Cassazione n. 08012/2026

ORDINANZAsul ricorso iscritto al n. 1992/2021 R.G. proposto da:[OSCURATO:PERSONA] N 23 Agrigento in personadell’amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Chibbaro unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA].-RICORRENTE-contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA].-CONTRORICORRENTE-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Palermo n. 1264/2020depositata il 26/08/2020.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 19/03/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. Con atto di citazione del 6 dicembre 2011, [OSCURATO:PERSONA] ha convenutoin giudizio il Condominio di [OSCURATO:PERSONA] n. 23 – scala A – inAgrigento, instando per la nullità della delibera assembleare del 10novembre 2011 che aveva autorizzato a maggioranza l’installazione di uncancello sul pianerottolo condominiale antistante la proprietà dei coniugiMauro‑Indelicato, e per il ripristino dello stato dei luoghi, sostenendo che ilNumero registro generale 1992/2021Numero sezionale 689/2026Numero di raccolta generale 8012/2026Data pubblicazione 31/03/2026bene era stato inglobato nella porzione esclusiva ed era stato sottrattoall’uso comune senza il consenso unanime dei condomini.[OSCURATO:PERSONA] ha eccepito che l’area recintata non era condominiale poichéera a servizio della sola porzione esclusiva; ha dedotto la carenza diinteresse ad impugnare ex art. 100 c.p.c., non avendo la resistente subitoalcun pregiudizio e la violazione del contraddittorio per mancata chiamatain causa dei coniugi Mauro‑Indelicato o degli altri condomini; nel merito, hasostenuto la validità della delibera quale mera ‘presa d’atto’ dell’uso delpianerottolo per ragioni di sicurezza, senza alcun pregiudizio per gli altricontitolari.Il Tribunale di Agrigento ha dichiarato nulla la delibera e ha disposto larimozione del cancello, ponendo le spese di lite a carico del Condominio.La sentenza è stata confermata dalla Corte d’Appello di Palermo che haasserito che, essendo impugnata la sola delibera condominiale, unicolegittimato passivo era l’amministratore di condominio; che la [OSCURATO:PERSONA] avevainteresse ad ottenere l’annullamento della delibera per evitare che unaporzione, per quanto esigua del pianerottolo, fosse sottratta all’uso comunee ha poi dichiarato illegittima l’apposizione del cancello in assenza delconsenso unanime dei condomini.Per la cassazione della sentenza il Condominio di [OSCURATO:PERSONA] Emanuele23 di Agrigento ha proposto ricorso in due motivi, illustrati con memoria.[OSCURATO:PERSONA] ha resistito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. L’eccezione di inammissibilità del ricorso per carenza dell’autorizzazioneassembleare ad impugnare è infondata, poiché, in disparte l’intervenutaratifica assembleare, con effetti sananti ex tunc, di cui da atto la stessaresistente (Cass. SU 18331/2010), l'amministratore di condominio puòresistere all’impugnazione della delibera assembleare riguardante particomuni e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessitàdi autorizzazione o ratifica dell'assemblea, tenuto conto dei poteriNumero registro generale 1992/2021Numero sezionale 689/2026Numero di raccolta generale 8012/2026Data pubblicazione 31/03/2026demandatigli dall'art. 1131 c.c., giacché l'esecuzione e la difesa delledeliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dellostesso amministratore (Cass. 23550/2020 e 7095/2017).2. Il primo motivo di ricorso lamenta la violazione degli artt. 102, 112, 354c.p.c., per aver la Corte di merito ritenuto regolarmente instaurato ilcontraddittorio sull’erroneo presupposto che non fosse stata propostaun’azione di eliminazione del cancello, già accolta, invece, dal tribunale. IlCondominio sostiene che al giudizio dovevano partecipare a pena di nullitàanche i coniugi che avevano chiesto l’autorizzazione assembleare, unicipossibili destinatari della condanna alla rimozione del manufatto.Il motivo è infondato.Deve convenirsi che, come si evince dall’esame dell’atto introduttivo, la litenon aveva ad oggetto solo l’annullamento della delibera che avevaautorizzato l’apposizione del cancello, ma era rivolta anche ad ottenere,esclusivamente dal Condominio e non dai comproprietari che avevanochiuso lo spazio comune, l’eliminazione della struttura che, difatti, era stataanche disposta dal tribunale.E’ circostanza di cui dà atto la Corte di merito, su cui il ricorso non proponealcuna critica, che il manufatto insisteva sul pianerottolo comune.A prescindere dalla fondatezza nel merito della domanda di riduzione inpristino del manufatto indirizzata nei confronti del Condominio, resta che,come già affermato da questa Corte nel caso di domanda proposta da uncondomino verso altro condomino volta all'abbattimento di un manufattoillegittimamente costruito sull’immobile comune (o per l'accertamentodell'estensione della proprietà condominiale, dell'illegittima occupazione diparte di essa), non sussiste la necessità dell'integrazione del contraddittorionei confronti di tutti gli altri comproprietari, trattandosi di azione volta allatutela della proprietà condominiale cui è legittimato ogni comproprietariosenza necessità dell'intervento degli altri, essendo la domanda rivolta adeliminare un abuso nell’utilizzo del bene comune (Cass. 5000/1993; Cass.Numero registro generale 1992/2021Numero sezionale 689/2026Numero di raccolta generale 8012/2026Data pubblicazione 31/03/202614698/2019; Cass. 14765/2012; in tal senso anche Cass. SU 25454/2013,par. 4.1; Cass. 19329/2009).Si è spiegato che nell'ipotesi in cui le opere riguardino le parti comuni di unedificio condominiale, l'integrazione del contraddittorio si rende necessarianei soli confronti dello amministratore del condominio, cui spetta lalegittimazione ai termini dell'art 1131, secondo comma, c.c. (Cass.4713/1978).2. Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 1021, 1102, 1137c.c.. [OSCURATO:PERSONA] lamenta che, in assenza di un’effettiva lesione dei dirittidi uso del bene comune da parte del singolo, la resistente non aveva alcuninteresse ad impugnare la delibera, data la possibilità di apporre il cancelloper ragioni di sicurezza e considerato che la sottrazione all’uso comune dicirca un metro quadro del pianerottolo senza che fosse impedito il passaggioo altro utilizzo da parte degli altri condomini rientrava nella facoltà concesseal singolo ai sensi dell’art. 1002 c.c., non venendo incisa la condominialitàdel bene, rimasto comune e al più gravato da un semplice diritto di uso infavore del singolo.Il motivo è fondato per le ragioni che seguono.Le modifiche alle parti comuni dell'edificio, contemplate dall'art. 1102 c.c.,possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed aproprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che nonalterino la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso. All’eventualeautorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall'assemblea puòconcrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione dellaparte comune (Cass. 1554/1996; Cass. 1337/2023).I condomini [OSCURATO:PERSONA] avevano richiesto l’autorizzazione per apporreun cancello dinanzi alla porta della loro abitazione per ragioni di sicurezza,non volendo appropriarsi della porzione comune ma goderne in maniera piùNumero registro generale 1992/2021Numero sezionale 689/2026Numero di raccolta generale 8012/2026Data pubblicazione 31/03/2026intensa, senza impedire la normale utilizzazione del pianerottolo per iltransito e l’accesso alle altre abitazioni o alle restanti parti comuni.La sentenza ha spiegato che l’assemblea non aveva attribuito il bene inproprietà esclusiva e che la porzione occupata aveva un’estensione di circaun metro quadro interposto tra due porte di ingresso, spazio creato aseguito dell’apertura di due diversi accessi ad un’unica abitazione originaria.Ha escluso che la chiusura dello spazio arrecasse un pregiudizio al diritto ditransito ma ha sostenuto che la porzione non poteva in alcun modo essersottratta all’uso comune senza una delibera assunta con il consenso di tuttii condomini.Questa Corte ha, tuttavia, già riconosciuto, proprio in tema di uso deipianerottoli, che l'art. 1102 c.c. consente al condomino l'utilizzazione piùintensa della cosa comune al servizio della sua proprietà esclusiva, purchéne sia consentito il pari uso agli altri partecipi e non ne sia alterata ladestinazione, sicché entro tali limiti è legittima anche l'imposizione di unvero e proprio peso sui beni condominiali a vantaggio del singoloappartamento (Cass. 15379/2005).Le limitazioni poste dall'art. 1102 c.c. all'uso della cosa comune da parte diciascun condomino, ovvero il divieto di alterarne la destinazione e l'obbligodi consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari, non impedisconoal singolo partecipante di servirsi del bene per fini esclusivamente propri,traendone ogni possibile utilità (cfr. Cass. 12344/1997; Cass. 3376/1988;Cass. 6458/2019; Cass. 8177/2022).L’alterazione della funzione del bene deve essere effettiva e non puòconsistere in una semplice modificazione materiale del bene. La nozione dipari uso della cosa comune, agli effetti dell'art. 1102 c.c., non va intesa –neppure - in termini di assoluta identità dell'utilizzazione del bene da partedi ciascun comproprietario, o di uso identico o contemporaneo da parte ditutti, il che comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante diservirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio pure laddoveNumero registro generale 1992/2021Numero sezionale 689/2026Numero di raccolta generale 8012/2026Data pubblicazione 31/03/2026non risulti alterato il rapporto di equilibrio nel godimento dell'oggetto dellacomunione (Cass. 13261/2004; Cass. 7466/2015).Non si richiede allora che il pari uso debba consistere nel medesimo uso chepossa invece farne solo il singolo che si trovi in un rapporto particolare ediverso con la cosa, ma di uso – da parte degli altri - che possa essereeffettivo, occorrendo individuare in concreto e non solo in astratto i sacrificialle facoltà di godimento che tale modifica possa apportare, senza dar rilievoad una astratta possibilità di uso alternativo o un suo ipoteticodepotenziamento (cfr., testualmente, Cass. 14107/2012; Cass. 857/2019;Cass. 13503/2019; Cass. 41490/2021; Cass. 19939/2022; Cass.2971/2023).Qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non farannoun pari uso della cosa comune, la modifica apportata dal condomino deveritenersi legittima, atteso che, in una materia in cui è prevista la massimaespansione dell'uso individuale, il limite al godimento di ciascuno deicondomini è dato solo dagli interessi altrui e ove sia possibile prevedere chegli altri contitolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto(Cass. 18038/2020).L’errore in cui è incorsa la Corte di merito consiste nell’aver ritenutoinammissibile qualsiasi modifica all’uso della cosa comune in assenza diconsenso unanime dei condomini e di non aver considerato che l’art. 1102c.c. consente, anche in assenza di autorizzazione, una modifica strutturaledel bene e anche una sottrazione parziale e limitata all’uso comune, ovenon sia pregiudicato l’utilizzo da parte degli altri, nel senso che si èspecificato, o non sia alterata la destinazione del bene, ancor più dopo averconstatato che l’apposizione del cancello non incideva minimamentesull’utilizzo del pianerottolo secondo la sua naturale destinazione.E’ quindi accolto il secondo motivo, con rigetto del primo. La sentenza ècassata in relazione al motivo accolto, con rinvio della causa alla CorteNumero registro generale 1992/2021Numero sezionale 689/2026Numero di raccolta generale 8012/2026Data pubblicazione 31/03/2026d’appello di Palermo, in diversa composizione, anche per la pronuncia sullespese del presente giudizio di legittimità. P.Q.Maccoglie il secondo motivo di ricorso, rigetta il primo, cassa la sentenzaimpugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corted’appello di Palermo, in diversa composizione, anche per la pronuncia sullespese del presente giudizio di cassazione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 19/03/2026.Il PresidenteAntonio Scarpa