Cassazione n. 12411/2026

esso lo studiodell'avv. G. Pecorilla, rappresentato e difeso dall'avv. [OSCURATO:PERSONA]Vantaggiato- ricorrente -controCOMUNE [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliato in Roma,via Albanese n. 61/C, presso i sig.ri Amoroso e Gelodi, rappre-sentato e difeso dall'avv. [OSCURATO:PERSONA] controricorrente -avverso la sentenza n. 160/2021 della Corte d'Appello di Lecce,depositata il 9.2.2021.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del26.11.2025 dal [OSCURATO:PERSONA].Numero registro generale 22168/2021Numero sezionale 4082/2025Numero di raccolta generale 12411/2026Data pubblicazione 03/05/2026Giovanni Lopez Y Royo, all'epoca unitamente al consortesano chiedendone la condanna al risarcimento dei danni patitiper l'illegittima definitiva trasformazione in opera pubblica diuna porzione di una loro proprietà immobiliare sottoposta adoccupazione d'urgenza in attuazione di un piano di edilizia eco-nomica popolare (P.E.E.P.).Instauratosi il contraddittorio ed esperita c.t.u., il Tribu-nale di Lecce accolse in parte le domande degli attori, condan-nando il Comune al risarcimento del danno per la perdita dellaproprietà, ma negando che vi fosse un pregiudizio arrecato allaproprietà residua non espropriata in conseguenza dell'apposi-zione di vincoli urbanistici.La sentenza di primo grado venne confermata dalla Corted'appello salentina, la cui decisione fu però cassata con ordi-nanza n. 10290/2018 di questa Corte, essendosi ravvisato l'er-rore di avere «implausibilmente interpretato la domanda risar-citoria degli attori come riferita al danno arrecato alla porzionenon espropriata dei loro immobili per effetto dell'apposizione divincoli urbanistici», mentre «il danno lamentato era quello de-rivante dall'incidenza della realizzazione degli interventi di Pianosul valore commerciale dei suoli (rimasti in loro proprietà) adia-centi a quelli espropriati», sull'allegato presupposto che essi fos-sero originariamente parte di un unico compendio immobiliare.La Corte d'Appello di Lecce, in sede di rinvio, esperita unaseconda c.t.u., confermò nuovamente la decisione del Tribu-nale, ritenendo comunque non provata la diminuzione di valoredella proprietà residua per effetto della separazione e della per-dita della proprietà sulla porzione irreversibilmente trasformata.Numero registro generale 22168/2021Numero sezionale 4082/2025Numero di raccolta generale 12411/2026Data pubblicazione 03/05/2026Contro la sentenza pronunciata in sede di rinvio GiovanniLopez Y Royo ha proposto ricorso per cassazione articolato intre motivi.Il Comune di Alessano si è difeso con controricorso.Il ricorrente ha altresì depositato memoria illustrativa neltermine di legge anteriore alla data fissata per la trattazione incamera di consiglio ai sensi dell'art. 380-bis.1 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso principale si denuncia,testualmente: «Violazione art. 384, comma 2, c.p.c. – Viola-zione e/falsa applicazione artt. 2043 e 1123 [recte: 1223] c.c.– Violazione e/o falsa applicazione artt. 40 legge 2359/1865 e33 d.P.R. 327/2001 – In relazione all'art. 360, comma 1, n. 3,c.p.c.».Il ricorrente sostiene che la Corte d'appello, confermandoil rigetto della domanda volta ad ottenere il risarcimento deldanno consistente nella perdita di valore della proprietà residua,avrebbe, da un lato, oltrepassato il limite posto alla sua cogni-zione dall'ordinanza di cassazione con rinvio n. 10290/2018;dall'altro lato, violato i principi che regolano la responsabilitàextracontrattuale e il nesso di causalità tra fatto illecito e dannorisarcibile, nonché la specifica disposizione dettata in materia diindennizzo per l'espropriazione parziale di un bene unitario.1.1. Il motivo è infondato.1.1.1. Deve essere innanzitutto esclusa la violazione delloart. 384, comma 2, c.p.c., perché l'ordinanza di rinvio avevaaffidato alla Corte territoriale proprio il compito di accertare sefosse fondata o meno la domanda proposta dal ricorrente, cosìcome doveva essere correttamente interpretata, emendandol'errore compiuto nella sentenza d'appello.Numero registro generale 22168/2021Numero sezionale 4082/2025Numero di raccolta generale 12411/2026Data pubblicazione 03/05/2026Nella motivazione dell'ordinanza di cassazione si legge che«L'errore in cui è incorsa la Corte del merito consiste nell'avereimplausibilmente interpretato la domanda risarcitoria degli at-tori come riferita al danno arrecato alla porzione non espropriatadei loro immobili per effetto dell'apposizione di vincoli urbani-stici. … Eppure, come risulta anche dallo svolgimento della sen-tenza impugnata, la domanda era stata chiaramente riferita alladiminuzione del valore venale concretamente subita dalla re-stante parte del fondo Montagnette per effetto della espropria-zione parziale dei fondi di proprietà Lopez, a prescindere dallasua destinazione urbanistica, sul presupposto che prima dell'e-spropriazione l'intero compendio immobiliare costituisse uncorpo unitario ed omogeneo. La Corte di merito si è sottratta aquesto accertamento …».Se dunque l'errore della Corte d'appello era consistitonell'avere omesso l'accertamento dei fatti pertinenti rispetto alladomanda proposta, il senso del rinvio non poteva che esserequello di ordinare che quell'accertamento venisse svolto. Il chelasciava evidentemente aperta la possibilità, sia di un accerta-mento positivo, sia di un accertamento negativo in ordine alfatto decisivo della «diminuzione del valore venale concreta-mente subita dalla restante parte del fondo Montagnette».1.1.2. Per il resto, l'illustrazione del motivo coglie quelloche è, in effetti, un errore nella impostazione del discorso concui la Corte territoriale ha dato conto del rigetto della domandadel ricorrente. Infatti, non è corretta l'affermazione secondo cuil'originario compendio immobiliare di cui erano proprietari i con-sorti Lopez Y Royo non poteva essere considerato un «bene uni-tario», ai sensi dell'art. 33 del d.P.R. n. 327 del 2001, in quanto,già prima dell'imposizione del vincolo espropriativo, quel com-pendio «era costituito da due zone autonome sul piano urbani-Numero registro generale 22168/2021Numero sezionale 4082/2025Numero di raccolta generale 12411/2026Data pubblicazione 03/05/2026stico», l'una destinata ad espansione edilizia (zona C) e l'altra apiani di edilizia economica e popolare.In proposito, occorre precisare che, invece, l'esistenza diun «bene unitario» va apprezzata con riferimento alla effettivae concreta possibilità di uno sfruttamento unitario e, quindi, an-che a prescindere dalla pluralità di destinazioni urbanistichedelle singole porzioni di cui il compendio sia eventualmentecomposto. Ciò in quanto la definizione di «bene unitario» è fun-zionale al riconoscimento di un indennizzo (in questo caso di unrisarcimento) comprensivo della effettiva «diminuzione di va-lore» subita dal proprietario a causa della separazione della por-zione espropriata (v. Cass. n. 999/2025, anche per l'afferma-zione che «le regole contenute nell'art. 33 non sono altro cheun corollario del principio del valore venale quale criterio per ladeterminazione dell'indennizzo», con la conseguente loro appli-cabilità anche al caso di acquisizione sanante ex art. 42-bisd.P.R. n. 327 del 2001). Ben può essere quindi rilevante anchela semplice circostanza che i diversi fondi di un'unica proprietàsiano «contigui sotto il profilo meramente fisico», qualora a ciòsi ricolleghi la possibilità di un più proficuo utilizzo dell'interaarea.Tuttavia, tale errata impostazione concettuale non ha in-fluito sulla correttezza della decisione assunta dalla Corte salen-tina, dal momento che dalla motivazione della sentenza risultachiaro che è stata comunque accertata la non incidenza dellaseparazione dalla porzione espropriata sulle possibilità di sfrut-tamento edilizio, e quindi sul valore economico, della parte ri-masta in proprietà del soggetto privato. È stata infatti smentita,tramite la svolta consulenza tecnica d'ufficio, l'allegazione – ri-badita anche nell'attuale ricorso per cassazione – secondo cui,a cagione di un intervento espropriativo «a macchia di leo-Numero registro generale 22168/2021Numero sezionale 4082/2025Numero di raccolta generale 12411/2026Data pubblicazione 03/05/2026pardo», si sarebbe verificato un «azzeramento [del] valore eco-nomico [delle] aree residue», con la «concreta inutilizzabilitàdelle stesse». La Corte territoriale, sulla base di una «puntualedisamina dello stato dei luoghi, delle differenti altimetrie carat-terizzanti le residue aree e, dunque, della conformazione fisicadell'immobile», è giunta alla conclusione che «non vi è provache le zone residue del fondo di proprietà Lopez abbiano soffertouna qualche apprezzabile diminuzione di valore dagli interventiablatori effettuati al Comune convenuto». E tale accertamentodi fatto è di per sé insindacabile in sede di legittimità.Ciò fermo restando che del tutto corretta e conforme allacostante giurisprudenza di legittimità è, invece, nella sentenzaimpugnata, l'affermazione secondo cui la diminuzione di valorerisarcibile è solo quella subita in conseguenza dei vincoli espro-priativi e non anche quella derivante dai preesistenti vincoli con-formativi (v., ex multis, Cass. nn. 34838/2023; 7393/2023;5803/2021; 207/2020). Infatti, la riaffermata possibilità che un«bene unitario» sia costituito da porzioni di terreno inserite indiverse zone urbanistiche nulla toglie alla necessità che dellediverse destinazioni conformative si tenga conto al fine di misu-rare la diminuzione di valore mediante il confronto tra ciò che ilproprietario avrebbe potuto fare prima dell'espropriazione par-ziale e le possibilità di sfruttamento residuate dopo l'espropria-zione.Pertanto, sia pure con la necessaria correzione della mo-tivazione nel senso sopra precisato, il motivo di ricorso deveessere rigettato, perché il dispositivo è comunque conforme aldiritto (art. 384, comma 4, c.p.c.).2. Il secondo motivo denuncia «violazione di legge – vio-lazione della prospettazione dei fatti di causa – violazione art.112 c.p.c. in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.».Numero registro generale 22168/2021Numero sezionale 4082/2025Numero di raccolta generale 12411/2026Data pubblicazione 03/05/2026Il ricorrente ritorna sugli stessi temi già fatti oggetto delprimo motivo, attribuendo alla Corte d'appello «l'errore difondo» di avere «assunto come presupposto di ogni accerta-mento e valutazione la destinazione urbanistica delle aree ed ivincoli conformativi ed espropriativi impressi, ignorando l'origi-naria conformazione del compendio e le originarie possibilità disfruttamento dello stesso, nonché l'incidenza complessiva delleespropriazioni e degli interventi realizzati, sulle aree relitte».2.1. Il motivo è inammissibile, perché non si confronta conla ratio decidendi della sentenza impugnata, che – al netto delgià rilevato errore riguardante la nozione di «bene unitario» – èbasata sull'accertamento negativo di una diminuzione di valoredella proprietà residua in conseguenza della sua separazionedalla porzione espropriata. E il dettagliato rinvio alla diversaconclusione alla quale era giunta, sul punto, la consulente tec-nica nominata dal giudice di primo grado dimostra che oggettodi censura è, in realtà, l'accertamento sul fatto e non l'interpre-tazione e l'applicazione di norme di diritto.3. Infine, il terzo motivo censura – questa volta in rela-zione all'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. – un preteso «omessoesame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discus-sione fra le parti: omessa valutazione fisica dello stato dei luo-ghi».Si contesta alla Corte territoriale di avere «omesso l'e-same fisico dello stato dei luoghi», il che avrebbe impedito diconstatare che «la conformazione orografica ed altimetrica deiluoghi impedisce, nel caso di specie, qualsivoglia forma di uti-lizzazione, anche meramente agricola, dell'area».3.1. Anche questo motivo è inammissibile.Innanzitutto, è evidente che si tratta di una critica all'ac-certamento del fatto, nel senso che si denuncia l'omesso esame,Numero registro generale 22168/2021Numero sezionale 4082/2025Numero di raccolta generale 12411/2026Data pubblicazione 03/05/2026ma in realtà si censura il modo in cui il fatto è stato esaminato.Nella sentenza impugnata, la conformazione fisica dei luoghi èpresa in considerazione (anche per formulare il giusto rilievo chela forte pendenza del terreno «non può certo imputarsi al Co-mune»), il che basta ad escludere l'ipotesi dell'omesso esame.In secondo luogo, non è chiaro che cosa intenda il ricor-rente per «perlustrazione fisica» dei luoghi, che sarebbe stataomessa, posto che egli riconosce che il c.t.u. effettuò «il sopral-luogo … all'inizio delle operazioni peritali» e che alla sua rela-zione venne anche allegata «la documentazione fotografica el'aerofotogrammetria». Pertanto, non essendo spiegato qualesia la prospettata differenza tra «perlustrazione fisica» e «so-pralluogo», si deve concludere che anche questa censura si ri-duce a nient'altro che a una dichiarazione di insoddisfazione perquello che è stato l'esito dell'accertamento del fatto da parte delgiudice del merito.4. Rigettato il ricorso, si ravvisano gravi ed eccezionali ra-gioni che giustificano la compensazione delle spese del presentegiudizio di legittimità, tenuto conto che il rigetto del primo mo-tivo ha richiesto una correzione della motivazione della sentenzaimpugnata.5. Si dà atto che, in base all'esito del giudizio, sussiste ilpresupposto per il raddoppio del contributo unificato ai sensidell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115 del 2002. P.Q.MLa Corte:rigetta il ricorso e compensa le spese;dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R.n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti per il versa-mento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo diNumero registro generale 22168/2021Numero sezionale 4082/2025Numero di raccolta generale 12411/2026Data pubblicazione 03/05/2026contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso a normadel comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 26.11.2025.Il PresidenteGuido MERCOLINO