Cassazione n. 08082/2024

a pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n.9151/2018 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in [OSCURATO:PERSONA] n. 18, presso lo studio dell’avvocato [OSCURATO:PERSONA] e rappresentat a e difes a dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]); -ricorrente- contro COMUNE di CASALNUOVO di NAPOLI, elettivamente domiciliato in [OSCURATO:PERSONA], 9, presso lo studio dell’avvocato D'[OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]) rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] ([OSCURATO:CODICE_FISCALE]); -controricorrente e ricorrente incidentale - avverso l’ ORDINANZA d ella CORTE D'APPELLO di NAPOLI n. 835/2018depositata il 06/02/2018 ; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/01/2024 dal Consigliere [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1.Con delibera consiliare n. 20 del 26.03.2014, il Comune di Casalnuovo di Napoli approvava il progetto preliminare per la realizzazione di un parco urbano e di una cittadella civica nell’area industriale ex Moneta. L’Agenzia delle Entrate, Ufficio provinciale di Napoli, incaricata dal Comune della stima, determinava il valore dell’intero compendio immobiliare in € 3.670.000,00. Con delibera n. 187 del 19.08.2014, il Comune approvava il progetto definitivo con contestuale dichiarazione di pubblica utilità dei beni. Con atto dirigenziale n. 88 del 26.03.2015, venivano determinate le indennità provvisorie di esproprio sulla scorta della suddetta stima e si provvedeva alla notifica delle stesse alla [OSCURATO:SOCIETA]. ed al deposito presso la [OSCURATO:PERSONA] e Prestiti. Con i decreti n. 4 del 19.05.2015 e n. 5 del 17.06.2015, notificati rispettivamente in data 19.05.2015 e in data 23.06.2015, venivano espropriati in danno della [OSCURATO:SOCIETA]. i cespiti distinti in catasto terreni al Fg. 12, p.lle 62, 131, 94, 190, 233, 522, 526, 273, per una superficie complessiva di mq. 22.755, determinando l’indennità di espropriazione in € 3.138.000,00, oltre IVA al 22%, ed i cespiti distinti in catasto al Fg. 12, p.lla 62, sub. 2, 3, 4, 5, 6, per una superficie complessiva di mq. 509,13, determinando l’indennità di espropriazione in € 390.190,47, oltre IVA al 22%. 2.[OSCURATO:PERSONA] s.r.l. attivava la procedura per la determinazione dell’indennità definitiva, ex art. 21 del TU n. 327/2001. In data 08.07.2016, veniva depositata la stima della terna peritale, che distingueva i beni in tre categorie: i) compendio residenziale, ii) compendio industriale ricadente nella zona D1 (industria e artigianato), iii) compendio industriale ricadente nella zona di verde di rispetto. La stima della terna peritale, inoltre, avvalendosi del metodo indiretto o analitico, determinava il valore dei beni, rispettivamente per ciascuno dei suddetti compendi, in € 538.971,69, in € 3.765.551,00 e in € 1.112.438,88, per un totale di € 5.416.961,57, al netto degli oneri di legge. 3.Con distinti ricorsi ex artt. 54 d.P.R. n. 327/2001, 29 d.lgs. n. 150/2011 e 702 bis e ss. cod. proc. civ., depositati rispettivamente il 14.09.2016 ed il 30.09.2016, la [OSCURATO:SOCIETA]., in qualità di espropriata, e il Comune di Casalnuovo di Napoli, in qualità di promotore e beneficiario dell’espropriazione, proponevano, innanzi alla Corte di Appello di Napoli, opposizione avverso la stima depositata in data 08.07.2016, avente ad oggetto la determinazione dell’indennità di espropriazione, relativa al compendio immobiliare denominato “[OSCURATO:PERSONA] ex Moneta”, per la realizzazione di un parco urbano e di una cittadella civica. In entrambi i giudizi si costituivano gli opposti. 4.Riuniti i giudizi, con ordinanza n. 835/2018 comunicata il 19.02.2018 e notificata il 6 - 3 - 2018 , la Corte di Appello di Napoli : a) riteneva infondata l’eccezione pregiudiziale di inammissibilità dell’opposizione del Comune sollevata dalla [OSCURATO:SOCIETA]., in quanto, anche per il promotore e beneficiario dell’espropriazione, ove coincidente, come nel caso di specie, con l’autorità espropriante, il termine di decadenza per l’opposizione giudiziale avverso la stima definitiva decorre pur sempre dalla notifica della relazione peritale; b) riteneva non condivisibile la valutazione dei cespiti effettuata dalla terna peritale, essendosi la terna limitata ad individuare un valore del tutto teorico, senza confrontarsi adeguatamente con l’effettiva situazione del mercato locale; c) in particolare, riteneva che un valore individuato sulla scorta di mere ipotesi astratte, quale quello desunto con il metodo analitico, non potesse ritenersi espressivo del reale valore venale del bene; d) riteneva, altresì, che operando una media tra il valore individuato dalla terna con la stima analitica (€ 5.416.961,57) e quello costituito dal prezzo risultante dal titolo di provenienza (€ 2.120.000,00) si addivenisse ad un valore quasi prossimo a quello individuato in sede di stima dall’Agenzia delle Entrate (€ 3.528.190,47), pertanto maggiormente espressivo del valore venale del compendio; e) in accoglimento dell’opposizione alla stima del Comune, determinava l’indennità di espropriazione in € 3.528.190,47, oltre IVA; f) rigettava l’opposizione alla stima proposta dalla [OSCURATO:SOCIETA]., che condannava a rifondere al Comune le spese del giudizio. 5.Avverso tale pronuncia la [OSCURATO:SOCIETA]. ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, resistito con controricorso dal Comune di Casalnuovo di Napoli, che ha proposto ricorso incidentale condizionato, affidato ad un unico motivo. 6.Il ricorso è stato fissato per l'adunanza in camera di consiglio ai sensi degli artt. 375, ultimo comma, e 380 bis 1, cod. proc. civ.. Le parti hanno depositato memorie illustrative. [OSCURATO:PERSONA] 1. La ricorrente principale denuncia: i ) con il primo motivo la “Violazione degli artt.37, 38 e 32 del T.U.ES., approvato con D.P.R. 8.6.01 n.327, in relazione all’art.360 n. 1 c.p.c.; la Violazione del combinato disposto degli artt.702 bis c.p.c. e 29 D.Lgs. n.150 del 2011, nonché dei principi del dispositivo e del “contraddittorio; la Violazione degli artt. art.37 e 38 T.U.ES. in relazione ai criteri di determinazione dell’indennità di espropriazione e la Violazione dei principi che regolano il potere istruttorio del giudice”, per avere la Corte di Appello determinato l’indennità di espropriazione spettante alla ricorrente in violazione delle disposizioni degli art. 37, 38 e 32 del Testo unico sull’espropriazione per p.u., nella parte in cui tali norme prescrivono che l’indennità è commisurata al valore venale del bene e precisano le regole per la ricognizione delle caratteristiche del bene stesso, e in particolare per non avere la Corte di merito tenuto in considerazione la tipologia dei beni, le loro caratteristiche e la destinazione urbanistica; in via ulteriore denuncia la violazione del principio dispositivo e del contradditorio, in relazione al rito sommario ex art 702 bis cod. proc. civ., nella determinazione dell’indennità di espropriazione alla luce dei principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità, che richiama, nonché la violazione delle norme del codice di rito che regolano il potere istruttorio del giudice, e in particolare si duole della mancata ammissione di C.T.U. estimativa, indispensabile, nella specie, in considerazione della difficoltà dell’accertamento correlata alla complessità della struttura del compendio immobiliare ablato; ii) con il secondo motivo la “Violazione dell’art.132, comma 1 n.4 c.p.c., in relazione all’art.360 n.1 c.p.c.”, per essere l’ordinanza impugnata mancante di motivazione idonea a comprendere le ragioni poste a base della decisione, nonché anche illogica, nello specifico per avere la Corte d’appello ritenuto, prima, inaffidabile il valore espresso dal Collegio tecnico e per avere, di seguito, assunto il medesimo valore come parametro di calcolo per un’operazione aritmetica consistita nel calcolo di una “media”, rispetto al valore di acquisto del compendio ablato, che la ricorrente si era aggiudicata in sede di asta fallimentare risalente al 2005, ossia a dieci anni anteriori al decreto di esproprio; deduce che in base al risultato di detta operazione aritmetica, priva di riscontri oggettivi e giustificazioni supportate da dati, la Corte di merito aveva concluso per la congruità dell’importo dell’indennità provvisoria offerto dall’Ente espropriante. 2. Con ricorso incidentale condizionato, il Comune di Castelnuovo denuncia, con unico motivo, l’ “omesso esame di un fatto decisivo della controversia (art. 360, punto 5, cpc)”, per avere la Corte di appello omesso di considerare che la [OSCURATO:SOCIETA]. avrebbe espresso la volontà di realizzare, conformemente alla destinazione D1 dell’area, progetti di utilizzazione del sito per attività commerciali, scartando l’ipotesi della realizzazione degli uffici. 3. I motivi del ricorso principale, da esaminarsi congiuntamente per la loro connessione, sono fondati. 3.1. Secondo l’orientamento consolidato di questa Corte che il Collegio condivide, in tema di espropriazione per pubblica utilità, il criterio cd. sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili "omogenei", con riferimento non solo agli elementi materiali (quali la natura, la posizione o la consistenza morfologica), ma anche alla loro condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo, sicché il giudice per applicare correttamente detto criterio deve indicare gli elementi di comparazione utilizzati e documentarne la rappresentatività in riferimento ad immobili con caratteristiche analoghe a quello espropriato (Cass.34743/2019). Occorre, pertanto, che il giudice del merito indichi compiutamente i dati utilizzati per individuare il valore di mercato del bene, le fonti dalle quali li ha acquisiti e la ragione della rappresentatività di tali dati. E’ stato altresì precisato che la determinazione del valore venale del bene ablato può essere effettuata tanto con metodosintetico - comparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell'immobile attraverso il confronto con quelli di beni aventi caratteristiche omogenee, quanto con metodoanalitico-ricostruttivo, fondato sull'accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, sicché resta rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima di volta in volta più appropriato rispetto alle concrete caratteristiche e potenzialità del medesimo bene, nonché improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività (Cass.6248/2016; Cass. 215/2020). Infine va ribadito che il ricorso alle nozioni di comune esperienza (fatto notorio), comportando una deroga al principio dispositivo e al contraddittorio, va inteso in senso rigoroso, cioè come fatto acquisito alle conoscenze della collettività con tale grado di certezza da apparire indubitabile ed incontestabile, non potendo conseguentemente rientrare in tale nozione gli elementi valutativi implicanti particolari cognizioni, né le nozioni ricadenti nella scienza privata del giudice (Cass.36309/2022). 3.2. La Corte d’appello non si è attenuta ai suesposti principi. In particolare la Corte territoriale, senza disporre consulenza d’ufficio estimativa, ha ritenuto che il criterio analitico posto a base della relazione della terna dei periti, nominata ai sensi dell’art.21 del T.U.ES., conducesse ad un “valore del tutto teorico senza confrontarsi con l’effettiva situazione del mercato locale”, e ciò in quanto il territorio del Comune di Casalnuovo era interessato da “una grande crisi economica” e tale dato era un “un fatto notorio”. La Corte di merito ha, quindi, ritenuto, quale “dato concreto più significativo”, quello tratto dal titolo di provenienza, ossia il prezzo pagato dall’odierna ricorrente per l’acquisto del compendio in sede di asta giudiziaria fallimentare nel dicembre 2005, circa dieci anni prima dell’espropriazione da parte del Comune. La Corte ha, poi, operato la media aritmetica tra tale dato numerico e l’indennità stimata dalla terna peritale, affermando la correttezza del valore individuato dalla terna (pag.15 ordinanza impugnata), benché nella premessa argomentativa lo stesso valore con stima analitica fosse stato ritenuto non attendibile (pag.13), ed è giunta alla conclusione che fosse congruo il valore determinato dall’Agenzia delle Entrate, su incarico del Comune, vale a dire l’importo dell’indennità provvisoria (parimenti calcolato con il metodo analitico per il complesso industriale- pag. 6 dell’ordinanza impugnata). Ciò in quanto l’operazione di media aritmetica di cui sopra avrebbe condotto a un risultato di “valore quasi prossimo” a quello fissato dall’Agenzia delle Entrate. All’evidenza il suddetto percorso argomentativo, oltre ad essere inficiato dalle rilevate aporie logiche che non rendono comprensibili le ragioni del convincimento espresso, è privo di riferimenti non solo agli elementi materiali del bene ablato (quali la natura, la posizione o la consistenza morfologica e via dicendo ), ma anche alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo. Neppure il giudice del merito ha indicato in base a quali dati concreti e rappresentativi di comparazione dovesse ritenersi più significativo il prezzo di acquisto del compendio dall’asta fallimentare, benché avvenuto circa dieci anni prima dell’espropriazione, dovendosi ribadire che il ricorso alle nozioni di comune esperienza (fatto notorio), comportando una deroga al principio dispositivo e al contraddittorio, va inteso in senso rigoroso. Parimenti privo di giustificazione supportata da riscontri è il ricorso ad un’ “operazione aritmetica” nei termini in cui risulta esplicitato nell’ordinanza impugnata, tanto più ove si consideri che sul risultato “mediano” così ottenuto è stato fondato dalla Corte di merito il giudizio di congruità dell’indennità provvisoria. A ciò si aggiunga che l’area ablata di cui trattasi, come inequivocabilmente si evince dalla descrizione che ne fa la stessa Corte d’appello, è una struttura complessa, composta, secondo la terna peritale, da tre categorie di beni (compendio residenziale; compendio industriale ricadente nella zona D1 - industria e artigianato - ; compendio industriale ricadente nella zona di verde di rispetto), di notevole estensione e valore, il che determina, oggettivamente, una rilevante difficoltà valutativa implicante particolari cognizioni tecniche. 4. In conclusione, va accolto il ricorso principale, restando assorbito il ricorso incidentale condizionato, atteso che la Corte d’appello dovrà procedere a nuova valutazione secondo i principi suesposti, anche in ordine ai rilievi espressi dal controricorrente. L’ordinanza impugnata va cassata e la causa va rinviata alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese di lite. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso principale; dichiara assorbito il ricorso