Cassazione n. 10827/2026

ntroAgenzia delle Entrate rappresentata e difesa dalla [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] della Campania– sezione Staccata di Salerno n. 8801/2017 depositata il 20/10/2017.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1. A seguito di verifica eseguita dalla Guardia di Finanza nei confrontidella impresa individuale di [OSCURATO:PERSONA] ai fini delle II.DD., dell’Iva,dell’Irap e degli altri tributi per il periodo d’imposta dal 1.01.2007 al7.03.2013, l’Agenzia delle entrate – Direzione provinciale di Avellinoemetteva avviso di accertamento per l’anno d’imposta 2009 recuperando atassazione Irpef per euro 4.509,00, Add. Reg. pari ad euro 303,00, Add.Com. per euro 43,00, Irap per euro 585,00, Iva per euro 4.328,00 esanzioni pari ad € 7.790,40, per un importo totale pari ad euro 17.558,00.Numero registro generale 12906/2018Numero sezionale 3022/2026Numero di raccolta generale 10827/2026Data pubblicazione 23/04/20261.1. Nella specie, l’Ufficio contestava al predetto di avere svolto, nelperiodo di interesse, attività di impresa consistente nella locazione di postiauto presso l’immobile in via Casale n. 16, con la riqualificazione del relativoreddito da reddito fondiario a reddito di impresa.2. Su ricorso del contribuente la CTP di Avellino annullava l’attoimpositivo; quindi, la CTR della Campania – Sezione Staccata di Salernoaccoglieva l’appello dell’Amministrazione con la sentenza indicata inepigrafe.3. Avverso la predetta sentenza ricorre [OSCURATO:PERSONA] con tre motivie resiste con controricorso l’Agenzia delle entrate.4. Si dà atto che, in sostituzione del difensore [OSCURATO:PERSONA],deceduto, si sono costituiti con memoria depositata il 30/03/2026 gliAvvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il secondo motivo di ricorso, da esaminarsi in via preventiva inquanto con esso si deduce la nullità dell’intera sentenza impugnata, ilricorrente denuncia, in relazione all’art. 360, primo comma, num. 4, c.p.с.,la violazione o falsa applicazione dell’art. 132, secondo comma, num. 4c.p.с., per «vizio di mancanza assoluta di motivazione».1.1. Il motivo è infondato, rammentandosi che l’assenza dellamotivazione, la sua mera apparenza, o ancora la sua intrinseca illogicità,implicano una violazione di legge costituzionalmente rilevante e, pertanto,danno luogo ad un error in procedendo, la cui denuncia è ammissibiledinanzi al giudice di legittimità ai sensi del num. 4 dell’art. 360, ponendosicome violazione delle norme poste a presidio dell’obbligo motivazionale(Cass. S.U. sentenze 7 aprile 2014, nn. 8053 e 8054). In sostanza, il viziodi motivazione che solo può dar luogo alla cassazione della sentenza è quelloche attinge il nucleo fondamentale della sentenza, il cosiddetto minimocostituzionale di esplicitazione delle ragioni poste a base della sentenza,patologia non ravvisabile nella fattispecie, evidenziandosi che la CTR haNumero registro generale 12906/2018Numero sezionale 3022/2026Numero di raccolta generale 10827/2026Data pubblicazione 23/04/2026dato pienamente conto delle ragioni per cui ha ritenuto corretta la ripresa atassazione – quale reddito di impresa - del reddito derivante dalla locazionedei posti auto in oggetto.2. Con il primo motivo di ricorso il contribuente denuncia, in relazioneall’art. 360, primo comma, num. 3 c.p.с., la violazione o falsa applicazionedell’art. 2195 c.c. in relazione agli artt. 55 d.P.R. n. 917/1986 e 4 d.P.R. n.633/1972, nonché all’art. 1571 c.c.2.1. Lamenta il ricorrente che la CTR avrebbe errato nel ritenere chel'Ufficio, che ne era onerato, aveva dimostrato che nella peculiare attivitàsvolta di locazione di posti auto fosse presente l'essenziale requisitodell'organizzazione in forma di impresa, prescritto dalla norma fiscaleaffinché una normale prestazione di un servizio a terzi potesse assumererilievo per il fine della qualificazione del provento come reddito d'impresa.2.2. La CTR avrebbe interpretato la normativa di riferimento in mododel tutto inappropriato alla fattispecie, limitandosi a valutare i soli requisitidell'attualità, della sistematicità e della continuità ravvisandone lasussistenza nell'attività ascritta al contribuente, senza prendere inconsiderazione l'elemento cardinale che consisterebbe nel requisitodell'organizzazione in forma d'impresa, ossia nel fatto che per losvolgimento dell'attività il titolare abbia stabilmente apprestato unsignificativo apparato di mezzi, di persone e di risorse funzionaliall'esecuzione di una serie coordinata di atti economici.3. Con il terzo motivo di ricorso, da esaminarsi unitamente al primo,stante la stretta connessione, si denuncia, in relazione all’art. 360, primocomma, num. 5, c.p.c., l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizioche è stato oggetto di discussione tra le parti, con riguardo ad una serie dielementi addotti del ricorrente al fine di contrastare la qualificazioneimprenditoriale attribuita dall’Ufficio.4. Va, preliminarmente, rilevato che il primo motivo non può ritenersiinammissibile sotto il profilo della sua natura meritale, in quanto dallaNumero registro generale 12906/2018Numero sezionale 3022/2026Numero di raccolta generale 10827/2026Data pubblicazione 23/04/2026prospettazione del ricorrente emerge, anche, la specifica contestazionedella errata qualificazione della fattispecie come attività di impresa ai finitributari.5. Tanto premesso, i motivi sono fondati, nei termini che seguono.6. Giova, in primo luogo, richiamare il costante orientamento di questaCorte secondo cui la nozione civilistica e quella tributaristica di“imprenditore commerciale” divergono per il requisito della necessitàdell'“organizzazione”, indispensabile per il diritto civile ma non per il dirittotributario, per il quale rileva, invece, l'aspetto della “professionalitàabituale”, anche se non esclusiva, dell'attività economica svolta (Cass. Sez.6, 06/04/2017, n. 8982, Rv. 643643 – 01; Cass. Sez. 5, 03/12/2024, n.30895, Rv. 673122 - 01).6.1. Ed infatti, per consolidata giurisprudenza di legittimità, la nozionetributaristica di impresa commerciale non coincide con quella civilistica,giacché l’art. 55 del Tuir intende come tale l’esercizio per professioneabituale, ancorché non esclusiva, delle attività indicate dall’art. 2195 c.c.,pur se non organizzate in forma di impresa, e prescinde, quindi, dalrequisito organizzativo - che, invece, rappresenta elemento qualificante eimprescindibile per la configurabilità dell’impresa commerciale agli effetticivilistici -, esigendo soltanto che l’attività svolta sia caratterizzata dallaprofessionalità abituale (cfr. Cass. n. 27211/2006, Cass. n. 15021/2020,Cass. n. 20065/2022 e, da ultimo, Cass. n. 19475/2025).6.2. È stato, altresì, puntualizzato che non può escludersi la qualità diimprenditore anche in colui il quale compia un unico affare, di nontrascurabile rilevanza economica, a seguito dello svolgimento di unapluralità di operazioni costituenti attività d’impresa (cfr. Cass. n.36502/2022, Cass. n. 8193/1997).6.3. Alla stregua dei suenunciati princìpi di diritto si appalesa dunqueerronea la tesi del ricorrente secondo cui la mancata dimostrazione da partedell’[OSCURATO:PERSONA] dell’esistenza di una «stabileNumero registro generale 12906/2018Numero sezionale 3022/2026Numero di raccolta generale 10827/2026Data pubblicazione 23/04/2026organizzazione» facente capo al contribuente non consentirebbe di7. Con riguardo alla fattispecie in esame, va tuttavia tenuto presenteche, secondo un diffuso orientamento nomofilattico, la mera locazione diimmobili a terzi non equivale necessariamente all’allegazione in fattodell’esplicazione di un’attività che trascenda la gestione del patrimonioimmobiliare (comprendente gli atti necessari alla conservazione e allavalorizzazione di quest’ultimo) e integri, invece, una vera e propria attivitàcommerciale produttiva di reddito d’impresa, ai sensi degli artt. 2195 c.c. e55 del Tuir. Tale conclusione è condivisa dalla stessa Agenzia delle Entrate,la quale nella risoluzione n. 55/E del 26 febbraio 2002, ha rimarcato che«sul tema della gestione degli immobili, [...] la semplice attività di locazionedi appartamenti, quand’anche svolta da un’impresa, non consente diqualificare come strumentali i beni immobili dati in godimento», e quindi diaffermare la loro destinazione all’attività di produzione o di scambio oggettodell’impresa (in tal senso cfr. Cass. n. 24223/2020, Cass. n. 24813/2021,Cass. n. 23105/2022, richiamate da Cass. n. 19475/2025, cit.).8. A tali principi non si sono conformati i giudici dell’appello laddovehanno affermato che «in buona sostanza, il possesso di un garage e lasuccessiva locazione a terzi dei relativi posti auto costituisce esercizio diimpresa commerciale», senza sottoporre a idonea verifica gli elementi attia rappresentare quel quid pluris, rispetto alla mera gestione patrimoniale,dell’attività svolta dal ricorrente.8.1. Ed infatti la CTR si è limitata a richiamare gli elementi addottidall’Agenzia delle entrate: il registro denominato “posteggi”, il cartellorecante la scritta “fitto box”, il certificato catastale e la planimetriadell’immobile, senza verificarne la rilevanza nei termini predetti.8.2. Inoltre, non ha in alcun modo esaminato gli elementi addotti dalcontribuente nei propri atti di merito – e che nel ricorso ha richiamato elocalizzato topograficamente ai fini dell’autosufficienza - e segnatamente:Numero registro generale 12906/2018Numero sezionale 3022/2026Numero di raccolta generale 10827/2026Data pubblicazione 23/04/2026l’assenza di personale addetto e di servizi accessori, quali la guardiania o lagestione dell’accesso all’autorimessa, l’avvenuta alienazione a terzi, inperiodo precedente a quello dell’accertamento, di parte dei posti auto, ildato temporale della locazione a lungo termine, e non a giorno o frazione,dei posti auto.9. In conclusione, accolti il primo e terzo motivo di ricorso e rigettato ilsecondo, la sentenza impugnata va cassata con rinvio alla Corte di giustiziatributaria di secondo grado della Campania – Sezione Staccata di Salernoaffinché, in diversa composizione, proceda a nuovo e motivato esame nelrispetto dei principi sopra illustrati, nonché provveda a regolare le spese delgiudizio di legittimità tra le parti. P.Q.MLa Corte accoglie il primo e terzo motivo del ricorso, rigetta il secondo, cassala sentenza impugnata in ordine ai motivi accolti e rinvia alla Corte digiustizia tributaria di secondo grado della Campania – Sezione Staccata diSalerno affinché, in diversa composizione, proceda a nuovo e motivatoesame nonché provveda a regolare le spese del giudizio di legittimità tra leparti.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 09/04/2026.La PresidenteMaria [OSCURATO:PERSONA]