Cassazione n. 18743/2026

ta [OSCURATO:PERSONA]contro[OSCURATO:PERSONA] in persona del legale rappresentante pro tempore,rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'Appello di Napoli n. 2729/2022depositata il 09/06/2022.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/04/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].[OSCURATO:SOCIETA]. aveva convenuto in giudizio avanti al Tribunale diBenevento [OSCURATO:PERSONA] chiedendo che, accertata la proprietàesclusiva in capo a sé del lastrico solare sovrastante l’appartamento delNumero registro generale 21670/2022Numero sezionale 878/2026Numero di raccolta generale 18743/2026Data pubblicazione 09/06/2026convenuto, questo fosse condannato al rilascio del bene e alla riduzione inpristino, con eliminazione delle opere sullo stesso realizzate. Afondamento della domanda la società attrice aveva evidenziato di avervenduto a [OSCURATO:PERSONA], con contratto del [OSCURATO:DATA_NASCITA], una porzioneimmobiliare del complesso edile lotto 7, in Benevento, riservandosi laproprietà del lastrico solare. [OSCURATO:PERSONA] se ne era però appropriato,affermandosene proprietario, e vi aveva realizzato dei manufatti.Il convenuto si era costituito contestando le domande proposte daTecnoedile s.r.l. e affermando di aver acquistato la proprietà del lastricosolare in base al contratto di compravendita del 16.6.2004Il Tribunale di Benevento aveva respinto la domanda di rivendica dellasocietà e quella del convenuto, attribuendo al lastrico solare natura dibene condominiale, ai sensi dell’art.1117 c.c.La Corte d’Appello di Napoli, adita da [OSCURATO:SOCIETA]., aveva riformatointegralmente la sentenza di primo grado, riconoscendo il diritto diproprietà esclusiva della società sul lastrico solare, emergentedall’interpretazione dell’atto di compravendita di [OSCURATO:PERSONA], idoneaa superare la presunzione di condominialità ex art.1117 c.c.; la Corteosservava che [OSCURATO:SOCIETA]. era la società che aveva costruito l’edificio,divenendone proprietaria a titolo originario e che, tra le diverse porzioniimmobiliari alienate, non era compreso il lastrico solare sovrastantel’abitazione dell’appellato.[OSCURATO:PERSONA] ha proposto ricorso per cassazione, affidato a tremotivi.[OSCURATO:SOCIETA]. ha depositato controricorso.Il ricorrente ha depositato memoria illustrativa prima della datadell’adunanza fissata per la discussione in camera di consiglio del ricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il ricorso non viola le indicazioni emergenti dall’art. 366 n.3, n.4 en.6 c.p.c.Numero registro generale 21670/2022Numero sezionale 878/2026Numero di raccolta generale 18743/2026Data pubblicazione 09/06/2026In particolare, i criteri redazionali e il contenuto dell’atto sonocongruenti con i requisiti di forma-contenuto emergenti dal modello legale apprestato dall'art. 366 c.p.c. perché, nel rispettodel rapporto di complementarità esistente tra il requisito della esposizione sommaria dei fatti della causa , di cui al n. 3, e quellodella esposizione dei motivi per i quali si chiede la cassazione , di cuial n. 4 della norma richiamata, essi permettono alla Corte di comprenderei plurimi motivi di ricorso formulati, così consentendole di procedere al loroscrutinio munita delle conoscenze necessarie per valutare se essi sianodeducibili e pertinenti (cfr. , al riguardo, ord. Cass. SU n.37552/2021). Imotivi di ricorso possono altresì legittimamente riproporre interpretazionie argomentazioni difensive già inutilmente sottoposte al Giudice diappello, ove queste riguardino questioni tecnico-giuridiche che siassumono mal valutate, nell’ambito delle indicazioni desumibili dall’art.360co 1 n.1-5 c.p.c. e con una formulazione adeguata rispetto a queste: neconsegue che le ragioni di inammissibilità evidenziate dallacontroricorrente non possono riguardare il ricorso ma potranno avererilevanza in relazione ai singoli motivi per come in concreto articolati.2. Con il primo articolato motivo [OSCURATO:PERSONA] lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art.1362 e s. c.c. in relazioneall’art.360 primo comma n.3) c.p.c. Secondo il ricorrente, la Corte di merito si sarebbe erroneamentediscostata dall’interpretazione del contratto data dal Tribunale diBenevento. [OSCURATO:PERSONA] d’appello richiama, in particolare, la clausola 5 delcontratto, in cui si dice che: i lastrici solari sono di spettanza dellasocietà venditrice perché realizzati giusta la riserva effettuata in tutte leprecedenti alienazioni uguale a quella nel presente atto riportata al punto“g” dell’art.2 : secondo la Corte, il riferimento ai lastrici solari non sisarebbe limitato alla sola edificazione ma alla intera proprietà e con laclausola la società si sarebbe riservata, appunto, il diritto di proprietà diNumero registro generale 21670/2022Numero sezionale 878/2026Numero di raccolta generale 18743/2026Data pubblicazione 09/06/2026tutti i lastrici, rimanendo libera di decidere se trasferirli o trattenerli persé. L’interpretazione della Corte d’Appello sarebbe errata e non rispettosadei criteri ermeneutici previsti dagli artt.1362 e s. c.c., perché con ilcontratto di compravendita del 16.6.2004 gli erano stati venduti i lastricisolari pertinenziali all’appartamento acquistato; non sarebbe statonemmeno adeguatamente valorizzato il contenuto della clausola 2 delcontratto, sul limite temporale al diritto di costruire.Occorre ricordare che l’interpretazione dei documenti negoziali,effettuata attraverso i canoni ermeneutici dettati dagli artt.1362 e s. c.c.,è materia tipicamente meritale, è quindi riservata al giudice del merito edè censurabile in sede di legittimità unicamente per violazione - rilevante aisensi dell’art.360 n.3 c.p.c. - dei canoni di ermeneutica contrattuale, laquale si deve dedurre con la specifica indicazione nel ricorso percassazione del modo in cui il ragionamento del giudice si sia discostato daisuddetti canoni, oppure - nei limiti consentiti dall'art. 360 n. 5 c.p.c. - inipotesi di omesso esame di un fatto decisivo, oggetto di discussione tra leparti: al di fuori delle situazioni indicate la critica alla ricostruzione delcontenuto della volontà delle parti operata dal Giudice di merito si traducenella mera proposta di un'interpretazione diversa da quella censurata,come tale inammissibile in sede di legittimità (così, di recente, Cass.n.353/2025; nello stesso senso Cass. n.24461/2005, Cass. n.2560/2007,Cass. n.14355/2016, Cass. n.11254/2018, Cass. n.7954/2020, Cass.n.3580/2021, Cass. n.10745/2022).La Corte d’Appello di Napoli ha esaminato diffusamente il contratto dicompravendita, accertando che effettivamente a [OSCURATO:PERSONA] eranostati trasferiti dei lastrici solari, ma solo quelli adiacenti all’appartamento,non anche il lastrico solare sovrastante lo stesso. A tal fine, la Corte dimerito ha valorizzato non solo il fatto che al lastrico solare sovrastantenon si faccia cenno nell’atto - a differenza di quanto avviene per i lastriciadiacenti - ma anche altri elementi negoziali, in particolare: la clausola 5Numero registro generale 21670/2022Numero sezionale 878/2026Numero di raccolta generale 18743/2026Data pubblicazione 09/06/2026del contratto, contenente una precisa riserva di proprietà alla societàveditrice sui lastrici solari giusta la riserva effettuata in tutte leprecedenti alienazioni uguale a quella del presente atto riportata al punto“g” dell’art.2 ; la clausola 2, sia alla lett. c) ove si prevede il diritto dellasocietà costruttrice/venditrice di eseguire opere di variante otrasformazione fino a totale vendita delle altre unità immobiliari delcomplesso non ancora alienato e di sua proprietà, sia alla lett.g) ove lasocietà si riserva il diritto di realizzare future costruzioni in aderenza e adinnesto sia alle pareti condominiali che a quelle di proprietà esclusiva; lavalutazione combinata delle due clausole nell’ambito del complessivocontesto negoziale, che portava a ritenere che la clausola 5 non si potesseriferire al diritto di sopraelevazione, già emergente dalla clausola 2, maalla proprietà dei lastrici solari già esistenti; anche se il termine spettanza , usato nella clausola 5, non era tecnico, si dovevaintendere volto a mantenere la proprietà piena in capo alla società suilastrici solari non ceduti.A fronte dell’articolata motivazione svolta dalla Corte di merito sultesto negoziale, del cui contenuto e della cui interpretazione dà ampioconto, il ricorrente si limita a riproporre, in sostanza, la sua diversa tesiinterpretativa ritenendola l’unica corretta. Non potendosi individuare e nonessendo state individuate dal ricorrente - come sarebbe stato necessarionell’articolazione del motivo come violazione dell’art.360 co 1 n.3 c.p.c. -nel ragionamento della Corte violazioni delle norme di ermeneuticanegoziale, la doglianza in esame si risolve, inammissibilmente, nellacontestazione dell’attività interpretativa e valutativa della documentazionenegoziale operata dalla Corte d’Appello nell’esercizio delle proprieprerogative meritali.Il supporto di un adeguato iter motivazionale, effettivo e logicamentesviluppato sul contenuto del contratto di compravendita, garantisce altresìNumero registro generale 21670/2022Numero sezionale 878/2026Numero di raccolta generale 18743/2026Data pubblicazione 09/06/2026il rispetto del disposto dell’art.111 Cost e dei principi di diritto individuatida Cass. a SU n.8053/2014.3. Con il secondo motivo di critica il ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione degli art.948, 1117 e 2697 c.c., nonchédegli art.115 e 116 c.p.c., in relazione all’art.360 primo comma n.3c.p.c. [OSCURATO:PERSONA], per vincere la presunzione dicondominialità derivante dall’art.1117 c.c. la società avrebbe dovutodimostrare che, nel primo atto di vendita, si era riservata la proprietà sullastrico solare. [OSCURATO:SOCIETA]. non avrebbe invece nemmeno dimostratola sua proprietà sul bene nel rispetto degli oneri probatori richiestidall’art.948 c.c.Il motivo è infondato.La doglianza in esame contiene due profili di critica che, seppure nonesplicitati nella rubrica del motivo, sono enucleabili chiaramente dal suocontenuto.Quanto alla contestazione della idoneità della prova della titolarità deldiritto di proprietà in capo a [OSCURATO:SOCIETA]., è fatto accertato nellasentenza impugnata che la società controricorrente è la costruttricedell’intero complesso edilizio, edificato su terreno di proprietà: l’acquistodella proprietà dell’intero immobile, comprensivo dell’unità immobiliareceduta al ricorrente, è intervenuto a titolo originario, per accessione.L’unica critica che il ricorrente rivolge alla sentenza della Corted’Appello per contrastare la raggiunta prova della proprietà in capo allacontroricorrente si riferisce al fatto che non sono stati prodotti l’atto diacquisto del terreno e la concessione edilizia: ma i relativi riferimenti sonocontenuti nell’atto di compravendita del 16.6.2004, che è un atto notarile,il cui contenuto non è costituito da mere dichiarazioni della parteinteressata, perché sono riferimenti ad atti e certificazioni pubbliche,Numero registro generale 21670/2022Numero sezionale 878/2026Numero di raccolta generale 18743/2026Data pubblicazione 09/06/2026facilmente verificabili, che si debbono presumere riscontrati dal notaiorogante.Quanto alla contestazione relativa alla mancanza, in concreto, delprimo atto costitutivo del condominio, nel quale la società costruttricevenditrice avrebbe dovuto riservare la proprietà del lastrico di cui sidiscute per poter vincere la presunzione di condominialità emergentedall’art. 1117 c.c., si osserva che la Corte d’Appello di Napoli ha ritenutoaccertato il superamento della presunzione per le emergenze chiare edunivoche dell’attribuzione della proprietà esclusiva del contenuto dellaclausola 5 del contratto di compravendita del 16.6.2004: la Corte hariportato il testo della clausola 5, ove si precisa che la stessa riserva,riguardante la spettanza dei lastrici solari alla società venditrice, era stata effettuata in tutte le precedenti alienazioni uguale a quella del presenteIn concreto quindi, attraverso il riferimento agli art.948 e 1117 c.c.nell’ambito del disposto dell’art. 360 co 1 n.3 c.p.c. il ricorrente nonindividua propriamente reali violazioni di legge, perché non deducel'erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, dellefattispecie astratte recate dalle norme di legge richiamate, ma allegaun'erronea ricognizione delle fattispecie concrete a mezzo delle risultanzedi causa - in ordine all’adeguatezza e sufficienza del supporto probatoriodocumentale utilizzato, sia per l’accertamento della proprietà in capo aTecnoedile s.r.l., sia per l’affermazione della proprietà esclusiva in capo adessa del lastrico solare idonea ad escludere l’operatività dell’art.1117 c.c. -che è invece esterna all'esatta interpretazione delle norme e inerisce allatipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità-cfr. Cass. n.3340/2019; Cass. n.8635/2024; Cass. n.7871/2025-.Non è pertinente il riferimento come norme violate agli art.115 e 116c.p.c.: quanto all’art.115 c.p.c., non è stato nemmeno allegato che laCorte di merito abbia utilizzato per la decisione prove acquisite d’ufficio alNumero registro generale 21670/2022Numero sezionale 878/2026Numero di raccolta generale 18743/2026Data pubblicazione 09/06/2026di fuori dei poteri riconosciutigli, o abbia violato il principio di noncontestazione; quanto all’art.116 c.p.c., non si discute del fatto che siastato attribuito valore di prova legale ad una differente risultanzaprobatoria o che, viceversa, sia stata liberamente valutata una provalegale (cfr., al riguardo, l’orientamento interpretativo di questa Corte,espresso nella sentenza delle Sezioni Unite n.20867/2020 e ripetuto nellepronunce successive). Le critiche svolte riguardano il modo in cui la Corted’Appello di Napoli ha interpretato e valutato secondo il suo prudenteapprezzamento gli elementi istruttori documentali acquisiti agli atti,perché è giunta a conclusioni difforme rispetto al ricorrente: ma, come giàsopra evidenziato, l’attività interpretativa e valutativa del Giudice dimerito non è sindacabile in sede di legittimità se sorretta, come nel casodi specie, da effettivo e adeguato supporto motivazionale -che, del resto,il ricorrente non mette in discussione nei limiti individuati dalle S.U. diquesta Corte, sentenza n.8053/2014-.4. Con l’ultimo motivo di critica [OSCURATO:PERSONA] lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art.102 c.p.c. in relazione all’art.360primo comma n.4 c.p.c. Avendo la società controricorrente esperita un’azione di rivendica,avrebbe dovuto essere provocato il contraddittorio nei confronti di tutti icondomini dello stabile al quale il lastrico solare inerisce, essendo questiproprietari pro quota del bene. Dovevano essere chiamati in causa tutti icondomini.Il motivo è infondato.[OSCURATO:SOCIETA]. ha agito nei confronti di [OSCURATO:PERSONA], che siaffermava proprietario esclusivo per titolo - occupandolo concretamente -di un bene, il lastrico solare sovrastante la sua abitazione, di cui la societàafferma essere esclusiva proprietaria. Gli altri condomini sono estranei alcontenzioso nei termini delineati.In conclusione, il ricorso deve essere respinto.Numero registro generale 21670/2022Numero sezionale 878/2026Numero di raccolta generale 18743/2026Data pubblicazione 09/06/2026Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come dadispositivo, seguono la soccombenza.Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto –ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002– della sussistenza deipresupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolocontributo unificato, pari a quello previsto per la proposizionedell’impugnazione, se dovuto. P.Q.MLa Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna [OSCURATO:PERSONA] pagamento, in favore di [OSCURATO:SOCIETA]., delle spese del giudizio dilegittimità, che liquida in € 3.500,00 per compensi, oltre alle speseforfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agliaccessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.Dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento,da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributounificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda SezioneCivile, il 9 aprile 2026.Il PresidenteMauro Mocci