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CassazionesentenzaSezione 1Decisione del 11 novembre 2022

Cassazione n. 36309/2022

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ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n.498/2016 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, [OSCURATO:PERSONA] 80, presso lo Studio legale Arbia e rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] in forza di procura speciale a margine del ricorso -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in Roma, via L. Mantegazza, 24 presso lo studio del dott. [OSCURATO:PERSONA] e rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA],in forza di procura speciale a margine del controricorso -controricorrente ricorrente incidentale- avverso la sentenza della Corte d’appello di Bari n. 1608/2015 depositata il 15.10.2015 udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11.11.2022 dal [OSCURATO:PERSONA] Scotti lette le conclusioni rassegnate dal Procuratore generale [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto rigettarsi il primo motivo del ricorso incidentale e dichiararsi inammissibile il terzo, nonché accogliersi il ricorso principale e il secondo motivo del ricorso incidentale [OSCURATO:PERSONA]

1. Con atto di citazione notificato in data 8.4.2011 [OSCURATO:PERSONA] convenne in giudizio dinanzi alla Corte d’appello di Bari il Comune di Rutigliano, esponendo di essere proprietaria di un suolo sito in Rutigliano e censito a catasto al foglio 10, particella 131, di m.q. 744, incluso nel perimetro della zona «A» (centro storico) del territorio comunale e tipizzato «F2-21» (Verde pubblico attrezzato, giardini) dal piano regolatore, fondo espropriato con decreto n.29 del 8.3.2008 dal medesimo Comune, al fine di realizzare in quel sito un parcheggio pubblico alberato ed attrezzato.

1.1. L’attrice propose azione di opposizione alla stima, postulando la natura legalmente edificabile del suolo ai sensi dell’art. 19, comma 1, della Legge Regione Puglia n. 3 del 22.2.2005 e chiedendo la determinazione dell’indennità di esproprio in misura superiore a quella offerta, che era stata provvisoriamente quantificata in € 38.217,81. 1.2.Il Comune si costituì in giudizio, contestando la natura edificabile dell’area, sia in ragione dell’inesistenza dei presupposti previsti dalla Legge Regionale, sia alla luce della tipizzazione «F2: verde pubblico attrezzato (giardini)» ad essa assegnata dal vigente piano regolatore generale comunale e insistendo per la correttezza della quantificazione dell’indennità già determinata, in quanto rapportata al valore venale del bene dichiarato dalla stessa attrice ai fini ICI.

1.3. La consulenza tecnica d’ufficio, esperita dalla Corte d’appello di Bari, determinò l’indennità di espropriazione in € 47.876,40, mediante l’impiego del metodo estimativo c.d.

«sintetico-comparativo».

Il predetto valore, in assenza di dati storici riferibili al valore dei suoli inclusi in zona A, era il risultato di una media tra i valori dei terreni compresi nell’adiacente zona di espansione B, in base al prezzo medio di contrattazione valevole per queste aree, successivamente ridotto con l’applicazione di un coefficiente di decremento (pari allo 0,33 stabilito dalla legge sull’equo canone per le aree adibite a terrazzi e giardini) legato alla destinazione a «verde pubblico attrezzato» del suolo espropriato. 1.4.La Corte pugliese, con sentenza del 7.4.2015, ritenendo di non poter condividere il criterio di stima c.d.

«sintetico- comparativo» adottato dal c.t.u. e sul presupposto che la determinazione del valore venale dell’immobile avrebbe dovuto effettuarsi in applicazione del c.d.

«indice fondiario medio», ha quantificato in via equitativa l’indennità di esproprio in € 74.400,00, oltre interessi legali dall’[OSCURATO:DATA_NASCITA] all’effettivo saldo sulla somma differenziale non depositata dal Comune.

2. Avverso la predetta sentenza, notificata in forma esecutiva il 27.10.2015, ha proposto ricorso per cassazione il Comune di Rutigliano con atto notificato il 23.12.2015, svolgendo due motivi.

2.1. Con il primo motivo di ricorso principale, proposto ex art.360, n.3, cod.proc.civ., il Comune denuncia violazione o falsa applicazione di legge in relazione all’art.32 del d.P.R. 327/2001.

Lamenta il Comune che il terreno in questione, pur ritenuto «non edificabile» e destinato a «F2 verde pubblico attrezzato», non era stato valutato nel suo valore di mercato ma alla stregua di una inammissibile liquidazione equitativa, non prevista dalla legge, in contrasto con la natura eminentemente tecnica del giudizio di opposizione alla stima e basandosi non già sull’art.32 predetto e sui criteri da esso contemplati ma su considerazioni del tutto metagiuridiche circa i vantaggi apportati all’intera zona dalla destinazione dell’area specifica a impieghi urbanistici di interesse pubblico.

Così ragionando – secondo il ricorrente - la Corte d’appello di Bari, nella liquidazione dell’indennità, aveva abdicato all’applicazione dei criteri di quantificazione previsti dalla legge e dall’art. 32 del d.P.R. 327/2001, sulla base di una valutazione equitativa del tutto estranea alla tipologia del giudizio in oggetto, procedendo poi a ridurre il valore così individuato nella misura del 50% perché aveva ritenuto irrealistico che un’area adibita a parcheggio avesse un valore di molto inferiore rispetto alle corrispondenti aree destinate alla edificazione.

2.2. Con il secondo motivo di ricorso principale, proposto ex art.360, n.3, cod.proc.civ., il ricorrente denuncia falsa applicazione di legge in relazione agli artt.1226 e 2056cod.civ. per aver la Corte territoriale indebitamente sussunto sotto tali norme la fattispecie concreta, trattando il tema della determinazione dell’indennità di esproprio alla stregua del risarcimento di un danno. 3.Con atto notificato il 3.2.2016 ha proposto controricorso e ricorso incidentale [OSCURATO:PERSONA], chiedendo la dichiarazione di inammissibilità o il rigetto dell’avversaria impugnazione e instando, a sua volta, con il supporto di tre motivi, per la cassazione della sentenza impugnata.

3.1. Con il primo motivo di ricorso incidentale, proposto ex art.360, n.3, cod.proc.civ., [OSCURATO:PERSONA] denuncia violazione o falsa applicazione di legge in relazione all’art.19, comma 2, della legge regionale pugliese n.3 del 2005 che sancisce l’edificabilità legale di tutte le aree ricadenti nel perimetro delle zone omogenee di tipo A, B, C, D, comprese quelle destinate a standard.

La ricorrente incidentale sostiene che, una volta accertata la sussistenza nella fattispecie dei requisiti di omogeneità della zona A all’interno della quale ricadeva il suolo espropriato, la Corte d’appello avrebbe dovuto applicare alla lettera la normativa regionale richiamata, senza operare alcun decremento nella misura del 50%.

3.2. Con il secondo motivo, proposto ex art.360, n.3, cod.proc.civ., la ricorrente incidentale denuncia violazione o falsa applicazione di legge dell’art.32 d.P.R. 327/2001 per la mancata applicazione del criterio di valutazione «sintetico-comparativo», come aveva disposto la Corte territoriale nella formulazione del quesito e nonostante la produzione di numerosi documenti di paragone da parte della ricorrente incidentale.

3.3. Con il terzo motivo, proposto ex art.360, n.5, cod.proc.civ., la ricorrente incidentale denuncia omesso esame di fatto decisivo della controversia, discusso tra le parti, con riferimento agli atti di paragone prodotti in giudizio dalla ricorrente all’atto della sua costituzione in giudizio e agli ulteriori atti di paragone prodotti al fine di sopperire alle carenze delle indagini del C.t.u. 3.4.In sintesi, la ricorrente incidentale contesta la decisione impugnata nella parte in cui avrebbe provveduto a determinare l’indennità di espropriazione in violazione delle norme richiamate, aderendo parzialmente alle valutazioni del consulente ing.

Rubino ed omettendo di tenere in considerazione l’ampia produzione di atti di paragone da parte della sig.ra [OSCURATO:PERSONA]. 4.Il Comune ricorrente ha depositato memoria illustrativa del 21.1.2021.

5. Con ordinanza interlocutoria n.9829 del 14.2.2021 la Corte visti l'art. 134 Cost. e l’art.23 della legge cost. [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 87, ha dichiarato rilevante e non manifestamente infondata, per contrasto, in principalità, con gli artt. 3, comma 1, e 117, comma 2, lettere l) e m), della Costituzione e, in subordine, con gli artt. 3, comma 1 e 117, comma 3, della Costituzione, la questione di legittimità costituzionale dell’art.19 della legge della Regione Puglia n.3 del 22/2/2005, rubricato «Disposizioni sul riconoscimento dell’edificabilità legale», nella parte in cui, al comma , prevede che ai fini del requisito di edificabilità legale dei terreni da espropriare, definito dal primo comma dello stesso articolo con riferimento ai criteri di cui all’articolo 32, comma 1, e all’articolo 37, commi 3, 4, 5 e 6, del d.P.R. 327/2001 e successive modifiche, siano da considerarsi, comunque, sempre legalmente edificabili tutte le aree ricadenti nel perimetro continuo delle zone omogenee di tipo A, B, C e D, secondo le definizioni di cui al decreto interministeriale 2/4/1968, n. 1444, comprese anche le aree a standard a esse riferite; la Corte ha disposto di conseguenza la sospensione del presente giudizio e ordinato gli adempimenti consequenziali e tra di essi la trasmissione degli atti alla Corte costituzionale.

6. Con sentenza n.120 del 13.5.2022 la Corte Costituzionale ha osservato «

6.2. - Tanto premesso, l'art. 19, comma 2, della legge reg.

Puglia n. 3 del 2005 assegna indistintamente a tutti i terreni rientranti nel perimetro di determinate zone il carattere dell'edificabilità legale, senza intervenire sulla legislazione urbanistica, ma, al contrario, operando in deroga a tale disciplina, a fini meramente indennitari.

Sia il dato testuale della disposizione censurata, sia il canone dell'interpretazione sistematica depongono, infatti, nel senso di una normativa che, allo scopo sopra richiamato, regola l'edificabilità legale, in contrasto con le previsioni statali in materia di indennizzo, che collegano tale paradigma alla conformazione urbanistica.

La norma in esame, do po aver fatto rinvio, nel comma 1, alla definizione del requisito di edificabilità, di cui agli artt. 32, comma 1, e 37, commi 3, 4, 5 e 6, del d.P.R. n. 327 del 2001 e successive modifiche, prevede testualmente, al comma 2, che «[s]ono da considerarsi, comunque, sempre legalmente edificabili tutte le aree ricadenti nel perimetro continuo delle zone omogenee di tipo A, B, C e D, secondo le definizioni di cui al D.M. 2 aprile 1968, [n. 1444], comprese anche le aree a standard a esse riferite».

La conformità alle disposizioni statali, evocata al comma 1, è, dunque, recessiva rispetto alla previsione derogatoria del comma 2, che rende «comunque, sempre legalmente edificabili» le aree cosiddette a standard, che, sulla base della legislazione urbanistica, edificabili non sono.

Parimenti, l'art. 18 della medesima legge reg.

Puglia n. 3 del 2005, se, per un verso, prevede che «[p]er la determinazione dell'indennità da corrispondere ai proprietari di aree edificabili o legittimamente edificate [...] si applicano le norme recate dagli articoli 36,37,38 e 39 del D.P.R. n. 327/2001 e successive modifiche», al contempo, fa «salve le disposizioni di cui a[gli] articoli 19 e 20 relative all'edificabilità legale e di fatto», il che conferma la prevalenza della norma censurata sulla disciplina statale.

In definitiva, l'art. 19, comma 2, della legge reg.

Puglia n. 3 del 2005 è espressamente derogatorio delle previsioni statali in materia di indennizzo e assegna a una categoria di beni - le aree a standard soggette a vincolo conformativo - il connotato dell'edificabilità legale, che, invece, è smentito dalla disciplina urbanistica.

Di conseguenza, la disposizione non opera sul terreno della legislazione urbanistica, ma, nel distaccarsi da questa, interviene solo a fini indennitari sulla qualitas rei, recidendo ogni nesso con il valore di mercato dei relativi beni e alterando lo statuto della proprietà, così invadendo la competenza statale esclusiva in materia di ordinamento civile.6.3.- Del resto, proprio la distinzione fra il piano della disciplina urbanistica, che conforma la proprietà edilizia, e quello dell'intervento regionale in esame, finalizzato a condizionare soltanto l'entità dell'indennizzo, impedisce di giustificare la disposizione censurata - come invece sostiene la di fesa regionale - attraverso una presunta finalità perequativa.

Simile prospettiva attiene, infatti, al diverso terreno della pianificazione urbanistica e riguarda la possibilità di adottare tecniche differenti dalla zonizzazione, vòlte a evitare che gravino sulle sole aree cosiddette a standard, sottoposte a vincoli conformativi, tutti i «costi di riqualificazione, urbanizzazione e realizzazione di aree a servizi di pubblica utilità o verde» (Corte di cassazione, sezioni unite civili, sentenza 29 ottobre 2020, n. 23902), che vanno a beneficio delle zone edificabili.

In sostanza, tale fenomeno presuppone una particolare tipologia di pianificazione e ha quale effetto proprio quello di intervenire in funzione perequativa a prescindere dal percorso espropriativo, operando con una specifica tecnica conformativa.

I due ambiti - quello della pianificazione ispirata alla perequazione e quello della espropriazione - sono evidentemente contigui e coordinati, ma non si possono indebitamente sovrapporre e confondere, spostando l'obiettivo della perequazione dalla pianificazione urbanistica alla mera determinazione a livello regionale dell'indennizzo per l'espropriazione.

Non è dato, cioè, compensare a posteriori, nella mera eventualità dell'espropriazione e con una disciplina regionale, gli effetti dell'apposizione su un fondo del vincolo conformativo, dotando quel terreno, che sul mercato non può spendere la qualità di bene edificabile, di tale fittizio valore. 6.4.- È quanto, viceversa, realizza - come si già sopra anticipato (punto 8.2) - la disposizione regionale censurata, che conferisce, «in via di assoluto automatismo, il carattere della edificabilità legale ad un'area per il suo mero inserimento nel perimetro urbanizzato» (sentenza n. 64 del 2021), incidendo in tal modo a livello regionale su «un profilo essenziale dello statuto della proprietà (sentenza n. 5 del 1980), che non tollera, in linea con l'art. 3 Cost., irragionevoli disparità di trattamento sul territorio nazionale (sentenza n. 73 del 2004; nello stesso senso, sentenze n. 159 del 2013, n. 295 del 2009 e n. 352 del 2001)» (così, ancora, la sentenza n. 64 del 2021).

In tal modo, i beni conformati dalla legislazione urbanistica acquisiscono, nel solo territorio interessato dalla disciplina regionale, una qualità differenziata rispetto ai medesimi beni collocati in analoghi territori siti in altre Regioni, senza che questo abbia alcuna attinenza con la diversità dei mercati.

Altro è constatare che da una zona all'altra dell'Italia varia il valore di mercato diun terreno edificabile, altro è assumere che solo in una determinata Regione un terreno in sé non edificabile debba essere stimato come se lo fosse.

Manipolare la qualitas rei, come fa la disciplina regionale, vuol dire inficiare il presupposto stesso del pari diritto alla tutela indennitaria (sentenza n. 73 del 2004), pregiudicando in radice la pretesa a un rimedio non discriminatorio del diritto di proprietà.

Questa, pur nella varietà dei suoi plurimi statuti, invoca una parità di trattamento a livello territoriale, in conformità al principio di eguaglianza che incarna la ragione stessa della riserva allo Stato dell'ordinamento civile (ex multis, sentenze n. 283 del 2016, n. 159 del 2013).

Oltretutto, l'irragionevole disparità di trattamento sul piano territoriale si accompagna - nella disciplina censurata - all'ingiustificato vantaggio per chi subisca un procedimento ablatorio rispetto a chi trasferisca il medesimo bene sul mercato, in quanto l'affermata edificabilità rileva solo a livello indennitario.

In definitiva, anche adottando - proprio sulla scorta della immanente connessione fra principio di eguaglianza e ordinamento civile - una concezione di quest'ultimo favorevole a riconoscere, rispetto a istituti privatistici, la possibilità di marginali interventi regionali, emerge, in ogni caso, l'illegittimità costituzionale dell'art. 19, comma 2, della legge reg.

Puglia n. 3 del 2005.

La disciplina dei rapporti privatistici può, infatti, subire un qualche adattamento, solo «ove questo risulti in stretta connessione con la materia di competenza regionale e risponda al criterio di ragionevolezza, che vale a soddisfare il rispetto del richiamato principio di eguaglianza (sentenze n. 441 del 1994 e n. 35 del 1992)» (sentenza n. 352 del 2001, in senso conforme sentenze n. 175 del 2019 e n. 283 del 2016).

Viceversa, nel caso in esame, l'intervento regionale conduce a un esito palesemente irragionevole, che ricade su un aspetto tutt'altro che marginale del diritto di proprietà e della tutela indennitaria e che presenta una connessione solamente apparente con materie di competenza regionale.

L'edificabilità è, infatti, una nozione certamente ascrivibile alla materia urbanistica, ma non quando venga invocata - come emerge in questo caso - in contrasto con la stessa disciplina urbanistica e al solo scopo di incidere sull'entità dell'indennizzo.» Per tali ragioni la Consulta ha ritenuto fondata, per violazione dell'art. 117, secondo comma, lettera l), Cost., in riferimento all'«ordinamento civile», la questione di legittimità costituzionale dell'art. 19, comma 2, della legge reg.

Puglia n. 3 del 2005, secondo cui «[s]ono da considerarsi, comunque, sempre legalmente edificabili tutte le aree ricadenti nel perimetro continuo delle zone omogenee di tipo A, B, C e D, secondo le definizioni di cui al D.M. 2 aprile 1968, [n. 1444] (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'articolo 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765), comprese anche le aree a standard a esse riferite».Di conseguenza la Corte Costituzionale ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 19, comma 2, della legge della Regione Puglia 22 febbraio 2005, n. 3 (Disposizioni regionali in materia di espropriazioni per pubblica utilità e prima variazione al bilancio di previsione per l'esercizio finanziario 2005).

7. Con ricorso ex art.297 cod.proc.civ. il Comune di Rutigliano ha chiesto la riassunzione del giudizio sospeso.

Il Procuratore generale ha chiesto rigettarsi il primo motivo del ricorso incidentale e dichiararsi inammissibile il terzo, nonché accogliersi il ricorso principale e il secondo motivo del ricorso incidentale.

Le parti hannodepositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 8.La Corte di appello, pur essendo il terreno espropriato non edificabile in quanto inserito in sotto-zona F nell’ambito della zona A del piano regolatore comunale di Rutigliano e destinato a «verde pubblico attrezzato – giardini», ha ritenuto, in ciò seguendo le indicazioni del proprio consulente tecnico, di basarsi sui valori di mercato dei terreni, edificabili, della zona A e della adiacente zona B, reputando che la sottozona vocata a standard concorresse a determinare l’indice edilizio della zona in cui era inserita.

Nel caso di specie, la Corte d’appello di Bari ha condiviso la premessa della relazione del consulente d’ufficio, secondo la quale l’edificabilità della zona in cui era inserito il terreno espropriato dipendeva dalla destinazione di certi suoi spazi a verde, con la conseguenza che questi spazi partecipavano nella determinazione del valore di tutta l’area in quanto, senza di essi, la zona non avrebbe potuto essere edificata e avrebbe perso il suo valore di zona residenziale.

Tuttavia, la Corte territoriale ha ritenuto di discostarsi dalla valutazione operata dall’ausiliario nella parte in cui questi aveva suggerito un abbattimento del suddetto valore (pari ad un terzo) al fine di operare una ricalibratura, in considerazione del fatto che il suolo in questione, pur concorrendo a conferire carattere edificatorio all’intera zona, non era però di per sé edificabile in modo diretto e quindi aveva un valore commerciale più ridotto rispetto ai suoli pienamente edificatori.

Secondo la Corte territoriale, i suoli destinati a interesse pubblico (giardini, fasce di rispetto, fasce stradali, spazi collettivi e simili), ricadenti in zone urbanisticamente dedicate alla edilizia, debbono essere valutati o applicando l’indice fondiario medio pertinente all’intera zona, ovvero decrementando il valore dei terreni più prossimi, destinanti alla edificazione, in misura tale da rispettare le caratteristiche essenziali del suolo in questione destinato invece a interesse collettivo, e perciò di per sé non edificabile.

Nella specie, in difetto di dati sull’indice fondiario medio, non fornito dal c.t.u. né da alcuna delle due parti, la Corte pugliese ha ritenuto che la valutazione dovesse essere operata «necessariamente su base equitativa», riducendo il valore del 50% del valore unitario dei suolo edificabile a causa del fatto che il suolo in esame si trovasse precisamente al centro della zona, «sicché non è realistico ritenere che un’area adibita a parcheggio abbia un valore ridotto rispetto alle corrispondenti aree destinate alla edificazione» (pag. 3, sentenza impugnata). 9.Il ragionamento della Corte di appello è stato censurato dalle parti in diversa prospettiva.

9.1. Secondo il Comune, la sentenza impugnata era viziata per la violazione del fondamentale canone normativo che imponeva la considerazione del regime di edificabilità legale del terreno espropriato, abbandonato per una inammissibile e metagiuridica liquidazione in via equitativa, del tutto estranea alla materia delle espropriazioni.

9.2. Secondo la prof.[OSCURATO:PERSONA], la se ntenza impugnata era viziata – tra l’altro, ma in via preliminare - dalla mancata e invece doverosa applicazione dei criteri fissati dalla legge della Regione Puglia n.3 del 2005, che conferiva l’edificabilità legale a tutte le aree ricadenti nel perimetro delle zone omogenee di tipo A,B,C,D comprese quelle destinate a standard. 10.Secondo la giurisprudenza costituzionale (Corte cost., n. 348 e 349 del 24.10.2007, 181 del 10.6.2011, 187 del 2.7.2014, 90 del 22.4.2016), la determinazione dell'indennità e spropriativa non può prescindere dal valore reale del bene espropriato; il legislatore, pur non avendo l'obbligo di commisurare integralmente l'indennità al valore di mercato, non può trascurare tale parametro, che costituisce importante termine di riferimento ai fini dell'individuazione dell'indennità congrua, in modo da garantire il giusto equilibrio tra l'interesse generale e gli imperativi dettati dalla salvaguardia dei diritti fondamentali degli individui. 10.1.Tali principi sono opportunamente declinati nel capo VI del titolo II del d.P.R. n. 327 del 2001.

L’art. 32 del d.P.R. 327/2001, in tema di criteri di determinazione dell’indennità di espropriazione, al primo comma, prevede che «salvi gli specifici criteri previsti dalla legge, l'indennità di espropriazione è determinata sulla base delle caratteristiche del bene al momento dell'accordo di cessione o alla data dell'emanazione del decreto di esproprio, valutando l'incidenza dei vincoli di qualsiasi natura non aventi natura espropriativa e senza considerare gli effetti del vincolo preordinato all'esproprio e quelli connessi alla realizzazione dell'eventuale opera prevista, anche nel caso di espropriazione di un diritto diverso da quello di proprietà o di imposizione di una servitù». 10.2.La giurisprudenza di questa Corte è ferma nel ritenere che per la determinazione dell'indennità di esproprio la legge stabilisce, quale unico criterio per individuare la destinazione urbanistica del terreno espropriato, quello dell'edificabilità legale; di conseguenza un'area va ritenuta edificabile solo ove risulti classificata come tale dagli strumenti urbanistici vigenti al momento della vicenda ablativa, e non anche quando la zona sia stata concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità ecc.), che comporta un vincolo di destinazione preclusivo ai privati di tutte le forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, quale estrinsecazione dello ius aedificandi connesso con il diritto di proprietà ovvero con l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area, come tali, soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia (Sez. 1, n. 18584 del 07.09.2020, Rv. 658810 – 01; Sez . 1, n. 25314 del 25.10.2017, Rv. 646577 – 01; Sez. 1, n. 23639 del 21.11.2016, Rv. 642800 – 02; Sez. 1, n. 13172 del 24.06.2016, Rv. 640217 – 01).

Ancora recentemente le Sezioni Unite di questa Corte hanno ribadito che ai fini della determinazione del pregiudizio per la perdita del godimento di aree occupate dalla P.A. in forza di un provvedimento legalmente dato, assume valore decisivo la suddivisione tra aree agricole (cui sono equiparate quelle non classificabili come edificatorie) ed aree edificabili; tra queste ultime, da individuarsi in base alle possibilità legali ed effettive di edificazione, non rientrano le zone concretamente vincolate ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità, ecc.), in quanto gravate da un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte le forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, quale estrinsecazione dello ius aedificandi connesso con il diritto di proprietà ovvero con l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area (Sez.

U, n. 7454 del 19.3.2020, Rv. 657417 -04).

Il diritto vivente pertanto impone di determinare l'indennità di espropriazione in relazione al valore venale, distinguendo tra suoli edificabili e non edificabili in ragione del criterio dell'edificabilità legale, escluse le possibilità legali di edificazione qualora lo strumento urbanistico dell'epoca in cui deve compiersi la ricognizione legale abbia concretamente vincolato la zona ad un utilizzo meramente pubblicistico; tuttavia, poiché nella nozione tecnica di edificazione l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area secondo il regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione, ai fini indennitari deve tenersi anche conto delle possibilità di utilizzazione intermedia tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti, ecc.), sempre che siano assentite dalla normativa vigente, sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni (Sez. 6- 1, n. 3168 del 1.2.2019, Rv. 652677 - 01).

Infine, allorché la zona sia stata concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità ecc.) dallo strumento urbanistico vigente non rileva che la destinazione zonale consenta la costruzione di edifici e attrezzature pubblici, atteso che l'attività di trasformazione del suolo per la realizzazione dell'opera pubblica rimessa inderogabilmente all'iniziativa pubblica non è assimilabile al concetto di edificazione preso in considerazione dalla menzionata normativa agli effetti indennitari, da intendersi come estrinsecazione dello ius aedificandi connesso al diritto di proprietà (Sez.1, 23.5.2014 n. 11503; Sez.1, 21.6.2016 n. 12818; Sez.1, 24.6.2016 n. 13172).

Il criterio della edificabilità legale riveste quindi posizione di assoluta supremazia nel sistema e impone di considerare l'attitudine allo sfruttamento edilizio alla stregua della disciplina urbanistica vigente, anche se non si può escludere che l'edificabilità di fatto possa fungere da criterio integrativo necessario alla verifica della concreta realizzazione di costruzioni e alla quantificazione delle potenzialità di utilizzo del suolo al momento in cui si compie la vicenda ablativa (da ultimo, Sez.1, 26.6.2019 n. 17115). 10.3.Come questa Corte ha più volte affermato, in tema di liquidazione dell'indennità di espropriazione per le aree edificabili, la determinazione del valore del fondo può essere effettuata tanto con metodo sintetico-comparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell'immobile attraverso il confronto con quelli aventi caratteristiche omogenee, quanto con metodo analitico- ricostruttivo, fondato sull'accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, e restando pertanto rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività (Sez. 1, n. 11081 del 25.2.2020; Sez. 6- 1, n. 6243 del 31.3.2016).

11. I primi due motivi di ricorso principale sono connessi e in parte sovrapposti, possono essere esaminati congiuntamente e meritano accoglimento.

11.1. Con il primo motivo di ricorso principale il Comune ricorrente denuncia violazione o falsa applicazione di legge in relazione all’art.32 del d.p.r. 327/2001 e si duole che il terreno in questione, sebbene fosse stato ritenuto non edificabile e destinato a «F2 verde pubblico attrezzato», non sia stato valutato nel suo valore di mercato ma alla stregua di una inammissibile liquidazione equitativa non prevista dalla legge, in contrasto con la natura eminentemente tecnica del giudizio di opposizione alla stima e basandosi non già sull’art.32 predetto e sui criteri da esso contemplati ma su considerazioni metagiuridiche circa i vantaggi apportati all’intera zona dalla destinazione dell’area specifica a impieghi urbanistici di interesse pubblico.

Così ragionando – secondo il ricorrente - la Corte d’appello di Bari, nella liquidazione dell’indennità, aveva abdicato all’applicazione dei criteri di quantificazione previsi dall’art. 32 del d.p.r. 327/2001, sulla base di una valutazione equitativa del tutto estranea alla tipologia del giudizio in oggetto, procedendo poi a ridurre il valore così individuato nella misura del 50%, ritenendo irrealistico che un’area adibita a parcheggio avesse un valore di molto inferiore rispetto alle corrispondenti aree destinate alla edificazione.

11.2. Con il secondo motivo di ricorso il Comune ricorrente denuncia falsa applicazione di legge in relazione agli artt.1226 e 2056 cod.civ. per aver la Corte indebitamente sussunto sotto tali norme la fattispecie concreta, trattando il tema della determinazione dell’indennità di esproprio alla stregua del risarcimento di un danno. 11.3.La ricorrente incidentale ha invocato a suo favore l’art. 19 della L.R.

Puglia 3 del 22/2/2005, rubricato «Disposizioni sul riconoscimento dell’edificabilità legale», che testualmente prevede: «1.

Il requisito di edificabilità legale dei terreni da espropriare è definito con riferimento ai criteri di cui all’articolo 32, comma 1, e all’articolo 37, commi 3, 4, 5 e 6, del d.P.R. 327/2001 e successive modifiche.

2. Sono da considerarsi, comunque, sempre legalmente edificabili tutte le aree ricadenti nel perimetro continuo delle zone omogenee di tipo A, B, C e D, secondo le definizioni di cui al decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’articolo 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765), comprese anche le aree a standard a esse riferite.

3. La Regione può specificare ulteriori criteri per la definizione del requisito di edificabilità legale, in rapporto alla vigente normativa urbanistica».

Il secondo comma dell’art.19, dopo un iniziale rinvio alla disciplina statuale in punto edificabilità legale, introduce una deroga assai significativa, imponendo di considerare «legalmente edificabili», evidentemente ai limitati fini della determinazione dell’indennità di espropriazione, terreni che edificabili non sono, in quanto destinati a standard.

Gli standard urbanistici rappresentano i rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici riservati alle attività collettive, all'edilizia scolastica, come aree per l'istruzione, aree per attrezzature di interesse comune, averde pubblico o a parcheggi .

La predetta equiparazione rinviene il suo solo limite nel fatto che il terreno de quo si trovi nell’ambito delle aree ricadenti nel perimetro continuo delle zone omogenee di tipo A, B, C e D, secondo le definizioni di cui al decreto interministeriale 2/4/1968, n. 1444.

La disposizione invocata è stata dichiarata costituzionalmente illegittima con la sentenza n.120 del 2022 della Corte Costituzionale e ai sensi dell’art.136 della Costituzione ha cessato la sua efficacia ex tunc.

11.4. Come questa Corte ha più volte affermato, in tema di liquidazione dell'indennità di espropriazione per le aree edificabili, la determinazione del valore del fondo può essere effettuata tanto con metodo sintetico-comparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell'immobile attraverso il confronto con quelli aventi caratteristiche omogenee, quanto con metodo analitico- ricostruttivo, fondato sull'accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, e restando pertanto rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività (Sez. 1, n. 11081 del 25.2.2020; Sez. 6- 1, n. 6243 del 31.3.2016).

11.5. Nel caso di specie, la Corte d’appello di Bari ha condiviso la premessa della relazione del consulente d’ufficio secondo la quale l’edificabilità della zona in cui è inserito il terreno espropriato dipende dalla destinazione di certi suoi spazi a verde, con la conseguenza che questi spazi partecipano nella determinazione del valore di tutta l’area in quanto, senza di essi, la zona non potrebbe essere edificata e perderebbe il suo valoredi zona residenziale.

Tuttavia, la Corte territoriale ha ritenuto di discostarsi dalla valutazione operata dall’ausiliario nella parte in cui questi aveva suggerito un abbattimento del suddetto valore (pari ad un terzo) al fine di operare una ricalibratura, in considerazione del fatto che il suolo in questione, pur concorrendo a conferire carattere edificatorio all’intera zona, non era però di per sé edificabile in modo diretto e quindi aveva un valore commerciale più ridotto rispetto ai suoli pienamenteedificatori.

Secondo la Corte territoriale, i suoli destinati a interesse pubblico (giardini, fasce di rispetto, fasce stradali, spazi collettivi e simili), ricadenti in zone urbanisticamente dedicate alla edilizia, debbono essere valutati o applicando l’indice fondiario medio pertinente all’intera zona, ovvero decrementando il valore dei terreni più prossimi, destinanti alla edificazione, in misura tale da rispettare le caratteristiche essenziali del suolo in questione destinato invece a interesse collettivo, e perciò di per sé non edificabile.

Nella specie, in difetto di dati sull’indice fondiario medio, non fornito dal C.t.u., né da alcuna delle due parti, la Corte pugliese ha ritenuto che la valutazione dovesse essere operata «necessariamente su base equitativa», riducendo il valore del 50% del valore unitario dei suolo edificabile a causa del fatto che il suolo in esame si trovasse precisamente al centro della zona, «sicché non è realistico ritenere che un’area adibita a parcheggio abbia un valore ridotto rispetto alle corrispondenti aree destinate alla edificazione» (pag. 3, sentenza impugnata). 11.6.Tale affermazione non può essere condivisa.

Nel caso in esame, la Corte di merito ha ritenuto di discostarsi, seppur solo parzialmente, dalla soluzione a cui era pervenuto il consulente, con opinabili affermazioni di principio inidonee a dare adeguata giustificazione del suo convincimento, mediante l'enunciazione dei criteri probatori e degli elementi di valutazione specificamente seguiti.

Così operando, la sentenza impugnata ha violato i criteri di determinazione dell’indennità di espropriazione fissati ex lege dall’art. 32 del d.p.r. 327.2001.

Questa norma, al primo comma, prevede che «salvi gli specifici criteri previsti dalla legge, l'indennità di espropriazione è determinata sulla base delle caratteristiche del bene al momento dell'accordo di cessione o alla data dell'emanazione del decreto di esproprio, valutando l'incidenza dei vincoli di qualsiasi natura non aventi natura espropriativa e senza considerare gli effetti del vincolo preordinato all'esproprio e quelli connessi alla realizzazione dell'eventuale opera prevista, anche nel caso di espropriazione di un diritto diverso da quello di proprietà o di imposizione di una servitù». 11.7Non coglie nel segno l’obiezione della controricorrente, secondo la quale, a ben vedere, la valutazione effettuata dalla Corte di merito sarebbe corretta perché fondata su di un fatto di comune esperienza, ai sensi dell’art. 115, comma 2, cod.proc.civ.

Invero, questa Corte ha chiarito che il ricorso alle nozioni di comune esperienza (fatto notorio), comportando una deroga al principio dispositivo ed al contraddittorio, in quanto introduce nel processo civile prove non fornite dalle parti e relative a fatti dalle stesse non vagliati né controllati, va inteso in senso rigoroso, e cioè come fatto acquisito alle conoscenze della collettività con tale grado di certezza da apparire indubitabile ed incontestabile; non possono, di conseguenza, rientrare in tale nozione quegli elementi valutativi che implicano cognizioni particolari, né quelle nozioni che rientrano nella scienza privata del giudice, poiché questa, in quanto non universale, non rientra nella categoria del notorio, neppure quando derivi al giudice medesimo dalla pregressa trattazione di analoghe controversie.

In particolare, tra le nozioni di comune esperienza non possono farsi rientrare le acquisizioni specifiche di natura tecnica e quegli elementi valutativi che richiedono il preventivo accertamento di particolari dati come la determinazione del valore di mercato degli immobili, trattandosi di valore variabile nel tempo e nello spazio, anche nell'ambito dello stesso territorio, in relazione alle caratteristiche del bene stesso (Sez. 1, n. 6299 del 30.1.2014).

11.8. Per altro verso la giurisprudenza di questa Corte è ferma nel ritenere che per la determinazione dell'indennità di esproprio la legge stabilisce, quale unico criterio per individuare la destinazione urbanistica del terreno espropriato, quello dell'edificabilità legale, sicché un'area va ritenuta edificabile solo ove risulti classificata come tale dagli strumenti urbanistici vigenti al momento della vicenda ablativa, e non anche quando la zona sia stata concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità ecc.), che comporta un vincolo di destinazione preclusivo ai privati di tutte le forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, quale estrinsecazione dello ius aedificandi connesso con il diritto di proprietà ovvero con l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area, come tali, soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia. (Sez. 1, n. 13172 del 24.6.2016, Rv. 640217 -01).

Ancora recentemente le Sezioni Unite di questa Corte hanno ribadito che ai fini della determinazione del pregiudizio per la perdita del godimento di aree occupate dalla P.A. in forza di un provvedimento legalmente dato, assume valore decisivo la suddivisione tra aree agricole (cui sono equiparate quelle non classificabili come edificatorie) ed aree edificabili; tra queste ultime, da individuarsi in base alle possibilità legali ed effettive di edificazione, non rientrano le zone concretamente vincolate ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità, ecc.), in quanto gravate da un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte le forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, quale estrinsecazione dello ius aedificandi connesso con il diritto di proprietà ovvero con l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area (Sez.

U, n. 7454 del 19.3.2020, Rv. 657417 -04).

La giurisprudenza di questa Corte tuttavia impone di determinare l'indennità di espropriazione in relazione al valore venale, distinguendo tra suoli edificabili e non edificabili in ragione del criterio dell'edificabilità legale, escluse le possibilità legali di edificazione qualora lo strumento urbanistico dell'epoca in cui deve compiersi la ricognizione legale abbia concretamente vincolato la zona ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità, ecc.), sicché, rientrando nella nozione tecnica di edificazione l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area secondo il regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione, ai fini indennitari deve tenersi conto delle possibilità di utilizzazione intermedia tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti, ecc.), sempre che siano assentite dalla normativa vigente, sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni (Sez. 6- 1, n. 3168 del 1.2.2019, Rv. 652677 - 01) In definitiva, chiarito che nessun fatto di comune esperienza è stato posto a fondamento della decisione impugnata e che non residua alcuno spazio per valutazioni discrezionali totalmente disancorate dal dato normativo ed affidate a ragioni di equità e di giustizia sostanziale, la sentenza va cassata in accoglimento del primo e del secondo motivo del ricorso principale.

12. Il primo motivo di ricorso incidentale di [OSCURATO:PERSONA] che denunciava violazione o falsa applicazione di legge in relazione all’art.19, comma 2, della legge regionale pugliese n.3 del 2005 che sancisce l’edificabilità legale di tutte le aree ricadenti nel perimetro delle zone omogenee di tipo A, B, C, D, comprese quelle destinate a standard è reso automaticamente infondato per effetto della dichiarazione di illegittimità costituzionale della norma su cui si basava.

13. Il secondo motivo proposto dalla ricorrente incidentale denuncia violazione o falsa applicazione di legge dell’art.32 d.P.R. 327/2001 per la mancata applicazione del criterio di valutazione «sintetico-comparativo», come aveva disposto la Corte territoriale nella formulazione del quesito e nonostante la produzione di numerosi documenti di paragone da parte sua.

Il motivo merita accoglimento per le stesse ragioni di diritto esposte con riferimento ai motivi di ricorso principale, sia pur ovviamente in diversa prospettiva.

14. Il terzo motivo, proposto dalla ricorrente incidentale per denunciare omesso esame di fatto decisivo della controversia, discusso tra le parti, con riferimento agli atti di paragone prodotti in giudizio dalla ricorrente all’atto della sua costituzione in giudizio e agli ulteriori atti di paragone prodotti al fine di sopperire alle carenze delle indagini del C.t.u., resta assorbito per effetto dell’accoglimento dei motivi di ricorso principale e del secondo motivo del ricorso incidentale.

15. Per queste ragioni deve essere accolto il ricorso principale e il secondo motivo di

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
ha pronunciato la seguente SENTENZA sul ricorso iscritto al n.498/2016 R.G. proposto da : [OSCURATO:PERSONA], in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, [OSCURATO:PERSONA] 80, presso lo Studio legale Arbia e rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] in forza di procura speciale a margine del ricorso -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in Roma, via L. Mantegazza, 24 presso lo studio del dott. [OSCURATO:PERSONA] e rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA],in forza di procura speciale a margine del controricorso -controricorrente ricorrente incidentale- avverso la sentenza della Corte d’appello di Bari n. 1608/2015 depositata il 15.10.2015 udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11.11.2022 dal [OSCURATO:PERSONA] Scotti lette le conclusioni rassegnate dal Procuratore generale [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto rigettarsi il primo motivo del ricorso incidentale e dichiararsi inammissibile il terzo, nonché accogliersi il ricorso principale e il secondo motivo del ricorso incidentale [OSCURATO:PERSONA] 1. Con atto di citazione notificato in data 8.4.2011 [OSCURATO:PERSONA] convenne in giudizio dinanzi alla Corte d’appello di Bari il Comune di Rutigliano, esponendo di essere proprietaria di un suolo sito in Rutigliano e censito a catasto al foglio 10, particella 131, di m.q. 744, incluso nel perimetro della zona «A» (centro storico) del territorio comunale e tipizzato «F2-21» (Verde pubblico attrezzato, giardini) dal piano regolatore, fondo espropriato con decreto n.29 del 8.3.2008 dal medesimo Comune, al fine di realizzare in quel sito un parcheggio pubblico alberato ed attrezzato. 1.1. L’attrice propose azione di opposizione alla stima, postulando la natura legalmente edificabile del suolo ai sensi dell’art. 19, comma 1, della Legge Regione Puglia n. 3 del 22.2.2005 e chiedendo la determinazione dell’indennità di esproprio in misura superiore a quella offerta, che era stata provvisoriamente quantificata in € 38.217,81. 1.2.Il Comune si costituì in giudizio, contestando la natura edificabile dell’area, sia in ragione dell’inesistenza dei presupposti previsti dalla Legge Regionale, sia alla luce della tipizzazione «F2: verde pubblico attrezzato (giardini)» ad essa assegnata dal vigente piano regolatore generale comunale e insistendo per la correttezza della quantificazione dell’indennità già determinata, in quanto rapportata al valore venale del bene dichiarato dalla stessa attrice ai fini ICI. 1.3. La consulenza tecnica d’ufficio, esperita dalla Corte d’appello di Bari, determinò l’indennità di espropriazione in € 47.876,40, mediante l’impiego del metodo estimativo c.d. «sintetico-comparativo». Il predetto valore, in assenza di dati storici riferibili al valore dei suoli inclusi in zona A, era il risultato di una media tra i valori dei terreni compresi nell’adiacente zona di espansione B, in base al prezzo medio di contrattazione valevole per queste aree, successivamente ridotto con l’applicazione di un coefficiente di decremento (pari allo 0,33 stabilito dalla legge sull’equo canone per le aree adibite a terrazzi e giardini) legato alla destinazione a «verde pubblico attrezzato» del suolo espropriato. 1.4.La Corte pugliese, con sentenza del 7.4.2015, ritenendo di non poter condividere il criterio di stima c.d. «sintetico- comparativo» adottato dal c.t.u. e sul presupposto che la determinazione del valore venale dell’immobile avrebbe dovuto effettuarsi in applicazione del c.d. «indice fondiario medio», ha quantificato in via equitativa l’indennità di esproprio in € 74.400,00, oltre interessi legali dall’[OSCURATO:DATA_NASCITA] all’effettivo saldo sulla somma differenziale non depositata dal Comune. 2. Avverso la predetta sentenza, notificata in forma esecutiva il 27.10.2015, ha proposto ricorso per cassazione il Comune di Rutigliano con atto notificato il 23.12.2015, svolgendo due motivi. 2.1. Con il primo motivo di ricorso principale, proposto ex art.360, n.3, cod.proc.civ., il Comune denuncia violazione o falsa applicazione di legge in relazione all’art.32 del d.P.R. 327/2001. Lamenta il Comune che il terreno in questione, pur ritenuto «non edificabile» e destinato a «F2 verde pubblico attrezzato», non era stato valutato nel suo valore di mercato ma alla stregua di una inammissibile liquidazione equitativa, non prevista dalla legge, in contrasto con la natura eminentemente tecnica del giudizio di opposizione alla stima e basandosi non già sull’art.32 predetto e sui criteri da esso contemplati ma su considerazioni del tutto metagiuridiche circa i vantaggi apportati all’intera zona dalla destinazione dell’area specifica a impieghi urbanistici di interesse pubblico. Così ragionando – secondo il ricorrente - la Corte d’appello di Bari, nella liquidazione dell’indennità, aveva abdicato all’applicazione dei criteri di quantificazione previsti dalla legge e dall’art. 32 del d.P.R. 327/2001, sulla base di una valutazione equitativa del tutto estranea alla tipologia del giudizio in oggetto, procedendo poi a ridurre il valore così individuato nella misura del 50% perché aveva ritenuto irrealistico che un’area adibita a parcheggio avesse un valore di molto inferiore rispetto alle corrispondenti aree destinate alla edificazione. 2.2. Con il secondo motivo di ricorso principale, proposto ex art.360, n.3, cod.proc.civ., il ricorrente denuncia falsa applicazione di legge in relazione agli artt.1226 e 2056cod.civ. per aver la Corte territoriale indebitamente sussunto sotto tali norme la fattispecie concreta, trattando il tema della determinazione dell’indennità di esproprio alla stregua del risarcimento di un danno. 3.Con atto notificato il 3.2.2016 ha proposto controricorso e ricorso incidentale [OSCURATO:PERSONA], chiedendo la dichiarazione di inammissibilità o il rigetto dell’avversaria impugnazione e instando, a sua volta, con il supporto di tre motivi, per la cassazione della sentenza impugnata. 3.1. Con il primo motivo di ricorso incidentale, proposto ex art.360, n.3, cod.proc.civ., [OSCURATO:PERSONA] denuncia violazione o falsa applicazione di legge in relazione all’art.19, comma 2, della legge regionale pugliese n.3 del 2005 che sancisce l’edificabilità legale di tutte le aree ricadenti nel perimetro delle zone omogenee di tipo A, B, C, D, comprese quelle destinate a standard. La ricorrente incidentale sostiene che, una volta accertata la sussistenza nella fattispecie dei requisiti di omogeneità della zona A all’interno della quale ricadeva il suolo espropriato, la Corte d’appello avrebbe dovuto applicare alla lettera la normativa regionale richiamata, senza operare alcun decremento nella misura del 50%. 3.2. Con il secondo motivo, proposto ex art.360, n.3, cod.proc.civ., la ricorrente incidentale denuncia violazione o falsa applicazione di legge dell’art.32 d.P.R. 327/2001 per la mancata applicazione del criterio di valutazione «sintetico-comparativo», come aveva disposto la Corte territoriale nella formulazione del quesito e nonostante la produzione di numerosi documenti di paragone da parte della ricorrente incidentale. 3.3. Con il terzo motivo, proposto ex art.360, n.5, cod.proc.civ., la ricorrente incidentale denuncia omesso esame di fatto decisivo della controversia, discusso tra le parti, con riferimento agli atti di paragone prodotti in giudizio dalla ricorrente all’atto della sua costituzione in giudizio e agli ulteriori atti di paragone prodotti al fine di sopperire alle carenze delle indagini del C.t.u. 3.4.In sintesi, la ricorrente incidentale contesta la decisione impugnata nella parte in cui avrebbe provveduto a determinare l’indennità di espropriazione in violazione delle norme richiamate, aderendo parzialmente alle valutazioni del consulente ing. Rubino ed omettendo di tenere in considerazione l’ampia produzione di atti di paragone da parte della sig.ra [OSCURATO:PERSONA]. 4.Il Comune ricorrente ha depositato memoria illustrativa del 21.1.2021. 5. Con ordinanza interlocutoria n.9829 del 14.2.2021 la Corte visti l'art. 134 Cost. e l’art.23 della legge cost. [OSCURATO:DATA_NASCITA], n. 87, ha dichiarato rilevante e non manifestamente infondata, per contrasto, in principalità, con gli artt. 3, comma 1, e 117, comma 2, lettere l) e m), della Costituzione e, in subordine, con gli artt. 3, comma 1 e 117, comma 3, della Costituzione, la questione di legittimità costituzionale dell’art.19 della legge della Regione Puglia n.3 del 22/2/2005, rubricato «Disposizioni sul riconoscimento dell’edificabilità legale», nella parte in cui, al comma , prevede che ai fini del requisito di edificabilità legale dei terreni da espropriare, definito dal primo comma dello stesso articolo con riferimento ai criteri di cui all’articolo 32, comma 1, e all’articolo 37, commi 3, 4, 5 e 6, del d.P.R. 327/2001 e successive modifiche, siano da considerarsi, comunque, sempre legalmente edificabili tutte le aree ricadenti nel perimetro continuo delle zone omogenee di tipo A, B, C e D, secondo le definizioni di cui al decreto interministeriale 2/4/1968, n. 1444, comprese anche le aree a standard a esse riferite; la Corte ha disposto di conseguenza la sospensione del presente giudizio e ordinato gli adempimenti consequenziali e tra di essi la trasmissione degli atti alla Corte costituzionale. 6. Con sentenza n.120 del 13.5.2022 la Corte Costituzionale ha osservato « 6.2. - Tanto premesso, l'art. 19, comma 2, della legge reg. Puglia n. 3 del 2005 assegna indistintamente a tutti i terreni rientranti nel perimetro di determinate zone il carattere dell'edificabilità legale, senza intervenire sulla legislazione urbanistica, ma, al contrario, operando in deroga a tale disciplina, a fini meramente indennitari. Sia il dato testuale della disposizione censurata, sia il canone dell'interpretazione sistematica depongono, infatti, nel senso di una normativa che, allo scopo sopra richiamato, regola l'edificabilità legale, in contrasto con le previsioni statali in materia di indennizzo, che collegano tale paradigma alla conformazione urbanistica. La norma in esame, do po aver fatto rinvio, nel comma 1, alla definizione del requisito di edificabilità, di cui agli artt. 32, comma 1, e 37, commi 3, 4, 5 e 6, del d.P.R. n. 327 del 2001 e successive modifiche, prevede testualmente, al comma 2, che «[s]ono da considerarsi, comunque, sempre legalmente edificabili tutte le aree ricadenti nel perimetro continuo delle zone omogenee di tipo A, B, C e D, secondo le definizioni di cui al D.M. 2 aprile 1968, [n. 1444], comprese anche le aree a standard a esse riferite». La conformità alle disposizioni statali, evocata al comma 1, è, dunque, recessiva rispetto alla previsione derogatoria del comma 2, che rende «comunque, sempre legalmente edificabili» le aree cosiddette a standard, che, sulla base della legislazione urbanistica, edificabili non sono. Parimenti, l'art. 18 della medesima legge reg. Puglia n. 3 del 2005, se, per un verso, prevede che «[p]er la determinazione dell'indennità da corrispondere ai proprietari di aree edificabili o legittimamente edificate [...] si applicano le norme recate dagli articoli 36,37,38 e 39 del D.P.R. n. 327/2001 e successive modifiche», al contempo, fa «salve le disposizioni di cui a[gli] articoli 19 e 20 relative all'edificabilità legale e di fatto», il che conferma la prevalenza della norma censurata sulla disciplina statale. In definitiva, l'art. 19, comma 2, della legge reg. Puglia n. 3 del 2005 è espressamente derogatorio delle previsioni statali in materia di indennizzo e assegna a una categoria di beni - le aree a standard soggette a vincolo conformativo - il connotato dell'edificabilità legale, che, invece, è smentito dalla disciplina urbanistica. Di conseguenza, la disposizione non opera sul terreno della legislazione urbanistica, ma, nel distaccarsi da questa, interviene solo a fini indennitari sulla qualitas rei, recidendo ogni nesso con il valore di mercato dei relativi beni e alterando lo statuto della proprietà, così invadendo la competenza statale esclusiva in materia di ordinamento civile.6.3.- Del resto, proprio la distinzione fra il piano della disciplina urbanistica, che conforma la proprietà edilizia, e quello dell'intervento regionale in esame, finalizzato a condizionare soltanto l'entità dell'indennizzo, impedisce di giustificare la disposizione censurata - come invece sostiene la di fesa regionale - attraverso una presunta finalità perequativa. Simile prospettiva attiene, infatti, al diverso terreno della pianificazione urbanistica e riguarda la possibilità di adottare tecniche differenti dalla zonizzazione, vòlte a evitare che gravino sulle sole aree cosiddette a standard, sottoposte a vincoli conformativi, tutti i «costi di riqualificazione, urbanizzazione e realizzazione di aree a servizi di pubblica utilità o verde» (Corte di cassazione, sezioni unite civili, sentenza 29 ottobre 2020, n. 23902), che vanno a beneficio delle zone edificabili. In sostanza, tale fenomeno presuppone una particolare tipologia di pianificazione e ha quale effetto proprio quello di intervenire in funzione perequativa a prescindere dal percorso espropriativo, operando con una specifica tecnica conformativa. I due ambiti - quello della pianificazione ispirata alla perequazione e quello della espropriazione - sono evidentemente contigui e coordinati, ma non si possono indebitamente sovrapporre e confondere, spostando l'obiettivo della perequazione dalla pianificazione urbanistica alla mera determinazione a livello regionale dell'indennizzo per l'espropriazione. Non è dato, cioè, compensare a posteriori, nella mera eventualità dell'espropriazione e con una disciplina regionale, gli effetti dell'apposizione su un fondo del vincolo conformativo, dotando quel terreno, che sul mercato non può spendere la qualità di bene edificabile, di tale fittizio valore. 6.4.- È quanto, viceversa, realizza - come si già sopra anticipato (punto 8.2) - la disposizione regionale censurata, che conferisce, «in via di assoluto automatismo, il carattere della edificabilità legale ad un'area per il suo mero inserimento nel perimetro urbanizzato» (sentenza n. 64 del 2021), incidendo in tal modo a livello regionale su «un profilo essenziale dello statuto della proprietà (sentenza n. 5 del 1980), che non tollera, in linea con l'art. 3 Cost., irragionevoli disparità di trattamento sul territorio nazionale (sentenza n. 73 del 2004; nello stesso senso, sentenze n. 159 del 2013, n. 295 del 2009 e n. 352 del 2001)» (così, ancora, la sentenza n. 64 del 2021). In tal modo, i beni conformati dalla legislazione urbanistica acquisiscono, nel solo territorio interessato dalla disciplina regionale, una qualità differenziata rispetto ai medesimi beni collocati in analoghi territori siti in altre Regioni, senza che questo abbia alcuna attinenza con la diversità dei mercati. Altro è constatare che da una zona all'altra dell'Italia varia il valore di mercato diun terreno edificabile, altro è assumere che solo in una determinata Regione un terreno in sé non edificabile debba essere stimato come se lo fosse. Manipolare la qualitas rei, come fa la disciplina regionale, vuol dire inficiare il presupposto stesso del pari diritto alla tutela indennitaria (sentenza n. 73 del 2004), pregiudicando in radice la pretesa a un rimedio non discriminatorio del diritto di proprietà. Questa, pur nella varietà dei suoi plurimi statuti, invoca una parità di trattamento a livello territoriale, in conformità al principio di eguaglianza che incarna la ragione stessa della riserva allo Stato dell'ordinamento civile (ex multis, sentenze n. 283 del 2016, n. 159 del 2013). Oltretutto, l'irragionevole disparità di trattamento sul piano territoriale si accompagna - nella disciplina censurata - all'ingiustificato vantaggio per chi subisca un procedimento ablatorio rispetto a chi trasferisca il medesimo bene sul mercato, in quanto l'affermata edificabilità rileva solo a livello indennitario. In definitiva, anche adottando - proprio sulla scorta della immanente connessione fra principio di eguaglianza e ordinamento civile - una concezione di quest'ultimo favorevole a riconoscere, rispetto a istituti privatistici, la possibilità di marginali interventi regionali, emerge, in ogni caso, l'illegittimità costituzionale dell'art. 19, comma 2, della legge reg. Puglia n. 3 del 2005. La disciplina dei rapporti privatistici può, infatti, subire un qualche adattamento, solo «ove questo risulti in stretta connessione con la materia di competenza regionale e risponda al criterio di ragionevolezza, che vale a soddisfare il rispetto del richiamato principio di eguaglianza (sentenze n. 441 del 1994 e n. 35 del 1992)» (sentenza n. 352 del 2001, in senso conforme sentenze n. 175 del 2019 e n. 283 del 2016). Viceversa, nel caso in esame, l'intervento regionale conduce a un esito palesemente irragionevole, che ricade su un aspetto tutt'altro che marginale del diritto di proprietà e della tutela indennitaria e che presenta una connessione solamente apparente con materie di competenza regionale. L'edificabilità è, infatti, una nozione certamente ascrivibile alla materia urbanistica, ma non quando venga invocata - come emerge in questo caso - in contrasto con la stessa disciplina urbanistica e al solo scopo di incidere sull'entità dell'indennizzo.» Per tali ragioni la Consulta ha ritenuto fondata, per violazione dell'art. 117, secondo comma, lettera l), Cost., in riferimento all'«ordinamento civile», la questione di legittimità costituzionale dell'art. 19, comma 2, della legge reg. Puglia n. 3 del 2005, secondo cui «[s]ono da considerarsi, comunque, sempre legalmente edificabili tutte le aree ricadenti nel perimetro continuo delle zone omogenee di tipo A, B, C e D, secondo le definizioni di cui al D.M. 2 aprile 1968, [n. 1444] (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell'articolo 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765), comprese anche le aree a standard a esse riferite».Di conseguenza la Corte Costituzionale ha dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 19, comma 2, della legge della Regione Puglia 22 febbraio 2005, n. 3 (Disposizioni regionali in materia di espropriazioni per pubblica utilità e prima variazione al bilancio di previsione per l'esercizio finanziario 2005). 7. Con ricorso ex art.297 cod.proc.civ. il Comune di Rutigliano ha chiesto la riassunzione del giudizio sospeso. Il Procuratore generale ha chiesto rigettarsi il primo motivo del ricorso incidentale e dichiararsi inammissibile il terzo, nonché accogliersi il ricorso principale e il secondo motivo del ricorso incidentale. Le parti hannodepositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 8.La Corte di appello, pur essendo il terreno espropriato non edificabile in quanto inserito in sotto-zona F nell’ambito della zona A del piano regolatore comunale di Rutigliano e destinato a «verde pubblico attrezzato – giardini», ha ritenuto, in ciò seguendo le indicazioni del proprio consulente tecnico, di basarsi sui valori di mercato dei terreni, edificabili, della zona A e della adiacente zona B, reputando che la sottozona vocata a standard concorresse a determinare l’indice edilizio della zona in cui era inserita. Nel caso di specie, la Corte d’appello di Bari ha condiviso la premessa della relazione del consulente d’ufficio, secondo la quale l’edificabilità della zona in cui era inserito il terreno espropriato dipendeva dalla destinazione di certi suoi spazi a verde, con la conseguenza che questi spazi partecipavano nella determinazione del valore di tutta l’area in quanto, senza di essi, la zona non avrebbe potuto essere edificata e avrebbe perso il suo valore di zona residenziale. Tuttavia, la Corte territoriale ha ritenuto di discostarsi dalla valutazione operata dall’ausiliario nella parte in cui questi aveva suggerito un abbattimento del suddetto valore (pari ad un terzo) al fine di operare una ricalibratura, in considerazione del fatto che il suolo in questione, pur concorrendo a conferire carattere edificatorio all’intera zona, non era però di per sé edificabile in modo diretto e quindi aveva un valore commerciale più ridotto rispetto ai suoli pienamente edificatori. Secondo la Corte territoriale, i suoli destinati a interesse pubblico (giardini, fasce di rispetto, fasce stradali, spazi collettivi e simili), ricadenti in zone urbanisticamente dedicate alla edilizia, debbono essere valutati o applicando l’indice fondiario medio pertinente all’intera zona, ovvero decrementando il valore dei terreni più prossimi, destinanti alla edificazione, in misura tale da rispettare le caratteristiche essenziali del suolo in questione destinato invece a interesse collettivo, e perciò di per sé non edificabile. Nella specie, in difetto di dati sull’indice fondiario medio, non fornito dal c.t.u. né da alcuna delle due parti, la Corte pugliese ha ritenuto che la valutazione dovesse essere operata «necessariamente su base equitativa», riducendo il valore del 50% del valore unitario dei suolo edificabile a causa del fatto che il suolo in esame si trovasse precisamente al centro della zona, «sicché non è realistico ritenere che un’area adibita a parcheggio abbia un valore ridotto rispetto alle corrispondenti aree destinate alla edificazione» (pag. 3, sentenza impugnata). 9.Il ragionamento della Corte di appello è stato censurato dalle parti in diversa prospettiva. 9.1. Secondo il Comune, la sentenza impugnata era viziata per la violazione del fondamentale canone normativo che imponeva la considerazione del regime di edificabilità legale del terreno espropriato, abbandonato per una inammissibile e metagiuridica liquidazione in via equitativa, del tutto estranea alla materia delle espropriazioni. 9.2. Secondo la prof.[OSCURATO:PERSONA], la se ntenza impugnata era viziata – tra l’altro, ma in via preliminare - dalla mancata e invece doverosa applicazione dei criteri fissati dalla legge della Regione Puglia n.3 del 2005, che conferiva l’edificabilità legale a tutte le aree ricadenti nel perimetro delle zone omogenee di tipo A,B,C,D comprese quelle destinate a standard. 10.Secondo la giurisprudenza costituzionale (Corte cost., n. 348 e 349 del 24.10.2007, 181 del 10.6.2011, 187 del 2.7.2014, 90 del 22.4.2016), la determinazione dell'indennità e spropriativa non può prescindere dal valore reale del bene espropriato; il legislatore, pur non avendo l'obbligo di commisurare integralmente l'indennità al valore di mercato, non può trascurare tale parametro, che costituisce importante termine di riferimento ai fini dell'individuazione dell'indennità congrua, in modo da garantire il giusto equilibrio tra l'interesse generale e gli imperativi dettati dalla salvaguardia dei diritti fondamentali degli individui. 10.1.Tali principi sono opportunamente declinati nel capo VI del titolo II del d.P.R. n. 327 del 2001. L’art. 32 del d.P.R. 327/2001, in tema di criteri di determinazione dell’indennità di espropriazione, al primo comma, prevede che «salvi gli specifici criteri previsti dalla legge, l'indennità di espropriazione è determinata sulla base delle caratteristiche del bene al momento dell'accordo di cessione o alla data dell'emanazione del decreto di esproprio, valutando l'incidenza dei vincoli di qualsiasi natura non aventi natura espropriativa e senza considerare gli effetti del vincolo preordinato all'esproprio e quelli connessi alla realizzazione dell'eventuale opera prevista, anche nel caso di espropriazione di un diritto diverso da quello di proprietà o di imposizione di una servitù». 10.2.La giurisprudenza di questa Corte è ferma nel ritenere che per la determinazione dell'indennità di esproprio la legge stabilisce, quale unico criterio per individuare la destinazione urbanistica del terreno espropriato, quello dell'edificabilità legale; di conseguenza un'area va ritenuta edificabile solo ove risulti classificata come tale dagli strumenti urbanistici vigenti al momento della vicenda ablativa, e non anche quando la zona sia stata concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità ecc.), che comporta un vincolo di destinazione preclusivo ai privati di tutte le forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, quale estrinsecazione dello ius aedificandi connesso con il diritto di proprietà ovvero con l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area, come tali, soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia (Sez. 1, n. 18584 del 07.09.2020, Rv. 658810 – 01; Sez . 1, n. 25314 del 25.10.2017, Rv. 646577 – 01; Sez. 1, n. 23639 del 21.11.2016, Rv. 642800 – 02; Sez. 1, n. 13172 del 24.06.2016, Rv. 640217 – 01). Ancora recentemente le Sezioni Unite di questa Corte hanno ribadito che ai fini della determinazione del pregiudizio per la perdita del godimento di aree occupate dalla P.A. in forza di un provvedimento legalmente dato, assume valore decisivo la suddivisione tra aree agricole (cui sono equiparate quelle non classificabili come edificatorie) ed aree edificabili; tra queste ultime, da individuarsi in base alle possibilità legali ed effettive di edificazione, non rientrano le zone concretamente vincolate ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità, ecc.), in quanto gravate da un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte le forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, quale estrinsecazione dello ius aedificandi connesso con il diritto di proprietà ovvero con l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area (Sez. U, n. 7454 del 19.3.2020, Rv. 657417 -04). Il diritto vivente pertanto impone di determinare l'indennità di espropriazione in relazione al valore venale, distinguendo tra suoli edificabili e non edificabili in ragione del criterio dell'edificabilità legale, escluse le possibilità legali di edificazione qualora lo strumento urbanistico dell'epoca in cui deve compiersi la ricognizione legale abbia concretamente vincolato la zona ad un utilizzo meramente pubblicistico; tuttavia, poiché nella nozione tecnica di edificazione l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area secondo il regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione, ai fini indennitari deve tenersi anche conto delle possibilità di utilizzazione intermedia tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti, ecc.), sempre che siano assentite dalla normativa vigente, sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni (Sez. 6- 1, n. 3168 del 1.2.2019, Rv. 652677 - 01). Infine, allorché la zona sia stata concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità ecc.) dallo strumento urbanistico vigente non rileva che la destinazione zonale consenta la costruzione di edifici e attrezzature pubblici, atteso che l'attività di trasformazione del suolo per la realizzazione dell'opera pubblica rimessa inderogabilmente all'iniziativa pubblica non è assimilabile al concetto di edificazione preso in considerazione dalla menzionata normativa agli effetti indennitari, da intendersi come estrinsecazione dello ius aedificandi connesso al diritto di proprietà (Sez.1, 23.5.2014 n. 11503; Sez.1, 21.6.2016 n. 12818; Sez.1, 24.6.2016 n. 13172). Il criterio della edificabilità legale riveste quindi posizione di assoluta supremazia nel sistema e impone di considerare l'attitudine allo sfruttamento edilizio alla stregua della disciplina urbanistica vigente, anche se non si può escludere che l'edificabilità di fatto possa fungere da criterio integrativo necessario alla verifica della concreta realizzazione di costruzioni e alla quantificazione delle potenzialità di utilizzo del suolo al momento in cui si compie la vicenda ablativa (da ultimo, Sez.1, 26.6.2019 n. 17115). 10.3.Come questa Corte ha più volte affermato, in tema di liquidazione dell'indennità di espropriazione per le aree edificabili, la determinazione del valore del fondo può essere effettuata tanto con metodo sintetico-comparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell'immobile attraverso il confronto con quelli aventi caratteristiche omogenee, quanto con metodo analitico- ricostruttivo, fondato sull'accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, e restando pertanto rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività (Sez. 1, n. 11081 del 25.2.2020; Sez. 6- 1, n. 6243 del 31.3.2016). 11. I primi due motivi di ricorso principale sono connessi e in parte sovrapposti, possono essere esaminati congiuntamente e meritano accoglimento. 11.1. Con il primo motivo di ricorso principale il Comune ricorrente denuncia violazione o falsa applicazione di legge in relazione all’art.32 del d.p.r. 327/2001 e si duole che il terreno in questione, sebbene fosse stato ritenuto non edificabile e destinato a «F2 verde pubblico attrezzato», non sia stato valutato nel suo valore di mercato ma alla stregua di una inammissibile liquidazione equitativa non prevista dalla legge, in contrasto con la natura eminentemente tecnica del giudizio di opposizione alla stima e basandosi non già sull’art.32 predetto e sui criteri da esso contemplati ma su considerazioni metagiuridiche circa i vantaggi apportati all’intera zona dalla destinazione dell’area specifica a impieghi urbanistici di interesse pubblico. Così ragionando – secondo il ricorrente - la Corte d’appello di Bari, nella liquidazione dell’indennità, aveva abdicato all’applicazione dei criteri di quantificazione previsi dall’art. 32 del d.p.r. 327/2001, sulla base di una valutazione equitativa del tutto estranea alla tipologia del giudizio in oggetto, procedendo poi a ridurre il valore così individuato nella misura del 50%, ritenendo irrealistico che un’area adibita a parcheggio avesse un valore di molto inferiore rispetto alle corrispondenti aree destinate alla edificazione. 11.2. Con il secondo motivo di ricorso il Comune ricorrente denuncia falsa applicazione di legge in relazione agli artt.1226 e 2056 cod.civ. per aver la Corte indebitamente sussunto sotto tali norme la fattispecie concreta, trattando il tema della determinazione dell’indennità di esproprio alla stregua del risarcimento di un danno. 11.3.La ricorrente incidentale ha invocato a suo favore l’art. 19 della L.R. Puglia 3 del 22/2/2005, rubricato «Disposizioni sul riconoscimento dell’edificabilità legale», che testualmente prevede: «1. Il requisito di edificabilità legale dei terreni da espropriare è definito con riferimento ai criteri di cui all’articolo 32, comma 1, e all’articolo 37, commi 3, 4, 5 e 6, del d.P.R. 327/2001 e successive modifiche. 2. Sono da considerarsi, comunque, sempre legalmente edificabili tutte le aree ricadenti nel perimetro continuo delle zone omogenee di tipo A, B, C e D, secondo le definizioni di cui al decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi, da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’articolo 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765), comprese anche le aree a standard a esse riferite. 3. La Regione può specificare ulteriori criteri per la definizione del requisito di edificabilità legale, in rapporto alla vigente normativa urbanistica». Il secondo comma dell’art.19, dopo un iniziale rinvio alla disciplina statuale in punto edificabilità legale, introduce una deroga assai significativa, imponendo di considerare «legalmente edificabili», evidentemente ai limitati fini della determinazione dell’indennità di espropriazione, terreni che edificabili non sono, in quanto destinati a standard. Gli standard urbanistici rappresentano i rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici riservati alle attività collettive, all'edilizia scolastica, come aree per l'istruzione, aree per attrezzature di interesse comune, averde pubblico o a parcheggi . La predetta equiparazione rinviene il suo solo limite nel fatto che il terreno de quo si trovi nell’ambito delle aree ricadenti nel perimetro continuo delle zone omogenee di tipo A, B, C e D, secondo le definizioni di cui al decreto interministeriale 2/4/1968, n. 1444. La disposizione invocata è stata dichiarata costituzionalmente illegittima con la sentenza n.120 del 2022 della Corte Costituzionale e ai sensi dell’art.136 della Costituzione ha cessato la sua efficacia ex tunc. 11.4. Come questa Corte ha più volte affermato, in tema di liquidazione dell'indennità di espropriazione per le aree edificabili, la determinazione del valore del fondo può essere effettuata tanto con metodo sintetico-comparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell'immobile attraverso il confronto con quelli aventi caratteristiche omogenee, quanto con metodo analitico- ricostruttivo, fondato sull'accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, e restando pertanto rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività (Sez. 1, n. 11081 del 25.2.2020; Sez. 6- 1, n. 6243 del 31.3.2016). 11.5. Nel caso di specie, la Corte d’appello di Bari ha condiviso la premessa della relazione del consulente d’ufficio secondo la quale l’edificabilità della zona in cui è inserito il terreno espropriato dipende dalla destinazione di certi suoi spazi a verde, con la conseguenza che questi spazi partecipano nella determinazione del valore di tutta l’area in quanto, senza di essi, la zona non potrebbe essere edificata e perderebbe il suo valoredi zona residenziale. Tuttavia, la Corte territoriale ha ritenuto di discostarsi dalla valutazione operata dall’ausiliario nella parte in cui questi aveva suggerito un abbattimento del suddetto valore (pari ad un terzo) al fine di operare una ricalibratura, in considerazione del fatto che il suolo in questione, pur concorrendo a conferire carattere edificatorio all’intera zona, non era però di per sé edificabile in modo diretto e quindi aveva un valore commerciale più ridotto rispetto ai suoli pienamenteedificatori. Secondo la Corte territoriale, i suoli destinati a interesse pubblico (giardini, fasce di rispetto, fasce stradali, spazi collettivi e simili), ricadenti in zone urbanisticamente dedicate alla edilizia, debbono essere valutati o applicando l’indice fondiario medio pertinente all’intera zona, ovvero decrementando il valore dei terreni più prossimi, destinanti alla edificazione, in misura tale da rispettare le caratteristiche essenziali del suolo in questione destinato invece a interesse collettivo, e perciò di per sé non edificabile. Nella specie, in difetto di dati sull’indice fondiario medio, non fornito dal C.t.u., né da alcuna delle due parti, la Corte pugliese ha ritenuto che la valutazione dovesse essere operata «necessariamente su base equitativa», riducendo il valore del 50% del valore unitario dei suolo edificabile a causa del fatto che il suolo in esame si trovasse precisamente al centro della zona, «sicché non è realistico ritenere che un’area adibita a parcheggio abbia un valore ridotto rispetto alle corrispondenti aree destinate alla edificazione» (pag. 3, sentenza impugnata). 11.6.Tale affermazione non può essere condivisa. Nel caso in esame, la Corte di merito ha ritenuto di discostarsi, seppur solo parzialmente, dalla soluzione a cui era pervenuto il consulente, con opinabili affermazioni di principio inidonee a dare adeguata giustificazione del suo convincimento, mediante l'enunciazione dei criteri probatori e degli elementi di valutazione specificamente seguiti. Così operando, la sentenza impugnata ha violato i criteri di determinazione dell’indennità di espropriazione fissati ex lege dall’art. 32 del d.p.r. 327.2001. Questa norma, al primo comma, prevede che «salvi gli specifici criteri previsti dalla legge, l'indennità di espropriazione è determinata sulla base delle caratteristiche del bene al momento dell'accordo di cessione o alla data dell'emanazione del decreto di esproprio, valutando l'incidenza dei vincoli di qualsiasi natura non aventi natura espropriativa e senza considerare gli effetti del vincolo preordinato all'esproprio e quelli connessi alla realizzazione dell'eventuale opera prevista, anche nel caso di espropriazione di un diritto diverso da quello di proprietà o di imposizione di una servitù». 11.7Non coglie nel segno l’obiezione della controricorrente, secondo la quale, a ben vedere, la valutazione effettuata dalla Corte di merito sarebbe corretta perché fondata su di un fatto di comune esperienza, ai sensi dell’art. 115, comma 2, cod.proc.civ. Invero, questa Corte ha chiarito che il ricorso alle nozioni di comune esperienza (fatto notorio), comportando una deroga al principio dispositivo ed al contraddittorio, in quanto introduce nel processo civile prove non fornite dalle parti e relative a fatti dalle stesse non vagliati né controllati, va inteso in senso rigoroso, e cioè come fatto acquisito alle conoscenze della collettività con tale grado di certezza da apparire indubitabile ed incontestabile; non possono, di conseguenza, rientrare in tale nozione quegli elementi valutativi che implicano cognizioni particolari, né quelle nozioni che rientrano nella scienza privata del giudice, poiché questa, in quanto non universale, non rientra nella categoria del notorio, neppure quando derivi al giudice medesimo dalla pregressa trattazione di analoghe controversie. In particolare, tra le nozioni di comune esperienza non possono farsi rientrare le acquisizioni specifiche di natura tecnica e quegli elementi valutativi che richiedono il preventivo accertamento di particolari dati come la determinazione del valore di mercato degli immobili, trattandosi di valore variabile nel tempo e nello spazio, anche nell'ambito dello stesso territorio, in relazione alle caratteristiche del bene stesso (Sez. 1, n. 6299 del 30.1.2014). 11.8. Per altro verso la giurisprudenza di questa Corte è ferma nel ritenere che per la determinazione dell'indennità di esproprio la legge stabilisce, quale unico criterio per individuare la destinazione urbanistica del terreno espropriato, quello dell'edificabilità legale, sicché un'area va ritenuta edificabile solo ove risulti classificata come tale dagli strumenti urbanistici vigenti al momento della vicenda ablativa, e non anche quando la zona sia stata concretamente vincolata ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità ecc.), che comporta un vincolo di destinazione preclusivo ai privati di tutte le forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, quale estrinsecazione dello ius aedificandi connesso con il diritto di proprietà ovvero con l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area, come tali, soggette al regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione edilizia. (Sez. 1, n. 13172 del 24.6.2016, Rv. 640217 -01). Ancora recentemente le Sezioni Unite di questa Corte hanno ribadito che ai fini della determinazione del pregiudizio per la perdita del godimento di aree occupate dalla P.A. in forza di un provvedimento legalmente dato, assume valore decisivo la suddivisione tra aree agricole (cui sono equiparate quelle non classificabili come edificatorie) ed aree edificabili; tra queste ultime, da individuarsi in base alle possibilità legali ed effettive di edificazione, non rientrano le zone concretamente vincolate ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità, ecc.), in quanto gravate da un vincolo di destinazione che preclude ai privati tutte le forme di trasformazione del suolo riconducibili alla nozione tecnica di edificazione, quale estrinsecazione dello ius aedificandi connesso con il diritto di proprietà ovvero con l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area (Sez. U, n. 7454 del 19.3.2020, Rv. 657417 -04). La giurisprudenza di questa Corte tuttavia impone di determinare l'indennità di espropriazione in relazione al valore venale, distinguendo tra suoli edificabili e non edificabili in ragione del criterio dell'edificabilità legale, escluse le possibilità legali di edificazione qualora lo strumento urbanistico dell'epoca in cui deve compiersi la ricognizione legale abbia concretamente vincolato la zona ad un utilizzo meramente pubblicistico (verde pubblico, attrezzature pubbliche, viabilità, ecc.), sicché, rientrando nella nozione tecnica di edificazione l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area secondo il regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione, ai fini indennitari deve tenersi conto delle possibilità di utilizzazione intermedia tra l'agricola e l'edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti, ecc.), sempre che siano assentite dalla normativa vigente, sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni (Sez. 6- 1, n. 3168 del 1.2.2019, Rv. 652677 - 01) In definitiva, chiarito che nessun fatto di comune esperienza è stato posto a fondamento della decisione impugnata e che non residua alcuno spazio per valutazioni discrezionali totalmente disancorate dal dato normativo ed affidate a ragioni di equità e di giustizia sostanziale, la sentenza va cassata in accoglimento del primo e del secondo motivo del ricorso principale. 12. Il primo motivo di ricorso incidentale di [OSCURATO:PERSONA] che denunciava violazione o falsa applicazione di legge in relazione all’art.19, comma 2, della legge regionale pugliese n.3 del 2005 che sancisce l’edificabilità legale di tutte le aree ricadenti nel perimetro delle zone omogenee di tipo A, B, C, D, comprese quelle destinate a standard è reso automaticamente infondato per effetto della dichiarazione di illegittimità costituzionale della norma su cui si basava. 13. Il secondo motivo proposto dalla ricorrente incidentale denuncia violazione o falsa applicazione di legge dell’art.32 d.P.R. 327/2001 per la mancata applicazione del criterio di valutazione «sintetico-comparativo», come aveva disposto la Corte territoriale nella formulazione del quesito e nonostante la produzione di numerosi documenti di paragone da parte sua. Il motivo merita accoglimento per le stesse ragioni di diritto esposte con riferimento ai motivi di ricorso principale, sia pur ovviamente in diversa prospettiva. 14. Il terzo motivo, proposto dalla ricorrente incidentale per denunciare omesso esame di fatto decisivo della controversia, discusso tra le parti, con riferimento agli atti di paragone prodotti in giudizio dalla ricorrente all’atto della sua costituzione in giudizio e agli ulteriori atti di paragone prodotti al fine di sopperire alle carenze delle indagini del C.t.u., resta assorbito per effetto dell’accoglimento dei motivi di ricorso principale e del secondo motivo del ricorso incidentale. 15. Per queste ragioni deve essere accolto il ricorso principale e il secondo motivo di