Fons Iuris
Torna alla ricerca
CassazionesentenzaSezione 2Decisione del 26 febbraio 2026

Cassazione n. 14492/2026

Testo integrale del provvedimento

Testo integrale del provvedimento

[OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Zanquoghi-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] edall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'appello di Milano n. 3340/2021depositata il 17/11/2021.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/02/2026dal [OSCURATO:PERSONA];Numero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore GeneraleRosa [OSCURATO:PERSONA]Erba, che ha concluso per il rigetto del ricorso;Udito, per delega dei difensori della ricorrente, l'avv. [OSCURATO:PERSONA], ilquale si è riportato agli atti depositati ed ha insistito per l'accoglimento delricorso;Udito, per la controricorrente, l'avv. [OSCURATO:PERSONA], il quale si è riportato agliscritti difensivi depositati ed ha insistito per il rigetto del ricorso.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno citato in giudizio dinanzi al [OSCURATO:PERSONA] (ora Tribunale di Pavia), la [OSCURATO:SOCIETA]., nonché gliamministratori della società, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], assumendo di aver concluso con lasocietà un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di unappartamento con annessi cantina e box, di proprietà della stessa, per ilcorrispettivo di euro 282.000,00 oltre IVA; il compendio immobiliare inquestione avrebbe dovuto essere trasferito libero da pesi, oneri, iscrizioniipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli.Gli attori hanno dedotto di aver pagato la quasi totalità del prezzo, adeccezione di euro 28.200,00, ed hanno allegato l’inadempimento dellapromittente venditrice, la quale aveva dichiarato di non poter partecipareal rogito per difficoltà economiche che le impedivano di estinguere unmutuo garantito da ipoteca sull’immobile; essi, infine, hanno sostenutoche gli amministratori della società, [OSCURATO:PERSONA], MassimoBuscaglia, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], avevano posto in esserecondotte distrattive delle somme versate a titolo di acconto sul prezzo.Tanto premesso, gli attori, dichiarata la loro disponibilità al pagamento delresiduo prezzo ancora dovuto, hanno concluso domandando dichiararsitrasferiti o comunque trasferirsi in loro favore gli immobili in questione,disponendosi la trascrizione della sentenza da emanarsi, con condanna ditutti i convenuti, in solido tra loro, a pagare la somma di euro 198.630,08,Numero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026o quella occorrente necessaria per estinguere la quota di mutuo ipotecariogravante sugli immobili oggetto del preliminare ed a risarcire ogniulteriore danno, compensandosi i rispettivi debiti e crediti.I convenuti si sono costituiti in giudizio, chiedendo il rigetto delle domandeavversarie.In particolare, la società ha evidenziato di aver presentato nel frattemporicorso per essere ammessa al concordato preventivo.Con la memoria di cui all’art. 183, sesto comma, n. 1 c.p.c., parte attriceha introdotto domanda di condanna della società convenuta allacancellazione dell’ipoteca iscritta sul compendio immobiliare da trasferirsi.A seguito del decesso in corso di causa dell’attore [OSCURATO:PERSONA], sisono costituite quali eredi del medesimo la moglie [OSCURATO:PERSONA] e la figliaChiara [OSCURATO:PERSONA].Con sentenza n. 68/2018, il Tribunale di Pavia ha dichiarato trasferito infavore di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] gli immobili oggetto delcontratto preliminare, con obbligo di cancellazione da parte di Impro.ntas.r.l. del mutuo ipotecario e con ordine di trascrizione della sentenza alConservatore dei [OSCURATO:PERSONA]; il giudice di primo grado ha inoltrerigettato la domanda proposta dagli attori nei confronti degliamministratori della società ed ha infine condannato la [OSCURATO:SOCIETA]alla rifusione delle spese processuali in favore degli attori medesimi equesti ultimi alla rifusione delle spese processuali in favore di GiuseppeBuscaglia, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].Impugnata detta sentenza sia da parte della società convenuta neiconfronti di parte attrice, sia da parte di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] confronti della società nonché di [OSCURATO:PERSONA] e MassimoBuscaglia, nella resistenza degli appellati, la Corte d’appello di Milano,riunite le cause relative alle impugnazioni, ha rigettato entrambi gli appellicon sentenza n. 3340/2021 pubblicata il 17.11.2021.Numero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026Nella motivazione, la Corte ha formulato, per quanto di interesse in questasede, le seguenti considerazioni: - l’accordo negoziale prevedeva l’obbligoper [OSCURATO:SOCIETA]. di trasferire gli immobili liberi da ipoteca e non vi erastata alcuna pattuizione relativa al pagamento di parte del prezzo adopera dei promissari acquirenti mediante l’accollo di parte del mutuofondiario, previo frazionamento; - l’azione di cui all’art. 2932 c.c. consenteal promissario acquirente adempiente di ottenere una sentenza cheproduca gli effetti del contratto non concluso, e, in particolare, l’acquistodell’immobile promesso in vendita libero da pesi e gravami; - il giudiceadito ha il potere di stabilire le modalità e i termini per l’esecuzione deltrasferimento immobiliare; - non rilevano nel caso di specie i limiti impostialle azioni esecutive dei creditori in ipotesi di concordato preventivo,poiché il divieto riguarda la proposizione delle azioni esecutive in sensoproprio e non si estende alla domanda di esecuzione specifica dell’obbligodi concludere il contratto.La società [OSCURATO:SOCIETA]. ha proposto ricorso per cassazione avverso lasentenza della Corte d’appello sulla scorta di cinque motivi.[OSCURATO:PERSONA], anche nella qualità di erede di [OSCURATO:PERSONA], nelfrattempo deceduta, ha resistito con controricorso.in persona della [OSCURATO:PERSONA] dott.ssa [OSCURATO:PERSONA] MariaDell’Erba, ha presentato conclusioni scritte.Le parti hanno entrambe presentato memorie ex art. 378 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Il primo motivo è rubricato come segue: nullità della sentenza pererror in procedendo ex art. 360 c.p.c. in rapporto all’art. 183, 6° comma,ed all’art. 112 c.p.c.In particolare, poiché gli attori avevano domandato la cancellazionedell’ipoteca gravante sull’immobile soltanto con la memoria depositata exart. 183, sesto comma, n. 1 c.p.c., mentre con l’atto di citazione gli stessiNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026avevano richiesto la sola condanna dei convenuti al pagamento dellasomma occorrente per l’estinzione del mutuo garantito da detta ipoteca, laparte si duole del fatto che la Corte d’appello non abbia accolto il rilievodell’inammissibilità di tale mutamento della domanda.Le affermazioni della Corte distrettuale sul punto («non porta a diversasoluzione la deduzione di [OSCURATO:SOCIETA] in liquidazione e concordatopreventivo secondo cui la domanda di cancellazione dell’ipoteca sarebbeinammissibile in quanto nuova, essendo essa stata introdotta con lamemoria ex art. 183 comma VI n. 1 c.p.c. e con la formulazione che lafaceva parere subordinata» e «la domanda di esecuzione in formaspecifica si basa sul contratto preliminare che prevedeva, come ricordato,il trasferimento dell’unità immobiliare libera da vincoli e dunque taledomanda deve intendersi comprensiva anche di quella di cancellazionedell’ipoteca») superavano e sostituivano integralmente quanto osservatonella sentenza di primo grado e non tenevano conto della differenza“ontologica” tra condanna al pagamento di una somma e condanna allacancellazione di un’iscrizione ipotecaria.Il motivo è inammissibile.Invero, diversamente da quanto allegato dalla difesa della ricorrente: - lasentenza impugnata contiene la sintesi dei motivi di appello e fra essi nonfigura alcuna doglianza circa la pretesa novità della domanda relativa allacancellazione dell’ipoteca; - anche nell’atto di appello proposto dallasocietà non è dato rinvenire alcuna doglianza sulla questione; - leaffermazioni assertivamente formulate dalla Corte d’appello, soprariportate, non sono contenute nella sentenza impugnata.Da quanto precede, deriva che non è possibile ritenere configurabile inconcreto alcun vizio di omessa pronuncia sul punto, che rilevi ai sensi eper gli effetti dell’art. 112 del codice di rito.Peraltro, anche qualora volesse osservarsi che l’inammissibilità delladomanda in esame, in quanto assertivamente nuova, fosse una questioneNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026che il giudice di primo grado avrebbe potuto rilevare d’ufficio, ugualmentedovrebbe osservarsi che, a norma dell’art. 161 c.p.c., la nullità dellesentenze soggette ad appello o a ricorso per cassazione può essere fattavalere soltanto nei limiti e secondo le regole proprie di questi mezzid'impugnazione, sicché, non essendo stato proposto appello sul punto, laquestione è ormai preclusa.Invero, nel caso in cui il giudice di primo grado abbia esaminato unadomanda nuova in relazione al disposto degli artt. 183 e 184 c.p.c., il viziodella relativa statuizione deve essere dedotto con apposito motivo diimpugnazione dalla parte che sia rimasta soccombente nel merito (Cass.n. 1717/1979).In ogni caso, deve rilevarsi che, come affermato dalle Sezioni Unite dellaCorte, la modificazione della domanda ammessa ex art. 183 c.p.c. puòriguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa("petitum" e "causa petendi"), sempre che la domanda così modificatarisulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio esenza che, perciò solo, si determini la compromissione delle potenzialitàdifensive della controparte, ovvero l'allungamento dei tempi processuali(cfr.: Cass., Sez.

Un., n. 12310/2015; in senso conforme: Cass. n.4322/2019).In applicazione del principio di cui sopra, si è ritenuto che: - nel processointrodotto mediante domanda di adempimento contrattuale è ammissibilela domanda di indennizzo per ingiustificato arricchimento formulata, in viasubordinata, con la prima memoria ai sensi dell'art. 183, comma 6 c.p.c.,qualora si riferisca alla medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio(cfr.: Cass., Sez.

Un., n. 22404/2018; in senso conforme: Cass. n.3127/2021); - nel processo introdotto mediante domanda di accertamentodella nullità del contratto preliminare, è ammissibile la domanda dirisoluzione del medesimo contratto formulata, in via subordinata, con laprima memoria ai sensi dell'art. 183, comma 6 c.p.c., qualora si riferiscaNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026alla medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio (cfr.: Cass. n.24458/2023).Nella specie, premesso che la questione relativa alla presenzadell’iscrizione ipotecaria sull’immobile oggetto di causa è stata sollevata findall’inizio della causa, costituendo tale circostanza il motivo per cui nonera stato stipulato il contratto definitivo, la domanda di condanna dellasocietà convenuta alla cancellazione dell’ipoteca, sebbene si differenzidalla domanda originaria quanto al petitum, si riferisce alla medesimavicenda sostanziale dedotta in giudizio, non comporta una modificazionedella causa petendi, costituita dall’inadempimento della società convenuta,né determina la compromissione delle potenzialità difensive dellacontroparte ovvero l'allungamento dei tempi processuali e, infine, èconnessa per incompatibilità a quella, inizialmente proposta, di condannadei convenuti al pagamento delle somme necessarie all’estinzione delmutuo garantito da ipoteca.2.

Il secondo motivo è rubricato come segue: violazione e falsaapplicazione, ex art. 360, n. 3, c.p.c., degli artt. 2932, 2652 e 2915 c.c.nonché dell’art. 45 della legge fallimentare (richiamato per il concordatopreventivo dall’art. 169 l.f.).In particolare, la società si duole del fatto che la Corte d’appello ha datorilievo all’avvenuta trascrizione della domanda giudiziale di cui all’art.2932 c.c. prima dell’ammissione della stessa al concordato preventivo,affermando che nel trasferimento da effettuarsi dovesse ritenersi inclusoogni obbligo concordato o sotteso nel contratto preliminare, ivi compresoquello di trasferire il compendio immobiliare libero da iscrizioni ipotecarie.Secondo l’assunto della ricorrente, se da un lato è opponibile allaprocedura la domanda di cui all’art. 2932 c.c., non lo è, invece, quella dicondanna alla cancellazione dell’ipoteca esistente su tale bene perché«non si tratta di una domanda volta ad ottenere l’esecuzione in formaNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026specifica dell’obbligo di contrarre riferita ad uno dei diritti previsti dall’art.2643 c.c.».Inoltre, sempre secondo la parte, se è vero che il contratto preliminareprevedeva il trasferimento dell’unità immobiliare libera da vincoli, non èinvece corretto affermare che la domanda di adempimento in formaspecifica comprenda in sé anche quella di cancellazione dell’ipoteca, ancheperché la domanda è stata specificamente formulata da parte attricechiedendo il trasferimento coattivo dell’immobile e non la pronuncia di unasentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.In definitiva, la Corte d’appello «non ha tenuto conto del fatto chequalsiasi statuizione resa ex art. 2932 c.c. non può non tenere conto deivincoli derivanti dalle disposizioni contenute negli articoli 2652, n. 2, e2915 c.c., nonché della previsione dell’art. 45 L.F. (richiamato, comedetto, per il concordato preventivo dall’art. 169 L.F.)».Il terzo motivo è rubricato come segue: violazione e falsa applicazionedell’art. 2932 c.c. in combinato disposto con gli artt. 2652 c.c.In particolare, essendo stato trascritto l’atto di citazione, contenente ladomanda di trasferimento immobiliare, ma non anche la richiesta dicondanna della società convenuta alla cancellazione dell’ipoteca iscrittasull’immobile da trasferirsi, proposta solo con la memoria depositata exart. 183, sesto comma, n. 1 c.p.c., detta richiesta non avrebbe potutobeneficiare dell’effetto prenotativo della trascrizione della domandagiudiziale e dell’opponibilità alla società in concordato preventivo,diversamente da quanto ritenuto nella motivazione della sentenzaimpugnata.Il quinto motivo è rubricato come segue: violazione e falsaapplicazione, ex art. 360, n. 3, c.p.c., degli articoli 168 e 184 l.f., oltre chedell’art. 2741 c.c.In particolare, la società ricorrente, premesso che la cancellazionedell’ipoteca iscritta sul compendio immobiliare oggetto di causa nonNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026potrebbe avvenire se non mediante pagamento del credito da essagarantito, si duole del fatto che un simile pagamento avverrebbe non giàcon denaro ricavato dalla vendita del bene, da trasferirsi alla partepromissaria acquirente, bensì con denaro altrimenti destinato agli ulterioricreditori, al di fuori delle regole del concorso ed in violazione delle normeche lo disciplinano.I tre motivi in questione sono strettamente connessi, riguardando, siapure sotto diverse angolazioni, la legittimità o meno della pronuncia dicondanna della promittente venditrice alla cancellazione dell’ipotecaiscritta sull’immobile oggetto del preliminare, tenuto contodell’ammissione della società alla procedura di concordato preventivo.Detti motivi sono infondati.La sentenza prevista dall’art. 2932 c.c. ha, per espressa disposizione dellanorma citata, la funzione di far conseguire alle parti, in caso diinadempimento di una di esse, gli effetti del contratto non concluso.Pertanto, la salvaguardia, nell’eventualità in cui restino inadempiute leobbligazioni assunte con il contratto preliminare, dell'equilibriosinallagmatico dei contrapposti interessi assume una posizione centralenell’interpretazione della norma in esame.Dette esigenze vengono in rilievo, in particolare, nel caso in cui ilpromittente venditore, dopo essersi obbligato a trasferire l’immobile liberoda iscrizioni pregiudizievoli, non vi abbia provveduto, rendendosi in talmodo inadempiente.In tale ipotesi, infatti, insorge uno squilibrio tra le prestazioni posterispettivamente a carico dei contraenti, visto che l’obbligazione delpromissario acquirente relativa al versamento del prezzo si riferisceall’immobile libero da gravami e non certo ad un compendio che possaessere oggetto di evizione mediante esecuzione forzata da parte delcreditore ipotecario.Numero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026Si è dunque osservato che l’inadempienza del promittente venditoreall’obbligo di provvedere all’eliminazione dei vincoli esistenti, al pari dellasopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, non osta a che ilpromissario acquirente possa chiedere l’esecuzione in forma specifica anorma dell’art. 2932 c.c., ma consente a questi, ove di tale facoltà intendaavvalersi, di non effettuare la formale offerta del prezzo e/o di sospendereil pagamento, potendo, invece, chiedere al giudice che, con la pronunciasostitutiva del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità diversamento idonee ad assicurare l’acquisto del bene libero da vincoli e talida garantirlo da eventuale evizione (cfr.: Cass. n. 8442/2024 e ulterioriprecedenti ivi richiamati).In particolare, è stato più volte affermato dalla giurisprudenza dilegittimità che il giudice adito per l'esecuzione specifica dell'obbligo diconcludere il contratto preliminare domandata dal promissario acquirente,nello stabilire le modalità e i termini entro i quali l'attore deve adempierel'obbligazione di pagare il residuo prezzo, può - per l'esigenza disalvaguardare l'equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi -subordinare tale pagamento all'estinzione, da parte del promittentealienante, dell'ipoteca (cfr.: Cass. n. 1134/1985; Cass. n. 14532/2000;Cass. n. 8143/2004; Cass. n. 8442/2024).In tal caso, il giudice del merito, nell'accogliere la domanda di emissione dic.d. sentenza contratto ex art. 2932 c.c., deve subordinare l'effettotraslativo non solo al pagamento del saldo prezzo, ma anche allacancellazione dei gravami esistenti sul bene e ostativi, a termini delpreliminare, alla conclusione del contratto definitivo di vendita (cfr.: Cass.n. 3176/2011).Alla luce di quanto precede, la richiesta del promissario acquirente dicondannare il promittente venditore alla cancellazione dell’ipoteca non hacarattere autonomo, ma costituisce modalità di esecuzione in formaspecifica del contratto preliminare, individuata come idonea ad assicurareNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026l’acquisto del bene libero da vincoli e tale da garantirla da eventualeevizione; essa, dunque, deve essere considerata parte della più ampiadomanda proposta ex art. 2932 c.c., nonché in essa compresa.Ulteriore corollario di quanto precede è che nel caso di specie non eranecessaria un’autonoma trascrizione di tale richiesta, risultando, invece,sufficiente allo scopo quella dell’atto di citazione originario, con il relativoeffetto prenotativo.A questo punto, è possibile esaminare la doglianza della società ricorrenterelativa all’interferenza di una siffatta condanna con le disposizioniconcernenti le procedure concorsuali e, in particolare, il concordatopreventivo.Deve premettersi, al riguardo, che la sottoposizione della promittentevenditrice ad una procedura concorsuale non determina il venir menodell’obbligazione assunta di trasferire l’immobile al promissario acquirentelibero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.Invero, anche per l’ipotesi di fallimento della parte e di subentro delcuratore nel contratto preliminare a norma dell’art. 72, ultimo comma, l.f.,è stato affermato che a tale subentro consegue (art. 72, primo comma)l’assunzione di “tutti i relativi obblighi” e che in tale evenienza il curatore ètenuto a eseguire la vendita ed è tenuto anche ad adempiere all’eventualeobbligazione accessoria di far conseguire il bene al promissario acquirentelibero dalle ipoteche, obbligazione che sia stata assunta già dalpromittente venditore (cfr.: Cass., Sez.

Un., n. 7337/2024), il tutto,peraltro, senza che sia possibile esercitare a tal fine il potere purgativoprevisto, invece, per l’ipotesi di espletamento della liquidazioneconcorsuale dell'attivo con vendita competitiva (su quest’ultimo punto, siveda anche: Cass. n. 3776/2025).Alla luce di quanto precede, l’accesso del debitore a una proceduraconcorsuale non può essere addotto quale giustificazione del suoperdurante inadempimento all’obbligazione di procurare la cancellazioneNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sul compendio immobiliare,onde trasferirlo al promissario acquirente libero da esse.Ciò premesso, deve rilevarsi che, per quanto disposto dal primo commadell’art. 168 l.f., «dalla data della pubblicazione del ricorso nel registrodelle imprese e fino al momento in cui il decreto di omologazione delconcordato preventivo diventa definitivo, i creditori per titolo o causaanteriore non possono, sotto pena di nullità, iniziare o proseguire azioniesecutive e cautelari sul patrimonio del debitore».Al riguardo, deve osservarsi, in generale, che l’azione di cui all’art. 2932c.c. - di cui la richiesta di condanna della promittente venditrice allacancellazione dell’ipoteca costituisce modalità esecutiva - non ha adoggetto il soddisfacimento diretto ed immediato di un credito pecuniario,ed inoltre, malgrado il tenore apparente della rubrica della disposizione ela "sedes materiae", si differenzia, nella sua peculiarità qualificante, dalleazioni esecutive individuali, tanto che, in caso di fallimento del promittentevenditore, non può configurarsi alcun profilo di inammissibilità originariadella domanda o di improcedibilità successiva della stessa, né ai sensidell'art. 51, né ai sensi dell'art. 52 della legge fallimentare (cfr.: Cass.10615/1998; Cass. n. 9010/2018).Inoltre, in sede di interpretazione dell’art. 168 l.f., è stato affermato che,nel corso di una procedura di concordato preventivo, è precluso aicreditori unicamente l'esercizio di azioni esecutive, non già l'esercizio diazioni di accertamento e di condanna le quali, al contrario, possono essereproposte dinanzi al giudice competente; tale norma vale, pertanto, per lesole azioni esecutive non per le azioni in sede di cognizione, non essendoviragione di precludere ai creditori l'azione di accertamento dei loro rapportie non essendovi, altresì, nel concordato preventivo un vero e proprioprocedimento di verifica come nel fallimento (cfr.: Cass. n. 7002/1993).Ne deriva che, anche ove volesse astrattamente considerarsi la condannaalla cancellazione dell’ipoteca quale pronuncia autonoma rispetto a quellaNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026di trasferimento immobiliare di cui all’art. 2932 c.c., essa non potrebbeessere ritenuta illegittima per contrasto con l’art. 168 l.f.Infatti, le norme atte ad assicurare, nell’ambito della proceduraconcorsuale, il rispetto della par condicio creditorum di cui all’art. 2741c.c. operano unicamente in sede esecutiva e non influiscono, invece, sullalegittimità della sentenza di condanna.Quanto alla seconda norma di cui la ricorrente assume la violazione, valea dire l’art. 184, primo comma, l.f., essa prevede che il concordatoomologato è obbligatorio per tutti i creditori anteriori.Come si è visto, la ricorrente sostiene che l’esecuzione in sede concorsualedella condanna alla cancellazione dell’ipoteca mediante pagamento delcredito da essa garantito utilizzando risorse diverse da quelle messe adisposizione dei creditori nell’ambito della procedura, secondo lagraduazione ivi prevista, sia in contrasto con l’obbligatorietà delconcordato.Sebbene un siffatto contrasto, tale da rendere insuscettibile diadempimento la condanna medesima, sia astrattamente configurabile, èpur vero, tuttavia, che l’eventuale impossibilità di soddisfareintegralmente il creditore ipotecario non costituisce conseguenzaautomatica dell’ammissione della debitrice al concordato preventivo, madipende dalla consistenza patrimoniale messa a disposizione dei creditori edalle concrete condizioni del piano concordatario, sicché essa non può cheessere verificata in concreto.Ora, la parte non ha fornito in questa sede alcuna indicazione specifica alriguardo, né ha dedotto di averlo fatto nel giudizio di merito, sicché, anchesotto tale aspetto, la sentenza impugnata non può essere ritenutaillegittima.In ogni caso, la sentenza ex art. 2932 c.c. produce gli effetti del contrattonon concluso dal momento del suo passaggio in giudicato, dando luogo adun rapporto che è distinto da quello derivante dal preliminare e che è, aNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026sua volta, suscettibile di risoluzione per inadempimento (cfr.: Cass. n.5638/2025).Pertanto, qualora non sia possibile eseguire la cancellazione dell’iscrizioneipotecaria senza il consenso del creditore, nel caso in cui l’attivo dellaprocedura non presenti la capienza necessaria per soddisfare il medesimo,ai promissari acquirenti non resterà che l’azione di risoluzione del rapportoderivante dalla sentenza ex art. 2932 c.c., oltre che la garanzia perl’evizione.3.

Il quarto motivo è rubricato come segue: nullità della sentenza pererror in procedendo ex art. 360 c.p.c.In particolare, la ricorrente sostiene che la Corte d’appello non si siapronunciata sui motivi di impugnazione concernenti l’asserita violazionedegli artt. 168 e 184 della legge fallimentare.Il motivo è infondato.Riguardo al vizio di omessa pronuncia, è stato affermato che,concretandosi esso nel difetto del momento decisorio, per integrarne gliestremi occorre che sia stato completamente omesso il provvedimentoindispensabile per la soluzione del caso concreto, ciò che si verificaquando il giudice non decide su alcuni capi della domanda, che sianoautonomamente apprezzabili, o sulle eccezioni proposte, ovvero quandopronuncia solo nei confronti di alcune parti; per contro, il mancato oinsufficiente esame delle argomentazioni delle parti integra un vizio dinatura diversa, relativo all'attività svolta dal giudice per supportarel'adozione del provvedimento, senza che possa ritenersi mancante ilmomento decisorio (cfr.: Cass. n. 3388/2005; Cass. n. 5730/2020).In concreto, la società ricorrente sostiene che la Corte d’appello abbiaomesso di pronunciarsi sui seguenti motivi di impugnazione: «(i)violazione degli articoli 168 e 184 L.F., (ii) violazione della par condiciocreditorum, (iii) alle argomentazioni relative al fatto che l’obbligazione dicancellare l’ipoteca cui è stata condannata Impronta trae origine da unaNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026causa anteriore alla procedura di concordato, (iv) al divieto di provvedereal pagamento di debiti sorti prima dell’apertura della procedura diconcordato preventivo al di fuori del concorso ed, infine, (v) al fatto cheuna pronuncia di condanna nei confronti dell’imprenditore ammesso alconcordato preventivo non può arrecare alcun danno alla par condiciocreditorum».In senso contrario a quello sostenuto dalla ricorrente, deve rilevarsi che imotivi di appello della società aventi ad oggetto proprio la pretesaviolazione, da parte del giudice di primo grado, delle norme in tema diconcordato preventivo, sono stati oggetto di diffusa disamina alle pag. 7 e8 della sentenza impugnata, sicché non può ritenersi che la questione nonsia stata decisa ovvero che la motivazione sul punto sia stata omessa.Al contrario, le considerazioni ivi riportate - siano esse condivise o meno -riguardano proprio l’ambito applicativo delle norme richiamate dalla parte(limiti alle azioni esecutive individuali ed effetti del concordato per icreditori), norme che in detta sede sono state ritenute irrilevanti, ecostituiscono la risposta all’eccezione dalla stessa sollevata, non potendosiravvisare, invece, il vizio di omessa pronuncia nel fatto che la motivazionenon abbia preso in considerazione, evidentemente ritenendole superflue edunque assorbite in senso improprio, alcune delle argomentazionisviluppate sul punto dall’odierna ricorrente.Invero, proprio dalla parte di motivazione citata innanzi si evinconochiaramente sia il rigetto dell’eccezione sollevata, sia il percorsoargomentativo posto a fondamento di tale decisione.4.

Alla luce di quanto precede, il ricorso va disatteso.Le spese del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza evanno liquidate come da dispositivo.Sussistono i presupposti processuali, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/12,per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo diNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere allacontroricorrente le spese processuali del giudizio di legittimità, che liquidain complessivi euro 200,00 per esborsi ed euro 11.000,00 per compensi,oltre 15% spese forfettarie ed accessori di legge, se ed in quanto dovuti.Sussistono i presupposti processuali, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/12,per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civiledella Corte di cassazione, in data 26 febbraio 2026.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteDavide [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
[OSCURATO:PERSONA] e dall’avvocato [OSCURATO:PERSONA]Zanquoghi-ricorrente-contro[OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] edall’avvocato [OSCURATO:PERSONA] la sentenza della Corte d'appello di Milano n. 3340/2021depositata il 17/11/2021.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/02/2026dal [OSCURATO:PERSONA];Numero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore GeneraleRosa [OSCURATO:PERSONA]Erba, che ha concluso per il rigetto del ricorso;Udito, per delega dei difensori della ricorrente, l'avv. [OSCURATO:PERSONA], ilquale si è riportato agli atti depositati ed ha insistito per l'accoglimento delricorso;Udito, per la controricorrente, l'avv. [OSCURATO:PERSONA], il quale si è riportato agliscritti difensivi depositati ed ha insistito per il rigetto del ricorso.[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] hanno citato in giudizio dinanzi al [OSCURATO:PERSONA] (ora Tribunale di Pavia), la [OSCURATO:SOCIETA]., nonché gliamministratori della società, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA],[OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], assumendo di aver concluso con lasocietà un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di unappartamento con annessi cantina e box, di proprietà della stessa, per ilcorrispettivo di euro 282.000,00 oltre IVA; il compendio immobiliare inquestione avrebbe dovuto essere trasferito libero da pesi, oneri, iscrizioniipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli.Gli attori hanno dedotto di aver pagato la quasi totalità del prezzo, adeccezione di euro 28.200,00, ed hanno allegato l’inadempimento dellapromittente venditrice, la quale aveva dichiarato di non poter partecipareal rogito per difficoltà economiche che le impedivano di estinguere unmutuo garantito da ipoteca sull’immobile; essi, infine, hanno sostenutoche gli amministratori della società, [OSCURATO:PERSONA], MassimoBuscaglia, [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], avevano posto in esserecondotte distrattive delle somme versate a titolo di acconto sul prezzo.Tanto premesso, gli attori, dichiarata la loro disponibilità al pagamento delresiduo prezzo ancora dovuto, hanno concluso domandando dichiararsitrasferiti o comunque trasferirsi in loro favore gli immobili in questione,disponendosi la trascrizione della sentenza da emanarsi, con condanna ditutti i convenuti, in solido tra loro, a pagare la somma di euro 198.630,08,Numero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026o quella occorrente necessaria per estinguere la quota di mutuo ipotecariogravante sugli immobili oggetto del preliminare ed a risarcire ogniulteriore danno, compensandosi i rispettivi debiti e crediti.I convenuti si sono costituiti in giudizio, chiedendo il rigetto delle domandeavversarie.In particolare, la società ha evidenziato di aver presentato nel frattemporicorso per essere ammessa al concordato preventivo.Con la memoria di cui all’art. 183, sesto comma, n. 1 c.p.c., parte attriceha introdotto domanda di condanna della società convenuta allacancellazione dell’ipoteca iscritta sul compendio immobiliare da trasferirsi.A seguito del decesso in corso di causa dell’attore [OSCURATO:PERSONA], sisono costituite quali eredi del medesimo la moglie [OSCURATO:PERSONA] e la figliaChiara [OSCURATO:PERSONA].Con sentenza n. 68/2018, il Tribunale di Pavia ha dichiarato trasferito infavore di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] gli immobili oggetto delcontratto preliminare, con obbligo di cancellazione da parte di Impro.ntas.r.l. del mutuo ipotecario e con ordine di trascrizione della sentenza alConservatore dei [OSCURATO:PERSONA]; il giudice di primo grado ha inoltrerigettato la domanda proposta dagli attori nei confronti degliamministratori della società ed ha infine condannato la [OSCURATO:SOCIETA]alla rifusione delle spese processuali in favore degli attori medesimi equesti ultimi alla rifusione delle spese processuali in favore di GiuseppeBuscaglia, [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA].Impugnata detta sentenza sia da parte della società convenuta neiconfronti di parte attrice, sia da parte di [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA] confronti della società nonché di [OSCURATO:PERSONA] e MassimoBuscaglia, nella resistenza degli appellati, la Corte d’appello di Milano,riunite le cause relative alle impugnazioni, ha rigettato entrambi gli appellicon sentenza n. 3340/2021 pubblicata il 17.11.2021.Numero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026Nella motivazione, la Corte ha formulato, per quanto di interesse in questasede, le seguenti considerazioni: - l’accordo negoziale prevedeva l’obbligoper [OSCURATO:SOCIETA]. di trasferire gli immobili liberi da ipoteca e non vi erastata alcuna pattuizione relativa al pagamento di parte del prezzo adopera dei promissari acquirenti mediante l’accollo di parte del mutuofondiario, previo frazionamento; - l’azione di cui all’art. 2932 c.c. consenteal promissario acquirente adempiente di ottenere una sentenza cheproduca gli effetti del contratto non concluso, e, in particolare, l’acquistodell’immobile promesso in vendita libero da pesi e gravami; - il giudiceadito ha il potere di stabilire le modalità e i termini per l’esecuzione deltrasferimento immobiliare; - non rilevano nel caso di specie i limiti impostialle azioni esecutive dei creditori in ipotesi di concordato preventivo,poiché il divieto riguarda la proposizione delle azioni esecutive in sensoproprio e non si estende alla domanda di esecuzione specifica dell’obbligodi concludere il contratto.La società [OSCURATO:SOCIETA]. ha proposto ricorso per cassazione avverso lasentenza della Corte d’appello sulla scorta di cinque motivi.[OSCURATO:PERSONA], anche nella qualità di erede di [OSCURATO:PERSONA], nelfrattempo deceduta, ha resistito con controricorso.in persona della [OSCURATO:PERSONA] dott.ssa [OSCURATO:PERSONA] MariaDell’Erba, ha presentato conclusioni scritte.Le parti hanno entrambe presentato memorie ex art. 378 c.p.c.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Il primo motivo è rubricato come segue: nullità della sentenza pererror in procedendo ex art. 360 c.p.c. in rapporto all’art. 183, 6° comma,ed all’art. 112 c.p.c.In particolare, poiché gli attori avevano domandato la cancellazionedell’ipoteca gravante sull’immobile soltanto con la memoria depositata exart. 183, sesto comma, n. 1 c.p.c., mentre con l’atto di citazione gli stessiNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026avevano richiesto la sola condanna dei convenuti al pagamento dellasomma occorrente per l’estinzione del mutuo garantito da detta ipoteca, laparte si duole del fatto che la Corte d’appello non abbia accolto il rilievodell’inammissibilità di tale mutamento della domanda.Le affermazioni della Corte distrettuale sul punto («non porta a diversasoluzione la deduzione di [OSCURATO:SOCIETA] in liquidazione e concordatopreventivo secondo cui la domanda di cancellazione dell’ipoteca sarebbeinammissibile in quanto nuova, essendo essa stata introdotta con lamemoria ex art. 183 comma VI n. 1 c.p.c. e con la formulazione che lafaceva parere subordinata» e «la domanda di esecuzione in formaspecifica si basa sul contratto preliminare che prevedeva, come ricordato,il trasferimento dell’unità immobiliare libera da vincoli e dunque taledomanda deve intendersi comprensiva anche di quella di cancellazionedell’ipoteca») superavano e sostituivano integralmente quanto osservatonella sentenza di primo grado e non tenevano conto della differenza“ontologica” tra condanna al pagamento di una somma e condanna allacancellazione di un’iscrizione ipotecaria.Il motivo è inammissibile.Invero, diversamente da quanto allegato dalla difesa della ricorrente: - lasentenza impugnata contiene la sintesi dei motivi di appello e fra essi nonfigura alcuna doglianza circa la pretesa novità della domanda relativa allacancellazione dell’ipoteca; - anche nell’atto di appello proposto dallasocietà non è dato rinvenire alcuna doglianza sulla questione; - leaffermazioni assertivamente formulate dalla Corte d’appello, soprariportate, non sono contenute nella sentenza impugnata.Da quanto precede, deriva che non è possibile ritenere configurabile inconcreto alcun vizio di omessa pronuncia sul punto, che rilevi ai sensi eper gli effetti dell’art. 112 del codice di rito.Peraltro, anche qualora volesse osservarsi che l’inammissibilità delladomanda in esame, in quanto assertivamente nuova, fosse una questioneNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026che il giudice di primo grado avrebbe potuto rilevare d’ufficio, ugualmentedovrebbe osservarsi che, a norma dell’art. 161 c.p.c., la nullità dellesentenze soggette ad appello o a ricorso per cassazione può essere fattavalere soltanto nei limiti e secondo le regole proprie di questi mezzid'impugnazione, sicché, non essendo stato proposto appello sul punto, laquestione è ormai preclusa.Invero, nel caso in cui il giudice di primo grado abbia esaminato unadomanda nuova in relazione al disposto degli artt. 183 e 184 c.p.c., il viziodella relativa statuizione deve essere dedotto con apposito motivo diimpugnazione dalla parte che sia rimasta soccombente nel merito (Cass.n. 1717/1979).In ogni caso, deve rilevarsi che, come affermato dalle Sezioni Unite dellaCorte, la modificazione della domanda ammessa ex art. 183 c.p.c. puòriguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa("petitum" e "causa petendi"), sempre che la domanda così modificatarisulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio esenza che, perciò solo, si determini la compromissione delle potenzialitàdifensive della controparte, ovvero l'allungamento dei tempi processuali(cfr.: Cass., Sez. Un., n. 12310/2015; in senso conforme: Cass. n.4322/2019).In applicazione del principio di cui sopra, si è ritenuto che: - nel processointrodotto mediante domanda di adempimento contrattuale è ammissibilela domanda di indennizzo per ingiustificato arricchimento formulata, in viasubordinata, con la prima memoria ai sensi dell'art. 183, comma 6 c.p.c.,qualora si riferisca alla medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio(cfr.: Cass., Sez. Un., n. 22404/2018; in senso conforme: Cass. n.3127/2021); - nel processo introdotto mediante domanda di accertamentodella nullità del contratto preliminare, è ammissibile la domanda dirisoluzione del medesimo contratto formulata, in via subordinata, con laprima memoria ai sensi dell'art. 183, comma 6 c.p.c., qualora si riferiscaNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026alla medesima vicenda sostanziale dedotta in giudizio (cfr.: Cass. n.24458/2023).Nella specie, premesso che la questione relativa alla presenzadell’iscrizione ipotecaria sull’immobile oggetto di causa è stata sollevata findall’inizio della causa, costituendo tale circostanza il motivo per cui nonera stato stipulato il contratto definitivo, la domanda di condanna dellasocietà convenuta alla cancellazione dell’ipoteca, sebbene si differenzidalla domanda originaria quanto al petitum, si riferisce alla medesimavicenda sostanziale dedotta in giudizio, non comporta una modificazionedella causa petendi, costituita dall’inadempimento della società convenuta,né determina la compromissione delle potenzialità difensive dellacontroparte ovvero l'allungamento dei tempi processuali e, infine, èconnessa per incompatibilità a quella, inizialmente proposta, di condannadei convenuti al pagamento delle somme necessarie all’estinzione delmutuo garantito da ipoteca.2. Il secondo motivo è rubricato come segue: violazione e falsaapplicazione, ex art. 360, n. 3, c.p.c., degli artt. 2932, 2652 e 2915 c.c.nonché dell’art. 45 della legge fallimentare (richiamato per il concordatopreventivo dall’art. 169 l.f.).In particolare, la società si duole del fatto che la Corte d’appello ha datorilievo all’avvenuta trascrizione della domanda giudiziale di cui all’art.2932 c.c. prima dell’ammissione della stessa al concordato preventivo,affermando che nel trasferimento da effettuarsi dovesse ritenersi inclusoogni obbligo concordato o sotteso nel contratto preliminare, ivi compresoquello di trasferire il compendio immobiliare libero da iscrizioni ipotecarie.Secondo l’assunto della ricorrente, se da un lato è opponibile allaprocedura la domanda di cui all’art. 2932 c.c., non lo è, invece, quella dicondanna alla cancellazione dell’ipoteca esistente su tale bene perché«non si tratta di una domanda volta ad ottenere l’esecuzione in formaNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026specifica dell’obbligo di contrarre riferita ad uno dei diritti previsti dall’art.2643 c.c.».Inoltre, sempre secondo la parte, se è vero che il contratto preliminareprevedeva il trasferimento dell’unità immobiliare libera da vincoli, non èinvece corretto affermare che la domanda di adempimento in formaspecifica comprenda in sé anche quella di cancellazione dell’ipoteca, ancheperché la domanda è stata specificamente formulata da parte attricechiedendo il trasferimento coattivo dell’immobile e non la pronuncia di unasentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.In definitiva, la Corte d’appello «non ha tenuto conto del fatto chequalsiasi statuizione resa ex art. 2932 c.c. non può non tenere conto deivincoli derivanti dalle disposizioni contenute negli articoli 2652, n. 2, e2915 c.c., nonché della previsione dell’art. 45 L.F. (richiamato, comedetto, per il concordato preventivo dall’art. 169 L.F.)».Il terzo motivo è rubricato come segue: violazione e falsa applicazionedell’art. 2932 c.c. in combinato disposto con gli artt. 2652 c.c.In particolare, essendo stato trascritto l’atto di citazione, contenente ladomanda di trasferimento immobiliare, ma non anche la richiesta dicondanna della società convenuta alla cancellazione dell’ipoteca iscrittasull’immobile da trasferirsi, proposta solo con la memoria depositata exart. 183, sesto comma, n. 1 c.p.c., detta richiesta non avrebbe potutobeneficiare dell’effetto prenotativo della trascrizione della domandagiudiziale e dell’opponibilità alla società in concordato preventivo,diversamente da quanto ritenuto nella motivazione della sentenzaimpugnata.Il quinto motivo è rubricato come segue: violazione e falsaapplicazione, ex art. 360, n. 3, c.p.c., degli articoli 168 e 184 l.f., oltre chedell’art. 2741 c.c.In particolare, la società ricorrente, premesso che la cancellazionedell’ipoteca iscritta sul compendio immobiliare oggetto di causa nonNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026potrebbe avvenire se non mediante pagamento del credito da essagarantito, si duole del fatto che un simile pagamento avverrebbe non giàcon denaro ricavato dalla vendita del bene, da trasferirsi alla partepromissaria acquirente, bensì con denaro altrimenti destinato agli ulterioricreditori, al di fuori delle regole del concorso ed in violazione delle normeche lo disciplinano.I tre motivi in questione sono strettamente connessi, riguardando, siapure sotto diverse angolazioni, la legittimità o meno della pronuncia dicondanna della promittente venditrice alla cancellazione dell’ipotecaiscritta sull’immobile oggetto del preliminare, tenuto contodell’ammissione della società alla procedura di concordato preventivo.Detti motivi sono infondati.La sentenza prevista dall’art. 2932 c.c. ha, per espressa disposizione dellanorma citata, la funzione di far conseguire alle parti, in caso diinadempimento di una di esse, gli effetti del contratto non concluso.Pertanto, la salvaguardia, nell’eventualità in cui restino inadempiute leobbligazioni assunte con il contratto preliminare, dell'equilibriosinallagmatico dei contrapposti interessi assume una posizione centralenell’interpretazione della norma in esame.Dette esigenze vengono in rilievo, in particolare, nel caso in cui ilpromittente venditore, dopo essersi obbligato a trasferire l’immobile liberoda iscrizioni pregiudizievoli, non vi abbia provveduto, rendendosi in talmodo inadempiente.In tale ipotesi, infatti, insorge uno squilibrio tra le prestazioni posterispettivamente a carico dei contraenti, visto che l’obbligazione delpromissario acquirente relativa al versamento del prezzo si riferisceall’immobile libero da gravami e non certo ad un compendio che possaessere oggetto di evizione mediante esecuzione forzata da parte delcreditore ipotecario.Numero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026Si è dunque osservato che l’inadempienza del promittente venditoreall’obbligo di provvedere all’eliminazione dei vincoli esistenti, al pari dellasopravvenienza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, non osta a che ilpromissario acquirente possa chiedere l’esecuzione in forma specifica anorma dell’art. 2932 c.c., ma consente a questi, ove di tale facoltà intendaavvalersi, di non effettuare la formale offerta del prezzo e/o di sospendereil pagamento, potendo, invece, chiedere al giudice che, con la pronunciasostitutiva del contratto non concluso, fissi condizioni e modalità diversamento idonee ad assicurare l’acquisto del bene libero da vincoli e talida garantirlo da eventuale evizione (cfr.: Cass. n. 8442/2024 e ulterioriprecedenti ivi richiamati).In particolare, è stato più volte affermato dalla giurisprudenza dilegittimità che il giudice adito per l'esecuzione specifica dell'obbligo diconcludere il contratto preliminare domandata dal promissario acquirente,nello stabilire le modalità e i termini entro i quali l'attore deve adempierel'obbligazione di pagare il residuo prezzo, può - per l'esigenza disalvaguardare l'equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi -subordinare tale pagamento all'estinzione, da parte del promittentealienante, dell'ipoteca (cfr.: Cass. n. 1134/1985; Cass. n. 14532/2000;Cass. n. 8143/2004; Cass. n. 8442/2024).In tal caso, il giudice del merito, nell'accogliere la domanda di emissione dic.d. sentenza contratto ex art. 2932 c.c., deve subordinare l'effettotraslativo non solo al pagamento del saldo prezzo, ma anche allacancellazione dei gravami esistenti sul bene e ostativi, a termini delpreliminare, alla conclusione del contratto definitivo di vendita (cfr.: Cass.n. 3176/2011).Alla luce di quanto precede, la richiesta del promissario acquirente dicondannare il promittente venditore alla cancellazione dell’ipoteca non hacarattere autonomo, ma costituisce modalità di esecuzione in formaspecifica del contratto preliminare, individuata come idonea ad assicurareNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026l’acquisto del bene libero da vincoli e tale da garantirla da eventualeevizione; essa, dunque, deve essere considerata parte della più ampiadomanda proposta ex art. 2932 c.c., nonché in essa compresa.Ulteriore corollario di quanto precede è che nel caso di specie non eranecessaria un’autonoma trascrizione di tale richiesta, risultando, invece,sufficiente allo scopo quella dell’atto di citazione originario, con il relativoeffetto prenotativo.A questo punto, è possibile esaminare la doglianza della società ricorrenterelativa all’interferenza di una siffatta condanna con le disposizioniconcernenti le procedure concorsuali e, in particolare, il concordatopreventivo.Deve premettersi, al riguardo, che la sottoposizione della promittentevenditrice ad una procedura concorsuale non determina il venir menodell’obbligazione assunta di trasferire l’immobile al promissario acquirentelibero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.Invero, anche per l’ipotesi di fallimento della parte e di subentro delcuratore nel contratto preliminare a norma dell’art. 72, ultimo comma, l.f.,è stato affermato che a tale subentro consegue (art. 72, primo comma)l’assunzione di “tutti i relativi obblighi” e che in tale evenienza il curatore ètenuto a eseguire la vendita ed è tenuto anche ad adempiere all’eventualeobbligazione accessoria di far conseguire il bene al promissario acquirentelibero dalle ipoteche, obbligazione che sia stata assunta già dalpromittente venditore (cfr.: Cass., Sez. Un., n. 7337/2024), il tutto,peraltro, senza che sia possibile esercitare a tal fine il potere purgativoprevisto, invece, per l’ipotesi di espletamento della liquidazioneconcorsuale dell'attivo con vendita competitiva (su quest’ultimo punto, siveda anche: Cass. n. 3776/2025).Alla luce di quanto precede, l’accesso del debitore a una proceduraconcorsuale non può essere addotto quale giustificazione del suoperdurante inadempimento all’obbligazione di procurare la cancellazioneNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sul compendio immobiliare,onde trasferirlo al promissario acquirente libero da esse.Ciò premesso, deve rilevarsi che, per quanto disposto dal primo commadell’art. 168 l.f., «dalla data della pubblicazione del ricorso nel registrodelle imprese e fino al momento in cui il decreto di omologazione delconcordato preventivo diventa definitivo, i creditori per titolo o causaanteriore non possono, sotto pena di nullità, iniziare o proseguire azioniesecutive e cautelari sul patrimonio del debitore».Al riguardo, deve osservarsi, in generale, che l’azione di cui all’art. 2932c.c. - di cui la richiesta di condanna della promittente venditrice allacancellazione dell’ipoteca costituisce modalità esecutiva - non ha adoggetto il soddisfacimento diretto ed immediato di un credito pecuniario,ed inoltre, malgrado il tenore apparente della rubrica della disposizione ela "sedes materiae", si differenzia, nella sua peculiarità qualificante, dalleazioni esecutive individuali, tanto che, in caso di fallimento del promittentevenditore, non può configurarsi alcun profilo di inammissibilità originariadella domanda o di improcedibilità successiva della stessa, né ai sensidell'art. 51, né ai sensi dell'art. 52 della legge fallimentare (cfr.: Cass.10615/1998; Cass. n. 9010/2018).Inoltre, in sede di interpretazione dell’art. 168 l.f., è stato affermato che,nel corso di una procedura di concordato preventivo, è precluso aicreditori unicamente l'esercizio di azioni esecutive, non già l'esercizio diazioni di accertamento e di condanna le quali, al contrario, possono essereproposte dinanzi al giudice competente; tale norma vale, pertanto, per lesole azioni esecutive non per le azioni in sede di cognizione, non essendoviragione di precludere ai creditori l'azione di accertamento dei loro rapportie non essendovi, altresì, nel concordato preventivo un vero e proprioprocedimento di verifica come nel fallimento (cfr.: Cass. n. 7002/1993).Ne deriva che, anche ove volesse astrattamente considerarsi la condannaalla cancellazione dell’ipoteca quale pronuncia autonoma rispetto a quellaNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026di trasferimento immobiliare di cui all’art. 2932 c.c., essa non potrebbeessere ritenuta illegittima per contrasto con l’art. 168 l.f.Infatti, le norme atte ad assicurare, nell’ambito della proceduraconcorsuale, il rispetto della par condicio creditorum di cui all’art. 2741c.c. operano unicamente in sede esecutiva e non influiscono, invece, sullalegittimità della sentenza di condanna.Quanto alla seconda norma di cui la ricorrente assume la violazione, valea dire l’art. 184, primo comma, l.f., essa prevede che il concordatoomologato è obbligatorio per tutti i creditori anteriori.Come si è visto, la ricorrente sostiene che l’esecuzione in sede concorsualedella condanna alla cancellazione dell’ipoteca mediante pagamento delcredito da essa garantito utilizzando risorse diverse da quelle messe adisposizione dei creditori nell’ambito della procedura, secondo lagraduazione ivi prevista, sia in contrasto con l’obbligatorietà delconcordato.Sebbene un siffatto contrasto, tale da rendere insuscettibile diadempimento la condanna medesima, sia astrattamente configurabile, èpur vero, tuttavia, che l’eventuale impossibilità di soddisfareintegralmente il creditore ipotecario non costituisce conseguenzaautomatica dell’ammissione della debitrice al concordato preventivo, madipende dalla consistenza patrimoniale messa a disposizione dei creditori edalle concrete condizioni del piano concordatario, sicché essa non può cheessere verificata in concreto.Ora, la parte non ha fornito in questa sede alcuna indicazione specifica alriguardo, né ha dedotto di averlo fatto nel giudizio di merito, sicché, anchesotto tale aspetto, la sentenza impugnata non può essere ritenutaillegittima.In ogni caso, la sentenza ex art. 2932 c.c. produce gli effetti del contrattonon concluso dal momento del suo passaggio in giudicato, dando luogo adun rapporto che è distinto da quello derivante dal preliminare e che è, aNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026sua volta, suscettibile di risoluzione per inadempimento (cfr.: Cass. n.5638/2025).Pertanto, qualora non sia possibile eseguire la cancellazione dell’iscrizioneipotecaria senza il consenso del creditore, nel caso in cui l’attivo dellaprocedura non presenti la capienza necessaria per soddisfare il medesimo,ai promissari acquirenti non resterà che l’azione di risoluzione del rapportoderivante dalla sentenza ex art. 2932 c.c., oltre che la garanzia perl’evizione.3. Il quarto motivo è rubricato come segue: nullità della sentenza pererror in procedendo ex art. 360 c.p.c.In particolare, la ricorrente sostiene che la Corte d’appello non si siapronunciata sui motivi di impugnazione concernenti l’asserita violazionedegli artt. 168 e 184 della legge fallimentare.Il motivo è infondato.Riguardo al vizio di omessa pronuncia, è stato affermato che,concretandosi esso nel difetto del momento decisorio, per integrarne gliestremi occorre che sia stato completamente omesso il provvedimentoindispensabile per la soluzione del caso concreto, ciò che si verificaquando il giudice non decide su alcuni capi della domanda, che sianoautonomamente apprezzabili, o sulle eccezioni proposte, ovvero quandopronuncia solo nei confronti di alcune parti; per contro, il mancato oinsufficiente esame delle argomentazioni delle parti integra un vizio dinatura diversa, relativo all'attività svolta dal giudice per supportarel'adozione del provvedimento, senza che possa ritenersi mancante ilmomento decisorio (cfr.: Cass. n. 3388/2005; Cass. n. 5730/2020).In concreto, la società ricorrente sostiene che la Corte d’appello abbiaomesso di pronunciarsi sui seguenti motivi di impugnazione: «(i)violazione degli articoli 168 e 184 L.F., (ii) violazione della par condiciocreditorum, (iii) alle argomentazioni relative al fatto che l’obbligazione dicancellare l’ipoteca cui è stata condannata Impronta trae origine da unaNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026causa anteriore alla procedura di concordato, (iv) al divieto di provvedereal pagamento di debiti sorti prima dell’apertura della procedura diconcordato preventivo al di fuori del concorso ed, infine, (v) al fatto cheuna pronuncia di condanna nei confronti dell’imprenditore ammesso alconcordato preventivo non può arrecare alcun danno alla par condiciocreditorum».In senso contrario a quello sostenuto dalla ricorrente, deve rilevarsi che imotivi di appello della società aventi ad oggetto proprio la pretesaviolazione, da parte del giudice di primo grado, delle norme in tema diconcordato preventivo, sono stati oggetto di diffusa disamina alle pag. 7 e8 della sentenza impugnata, sicché non può ritenersi che la questione nonsia stata decisa ovvero che la motivazione sul punto sia stata omessa.Al contrario, le considerazioni ivi riportate - siano esse condivise o meno -riguardano proprio l’ambito applicativo delle norme richiamate dalla parte(limiti alle azioni esecutive individuali ed effetti del concordato per icreditori), norme che in detta sede sono state ritenute irrilevanti, ecostituiscono la risposta all’eccezione dalla stessa sollevata, non potendosiravvisare, invece, il vizio di omessa pronuncia nel fatto che la motivazionenon abbia preso in considerazione, evidentemente ritenendole superflue edunque assorbite in senso improprio, alcune delle argomentazionisviluppate sul punto dall’odierna ricorrente.Invero, proprio dalla parte di motivazione citata innanzi si evinconochiaramente sia il rigetto dell’eccezione sollevata, sia il percorsoargomentativo posto a fondamento di tale decisione.4. Alla luce di quanto precede, il ricorso va disatteso.Le spese del presente giudizio di legittimità seguono la soccombenza evanno liquidate come da dispositivo.Sussistono i presupposti processuali, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/12,per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo diNumero registro generale 13342/2022Numero sezionale 491/2026Numero di raccolta generale 14492/2026Data pubblicazione 15/05/2026contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere allacontroricorrente le spese processuali del giudizio di legittimità, che liquidain complessivi euro 200,00 per esborsi ed euro 11.000,00 per compensi,oltre 15% spese forfettarie ed accessori di legge, se ed in quanto dovuti.Sussistono i presupposti processuali, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17, legge n. 228/12,per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo dicontributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bisdello stesso art. 13, se dovuto.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civiledella Corte di cassazione, in data 26 febbraio 2026.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteDavide [OSCURATO:PERSONA]