Cassazione n. 10263/2023

pronunciato la seguente ORDINANZA sul ricorso R.G. n. 32288-2018 proposto da: [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliato in Roma, via [OSCURATO:PERSONA] n. 9 -ricorrente - contro [OSCURATO:PERSONA] rappresentata e difesa dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] E [OSCURATO:PERSONA] ed elettivamente domiciliata in Roma, via Gomenizza 3 -controricorrente- avverso la SENTENZA della CORTE D'[OSCURATO:PERSONA] n. 2355/2018 depositata in data 11.4.2018 Udita la relazione della causa svolta dal consigliere [OSCURATO:PERSONA]; [OSCURATO:PERSONA] 1. La Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 2355/2018 resa pubblica in data 11.4.2018, ribaltando l’esito del giudizio di primo grado, ha dichiarato risolto per inadempimento del promissario acquirente [OSCURATO:PERSONA] il contratto preliminare di vendita di un immobile di proprietà di [OSCURATO:PERSONA] ed ha ritenuto legittima la ritenzione della caparra. Per giungere alla riforma della sentenza del Tribunale di Roma (n. 6869/2011 che, in accoglimento della domanda del Marturano, aveva invece dichiarato l’inadempimento della promittente venditrice), la Corte territoriale, per quanto ancora interessa in questa sede, ha osservato: - che spettava al promissario acquirente individuare il notaio incaricato della stipula e provvedere alla convocazione della promittente venditrice e tale prova non era stata fornita; - che i documenti prodotti dall’attore (fax, comunicazione scritta a penna e telegrammi) non erano rilevanti, contrariamente a quanto affermato al primo giudice; -che, contrariamente a quanto asserito dal Marturano, l’appellante non aveva mai cambiato il proprio indirizzo e la mancata comunicazione della raccomandata era dipesa da un errore nell’indicazione del cognome della destinataria; - che il Marturano non aveva neppure provveduto a contattare la Ramodina una volta comparso davanti al notaio, come da lui sostenuto, mentre ben avrebbe potuto contattarla anche tramite l’agenzia immobiliare. 2. Contro tale sentenza il Marturano ha proposto ricorso per cassazione sulla base di tre motivi, contrastati con controricorso dalla Ramodina. Il ricorrente ha depositato memoria. [OSCURATO:PERSONA] 1.1 Con il primo motivo, il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1455, 1457, 1321, 1326 e 1362 cc per avere la Corte d’Appello ritenuto il grave inadempimento del promissario acquirente, il quale non aveva dimostrato di avere provveduto alla scelta del notaio e all’invito della controparte a comparire per la stipula del contratto definitivo. La Corte d’Appello, sempre a dire del ricorrente, non avrebbe considerato che il termine fissato per la stipula dell’atto di trasferimento non era da ritenersi essenziale, ma prorogabile e quindi il suo mancato rispetto non costituiva inadempimento grave. 1.2 Con il secondo motivo, si denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1175, 1337 e 1375 cc. per avere la Corte d’Appello omesso di considerare il suo comportamento finalizzato all’adempimento dell’obbligazione, senza neppure spiegare perché l’inerzia della venditrice significasse volontà di adempiere. Rimprovera inoltre alla Corte d’Appello di non avere considerato un elemento importante, cioè il fatto che la promittente venditrice si era fatta riconsegnare dalla società di mediazione le chiavi dell’immobile prima della data fissata per la stipula del rogito. Richiama i principi di correttezza e buona fede e rileva di avere comunicato alla venditrice a mezzo raccomandata il nome del notaio e la data fissata per la stipula dell’atto definitivo, nonché l’ottenimento della disponibilità della somma necessaria al pagamento. 2 Queste due censure – entrambe connesse al tema della gravità dell’inadempimento e quindi suscettibili di esame unitario – sono infondate. Innanzitutto, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un' erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l'allegazione di un'erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all'esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (cfr. tra le varie, Sez. 1 - , Ordinanza n. 3340 del 05/02/2019 Rv. 652549; Sez. 1 - , Ordinanza n. 24155 del 13/10/2017 Rv. 645538; Sez. L, Sentenza n. 195 del 11/01/2016 Rv. 638425). Nel caso in esame, il denunziato vizio non ricorre perché il ricorrente pone in discussione solo il giudizio di gravità dell’inadempimento, che come è noto, rientra nelle prerogative del giudice di merito (cfr. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 12182 del 22/06/2020 Rv. 658455; Sez. 3, Sentenza n. 6401 del 30/03/2015 Rv. 634986; Sez. L, Sentenza n. 4709 del 23/03/2012 Rv. 622496; Sez. 3, Sentenza n. 14974del 28/06/2006 Rv. 593040) e tale valutazione non è più censurabile neppure sotto il profilo motivazionale (cfr. art. 360 comma 1 n. 5 cpc). La Corte d’Appello ha dato conto delle ragioni per cui ha ritenuto grave l’inadempimento del promissario acquirente indicando tutti gli elementi istruttori presi in esame (cfr. sentenza a pagg. 4 e ss e narrativa che precede). 3Con il terzo motivo il ricorrente denunzia, infine, l’omesso esame “di un punto decisivo” della controversia in relazione agli artt. 1362, 1175 e 1375 cc rimproverando alla Corte d’Appello di avere considerato solo il mancato rispetto del termine senza compiere alcuna indagine sulla buona fede e correttezza della controparte che, facendosi restituire le chiavi dal mediatore prima della scadenza del termine fissato per il rogito, gli aveva impedito in tal modo di far visionare l’immobile dal perito della banca incaricata di erogare il mutuo. Il motivo è infondato. L'art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., riformulato dall'art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, introduce nell'ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all'omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare il "fatto storico", il cui esame sia stato omesso, il "dato", testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il "come" e il "quando" tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua "decisività", fermo restando che l'omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie (cfr. tra le varie, Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014 Rv. 629831). Nella fattispecie all’esame della Corte, il particolare del ritiro delle chiavi da parte della proprietaria non riveste affatto carattere decisivo, posto che una volta stipulato il preliminare di vendita il ruolo del mediatore si esaurisce, essendo concluso “l’affare” e maturato il diritto al relativo compenso (cfr. tra le varie, Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 28879 del 05/10/2022 Rv. 665970; Sez. 2 -, Ordinanza n. 20132 del 22/06/2022 Rv. 665012). Il mediatore, dunque, non era tenuto a conservare le chiavi e la proprietaria ben poteva ritirarle. Inoltre, non risulta che nei giudizi di merito si sia mai discusso di ispezioni all’immobile da parte di periti incaricati da banche perredigere stime. In conclusione, le censure mosse dal ricorrente non appaiono idonee a scalfire la decisione impugnata e pertanto il ricorso va respinto, con inevitabile addebito di spese alla parte soccombente. Sussistono le condizioni per il versamento dell’ulteriore contributo unificato ai sensi dell'art. 13, comma 1 -quaterD.P.R. n. 115/02, inserito dall'art. 1, comma 17 legge n. 228/12, se dovuto. P.Q.M. la Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità che liquida in €. 4.500,00, di cui €. 200,00 per esborsi oltre spese ge