Cassazione n. 14545/2026

[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], con gli Avv.ti [OSCURATO:PERSONA] eMariaclaudia Coco- controricorrenti -avverso la sentenza della Corte d’Appello di Cagliari n. 8/2021,depositata il 7 gennaio 2021;udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 22aprile 2026 dal consigliere [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 19419/2021Numero sezionale 1007/2026Numero di raccolta generale 14545/2026Data pubblicazione 16/05/20261. [OSCURATO:PERSONA] chiese al Tribunale di Oristano che fosseaccertato il suo legittimo recesso dal preliminare di vendita mista apermuta di un terreno con annesso fabbricato, in conseguenzadell’inadempimento della promittente alienante Caterina GiuseppinaMarietta [OSCURATO:PERSONA], che aveva omesso di compiere le attivitàpropedeutiche alla stipula del contratto definitivo e successivamenteavviato trattative per la vendita del medesimo bene al di lui fratelloGiovanni Cianciotto, poi in effetti perfezionatasi.In via consequenziale, chiese la condanna della [OSCURATO:PERSONA] al doppiodella caparra confirmatoria corrispostagli e, in subordine, la risoluzionedel contratto e la condanna al risarcimento dei danni.Costituitasi la [OSCURATO:PERSONA], la quale aveva a sua volta spiegatoriconvenzionale per l’accertamento del proprio legittimo recesso, ilTribunale accolse la domanda dell’attore.2. La sentenza fu appellata da Paolo e [OSCURATO:PERSONA], eredi dellaCorte d’appello di Cagliari all’esito del giudizio, con la pronunziaindicata in epigrafe.I giudici distrettuali, per quanto in questa sede ancora di interesse,rilevarono:- che, contrariamente a quanto ritenuto dal tribunale, lapromittente venditrice aveva conseguito tempestivamente il certificatodi destinazione urbanistica del fabbricato, in ciò non potendoconsistere, dunque, il suo denunciato inadempimento;- che la stessa, inoltre, non aveva avviato alcuna trattativaparallela con il fratello del promissario acquirente;- che quest’ultimo, infatti, risultava aver effettuato due versamentirateali del corrispettivo quando ormai era scaduto il termine fissato perNumero registro generale 19419/2021Numero sezionale 1007/2026Numero di raccolta generale 14545/2026Data pubblicazione 16/05/2026il saldo e, quindi, con il verosimile assenso del Cianciotto;diversamente opinando, del resto, la [OSCURATO:PERSONA] non avrebbe tollerato ilgrave ritardo nei pagamenti, soprattutto a fronte del fatto che ilpromissario acquirente era già nella disponibilità dei beni oggetto dicontratto;- che peraltro, sulla base delle emergenze istruttorie, il Cianciottoaveva affermato di avere raggiunto un accordo con il fratello perl’intestazione di parte del terreno agricolo a questi, ferme restando lealtre pattuizioni del preliminare;- che, d’altro canto, costui si era reso inadempiente sotto diversiprofili, in quanto: (a) non aveva versato gli acconti previsti allescadenze pattuite, senza neppure consentire che a ciò provvedessesuccessivamente il fratello; (b) aveva contestato alla promittentevenditrice, a distanza di anni, la presenza del fratello nel terreno,senza offrire il pagamento di quanto concordato o restituire l’importoda questi anticipato; (c) aveva preteso per lungo tempo la costituzionedi una servitù di passaggio non prevista in contratto né dovuta ex lege;(d) aveva goduto del terreno senza offrire la consegna dell’areapromessa in permuta; (e) aveva condizionato la stipula del definitivoalla consegna del terreno, pur avendone ottenuta la disponibilità daanni;- che dunque, ancorché il contratto non potesse ritenersi risolto didiritto per fatto del promissario acquirente, la successiva venditadell’immobile a un terzo ([OSCURATO:PERSONA]) da parte della Falchicostituiva inadempimento meno grave di quello posto in essere dalpromissario acquirente, cosicché – nella relativa comparazione, chenecessariamente consegue alla denunzia di inadempienze reciproche– doveva ritenersi legittimo il recesso operato dalla promittentealienante.Numero registro generale 19419/2021Numero sezionale 1007/2026Numero di raccolta generale 14545/2026Data pubblicazione 16/05/20263. Avverso tale decisione [OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso percassazione sulla base di due motivi, illustrati da successiva memoria.L’intimata ha resistito con controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo è così rubricato: «Vizio di motivazione ex art.360, comma l, n. 5 c.p.c.-. Omesso esame circa un fatto decisivo peril giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti e che, oveesaminato dalla Corte d'Appello, avrebbe determinato un esito diversodella controversia: partitamente, rilevanza e decisività dei fatti dedottidalla allora parte attrice nel giudizio di primo e secondo grado, qualirisultanti dagli atti e documenti processuali ivi depositati e di seguitoindicati nel rispetto delle previsioni di cui all'art. 366 c.p.c., comma l,n. 6)».Il ricorrente ripercorre per intero i fatti di causa, dal momento dellaconclusione del preliminare fino all’insorgere dell’odierno contenzioso,evidenziando la sussistenza di diversi «fatti non esaminati», idonei afondare la denunzia ex art. 360, comma primo, n. 5), c.p.c. svolta conla censura, che segnatamente rappresenta quali:- il fatto che il 24 febbraio 2005 egli era pronto a stipulare ildefinitivo e a corrispondere il saldo;- il fatto che il 25 maggio 2005 la controparte gli avesse inviato,tramite il suo legale, una comunicazione di sollecito a consegnare idocumenti presso il notaio rogante, quando essa non aveva ancoradepositato i documenti di sua pertinenza;- la lettera da lui inviata al procuratore della [OSCURATO:PERSONA] l’11 luglio 2005,dopo che, nuovamente recatosi dal notaio per fissare la data dellastipula, aveva appreso che costei non aveva ancora consegnato ilcertificato urbanistico;Numero registro generale 19419/2021Numero sezionale 1007/2026Numero di raccolta generale 14545/2026Data pubblicazione 16/05/2026- la nuova, successiva e ulteriore scoperta dell’inerzia dellacontroparte, verificatasi il 19 settembre 2005 presso lo studio deldiverso notaio designato, laddove apprendeva che parte delladocumentazione non era ancora stata consegnata;- il fatto che, in numerose occasioni e anche con due missive delfebbraio e del maggio 2005, egli aveva comunicato alla [OSCURATO:PERSONA] che nonavrebbe mai dato il suo consenso a «spartire il terreno con terzi»,compreso il fratello Giovanni;- il fatto che alla data del 25 ottobre 2005, nel momento in cui egliaveva ribadito alla controparte la propria volontà di perfezionare ildefinitivo, il contratto preliminare era ancora valido ed efficace fra leparti;- il fatto che, nondimeno, il giorno successivo egli si era recatonuovamente presso il notaio al fine di fissare la data del definitivo,apprendendo dall'impiegata incaricata della gestione della pratica chela [OSCURATO:PERSONA] aveva manifestato la propria volontà di trasferirgli la proprietàdel terreno oggetto di permuta solamente per una parte, intendendoalienare l’altra parte al fratello Giovanni;- il rifiuto conclusivo della [OSCURATO:PERSONA] a concludere il definitivo,cristallizzato nella missiva del legale di quest’ultima del 20 febbraio2006.Il motivo è inammissibile, in quanto si sostanzia nella richiesta algiudice di legittimità di un diverso apprezzamento dei fatti di causa,tramite una valutazione del compendio probatorio difforme da quellaoperata dalla Corte territoriale.Devono essere svolti, al riguardo, due preliminari rilievi conrichiamo alla giurisprudenza di questa Corte.In primo luogo, è stato affermato che è inammissibile il ricorso percassazione che, sotto l’apparente deduzione di omesso esame circa unNumero registro generale 19419/2021Numero sezionale 1007/2026Numero di raccolta generale 14545/2026Data pubblicazione 16/05/2026fatto decisivo per il giudizio miri, in realtà, ad una rivalutazione deifatti storici operata dal giudice di merito (Cass. sez. U, n. 34476/2019;successive conformi, fra le altre, Cass. n. 5987/2021; Cass. n.1462/2025).Inoltre, l’omesso esame di un fatto decisivo, rilevante ai sensidell’art. 360, comma primo, n. 5), c.p.c., non può riguardare in séelementi istruttori, se il fatto storico in contestazione sia statocomunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenzaimpugnata non abbia dato conto di tutte le risultanze di causa (così,fra le numerose altre, Cass. n. 30837/2025; Cass. n. 13047/2025;Cass. n. 27415/2018; Cass. n. 19881/2014).Poste tali coordinate, si osserva poi che la sentenza impugnata,esaminate le risultanze istruttorie e selezionate quelle ritenutemaggiormente persuasive, ha accertato i fatti nei termini dei quali si èdato conto in premessa, con considerazioni univoche e convergentinella loro portata e con motivazione argomentata e priva di vizi logici.A fronte di ciò, le critiche del ricorrente non rientrano nello schemaproprio di una censura di legittimità.Significativa, in tal senso, è la circostanza che i fatti che vengonorappresentati come «non esaminati/non considerati», siano in realtàesposti congiuntamente ad argomentazioni difensive; il ricorrente, inquesto senso, espone un’articolata ricostruzione della vicenda non solonei suoi aspetti materiali ma, soprattutto, nelle sue conseguenze sulpiano della responsabilità, deducendo l’insussistenza di un proprioinadempimento imputabile e, per contro, tratteggiando i possibiliprofili di gravità della condotta della controparte.I fatti evidenziati dal ricorrente costituiscono, per lo più, segmentidi circostanze considerate nel loro complesso dalla Corte d’appello, eda quest’ultima valutate non in base a una lettura atomistica, maNumero registro generale 19419/2021Numero sezionale 1007/2026Numero di raccolta generale 14545/2026Data pubblicazione 16/05/2026mediante una loro collocazione nel più ampio contesto dei rapporti frale parti.Così, ad esempio, le singole missive con le quali il ricorrenteassume di aver contestato alla controparte una certa inerzia nellaconsegna dei documenti necessari non possono essere lettedisgiuntamente da altre comunicazioni intervenute fra le parti,valorizzate dal giudice a quo e significative, invece, di unamanifestazione della volontà di concludere l’affare da parte della Falchie, per contro, della corrispondente ritrosia del promissario acquirente(si veda, in tal senso, la sentenza impugnata a pag. 10).Del pari, la richiesta di una rivalutazione della sequenza didifferimenti della stipula del definitivo – onde imputarla, in sostanza,a condotta della convenuta – si sostanzia nella denunzia del fatto chei giudici d’appello, nel valutare le prove proposte dalle parti, avrebberoaltre; questione, detta ultima, che parimenti non può essere propostanel giudizio di legittimità (ex multis, Cass. n. 36298/2023; Cass. n.35700/2023).Sulla base di tali considerazioni, pertanto, non può trovareingresso, nel regime di sindacato minimale tracciato dal novellato art.360, comma primo, n. 5), c.p.c., il vizio come dedotto dal ricorrente.2. Il secondo motivo è rubricato «vizio di motivazione ex art. 360,comma l, n. 3 c.p.c.».Il ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui haritenuto sussistente un suo inadempimento, più grave rispetto a quellodella controparte e, come tale, idoneo a provocare la risoluzione delcontratto.In tal senso, esclude la sussistenza di un inadempimento reciprocoe assume che, anche a voler ritenere sussistente tale circostanza, laNumero registro generale 19419/2021Numero sezionale 1007/2026Numero di raccolta generale 14545/2026Data pubblicazione 16/05/2026condotta della promittente venditrice doveva ritenersi di maggioregravità.Anche questa seconda censura non supera il vaglio diammissibilità.Premesso, infatti, che la sentenza impugnata si è uniformata, sulpunto, all’insegnamento di questa Corte – in base al quale, nel caso diinadempimenti contrattuali reciproci, occorre procedere alla lorovalutazione comparativa secondo un criterio di proporzionalità,confrontando le condotte in base alla loro incidenza sul sinallagmacontrattuale (cfr. Cass. n. 14030/2025) – si deve poi osservare chedetta valutazione costituisce un apprezzamento di fatto riservato algiudice di merito e non sindacabile in questa sede quandocongruamente motivato (Cass. n. 25385/2025).Il ricorrente, pur apparentemente denunziando un imprecisato«vizio di motivazione», sollecita nuovamente una rivalutazione dei fattigià apprezzati in sede di merito, così invocando, nuovamente, unsindacato non consentito.3. In conclusione, il ricorso dev’essere respinto.Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.In forza di quanto disposto dall’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R.n. 115 del 2002, va dato atto della sussistenza dei presuppostiprocessuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulterioreimporto a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per ilricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio, cheliquida in € 4.000,00 per compenso ed € 200,00 per esborsi, oltrerimborso forfetario al 15% e oneri accessori.Numero registro generale 19419/2021Numero sezionale 1007/2026Numero di raccolta generale 14545/2026Data pubblicazione 16/05/2026Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per ilversamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, ove dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Suprema Cortedi cassazione, il 22 aprile 2026.Il PresidenteGiuseppe Grasso