Cassazione n. 09250/2026

ontroPiazzolla [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA].-controricorrente\ricorrente incidentale-[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Musci.-controricorrente-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Bari n. 1082/2021, depositatal’[OSCURATO:DATA_NASCITA].Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 4.3.2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:PERSONA] nel 2013 conveniva innanzi al Tribunale diTrani [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], premettendo che, inqualità di eredi legittimi di [OSCURATO:PERSONA] (deceduta il [OSCURATO:DATA_NASCITA]),l’attrice e i suoi fratelli Michele e [OSCURATO:PERSONA] avevano ricevuto, persuccessione ereditaria una serie di beni, tra i quali era compreso unNumero registro generale 22611/2021Numero sezionale 533/2026Numero di raccolta generale 9250/2026Data pubblicazione 12/04/2026capannone industriale sito in Barletta, via Callano n. 11; che con lascrittura privata del 26.1.2012 di divisione e transazione sottoscritta coifratelli le erano state assegnate due porzioni del predetto capannone, cheerano occupate da [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], in virtù delcontratto preliminare di compravendita del 9.11.1987 col quale suo padre,[OSCURATO:PERSONA], aveva, in nome e per conto della moglie AntoniaDibenedetto e senza procura speciale della medesima, promesso divendere ai Piazzolla-Delvecchio l’immobile.Pertanto, la Damato chiedeva di accertare l’inefficacia del contrattopreliminare di compravendita in quanto stipulato dal padre in difetto deipoteri di rappresentanza della moglie, unica proprietaria, chiedendo ilrilascio delle predette porzioni dell’immobile, e, in subordine, di accertarela prescrizione del diritto dei convenuti di ottenere il trasferimento dellestesse con condanna alla restituzione ed al risarcimento dei danniconnessi all’illegittima occupazione.Costituitosi, [OSCURATO:PERSONA] resisteva alle pretese attoree e, in viariconvenzionale, chiedeva la pronuncia di sentenza costitutiva ai sensidell’art. 2932 c.c., nonché, in via gradata, di accertare l’acquistodell’immobile per intervenuta usucapione, chiedendo altresì la condannadell’attrice al risarcimento dei danni ex art. 96 c.p.c.Costituitasi tardivamente, [OSCURATO:PERSONA] avanzava le stesse richiestedel Piazzolla.Il Tribunale di Trani, con la sentenza n. 1754/2018, depositata in data17.9.2024, rigettava le domande attoree e la domanda riconvenzionale diesecuzione in forma specifica per intervenuta prescrizione del relativodiritto, accogliendo la riconvenzionale di usucapione del Piazzolla.La Corte d'Appello di Bari accoglieva invece l’appello di [OSCURATO:PERSONA] GraziaDamato e, in riforma della sentenza gravata, dichiarava l’inefficacia delpreliminare di vendita dell’immobile oggetto di causa perché concluso darappresentante senza poteri, ordinando il rilascio delle due porzioniNumero registro generale 22611/2021Numero sezionale 533/2026Numero di raccolta generale 9250/2026Data pubblicazione 12/04/2026dell’immobile. In particolare, la Corte rilevava che gli originari convenutioccupavano l’immobile sine titulo, essendo [OSCURATO:PERSONA] privo del potere dirappresentanza nel sottoscrivere il contratto preliminare. Veniva inoltrerespinta la domanda riconvenzionale di usucapione, atteso che il contrattopreliminare non costituiva titolo idoneo all’usucapione del bene e non erastata fornita prova dell’interversione della detenzione in possesso ex art.1141 comma 2° c.c..Avverso la predetta sentenza, [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso aquesta Corte, sulla scorta di due motivi. [OSCURATO:PERSONA] haproposto ricorso successivo, affidato a quattro doglianze. Maria StellaGrazia Damato ha resistito ad entrambi i ricorsi con due distinticontroricorsi.Non sono state depositate memorie ex art. 380 bis.1 c.p.c..RAGIONI DELLA DECISIONEIl ricorso di [OSCURATO:PERSONA] ha natura principale poiché proposto perprimo; l’impugnazione di [OSCURATO:PERSONA] ha natura incidentale.Vanno esaminati congiuntamente i due motivi del ricorso principale diMaria Delvecchio, ed il primo e terzo motivo del ricorso incidentale diGuido [OSCURATO:PERSONA].In particolare:1) Con il primo motivo del ricorso principale, la Delvecchio lamenta laviolazione degli articoli 1322, 1325, 1346, 1418 e 1421 c.c. in riferimentoall’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c., sostenendo che la Corte di meritoavrebbe dovuto dichiarare d’ufficio la nullità del contratto preliminare perviolazione degli articoli 40 e 46 comma 2° della L. 28.2.1985 n. 47, poichèavente ad oggetto un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico-edilizio.2) Con il secondo motivo, la ricorrente principale si duole del vizio diomessa pronuncia in riferimento all’art. 360, comma 1°, n. 4) c.p.c., nonNumero registro generale 22611/2021Numero sezionale 533/2026Numero di raccolta generale 9250/2026Data pubblicazione 12/04/2026avendo la Corte territoriale statuito in merito alla nullità del contrattopreliminare avente ad oggetto un immobile integrante abuso edilizio.1A) e 3A) Con il primo e il terzo motivo del ricorso successivo, il Piazzollaripropone quanto esposto nei due motivi del ricorso principale dellaDelvecchio.I motivi sopra riportati sono infondati.Nella specie [OSCURATO:PERSONA], originaria attrice in rivendica,aveva chiesto il rilascio del capannone domandando di accertarel'inefficacia del contratto preliminare di vendita dello stesso del 9.11.1987perché concluso dal falsus procurator della proprietaria, AntoniaDibenedetto, senza alcuna successiva ratifica da parte di quest'ultima, percui non aveva avanzato in primo grado e riproposto in appello unadomanda che presupponesse la validità ed efficacia di quel contratto.Da parte loro il Piazzolla e la Delvecchio, nel giudizio di primo grado,avevano chiesto in riconvenzionale la pronuncia di sentenza ex art. 2932c.c. sulla base di quel preliminare ed in subordine l’accertamento in lorofavore dell’usucapione, ma dopo che il Tribunale di Trani aveva dichiaratoprescritta l'azione ex art. 2932 c.c. del Piazzolla ed inammissibile pertardività l'analoga domanda ex art. 2932 c.c. della Delvecchio, nonavevano interposto appello incidentale per riproporre in secondo grado lerispettive domande ex art. 2932 c.c., le sole che avrebbero potuto averecome presupposto la validità del contratto preliminare del 9.11.1987 e cheavrebbero quindi potuto consentire al giudice di appello di rilevare d'ufficioun'eventuale nullità di quel contratto.Va poi osservato che comunque non poteva essere dichiarata la nullità delcontratto preliminare di vendita del 9.11.1987 per avere avuto ad oggettoun immobile abusivo per violazione delle norme imperative degli articoli40 e 46 comma 2° della L. 28.2.1985 n. 47.Le sentenze di questa Corte richiamate dai ricorrenti a supporto della lorotesi (Cass. 17.10.2013 n. 23591 e Cass. 17.12.2013 n. 28194) sono stateNumero registro generale 22611/2021Numero sezionale 533/2026Numero di raccolta generale 9250/2026Data pubblicazione 12/04/2026infatti superate dalla giurisprudenza di legittimità più recente ed ormaiconsolidata (Cass. ord. 5.3.2021 n. 6191; Cass. 7.3.2019 n. 6685; Cass.n. 11659/2018; Cass. n. 21942/2017; Cass. n. 9318/2016; Cass.n.28456/2013), secondo la quale la sanzione della nullità prevista dall'art.40 della L. n. 47 del 1985 per i negozi relativi a immobili privi dellanecessaria concessione edificatoria trova applicazione limitatamente aicontratti con effetti traslativi e non anche per quelli con efficaciaobbligatoria, quale il preliminare di vendita.Quanto alla lamentata omessa pronuncia sulla nullità del preliminare daparte del giudice di appello, la stessa deve ritenersi inammissibile perdifetto di rilevanza, per la mancanza di decisività della pronuncia omessa(vedi in tal senso Cass. n.12131/2023; Cass. n. 24953/2020; Cass.n.14486/2004).Ciò in quanto le lamentate nullità, come si è visto, non si applicano aicontratti preliminari di vendita immobiliare, ed in quanto, come vedremonell’esaminare il secondo motivo del ricorso incidentale, quando si invochil’usucapione sulla base di un contratto preliminare di vendita, ilpromissario acquirente va considerato detentore e non possessoredell’immobile a prescindere dalla validità, o meno del contratto preliminaregrazie al quale ne abbia ottenuta la disponibilità.2A) Con il secondo motivo, il Piazzolla deduce la violazione degli articoli1158 e 1141 c.c. in riferimento all’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c.,avendo la Corte d’Appello erroneamente escluso la sussistenza delpossesso utile ad usucapire, dovendosi escludere che la convocazione perla stipula del contratto definitivo di compravendita e la successivadomanda riconvenzionale di esecuzione in forma specifica proposta dalPiazzolla fossero incompatibili con il possesso ad usucapionem. [OSCURATO:PERSONA] sarebbe caduta altresì in contraddizione laddove da una parteavrebbe affermato l’inefficacia del preliminare stipulato dal falsusNumero registro generale 22611/2021Numero sezionale 533/2026Numero di raccolta generale 9250/2026Data pubblicazione 12/04/2026procurator e, dall’altra, avrebbe qualificato la relazione instauratasi conl’immobile come detenzione, fondandola sul contratto preliminare.La sentenza di secondo grado ha ritenuto che l’istanza di concessione insanatoria, il rilascio del permesso di costruire in sanatoria del 2003 e laproposizione del ricorso possessorio nel 2009 da parte di Guido AngeloPiazzolla nei confronti del nipote [OSCURATO:PERSONA] fossero inidonei amanifestare ai proprietari l'interversione della detenzione in possesso, eche comunque ad escludere l'usucapione valessero anche la convocazioneper la stipula del contratto definitivo di compravendita del 2012 e laproposizione della domanda riconvenzionale ex art. 2932 c.c. da parte diGuido [OSCURATO:PERSONA], implicanti il riconoscimento della qualità di eredeproprietaria di [OSCURATO:PERSONA].Il motivo é infondato.Se é vero, infatti, che l'animus possidendi non consiste nella convinzionedi essere titolare del diritto reale, bensì nell'intenzione di comportarsicome tale, esercitando le corrispondenti facoltà (Cass. n. 795/2020; Cass.n.26641/2013) e che il compimento di attività negoziali, o di altra naturafinalizzate ad ottenere il trasferimento della proprietà del bene possedutoo la stabilità sul piano formale della situazione giuridica rispetto ad essonon escludono che il possesso sia utile ai fini dell'usucapione (Cass.n.10230/2002), per cui la circostanza che [OSCURATO:PERSONA] avesseinvitato i proprietari formali del capannone a stipulare l'atto dicompravendita ed avesse poi chiesto in sede giudiziale la pronuncia disentenza ex art. 2932 c.c. in suo favore non costituivano elementi cheunivocamente potessero valere come atti interruttivi della prescrizioneacquisitiva in suo favore, la qualificazione della relazione instauratasi tra ilPiazzolla ed il capannone a seguito della consegna delle chiaviconseguente al contratto preliminare concluso con il falsus procuratordella proprietaria, [OSCURATO:PERSONA], in termine di detenzione a titolo dicomodato, é comunque corretta.Numero registro generale 22611/2021Numero sezionale 533/2026Numero di raccolta generale 9250/2026Data pubblicazione 12/04/2026Occorre premettere che per giurisprudenza consolidata di questa Corte ilpossesso può trovare la sua fonte anche in un atto inefficace (e tale è ilcontratto stipulato dal falsus procurator (vedi Cass. 16.9.2024 n. 24749;Cass. 14.3.2016 n. 4945; Cass. sez. un. 3.6.2015 n. 11377; Cass.7.2.2008 n. 2860; Cass. 14.5.1997 n. 4258; Cass. 15.12.1984 n. 6584),sempre che il contratto in base al quale la traditio viene eseguita, purinefficace, risulti comunque diretto a trasferire la proprietà del bene; inquesti casi la traditio costituisce elemento idoneo a far ritenere che larelazione di fatto instauratasi tra l'accipiens e la res tradita sia sorrettadall'animus rem sibi habendi (Cass. 4.6.2013 n. 14115; Cass. 29.7.2004n. 14395). E ciò stante anche l'operatività della presunzione previstadall'art. 1141 comma 1 c.c., che riconosce l'applicabilità, per l'appunto,della presunzione della sussistenza del possesso in capo a colui cheesercita il potere di fatto sul bene ove non sia offerta una prova contrariasull'inizio dell'esercizio della relazione di fatto semplicemente comedetenzione (la quale, a sua volta, ricorre ogniqualvolta si sia in presenzadi un particolare titolo, negoziale o extranegoziale, comunque noncaratterizzare la posizione del soggetto detentore quale quella di titolare diun diritto personale di godimento o di chi agisce in adempimento di unaobbligazione).Nel caso in esame, anche se vi é stata un'anticipazione degli effetti dellavendita, mediante la consegna delle chiavi del capannone ed il pagamentodel prezzo, il contratto concluso il 9.11.1987 con il Piazzolla dal falsusprocurator della proprietaria era un contratto preliminare, cheunivocamente prevedeva che il trasferimento della proprietà sarebbeavvenuto solo con la successiva conclusione del contratto definitivo dicompravendita e che quindi, indipendentemente dalla sua inefficacia, nonera attributivo al Piazzolla di alcun diritto reale, ma di una semplicedetenzione a titolo di comodato in nome altrui in funzione di un futuroNumero registro generale 22611/2021Numero sezionale 533/2026Numero di raccolta generale 9250/2026Data pubblicazione 12/04/2026trasferimento dell'immobile (Cass. [OSCURATO:DATA_NASCITA] n.10186; Cass.n.5211/2016; Cass. sez. un. n. 7930/2008), sicché la disponibilitàdell'immobile non é stata accompagnata dall'animus rem sibi habendiindispensabile per l'usucapione, di talché il Piazzolla avrebbe dovutoprovare ex art. 1141 comma 2° c.c. l'interversione della detenzioneprecaria in possesso.Quanto al pagamento del prezzo ed al frazionamento di per sé nonpossono considerarsi decisivi nel senso di manifestare alla proprietaria lavolontà di trasformare la detenzione in possesso, ed il pagamentodell'oblazione per il commesso abuso edilizio é compatibile anche con ladetenzione dell'immobile, mentre il giudice distrettuale ha ritenuto nonprovata la voltura della concessione edilizia richiesta dalla proprietà afavore del Piazzolla.La giurisprudenza di questa Corte, del resto, riconosce che l'interversionedella detenzione in possesso può avvenire mediante il compimento diesercitare il possesso esclusivamente “nomine proprio”, ma si richiedesempre, ove il mutamento del titolo in base al quale il soggetto detienenon derivi da causa proveniente da un terzo, che l'opposizione risultiinconfondibilmente rivolta contro il possessore (Cass. 15.3.2010 n. 6237;Cass. 29.1.2009 n.2392; Cass. 1.7.2004 n. 12007; Cass. 17.4.2002 n.5487; Cass. 29.10.1999 n. 12149; Cass. 12.5.1999 n. 4701); dettainterversione può realizzarsi anche attraverso l'edificazione di unfabbricato su un terreno ricevuto in detenzione, purché ciò avvenga senzail consenso, quanto meno tacito, dei proprietari, i soli legittimati alcompimento di attività edificatorie sul fondo, atteso che una tale condottacostituisce estrinsecazione di una facoltà tipica del diritto dominicale,trascendente i limiti della detenzione, sia pur qualificata, e incompatibilecon il possesso del titolare del diritto reale (in questi termini Cass.Numero registro generale 22611/2021Numero sezionale 533/2026Numero di raccolta generale 9250/2026Data pubblicazione 12/04/202625.12.2024 n. 34450; Cass. 10.12.2013 n.27584; Cass. 19.12.2011 n.27521; Cass. 25.1.2010 n. 1296; Cass. 31.5.2006 n. 12968).4A) Con il quarto motivo, ai sensi dell’art. 360, comma 1°, n. 5) c.p.c., ilricorrente incidentale si duole dell’omesso esame di fatti rilevanti per ilgiudizio oggetto di discussione tra le parti, individuati nelle risultanzeistruttorie acquisite nel giudizio di primo grado, le quali, se correttamentevalutate, avrebbero condotto all’accoglimento della domanda diusucapione.Tale motivo è palesemente inammissibile. Con esso, pur deducendo che ilgiudice non abbia considerato circostanze decisive, si vorrebbe ottenereuna diversa ricostruzione in fatto in sede di legittimità che valorizzidiversamente tutta una serie di elementi istruttori, ed in particolare ilpagamento del prezzo del capannone che sarebbe stato ricevuto daAntonia Dibenedetto, l'ampliamento abusivo di 102,15 mq del capannonerealizzato dal Piazzolla dopo la sottoscrizione del preliminare, ilfrazionamento del capannone nei subalterni 3 e 4 compiuto dal Piazzolla edalla Delvecchio con denuncia di variazione del 25.9.1996, la domanda del23.12.2003 di voltura a favore del Piazzolla della pratica di concessioneedilizia in sanatoria per l'abuso edilizio originariamente compiuto dallaproprietaria, il permesso di costruire in sanatoria poi rilasciato il 5.5.2005ed i versamenti effettuati dal Piazzolla a titolo di oblazione, il tutto al finedi ritenere provati il possesso materiale e l'animus rem sibi habendi delPiazzolla, non illustrando la decisività di tali elementi e la loro idoneità amutare la detenzione in possesso, posto che il pagamento del prezzo, ifrazionamenti, il pagamento dell’oblazione appaiono attività di normafinalizzate a predisporre l’esecuzione del definitivo, e che la realizzazionedi manufatti non appare circostanziata quale attività posta in esserecontro il consenso del titolare e per affermare un possesso pieno edesclusivo.Numero registro generale 22611/2021Numero sezionale 533/2026Numero di raccolta generale 9250/2026Data pubblicazione 12/04/2026Del resto nella formazione del convincimento della Corte distrettuale nelsenso del rigetto della riconvenzionale di usucapione del Piazzolla, sonostati determinanti la qualificazione della relazione instauratasi tra ilpredetto ed il capannone con la consegna delle chiavi da parte del falsusprocurator della proprietaria in termini di detenzione, e la mancanza diprove dell'interversione della stessa in possesso manifestata alla Damato.Le spese processuali del giudizio di legittimità, liquidate in dispositivo,tenendo conto dell'identità dei due motivi del ricorso principale conaltrettanti motivi del ricorso incidentale, seguono la soccombenza e vannoposte a carico della ricorrente principale e del ricorrente incidentale insolido in favore di [OSCURATO:PERSONA].Occorre dare atto che sussistono i presupposti processuali di cui all’art.13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per imporre un ulteriorecontributo unificato a carico della ricorrente principale e del ricorrenteincidentale, se dovuto. P.Q.MLa Corte respinge il ricorso principale ed il ricorso incidentale e condannain solido la ricorrente principale ed il ricorrente incidentale al pagamentoin favore della controricorrente delle spese del giudizio di legittimità,liquidate in €200,00 per spese ed € 4.000,00 per compensi, oltre IVA, CAe rimborso spese generali del 15%. Dà atto che sussistono i presuppostiprocessuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 perimporre un ulteriore contributo unificato a carico della ricorrente principalee del ricorrente incidentale, se dovuto.Così deciso nella camera di consiglio del 4.3.2026Il PresidenteGiuseppe Fortunato