Fons Iuris
Torna alla ricerca
CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 16 giugno 2026

Cassazione n. 20078/2026

Testo integrale del provvedimento

Testo integrale del provvedimento

[OSCURATO:SOCIETA]. ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona della legale rappresentante pro tempore,[OSCURATO:PERSONA], rappresenta e difesa, in ragione di procura specialee nomina poste in calce al ricorso, dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] (codicefiscale [OSCURATO:PERSONA] 63B68 B573 F).- CONTRORICORRENTE -Numero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/2026per la cassazione della sentenza della Commissione tributariaregionale della Toscana n. 722/5/2020, depositata il 16 ottobre 2020e non notificata.UDITA la relazione svolta dal consigliere [OSCURATO:PERSONA] all’udienzacamerale del 27 maggio 2026, celebratasi da remoto.1.

Oggetto di controversia è l’avviso in atti con cui l’Ufficio avevarettificato nella somma di 7.700,00 € la rendita catastale di unimmobile censito in categoria E diversamente proposta dallacontribuente nella misura di 4.102,00 € con procedura cd.

DOCFApresentata ai sensi dell’art. 1, commi 21 e 22, della legge n.208/2015.2. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale della Toscana accoglieval’appello proposto dalla contribuente contro la sentenza n.231/3/2017 della Commissione tributaria provinciale di Prato,considerando che, secondo la previsione dell’art. 1, comma 22, dellalegge n. 205/2018, non competeva alla contribuente l’onere diindicare la componente impiantistica da scorporare per ladeterminazione della nuova rendita catastale, giacchè, al momentodell’entrata in vigore della predetta legge, non era possibile stabilirese la rendita esistente tenesse o meno conto di tali impianti,soprattutto nell’ipotesi di mancanza di adeguate planimetrie, per cuinon era preclusa la possibilità per il contribuente di presentare unDOCFA per proporre una rendita catastale conforme alla nuovanormativa.Per tale via, il giudice d’appello reputava legittima lapresentazione della nuova proposta di rendita anche se non avevafornito prova dell’esistenza di impianti da scorporare.Numero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/2026Sotto altro profilo, la Commissione di seconda istanza ritenevafondata anche la contestazione della società con riferimento almetodo di stima, considerando che l’Ufficio aveva motivatol’accertamento facendo applicazione dei criteri di cui alla circolare6T/12 (approccio di costo di costruzione deprezzato), dichiarando diaver determinato il valore dell’immobile sulla base di un metodocomparativo non supportato dai necessari riferimenti ad altri immobiliutilizzati nella comparazione.Ancora, il giudice regionale superava la tesi dell’Ufficio secondo cuilo scorporo del valore degli impianti e delle attrezzature andavaintesa come mera operazione di sottrazione matematica, assumendoche la perizia tecnica di parte redatta dalla contribuente aveva fornitouna stima diretta delle sole componenti immobiliari del fabbricato,rispettosa dei criteri di cui alla menzionata circolare, alla qualel’Ufficio non aveva contrapposto una motivata ricostruzione dellastima posta a base dell’accertamento.3.

Con ricorso notificato in data 14 aprile 2021 l’Agenzia delleEntrate impugnava tale pronuncia sulla base di tre motivi,successivamente illustrati con memoria ex art. 380-bis.1. c.p.c.4.

La contribuente resisteva con controricorso notificato il 24maggio 2021.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Con il primo motivo d’impugnazione l’Agenzia delle Entrate hadedotto, ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., laviolazione dell’art. 1, commi 21 e 22, della legge n. 208/2015,sostenendo l’inammissibilità della procedura DOCFA presentata dallacontribuente, siccome non accompagnata dalla prova di impiantiNumero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/2026preesistenti e considerati nella precedente attribuzione della renditacatastale, tenuto conto della portata innovativa della suindicatanormativa volta a sottrarre dal carico fiscale la componenteimpiantistica, ovviamente – a dire dell’Agenzia – solo se di talestruttura si fosse tenuto conto nell’attribuzione della precedenterendita, giacchè detta normativa non poteva essere utilizzata comeuna sorta di generalizzata ed indiscriminata possibilità di revisionedella rendita a prescindere dalla dimostrazione dell’esistenza diimpianti produttivi da scorporare in quanto considerati nellapregressa attribuzione della rendita.2.

Con la seconda censura l’Agenzia ha dedotto, a mente dell’art.360 primo comma, num.3, c.p.c. la violazione dell’art. 1, commi 21 e22, della legge n. 208/2015, in combinato disposto con l’art. 12 dellepreleggi, per avere il giudice regionale non considerato la portatainnovativa delle predette disposizioni, costituiva dall’esclusione dalcalcolo della rendita della componente impiantistica (cd. imbullonati),laddove gli altri parametri (suolo, costruzioni ed elementi strutturaliconnessi al suolo e/o alle costruzioni).Le due doglianze, all’evidenza connesse e dunque da trattarecongiuntamente, sono infondate.3.

Va premesso, in punto di fatto, come la stessa Agenzia delleEntrate, nel rappresentare che la motivazione del Doc.fa è apparsasubito erronea alla luce della normativa da esso richiamata» (v.pagina n. 1 del ricorso), ha poi precisato che «Alla luce di ciò, e sullabase di apposita relazione di stima sintetica, la [OSCURATO:PERSONA] emetteva […] avviso di accertamento n. 2016PO0056961 […]con il quale veniva attribuito al fabbricato il seguente classamento[…] rendita € 7.700,00» (v. pagina n. 2 del ricorso), in luogo di quellaproposta, pari a 4.102,00 €.Numero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/20263.1.

Va ricordato, sul piano giuridico, che secondo questa Corte«in tema di rendita catastale, l’atto di aggiornamento castale, ai sensidell'art. 1, comma 22, della legge n. 208 del 2015, può esserepresentato dagli intestatari catastali di immobili a destinazionespeciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi Ded E, solo al fine dell’adeguamento della rendita castale alla nuovadisciplina introdotta dal precedente comma 21 e, quindi, al fine diescludere dalla rendita eventuali componenti impiantistiche, che nonsono più oggetto di stima» (così Cass. n. 18369/2024; v. anche, trale tante, Cass. n. 17045/2024, che richiama Cass. n. 20726/2020;Cass. n. 25784/2021; Cass. n. 22551/2022).Ciò chiarendo che il comma 22 del predetto art. 1 della legge n.208/2015 (a mente del quale «A decorrere dal 1° gennaio 2016, gliintestatari catastali degli immobili di cui al comma 21 possonopresentare atti di aggiornamento ai sensi del regolamento di cui aldecreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, per larideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti nelrispetto dei criteri di cui al medesimo comma 21») individua i soggettilegittimati alla presentazione dell’atto di aggiornamento catastale iviprevisto con riferimento a tutti gli intestatari catastali degli immobilidi cui al comma 21 e, dunque, degli immobili a destinazione speciale,di cui alle categorie D ed E, e che la nuova procedura introdotta èfunzionale all’adeguamento della rendita castale ai criteri di cui alcomma 21, che si presentano come innovativi rispetto al passatolimitatamente alla esclusione dalla stima catastale di macchinari,congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specificoprocesso produttivo.3.2.

Ciò posto, va nondimeno osservato che il suddetto principionon poteva essere applicato nella fattispecie in rassegna.Numero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/2026Risulta, infatti, dirimente prendere atto dell’oggettività dei fattisopra illustrati e, sulla base di questi, rilevare che l’Amministrazione,con l’avviso di accertamento impugnato, aveva consideratoammissibile la procedura avanzata dalla contribuente, tanto da darvicorso, sia pure rettificando il classamento proposto attribuendo lamenzionata maggiore rendita catastale.In tale prospettiva, non può allora non riconoscersi che laquestione dell’ammissibilità della procedura DOCFA nell’ipotesi inesame sia stato tema del tutto estraneo all’oggetto del contenderequale definito dal contenuto del provvedimento di rettifica dellarendita catastale, che ha dato per scontata, per presuppostal’ammissibilità di detta procedura su cui si è innestato ilprovvedimento dell’Amministrazione oggetto di impugnazione.Per tale via, va evidenziato che l’oggetto del giudizio era e restacircoscritto nei limiti del contenuto del provvedimento impugnato,vale a dire al tema della corretta attribuzione della rendita catastale,che ha avuto quale presupposto fattuale la presentazione dellaprocedura DOCFA, ritenuta dall’amministrazione ammissibile, cosìdisegnando il perimetro decisorio sulla congruità della rendita.3.3.

In tale oggettivo contesto, sovviene, allora, la riflessionesvolta da questa Corte secondo cui «[…] l'Ufficio, infatti, ove valutatala non sussistenza dei presupposti per la revisione del classamentomediante la procedura DOCFA presentata dalla contribuente, nonavrebbe dovuto accettare la pratica e fondare sulla stessa unarettifica della consistenza dell'immobile», aggiungendo che «Talecircostanza avrebbe dovuto essere puntualmente dedotta in sede dimotivazione del provvedimento con cui l'Ufficio […] avrebbe dovutoevidenziare l'improprio utilizzo di una procedura, reputata nonconsentita» (così Cass. n. 4729/2023).Numero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/20263.4.

Osservazione questa condivisa dal Collegio, tanto dasuggerire la declinazione del relativo principio di diritto secondo cui:«in tema di riclassamento della rendita catastale proposta dalcontribuente con procedura DOCFA, ai sensi dell’art. 1, comma 21 e22, della legge n. 208/2015, l'Ufficio, ove valuti la non proponibilitàdella suddetta procedura per la revisione del classamento, non puòfondare sulla stessa una rettifica dei dati proposti, ma deverappresentare in sede di motivazione del provvedimentol’improponibilità della richiesta di variazione per difetto dellecondizioni legittimanti l’utilizzo della procedura adottata, restandoaltrimenti preclusa in sede di giudizio, ove si sia proceduti alriclassamento, la contestazione da parte dell’Amministrazione circal’ammissibilità della procedura avviata dal contribuente, cosìrimanendo il tema decisorio fissato dal contenuto di meritodell’accertamento».Per tale ragione, che attiene a questione di diritto esaminabile diufficio e che si pone a monte dell’accertamento di merito svolto dalgiudice regionale, i primi due motivi vanno respinti.4.

Con la terza ragione di contestazione l’Agenzia ha lamentato, inrelazione all’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione efalsa applicazione dell’art. 10 r.d.l. n. 652/1939, convertito nellalegge n. 1249/1939, assumendo che il giudice regionale avrebbeomesso di considerare la portata normativa della circolare n. 6/2015per effetto dell’art. 1, comma 244, della legge n. 190/2014, su cuiera stata calibrata la stima dell’Ufficio e che il riferimento al prezzarioDEI era stato operato solo per quantificare i costi di costruzione al mqper tipologia costruttiva, senza far applicazione nell’operazione almetodo comparativo, ma al costo di costruzione deprezzato comestabilito dalla suddetta circolare.Numero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/2026Anche tale doglianza non può essere accolta.4.1.

Va, sul piano dei principi, ricordato che, in caso diclassamento di immobili con destinazione speciale - come nel caso inesame - l'attribuzione della rendita catastale proposta dal proprietariocon la cd. procedura DOCFA è determinata, ex art. 10, r.d.l. n.652/1939, conv. in legge n. 1249/1939 ed a mente degli art. 27 e 28d.P.R. n. 1142/1949, con stima diretta per ogni singola unità e puòavvenire tanto con procedimento diretto, ossia partendo dal redditolordo ordinariamente ritraibile e detraendo le spese e le eventualiperdite, quanto con procedimento indiretto, cioè a dire attraverso uncalcolo fondato sul valore del capitale fondiario, costituito dal valoredi mercato dell'immobile o dal costo di ricostruzione, tenendo conto,in tale ultimo caso, del deprezzamento delle unità in ragione del lorostato attuale, del livello di obsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale.Il sistema è stato così interpretato dalla costante giurisprudenzadi questa Corte nel senso che, in tema di classamento di immobili condestinazione speciale e censiti nei gruppi D ed E, l'accertamento dellarendita catastale, proposta dal contribuente mediante unadichiarazione di variazione catastale con la procedura DOCFA, avvienecon stima diretta, ossia puntuale per ogni singola unità, potendoessere utilizzato, all’interno di tale sistema, un procedimento diretto,che si fonda sul reddito lordo (canone di locazione) ordinariamenteritraibile e la detrazione delle spese e delle eventuali perdite (se dettodato è rinvenibile) oppure un procedimento indiretto attraverso ilquale si individua il valore del capitale fondiario, costituito dal valoredi mercato dell'immobile o dal valore di costo di ricostruzione,tenendo conto, in quest'ultimo caso, di un adeguato coefficiente diriduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari (cfr. traNumero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/2026le tante, Cass. n.13732/2025, che richiama Cass. n. 33799/2024;Cass. n. 4837/2022; Cass. n. 7984/2022; Cass. n. 13778/2019;Cass. n. 1476/2018; Cass. n. 888/2018).4.2.

Giova, altresì, rammentare che questa Corte, in tema digiudizio di stima del valore di un complesso aziendale ai fini delladeterminazione della base imponibile dell’imposta di registro, ma conprincipio valevole per ogni operazione di stima, ha affermato che«[…] sono questioni puramente estimative (cd. estimative semplici),di natura fattuale, integranti un apprezzamento di merito e come talenon sindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato, levalutazioni di carattere tecnico attinenti alla rilevazione dell'obiettivaconsistenza qualitativa e quantitativa del cespite, all'individuazionedei fattori di calcolo ed all’espletamento di questo e dunque alcomplessivo giudizio di valore espletato», laddove «Integrano,invece, questioni di puro diritto, anche agli effetti di quanto previstodall’art. 101, secondo comma, c.p.c., quelle (di cd. estimazionecomplessa) che comportano un'operazione giuridica di interpretazioneed applicazione di leggi, atti e negozi giuridici concernenti l'impostapresa in considerazione e non si risolvono, perciò, in un mero giudiziodi valore, come quando siano dedotti vizi del procedimento diaccertamento o quando l'apprezzamento dei fatti accertati postulil’esigenza di individuare i criteri giuridici che debbono presiedere allapredetta imposizione» (così Cass. n. 1190/2025 in parte motiva).4.3.

Tanto ricapitolato, il dedotto vizio di violazione di legge nonsussiste.L’assunto dell’Agenzia si basa sul rilievo secondo il quale sulle dueopposte perizie di parte il giudice regionale ha ritenuto che quelladell’Ufficio non fosse idonea a giustificare la rettifica, in quanto basatasul generico riferimento ai criteri di cui alla circolare 6/12 e su di unNumero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/2026metodo comparativo privo dei necessari riferimenti ad altri immobiliutilizzati per la comparazione, laddove – a dire della ricorrente – lastima era stata calibrata sui dettami di detta circolare e che ilprezzario DEI era stato utilizzato per determinare i costi dicostruzione (deprezzato) per tipologia edilizia, senza quindi operare inbase al metodo sintetico- comparativo.4.4.

Ebbene, il motivo non può essere accolto per più di unaragione.Intanto, perchè, in violazione del requisito di autosufficienza, nelcontestare la valutazione che il giudice regionale ha operato dellastima prodotta dall’Ufficio, ha omesso di illustrarne nel ricorso icontenuti rilevanti.In secondo luogo, perché, sotto il canone della violazione di legge,il motivo trascina, in realtà, la Corte in un inammissibile sindacato dimerito sulla valutazione operata dall’Ufficio, laddove assume che ilsuindicato utilizzo del prezzario era stato effettuati solo per stabilire ilcosto di costruzione a mq secondo la tipologia del bene.In terzo luogo, perchè il Giudice regionale non ha obliterato icriteri, normativizzati, della circolare 6/12, avendo in realtà ritenuto,con apprezzamento fattuale qui non sindacabile, che la società avevaprodotto «[…] una perizia di stima redatta sulla base di un analiticastima diretta del valore delle sole componenti immobiliari delfabbricato, redatta secondo i canoni stabiliti dalla Circolare diriferimento, contesta dall’Ufficio come opinabile e non rispettosa delledirettive della medesima Circolare, ma alla quale non è statacontrapposta da parte dell’Ufficio stesso alcuna motivata ricostruzionedella stima posta a base dell’accertamento (così nella sentenzaimpugnata).Numero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/2026Da ultimo, perché il motivo in esame non aggredisce talemotivazione, con cui la Commissione ha ritenuto preferibile la stimaeseguita dalla contribuente, limitandosi ad asserire che quelladell’Ufficio era stata articolata secondo i criteri della menzionatacircolare, riferimento questo pur considerato dalla Commissione, maritenuto non idoneo a smontare la valutazione di parte, pure eseguitasecondo i citati criteri.5.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano nella misuraindicata in dispositivo.

P.Q.Mla Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento dellespese del presente grado di giudizio, che liquida in favore dellacontroricorrente nella misura di 4.500,00 € per competenze, oltreaccessori ed al pagamento delle spese vive nell’importo di 200,00 €.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 27 maggio 2026 .IL PRESIDENTEGiacomo [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
[OSCURATO:SOCIETA]. ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in persona della legale rappresentante pro tempore,[OSCURATO:PERSONA], rappresenta e difesa, in ragione di procura specialee nomina poste in calce al ricorso, dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] (codicefiscale [OSCURATO:PERSONA] 63B68 B573 F).- CONTRORICORRENTE -Numero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/2026per la cassazione della sentenza della Commissione tributariaregionale della Toscana n. 722/5/2020, depositata il 16 ottobre 2020e non notificata.UDITA la relazione svolta dal consigliere [OSCURATO:PERSONA] all’udienzacamerale del 27 maggio 2026, celebratasi da remoto.1. Oggetto di controversia è l’avviso in atti con cui l’Ufficio avevarettificato nella somma di 7.700,00 € la rendita catastale di unimmobile censito in categoria E diversamente proposta dallacontribuente nella misura di 4.102,00 € con procedura cd. DOCFApresentata ai sensi dell’art. 1, commi 21 e 22, della legge n.208/2015.2. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale della Toscana accoglieval’appello proposto dalla contribuente contro la sentenza n.231/3/2017 della Commissione tributaria provinciale di Prato,considerando che, secondo la previsione dell’art. 1, comma 22, dellalegge n. 205/2018, non competeva alla contribuente l’onere diindicare la componente impiantistica da scorporare per ladeterminazione della nuova rendita catastale, giacchè, al momentodell’entrata in vigore della predetta legge, non era possibile stabilirese la rendita esistente tenesse o meno conto di tali impianti,soprattutto nell’ipotesi di mancanza di adeguate planimetrie, per cuinon era preclusa la possibilità per il contribuente di presentare unDOCFA per proporre una rendita catastale conforme alla nuovanormativa.Per tale via, il giudice d’appello reputava legittima lapresentazione della nuova proposta di rendita anche se non avevafornito prova dell’esistenza di impianti da scorporare.Numero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/2026Sotto altro profilo, la Commissione di seconda istanza ritenevafondata anche la contestazione della società con riferimento almetodo di stima, considerando che l’Ufficio aveva motivatol’accertamento facendo applicazione dei criteri di cui alla circolare6T/12 (approccio di costo di costruzione deprezzato), dichiarando diaver determinato il valore dell’immobile sulla base di un metodocomparativo non supportato dai necessari riferimenti ad altri immobiliutilizzati nella comparazione.Ancora, il giudice regionale superava la tesi dell’Ufficio secondo cuilo scorporo del valore degli impianti e delle attrezzature andavaintesa come mera operazione di sottrazione matematica, assumendoche la perizia tecnica di parte redatta dalla contribuente aveva fornitouna stima diretta delle sole componenti immobiliari del fabbricato,rispettosa dei criteri di cui alla menzionata circolare, alla qualel’Ufficio non aveva contrapposto una motivata ricostruzione dellastima posta a base dell’accertamento.3. Con ricorso notificato in data 14 aprile 2021 l’Agenzia delleEntrate impugnava tale pronuncia sulla base di tre motivi,successivamente illustrati con memoria ex art. 380-bis.1. c.p.c.4. La contribuente resisteva con controricorso notificato il 24maggio 2021.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo d’impugnazione l’Agenzia delle Entrate hadedotto, ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., laviolazione dell’art. 1, commi 21 e 22, della legge n. 208/2015,sostenendo l’inammissibilità della procedura DOCFA presentata dallacontribuente, siccome non accompagnata dalla prova di impiantiNumero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/2026preesistenti e considerati nella precedente attribuzione della renditacatastale, tenuto conto della portata innovativa della suindicatanormativa volta a sottrarre dal carico fiscale la componenteimpiantistica, ovviamente – a dire dell’Agenzia – solo se di talestruttura si fosse tenuto conto nell’attribuzione della precedenterendita, giacchè detta normativa non poteva essere utilizzata comeuna sorta di generalizzata ed indiscriminata possibilità di revisionedella rendita a prescindere dalla dimostrazione dell’esistenza diimpianti produttivi da scorporare in quanto considerati nellapregressa attribuzione della rendita.2. Con la seconda censura l’Agenzia ha dedotto, a mente dell’art.360 primo comma, num.3, c.p.c. la violazione dell’art. 1, commi 21 e22, della legge n. 208/2015, in combinato disposto con l’art. 12 dellepreleggi, per avere il giudice regionale non considerato la portatainnovativa delle predette disposizioni, costituiva dall’esclusione dalcalcolo della rendita della componente impiantistica (cd. imbullonati),laddove gli altri parametri (suolo, costruzioni ed elementi strutturaliconnessi al suolo e/o alle costruzioni).Le due doglianze, all’evidenza connesse e dunque da trattarecongiuntamente, sono infondate.3. Va premesso, in punto di fatto, come la stessa Agenzia delleEntrate, nel rappresentare che la motivazione del Doc.fa è apparsasubito erronea alla luce della normativa da esso richiamata» (v.pagina n. 1 del ricorso), ha poi precisato che «Alla luce di ciò, e sullabase di apposita relazione di stima sintetica, la [OSCURATO:PERSONA] emetteva […] avviso di accertamento n. 2016PO0056961 […]con il quale veniva attribuito al fabbricato il seguente classamento[…] rendita € 7.700,00» (v. pagina n. 2 del ricorso), in luogo di quellaproposta, pari a 4.102,00 €.Numero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/20263.1. Va ricordato, sul piano giuridico, che secondo questa Corte«in tema di rendita catastale, l’atto di aggiornamento castale, ai sensidell'art. 1, comma 22, della legge n. 208 del 2015, può esserepresentato dagli intestatari catastali di immobili a destinazionespeciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi Ded E, solo al fine dell’adeguamento della rendita castale alla nuovadisciplina introdotta dal precedente comma 21 e, quindi, al fine diescludere dalla rendita eventuali componenti impiantistiche, che nonsono più oggetto di stima» (così Cass. n. 18369/2024; v. anche, trale tante, Cass. n. 17045/2024, che richiama Cass. n. 20726/2020;Cass. n. 25784/2021; Cass. n. 22551/2022).Ciò chiarendo che il comma 22 del predetto art. 1 della legge n.208/2015 (a mente del quale «A decorrere dal 1° gennaio 2016, gliintestatari catastali degli immobili di cui al comma 21 possonopresentare atti di aggiornamento ai sensi del regolamento di cui aldecreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, per larideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti nelrispetto dei criteri di cui al medesimo comma 21») individua i soggettilegittimati alla presentazione dell’atto di aggiornamento catastale iviprevisto con riferimento a tutti gli intestatari catastali degli immobilidi cui al comma 21 e, dunque, degli immobili a destinazione speciale,di cui alle categorie D ed E, e che la nuova procedura introdotta èfunzionale all’adeguamento della rendita castale ai criteri di cui alcomma 21, che si presentano come innovativi rispetto al passatolimitatamente alla esclusione dalla stima catastale di macchinari,congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specificoprocesso produttivo.3.2. Ciò posto, va nondimeno osservato che il suddetto principionon poteva essere applicato nella fattispecie in rassegna.Numero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/2026Risulta, infatti, dirimente prendere atto dell’oggettività dei fattisopra illustrati e, sulla base di questi, rilevare che l’Amministrazione,con l’avviso di accertamento impugnato, aveva consideratoammissibile la procedura avanzata dalla contribuente, tanto da darvicorso, sia pure rettificando il classamento proposto attribuendo lamenzionata maggiore rendita catastale.In tale prospettiva, non può allora non riconoscersi che laquestione dell’ammissibilità della procedura DOCFA nell’ipotesi inesame sia stato tema del tutto estraneo all’oggetto del contenderequale definito dal contenuto del provvedimento di rettifica dellarendita catastale, che ha dato per scontata, per presuppostal’ammissibilità di detta procedura su cui si è innestato ilprovvedimento dell’Amministrazione oggetto di impugnazione.Per tale via, va evidenziato che l’oggetto del giudizio era e restacircoscritto nei limiti del contenuto del provvedimento impugnato,vale a dire al tema della corretta attribuzione della rendita catastale,che ha avuto quale presupposto fattuale la presentazione dellaprocedura DOCFA, ritenuta dall’amministrazione ammissibile, cosìdisegnando il perimetro decisorio sulla congruità della rendita.3.3. In tale oggettivo contesto, sovviene, allora, la riflessionesvolta da questa Corte secondo cui «[…] l'Ufficio, infatti, ove valutatala non sussistenza dei presupposti per la revisione del classamentomediante la procedura DOCFA presentata dalla contribuente, nonavrebbe dovuto accettare la pratica e fondare sulla stessa unarettifica della consistenza dell'immobile», aggiungendo che «Talecircostanza avrebbe dovuto essere puntualmente dedotta in sede dimotivazione del provvedimento con cui l'Ufficio […] avrebbe dovutoevidenziare l'improprio utilizzo di una procedura, reputata nonconsentita» (così Cass. n. 4729/2023).Numero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/20263.4. Osservazione questa condivisa dal Collegio, tanto dasuggerire la declinazione del relativo principio di diritto secondo cui:«in tema di riclassamento della rendita catastale proposta dalcontribuente con procedura DOCFA, ai sensi dell’art. 1, comma 21 e22, della legge n. 208/2015, l'Ufficio, ove valuti la non proponibilitàdella suddetta procedura per la revisione del classamento, non puòfondare sulla stessa una rettifica dei dati proposti, ma deverappresentare in sede di motivazione del provvedimentol’improponibilità della richiesta di variazione per difetto dellecondizioni legittimanti l’utilizzo della procedura adottata, restandoaltrimenti preclusa in sede di giudizio, ove si sia proceduti alriclassamento, la contestazione da parte dell’Amministrazione circal’ammissibilità della procedura avviata dal contribuente, cosìrimanendo il tema decisorio fissato dal contenuto di meritodell’accertamento».Per tale ragione, che attiene a questione di diritto esaminabile diufficio e che si pone a monte dell’accertamento di merito svolto dalgiudice regionale, i primi due motivi vanno respinti.4. Con la terza ragione di contestazione l’Agenzia ha lamentato, inrelazione all’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione efalsa applicazione dell’art. 10 r.d.l. n. 652/1939, convertito nellalegge n. 1249/1939, assumendo che il giudice regionale avrebbeomesso di considerare la portata normativa della circolare n. 6/2015per effetto dell’art. 1, comma 244, della legge n. 190/2014, su cuiera stata calibrata la stima dell’Ufficio e che il riferimento al prezzarioDEI era stato operato solo per quantificare i costi di costruzione al mqper tipologia costruttiva, senza far applicazione nell’operazione almetodo comparativo, ma al costo di costruzione deprezzato comestabilito dalla suddetta circolare.Numero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/2026Anche tale doglianza non può essere accolta.4.1. Va, sul piano dei principi, ricordato che, in caso diclassamento di immobili con destinazione speciale - come nel caso inesame - l'attribuzione della rendita catastale proposta dal proprietariocon la cd. procedura DOCFA è determinata, ex art. 10, r.d.l. n.652/1939, conv. in legge n. 1249/1939 ed a mente degli art. 27 e 28d.P.R. n. 1142/1949, con stima diretta per ogni singola unità e puòavvenire tanto con procedimento diretto, ossia partendo dal redditolordo ordinariamente ritraibile e detraendo le spese e le eventualiperdite, quanto con procedimento indiretto, cioè a dire attraverso uncalcolo fondato sul valore del capitale fondiario, costituito dal valoredi mercato dell'immobile o dal costo di ricostruzione, tenendo conto,in tale ultimo caso, del deprezzamento delle unità in ragione del lorostato attuale, del livello di obsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale.Il sistema è stato così interpretato dalla costante giurisprudenzadi questa Corte nel senso che, in tema di classamento di immobili condestinazione speciale e censiti nei gruppi D ed E, l'accertamento dellarendita catastale, proposta dal contribuente mediante unadichiarazione di variazione catastale con la procedura DOCFA, avvienecon stima diretta, ossia puntuale per ogni singola unità, potendoessere utilizzato, all’interno di tale sistema, un procedimento diretto,che si fonda sul reddito lordo (canone di locazione) ordinariamenteritraibile e la detrazione delle spese e delle eventuali perdite (se dettodato è rinvenibile) oppure un procedimento indiretto attraverso ilquale si individua il valore del capitale fondiario, costituito dal valoredi mercato dell'immobile o dal valore di costo di ricostruzione,tenendo conto, in quest'ultimo caso, di un adeguato coefficiente diriduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari (cfr. traNumero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/2026le tante, Cass. n.13732/2025, che richiama Cass. n. 33799/2024;Cass. n. 4837/2022; Cass. n. 7984/2022; Cass. n. 13778/2019;Cass. n. 1476/2018; Cass. n. 888/2018).4.2. Giova, altresì, rammentare che questa Corte, in tema digiudizio di stima del valore di un complesso aziendale ai fini delladeterminazione della base imponibile dell’imposta di registro, ma conprincipio valevole per ogni operazione di stima, ha affermato che«[…] sono questioni puramente estimative (cd. estimative semplici),di natura fattuale, integranti un apprezzamento di merito e come talenon sindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato, levalutazioni di carattere tecnico attinenti alla rilevazione dell'obiettivaconsistenza qualitativa e quantitativa del cespite, all'individuazionedei fattori di calcolo ed all’espletamento di questo e dunque alcomplessivo giudizio di valore espletato», laddove «Integrano,invece, questioni di puro diritto, anche agli effetti di quanto previstodall’art. 101, secondo comma, c.p.c., quelle (di cd. estimazionecomplessa) che comportano un'operazione giuridica di interpretazioneed applicazione di leggi, atti e negozi giuridici concernenti l'impostapresa in considerazione e non si risolvono, perciò, in un mero giudiziodi valore, come quando siano dedotti vizi del procedimento diaccertamento o quando l'apprezzamento dei fatti accertati postulil’esigenza di individuare i criteri giuridici che debbono presiedere allapredetta imposizione» (così Cass. n. 1190/2025 in parte motiva).4.3. Tanto ricapitolato, il dedotto vizio di violazione di legge nonsussiste.L’assunto dell’Agenzia si basa sul rilievo secondo il quale sulle dueopposte perizie di parte il giudice regionale ha ritenuto che quelladell’Ufficio non fosse idonea a giustificare la rettifica, in quanto basatasul generico riferimento ai criteri di cui alla circolare 6/12 e su di unNumero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/2026metodo comparativo privo dei necessari riferimenti ad altri immobiliutilizzati per la comparazione, laddove – a dire della ricorrente – lastima era stata calibrata sui dettami di detta circolare e che ilprezzario DEI era stato utilizzato per determinare i costi dicostruzione (deprezzato) per tipologia edilizia, senza quindi operare inbase al metodo sintetico- comparativo.4.4. Ebbene, il motivo non può essere accolto per più di unaragione.Intanto, perchè, in violazione del requisito di autosufficienza, nelcontestare la valutazione che il giudice regionale ha operato dellastima prodotta dall’Ufficio, ha omesso di illustrarne nel ricorso icontenuti rilevanti.In secondo luogo, perché, sotto il canone della violazione di legge,il motivo trascina, in realtà, la Corte in un inammissibile sindacato dimerito sulla valutazione operata dall’Ufficio, laddove assume che ilsuindicato utilizzo del prezzario era stato effettuati solo per stabilire ilcosto di costruzione a mq secondo la tipologia del bene.In terzo luogo, perchè il Giudice regionale non ha obliterato icriteri, normativizzati, della circolare 6/12, avendo in realtà ritenuto,con apprezzamento fattuale qui non sindacabile, che la società avevaprodotto «[…] una perizia di stima redatta sulla base di un analiticastima diretta del valore delle sole componenti immobiliari delfabbricato, redatta secondo i canoni stabiliti dalla Circolare diriferimento, contesta dall’Ufficio come opinabile e non rispettosa delledirettive della medesima Circolare, ma alla quale non è statacontrapposta da parte dell’Ufficio stesso alcuna motivata ricostruzionedella stima posta a base dell’accertamento (così nella sentenzaimpugnata).Numero registro generale 10363/2021Numero sezionale 4517/2026Numero di raccolta generale 20078/2026Data pubblicazione 16/06/2026Da ultimo, perché il motivo in esame non aggredisce talemotivazione, con cui la Commissione ha ritenuto preferibile la stimaeseguita dalla contribuente, limitandosi ad asserire che quelladell’Ufficio era stata articolata secondo i criteri della menzionatacircolare, riferimento questo pur considerato dalla Commissione, maritenuto non idoneo a smontare la valutazione di parte, pure eseguitasecondo i citati criteri.5. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano nella misuraindicata in dispositivo. P.Q.Mla Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento dellespese del presente grado di giudizio, che liquida in favore dellacontroricorrente nella misura di 4.500,00 € per competenze, oltreaccessori ed al pagamento delle spese vive nell’importo di 200,00 €.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 27 maggio 2026 .IL PRESIDENTEGiacomo [OSCURATO:PERSONA]