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CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 16 giugno 2026

Cassazione n. 20074/2026

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orso, dall’avv.[OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 63B68 B573 F).- RICORRENTE –CONTROl’AGENZIA DELLE ENTRATE ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in personadel Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’AvvocaturaGenerale dello Stato ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]).- CONTRORICORRENTE –Numero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026per la cassazione della sentenza della Commissione tributariaregionale della Toscana n. 1350/6/2019, depositata il 27 settembre2019 e non notificata.UDITA la relazione svolta dal consigliere [OSCURATO:PERSONA] all’udienzacamerale del 27 maggio 2026, celebratasi da remoto.1.

Oggetto di controversia è l’avviso in atti con cui l’Ufficioaveva rettificato nella somma di 13.600,00 € la rendita catastale diun immobile censito in categoria E diversamente proposta dallacontribuente nella misura di 7.318,00 € con procedura cd.

DOCFApresentata ai sensi dell’art. 1, commi 21 e 22, della legge n.208/2015.2. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale della Toscana rigettaval’appello proposto dalla contribuente contro la sentenza n.233/3/2017 della Commissione tributaria provinciale di Prato,considerando che la società non aveva inteso, secondo laprevisione dell’art. 1, comma 21, della legge n. 205/2018,scorporare dalla rendita già in atti la componente impiantisticadello stabilimento, per cui non si presentava la necessità diaggiornare la rendita ai sensi dell’art. 1, comma 22, della predettalegge e, di conseguenza, nessun valore poteva essere accordataalla rendita proposta dalla società, giacché, come ritenutodall’Agenzia, la previsione contenuta nella citata legge nonconsentiva una sorta di generalizzata ed indiscriminata possibilitàdi revisione della rendita per qualsiasi immobile censito in categoriaD ed E ed a prescindere dalla dimostrazione dell’esistenza diimpianti produttivi da scorporare e dalla prova che detti impiantiproduttivi fossero stati effettivamente considerati nell’attribuzionedella rendita in atti.Numero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026Il Giudice regionale aggiungeva, altresì, che la stima direttaoperata dall’Ufficio non poteva considerarsi superata da quellaeseguita dal tecnico di parte, in quanto le valutazioni da questifornite, basate sul prezzario del Bollettino degli Ingegneri, in luogodel prezzario DEI (pubblicazione di settore edita dal Genio Civile)utilizzato dall’Ufficio per la verifica dei costi di costruzione, nonsembravano avere maggiore credibilità o peso rispetto a quelleeffettuate dall’Amministrazione, ritenendo, alla fine, questepreferibili.3.

Con ricorso notificato in data 29 maggio 2020 la contribuenteimpugnava tale pronuncia sulla base di due motivi.4.

Resisteva l’Agenzia delle Entrate con controricorso notificatoil 7 luglio 2020.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Con il primo motivo d’impugnazione la società ha dedotto, aisensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazionedell’art. 1, commi 21 e 22, della legge n. 208/2015, in combinatodisposto con gli artt. 4 d.m. n. 701/1994 e 17 r.d.l. m. 652/1939,sostenendo che con la predetta legge di stabilità (L. n. 208/2015) illegislatore avesse individuato con precisione i criteri di stima degliimmobili, ma non certo dando maggiore risalto ad un elementopiuttosto che ad un altro.A dire della ricorrente, il comma 21 della predetta disposizionesi riferisce a tutti i beni classificati in categoria D ed E di nuovarealizzazione o da accatastare dal 1° gennaio 2016, mentrel’aggiornamento previsto dal successivo comma 22 andrebbe intesonel senso di adottare detta procedura ogni qualvolta vi sianoNumero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026701/1994 e 17 r.d.l. n. 652/1939, in quanto l’intenzione dellegislatore è stata quella di uniformare i criteri di stima tra gliimmobili da accatastare e quelli già accatastati, essendo con lapredetta legge del 2015 mutati i complessivi criteri di stima,escludendo dalla stessa la componente impiantistica.2.

Con la seconda censura, la ricorrente ha lamentato, a mentedell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 1,commi 21 e 22, della legge n. 208/2015, in combinato disposto congli artt. 10 r.d.l. n. 652/1939, 37 d.P.R. 917/196 e 8 d.P.R. n.1142, assumendo che l’Ufficio avrebbe operato solo formalmenteuna stima diretta, giacchè il metodo di formazione del prezzarioutilizzato (il DEI), fondato sulla distinzione in classi e, dunque, sullabase delle caratteristiche dell’immobile tipo, sarebbeontologicamente contrario al concetto di stima diretta, da eseguirsisulla base delle caratteristiche proprie dell’immobile accertato.3.

Il ricorso va respinto per le seguenti ragioni.4.

Giova subito osservare che la pronuncia impugnata si èsviluppata sulla base di una duplice ratio decisoria:a). la prima di essa risulta basata sulla non proponibilità dellaprocedura DOCFA, nei termini previsti dall’art. 1, comma 21 dellalegge n. 208/2015, allorquando – come è pacifico nella specie – laprecedente rendita catastale non avesse contemplato macchinari,congegni, attrezzature ed altri impianti, vale a dire la componenteimpiantistica del bene accatastato, da scorporare, da eliminare dalcalcolo della rendita in base alla nuova disposizione, secondo laquale, in effetti, «A decorrere dal 1° gennaio 2016, ladeterminazione della rendita catastale degli immobili a destinazioneNumero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi Ded E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo edelle costruzioni, nonchè degli elementi ad essi strutturalmenteconnessi che ne accrescono la qualità e l'utilità, nei limitidell'ordinario apprezzamento.

Sono esclusi dalla stessa stimadiretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti,funzionali allo specifico processo produttivo»;b). la seconda ragione decisoria, elaborata «per quanto diutilità», attiene «alla stima fatta dall’Ufficio per la determinazionedella rendita», valutazione questa, eseguita dall’Ufficio, nei terminidella “stima diretta”, così come richiesto dall’art. 1 L. 208/2015»(v. pagina n. 5 della sentenza impugnata).La stessa Agenzia delle Entrate ha precisato sul punto che, aseguito della richiesta di variazione della rendita catastale tramitela procedura DOCFA presentata dalla contribuente, «[…] sulla basedi apposita relazione di stima sintetica, la [OSCURATO:PERSONA] diPrato emetteva avviso di accertamento n. 2016PO0056965, con ilquale venina attribuito al fabbricato […]» (v. pagina n. 2 delcontroricorso) la rendita di 13.600 € rispetto a quella proposta7.318 €.5.

Tanto premesso, va ricordato, sul piano giuridico, che ladecisione del giudice regionale risulta conforme ai principi affermatida questa Corte secondo cui «in tema di rendita catastale, l’atto diaggiornamento castale, ai sensi dell'art. 1, comma 22, della leggen. 208 del 2015, può essere presentato dagli intestatari catastali diimmobili a destinazione speciale e particolare, censibili nellecategorie catastali dei gruppi D ed E, solo al fine dell’adeguamentodella rendita castale alla nuova disciplina introdotta dal precedentecomma 21 e, quindi, al fine di escludere dalla rendita eventualiNumero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026componenti impiantistiche, che non sono più oggetto di stima»(così Cass. n. 18369/2024; v. anche, tra le tante, Cass. n.17045/2024, che richiama Cass. n. 20726/2020; Cass. n.25784/2021; Cass. n. 22551/2022).Ciò chiarendo che il comma 22 del predetto art. 1 della legge n.208/2015 (a mente del quale «A decorrere dal 1° gennaio 2016, gliintestatari catastali degli immobili di cui al comma 21 possonopresentare atti di aggiornamento ai sensi del regolamento di cui aldecreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, per larideterminazione della rendita catastale degli immobili già censitinel rispetto dei criteri di cui al medesimo comma 21») individua isoggetti legittimati alla presentazione dell’atto di aggiornamentocatastale ivi previsto con riferimento a tutti gli intestatari catastalidegli immobili di cui al comma 21 e, dunque, degli immobili adestinazione speciale, di cui alle categorie D ed E, e che la nuovaprocedura introdotta è funzionale all’adeguamento della renditacastale ai criteri di cui al comma 21, che si presentano comeinnovativi rispetto al passato limitatamente alla esclusione dallastima catastale di macchinari, congegni, attrezzature ed altriimpianti, funzionali allo specifico processo produttivo.6.

Ciò posto, va nondimeno osservato che il suddetto principionon poteva essere applicato nella fattispecie in rassegna.Risulta, infatti, dirimente prendere atto dell’oggettività dei fattisopra illustrati e, sulla base di questi, rilevare chel’Amministrazione, con l’avviso di accertamento impugnato, avevaconsiderato ammissibile la procedura avanzata dalla contribuente,tanto da darvi corso, sia pure rettificando il classamento propostoNumero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026In tale prospettiva, non può allora non riconoscersi che laquestione dell’ammissibilità della procedura DOCFA nell’ipotesi inesame sia stato tema del tutto estraneo all’oggetto del contenderequale definito dal contenuto del provvedimento di rettifica dellarendita catastale, che ha dato per scontata, per presuppostal’ammissibilità di detta procedura su cui si è innestato ilprovvedimento dell’Amministrazione oggetto di impugnazione.Per tale via, va evidenziato che l’oggetto del giudizio era e restacircoscritto nei limiti del contenuto del provvedimento impugnato,vale a dire al tema della corretta attribuzione della renditacatastale, che ha avuto quale presupposto fattuale la presentazionedella procedura DOCFA, ritenuta dall’amministrazione ammissibile,così disegnando il perimetro decisorio sulla congruità della rendita.In tale oggettivo contesto, sovviene, allora, la riflessione svoltada questa Corte secondo cui «[…] l'Ufficio, infatti, ove valutata lanon sussistenza dei presupposti per la revisione del classamentomediante la procedura DOCFA presentata dalla contribuente, nonavrebbe dovuto accettare la pratica e fondare sulla stessa unarettifica della consistenza dell'immobile», aggiungendo che «Talecircostanza avrebbe dovuto essere puntualmente dedotta in sede dimotivazione del provvedimento con cui l'Ufficio […] avrebbe dovutoevidenziare l'improprio utilizzo di una procedura, reputata nonconsentita» (così Cass. n. 4729/2023).6.1.

Osservazione questa condivisa dal Collegio, tanto dasuggerire la declinazione del relativo principio di diritto secondocui: «in tema di riclassamento della rendita catastale proposta dalcontribuente con procedura DOCFA, ai sensi dell’art. 1, comma 21e 22, della legge n. 208/2015, l'Ufficio, ove valuti la nonproponibilità della suddetta procedura per la revisione delNumero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026classamento, non può fondare sulla stessa una rettifica dei datiproposti, ma deve rappresentare in sede di motivazione delprovvedimento l’improponibilità della richiesta di variazione perdifetto delle condizioni legittimanti l’utilizzo della proceduraadottata, restando altrimenti preclusa in sede di giudizio, ove si siaproceduti al riclassamento, la contestazione da partedell’Amministrazione circa l’ammissibilità della procedura avviatadal contribuente, così rimanendo il tema decisorio fissato dalcontenuto di merito dell’accertamento».7.

Ora, tirando le fila di quanto sin qui esposto, va ritenuto cheil motivo in esame risulta fondato, sia pure per ragioni diverse daquelle esposte dalla contribuente, ma ad esse chiaramenteconnesse e che intercettano una questione di diritto esaminabile diufficio, che si pone a monte della stessa valutazione svolta dalgiudice regionale.La Corte, infatti, in base al principio iura novit curia, puòindividuare d'ufficio i profili di diritto rilevanti per decidere lequestioni sottoposte con i motivi di impugnazione in quanto,nell'esercizio del potere di qualificazione giuridica dei fatti, la Cortedi cassazione può ritenere fondata la questione sollevata dal ricorsoe, così, accoglierla, per una ragione di diritto anche diversa daquella prospettata dal ricorrente, purchè la riqualificazione operatasulla base dei fatti per come accertati nelle fasi di merito, fermorestando, peraltro, che l'esercizio del potere di qualificazione nondeve inoltre confliggere con il principio del monopolio della partenell'esercizio della domanda e delle eccezioni in senso stretto (cfr.Cass. n. 17639/2024; Cass. n. 26991/2021; Cass. n. 220372020 etante altre).Numero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/20267.1.

Tuttavia, la fondatezza di tale motivo non può determinarel’accoglimento del ricorso, resistendo la sentenza impugnata inbase alla seconda, autonoma, ragione decisoria, divenuta (non piùsolamente utile, come ravvisato dal giudice regionale, ma)decisiva.8.

La seconda censura attiene - come sopra esposto – allastima operata dall’Ufficio, ritenuta dalla Commissione preferibilerispetto a quella fornita dalla contribuente.Tale doglianza non può essere accolta.8.1.

Va, sul piano dei principi, ricordato che, in caso diclassamento di immobili con destinazione speciale - come nel casoin esame - l'attribuzione della rendita catastale proposta dalproprietario con la cd. procedura DOCFA è determinata, ex art. 10,r.d.l. n. 652/1939, conv. in legge n. 1249/1939 ed a mente degliart. 27 e 28 d.P.R. n. 1142/1949, con stima diretta per ogni singolaunità e può avvenire tanto con procedimento diretto, ossiapartendo dal reddito lordo ordinariamente ritraibile e detraendo lespese e le eventuali perdite, quanto con procedimento indiretto,cioè a dire attraverso un calcolo fondato sul valore del capitalefondiario, costituito dal valore di mercato dell'immobile o dal costodi ricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, deldeprezzamento delle unità in ragione del loro stato attuale, dellivello di obsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale.Il sistema è stato così interpretato dalla costante giurisprudenzadi questa Corte nel senso che, in tema di classamento di immobilicon destinazione speciale e censiti nei gruppi D ed E,l'accertamento della rendita catastale, proposta dal contribuentemediante una dichiarazione di variazione catastale con la proceduraNumero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026DOCFA, avviene con stima diretta, ossia puntuale per ogni singolaunità, potendo essere utilizzato, all’interno di tale sistema, unprocedimento diretto, che si fonda sul reddito lordo (canone dilocazione) ordinariamente ritraibile e la detrazione delle spese edelle eventuali perdite (se detto dato è rinvenibile) oppure unprocedimento indiretto attraverso il quale si individua il valore delcapitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell'immobile odal valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest'ultimocaso, di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo staton.13732/2025, che richiama Cass. n. 33799/2024; Cass. n.4837/2022; Cass. n. 7984/2022; Cass. n. 13778/2019; Cass. n.1476/2018; Cass. n. 888/2018).Giova, altresì, rammentare che questa Corte, in tema di giudiziodi stima del valore di un complesso aziendale ai fini delladeterminazione della base imponibile dell’imposta di registro, macon principio valevole per ogni operazione di stima, ha affermatoche «[…] sono questioni puramente estimative (cd. estimativesemplici), di natura fattuale, integranti un apprezzamento di meritoe, come tale, non sindacabile in sede di legittimità, seadeguatamente motivato, le valutazioni di carattere tecnicoquantitativa del cespite, all'individuazione dei fattori di calcolo edall’espletamento di questo e dunque al complessivo giudizio divalore espletato», laddove «Integrano, invece, questioni di purodiritto, anche agli effetti di quanto previsto dall’art. 101, secondocomma, c.p.c., quelle (di cd. estimazione complessa) checomportano un'operazione giuridica di interpretazione edapplicazione di leggi, atti e negozi giuridici concernenti l'impostapresa in considerazione e non si risolvono, perciò, in un meroNumero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026giudizio di valore, come quando siano dedotti vizi del procedimentodi accertamento o quando l'apprezzamento dei fatti accertatipostuli l’esigenza di individuare i criteri giuridici che debbonopresiedere alla predetta imposizione» (così Cass. n. 1190/2025 inparte motiva).8.3.

Tanto ricapitolato, il dedotto vizio di violazione di legge nonsussiste.Come reso evidente dalla stessa narrazione del ricorso, leragioni della contestazione si basano sul rilievo secondo cui l’Ufficiosolo formalmente avrebbe utilizzato il criterio di stima direttapoiché l’applicazione del prezzario DEI per l’individuazione del costodi costruzione sarebbe avvenuta sulla base di tabelle parametrichedi detti costi, considerando le caratteristiche generali asseritamentevalide per ogni tipo di immobile.Ciò per dire che la stima operata dall’Ufficio non sarebbe statamirata alle caratteristiche del bene, ma in base a quelle di unimmobile tipo, aggiungendo come già la distinzione in classioperata dal prezzario DEI non è conforme all’art. 8 d.P.R.1142/1949 che esclude la classificazione per gli opifici.8.4.

La censura non ha pregio.La determinazione del costo di costruzione è, come sopra detto,modalità immanente al procedimento di stima indiretto, checostituisce una delle due varianti del criterio di stima diretto epuntuale del singolo bene oggetto di accertamento catastale.L’utilizzo di un prezzario (DEI) in luogo di altro (Bollettino degliIngegneri) è questione inerente alla determinazione del costo dicostruzione, di quel segmento della più complessa procedura diNumero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026determinazione del valore del bene, di carattere squisitamente,eminentemente, tecnico, come tale avente natura fattuale e,pertanto, sottratta al sindacato di legittimità, secondo il canonecensorio prescelto, alla luce del principio sopra esposto.Il riferimento alla tabella per costi parametrici è uno deglistrumenti tecnici di determinazione del costo di costruzione, che lastessa contribuente riconosce essere molto diffuso nel settore,mentre il distinguo dalla stessa operato tra il costo dell’operasingola e quello del bene tipo, munito delle (medesime)caratteristiche costruttive e tipologiche, introduce un profilo dinatura tecnica-estimativa non rilevante ai fini che interessano,integrando solo un diverso modo, altrettanto legittimo, disviluppare la stima del bene secondo la corretta applicazione delprocedimento indiretto.In tal caso, dunque, la valutazione fattuale del Giudice regionalecirca la maggiore affidabilità della stima operata dall’Ufficio, purnell’inevitabile margine di opinabilità che ogni stima presenta,risulta immune dal denunciato vizio e costituisce un apprezzamentodi natura fattuale non sindacabile nella sede che occupa tramite ilcanone censorio prescelto.9.

Alla stregua delle riflessioni svolte il ricorso va respinto.10.

Le esigenze che hanno indotto ad esprimere il suddettoprincipio sulla menzionata questione su cui non si registranoprecedenti editi induce la Corte a compensare integralmente tra leparti le spese dell’intero giudizio.11.

Va, nondimeno, dato atto che ricorrono i presupposti di cuiall’art 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per ilNumero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026versamento da parte della ricorrente, di una somma pari a quellaeventualmente dovuta a titolo di contributo unificato per il ricorso.

P.Q.Mla Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese dell’interogiudizio.Dà atto che ricorrono i presupposti di cui all’art 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento da partedella ricorrente, di una somma pari a quella eventualmente dovutaa titolo di contributo unificato per il ricorso.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 27 maggio 2026IL PRESIDENTEGiacomo [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
orso, dall’avv.[OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 63B68 B573 F).- RICORRENTE –CONTROl’AGENZIA DELLE ENTRATE ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in personadel Direttore pro tempore, rappresentata e difesa dall’AvvocaturaGenerale dello Stato ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]).- CONTRORICORRENTE –Numero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026per la cassazione della sentenza della Commissione tributariaregionale della Toscana n. 1350/6/2019, depositata il 27 settembre2019 e non notificata.UDITA la relazione svolta dal consigliere [OSCURATO:PERSONA] all’udienzacamerale del 27 maggio 2026, celebratasi da remoto.1. Oggetto di controversia è l’avviso in atti con cui l’Ufficioaveva rettificato nella somma di 13.600,00 € la rendita catastale diun immobile censito in categoria E diversamente proposta dallacontribuente nella misura di 7.318,00 € con procedura cd. DOCFApresentata ai sensi dell’art. 1, commi 21 e 22, della legge n.208/2015.2. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale della Toscana rigettaval’appello proposto dalla contribuente contro la sentenza n.233/3/2017 della Commissione tributaria provinciale di Prato,considerando che la società non aveva inteso, secondo laprevisione dell’art. 1, comma 21, della legge n. 205/2018,scorporare dalla rendita già in atti la componente impiantisticadello stabilimento, per cui non si presentava la necessità diaggiornare la rendita ai sensi dell’art. 1, comma 22, della predettalegge e, di conseguenza, nessun valore poteva essere accordataalla rendita proposta dalla società, giacché, come ritenutodall’Agenzia, la previsione contenuta nella citata legge nonconsentiva una sorta di generalizzata ed indiscriminata possibilitàdi revisione della rendita per qualsiasi immobile censito in categoriaD ed E ed a prescindere dalla dimostrazione dell’esistenza diimpianti produttivi da scorporare e dalla prova che detti impiantiproduttivi fossero stati effettivamente considerati nell’attribuzionedella rendita in atti.Numero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026Il Giudice regionale aggiungeva, altresì, che la stima direttaoperata dall’Ufficio non poteva considerarsi superata da quellaeseguita dal tecnico di parte, in quanto le valutazioni da questifornite, basate sul prezzario del Bollettino degli Ingegneri, in luogodel prezzario DEI (pubblicazione di settore edita dal Genio Civile)utilizzato dall’Ufficio per la verifica dei costi di costruzione, nonsembravano avere maggiore credibilità o peso rispetto a quelleeffettuate dall’Amministrazione, ritenendo, alla fine, questepreferibili.3. Con ricorso notificato in data 29 maggio 2020 la contribuenteimpugnava tale pronuncia sulla base di due motivi.4. Resisteva l’Agenzia delle Entrate con controricorso notificatoil 7 luglio 2020.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo d’impugnazione la società ha dedotto, aisensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazionedell’art. 1, commi 21 e 22, della legge n. 208/2015, in combinatodisposto con gli artt. 4 d.m. n. 701/1994 e 17 r.d.l. m. 652/1939,sostenendo che con la predetta legge di stabilità (L. n. 208/2015) illegislatore avesse individuato con precisione i criteri di stima degliimmobili, ma non certo dando maggiore risalto ad un elementopiuttosto che ad un altro.A dire della ricorrente, il comma 21 della predetta disposizionesi riferisce a tutti i beni classificati in categoria D ed E di nuovarealizzazione o da accatastare dal 1° gennaio 2016, mentrel’aggiornamento previsto dal successivo comma 22 andrebbe intesonel senso di adottare detta procedura ogni qualvolta vi sianoNumero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026701/1994 e 17 r.d.l. n. 652/1939, in quanto l’intenzione dellegislatore è stata quella di uniformare i criteri di stima tra gliimmobili da accatastare e quelli già accatastati, essendo con lapredetta legge del 2015 mutati i complessivi criteri di stima,escludendo dalla stessa la componente impiantistica.2. Con la seconda censura, la ricorrente ha lamentato, a mentedell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 1,commi 21 e 22, della legge n. 208/2015, in combinato disposto congli artt. 10 r.d.l. n. 652/1939, 37 d.P.R. 917/196 e 8 d.P.R. n.1142, assumendo che l’Ufficio avrebbe operato solo formalmenteuna stima diretta, giacchè il metodo di formazione del prezzarioutilizzato (il DEI), fondato sulla distinzione in classi e, dunque, sullabase delle caratteristiche dell’immobile tipo, sarebbeontologicamente contrario al concetto di stima diretta, da eseguirsisulla base delle caratteristiche proprie dell’immobile accertato.3. Il ricorso va respinto per le seguenti ragioni.4. Giova subito osservare che la pronuncia impugnata si èsviluppata sulla base di una duplice ratio decisoria:a). la prima di essa risulta basata sulla non proponibilità dellaprocedura DOCFA, nei termini previsti dall’art. 1, comma 21 dellalegge n. 208/2015, allorquando – come è pacifico nella specie – laprecedente rendita catastale non avesse contemplato macchinari,congegni, attrezzature ed altri impianti, vale a dire la componenteimpiantistica del bene accatastato, da scorporare, da eliminare dalcalcolo della rendita in base alla nuova disposizione, secondo laquale, in effetti, «A decorrere dal 1° gennaio 2016, ladeterminazione della rendita catastale degli immobili a destinazioneNumero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi Ded E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo edelle costruzioni, nonchè degli elementi ad essi strutturalmenteconnessi che ne accrescono la qualità e l'utilità, nei limitidell'ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stimadiretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti,funzionali allo specifico processo produttivo»;b). la seconda ragione decisoria, elaborata «per quanto diutilità», attiene «alla stima fatta dall’Ufficio per la determinazionedella rendita», valutazione questa, eseguita dall’Ufficio, nei terminidella “stima diretta”, così come richiesto dall’art. 1 L. 208/2015»(v. pagina n. 5 della sentenza impugnata).La stessa Agenzia delle Entrate ha precisato sul punto che, aseguito della richiesta di variazione della rendita catastale tramitela procedura DOCFA presentata dalla contribuente, «[…] sulla basedi apposita relazione di stima sintetica, la [OSCURATO:PERSONA] diPrato emetteva avviso di accertamento n. 2016PO0056965, con ilquale venina attribuito al fabbricato […]» (v. pagina n. 2 delcontroricorso) la rendita di 13.600 € rispetto a quella proposta7.318 €.5. Tanto premesso, va ricordato, sul piano giuridico, che ladecisione del giudice regionale risulta conforme ai principi affermatida questa Corte secondo cui «in tema di rendita catastale, l’atto diaggiornamento castale, ai sensi dell'art. 1, comma 22, della leggen. 208 del 2015, può essere presentato dagli intestatari catastali diimmobili a destinazione speciale e particolare, censibili nellecategorie catastali dei gruppi D ed E, solo al fine dell’adeguamentodella rendita castale alla nuova disciplina introdotta dal precedentecomma 21 e, quindi, al fine di escludere dalla rendita eventualiNumero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026componenti impiantistiche, che non sono più oggetto di stima»(così Cass. n. 18369/2024; v. anche, tra le tante, Cass. n.17045/2024, che richiama Cass. n. 20726/2020; Cass. n.25784/2021; Cass. n. 22551/2022).Ciò chiarendo che il comma 22 del predetto art. 1 della legge n.208/2015 (a mente del quale «A decorrere dal 1° gennaio 2016, gliintestatari catastali degli immobili di cui al comma 21 possonopresentare atti di aggiornamento ai sensi del regolamento di cui aldecreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, per larideterminazione della rendita catastale degli immobili già censitinel rispetto dei criteri di cui al medesimo comma 21») individua isoggetti legittimati alla presentazione dell’atto di aggiornamentocatastale ivi previsto con riferimento a tutti gli intestatari catastalidegli immobili di cui al comma 21 e, dunque, degli immobili adestinazione speciale, di cui alle categorie D ed E, e che la nuovaprocedura introdotta è funzionale all’adeguamento della renditacastale ai criteri di cui al comma 21, che si presentano comeinnovativi rispetto al passato limitatamente alla esclusione dallastima catastale di macchinari, congegni, attrezzature ed altriimpianti, funzionali allo specifico processo produttivo.6. Ciò posto, va nondimeno osservato che il suddetto principionon poteva essere applicato nella fattispecie in rassegna.Risulta, infatti, dirimente prendere atto dell’oggettività dei fattisopra illustrati e, sulla base di questi, rilevare chel’Amministrazione, con l’avviso di accertamento impugnato, avevaconsiderato ammissibile la procedura avanzata dalla contribuente,tanto da darvi corso, sia pure rettificando il classamento propostoNumero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026In tale prospettiva, non può allora non riconoscersi che laquestione dell’ammissibilità della procedura DOCFA nell’ipotesi inesame sia stato tema del tutto estraneo all’oggetto del contenderequale definito dal contenuto del provvedimento di rettifica dellarendita catastale, che ha dato per scontata, per presuppostal’ammissibilità di detta procedura su cui si è innestato ilprovvedimento dell’Amministrazione oggetto di impugnazione.Per tale via, va evidenziato che l’oggetto del giudizio era e restacircoscritto nei limiti del contenuto del provvedimento impugnato,vale a dire al tema della corretta attribuzione della renditacatastale, che ha avuto quale presupposto fattuale la presentazionedella procedura DOCFA, ritenuta dall’amministrazione ammissibile,così disegnando il perimetro decisorio sulla congruità della rendita.In tale oggettivo contesto, sovviene, allora, la riflessione svoltada questa Corte secondo cui «[…] l'Ufficio, infatti, ove valutata lanon sussistenza dei presupposti per la revisione del classamentomediante la procedura DOCFA presentata dalla contribuente, nonavrebbe dovuto accettare la pratica e fondare sulla stessa unarettifica della consistenza dell'immobile», aggiungendo che «Talecircostanza avrebbe dovuto essere puntualmente dedotta in sede dimotivazione del provvedimento con cui l'Ufficio […] avrebbe dovutoevidenziare l'improprio utilizzo di una procedura, reputata nonconsentita» (così Cass. n. 4729/2023).6.1. Osservazione questa condivisa dal Collegio, tanto dasuggerire la declinazione del relativo principio di diritto secondocui: «in tema di riclassamento della rendita catastale proposta dalcontribuente con procedura DOCFA, ai sensi dell’art. 1, comma 21e 22, della legge n. 208/2015, l'Ufficio, ove valuti la nonproponibilità della suddetta procedura per la revisione delNumero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026classamento, non può fondare sulla stessa una rettifica dei datiproposti, ma deve rappresentare in sede di motivazione delprovvedimento l’improponibilità della richiesta di variazione perdifetto delle condizioni legittimanti l’utilizzo della proceduraadottata, restando altrimenti preclusa in sede di giudizio, ove si siaproceduti al riclassamento, la contestazione da partedell’Amministrazione circa l’ammissibilità della procedura avviatadal contribuente, così rimanendo il tema decisorio fissato dalcontenuto di merito dell’accertamento».7. Ora, tirando le fila di quanto sin qui esposto, va ritenuto cheil motivo in esame risulta fondato, sia pure per ragioni diverse daquelle esposte dalla contribuente, ma ad esse chiaramenteconnesse e che intercettano una questione di diritto esaminabile diufficio, che si pone a monte della stessa valutazione svolta dalgiudice regionale.La Corte, infatti, in base al principio iura novit curia, puòindividuare d'ufficio i profili di diritto rilevanti per decidere lequestioni sottoposte con i motivi di impugnazione in quanto,nell'esercizio del potere di qualificazione giuridica dei fatti, la Cortedi cassazione può ritenere fondata la questione sollevata dal ricorsoe, così, accoglierla, per una ragione di diritto anche diversa daquella prospettata dal ricorrente, purchè la riqualificazione operatasulla base dei fatti per come accertati nelle fasi di merito, fermorestando, peraltro, che l'esercizio del potere di qualificazione nondeve inoltre confliggere con il principio del monopolio della partenell'esercizio della domanda e delle eccezioni in senso stretto (cfr.Cass. n. 17639/2024; Cass. n. 26991/2021; Cass. n. 220372020 etante altre).Numero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/20267.1. Tuttavia, la fondatezza di tale motivo non può determinarel’accoglimento del ricorso, resistendo la sentenza impugnata inbase alla seconda, autonoma, ragione decisoria, divenuta (non piùsolamente utile, come ravvisato dal giudice regionale, ma)decisiva.8. La seconda censura attiene - come sopra esposto – allastima operata dall’Ufficio, ritenuta dalla Commissione preferibilerispetto a quella fornita dalla contribuente.Tale doglianza non può essere accolta.8.1. Va, sul piano dei principi, ricordato che, in caso diclassamento di immobili con destinazione speciale - come nel casoin esame - l'attribuzione della rendita catastale proposta dalproprietario con la cd. procedura DOCFA è determinata, ex art. 10,r.d.l. n. 652/1939, conv. in legge n. 1249/1939 ed a mente degliart. 27 e 28 d.P.R. n. 1142/1949, con stima diretta per ogni singolaunità e può avvenire tanto con procedimento diretto, ossiapartendo dal reddito lordo ordinariamente ritraibile e detraendo lespese e le eventuali perdite, quanto con procedimento indiretto,cioè a dire attraverso un calcolo fondato sul valore del capitalefondiario, costituito dal valore di mercato dell'immobile o dal costodi ricostruzione, tenendo conto, in tale ultimo caso, deldeprezzamento delle unità in ragione del loro stato attuale, dellivello di obsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale.Il sistema è stato così interpretato dalla costante giurisprudenzadi questa Corte nel senso che, in tema di classamento di immobilicon destinazione speciale e censiti nei gruppi D ed E,l'accertamento della rendita catastale, proposta dal contribuentemediante una dichiarazione di variazione catastale con la proceduraNumero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026DOCFA, avviene con stima diretta, ossia puntuale per ogni singolaunità, potendo essere utilizzato, all’interno di tale sistema, unprocedimento diretto, che si fonda sul reddito lordo (canone dilocazione) ordinariamente ritraibile e la detrazione delle spese edelle eventuali perdite (se detto dato è rinvenibile) oppure unprocedimento indiretto attraverso il quale si individua il valore delcapitale fondiario, costituito dal valore di mercato dell'immobile odal valore di costo di ricostruzione, tenendo conto, in quest'ultimocaso, di un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo staton.13732/2025, che richiama Cass. n. 33799/2024; Cass. n.4837/2022; Cass. n. 7984/2022; Cass. n. 13778/2019; Cass. n.1476/2018; Cass. n. 888/2018).Giova, altresì, rammentare che questa Corte, in tema di giudiziodi stima del valore di un complesso aziendale ai fini delladeterminazione della base imponibile dell’imposta di registro, macon principio valevole per ogni operazione di stima, ha affermatoche «[…] sono questioni puramente estimative (cd. estimativesemplici), di natura fattuale, integranti un apprezzamento di meritoe, come tale, non sindacabile in sede di legittimità, seadeguatamente motivato, le valutazioni di carattere tecnicoquantitativa del cespite, all'individuazione dei fattori di calcolo edall’espletamento di questo e dunque al complessivo giudizio divalore espletato», laddove «Integrano, invece, questioni di purodiritto, anche agli effetti di quanto previsto dall’art. 101, secondocomma, c.p.c., quelle (di cd. estimazione complessa) checomportano un'operazione giuridica di interpretazione edapplicazione di leggi, atti e negozi giuridici concernenti l'impostapresa in considerazione e non si risolvono, perciò, in un meroNumero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026giudizio di valore, come quando siano dedotti vizi del procedimentodi accertamento o quando l'apprezzamento dei fatti accertatipostuli l’esigenza di individuare i criteri giuridici che debbonopresiedere alla predetta imposizione» (così Cass. n. 1190/2025 inparte motiva).8.3. Tanto ricapitolato, il dedotto vizio di violazione di legge nonsussiste.Come reso evidente dalla stessa narrazione del ricorso, leragioni della contestazione si basano sul rilievo secondo cui l’Ufficiosolo formalmente avrebbe utilizzato il criterio di stima direttapoiché l’applicazione del prezzario DEI per l’individuazione del costodi costruzione sarebbe avvenuta sulla base di tabelle parametrichedi detti costi, considerando le caratteristiche generali asseritamentevalide per ogni tipo di immobile.Ciò per dire che la stima operata dall’Ufficio non sarebbe statamirata alle caratteristiche del bene, ma in base a quelle di unimmobile tipo, aggiungendo come già la distinzione in classioperata dal prezzario DEI non è conforme all’art. 8 d.P.R.1142/1949 che esclude la classificazione per gli opifici.8.4. La censura non ha pregio.La determinazione del costo di costruzione è, come sopra detto,modalità immanente al procedimento di stima indiretto, checostituisce una delle due varianti del criterio di stima diretto epuntuale del singolo bene oggetto di accertamento catastale.L’utilizzo di un prezzario (DEI) in luogo di altro (Bollettino degliIngegneri) è questione inerente alla determinazione del costo dicostruzione, di quel segmento della più complessa procedura diNumero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026determinazione del valore del bene, di carattere squisitamente,eminentemente, tecnico, come tale avente natura fattuale e,pertanto, sottratta al sindacato di legittimità, secondo il canonecensorio prescelto, alla luce del principio sopra esposto.Il riferimento alla tabella per costi parametrici è uno deglistrumenti tecnici di determinazione del costo di costruzione, che lastessa contribuente riconosce essere molto diffuso nel settore,mentre il distinguo dalla stessa operato tra il costo dell’operasingola e quello del bene tipo, munito delle (medesime)caratteristiche costruttive e tipologiche, introduce un profilo dinatura tecnica-estimativa non rilevante ai fini che interessano,integrando solo un diverso modo, altrettanto legittimo, disviluppare la stima del bene secondo la corretta applicazione delprocedimento indiretto.In tal caso, dunque, la valutazione fattuale del Giudice regionalecirca la maggiore affidabilità della stima operata dall’Ufficio, purnell’inevitabile margine di opinabilità che ogni stima presenta,risulta immune dal denunciato vizio e costituisce un apprezzamentodi natura fattuale non sindacabile nella sede che occupa tramite ilcanone censorio prescelto.9. Alla stregua delle riflessioni svolte il ricorso va respinto.10. Le esigenze che hanno indotto ad esprimere il suddettoprincipio sulla menzionata questione su cui non si registranoprecedenti editi induce la Corte a compensare integralmente tra leparti le spese dell’intero giudizio.11. Va, nondimeno, dato atto che ricorrono i presupposti di cuiall’art 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per ilNumero registro generale 16654/2020Numero sezionale 4515/2026Numero di raccolta generale 20074/2026Data pubblicazione 16/06/2026versamento da parte della ricorrente, di una somma pari a quellaeventualmente dovuta a titolo di contributo unificato per il ricorso. P.Q.Mla Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese dell’interogiudizio.Dà atto che ricorrono i presupposti di cui all’art 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per il versamento da partedella ricorrente, di una somma pari a quella eventualmente dovutaa titolo di contributo unificato per il ricorso.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 27 maggio 2026IL PRESIDENTEGiacomo [OSCURATO:PERSONA]