Cassazione n. 13257/2026

, rappresentate e difese dall'avvocata Beatrice DeSiervo -domicilio digitale alla PEC:[OSCURATO:EMAIL] [OSCURATO:SOCIETA] in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dall'avvocata [OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocatoStefano Savarino -domicilio digitale alle PEC:[OSCURATO:EMAIL] emaraparpaglioni@ordineavvocatiroma.org--ricorrente incidentale-Numero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026avverso la sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 325/2020 depositata il 31/01/2020.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/09/2025dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore GeneraleRosa Maria dell'Erba, che ha concluso per rigetto del ricorso principale edel ricorso incidentale. Uditi per i ricorrenti l'Avv. [OSCURATO:PERSONA] e perla ricorrente incidentale l'Avv. [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:SOCIETA]. aveva convenuto in giudizio avanti al Tribunale diLecco Carla e [OSCURATO:PERSONA], promittenti venditrici con le quali avevaconcluso, in data 30.12.2011 un contratto preliminare di compravenditaimmobiliare avente ad oggetto terreni siti in Lecco, strada privata Fabioinadempimento delle convenute e la loro condanna al risarcimento deidanni subiti. Carla e [OSCURATO:PERSONA] si erano costituite facendo valerela nullità del contratto preliminare di compravendita immobiliare perindeterminatezza/indeterminabilità dell’oggetto.Il Tribunale di Lecco aveva dichiarato la nullità del contrattopreliminare per indeterminatezza dell’oggetto, mentre la Corte d’Appello diMilano, adita dalla società promissaria acquirente, aveva escluso, inriforma della sentenza di primo grado, la nullità del contratto e accolto ladomanda di risoluzione proposta da [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:SOCIETA]., ritenendogravemente inadempienti le promittenti veditrici e condannandole alrisarcimento dei danni quantificati in € 80.000,00.La Corte d’Appello di Milano aveva fondato la decisione sulle seguenticonsiderazioni: -premesso che l’oggetto del contratto preliminare non è iltrasferimento di un bene ma l’obbligo a stipulare il contratto definitivovolto al trasferimento del bene, nel caso di specie non solo nelpreliminare figurano le indicazioni catastali, ma vi è un’altra circostanzache dimostra come fosse chiaro tra le parti il riferimento a ben definitiNumero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026beni immobili o porzioni di immobili. Infatti, è pacifico in causa cheplanimetrie a cui il Tribunale ricollega l’indeterminatezza dell’oggettocontrattuale, sottoscrissero un primo progetto, il quale riguardava epertanto identificava i terreni promessi in vendita, soggetti a interventoedilizio. Esse, infatti, in data 18.1.2012 e successivamente il 6 luglio 2012,presentarono al Comune di Lecco integrazioni alla richiesta di rilascio delpermesso di costruire un fabbricato residenziale ‘relativo all’immobile diproprietà sito in via privata [OSCURATO:PERSONA] ed identificato catastalmente alNCEU fg 9 mapp.199-3658-299’ (così è scritto nella comunicazione delComune di Lecco datata 30 luglio 2012, doc.2 di parte appellata). Lapratica per l’ottenimento di tale autorizzazione amministrativa, comeriportato nel documento appena citato, era stata inoltrata già il 7settembre 2011, cioè anteriormente alla sottoscrizione del preliminare, nelquale tale permesso è infatti menzionato al punto F delle premesse, fra i‘BENI’ di cui era stata promessa la vendita ; -oltre al contenuto delcontratto, denotante la comune intenzione delle parti a concludere uncontratto di compravendita in relazione a beni definibili in base allepremesse presenti nello stesso preliminare, vengono in rilievo icomportamenti concludenti posti in essere dalle promittenti venditrici dopoil preliminare (sottoscrizione dei progetti individuanti i terreni diproprietà); tra le premesse del contratto preliminare, alla lett.H, è ancheriportato il progetto per l’edificazione così come elaborato dalla societàdi ingegneria [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. , il cui costo viene postointeramente a carico della promissaria acquirente; -l’esame complessivo delle clausole contrattuali, unitamente alla documentazioneamministrativa, permette pertanto di affermare con sicurezza che le partidel preliminare avevano effettivamente inteso riferirsi a benideterminati , catastalmente specificati, sui quali la promissariaacquirente aveva interesse ad edificare secondo il progetto redatto eNumero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026previo ottenimento del permesso a costruire; -sussiste inadempimentograve delle promittenti venditrici, giustificante la risoluzione del contrattopreliminare perché: emerse dopo la stipula l’esistenza di diritti di terzi suparte dei terreni promessi in vendita (una striscia di terreno a confine coni mappali 3669 e 3659 sia quanto al mappale 3658, sia quanto al mappale199), non segnalati in sede di stipula con conseguente responsabilità dellepromittenti venditrici; queste avrebbero potuto procurare la proprietà deibeni di terzi per la stipula del definitivo, che avrebbe dovuto interveniredopo il ritiro del titolo edificatorio entro il 30.6.2012 con due possibilitàdi proroga trimestrale , e quindi entro la fine del 2012; entrambe leparti interpretano come condizione sospensiva la clausola contrattuale chericollega al ritiro del titolo amministrativo il termine per la stipula deldefinitivo e, ex art.1359 c.c., detta condizione non si avverò per fatto dellepromittenti venditrici che non si adoperarono per l’acquisto dellaproprietà degli immobili di terzi, né per il frazionamento, la correzionedelle intestazioni degli immobili, né si preoccuparono di sottoscrivere iprogetti predisposti dalla promissaria acquirente successivamente alprimo sulla base delle indicazioni del Comune di Lecco; -la condotta dellepromittenti venditrici non può essere considerata solo non collaborativama propriamente violativa degli obblighi assunti contrattualmente, conomissione delle attività necessarie per rendere il risultato finale utilmenteraggiungibile; -sotto il profilo risarcitorio, la società promissaria acquirenteha dimostrato di aver ricevuto un’offerta di acquisto per € 450.000,00 daparte della [OSCURATO:SOCIETA]., sfumata; tenuto conto del prezzo cheParamatti.com s.r.l. avrebbe dovuto pagare e del costo dei progetti e dellepratiche connesse che la società comunque avrebbe sostenuto se nonavesse ricevuto la proposta di acquisto, e considerate le spese notarili chesarebbero state da sostenere per i contratti definitivi (quantificate in €20.000,00 in considerazione dei prezzi delle compravendite), l’importo deidanni da risarcire si quantifica in € 80.000,00, oltre accessori.Numero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026Avverso alla sentenza della Corte d’Appello di Milano hanno propostoricorso per cassazione Carla e [OSCURATO:PERSONA] (la seconda assistitadall’amministratore di sostegno [OSCURATO:PERSONA]), affidandolo a sei motiviParamatti.com s.r.l. ha depositato controricorso e proposto ricorsoincidentale affidato a due motivi, in relazione alla pronuncia riguardantel’entità dei danni risarciti.Il PG ha depositato conclusioni scritte chiedendo il rigetto sia delricorso principale, sia del ricorso incidentale, ed entrambe le particostituite hanno depositato memorie illustrative.Alla pubblica udienza dell’[OSCURATO:DATA_NASCITA], dopo la relazione del Consigliere,il [OSCURATO:PERSONA] Dell’Erba ha richiamato eillustrato le conclusioni già depositate; l’avv. [OSCURATO:PERSONA] per lericorrenti principali e l’avv. [OSCURATO:PERSONA] per la controricorrenteincidentale, presenti all’udienza, hanno richiamato e illustrato le propriedifese.[OSCURATO:PERSONA] PRINCIPALE1. Con il primo motivo di ricorso Carla e [OSCURATO:PERSONA] la Violazione e falsa applicazione dell'art.1346 c.c. inrelazione all'art.360, comma l n.3 c.p.c. .Secondo le ricorrenti, la Corte di merito avrebbe ritenutoerroneamente determinato l'oggetto del contratto preliminare, nonostantela mancata allegazione ad esso della planimetria che individuava alcuniterreni oggetto della futura vendita con estensione e confini differentirispetto alle sole risultanze catastali e che, per espressa volontà delleparti, formava parte integrante e sostanziale dell'atto; tale mancanzaavrebbe reso, secondo le ricorrenti, l'oggetto del contratto preliminare nondeterminato né determinabile, con conseguente sua nullità per violazionedel disposto dell’art.1346 c.c. La Corte d’Appello avrebbe inoltre ricostruitofittiziamente la volontà delle parti basandosi su altri documenti (gli attiNumero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026amministrativi) che non contenevano i dati e l'estensione di tutti i terrenioggetto della futura vendita e su un documento, il progetto del 7.9.2011,mai citato né preso in considerazione dalla difesa avversaria. Non sarebbeconsentito nel caso concreto, secondo le ricorrenti, il ricorso ad elementiesterni per determinare l’oggetto del contratto, perché le parti avrebberoprecisamente indicato l’unico documento, da loro prescelto, al quale fareriferimento per individuare il bene oggetto del futuro trasferimento, conesatta definizione di dimensioni, estensione e confini dei terrenicompravenduti, cioè la planimetria da allegare sub A al contrattopreliminare concluso. La volontà espressa dalle parti avrebbe quindilimitato la possibilità di avvalersi di elementi diversi dal documento,specificamente richiamato e parte integrante dell’accordo, alla cuimancata produzione la Corte di merito non avrebbe invece riconosciutoconcreta rilevanza. La Corte di merito avrebbe fatto pure riferimento adun progetto relativo ad una pratica del 7.9.2011, che non riguarderebbetutti i terreni oggetto della promessa di vendita e che non sarebbe quellopreso in considerazione dalle parti nel contratto perché il progettorichiamato, all’epoca della stipula, non era stato ancora predisposto (essofu predisposto il 18.1.2012).Il motivo è infondato.Secondo la giurisprudenza di questa Corte, ai fini della validità delcontratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliataindicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficientel'accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nel preliminare dicompravendita immobiliare, per il quale è richiesto ex lege l'atto scrittocome per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anchel'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fareriferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cuiindicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiestiNumero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purchél'intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure aliunde o perrelationem, logicamente ricostruibile (v. Cass. Sez. 2, 10/05/2018, n.11297, che ha ritenuto sufficiente, per identificare l'immobile oggetto diun contratto preliminare di compravendita, l'indicazione dell'ubicazione,dell'estensione, dei confini e della provenienza dello stesso).Tale identificazione, che può avvenire attraverso atti e fatti storiciesterni al negozio ed anche successivi alla sua conclusione, trova un limitenel caso in cui l'identificazione del bene da trasferire non attengaall'ipotesi di conclusione consensuale del contratto definitivo su basenegoziale, bensì afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c.,caso nel quale l'esatta individuazione del bene, con l'indicazione dei confinie dei dati catastali, deve necessariamente risultare dal preliminare poiché,dovendo la pronuncia giudiziale corrispondere esattamente al contenutodel preliminare stesso, l'individuazione del bene oggetto del trasferimentodeve avvenire in base a dati non attingibili da altra documentazione (Cass.Sez. 2, 7/08/2002, n. 11874; conformi, Cass. Sez. 2, 9/07/2024, n.18681; conformi, Cass. Sez. 2, 15/09/2017, n. 21449).Ulteriore limite ricorre allorché l’immobile sia individuato perrelationem in un atto destinato a formare parte integrante dell'accordonegoziale, poiché in tal caso la volontà delle parti limita la possibilità diavvalersi di elementi esterni diversi dall'atto specificamente richiamato incontratto e destinato a formarne parte integrante (v. Cass. Sez. 2,24/01/2020, n. 1626, con la quale questa Corte ha confermato lasentenza di merito, che aveva ritenuto non determinato, né altrimentideterminabile, il bene promesso in vendita, giacché identificato dalle partimediante il rinvio, contenuto nel preliminare, ad una planimetria allegataal contratto, non prodotta, però, in giudizio; in senso conforme, cfr. Cass.Sez. 2, 19/11/2020, n. 26351).Numero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026Detto altrimenti, da tali pronunce si ricava che ciò che è esterno allascrittura è inidoneo non già di per sé stesso e di per sé solo a concorrere adeterminare, nel complessivo contesto delle clausole, l’oggetto delcontratto, ma in quanto le parti, attraverso l’allegazione (e sottoscrizione)di un’apposita planimetria, abbiano inteso attribuire rilievo negoziale soloa quest’ultima.Nella specie, la Corte d’appello ha valorizzato, al fine dello scrutinio dideterminabilità dell’oggetto, la circostanza che l’immobile promessorisultava incluso nella pratica amministrativa, volta ad ottenere ilprovvedimento permissivo, inoltrata già il 7 settembre 2011, cioèanteriormente alla sottoscrizione del preliminare, e che in quest’ultimotale permesso era, infatti, menzionato al punto F delle premesse, fra i‘beni’ di cui era stata promessa la vendita.Tale richiamo esplicito alla pratica e al conseguente provvedimento diassenso alla costruzione, in quanto contenuto all’interno della scritturapartecipa del medesimo livello formale e sostanziale del contrattopreliminare in questa trasfuso. Di riflesso, non di un elemento esterno sitrattava – come erroneamente opina, invece, parte ricorrente – ma di unesplicito rinvio operato consensualmente dalle parti proprio ai finiidentificativi dell’oggetto negoziato.Ciò posto, la prevalenza che la decisione impugnata vi ha attribuito, inuna con i referenti catastali indicati nella scrittura preliminare, nonostantequest’ultima rinviasse per una loro miglior lettura anche ad un’allegataplanimetria a colori, che tuttavia la stessa Corte ha rilevato non esserestata prodotta in causa, costituisce un apprezzamento di puro fatto. Ilquale, non implicando per nulla il consenso ad un’interpretazione dell’art.1346 c.c. difforme da quella innanzi premessa, attiene al merito dell’esitoermeneutico e, come tale, si sottrae al controllo di legittimità.2. Con il secondo motivo di ricorso Carla e [OSCURATO:PERSONA] sidolgono della Violazione e falsa applicazione dell'art.1346 c.c. inNumero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026relazione all'art.360, comma l n.3 c.p.c. - Omesso esame di un fattodecisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti(art.360, comma l n.5 c.p.c.) .Secondo le ricorrenti, la Corte di merito avrebbe omesso del tuttol'esame del futuro frazionamento, richiamato nel contratto preliminare mainesistente al momento della sua conclusione, di un terreno oggetto delcontratto preliminare, che era stato indicato in questo col soloidentificativo catastale senza specificazione dei confini e della superficiedelle aree da frazionare. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] che allalettera E) del contratto era prevista la “sistemazione catastaledell’attuale situazione ed intestazione dei Beni, e più precisamente:frazionamento del terreno situato in via [OSCURATO:PERSONA] dal fabbricatoidentificato e graffato al mappale 3656, correzione dell’intestazione deimappali n.199 e 3658 ancora erroneamente intestati ad AlessandraLocatelli, tale sistemazione sarà a cura di [OSCURATO:PERSONA] ed a spesedi PPA ; al punto 6, lett.d) del contratto era previsto l’impegno dellepromittenti venditrici alla definizione con [OSCURATO:PERSONA] … dellacondizione testamentaria del de cuius [OSCURATO:PERSONA] ; dai terrenidi cui ai mappali n.199 e n.3658 vi era una porzione esclusa dalla vendita, non identificata catastalmente e lasciata a Giannino . Le indicazioniriportate riscontrerebbero i limiti di determinabilità dell’oggetto delcontratto e sarebbero confermate dalle emergenze documentali relativesia al progetto che alla pratica edilizia alle quali il Giudice d’appello hafatto riferimento, sia al frazionamento che Carla e [OSCURATO:PERSONA] il [OSCURATO:DATA_NASCITA], dopo la stipula del contratto preliminare equindi troppo tardi; secondo le ricorrenti, l’esistenza di porzioni dastralciare dagli immobili sarebbe risultata in concreto solo dallaplanimetria, mancando la quale l’oggetto della futura vendita avrebbedovuto essere considerato indeterminato, con conseguente nullità delcontratto preliminare ex art.1346 c.c.Numero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026Il motivo è infondato con riguardo ad entrambe le critiche articolate.Quanto alla prospettata violazione di legge con riguardo al dispostodell’art.1346 c.c., valgono le considerazioni svolte nell’esaminare il primomotivo di ricorso.Quanto alla prospettata violazione dell’art.360 n.5 c.p.c., le ricorrentiindividuano i fatti storici che, pur se discussi tra le parti, la Corte avrebbeomesso di esaminare nel futuro frazionamento e nella sistemazione catastale previsti nel contratto preliminare: in talmodo la Corte avrebbe frainteso l’intenzione delle parti e avrebbe ritenuto erroneamente che oggetto della futura vendita fossero imapp.199 e mapp.3658 nella loro intera estensione, ritenendo diconseguenza determinato l’oggetto contrattuale .Emerge dalla motivazione della sentenza impugnata che la Corted’Appello di Milano ha considerato la previsione, nel testo negoziale, del frazionamento nell’ambito del mappale 3656 e della sistemazione catastale per altri mappali , nonché la proprietà non dell’intero mappale (come indicato dalle ricorrenti) ma per 2/9 delmappale 3658 in capo a [OSCURATO:PERSONA] -cfr. la sentenza apag.10/11- traendone conseguenze non per la valutazione dideterminabilità/determinatezza dell’oggetto del contratto, effettuatapositivamente attraverso la valorizzazione di altri elementi, negoziali einerenti ai comportamenti tenuti dalle parti, ma ai fini della verificadell’adempimento del contratto ad opera delle promittenti venditrici e dellagravità dello stesso per il vaglio della domanda di risoluzione.I fatti individuati con il motivo in esame -dei quali nemmeno vieneevidenziata l’autonoma decisività, in modo tale che ognuno di essi, da soloconsiderato, avrebbe determinato un diverso esito delle valutazioni dellaCorte- non sono stati pertanto omessi dal Giudice d’appello ma sono statida questo diversamente valorizzati rispetto alle aspettative dellericorrenti, in base ad un apprezzamento in fatto tratto dall'analisiNumero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026degli elementi di valutazione disponibili ed in sé coerente:l’apprezzamento dei fatti e delle prove è sottratto al sindacato dilegittimità, in quanto, nell'ambito di quest'ultimo, non è conferito il poteredi riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello dicontrollare, sotto il profilo logico formale e della correttezza giuridica,l'esame e la valutazione del giudice di merito, a cui resta riservato diindividuare le fonti del proprio convincimento e di valutare a tal fine leprove, controllarne attendibilità e concludenza e scegliere, tra esse, quelleritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione -cfr., tra le molte, Cass.n.20553/2021; Cass. n.10525/2022; Cass. n.32505/2023; Cass.10927/2024, si richiamano altresì, per l’irrilevanza, ai fini della valutazionedi validità del contratto preliminare, della comproprietà o della proprietà diterzi sui beni promessi in vendita, Cass. n.26367/2010; Cass.n.8417/2016; Cass. n.28856/2021; Cass. n.26883/2023-.Carla e [OSCURATO:PERSONA] rimettono in discussione, anche in questocaso, l’apprezzamento del merito operato dalla Corte d’Appello di Milano,al quale vorrebbero sia sostituita la proposta valorizzazione degli elementiistruttori a riscontro della correttezza della propria tesi difensiva,inammissibilmente in sede di legittimità a fronte di una motivazioneeffettiva che esplicita in modo logico e non contraddittorio le ragioni dellescelte interpretative e valutative operate -nel rispetto dei principi di dirittoconsolidati individuati a partire da Cass. SU n.8053/2014-.3. Il terzo motivo di ricorso critica la sentenza d’appello per Violazione e falsa applicazione degli artt.1346, 1350, 1351 e 1362 c.c.in relazione all'art.360, comma l n.3 c.p.c. .Rilevano le ricorrenti che la Corte d'Appello avrebbe errato anchenell’applicazione delle disposizioni normative richiamate, determinandol'oggetto contrattuale senza il rispetto della regola ermeneutica dell'art.1362 secondo comma cod. civ. che consente di tenere conto, nella ricercadella comune volontà, della valutazione della condotta delle partiNumero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026successiva alla conclusione dello stesso, perché avrebbe dovuto essereconsiderato preminente l'elemento letterale del testo, che non presentavamargini di equivocità, anche in relazione alle risultanze documentali cheinvece non sarebbero state nemmeno prese in considerazione. Inoltre, idati emergenti dai progetti, valorizzati dalla Corte di merito, nonavrebbero potuto individuare i beni oggetto di promessa di vendita, perchéi progetti non riguarderebbero tutti i terreni oggetto del preliminare e lasottoscrizione di Carla e [OSCURATO:PERSONA] non avrebbe potuto in alcunmodo correggere l’indeterminatezza rilevata. Le ricorrenti ribadiscono chele parti avevano identificato i beni promessi in vendita nella planimetriaallegata al contratto preliminare, che non è stata prodotta e la cuimancanza viola anche il disposto dell’art.1350 c.c., trattandosi di contrattorichiedente la forma scritta ad substantiam.Il motivo è infondato.Richiamate le considerazioni svolte nell’esaminare i motivi precedentiquanto all’oggetto del contratto preliminare e alla valutazione della suadeterminabilità/determinatezza per il rispetto del disposto dell’art.1346c.c., si osserva che la necessità della forma scritta del contratto in esame,ai sensi degli art.1350 e 1351 c.c. in quanto avente ad oggetto beniimmobili, fonda il ricorso ai criteri interpretativi dettati dagli art.1362 e s.c.c. e sottolinea la valenza da attribuire al contenuto degli accordi perl’identificazione degli elementi essenziali del contratto, anche conriferimento al contenuto minimo del contratto definitivo che le parti sierano obbligate a concludere -cfr. Cass. n.2473/2013; Cass.n.25725/2014-.La Corte d’Appello ha interpretato il contenuto del contrattopreliminare del 30.12.2011 tenendo conto del dato letterale dell’accordo eritenendolo riscontrato dal comportamento complessivo delle parti anche posteriore alla conclusione del contratto , nel rispetto deldisposto dell’art.1362 e s. c.c. -cfr. Cass. n.34687/2023, che sottolineaNumero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026come in materia di interpretazione dei contratti il comportamentocomplessivo delle parti non costituisce un canone sussidiario, ma unparametro necessario e indefettibile-.Del resto, le ricorrenti reiterano le osservazioni già svolte -e sopravalutate- quanto al rilievo da attribuire alla planimetria, allegata alcontratto ma non prodotta, e alle indicazioni contenute nel testonegoziale, e si limitano a fare riferimento alle regole legalid'interpretazione dettate dagli art.1362 e s. c.c. che sarebbero stategenericamente violate, ma non precisano in quale modo e con qualiconsiderazioni il giudice del merito si sia discostato dai richiamati canonilegali, come invece sarebbe stato necessario l’indagine di fattosull'accertamento della volontà delle parti in relazione al contenuto delnegozio, affidata al giudice di merito e non altrimenti censurabile in sededi legittimità -cfr. Cass. n.27163/2017; Cass. n.995/2021; Cass.n.3345/2021; Cass. n.17063/2024-.Anche la critica in esame è volta nella sostanza a sostituire allevalutazioni operate dalla Corte di merito quelle svolte e ritenute preferibilida Carla e [OSCURATO:PERSONA].4. Con il quarto motivo di ricorso Carla e [OSCURATO:PERSONA] sidolgono della Violazione e falsa applicazione degli artt.1479 e 1480 c.c.e dell'art.115 c.p.c. in relazione all'art.360, comma l n.3 c.p.c. - Omessoesame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussionetra le parti (art.360, comma l n.5 c.p.c.) .La Corte d’Appello avrebbe del tutto omesso, secondo le ricorrenti,l'esame di fatti provati per tabulas, in particolare il lascito testamentariodocumentato dall'estratto della denuncia di successione in morte diLocatelli Alessandra, che avrebbe portato ad una decisione diversa inpunto determinabilità dell'oggetto del contratto preliminare; il mancatoesame di detto documento -più volte citato nel preliminare e allegato dalladifesa Cattaneo- avrebbe indotto la Corte d'Appello ad affermareNumero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026erroneamente che su parte dei mappali oggetto del preliminare di venditagravassero diritti vantati da terzi, ignorati in buona fede dalla promittenteacquirente e taciuti dalle promittenti venditrici, che sarebbero così stategiudicate aver assunto una condotta fondante la loro responsabilità perinadempimento. Invece, la società controricorrente avrebbe benconosciuto la situazione dei terreni e, in particolare, l’altruità delle porzionidi cui si discute.Il motivo è inammissibile per entrambi i profili di critica proposti.La Corte d’Appello di Milano, dopo aver precisato che nel testonegoziale era compresa l’indicazione della proprietà di terzi -RodolfoLocatelli- sui 2/9 del mappale 3658, ha identificato le parti dei terrenipromessi in vendita che risultavano di proprietà di terzi non indicate nelcontratto preliminare, ha valorizzato questo profilo ai fini della valutazionedella gravità dell’inadempimento delle promittenti venditrici, assieme adaltre condotte ritenute contrarie agli obblighi assunti. Quanto ai benipromessi in vendita di proprietà di terzi, la Corte d’Appello ha precisatoche le sorelle Cattaneo avrebbero dovuto far acquistare la proprietà delleporzioni immobiliari di terzi al momento della stipula del definitivo, ma, inconcreto, non vi provvidero, e questo profilo di inadempimento è statoconsiderato rilevante al fine di giustificare la risoluzione del contrattoperché è stato valutato assieme al mancato frazionamento di unmappale, mancata sottoscrizione dei progetti edificatori successivi alprimo, mancata risposta al Comune circa la situazione delle proprietà degliimmobili interessati dal progetto e pertanto comportamentocomplessivamente volto a impedire il realizzarsi della condizione, a cui erasubordinata la stipula del definitivo, con conseguente inadempimentoanche all’obbligo di concludere il contratto definitivo stesso .Nel contesto delineato, non costituisce violazione degli art.1479 e1480 c.c. il fatto che sia stata valorizzata la proprietà in capo a terzi diparte dei beni promessi in vendita ai fini della valutazioneNumero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026dell’inadempimento delle promittenti venditrici, perché la Corte di meritoha precisato che le sorelle Cattaneo avrebbero dovuto procurare laproprietà al momento della stipula -il cui termine massimo era daindividuare, secondo gli accordi, nella fine del 2012 ed era da ritenere,secondo la Corte di merito, inutilmente decorso-, evidenziando che nelcaso di specie non lo avevano fatto, in un contesto in cui ciò avevaconcorso a determinare -assieme alla violazione consapevole degli obblighidi collaborazione loro espressamente derivati dal preliminare-l’inadempimento grave all’obbligo a contrarre assunto con la societàcontroricorrente. Da un lato, infatti, l’art.1479 c.c. è ritenuto applicabileanche in ipotesi di contratto preliminare di vendita di immobileparzialmente altrui -cfr. Cass. n.28856/2021, secondo cui in tema dicontratto preliminare di vendita, il promittente venditore diuna cosa altrui, anche nel caso di buona fede dell'altra parte, puòadempiere la propria obbligazione procurando l'acquisto del promissariodirettamente dall'effettivo proprietario. Da ciò discende, (…), che ilpromissario acquirente che ignori che il bene, all'atto della stipuladel preliminare, appartenga in tutto od in parte ad altri, non può agire perla risoluzione prima della scadenza del termine per la conclusione delcontratto definitivo, potendo il promittente venditore, fino a talemomento, adempiere all'obbligazione di fargli acquistare la proprietà delbene, acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendoquest'ultimo a trasferirgliela -; dall’altro la Corte di merito ha ritenutoche le promittenti venditrice avrebbero potuto acquisire o far acquisire laproprietà dei beni di terzi ma non lo fecero entro il termine massimopattuito per la stipula del definitivo (fine del 2012) nel contesto di unaserie di comportamenti violativi degli obblighi di collaborazionecontrattualmente assunti, connotato da gravità sotto il profilodell’inadempimento fondante la risoluzione del contratto preliminare -nonex art.1480 c.c. ma secondo le disposizioni ordinarie, con unNumero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026ragionamento che rimane valido al fine di giustificare le conclusioniraggiunte senza necessità di approfondire se i beni di proprietà di terzifossero tutti identificati nel contratto preliminare e/o se la promissariaacquirente ne fosse comunque consapevole, oppure no-.Non è nemmeno ipotizzabile, in concreto, la violazione del dispostodell’art.115 c.p.c.: secondo l’orientamento interpretativo di questa Corte,espresso nella sentenza delle Sezioni Unite n.20867/2020 alla quale sisono attenute le pronunce successive, In tema di ricorso percassazione, per dedurre la violazione dell'art. 115 c.p.c., occorredenunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con laprescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione provenon introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteriofficiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestatie la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversadoglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbiaessendo tale attività valutativa consentita dall'art. 116 c.p.c. ; Carla evalorizzazione degli elementi istruttori operata dalla Corte d’appello, manon hanno nemmeno implicitamente ipotizzato che essa abbia agito al difuori dei propri poteri in ambito istruttorio.Quanto alla critica prospettata con richiamo al disposto dell’art.360 co1 n.5 c.p.c., non è ben chiaro quale sarebbe il fatto storico, discusso e dicarattere decisivo che la Corte d’Appello avrebbe omesso di valutare; mase questo fatto fosse da identificare nella consapevolezza in capo aParamatti.[OSCURATO:SOCIETA]., riscontrata dall’estratto di denuncia di successione diAlessandra Locatelli prodotto in atti, della proprietà in capo a terzi diporzioni del terreno promesso in vendita che la planimetria non prodottaavrebbe permesso di individuare, varrebbero le considerazioni sopraesposte, alla luce delle quali non se ne comprenderebbe la decisività -siNumero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026ripete che l’altruità di parte dei beni promessi in vendita è solo uno deglielementi utilizzati dal Giudice di merito per valutare l’esistenzadell’inadempimento delle promittenti venditrici e la sua gravità-.5. Con il quinto motivo di ricorso si afferma la Violazione e falsaapplicazione degli artt.l353, 1358 e 1359 c.c. e dell'art.115 c.p.c. inrelazione all'art.360, comma l n.3 c.p.c- Omesso esame di un fattodecisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti(art.360, comma l n.5 c.p.c.) .La Corte d'Appello avrebbe confuso le risultanze probatorie ed omessol'esame di fatti decisivi per il giudizio; in particolare avrebbe omessol'esame del fatto provato documentalmente del diniego del rilascio delpermesso di costruire in data 30.07.2012, che avrebbe comportato ilmancato avveramento della condizione sospensiva apposta al contrattopreliminare; avrebbe ritenuto invece, erroneamente, che la condizionesospensiva non si avverò per un successivo diniego del rilascio delpermesso di costruire in data 27.05.2013, diniego che avrebbe imputato acomportamenti delle promittenti venditrici, con le conseguenze di cui all'art.1359 c.c. Secondo le ricorrenti, la pratica edilizia si sarebbe invecedefinita con il diniego della PA in data 30.7.2012, a nulla rilevando ladiversa pratica edilizia aperta dalla controparte il 19.10.2012, consuccessive varianti, effettivamente mai sottoscritta dalle sorelle Cattaneo,perché la controparte aveva chiesto una riduzione del prezzo che lericorrenti non furono disposte a riconoscere. Anche i frazionamenti e lerettifiche catastali avrebbero dovuto essere effettuati a cura della societàprogettista e a spese del promissario acquirente.Il motivo è inammissibile.La Corte d’Appello di Milano ha considerato gli elementi di fattoevidenziati dalle ricorrenti -che nemmeno prospettano la decisività diognuno di essi, autonomamente considerato, ma li considerano in uncontesto complessivo- ma non li ha ritenuti utili a fondare unaNumero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026ricostruzione dei fatti giustificante l’interpretazione della volontà negozialeespressa nel contratto preliminare del 30.12.2011 nel senso auspicatodalle sorelle Cattaneo.Non è in concreto evincibile alcuna violazione delle disposizionirichiamate nella rubrica del motivo e nemmeno sussistono i presuppostigiustificanti la fondatezza della critica costruita nell’ambito del dispostodell’art.360 co 1 n.5 c.p.c.: anche in questo caso Carla e FrancescaCattaneo ribadiscono la loro versione dell’occorso, con particolareriferimento al contenuto degli accordi raggiunti e agli accadimentisuccessivi, contrastante con quella, plausibile e logicamente motivata,effettuata dalla Corte di merito.6. Con il sesto motivo di ricorso Carla e francesca Cattaneo si dolgonodella Violazione e falsa applicazione dell'art. 1, comma 1, della tariffa,parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986 n. 131 e degli artt. 30, 31 e32 del D.M. 140/2012 e relativa tabella A. in relazione all'art.360, comma1 n.3 c.p.c. .La Corte d'Appello avrebbe operato una quantificazione errata sottol'aspetto risarcitorio, poiché l'imposta di registro avrebbe dovuto esserecalcolata nella misura del 9% sul prezzo concordato di € 300.000,00 e lespese notarili avrebbero dovuto essere calcolate in base alla tariffaprofessionale; pertanto l'importo da detrarre dal risarcimento riconosciutoalla controparte -ove confermato- avrebbe dovuto esserecomplessivamente maggiore di quello indicato nella sentenza impugnata,non quindi di € 20.000,00 ma di € 30.334,00.Il motivo è inammissibile.La Corte d’Appello di Milano non specifica i criteri seguiti per laquantificazione in € 20.000,00 dell’importo imputabile a spese notarili e diregistro e, in particolare, non fa riferimento a norme tariffarie, operandoquindi una liquidazione da considerare di tipo equitativo: poiché lericorrenti non sottopongono a critica l’ammissibilità e la correttezza dellaNumero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026scelta liquidatoria operata dalla Corte ma il suo esito, richiedendol’applicazione di provvedimenti normativi che non sono stati presi comeriferimento preciso, la critica non coglie correttamente la ratio delladecisione sul punto.In conclusione, il ricorso principale deve essere respinto.RICORSO INCIDENTALE7. Con il primo motivo di ricorso incidentale [OSCURATO:SOCIETA]lamenta la Violazione e falsa applicazione dell’art.1223 c.c. conriferimento all’art.1453 c.c. in relazione all’art.360 co 1 n.3 c.p.c. –omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto didiscussione tra le parti e contraddittorietà della motivazione (art.360 co 1n.5 c.p.c.) .La Corte di merito avrebbe erroneamente quantificato, secondo laricorrente incidentale, il danno da mancato guadagno, detraendo dalcomplessivo importo a tal fine quantificato, oltre al prezzo dellacompravendita, anche i costi corrispondenti alle spese per adempiere gliimpegni assunti con il contratto preliminare (costi pari a € 50.000,00circa).Secondo la Corte d’Appello di Milano i costi che la società dimostradi aver sostenuto per i progetti, le varianti ad essi, la praticapaesaggistica, le relazioni geologiche sono spese che la società avrebbeaffrontato anche se non avesse ricevuto la proposta di [OSCURATO:PERSONA] s.r.l. poinon andata a buon fine.Il motivo non è ammissibile.Gli oneri sopportati da [OSCURATO:SOCIETA]. sono stati detratticorrettamente per l’individuazione del danno da lucro cessante, al fine diquantificare l’entità effettiva del mancato guadagno subito dalla società:quello che la Corte di merito non ha valutato è l’esistenza e laquantificazione di un danno emergente in capo alla società promissariaNumero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026acquirente, in tesi identificabile con le spese indicate sostenute in funzionedell’adempimento del contratto preliminare risolto.[OSCURATO:SOCIETA]. afferma, a pag. 5 e 6 del controricorso con ricorsoincidentale, di aver chiesto il risarcimento anche del danno emergente siain primo che in secondo grado, ma non lamenta in questa sede l’omissionedi pronuncia su detta domanda risarcitoria, svolgendo una critica cheriguarda solo la modalità di quantificazione del danno da lucro cessanteesame non coglie pertanto la ratio della pronuncia e non la rimette indiscussione in modo appropriato.8. Il secondo motivo di critica incidentale formulato dalla società èvolto a lamentare la Violazione e falsa applicazione dell’art.1223 c.c.con riferimento all’art.1453 c.c. in relazione all’art.360 co 1 n.3 c.p.c. –omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto didiscussione tra le parti (art.360 co 1 n.5 c.p.c.) .Non avrebbero dovuto essere sottratte dalla Corte di merito, ai finidella quantificazione dei danni, le spese notarili e di registro interamentequantificate, perché [OSCURATO:SOCIETA]. aveva sostituito a sé Clinker-Cems.r.l., come previsto nel contratto preliminare, e quindi si sarebbe fatto ununico atto con spese a carico della reale acquirente.Il motivo è inammissibile.La critica in esame non è specifica, secondo il disposto dell’art.366,nn.4 e 6 c.p.c., perché non è possibile comprendere dal suo contenuto sesarebbe stata effettivamente praticabile la stipula di un unico atto dicompravendita, con intestazione diretta dei beni dalle sorelle Cattaneo alsoggetto che [OSCURATO:SOCIETA]. afferma avrebbe indicato.Nell’articolazione del motivo non vi è infatti alcuna utile indicazione inbase alla quale verificare (già nelle fasi di merito, con specifica indicazionedell’atto e del momento processuale in cui la questione è stata sollevata)l’identità dei contratti -quello sub iudice, tra Carla e [OSCURATO:PERSONA] eNumero registro generale 24000/2020Numero sezionale 2229/2025Numero di raccolta generale 13257/2026Data pubblicazione 08/05/2026Paramatti.[OSCURATO:SOCIETA]., e quello intervenuto tra detta società e Clinker-Cems.r.l.-, senza la quale la necessità, comunque, della stipula di una primacompravendita a favore di [OSCURATO:SOCIETA]. non avrebbe potuto essereesclusa: ciò assorbe ogni ulteriore considerazione al riguardo.Alla luce delle indicazioni che precedono, deve pertanto essererespinto, oltre al ricorso principale, anche il ricorso incidentale.Le spese del presente giudizio di legittimità si compensano, in ragionedel rigetto sia del ricorso principale che di quello incidentale.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto, sia per il ricorso principale che per quelloincidentale. P.Q.MLa Corte di Cassazione rigetta il ricorso principale e il ricorsoincidentale e compensa tra le parti le spese del presente giudizio dilegittimità.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte delle ricorrenti principali e della ricorrente incidentale, di unulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 18 settembre 2025.[OSCURATO:PERSONA] MACCARRONEIl PRESIDENTE