Cassazione n. 07868/2026

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 637/2024 R.G. proposto daAGENZIA DELLE ENTRATE, in persona del direttore pro tempore,rappresentata e difesa dall’Avvocatura Generale dello Stato– ricorrente –contro[OSCURATO:PERSONA] registro generale 637/2024Numero sezionale 2688/2026Numero di raccolta generale 7868/2026Data pubblicazione 31/03/2026ELCI [OSCURATO:SOCIETA]., in persona del legale rappresentanteOsvaldo Avellini, rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA]– controricorrente –avverso la sentenza n. 3021/6/2022 della Corte di giustizia tributariadi secondo grado del Lazio, depositata il 27/6/2022.Udita la relazione svolta nell’adunanza camerale del 24 marzo 2026 dalconsigliere [OSCURATO:PERSONA]Alessandro.1. [OSCURATO:PERSONA] S.r.l. impugnò dinanzi alla Commissionetributaria provinciale di Roma un avviso di accertamento con il qualel’Agenzia delle entrate le aveva contestato l’omessa fatturazione eregistrazione di operazioni imponibili per euro 1.650.000,00,asseritamente costituenti acconti sul prezzo, percepiti nell’anno 2014nell’ambito di una vendita immobiliare, e, dunque, da assoggettare adIva.2. [OSCURATO:PERSONA] di prime cure accolse il ricorso.3. La Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio,investita dell’appello dell’Agenzia delle entrate, respinse il gravame sulrilievo che i contestati importi andavano qualificati come caparraconfirmatoria.4. Avverso tale ultima pronuncia l’Agenzia delle entrate ha propostoricorso per cassazione affidandolo a un motivo, cui la Elci ImmobiliareS.r.l. ha resistito con controricorso, ulteriormente illustrato damemoria ex art. 380-bis.1 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONENumero registro generale 637/2024Numero sezionale 2688/2026Numero di raccolta generale 7868/2026Data pubblicazione 31/03/20261. Con l’unico motivo di ricorso si deduce, in relazione all’art. 360,comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 1385 e2697 c.c., degli artt. 115 e 116 c.p.c. nonché degli artt. 6, 21 e 23 d.P.R.n. 633 del 1972 poiché la sentenza impugnata ha erroneamente ritenutoche i pagamenti in contestazione trovassero la propria causa nellapattuizione di una caparra confirmatoria, quando invece, sulla base deicriteri discretivi elaborati dalla giurisprudenza, essi costituivano accontisul prezzo. Secondo l’Agenzia fiscale, i versamenti di cui si controverteandavano qualificati come acconti sia perché non eseguiticontestualmente alla stipula dell’accordo che li prevedeva, sia perché icontraenti avevano già pattuito una penale per il caso di mancato rilasciodel permesso di costruire relativo all’immobile oggetto dell’alienazione. Laricorrente rimprovera inoltre al Giudice d’appello di non aver consideratole plurime funzioni che può svolgere la caparra confirmatoria, dovendosidistinguere, ai fini dell’assoggettabilità ad Iva dell’importo versatonell’ambito di una compravendita, tra il caso di regolare esecuzione delcontratto e quello di inadempimento dello stesso.2. Il motivo, che di fatto propone due distinte censure, è fondato neitermini che subito si precisano.Premesso che l’accertamento della volontà negoziale si sostanzia inun accertamento di fatto (tra molte, Cass. n. 9070/2013; Cass. n.12360/2014) riservato all’esclusiva competenza del giudice del merito(cfr. Cass. n. 17067/2007; Cass. n. 11756/2006; ancora, Cass. n.22318/2023) e che, dunque, la prima censura articolata nel motivo, voltaa rimettere in discussione tale accertamento sulla base di una diversaipotesi ricostruttivo-qualificatoria, è inammissibile, come del restoeccepito anche dalla società nel proprio controricorso, la secondadoglianza sopra riferita, diretta a censurare specificamente una violazionedi legge, e quindi esente dalle critiche di inammissibilità sollevate dallacontroricorrente, coglie invece nel segno.[OSCURATO:PERSONA] registro generale 637/2024Numero sezionale 2688/2026Numero di raccolta generale 7868/2026Data pubblicazione 31/03/2026Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che la caparraconfirmatoria risponde ad autonome funzioni: oltre a costituire, ingenerale, indizio della conclusione del contratto cui accede, incita le partia darvi esecuzione, considerato che colui che l’ha versata potrà perdere larelativa somma e la controparte potrà essere, eventualmente, tenuta arestituire il doppio di quanto ricevuto in caso di inadempimento ad essaimputabile; può svolgere, inoltre, funzione di anticipazione del prezzo, nelcaso di regolare esecuzione del contratto preliminare, costituendo, invece,un risarcimento forfetario in caso d’inadempimento di questo, poiché ilsuo versamento dispensa dalla prova del quantum del danno subito incaso di inadempimento della controparte, salva la facoltà di richiedere ilrisarcimento del maggior danno. Il punto è che, mentre nell’ipotesi diregolare adempimento del contratto preliminare, la caparra è imputata sulprezzo dei beni oggetto del definitivo, assoggettabili ad Iva, andando adincidere sulla relativa base imponibile e, prima ancora, ad integrare ilpresupposto impositivo dell’imposta in base all’art. 6, comma 4, d.P.R. n.633 del 1972, l’inadempimento ne propizia il trattenimento, che serve arisarcire il promittente venditore, con la conseguenza che in tal caso lacaparra non farà parte della base imponibile dell’Iva (Cass. n. 7340/2020;Cass. n. 3736/2019).Va poi precisato che, in caso di versamenti in acconto eseguitianteriormente alla cessione di beni o alla prestazione di servizi, affinchél’Iva possa divenire esigibile ai sensi dell’art. 6, comma 4, d.P.R. n. 633del 1972 – e quindi in deroga rispetto al principio generale per cui il fattogeneratore dell’imposta si verifica nel momento in cui viene effettuata lacessione di beni o la prestazione di servizi – occorre che tutti gli elementiqualificanti del fatto generatore, vale a dire la futura cessione o la futuraprestazione, siano già conosciuti e dunque, in particolare, che, almomento del versamento, i beni o i servizi siano specificamenteindividuati e l’operazione negoziale appaia ragionevolmente certa (CorteNumero registro generale 637/2024Numero sezionale 2688/2026Numero di raccolta generale 7868/2026Data pubblicazione 31/03/2026giustizia, 21 febbraio 2006, causa C-419/02, BUPA [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA], punto 46v.; in tal senso, v. anche Cortegiustizia, 31 maggio 2018, cause C-660 e C-661/16).In definitiva, stante la pluralità di funzioni realizzabili dalla caparra (siaacconto sul prezzo che risarcimento forfettario del danno dainadempimento) può affermarsi che il versamento di un importoqualificato come caparra è idoneo a determinare l’immediata esigibilitàdella relativa Iva dovuta sugli acconti a meno che, al momento delversamento, la realizzazione della cessione o della prestazione sia incerta,e salvo l’ipotesi in cui, in base alle pattuizioni contrattuali, l’importo pagatoa titolo di caparra, una volta eseguito il contratto, debba essere restituitoe non possa invece essere conteggiato nel prezzo complessivo.È stato infatti chiarito che è «compito del Giudice di merito stabilire,se i contraenti abbiano inteso attribuire alla somma versata (o ad unaparte di essa) la funzione di mera caparra (confirmatoria), ovvero anchequella di acconto del prezzo dovuto», con la conseguente conclusione che«il pagamento di somme di denaro (o la dazione di cose fungibili),effettuato a titolo di caparra confirmatoria di un contratto dicompravendita di bene immobile, è soggetto ad Iva ed all’obbligo difatturazione solo nella misura in cui tali somme (o cose fungibili) sonodestinate, per volontà delle parti, accettabile dal giudice di merito in basead elementi intrinseci ed estrinseci al contratto, ad anticipazione delprezzo per l’acquisto del bene» (Cass. n. 1320/2007; Cass. n.8792/2009). In sostanza, in presenza di contratto preliminare di venditadi beni il cui definitivo è soggetto ad Iva, occorre valutare se la caparraconfirmatoria in esso contenuta, in relazione alla disciplina dell’istituto dicui all’art. 1385 c.c., mantiene la funzione di anticipo sul prezzo,unitamente a quello di rafforzamento della garanzia costituito dall’essereil corrispettivo del recesso. In tal caso, infatti, la dazione di denaroNumero registro generale 637/2024Numero sezionale 2688/2026Numero di raccolta generale 7868/2026Data pubblicazione 31/03/2026corrispondente alla caparra ha la stessa natura della corresponsione delprezzo del bene ed è pertanto assoggettata ad Iva (Cass. n. 1298/2021).Pertanto, sulla base dei principi testé esposti, la qualificazione degliimporti corrisposti alla società contribuente in termini di caparraconfirmatoria non esclude di per sé la sussistenza del presuppostoimpositivo ai fini Iva, dovendosi piuttosto verificare, anche alla luce dellevicende attinenti all’esecuzione del contratto, quale sia stata la funzionein concreto assolta dalla caparra (in questi termini Cass. n. 17868/2021).Ciò è tanto più vero nel caso di specie in cui, come è pacifico tra le parti,al versamento delle somme in contestazione, avvenuto nel 2014 sullabase di una scrittura privata del 2013 modificativa di un contrattopreliminare del 2010, ha fatto seguito la stipulazione di un contrattodefinitivo nel 2018, con contestuale emissione di fattura riferita proprio aquelle somme.È del resto la stessa Corte regionale ad aver affermato che «[d]alladocumentazione prodotta si rileva che le parti hanno attribuito alle sommeversate la funzione di caparra confirmatoria, imputata in acconto sulprezzo dei beni oggetto del definitivo, soggetti ad Iva, andando ad incideresulla relativa base imponibile e, prima ancora, ad integrare il presuppostoimpositivo in base all’art. 6, comma 4, d.P.R. n. 633 del 1972»:affermazione con la quale, dunque, il Giudice d’appello non ha escluso chele somme versate a titolo di caparra potessero essere imputate al prezzodell’immobile oggetto della compravendita.La sentenza impugnata, essendosi limitata a qualificare come caparraconfirmatoria gli importi oggetto dei versamenti contestati, senza peròdare alcun rilievo alla funzione che, anche alla luce dell’esito complessivodell’operazione negoziale, tale caparra ha concretamente realizzato, si èposta in contrasto con i principi giurisprudenziali sopra riferiti. Ad un nuovoesame della vicenda, che tenga conto di quanto appena precisato nonchédelle ulteriori circostanze dedotte dalla controricorrente, anche nellaNumero registro generale 637/2024Numero sezionale 2688/2026Numero di raccolta generale 7868/2026Data pubblicazione 31/03/2026propria memoria illustrativa, in merito all’avvenuto versamento dell’Ivadovuta sulla base di un piano di rateizzazione, dovrà allora provvedere lafase di rinvio.3. Il ricorso va dunque accolto nei termini di cui in motivazione, conconseguente cassazione della sentenza e rinvio alla Corte di giustiziatributaria di secondo grado del Lazio in diversa composizione, cheprovvederà anche a liquidare le spese del presente giudizio dilegittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione; cassa lasentenza impugnata e rinvia alla Corte di giustizia tributaria di secondogrado del Lazio, in diversa composizione, che provvederà anche in ordinealla liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 24 marzo 2026La PresidenteTania Hmeljak