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CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 8 settembre 2026

Cassazione n. 25138/2026

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baldone unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Giuseppe Ferrari;-ricorrenti-controTornato [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Sillitti unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-e controSolia Lorenzo, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Brignano;Numero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026-controricorrente-e controImmobiliare Pando di [OSCURATO:PERSONA] C. s.a.s. e PandolfiVincenzo, rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] agli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];-controricorrenti-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Torino n. 639/2020depositata il 16/06/2020.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del05/03/2026 dal [OSCURATO:PERSONA];viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dal P.M. exart. 378, primo comma, c.p.c., in persona del [OSCURATO:PERSONA] dott. [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto l’accoglimento delprimo motivo di ricorso, con assorbimento dei restanti, conclusioniribadite nel corso dell’udienza pubblica;sentiti, in sede di discussione orale all’udienza pubblica, l'Avv. [OSCURATO:PERSONA]Elena Ribaldone per i ricorrenti, gli Avv. [OSCURATO:PERSONA] e PaoloPronzato per i controricorrenti [OSCURATO:PERSONA] e Pandolfi, l’Avv. [OSCURATO:PERSONA]Ponzio per la controricorrente arch.

Tornato, l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] - condelega dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA] - per il controricorrente [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] citarono in giudizioinnanzi al Tribunale di Alessandria l’[OSCURATO:PERSONA] di PandolfiVincenzo C sas per chiedere il risarcimento dei danni per vizidell’immobile dai medesimi acquistato con atto del 27.7.2009,Numero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026quantificati in € 200.000,00, esercitando, in via alternativa l’azione exart. 1495 c.c. e quella ex art. 1669 c.c.Gli attori esposero che nei mesi successivi all’acquisto l’immobilemanifestò numerosi vizi e difetti che trovarono conferma della periziadi parte del 2012 e nell’ATP depositata nel 2014.I vizi riguardavano: a) il manto di copertura; b) la presenza di crepeinterne ed esterne all’edificio; c) i distacchi e le sconnessioni delpavimento; d) l’umidità di risalita con danni all’intonaco e sui pilastrie con fenomeno di condensa interna; e) la condensa superficiale e lamuffa nell’intradosso della soletta del locale autobox; 7) le macchie diumidità nei parapetti del terrazzo; g) le crepe nel muro divisorio conle proprietà confinanti; h) il radiatore e lo scarico della lavatrice.Gli attori lamentarono, inoltre, irregolarità da punto di vista statico edella struttura portante dell’edificio per l’assenza del progetto dicollaudo statico obbligatorio.Pando di [OSCURATO:PERSONA] C sas e [OSCURATO:PERSONA] si costituironoe chiesero la chiamata in causa di [OSCURATO:PERSONA], esecutore delleopere in muratura, [OSCURATO:PERSONA], direttrice dei lavori eRolando [OSCURATO:PERSONA], in qualità di impiantista; eccepirono ladecadenza e la prescrizione dall’azione proposta, in via alternativa exart. 1495 c.c. e 1669 c.c., e, nel merito, chiesero il rigetto delladomanda.Autorizzata la chiamata in causa, si costituirono [OSCURATO:PERSONA] eTornato [OSCURATO:PERSONA], che eccepirono anch’essi la decadenza e laprescrizione della domanda.[OSCURATO:PERSONA] rimase contumace.1.1.

Il Tribunale di Alessandria ritenne prescritta la domanda ex art.1495 c.c. per la mancanza di eventi interruttivi entro l’anno dallaNumero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026consegna dell’immobile, avvenuta il 24 luglio 2009, contestualmentealla stipula dell’atto di compravendita.Riguardo all’azione ex art. 1669 c.c., ritenne fondata l’eccezione didecadenza poiché gli attori non avevano assolto l’onere di provare latempestività della denuncia dei vizi; la comunicazione del01.03.2010, a firma dell’Arch.

Tornato, direttore dei lavori,contrariamente a quanto sostenuto dagli attori, non costituiva pienoriconoscimento dei vizi perché riguardava soltanto problematicheinerenti il tetto e la terrazza sopra il garage.In ogni caso, in relazione a tali vizi, l’ATP aveva escluso qualunqueproblematica segnalata dai ricorrenti.Riguardo agli altri vizi, il Tribunale ritenne maturata la prescrizioneannuale, avendo individuato nel 17 febbraio 2012, data dellaconsulenza di parte, il primo atto interruttivo in relazione ai vizidiversi da quelli indicati nella nota del 01.03.2010 a firmadell’architetto Trovato.Anche con riferimento all’asserita irregolarità dell’immobile dal puntodi vista statico e della struttura portante dell’edificio, in assenza diprogetto e collaudo statico, era maturata la prescrizione poichél’assenza del documento era rilevabile fin dalla consegna del bene; inogni caso, risultava prodotto il certificato di agibilità, che non rendevanecessario il collaudo statico per assenza di conglomerati in cementoarmato e, come evidenziato dal consulente di parte, le cavillatureerano di lieve entità e, pertanto, inidonee a compromettere la staticadell’edificio.1.2.

Proposero appello [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].Gli appellanti, in relazione all’azione ex art. 1495 c.c., censurarono lasentenza di primo grado per aver ritenuto prescritta l’azione poiché ilriconoscimento dei vizi sarebbe avvenuto per facta concludentia alNumero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026momento del sopralluogo, che aveva portato alla redazione della notadel 1° marzo 2010 a firma dell’Arch.

Tornato, direttrice dei lavori.Riguardo all’azione ex art. 1669 c.c., gli appellanti censurarono lasentenza per avere ritenuto prescritta e decaduta l’azione, invocandola non necessarietà della prova della tempestività della denuncia el’implicito riconoscimento dei vizi desumibile dagli atti giudiziari dellecontroparti; ritennero, inoltre, che il dies a quo per la decorrenza deltermine annuale iniziasse a decorrere nel momento in cui avevannopreso piena consapevolezza dei gravi difetti.Riguardo all’assenza del progetto e del collaudo statico,contrariamente a quanto affermato dal CTU, invocarono la presenzadi parti dell’immobile in cemento armato e quindi la necessarietà delcollaudo statico.Si costituirono, per resistere all’appello, [OSCURATO:PERSONA] e TornatoMartina Angela mentre [OSCURATO:PERSONA] rimase contumace.1.3.

La Corte d’appello di Torino, con sentenza del 16.6.2020, rigettòl’appello.La Corte rilevò che nessuna delle parti costituite aveva depositato lanota del 01.03.2010 a firma dell’arch.

Trovato, da cui facevanoderivare l’impegno ad eliminare i vizi.La tesi sostenuta dagli appellanti, relativa all’estinzionedell’obbligazione originaria fondata sull’obbligo di garanzia ex art.1490 c.c. e la sostituzione di una nuova obbligazione di eliminazione,era stata dedotta solo in grado d’appello e, peraltro, mai i convenutiavevano manifestato la volontà di eliminare i vizi; al contrario, essi neavevano contestato l’esistenza, eccependo la decadenza e laprescrizione dall’azione.In ogni caso, pur potendo ipotizzarsi il riconoscimento dei vizi indicatinella nota del 01.03.2010, essi erano stati eliminati, secondo leNumero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026conclusioni del CTU, e, per gli ulteriori vizi, la citata nota non avevacarattere novativo.Riguardo all’azione ex art. 1669 c.c., la Corte d’appello affermò che ivizi si manifestarono qualche mese dopo la consegna, che vennerosegnalati in modo generico, che non vi era prova delle reiteratedenunce e che i convenuti non li avessero riconosciuto i vizinemmeno negli atti difensivi.La Corte valorizzò le affermazioni degli attori secondo cui i vizi sierano manifestati molto prima del 2012, data in cui svolseroapprofonditi accertamenti con l’ausilio del consulente tecnico di parteed ebbero consapevolezza dei difetti dell’immobile.Quanto all’assenza del collaudo statico, la Corte rilevò che l’interventoeffettuato prevedeva l’uso di cemento armato e che il Comuneavrebbe dovuto verificare l’assenza del documento; valorizzò,tuttavia, le dichiarazioni dell’arch. [OSCURATO:PERSONA] contenute nelcertificato di agibilità del 01.07.2009, da cui emergeva che non vierano particolari strutture in cemento armato e che, pertanto, nonera necessario il collaudo statico, ai sensi della legge n. 1086 del5.11.1971.2.

Avverso la sentenza della Corte d’appello hanno proposto ricorsoper cassazione [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] sulla basedi nove motivi.[OSCURATO:PERSONA], l’[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] con [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito conseparati controricorsi ed hanno depositato memorie illustrative inprossimità dell’udienza.[OSCURATO:PERSONA] è rimasto intimato.Numero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026Il [OSCURATO:PERSONA] Procuratore Generale in persona del dott. [OSCURATO:PERSONA] depositato memoria ex art. 378, primo comma, c.p.c., in cui harassegnato le conclusioni trascritte in epigrafe.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Con il primo motivo di ricorso si deduce la violazione e falsaapplicazione dell’art. 1495 c.c. e dell’art. 1230 c.c, in relazione all’art.360, comma 1, n. 3 c.p.c., per avere la Corte d’appello erratonell’affermare che il riconoscimento dei vizi contenuto nella nota del01.03.2010, a firma dell’arch.

Trovato, all’esito dei sopralluoghi,comportasse l’insorgenza di una nuova e diversa obbligazionecostitutiva del diritto di ottenere l’eliminazione dei vizi, sostenendo,invece, che l’impegno del venditore a riparare la cosa viziata nonrappresentasse un quid novi con effetto modificativo ed estintivo dellagaranzia ma un quid pluris che si affiancava all’obbligazioneoriginaria.Sarebbe, quindi, errata la decisione della Corte d’appello, che haritenuto tardivamente proposta in grado d’appello la domanda dieliminazione dei vizi fondata sul riconoscimento da parte delvenditore- costruttore e, conseguentemente, non sarebbe maturata laprescrizione del diritto.1.1.

Il motivo è fondato nei termini che seguono.La Corte d’appello ha distinto i plurimi vizi denunciati dai ricorrenti:- i vizi riguardanti il tetto e la terrazza sopra il garage, constatatinel corso del sopralluogo ed oggetto della comunicazione dell’Arch.

Tornato del 01.03.2010, cui erano seguiti interventi pereliminarli;- gli altri vizi non indicati nella nota del 01.03.2010.La Corte di appello ha, poi, ritenuto nuova, e perciò tardiva,l’invocazione della novazione oggettiva del rapporto obbligatorio inNumero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026relazione ai vizi che erano stati oggetto di riconoscimento e disuccessiva eliminazione, aggiungendo che per gli ulteriori vizi, ilcontenuto della nota del 01.03.2010 non aveva carattere novativo.1.2.

L’affermazione integra una falsa applicazione dell’art. 1495 c.c.in tema di riconoscimento dei vizi, secondo l’elaborazionegiurisprudenziale di questa Corte, che, nella sua massima espressionenomofilattica, ha affermato che l’allegazione di un riconoscimento deivizi e dell’impegno alla loro eliminazione, da parte del venditore,comporta non una novazione oggettiva dell’originario obbligo digaranzia incombente sul venditore, bensì l’ammissione dellafondatezza delle doglianze del compratore e, in sostanza, unriconoscimento del credito di quest’ultimo, con conseguente effettointerruttivo della prescrizione (Cass., Sez.

Un., n. 13294/2005) esostituzione della ordinaria prescrizione decennale a quella previstadall’art. 1495 c.c.Nuovamente intervenute sul tema del riconoscimento dei vizi, leSezioni Unite hanno ribadito che l’impegno del venditoreall'eliminazione dei vizi, accettato dal compratore, fa sorgere ilcorrispondente diritto, che è soggetto alla prescrizione decennale,mentre i diritti alla riduzione del prezzo ed alla risoluzione delcontratto restano soggetti alla prescrizione annuale (Cass., Sez.

Un.,n. 19702/2012).L’obbligazione "di facere", qualora il venditore si impegni a eliminare ivizi della cosa e l'impegno sia accettato dal compratore, sorgeun'autonoma obbligazione di "facere", che, ove non estingua pernovazione la garanzia originaria, apprestata dagli artt. 1490 ss. c.c.,a questa si affianca, rimanendo ad essa esterna e, quindi, nonalterandone la disciplina.Numero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026E’ stato, quindi, distinto l'originario diritto del compratore allariduzione del prezzo ed alla risoluzione del contratto, che restasoggetto alla prescrizione annuale, di cui all'art. 1495 c.c.,dall’ulteriore diritto all'eliminazione dei vizi, che ricade nellaprescrizione ordinaria decennale (Cass. n. 14005/2017).1.3.

La Corte d’appello ha errato nell’affermare che l’asseritaobbligazione di eliminare i vizi fosse stata tardivamente proposta ingrado d’appello mentre, già in primo grado, gli attori avevano dedottoche, in seguito a sopralluoghi sull’immobile dopo la denuncia dei vizi,vi era stato l’impegno ad eliminarli, sulla base della nota dell’arch.Tornato del 01.03.2010.Si trattava, quindi, di allegazione contenuta nella domanda originaria,con cui era stato dedotto il riconoscimento dei vizi in relazione agliinterventi effettuati per eliminarli.L’omissione dell’accertamento è derivato dall’errore di dirittocostituito dall’affermazione, contraria all’interpretazione dellaconsolidata giurisprudenza di legittimità, in ordine al riconoscimentodei vizi da parte del venditore con il conseguente impegno dieliminarli, riconoscimento che non rappresenta un quid novi, coneffetto modificativo ed estintivo della garanzia, ma un quid pluris cheserve ad ampliarne le modalità di attuazione della garanzia assuntacon il contratto di vendita.La Corte di appello non avrebbe dovuto accertare se si fosseverificata una novazione pattizia della originaria obbligazione digaranzia ma se il contenuto dello scritto del 01.03.2010 deponesseper un’ammissione dei vizi lamentati, con gli effetti sopra ricordati,perlomeno nei limiti di quanto ivi riconosciuto.Del resto, costituisce ius receptum che, in tema di garanziaper vizi nella compravendita, il riconoscimento dei difetti da parte delNumero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026venditore, che, ai sensi dell'art. 1495, comma 2, c.c., esonera ilcompratore dall'onere della tempestiva denuncia, può aver luogoanche tacitamente, per facta concludenta, quando il venditoreprovveda alla sostituzione della cosa (Cass. n. 8775/2024).2.

Con il secondo motivo si denuncia l’omesso esame circa un fattodecisivo per il giudizio, per avere la Corte d’appello erroneamenteaffermato che la comunicazione del 01.03.2010, a firma dell’arch.Tornato, non era stata depositata da nessuna delle parti mentrerisulterebbe prodotta quale documento n.2 del fascicolo di primogrado degli attori.2.1.

Il motivo è inammissibile perché la Corte d’appello, pur dandocontenuto, ritenendolo non decisivo per il riconoscimento dei vizi.3.

E’ assorbito dall’accoglimento del primo motivo che costituisceapprezzamento pregiudiziale, il terzo motivo di ricorso, con il quale sidenuncia la violazione e falsa applicazione, in relazione all’art. 360,comma 1, n. 3 c.p.c., degli artt. 1362 e segg.c.c. e dell’art. 116c.p.c., sempre con riferimento alla comunicazione del 1° marzo 2010dell’Arch. [OSCURATO:PERSONA], direttrice dei lavori e progettista, da cui sievincerebbe il riconoscimento, anche da parte della ditta appaltatricedi infiltrazioni di acqua dalla copertura, cui avrebbe posto rimedio conla posa in opera di un telo impermeabile (la stessa Arch.

Tornato,nella medesima comunicazione, avrebbe individuato una irregolaritàdella pendenza, la presenza di muffa ed umidità di risalita conl’indicazione dei rimedi per eliminare i vizi; i ricorrenti rilevano altresì,al fine del riconoscimento dei vizi, gli ulteriori sopralluoghi svoltidall’impresa, come risulterebbe, altresì, dagli scritti difensivi deiconvenuti).Numero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/20264.

Con il quarto motivo di ricorso si deduce, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione dell’art. 1669 cc. sia con riguardoal momento qualificativo della effettiva conoscenza dei vizi e sia conriguardo al concetto di difetto grave; riguardo all’azione ex art. 1669c.c., la Corte d’appello avrebbe erroneamente ritenuto che fossematurata la decadenza dall’azione di garanzia, con riferimento ai vizinon menzionati nella nota dell’arch.

Tornato del 01.03.2010, pertardiva denuncia dei vizi perché la scoperta era avvenuta qualchemese dopo la stipula dell’atto di compravendita.

La statuizione dellaCorte d’appello sarebbe errata perché, ai sensi dell’art. 1669 c.c., iltermine di decadenza decorrerebbe dal momento in cui ilcommittente abbia conoscenza sicura dei vizi, della loro gravità edella cause che li hanno determinati.4.1.I l motivo è fondato.4.2.

Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o digravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto ex art. 1669c.c. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità control'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua unasicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, sicché esso puòessere postergato all'esito degli accertamenti tecnici che si rendanonecessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il correttocollegamento causale (Cass. n. 20678/2025)Tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non sisia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita,in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensionedel fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle suecause (Cass. n. 24486/2017).Trattandosi di opere destinate a durare nel tempo, il termine di unanno dalla scoperta dei vizi e della loro derivazione causaleNumero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026dall'imperfetta esecuzione dell'opera non può derivare dallaconstatazione di segni esteriori di danno o di pericolo, salvo che sitratti di manifestazioni indubbie come cadute o rovine estese o di unproblema di immediata percezione ( Cass. n. 13707/2023; Cass. n.27693/2019).4.4.

L’errore di diritto compiuto dalla Corte d’appello è stato quello difar decorrere i termini di prescrizione e decadenza dalla scoperta deivizi, avvenuta dopo la consegna dell’immobile, nonostante i vizicontestati fossero plurimi, come indicati nell’atto di citazione, cosìelencati: a) il manto di copertura; b) la presenza di crepe interne edesterne all’edificio; c) i distacchi e le sconnessioni del pavimento; d)l’umidità di risalita con danni all’intonaco e sui pilastri e con fenomenodi condensa interna; e) la condensa superficiale e la muffanell’intradosso della soletta del locale autobox; 7) le macchie diumidità nei parapetti del terrazzo; g) le crepe nel muro divisorio conle proprietà confinanti; h) il radiatore e lo scarico della lavatrice.In presenza di tali vizi, la Corte d’appello avrebbe dovuto fareriferimento alla data in cui gli attori avevano avuto la consapevolezzadelle cause, progettuali o costruttive, che li avevano determinati.Riguardo a tali vizi la Corte, invece, ha ritenuto che fossero maturati itermini di prescrizione e decadenza, avendo individuato nel 17febbraio 2012, il primo atto interruttivo coincidente con la data dellaperizia, con la quale era stata allegata la contezza delle cause dei vizi,senza verificare se a detto termine il committente avesse (o meno)conoscenza sicura dei difetti, dal momento che tale consapevolezzanon può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata lagravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione deglieffettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno ela chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, nonNumero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azionigeneriche a carattere esplorativo in considerazione della molteplicitàdella natura vizi riscontrati (tra le altre, Cass. n. 27693/2019; Cass.n. 1463/2008).5.

Con il quinto motivo di ricorso si denuncia la violazione e falsaapplicazione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., laviolazione degli artt. 2727-2729 c.c. nonché della legge 5.11.1971 n.1086, con riguardo alla mancata presentazione del progettostrutturale e dell’effettuazione del collaudo statico, come previstodagli artt.4-6-7 nonché dagli artt. 17 e 20 della legge 2.2.1974 n.64e degli artt. 52-83-93-94 del DPR n. 380/2001; i ricorrentidenunciano l’erroneità della decisione della Corte d’appello per avere,da un lato, ritenuto che l’intervento effettuato prevedeva l’uso dicemento armato e, nel contempo, dato rilevanza alla dichiarazionedell’arch. [OSCURATO:PERSONA], che in data 01.07.2009, aveva dichiaratoche le opere non erano soggette a collaudo statico per l’assenza diparticolari strutture in cemento.6.

Con il sesto motivo di ricorso si denuncia la violazione e falsaapplicazione, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 cpc, dell’art. 1460c.c., perché la Corte d’appello avrebbe errato nel non riconoscere laresponsabilità del venditore per aver rilasciato un certificato diagibilità irregolare.6.1.

I motivi, che per la loro connessione vanno trattaticongiuntamente, non infondati.6.2.

Gli attori hanno svolto le azioni edilizie, ex art. 1495 c.c. ed exart. 1669 c.c., chiedendo l’eliminazione dei vizi dell’opera ed ilrisarcimento dei danni, sulla base di difetti materiali dell’opera, cheincidevano sulla sua utilizzabilità e sul suo valore.Numero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026L’assenza del collaudo statico o l’irregolare consegna del certificato diabitabilità non costituiscono vizi materiali dell’opera ma riguardanol’adempimento della prestazione ed assumeva rilevanza ai finidell’azione di inadempimento, azione che gli attori non hannoesercitato.7.

Sono assorbiti il settimo, l’ottavo e il nono motivo di ricorsodall’accoglimento del primo e del quarto motivo.7.

Con il settimo motivo è dedotta la violazione e falsa applicazione,in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 e n. 5 c.p.c., degli artt. 115-116 c.p.c., con riferimento alla necessità di rinnovazione della CTU edi ammettere la prova testimoniale articolata nelle memorieistruttorie di cui all’art. 183, comma 4 c.p.c.8.

L’ottavo motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art. 91 c.p.c.,con riferimento alla regolamentazione delle spese di lite.9.

Il nono motivo di ricorso denuncia la violazione del DM. 10.03.2014n. 55, contenente la determinazione dei parametri di liquidazione deicompensi.10.

In conclusione, devono essere accolti il primo e quarto motivo diricorso, deve essere dichiarato inammissibile il secondo motivo evanno rigettati il quinto e sesto, con assorbimento dei restanti.La sentenza impugnata deve essere cassata in relazione ai motiviaccolti con rinvio alla Corte d’appello di Torino, in diversacomposizione, che riesaminerà la vicenda alla luce dei principi sopraillustrati e provvederà anche a regolare le spese del giudizio dilegittimità.

P.Q.MLa Corte accoglie il primo e quarto motivo di ricorso, dichiarainammissibile il secondo, rigetta il quinto ed il sesto, dichiara assorbitii restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accoltiNumero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corted’appello di Torino, in diversa composizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezionecivile, del 05/03/2026.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteRossana [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
baldone unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Giuseppe Ferrari;-ricorrenti-controTornato [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Sillitti unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA];-controricorrente-e controSolia Lorenzo, rappresentato e difeso dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA]Brignano;Numero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026-controricorrente-e controImmobiliare Pando di [OSCURATO:PERSONA] C. s.a.s. e PandolfiVincenzo, rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] agli avvocati [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA];-controricorrenti-avverso la sentenza della Corte d'Appello di Torino n. 639/2020depositata il 16/06/2020.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del05/03/2026 dal [OSCURATO:PERSONA];viste le conclusioni rassegnate nella memoria depositata dal P.M. exart. 378, primo comma, c.p.c., in persona del [OSCURATO:PERSONA] dott. [OSCURATO:PERSONA], che ha chiesto l’accoglimento delprimo motivo di ricorso, con assorbimento dei restanti, conclusioniribadite nel corso dell’udienza pubblica;sentiti, in sede di discussione orale all’udienza pubblica, l'Avv. [OSCURATO:PERSONA]Elena Ribaldone per i ricorrenti, gli Avv. [OSCURATO:PERSONA] e PaoloPronzato per i controricorrenti [OSCURATO:PERSONA] e Pandolfi, l’Avv. [OSCURATO:PERSONA]Ponzio per la controricorrente arch. Tornato, l’Avv. [OSCURATO:PERSONA] - condelega dell’Avv. [OSCURATO:PERSONA] - per il controricorrente [OSCURATO:PERSONA].1. [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] citarono in giudizioinnanzi al Tribunale di Alessandria l’[OSCURATO:PERSONA] di PandolfiVincenzo C sas per chiedere il risarcimento dei danni per vizidell’immobile dai medesimi acquistato con atto del 27.7.2009,Numero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026quantificati in € 200.000,00, esercitando, in via alternativa l’azione exart. 1495 c.c. e quella ex art. 1669 c.c.Gli attori esposero che nei mesi successivi all’acquisto l’immobilemanifestò numerosi vizi e difetti che trovarono conferma della periziadi parte del 2012 e nell’ATP depositata nel 2014.I vizi riguardavano: a) il manto di copertura; b) la presenza di crepeinterne ed esterne all’edificio; c) i distacchi e le sconnessioni delpavimento; d) l’umidità di risalita con danni all’intonaco e sui pilastrie con fenomeno di condensa interna; e) la condensa superficiale e lamuffa nell’intradosso della soletta del locale autobox; 7) le macchie diumidità nei parapetti del terrazzo; g) le crepe nel muro divisorio conle proprietà confinanti; h) il radiatore e lo scarico della lavatrice.Gli attori lamentarono, inoltre, irregolarità da punto di vista statico edella struttura portante dell’edificio per l’assenza del progetto dicollaudo statico obbligatorio.Pando di [OSCURATO:PERSONA] C sas e [OSCURATO:PERSONA] si costituironoe chiesero la chiamata in causa di [OSCURATO:PERSONA], esecutore delleopere in muratura, [OSCURATO:PERSONA], direttrice dei lavori eRolando [OSCURATO:PERSONA], in qualità di impiantista; eccepirono ladecadenza e la prescrizione dall’azione proposta, in via alternativa exart. 1495 c.c. e 1669 c.c., e, nel merito, chiesero il rigetto delladomanda.Autorizzata la chiamata in causa, si costituirono [OSCURATO:PERSONA] eTornato [OSCURATO:PERSONA], che eccepirono anch’essi la decadenza e laprescrizione della domanda.[OSCURATO:PERSONA] rimase contumace.1.1. Il Tribunale di Alessandria ritenne prescritta la domanda ex art.1495 c.c. per la mancanza di eventi interruttivi entro l’anno dallaNumero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026consegna dell’immobile, avvenuta il 24 luglio 2009, contestualmentealla stipula dell’atto di compravendita.Riguardo all’azione ex art. 1669 c.c., ritenne fondata l’eccezione didecadenza poiché gli attori non avevano assolto l’onere di provare latempestività della denuncia dei vizi; la comunicazione del01.03.2010, a firma dell’Arch. Tornato, direttore dei lavori,contrariamente a quanto sostenuto dagli attori, non costituiva pienoriconoscimento dei vizi perché riguardava soltanto problematicheinerenti il tetto e la terrazza sopra il garage.In ogni caso, in relazione a tali vizi, l’ATP aveva escluso qualunqueproblematica segnalata dai ricorrenti.Riguardo agli altri vizi, il Tribunale ritenne maturata la prescrizioneannuale, avendo individuato nel 17 febbraio 2012, data dellaconsulenza di parte, il primo atto interruttivo in relazione ai vizidiversi da quelli indicati nella nota del 01.03.2010 a firmadell’architetto Trovato.Anche con riferimento all’asserita irregolarità dell’immobile dal puntodi vista statico e della struttura portante dell’edificio, in assenza diprogetto e collaudo statico, era maturata la prescrizione poichél’assenza del documento era rilevabile fin dalla consegna del bene; inogni caso, risultava prodotto il certificato di agibilità, che non rendevanecessario il collaudo statico per assenza di conglomerati in cementoarmato e, come evidenziato dal consulente di parte, le cavillatureerano di lieve entità e, pertanto, inidonee a compromettere la staticadell’edificio.1.2. Proposero appello [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].Gli appellanti, in relazione all’azione ex art. 1495 c.c., censurarono lasentenza di primo grado per aver ritenuto prescritta l’azione poiché ilriconoscimento dei vizi sarebbe avvenuto per facta concludentia alNumero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026momento del sopralluogo, che aveva portato alla redazione della notadel 1° marzo 2010 a firma dell’Arch. Tornato, direttrice dei lavori.Riguardo all’azione ex art. 1669 c.c., gli appellanti censurarono lasentenza per avere ritenuto prescritta e decaduta l’azione, invocandola non necessarietà della prova della tempestività della denuncia el’implicito riconoscimento dei vizi desumibile dagli atti giudiziari dellecontroparti; ritennero, inoltre, che il dies a quo per la decorrenza deltermine annuale iniziasse a decorrere nel momento in cui avevannopreso piena consapevolezza dei gravi difetti.Riguardo all’assenza del progetto e del collaudo statico,contrariamente a quanto affermato dal CTU, invocarono la presenzadi parti dell’immobile in cemento armato e quindi la necessarietà delcollaudo statico.Si costituirono, per resistere all’appello, [OSCURATO:PERSONA] e TornatoMartina Angela mentre [OSCURATO:PERSONA] rimase contumace.1.3. La Corte d’appello di Torino, con sentenza del 16.6.2020, rigettòl’appello.La Corte rilevò che nessuna delle parti costituite aveva depositato lanota del 01.03.2010 a firma dell’arch. Trovato, da cui facevanoderivare l’impegno ad eliminare i vizi.La tesi sostenuta dagli appellanti, relativa all’estinzionedell’obbligazione originaria fondata sull’obbligo di garanzia ex art.1490 c.c. e la sostituzione di una nuova obbligazione di eliminazione,era stata dedotta solo in grado d’appello e, peraltro, mai i convenutiavevano manifestato la volontà di eliminare i vizi; al contrario, essi neavevano contestato l’esistenza, eccependo la decadenza e laprescrizione dall’azione.In ogni caso, pur potendo ipotizzarsi il riconoscimento dei vizi indicatinella nota del 01.03.2010, essi erano stati eliminati, secondo leNumero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026conclusioni del CTU, e, per gli ulteriori vizi, la citata nota non avevacarattere novativo.Riguardo all’azione ex art. 1669 c.c., la Corte d’appello affermò che ivizi si manifestarono qualche mese dopo la consegna, che vennerosegnalati in modo generico, che non vi era prova delle reiteratedenunce e che i convenuti non li avessero riconosciuto i vizinemmeno negli atti difensivi.La Corte valorizzò le affermazioni degli attori secondo cui i vizi sierano manifestati molto prima del 2012, data in cui svolseroapprofonditi accertamenti con l’ausilio del consulente tecnico di parteed ebbero consapevolezza dei difetti dell’immobile.Quanto all’assenza del collaudo statico, la Corte rilevò che l’interventoeffettuato prevedeva l’uso di cemento armato e che il Comuneavrebbe dovuto verificare l’assenza del documento; valorizzò,tuttavia, le dichiarazioni dell’arch. [OSCURATO:PERSONA] contenute nelcertificato di agibilità del 01.07.2009, da cui emergeva che non vierano particolari strutture in cemento armato e che, pertanto, nonera necessario il collaudo statico, ai sensi della legge n. 1086 del5.11.1971.2. Avverso la sentenza della Corte d’appello hanno proposto ricorsoper cassazione [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] sulla basedi nove motivi.[OSCURATO:PERSONA], l’[OSCURATO:PERSONA] di [OSCURATO:PERSONA] con [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno resistito conseparati controricorsi ed hanno depositato memorie illustrative inprossimità dell’udienza.[OSCURATO:PERSONA] è rimasto intimato.Numero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026Il [OSCURATO:PERSONA] Procuratore Generale in persona del dott. [OSCURATO:PERSONA] depositato memoria ex art. 378, primo comma, c.p.c., in cui harassegnato le conclusioni trascritte in epigrafe.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso si deduce la violazione e falsaapplicazione dell’art. 1495 c.c. e dell’art. 1230 c.c, in relazione all’art.360, comma 1, n. 3 c.p.c., per avere la Corte d’appello erratonell’affermare che il riconoscimento dei vizi contenuto nella nota del01.03.2010, a firma dell’arch. Trovato, all’esito dei sopralluoghi,comportasse l’insorgenza di una nuova e diversa obbligazionecostitutiva del diritto di ottenere l’eliminazione dei vizi, sostenendo,invece, che l’impegno del venditore a riparare la cosa viziata nonrappresentasse un quid novi con effetto modificativo ed estintivo dellagaranzia ma un quid pluris che si affiancava all’obbligazioneoriginaria.Sarebbe, quindi, errata la decisione della Corte d’appello, che haritenuto tardivamente proposta in grado d’appello la domanda dieliminazione dei vizi fondata sul riconoscimento da parte delvenditore- costruttore e, conseguentemente, non sarebbe maturata laprescrizione del diritto.1.1. Il motivo è fondato nei termini che seguono.La Corte d’appello ha distinto i plurimi vizi denunciati dai ricorrenti:- i vizi riguardanti il tetto e la terrazza sopra il garage, constatatinel corso del sopralluogo ed oggetto della comunicazione dell’Arch. Tornato del 01.03.2010, cui erano seguiti interventi pereliminarli;- gli altri vizi non indicati nella nota del 01.03.2010.La Corte di appello ha, poi, ritenuto nuova, e perciò tardiva,l’invocazione della novazione oggettiva del rapporto obbligatorio inNumero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026relazione ai vizi che erano stati oggetto di riconoscimento e disuccessiva eliminazione, aggiungendo che per gli ulteriori vizi, ilcontenuto della nota del 01.03.2010 non aveva carattere novativo.1.2. L’affermazione integra una falsa applicazione dell’art. 1495 c.c.in tema di riconoscimento dei vizi, secondo l’elaborazionegiurisprudenziale di questa Corte, che, nella sua massima espressionenomofilattica, ha affermato che l’allegazione di un riconoscimento deivizi e dell’impegno alla loro eliminazione, da parte del venditore,comporta non una novazione oggettiva dell’originario obbligo digaranzia incombente sul venditore, bensì l’ammissione dellafondatezza delle doglianze del compratore e, in sostanza, unriconoscimento del credito di quest’ultimo, con conseguente effettointerruttivo della prescrizione (Cass., Sez. Un., n. 13294/2005) esostituzione della ordinaria prescrizione decennale a quella previstadall’art. 1495 c.c.Nuovamente intervenute sul tema del riconoscimento dei vizi, leSezioni Unite hanno ribadito che l’impegno del venditoreall'eliminazione dei vizi, accettato dal compratore, fa sorgere ilcorrispondente diritto, che è soggetto alla prescrizione decennale,mentre i diritti alla riduzione del prezzo ed alla risoluzione delcontratto restano soggetti alla prescrizione annuale (Cass., Sez. Un.,n. 19702/2012).L’obbligazione "di facere", qualora il venditore si impegni a eliminare ivizi della cosa e l'impegno sia accettato dal compratore, sorgeun'autonoma obbligazione di "facere", che, ove non estingua pernovazione la garanzia originaria, apprestata dagli artt. 1490 ss. c.c.,a questa si affianca, rimanendo ad essa esterna e, quindi, nonalterandone la disciplina.Numero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026E’ stato, quindi, distinto l'originario diritto del compratore allariduzione del prezzo ed alla risoluzione del contratto, che restasoggetto alla prescrizione annuale, di cui all'art. 1495 c.c.,dall’ulteriore diritto all'eliminazione dei vizi, che ricade nellaprescrizione ordinaria decennale (Cass. n. 14005/2017).1.3. La Corte d’appello ha errato nell’affermare che l’asseritaobbligazione di eliminare i vizi fosse stata tardivamente proposta ingrado d’appello mentre, già in primo grado, gli attori avevano dedottoche, in seguito a sopralluoghi sull’immobile dopo la denuncia dei vizi,vi era stato l’impegno ad eliminarli, sulla base della nota dell’arch.Tornato del 01.03.2010.Si trattava, quindi, di allegazione contenuta nella domanda originaria,con cui era stato dedotto il riconoscimento dei vizi in relazione agliinterventi effettuati per eliminarli.L’omissione dell’accertamento è derivato dall’errore di dirittocostituito dall’affermazione, contraria all’interpretazione dellaconsolidata giurisprudenza di legittimità, in ordine al riconoscimentodei vizi da parte del venditore con il conseguente impegno dieliminarli, riconoscimento che non rappresenta un quid novi, coneffetto modificativo ed estintivo della garanzia, ma un quid pluris cheserve ad ampliarne le modalità di attuazione della garanzia assuntacon il contratto di vendita.La Corte di appello non avrebbe dovuto accertare se si fosseverificata una novazione pattizia della originaria obbligazione digaranzia ma se il contenuto dello scritto del 01.03.2010 deponesseper un’ammissione dei vizi lamentati, con gli effetti sopra ricordati,perlomeno nei limiti di quanto ivi riconosciuto.Del resto, costituisce ius receptum che, in tema di garanziaper vizi nella compravendita, il riconoscimento dei difetti da parte delNumero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026venditore, che, ai sensi dell'art. 1495, comma 2, c.c., esonera ilcompratore dall'onere della tempestiva denuncia, può aver luogoanche tacitamente, per facta concludenta, quando il venditoreprovveda alla sostituzione della cosa (Cass. n. 8775/2024).2. Con il secondo motivo si denuncia l’omesso esame circa un fattodecisivo per il giudizio, per avere la Corte d’appello erroneamenteaffermato che la comunicazione del 01.03.2010, a firma dell’arch.Tornato, non era stata depositata da nessuna delle parti mentrerisulterebbe prodotta quale documento n.2 del fascicolo di primogrado degli attori.2.1. Il motivo è inammissibile perché la Corte d’appello, pur dandocontenuto, ritenendolo non decisivo per il riconoscimento dei vizi.3. E’ assorbito dall’accoglimento del primo motivo che costituisceapprezzamento pregiudiziale, il terzo motivo di ricorso, con il quale sidenuncia la violazione e falsa applicazione, in relazione all’art. 360,comma 1, n. 3 c.p.c., degli artt. 1362 e segg.c.c. e dell’art. 116c.p.c., sempre con riferimento alla comunicazione del 1° marzo 2010dell’Arch. [OSCURATO:PERSONA], direttrice dei lavori e progettista, da cui sievincerebbe il riconoscimento, anche da parte della ditta appaltatricedi infiltrazioni di acqua dalla copertura, cui avrebbe posto rimedio conla posa in opera di un telo impermeabile (la stessa Arch. Tornato,nella medesima comunicazione, avrebbe individuato una irregolaritàdella pendenza, la presenza di muffa ed umidità di risalita conl’indicazione dei rimedi per eliminare i vizi; i ricorrenti rilevano altresì,al fine del riconoscimento dei vizi, gli ulteriori sopralluoghi svoltidall’impresa, come risulterebbe, altresì, dagli scritti difensivi deiconvenuti).Numero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/20264. Con il quarto motivo di ricorso si deduce, ai sensi dell’art. 360,comma 1, n. 3 c.p.c., la violazione dell’art. 1669 cc. sia con riguardoal momento qualificativo della effettiva conoscenza dei vizi e sia conriguardo al concetto di difetto grave; riguardo all’azione ex art. 1669c.c., la Corte d’appello avrebbe erroneamente ritenuto che fossematurata la decadenza dall’azione di garanzia, con riferimento ai vizinon menzionati nella nota dell’arch. Tornato del 01.03.2010, pertardiva denuncia dei vizi perché la scoperta era avvenuta qualchemese dopo la stipula dell’atto di compravendita. La statuizione dellaCorte d’appello sarebbe errata perché, ai sensi dell’art. 1669 c.c., iltermine di decadenza decorrerebbe dal momento in cui ilcommittente abbia conoscenza sicura dei vizi, della loro gravità edella cause che li hanno determinati.4.1.I l motivo è fondato.4.2. Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o digravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto ex art. 1669c.c. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità control'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua unasicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, sicché esso puòessere postergato all'esito degli accertamenti tecnici che si rendanonecessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il correttocollegamento causale (Cass. n. 20678/2025)Tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non sisia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita,in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensionedel fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle suecause (Cass. n. 24486/2017).Trattandosi di opere destinate a durare nel tempo, il termine di unanno dalla scoperta dei vizi e della loro derivazione causaleNumero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026dall'imperfetta esecuzione dell'opera non può derivare dallaconstatazione di segni esteriori di danno o di pericolo, salvo che sitratti di manifestazioni indubbie come cadute o rovine estese o di unproblema di immediata percezione ( Cass. n. 13707/2023; Cass. n.27693/2019).4.4. L’errore di diritto compiuto dalla Corte d’appello è stato quello difar decorrere i termini di prescrizione e decadenza dalla scoperta deivizi, avvenuta dopo la consegna dell’immobile, nonostante i vizicontestati fossero plurimi, come indicati nell’atto di citazione, cosìelencati: a) il manto di copertura; b) la presenza di crepe interne edesterne all’edificio; c) i distacchi e le sconnessioni del pavimento; d)l’umidità di risalita con danni all’intonaco e sui pilastri e con fenomenodi condensa interna; e) la condensa superficiale e la muffanell’intradosso della soletta del locale autobox; 7) le macchie diumidità nei parapetti del terrazzo; g) le crepe nel muro divisorio conle proprietà confinanti; h) il radiatore e lo scarico della lavatrice.In presenza di tali vizi, la Corte d’appello avrebbe dovuto fareriferimento alla data in cui gli attori avevano avuto la consapevolezzadelle cause, progettuali o costruttive, che li avevano determinati.Riguardo a tali vizi la Corte, invece, ha ritenuto che fossero maturati itermini di prescrizione e decadenza, avendo individuato nel 17febbraio 2012, il primo atto interruttivo coincidente con la data dellaperizia, con la quale era stata allegata la contezza delle cause dei vizi,senza verificare se a detto termine il committente avesse (o meno)conoscenza sicura dei difetti, dal momento che tale consapevolezzanon può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata lagravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione deglieffettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno ela chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, nonNumero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azionigeneriche a carattere esplorativo in considerazione della molteplicitàdella natura vizi riscontrati (tra le altre, Cass. n. 27693/2019; Cass.n. 1463/2008).5. Con il quinto motivo di ricorso si denuncia la violazione e falsaapplicazione, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., laviolazione degli artt. 2727-2729 c.c. nonché della legge 5.11.1971 n.1086, con riguardo alla mancata presentazione del progettostrutturale e dell’effettuazione del collaudo statico, come previstodagli artt.4-6-7 nonché dagli artt. 17 e 20 della legge 2.2.1974 n.64e degli artt. 52-83-93-94 del DPR n. 380/2001; i ricorrentidenunciano l’erroneità della decisione della Corte d’appello per avere,da un lato, ritenuto che l’intervento effettuato prevedeva l’uso dicemento armato e, nel contempo, dato rilevanza alla dichiarazionedell’arch. [OSCURATO:PERSONA], che in data 01.07.2009, aveva dichiaratoche le opere non erano soggette a collaudo statico per l’assenza diparticolari strutture in cemento.6. Con il sesto motivo di ricorso si denuncia la violazione e falsaapplicazione, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 cpc, dell’art. 1460c.c., perché la Corte d’appello avrebbe errato nel non riconoscere laresponsabilità del venditore per aver rilasciato un certificato diagibilità irregolare.6.1. I motivi, che per la loro connessione vanno trattaticongiuntamente, non infondati.6.2. Gli attori hanno svolto le azioni edilizie, ex art. 1495 c.c. ed exart. 1669 c.c., chiedendo l’eliminazione dei vizi dell’opera ed ilrisarcimento dei danni, sulla base di difetti materiali dell’opera, cheincidevano sulla sua utilizzabilità e sul suo valore.Numero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026L’assenza del collaudo statico o l’irregolare consegna del certificato diabitabilità non costituiscono vizi materiali dell’opera ma riguardanol’adempimento della prestazione ed assumeva rilevanza ai finidell’azione di inadempimento, azione che gli attori non hannoesercitato.7. Sono assorbiti il settimo, l’ottavo e il nono motivo di ricorsodall’accoglimento del primo e del quarto motivo.7. Con il settimo motivo è dedotta la violazione e falsa applicazione,in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 e n. 5 c.p.c., degli artt. 115-116 c.p.c., con riferimento alla necessità di rinnovazione della CTU edi ammettere la prova testimoniale articolata nelle memorieistruttorie di cui all’art. 183, comma 4 c.p.c.8. L’ottavo motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art. 91 c.p.c.,con riferimento alla regolamentazione delle spese di lite.9. Il nono motivo di ricorso denuncia la violazione del DM. 10.03.2014n. 55, contenente la determinazione dei parametri di liquidazione deicompensi.10. In conclusione, devono essere accolti il primo e quarto motivo diricorso, deve essere dichiarato inammissibile il secondo motivo evanno rigettati il quinto e sesto, con assorbimento dei restanti.La sentenza impugnata deve essere cassata in relazione ai motiviaccolti con rinvio alla Corte d’appello di Torino, in diversacomposizione, che riesaminerà la vicenda alla luce dei principi sopraillustrati e provvederà anche a regolare le spese del giudizio dilegittimità. P.Q.MLa Corte accoglie il primo e quarto motivo di ricorso, dichiarainammissibile il secondo, rigetta il quinto ed il sesto, dichiara assorbitii restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accoltiNumero registro generale 2676/2021Numero sezionale 554/2026Numero di raccolta generale 25138/2026Data pubblicazione 08/09/2026con rinvio, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corted’appello di Torino, in diversa composizione.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezionecivile, del 05/03/2026.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteRossana [OSCURATO:PERSONA]