Cassazione n. 13665/2026

enato Totis, rappresentato e difeso, inragione di procura speciale e nomina poste in calce al ricorso, dall’avv.- RICORRENTE –[OSCURATO:PERSONA] S.A.S. [OSCURATO:PERSONA] (codicefiscale 00334860160), in persona del liquidatore e legale rappresentantepro tempore, [OSCURATO:PERSONA], rappresentata e difesa, in ragionedi procura speciale e nomina poste in calce al controricorso, dall’avv.[OSCURATO:PERSONA] (codice fiscale [OSCURATO:PERSONA] 65T20 I628 I).- CONTRORICORRENTE –Numero registro generale 8700/2025Numero sezionale 60/2026Numero di raccolta generale 13665/2026Data pubblicazione 11/05/2026per la cassazione della sentenza n. 503/17/2025 della Corte di giustiziatributaria di secondo grado della Lombardia, depositata in data 18febbraio 2025, non notificata.UDITA la relazione svolta all’udienza pubblica del 28 gennaio 2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].UDITA la [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]Erba, che haconcluso per l’accoglimento del ricorso.UDITI l’avv. [OSCURATO:PERSONA]Amico, per delega dell’avv. [OSCURATO:PERSONA], nell’interessedel ricorrente e l’avv. [OSCURATO:PERSONA], per delega dell’avv. [OSCURATO:PERSONA],nell’interesse della società.1. Oggetto di controversia sono gli avvisi di accertamento in atti concui il Comune di Casazza liquidò una maggiore IMU per gli anni diimposta 2015/2016 in relazione ad un’area fabbricabile di proprietà dellasocietà.2. Con la suindicata sentenza la Corte di giustizia tributaria di secondogrado della Lombardia rigettava l’appello avanzato dal Comune contro lapronuncia n. 453/1/2022 della Commissione tributaria provinciale diBergamo, assumendo che:- andavano condivise le valutazioni sviluppate nella pronuncia n.4548/2021 della Commissione tributaria regionale della Lombardia (che asua volta citava altri precedenti), la quale, in analogo contenzioso relativoall’anno d’imposta 2013, aveva riconosciuto le ragioni della contribuentesia in relazione alla minore estensione del terreno, tenuto altresì conto dirilevanti cessioni a terzi nel corso dell’anno 2014, che in ordine alladestinazione di talune porzioni a pubblica utilità, nonché in merito ai costidi bonifica dell’area eseguiti dalla società per rendere l’area edificabile.Numero registro generale 8700/2025Numero sezionale 60/2026Numero di raccolta generale 13665/2026Data pubblicazione 11/05/20263. Avverso tale pronuncia il Comune di Casazza proponeva ricorso percassazione, notificandolo in data 24 aprile 2025, formulando tre motivid’impugnazione.4. Interfungo di [OSCURATO:PERSONA] S.A.S. in liquidazione ha resistito concontroricorso depositato in data 29 maggio 2025, illustrato con memoriaprodotta il 16 gennaio 2026.5. [OSCURATO:PERSONA], [OSCURATO:PERSONA]Erba, hadepositato in data 19 dicembre 2025 conclusioni scritte.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell’art. 360,primo comma, num. 3, c.p.c., il Comune ha dedotto la violazione e falsaapplicazione degli artt. 1, comma 2, e 2, comma 1 lett. b), d.lgs. n.504/1992 ed il travisamento dei fatti, oltre alla carente ed incongruamotivazione della sentenza.In particolare, il ricorrente ha posto in evidenza che il riferimento allapronuncia n. 4581/2021 operato dalla pronuncia impugnata conducevaad un errore di fatto, in quanto detto arresto riguardava l’anno di imposta2013, non teneva conto delle misurazioni eseguite dall’Ufficio, rilevando,altresì, che nel successivo anno (2014) la stessa Corte territoriale avevadato conto delle vendite di porzioni dell’area effettate dalla società, lequali avevano mutato i dati oggettivi su cui si era basata la predettapronuncia, ravvisando, quindi, in detto passaggio argomentativo unacontraddizione nella motivazione.Sotto altro profilo, il Comune ha lamentato che le aree destinate apubblica utilità (segnatamente a viabilità, verde e parcheggi, piazze,opere di urbanizzazione), aventi natura infrastrutturale partecipavanoNumero registro generale 8700/2025Numero sezionale 60/2026Numero di raccolta generale 13665/2026Data pubblicazione 11/05/2026unitariamente alla formazione del valore del comparto urbanistico, anchese non ancora oggetto di edificazione.Con riferimento a tali superfici, l’ente territoriale ha, quindi, ravvisatonella valutazione del Giudice regionale e nella relativa esclusione dallatassazione la predetta violazione di legge, come più volte stabilito dallagiurisprudenza di legittimità.1.1. La complessiva doglianza risulta fondata nei termini cheseguono.Mette conto subito osservare che essa si compone di tre distintecensure, costituite dalla violazione di legge, dall’errore sul fatto e dallacontraddittoria motivazione.Il motivo, così costruito, va considerato ammissibile e fondato inrelazione alla dedotta violazione di legge ed alla contraddittoriamotivazione della pronuncia, profili questi che – ad onta di quantorilevato dalla contribuente – non coinvolgono profili di natura fattuale.1.2. Va precisato sul punto che la censura risulta, altresì, ammissibileanche se formulata sulla base dei distinti parametri censori riconducibiliall’art. 360, primo comma, num. 3 e 4 c.p.c.Nella specie, infatti, la doglianza non mescola i due argomenti dicritica in un’inestricabile commistione tra temi di natura fattuale egiuridica, ma scompone la ragione di impugnazione nella deduzione, daun lato, della violazione di legge, segnatamente degli artt. 1, comma 2 e2, comma 1, d.lgs. n. 504/1992, nella parte in cui ha confutato ladecisione della Commissione regionale laddove essa ha escluso dallatassazione le menzionate aree infrastrutturali, segnalando, per altroverso, con riferimento all’estensione della superfice, che la pronuncia sipresenta priva di motivazione o comunque basata su di unaNumero registro generale 8700/2025Numero sezionale 60/2026Numero di raccolta generale 13665/2026Data pubblicazione 11/05/2026argomentazione contraddittoria ove ha asserito che «Gli argomentidell’ente impositore risultano privi di fondamento dovendosi prendereanzitutto atto di una discrasia nel calcolo della superficie dell’areaassoggettata ad IMU, tenuto conto delle rilevanti cessioni intervenute nelcorso del 2014» (così nella sentenza impugnata).In tale prospettiva, va allora dato seguito all’orientamento di questaCorte che ritiene ammissibile il ricorso, benchè articolato attraverso laproposizione di motivi cd. misti e cioè qualificati dal fatto che le censuresono articolate riconducendo il vizio della sentenza impugnata sottomolteplici paradigmi previsti dall’art. 360 c.p.c., in quanto la suaformulazione permette di cogliere, di isolare le doglianze prospettateonde consentirne l'esame separato esattamente negli stessi termini in cuilo si sarebbe potuto fare se esse fossero state articolate in motivi diversi,singolarmente numerati (cfr., sul principio, Cass., Sez. Un., n.9100/2015; Cass. n. 7009/2017; Cass. n. 26790/2018 e Cass. n.39169/2021).La prospettazione "a grappolo" di una pluralità di censure non è,perciò, ragione di pregiudiziale inammissibilità del gravame quando,scandagliandone la formulazione, sia possibile scindere il contenutocassatorio di ciascuna censura (così Cass. n. 14041/2021), il che èquanto riscontrabile nella fattispecie in rassegna, in cui le due prospettivecensorie (violazione di legge e motivazione contraddittoria) risultanonettamente distinte, separate, non sovrapposte ed indipendenti, essendostato il menzionato radicale vizio di motivazione prospettato qualeulteriore, autonoma, causa di annullamento della pronuncia.1.3. Ciò posto, quanto all’eccepita violazione di legge, va premessoche la sentenza n. 4548/2021, ai cui contenuti il Giudice regionale hainteso aderire integralmente, è stata oggetto di esame da questa CorteNumero registro generale 8700/2025Numero sezionale 60/2026Numero di raccolta generale 13665/2026Data pubblicazione 11/05/2026con l’ordinanza n. 15924/2025, per cui non può, in questa sede, inassenza di elementi contrari, che ribadirsi quanto segue.In tema d'imposta comunale sugli immobili (ICI), l'inserimento diun'area in una zona destinata dal piano regolatore generale a servizipubblici o di interesse pubblico non ne esclude affatto l'oggettivocarattere edificabile ex art. 2 d.lgs. n. 504/1992, incidendo, invece, solosulla determinazione del valore venale dell'immobile, da valutarsi in basealla maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie (cfr.Cass. nn. 14590, 14600, 14613, 14628, 14634/2023, nonchè Cass. n.1212/2022, Cass. n. 22692/2022 in riferimento ad aree destinate averde).Segnatamente, è stato precisato che «[…] l'inclusione di un'area inuna zona destinata dal piano regolatore generale ad una seppur limitatapotenzialità edificatoria incide senz'altro nella determinazione del valorevenale dell'immobile, da valutare in base alla maggiore o minore attualitàdelle sue potenzialità edificatorie, ma non ne esclude l'oggettivo carattereedificabile ex art. 2 del d.lgs. n. 504 del 1992, atteso che i vincolid'inedificabilità assoluta, stabiliti in via generale e preventiva nel pianoregolatore generale, vanno tenuti distinti dai vincoli di destinazione chenon fanno venire meno l'originaria natura edificabile» (cfr. n.23814/2016; conforme Cass. nn. 9529/2023, 5604/2022, 653/2022,17764/2018)», con la conseguenza che «[…] la presenza dei suddettivincoli non sottrae le aree su cui insistono al regime fiscale proprio deisuoli edificabili, ma incide soltanto sulla concreta valutazione del relativovalore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile (cfr. Cass. nn.24308/2016, 5161/2014, 9778/2010, 9510/2008)» (così Cass. n.27067/2024 e, nello stesso senso, Cass., n. 25935/2024; Cass. n.22591/2024; Cass. n. 2070/2024; Cas. 13866/2024; Cass. n.Numero registro generale 8700/2025Numero sezionale 60/2026Numero di raccolta generale 13665/2026Data pubblicazione 11/05/202610964/2024; Cass. n. 9529/2023, Cass. n. 10709/2021 in tema diparcheggi).Principi questi che sono stati, di recente, ribaditi da questa Corte,proprio in un analogo contenzioso tra le stesse parti, oltre che con lapronuncia n. 15924/2025 sopra citata, anche con l’arresto n.15926/2025.Alla stregua di quanto precede, va ritenuto che la Commissioneregionale non si sia attenuta a tali principi, escludendo dalla tassazione learee destinate a pubblica utilità (viabilità, parcheggi, verde, etc.), tenutoconto, da un lato, della titolarità dell’area in capo alla contribuente idoneaad integrare il presupposto impositivo e, dall’altro lato (per quantoconcerne la base imponibile), della perdurante vocazione edificatoria ditali superfici, come già ampiamente chiarito dalle suindicate pronunce e,dunque, da computare, ai fini della superfice tassabile, secondo il loroeffettivo valore venale in considerazione dei suddetti vincoli urbanistici.Va solo precisato sul punto che - diversamente da quanto opinatodalla difesa della società, secondo cui il Giudice regionale avrebbeconsiderato, ai fini dell’esclusione dall’IMU, solo le aree cedute a terzi –risulta chiaro come l’esonero dalla tassazione abbia riguardato – perquanto ora interessa – le «[…] aree di fatto sottratte alla disponibilità evincolate a fini di pubblica utilità», avendo riguardo alle porzioni diterreno «[…] formalmente di proprietà della società ma di fattoirreversibilmente destinate a pubblica utilità» (così nella pronunciaimpugnata).1.4. Del pari fondata è la doglianza con cui è stata eccepita lacontraddittorietà della motivazione.Non è, infatti, comprensibile ed è certamente inconciliabile prendereNumero registro generale 8700/2025Numero sezionale 60/2026Numero di raccolta generale 13665/2026Data pubblicazione 11/05/2026assoggettata ad IMU, tenuto conto delle rilevanti cessioni intervenute nelcorso del 2014» (così – come detto - nella sentenza impugnata), per poicondividere «[…] le conclusioni ed il percorso argomentativo della CTRLombardia n. 4548/2021 che ha ad oggetto il 2013 e che ha riconosciutole ragioni del contribuente» (così sempre nella sentenza impugnata),anche con riferimento all’estensione dell’area.Vi è, infatti, nella non perspicua motivazione di cui sopra, unainconciliabile dissonanza nel confermare una valutazione (quella dellaCTR n. 4548/2021) che si era riferita alla situazione fattuale esistentedell’anno 2013, laddove per stessa considerazione della sentenzaimpugnata vi erano state delle «[…] rilevanti cessioni intervenute nelcorso dell’anno 2014» (v. sentenza impugnata).Per tale via, si rende indispensabile una rinnovata motivazione chedia conto delle superfici considerate dal Comune e di quelle cherisultavano negli anni d’imposta in oggetto (2015/2016) nella titolaritàdella contribuente.2. Le valutazioni che precedono assorbono – con ogni evidenza-l’esame della seconda doglianza, con la quale il ricorrente ha lamentato,con riferimento al canone di cui all’art. 360, primo comma, num. 3,c.p.c., la violazione e la falsa applicazione degli artt. 5, comma 5, d.lgs.n. 504/1992 e 59, comma 1, d.lgs. n. 446/1997, nonché dell’art. 2697c.c., per avere la Corte territoriale negato l’adozione, nelladeterminazione del valore imponibile dell’area, dei parametri di legge,nella parte in cui ha escluso dalla tassazione le aree pacificamentedestinate ad interesse pubblico.3. Con la terza ragione di contestazione il Comune ha eccepito, conriguardo al parametro di cui all’art. 360, primo comma. num. 3, c.p.c., laviolazione dell’art. 5, comma 5, d.lgs. n. 504/1992 per avere la sentenzaNumero registro generale 8700/2025Numero sezionale 60/2026Numero di raccolta generale 13665/2026Data pubblicazione 11/05/2026impugnata determinato il valore imponibile dell’area edificabile secondomodalità non aderenti ai criteri di legge, con travisamento dei fatti emotivazione incongrua.Nello specifico, ha lamentato che nella valutazione di generica«rilevanza» dei costi di bonifica sopportati dalla società, la Corteregionale non aveva tenuto conto che - come evidenziato nell’appello – ledeliberazioni della Giunta comunale nn. 35/2015 e 47/2016, per irispettivi anni di imposta, avevano già considerato, nel valore assegnatodi 90 €/mq, gli eventuali oneri di adattamento del terreno.3.1. Anche sul punto vanno ribadite le valutazioni già espresse,nell’analogia della fattispecie, con la pronuncia n. 15924/2025, checonducono all’accoglimento del motivo.Il Comune ha rappresentato di aver dedotto e documentato, in sededi appello, che, con le menzionate delibere, il citato valore venale incomune commercio delle zone omogenee a quella in esame era statopredeterminato considerando, tra l’altro, gli oneri per eventuali lavori diadattamento al terreno.In tale contesto, la valutazione del Giudice regionale, nella suaanodina versione secondo cui «rilevante è poi il tema dei costi sostenutiper le bonifiche e lavori eseguiti ai fini dell’edificabilità dell’area, postoche essi certamente incidono sul valore di mercato» (così nella pronunciaimpugnata), non ha considerato in che termini detti costi abbiano incisosul valore dell’area, confermando però l’integrale annullamento dell’attoimpugnato.Per tale via, va ribadito che «in uno ad una motivazione priva dielementi di conciliazione tra i costi asseritamente sopportati dallacontribuente e quelli forfettariamente predeterminati con la citatadelibera di Giunta, ricorrono anche i dedotti vizi di violazione di leggeNumero registro generale 8700/2025Numero sezionale 60/2026Numero di raccolta generale 13665/2026Data pubblicazione 11/05/2026(artt. 5, comma 5, e 40, comma 1, d.lgs. 504/19992), non potendoessere detti costi essere considerati due volte, occorrendo, invece,valutare con quali criteri siano stati conteggiati quelli rappresentati dallaparte e se essi siano in grado di superare l’indice presuntivo di plausibilevalutazione (cfr. sul principi, tra le tante, Cass. n. 23779/2024) derivantedalla stima operata dall’ente (v., in termini, Cass. n. 15924/2025 cit.).4. Sulla scorta delle considerazioni svolte il ricorso va accolto nel suoprimo e terzo motivo, restando assorbito il secondo; la sentenzaimpugnata va cassata e la causa va rinviata alla Corte di giustiziatributaria di secondo grado della Lombardia, in diversa composizione –per la rideterminazione dell’imposta dovuta, nonché per regolare le spesedel presente giudizio di legittimità. P.Q.Mla Corte accoglie il primo ed il terzo motivo di ricorso e dichiara assorbitoil secondo; cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte digiustizia tributaria di secondo grado della Lombardia – in diversacomposizione – anche per regolare le spese del presente giudizio dilegittimità.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28 gennaio 2026.[OSCURATO:PERSONA] PRESIDENTEUgo [OSCURATO:PERSONA]