lapiccola manutenzione ordinaria inerente alla pulizia di gronde e scossaline,oltre alla sostituzione di uno o più coppi (non gravosa) viene ripartitasull’intera compagine del [OSCURATO:PERSONA], mentre le opere gravose estraordinarie sono di esclusiva pertinenza dei proprietari cui appartengonoi vari corpi di fabbrica, come previsto dall’art.1123 cc terzo comma , mala natura della disposizione in esame contenuta nella delibera e il richiamoper la disciplina delle spese ad una disposizione normativa di per sépertinente escludono la seria teorizzabilità di profili di illiceità.11.8. La ricorrente lamenta anche una non corretta interpretazionedella delibera del 28.2.2017, quanto al punto 3) richiamato, e una noncorretta interpretazione delle norme regolamentari, in particolaredell’art.2, quanto alla pretesa non ricomprensione del manto di coperturatra i beni comuni, e dell’art.31, quanto alla ritenuta idoneità del richiamo,in esso contenuto, ai criteri normativi particolari di ripartizione delle speseper giustificare il riferimento all’art.1123 co 3 c.c. -che non sarebbe uncriterio particolare ma generale di ripartizione delle spese-.Questo profilo di doglianza non è ammissibile, perché volto a sostituirela diversa interpretazione della delibera impugnata e delle disposizioniregolamentari di riferimento, che la ricorrente assume come unicacorretta, a quella operata motivatamente e plausibilmente dalla Corte dimerito.12. In conclusione, debbono essere respinti entrambi i ricorsi.13. Le spese del giudizio di legittimità si imputano in applicazione delprincipio della soccombenza e si liquidano come in dispositivo.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titoloNumero registro generale 19192/2021Numero sezionale 1351/2026Numero di raccolta generale 21753/2026Data pubblicazione 25/06/2026contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione per ognuno dei ricorsi riuniti, se dovuto. P.Q.MLa Corte di Cassazionedisposta la riunione del ricorso per cassazione iscritto con RGn.3495/2022 al ricorso per cassazione iscritto con RG n.19192/2021,respinge entrambi i ricorsi;condanna [OSCURATO:PERSONA], quale erede di [OSCURATO:PERSONA] alpagamento, in favore del [OSCURATO:PERSONA] di via [OSCURATO:PERSONA] n.6 aMilano, in persona dell’amministratore pro tempore, delle spese dei giudizidi legittimità, che liquida complessivamente per i due giudizi riuniti in €6.000,00 (€ 3.000,00 per ognuno dei giudizi riuniti) per compensi, oltrealle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in €200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per ogni ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 20 maggio 2026.Il PresidenteAntonio Scarpa