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CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 16 giugno 2026

Cassazione n. 20076/2026

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orso, dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] (codicefiscale [OSCURATO:PERSONA] 63B68 B573 F).- RICORRENTE –CONTROl’AGENZIA DELLE ENTRATE ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in personadel Direttore pro tempore.- INTIMATA –Numero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/2026per la cassazione della sentenza della Commissione tributariaregionale della Toscana n. 89/4/2020, depositata il 20 gennaio 2020e non notificata.UDITA la relazione svolta dal consigliere [OSCURATO:PERSONA] all’udienzacamerale del 27 maggio 2026, celebratasi da remoto.1.

Oggetto di controversia è l’avviso in atti con cui l’Ufficio avevarettificato nella somma di 11.300,00 € la rendita catastale di unimmobile censito in categoria E diversamente proposta dallacontribuente nella misura di 5.950,49 € con procedura cd.

DOCFApresentata ai sensi dell’art. 1, commi 21 e 22, della legge n.208/2015.2. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale della Toscana rigettaval’appello proposto dalla contribuente contro la sentenza n.232/3/2017 della Commissione tributaria provinciale di Prato,considerando che, secondo la previsione dell’art. 1, comma 22, dellalegge n. 205/2018, il modello DOCFA poteva essere presentato solose la precedente rendita fosse stata stabilita secondo i criteri di cuialla circolare 6T/12 dell’Agenzia delle Entrate, includendo, cioè, gliimpianti produttivi, che, in base alle nuove disposizioni, dovevano,invece, essere scorporati dalla valutazione.Sotto altro profilo, il Giudice regionale reputava che la stimadiretta operata dall’Ufficio sulla base del prezzario DEI (pubblicazionedi settore esita dal Genio Civile) per la determinazione dei costi dicostruzione non potesse considerarsi superata da quella eseguita daltecnico di parte (fondata sul Bollettino degli Ingegneri), in quanto levalutazioni da questi fornite non sembravano avere maggioreNumero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/2026affidabilità rispetto a quelle effettuate dall’Ufficio, ritenendo, alla fine,queste preferibili.3.

Con ricorso notificato in data 22 ottobre 2020 (utilizzando lasospensione dei termini prevista dagli art. 83 d.l. 18/2020 e 34,comma 1, d.l. 23/2020) la contribuente impugnava tale pronunciasulla base di due motivi.4.

L’Agenzia delle Entrate è restata intimata.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Con il primo motivo d’impugnazione la società ha dedotto, aisensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazionedell’art. 1, commi 21 e 22, della legge n. 208/2015, in combinatodisposto con gli artt. 4 d.m. n. 701/1994 e 17 r.d.l. m. 652/1939,sostenendo che con la predetta legge di stabilità (L. n. 208/2015) illegislatore avesse individuato con precisione i criteri di stima degliimmobili, senza subordinare la relativa applicazione a determinatecondizioniA dire della ricorrente, il comma 21 della predetta disposizione siriferisce a tutti i beni classificati in categoria D ed E di nuovarealizzazione o da accatastare dal 1° gennaio 2016, mentrel’aggiornamento previsto dal successivo comma 22 va inteso nelsenso di adottare detta procedura ogni qualvolta vi siano attivitàcatastali da svolgere, come previsto dall’art. 4 d.m. 701/1994 e 17r.d.l. n. 652/1939, in quanto l’intenzione del legislatore è stata quelladi uniformare i criteri di stima tra gli immobili accatastati e quelli giàaccatastati, essendo con la predetta legge del 2015 mutati icomplessivi criteri di stima, escludendo dalla stessa la componenteimpiantistica.Numero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/20262.

Con la seconda doglianza, la ricorrente ha lamentato, a mentedell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 1,commi 21 e 22, della legge n. 208/2015, in combinato disposto congli artt. 10 r.d.l. n. 652/1939, 37 d.P.R. 917/196 e 8 d.P.R. n. 1142,assumendo che l’Ufficio avrebbe operato solo formalmente una stimadiretta, giacchè il metodo di formazione del prezzario utilizzato (ilDEI), fondato sulla distinzione in classi e, dunque, sulla base dellecaratteristiche dell’immobile tipo, sarebbe ontologicamente contrarioal concetto di stima diretta, da eseguirsi sulla base dellecaratteristiche proprie dell’immobile accertato.3.

Il ricorso va respinto per le seguenti ragioni.4.

Giova subito osservare che la pronuncia impugnata si èsviluppata sulla base di una duplice ratio decisoria:a). la prima di essa risulta basata sulla non proponibilità dellaprocedura DOCFA, nei termini previsti dall’art. 1, comma 21 dellalegge n. 208/2015, allorquando – come è pacifico nella specie – laprecedente rendita catastale non avesse contemplato macchinari,congegni, attrezzature ed altri impianti, vale a dire la componenteimpiantistica del bene accatastato, da scorporare, da eliminare dalcalcolo della rendita in base alla nuova disposizione, secondo la quale,in effetti, «A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione dellarendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare,censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata,tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni,nonchè degli elementi ad essi strutturalmente connessi che neaccrescono la qualità e l'utilità, nei limiti dell'ordinarioapprezzamento.

Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari,congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specificoprocesso produttivo»;Numero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/2026b). la seconda ragione decisoria attiene «alla stima dell’Ufficio perla determinazione della rendita, stima che sarebbe meno convincentedi quella fatta da un tecnico di fiducia», valutazione questa, eseguitadall’Ufficio, nei termini della “stima diretta”, così come richiestodall’art. 1 L. 208/2015» (così nella sentenza impugnata).5.

Tanto premesso, va ricordato, sul piano giuridico, che ladecisione del giudice regionale risulta conforme ai principi affermatida questa Corte secondo cui «in tema di rendita catastale, l’atto diaggiornamento castale, ai sensi dell'art. 1, comma 22, della legge n.208 del 2015, può essere presentato dagli intestatari catastali diimmobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categoriecatastali dei gruppi D ed E, solo al fine dell’adeguamento della renditacastale alla nuova disciplina introdotta dal precedente comma 21 e,quindi, al fine di escludere dalla rendita eventuali componentiimpiantistiche, che non sono più oggetto di stima» (così Cass. n.18369/2024; v. anche, tra le tante, Cass. n. 17045/2024, cherichiama Cass. n. 20726/2020; Cass. n. 25784/2021; Cass. n.22551/2022).Ciò chiarendo che il comma 22 del predetto art. 1 della legge n.208/2015 (a mente del quale «A decorrere dal 1° gennaio 2016, gliintestatari catastali degli immobili di cui al comma 21 possonopresentare atti di aggiornamento ai sensi del regolamento di cui aldecreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, per larideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti nelrispetto dei criteri di cui al medesimo comma 21») individua i soggettilegittimati alla presentazione dell’atto di aggiornamento catastale iviprevisto con riferimento a tutti gli intestatari catastali degli immobilidi cui al comma 21 e, dunque, degli immobili a destinazione speciale,di cui alle categorie D ed E, e che la nuova procedura introdotta èNumero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/2026funzionale all’adeguamento della rendita castale ai criteri di cui alcomma 21, che si presentano come innovativi rispetto al passatolimitatamente alla esclusione dalla stima catastale di macchinari,congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specificoprocesso produttivo.6.

Ciò posto, va nondimeno osservato che il suddetto principio nonpoteva essere applicato nella fattispecie in rassegna.Risulta, infatti, dirimente prendere atto dell’oggettività dei fattisopra illustrati e, sulla base di questi, rilevare che l’Amministrazione,con l’avviso di accertamento impugnato, aveva consideratoammissibile la procedura avanzata dalla contribuente, tanto da darvicorso, sia pure rettificando il classamento proposto attribuendo lamenzionata maggiore rendita catastale.In tale prospettiva, non può allora non riconoscersi che laquestione dell’ammissibilità della procedura DOCFA nell’ipotesi inesame sia stato tema del tutto estraneo all’oggetto del contenderequale definito dal contenuto del provvedimento di rettifica dellarendita catastale, che ha dato per scontata, per presuppostal’ammissibilità di detta procedura su cui si è innestato ilprovvedimento dell’Amministrazione oggetto di impugnazione.Per tale via, va evidenziato che l’oggetto del giudizio era e restacircoscritto nei limiti del contenuto del provvedimento impugnato,vale a dire al tema della corretta attribuzione della rendita catastale,che ha avuto quale presupposto fattuale la presentazione dellaprocedura DOCFA, ritenuta dall’amministrazione ammissibile, cosìdisegnando il perimetro decisorio sulla congruità della rendita.In tale oggettivo contesto, sovviene, allora, la riflessione svolta daquesta Corte secondo cui «[…] l'Ufficio, infatti, ove valutata la nonNumero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/2026sussistenza dei presupposti per la revisione del classamento mediantela procedura DOCFA presentata dalla contribuente, non avrebbedovuto accettare la pratica e fondare sulla stessa una rettifica dellaconsistenza dell'immobile», aggiungendo che «Tale circostanzaavrebbe dovuto essere puntualmente dedotta in sede di motivazionedel provvedimento con cui l'Ufficio […] avrebbe dovuto evidenziarel'improprio utilizzo di una procedura, reputata non consentita» (cosìCass. n. 4729/2023).6.1.

Osservazione questa condivisa dal Collegio, tanto dasuggerire la declinazione del relativo principio di diritto secondo cui:«in tema di riclassamento della rendita catastale proposta dalcontribuente con procedura DOCFA, ai sensi dell’art. 1, comma 21 e22, della legge n. 208/2015, l'Ufficio, ove valuti la non proponibilitàdella suddetta procedura per la revisione del classamento, non puòfondare sulla stessa una rettifica dei dati proposti, ma deverappresentare in sede di motivazione del provvedimentol’improponibilità della richiesta di variazione per difetto dellecondizioni legittimanti l’utilizzo della procedura adottata, restandoaltrimenti preclusa in sede di giudizio, ove si sia proceduti alriclassamento, la contestazione da parte dell’Amministrazione circal’ammissibilità della procedura avviata dal contribuente, cosìrimanendo il tema decisorio fissato dal contenuto di meritodell’accertamento».7.

Ora, tirando le fila di quanto sin qui esposto, va ritenuto che ilmotivo in esame risulta fondato, sia pure per ragioni diverse da quelleesposte dalla contribuente, ma ad esse chiaramente connesse e cheintercettano una questione di diritto esaminabile di ufficio, che sipone a monte della stessa valutazione svolta dal giudice regionale.Numero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/2026La Corte, infatti, in base al principio iura novit curia, puòindividuare d'ufficio i profili di diritto rilevanti per decidere le questionisottoposte con i motivi di impugnazione in quanto, nell'esercizio delpotere di qualificazione giuridica dei fatti, la Corte di cassazione puòritenere fondata la questione sollevata dal ricorso e, così, accoglierla,per una ragione di diritto anche diversa da quella prospettata dalricorrente, purchè la riqualificazione operata sulla base dei fatti percome accertati nelle fasi di merito, fermo restando, peraltro, chel'esercizio del potere di qualificazione non deve inoltre confliggere conil principio del monopolio della parte nell'esercizio della domanda edelle eccezioni in senso stretto (cfr. Cass. n. 17639/2024; Cass. n.26991/2021; Cass. n. 220372020 e tante altre).7.1.

Tuttavia, la fondatezza di tale motivo non può determinarel’accoglimento del ricorso, resistendo la sentenza impugnata in basealla seconda, autonoma e decisiva, ragione decisoria.8.

La seconda censura attiene - come sopra esposto – alla stimaoperata dall’Ufficio, ritenuta dalla Commissione preferibile rispetto aquella fornita dalla contribuente.Tale doglianza non può essere accolta.8.1.

Va, sul piano dei principi, ricordato che, in caso diclassamento di immobili con destinazione speciale - come nel caso inesame - l'attribuzione della rendita catastale proposta dal proprietariocon la cd. procedura DOCFA è determinata, ex art. 10, r.d.l. n.652/1939, conv. in legge n. 1249/1939 ed a mente degli art. 27 e 28d.P.R. n. 1142/1949, con stima diretta per ogni singola unità e puòavvenire tanto con procedimento diretto, ossia partendo dal redditolordo ordinariamente ritraibile e detraendo le spese e le eventualiperdite, quanto con procedimento indiretto, cioè a dire attraverso unNumero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/2026calcolo fondato sul valore del capitale fondiario, costituito dal valoredi mercato dell'immobile o dal costo di ricostruzione, tenendo conto,in tale ultimo caso, del deprezzamento delle unità in ragione del lorostato attuale, del livello di obsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale.Il sistema è stato così interpretato dalla costante giurisprudenzadi questa Corte nel senso che, in tema di classamento di immobili condestinazione speciale e censiti nei gruppi D ed E, l'accertamento dellarendita catastale, proposta dal contribuente mediante unadichiarazione di variazione catastale con la procedura DOCFA, avvienecon stima diretta, ossia puntuale per ogni singola unità, potendoessere utilizzato, all’interno di tale sistema, un procedimento diretto,che si fonda sul reddito lordo (canone di locazione) ordinariamenteritraibile e la detrazione delle spese e delle eventuali perdite (se dettodato è rinvenibile) oppure un procedimento indiretto attraverso ilquale si individua il valore del capitale fondiario, costituito dal valoredi mercato dell'immobile o dal valore di costo di ricostruzione,tenendo conto, in quest'ultimo caso, di un adeguato coefficiente diriduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari (cfr. trale tante, Cass. n.13732/2025, che richiama Cass. n. 33799/2024;Cass. n. 4837/2022; Cass. n. 7984/2022; Cass. n. 13778/2019;Cass. n. 1476/2018; Cass. n. 888/2018).Giova, altresì, rammentare che questa Corte, in tema di giudiziodi stima del valore di un complesso aziendale ai fini delladeterminazione della base imponibile dell’imposta di registro, ma conprincipio valevole per ogni operazione di stima, ha affermato che«[…] sono questioni puramente estimative (cd. estimative semplici),di natura fattuale, integranti un apprezzamento di merito e, cometale, non sindacabile in sede di legittimità, se adeguatamenteNumero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/2026motivato, le valutazioni di carattere tecnico attinenti alla rilevazionedell'obiettiva consistenza qualitativa e quantitativa del cespite,all'individuazione dei fattori di calcolo ed all’espletamento di questo edunque al complessivo giudizio di valore espletato», laddove«Integrano, invece, questioni di puro diritto, anche agli effetti diquanto previsto dall’art. 101, secondo comma, c.p.c., quelle (di cd.estimazione complessa) che comportano un'operazione giuridica diinterpretazione ed applicazione di leggi, atti e negozi giuridiciconcernenti l'imposta presa in considerazione e non si risolvono,perciò, in un mero giudizio di valore, come quando siano dedotti vizidel procedimento di accertamento o quando l'apprezzamento dei fattiaccertati postuli l’esigenza di individuare i criteri giuridici che debbonopresiedere alla predetta imposizione» (così Cass. n. 1190/2025 inparte motiva).8.3.

Tanto ricapitolato, il dedotto vizio di violazione di legge nonsussiste.Come reso evidente dalla stessa narrazione del ricorso, le ragionidella contestazione si basano sul rilievo secondo cui l’Ufficio soloformalmente avrebbe utilizzato il criterio di stima diretta poichél’applicazione del prezzario DEI per l’individuazione del costo dicostruzione sarebbe avvenuta sulla base di tabelle parametriche didetti costi, considerando le caratteristiche generali asseritamentevalide per ogni tipo di immobile.Ciò per dire che la stima operata dall’Ufficio non sarebbe statamirata alle caratteristiche del bene, ma in base a quelle di unimmobile tipo, aggiungendo come già la distinzione in classi operatadal prezzario DEI non è conforme all’art. 8 d.P.R. 1142/1949 cheesclude la classificazione per gli opifici.Numero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/20268.4.

La censura non ha pregio.La determinazione del costo di costruzione è, come sopra detto,modalità immanente al procedimento di stima indiretto, checostituisce una delle due varianti del criterio di stima diretto epuntuale del singolo bene oggetto di accertamento catastale.L’utilizzo di un prezzario (DEI) in luogo di altro (Bollettino degliIngegneri) è questione inerente alla determinazione del costo dicostruzione, di quel segmento della più complessa procedura dideterminazione del valore del bene, di carattere squisitamente,eminentemente, tecnico, come tale avente natura fattuale e,pertanto, sottratta al sindacato di legittimità, secondo il canonecensorio prescelto, alla luce del principio sopra esposto.Il riferimento alla tabella per costi parametrici è uno deglistrumenti tecnici di determinazione del costo di costruzione, che lastessa contribuente riconosce essere molto diffuso nel settore,mentre il distinguo dalla stessa operato tra il costo dell’opera singolae quello del bene tipo, munito delle (medesime) caratteristichecostruttive e tipologiche, introduce un profilo di natura tecnica-estimativa non rilevante ai fini che interessano, integrando solo undiverso modo, altrettanto legittimo, di sviluppare la stima del benesecondo la corretta applicazione del procedimento indiretto.In tal caso, dunque, la valutazione fattuale del Giudice regionalecirca la maggiore affidabilità della stima operata dall’Ufficio, purnell’inevitabile margine di opinabilità che ogni stima presenta, risultaimmune dal denunciato vizio e costituisce un apprezzamento dinatura fattuale non sindacabile nella sede che occupa tramite ilcanone censorio prescelto.9.

Alla stregua delle riflessioni svolte il ricorso va respinto.Numero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/202610.

Non vi è luogo a statuizione sulle spese, stante l’assenza di11.

Va, nondimeno, dato atto che ricorrono i presupposti di cuiall’art 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per ilversamento da parte della ricorrente, di una somma pari a quellaeventualmente dovuta a titolo di contributo unificato per il ricorso.

P.Q.Mla Corte rigetta il ricorso e dà atto che ricorrono i presupposti di cuiall’art 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per ilversamento da parte della ricorrente, di una somma pari a quellaeventualmente dovuta a titolo di contributo unificato per il ricorso.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 27 maggio 2026 .IL PRESIDENTEGiacomo [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
orso, dall’avv. [OSCURATO:PERSONA] (codicefiscale [OSCURATO:PERSONA] 63B68 B573 F).- RICORRENTE –CONTROl’AGENZIA DELLE ENTRATE ([OSCURATO:CODICE_FISCALE_SOCIETA]), in personadel Direttore pro tempore.- INTIMATA –Numero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/2026per la cassazione della sentenza della Commissione tributariaregionale della Toscana n. 89/4/2020, depositata il 20 gennaio 2020e non notificata.UDITA la relazione svolta dal consigliere [OSCURATO:PERSONA] all’udienzacamerale del 27 maggio 2026, celebratasi da remoto.1. Oggetto di controversia è l’avviso in atti con cui l’Ufficio avevarettificato nella somma di 11.300,00 € la rendita catastale di unimmobile censito in categoria E diversamente proposta dallacontribuente nella misura di 5.950,49 € con procedura cd. DOCFApresentata ai sensi dell’art. 1, commi 21 e 22, della legge n.208/2015.2. [OSCURATO:PERSONA] tributaria regionale della Toscana rigettaval’appello proposto dalla contribuente contro la sentenza n.232/3/2017 della Commissione tributaria provinciale di Prato,considerando che, secondo la previsione dell’art. 1, comma 22, dellalegge n. 205/2018, il modello DOCFA poteva essere presentato solose la precedente rendita fosse stata stabilita secondo i criteri di cuialla circolare 6T/12 dell’Agenzia delle Entrate, includendo, cioè, gliimpianti produttivi, che, in base alle nuove disposizioni, dovevano,invece, essere scorporati dalla valutazione.Sotto altro profilo, il Giudice regionale reputava che la stimadiretta operata dall’Ufficio sulla base del prezzario DEI (pubblicazionedi settore esita dal Genio Civile) per la determinazione dei costi dicostruzione non potesse considerarsi superata da quella eseguita daltecnico di parte (fondata sul Bollettino degli Ingegneri), in quanto levalutazioni da questi fornite non sembravano avere maggioreNumero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/2026affidabilità rispetto a quelle effettuate dall’Ufficio, ritenendo, alla fine,queste preferibili.3. Con ricorso notificato in data 22 ottobre 2020 (utilizzando lasospensione dei termini prevista dagli art. 83 d.l. 18/2020 e 34,comma 1, d.l. 23/2020) la contribuente impugnava tale pronunciasulla base di due motivi.4. L’Agenzia delle Entrate è restata intimata.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo d’impugnazione la società ha dedotto, aisensi dell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazionedell’art. 1, commi 21 e 22, della legge n. 208/2015, in combinatodisposto con gli artt. 4 d.m. n. 701/1994 e 17 r.d.l. m. 652/1939,sostenendo che con la predetta legge di stabilità (L. n. 208/2015) illegislatore avesse individuato con precisione i criteri di stima degliimmobili, senza subordinare la relativa applicazione a determinatecondizioniA dire della ricorrente, il comma 21 della predetta disposizione siriferisce a tutti i beni classificati in categoria D ed E di nuovarealizzazione o da accatastare dal 1° gennaio 2016, mentrel’aggiornamento previsto dal successivo comma 22 va inteso nelsenso di adottare detta procedura ogni qualvolta vi siano attivitàcatastali da svolgere, come previsto dall’art. 4 d.m. 701/1994 e 17r.d.l. n. 652/1939, in quanto l’intenzione del legislatore è stata quelladi uniformare i criteri di stima tra gli immobili accatastati e quelli giàaccatastati, essendo con la predetta legge del 2015 mutati icomplessivi criteri di stima, escludendo dalla stessa la componenteimpiantistica.Numero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/20262. Con la seconda doglianza, la ricorrente ha lamentato, a mentedell’art. 360, primo comma, num. 3, c.p.c., la violazione dell’art. 1,commi 21 e 22, della legge n. 208/2015, in combinato disposto congli artt. 10 r.d.l. n. 652/1939, 37 d.P.R. 917/196 e 8 d.P.R. n. 1142,assumendo che l’Ufficio avrebbe operato solo formalmente una stimadiretta, giacchè il metodo di formazione del prezzario utilizzato (ilDEI), fondato sulla distinzione in classi e, dunque, sulla base dellecaratteristiche dell’immobile tipo, sarebbe ontologicamente contrarioal concetto di stima diretta, da eseguirsi sulla base dellecaratteristiche proprie dell’immobile accertato.3. Il ricorso va respinto per le seguenti ragioni.4. Giova subito osservare che la pronuncia impugnata si èsviluppata sulla base di una duplice ratio decisoria:a). la prima di essa risulta basata sulla non proponibilità dellaprocedura DOCFA, nei termini previsti dall’art. 1, comma 21 dellalegge n. 208/2015, allorquando – come è pacifico nella specie – laprecedente rendita catastale non avesse contemplato macchinari,congegni, attrezzature ed altri impianti, vale a dire la componenteimpiantistica del bene accatastato, da scorporare, da eliminare dalcalcolo della rendita in base alla nuova disposizione, secondo la quale,in effetti, «A decorrere dal 1° gennaio 2016, la determinazione dellarendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare,censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata,tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni,nonchè degli elementi ad essi strutturalmente connessi che neaccrescono la qualità e l'utilità, nei limiti dell'ordinarioapprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari,congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specificoprocesso produttivo»;Numero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/2026b). la seconda ragione decisoria attiene «alla stima dell’Ufficio perla determinazione della rendita, stima che sarebbe meno convincentedi quella fatta da un tecnico di fiducia», valutazione questa, eseguitadall’Ufficio, nei termini della “stima diretta”, così come richiestodall’art. 1 L. 208/2015» (così nella sentenza impugnata).5. Tanto premesso, va ricordato, sul piano giuridico, che ladecisione del giudice regionale risulta conforme ai principi affermatida questa Corte secondo cui «in tema di rendita catastale, l’atto diaggiornamento castale, ai sensi dell'art. 1, comma 22, della legge n.208 del 2015, può essere presentato dagli intestatari catastali diimmobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categoriecatastali dei gruppi D ed E, solo al fine dell’adeguamento della renditacastale alla nuova disciplina introdotta dal precedente comma 21 e,quindi, al fine di escludere dalla rendita eventuali componentiimpiantistiche, che non sono più oggetto di stima» (così Cass. n.18369/2024; v. anche, tra le tante, Cass. n. 17045/2024, cherichiama Cass. n. 20726/2020; Cass. n. 25784/2021; Cass. n.22551/2022).Ciò chiarendo che il comma 22 del predetto art. 1 della legge n.208/2015 (a mente del quale «A decorrere dal 1° gennaio 2016, gliintestatari catastali degli immobili di cui al comma 21 possonopresentare atti di aggiornamento ai sensi del regolamento di cui aldecreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, per larideterminazione della rendita catastale degli immobili già censiti nelrispetto dei criteri di cui al medesimo comma 21») individua i soggettilegittimati alla presentazione dell’atto di aggiornamento catastale iviprevisto con riferimento a tutti gli intestatari catastali degli immobilidi cui al comma 21 e, dunque, degli immobili a destinazione speciale,di cui alle categorie D ed E, e che la nuova procedura introdotta èNumero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/2026funzionale all’adeguamento della rendita castale ai criteri di cui alcomma 21, che si presentano come innovativi rispetto al passatolimitatamente alla esclusione dalla stima catastale di macchinari,congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specificoprocesso produttivo.6. Ciò posto, va nondimeno osservato che il suddetto principio nonpoteva essere applicato nella fattispecie in rassegna.Risulta, infatti, dirimente prendere atto dell’oggettività dei fattisopra illustrati e, sulla base di questi, rilevare che l’Amministrazione,con l’avviso di accertamento impugnato, aveva consideratoammissibile la procedura avanzata dalla contribuente, tanto da darvicorso, sia pure rettificando il classamento proposto attribuendo lamenzionata maggiore rendita catastale.In tale prospettiva, non può allora non riconoscersi che laquestione dell’ammissibilità della procedura DOCFA nell’ipotesi inesame sia stato tema del tutto estraneo all’oggetto del contenderequale definito dal contenuto del provvedimento di rettifica dellarendita catastale, che ha dato per scontata, per presuppostal’ammissibilità di detta procedura su cui si è innestato ilprovvedimento dell’Amministrazione oggetto di impugnazione.Per tale via, va evidenziato che l’oggetto del giudizio era e restacircoscritto nei limiti del contenuto del provvedimento impugnato,vale a dire al tema della corretta attribuzione della rendita catastale,che ha avuto quale presupposto fattuale la presentazione dellaprocedura DOCFA, ritenuta dall’amministrazione ammissibile, cosìdisegnando il perimetro decisorio sulla congruità della rendita.In tale oggettivo contesto, sovviene, allora, la riflessione svolta daquesta Corte secondo cui «[…] l'Ufficio, infatti, ove valutata la nonNumero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/2026sussistenza dei presupposti per la revisione del classamento mediantela procedura DOCFA presentata dalla contribuente, non avrebbedovuto accettare la pratica e fondare sulla stessa una rettifica dellaconsistenza dell'immobile», aggiungendo che «Tale circostanzaavrebbe dovuto essere puntualmente dedotta in sede di motivazionedel provvedimento con cui l'Ufficio […] avrebbe dovuto evidenziarel'improprio utilizzo di una procedura, reputata non consentita» (cosìCass. n. 4729/2023).6.1. Osservazione questa condivisa dal Collegio, tanto dasuggerire la declinazione del relativo principio di diritto secondo cui:«in tema di riclassamento della rendita catastale proposta dalcontribuente con procedura DOCFA, ai sensi dell’art. 1, comma 21 e22, della legge n. 208/2015, l'Ufficio, ove valuti la non proponibilitàdella suddetta procedura per la revisione del classamento, non puòfondare sulla stessa una rettifica dei dati proposti, ma deverappresentare in sede di motivazione del provvedimentol’improponibilità della richiesta di variazione per difetto dellecondizioni legittimanti l’utilizzo della procedura adottata, restandoaltrimenti preclusa in sede di giudizio, ove si sia proceduti alriclassamento, la contestazione da parte dell’Amministrazione circal’ammissibilità della procedura avviata dal contribuente, cosìrimanendo il tema decisorio fissato dal contenuto di meritodell’accertamento».7. Ora, tirando le fila di quanto sin qui esposto, va ritenuto che ilmotivo in esame risulta fondato, sia pure per ragioni diverse da quelleesposte dalla contribuente, ma ad esse chiaramente connesse e cheintercettano una questione di diritto esaminabile di ufficio, che sipone a monte della stessa valutazione svolta dal giudice regionale.Numero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/2026La Corte, infatti, in base al principio iura novit curia, puòindividuare d'ufficio i profili di diritto rilevanti per decidere le questionisottoposte con i motivi di impugnazione in quanto, nell'esercizio delpotere di qualificazione giuridica dei fatti, la Corte di cassazione puòritenere fondata la questione sollevata dal ricorso e, così, accoglierla,per una ragione di diritto anche diversa da quella prospettata dalricorrente, purchè la riqualificazione operata sulla base dei fatti percome accertati nelle fasi di merito, fermo restando, peraltro, chel'esercizio del potere di qualificazione non deve inoltre confliggere conil principio del monopolio della parte nell'esercizio della domanda edelle eccezioni in senso stretto (cfr. Cass. n. 17639/2024; Cass. n.26991/2021; Cass. n. 220372020 e tante altre).7.1. Tuttavia, la fondatezza di tale motivo non può determinarel’accoglimento del ricorso, resistendo la sentenza impugnata in basealla seconda, autonoma e decisiva, ragione decisoria.8. La seconda censura attiene - come sopra esposto – alla stimaoperata dall’Ufficio, ritenuta dalla Commissione preferibile rispetto aquella fornita dalla contribuente.Tale doglianza non può essere accolta.8.1. Va, sul piano dei principi, ricordato che, in caso diclassamento di immobili con destinazione speciale - come nel caso inesame - l'attribuzione della rendita catastale proposta dal proprietariocon la cd. procedura DOCFA è determinata, ex art. 10, r.d.l. n.652/1939, conv. in legge n. 1249/1939 ed a mente degli art. 27 e 28d.P.R. n. 1142/1949, con stima diretta per ogni singola unità e puòavvenire tanto con procedimento diretto, ossia partendo dal redditolordo ordinariamente ritraibile e detraendo le spese e le eventualiperdite, quanto con procedimento indiretto, cioè a dire attraverso unNumero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/2026calcolo fondato sul valore del capitale fondiario, costituito dal valoredi mercato dell'immobile o dal costo di ricostruzione, tenendo conto,in tale ultimo caso, del deprezzamento delle unità in ragione del lorostato attuale, del livello di obsolescenza e del ciclo di vita tecnico-funzionale.Il sistema è stato così interpretato dalla costante giurisprudenzadi questa Corte nel senso che, in tema di classamento di immobili condestinazione speciale e censiti nei gruppi D ed E, l'accertamento dellarendita catastale, proposta dal contribuente mediante unadichiarazione di variazione catastale con la procedura DOCFA, avvienecon stima diretta, ossia puntuale per ogni singola unità, potendoessere utilizzato, all’interno di tale sistema, un procedimento diretto,che si fonda sul reddito lordo (canone di locazione) ordinariamenteritraibile e la detrazione delle spese e delle eventuali perdite (se dettodato è rinvenibile) oppure un procedimento indiretto attraverso ilquale si individua il valore del capitale fondiario, costituito dal valoredi mercato dell'immobile o dal valore di costo di ricostruzione,tenendo conto, in quest'ultimo caso, di un adeguato coefficiente diriduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari (cfr. trale tante, Cass. n.13732/2025, che richiama Cass. n. 33799/2024;Cass. n. 4837/2022; Cass. n. 7984/2022; Cass. n. 13778/2019;Cass. n. 1476/2018; Cass. n. 888/2018).Giova, altresì, rammentare che questa Corte, in tema di giudiziodi stima del valore di un complesso aziendale ai fini delladeterminazione della base imponibile dell’imposta di registro, ma conprincipio valevole per ogni operazione di stima, ha affermato che«[…] sono questioni puramente estimative (cd. estimative semplici),di natura fattuale, integranti un apprezzamento di merito e, cometale, non sindacabile in sede di legittimità, se adeguatamenteNumero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/2026motivato, le valutazioni di carattere tecnico attinenti alla rilevazionedell'obiettiva consistenza qualitativa e quantitativa del cespite,all'individuazione dei fattori di calcolo ed all’espletamento di questo edunque al complessivo giudizio di valore espletato», laddove«Integrano, invece, questioni di puro diritto, anche agli effetti diquanto previsto dall’art. 101, secondo comma, c.p.c., quelle (di cd.estimazione complessa) che comportano un'operazione giuridica diinterpretazione ed applicazione di leggi, atti e negozi giuridiciconcernenti l'imposta presa in considerazione e non si risolvono,perciò, in un mero giudizio di valore, come quando siano dedotti vizidel procedimento di accertamento o quando l'apprezzamento dei fattiaccertati postuli l’esigenza di individuare i criteri giuridici che debbonopresiedere alla predetta imposizione» (così Cass. n. 1190/2025 inparte motiva).8.3. Tanto ricapitolato, il dedotto vizio di violazione di legge nonsussiste.Come reso evidente dalla stessa narrazione del ricorso, le ragionidella contestazione si basano sul rilievo secondo cui l’Ufficio soloformalmente avrebbe utilizzato il criterio di stima diretta poichél’applicazione del prezzario DEI per l’individuazione del costo dicostruzione sarebbe avvenuta sulla base di tabelle parametriche didetti costi, considerando le caratteristiche generali asseritamentevalide per ogni tipo di immobile.Ciò per dire che la stima operata dall’Ufficio non sarebbe statamirata alle caratteristiche del bene, ma in base a quelle di unimmobile tipo, aggiungendo come già la distinzione in classi operatadal prezzario DEI non è conforme all’art. 8 d.P.R. 1142/1949 cheesclude la classificazione per gli opifici.Numero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/20268.4. La censura non ha pregio.La determinazione del costo di costruzione è, come sopra detto,modalità immanente al procedimento di stima indiretto, checostituisce una delle due varianti del criterio di stima diretto epuntuale del singolo bene oggetto di accertamento catastale.L’utilizzo di un prezzario (DEI) in luogo di altro (Bollettino degliIngegneri) è questione inerente alla determinazione del costo dicostruzione, di quel segmento della più complessa procedura dideterminazione del valore del bene, di carattere squisitamente,eminentemente, tecnico, come tale avente natura fattuale e,pertanto, sottratta al sindacato di legittimità, secondo il canonecensorio prescelto, alla luce del principio sopra esposto.Il riferimento alla tabella per costi parametrici è uno deglistrumenti tecnici di determinazione del costo di costruzione, che lastessa contribuente riconosce essere molto diffuso nel settore,mentre il distinguo dalla stessa operato tra il costo dell’opera singolae quello del bene tipo, munito delle (medesime) caratteristichecostruttive e tipologiche, introduce un profilo di natura tecnica-estimativa non rilevante ai fini che interessano, integrando solo undiverso modo, altrettanto legittimo, di sviluppare la stima del benesecondo la corretta applicazione del procedimento indiretto.In tal caso, dunque, la valutazione fattuale del Giudice regionalecirca la maggiore affidabilità della stima operata dall’Ufficio, purnell’inevitabile margine di opinabilità che ogni stima presenta, risultaimmune dal denunciato vizio e costituisce un apprezzamento dinatura fattuale non sindacabile nella sede che occupa tramite ilcanone censorio prescelto.9. Alla stregua delle riflessioni svolte il ricorso va respinto.Numero registro generale 28533/2020Numero sezionale 4516/2026Numero di raccolta generale 20076/2026Data pubblicazione 16/06/202610. Non vi è luogo a statuizione sulle spese, stante l’assenza di11. Va, nondimeno, dato atto che ricorrono i presupposti di cuiall’art 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per ilversamento da parte della ricorrente, di una somma pari a quellaeventualmente dovuta a titolo di contributo unificato per il ricorso. P.Q.Mla Corte rigetta il ricorso e dà atto che ricorrono i presupposti di cuiall’art 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, per ilversamento da parte della ricorrente, di una somma pari a quellaeventualmente dovuta a titolo di contributo unificato per il ricorso.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 27 maggio 2026 .IL PRESIDENTEGiacomo [OSCURATO:PERSONA]