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CassazionesentenzaSezione 5Decisione del 8 giugno 2026

Cassazione n. 18460/2026

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resentante pro tempore, rappresentato e difesodall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]controAgenzia delle Entrate in persona del Direttore pro tempore, rappresentatoe difeso ex lege dall’Avvocatura Generale dello Stato.-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] della Ligurian. 1355/2019 depositata il 19/11/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1.Con ricorso ritualmente notificato la AS.VE.M. – Assistenza VelicaMotonautica di [OSCURATO:PERSONA] C. - s.n.c., in persona dei legalirappresentanti p.t., impugnava innanzi alla Commissione TributariaProvinciale di Genova l’avviso di accertamento catastale n.GE0168432/2015, emesso il 28 agosto 2015, relativo alla nuovaNumero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/2026determinazione di classamento e rendita catastale di unità immobiliaresita nel Comune di [OSCURATO:PERSONA] (pontile in regime diconcessione demaniale per lo svolgimento di attività di alaggio, varo,ormeggio di imbarcazioni e servizi correlati).Il giudizio di primo grado si concludeva con sentenza n. 1663/2016depositata il 29.08.2016 di accoglimento del ricorso.2.

L’appello proposto dall’Ufficio veniva definito con sentenza dellaCommissione Tributaria Regionale della Liguria con la quale si accoglieva ilricorso, sovvertendo la decisione di primo grado e dichiarando lalegittimità dell’avviso di accertamento impugnato con compensazione dellespese di lite.3.

Avverso la pronuncia n. 1355/2019 emessa dalla CommissioneTributaria Regionale della Liguria in data 10 settembre 2019, depositata ilgiorno 19 novembre 2019, non notificata, la società di persone proponevaricorso per cassazione, affidato a tre motivi di ricorso, illustrati conmemoria.4.

L’Agenzia delle Entrate si costituiva depositando controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1.

Con il primo motivo di ricorso, parte ricorrente denuncia “Illegittimitàdell’impugnata sentenza per violazione e falsa applicazione dell’art. 7 dellalegge n. 212 del 27 luglio 2000 e dell’art. 3 della legge n. 241 del 7 agosto1990, nella parte in cui la Commissione ha erroneamente ritenuto noncompromesso il diritto di difesa del contribuente, nonostante l’omessaindicazione nell’avviso di accertamento impugnato dei fatti specifici chehanno comportato la rideterminazione della rendita catastale e di tutti glielementi ed i parametri di riferimento a tal fine adottati, nonché lamancata allegazione all’avviso di accertamento impugnato degli atti daesso richiamati, essenziali per comprendere la rettifica operata dall’Ufficio(art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ.).”.Numero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/20261.1 Con il secondo motivo di impugnazione, parte ricorrente lamenta”violazione e falsa applicazione degli artt. 132, comma 1, n. 4), cod. proc.civ. e 36, comma 2, n. 4), D.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, per averl’adito giudice di seconde cure fornito una motivazione, stante la suachiara inconferenza, meramente apparente – e come tale, pertanto,radicalmente carente – in quanto manifestamente avulsa dalla fattispecieoggetto di giudizio, ex se del tutto apodittica, fondata su affermazionigravemente generiche e manifestamente non circostanziate rispetto alleargomentazioni dedotte nel merito, ictu oculi inidonee a far comprenderele “ragioni di fatto e di diritto” poste alla base del decisum ivi adottato(art. 360, comma 1, n. 4), cod. proc. civ.)”.1.2 Con l’ultimo motivo di ricorso, la società ricorrente denuncia“Illegittimità dell’impugnata sentenza per violazione e falsa applicazionedegli artt. 27, 28 e 29 del D.P.R. n. 1142/1939, della circolare 30novembre 2012, n. 6/T dell’Agenzia del Territorio (ora, Entrate) e dell’art.1, comma 244, della legge di stabilità per il 2015 (L. n. 190 del 29dicembre 2014), norma che, in via di interpretazione autentica, haespressamente codificato i contenuti di tale documento di prassi, nellaparte in cui la Commissione ha erroneamente ritenuto corretto il criterio divalutazione adottato dall’Agenzia delle Entrate per la determinazione delvalore finale, e quindi della rendita catastale, delle unità immobiliari adestinazione speciale come quella oggetto del caso di specie − nonostantel’incoerenza tra la metodologia di valutazione in concreto applicata (“stimadiretta”) per rettificare la rendita catastale e quella citatanell’Accertamento “stima indiretta”) − e non ha, per contro, intesocondividere il procedimento di stima “indiretto” a tal fine proposto eimpiegato dalla Società all’epoca di presentazione del DOCFA, cheidentifica, invece, il valore del capitale fondiario nel cosiddetto “costo diricostruzione (art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.)”.Numero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/20262.

Con il primo motivo di ricorso come illustrato anche nella memoria exart. 380 bis.1 c.p.c., la società ricorrente si duole della parte dellasentenza impugnata che avrebbe ritenuto adeguatamente motivatol’avviso impugnato ancorchè, in pregiudizio del diritto di difesa delcontribuente, non fosse stato allegato all’avviso di accertamento il cd.“prezziario” essenziale per comprendere la rettifica operata e lamentandoaltresì l’omessa indicazione di fatti specifici nell’atto impositivo “che hannodeterminato la rettifica della rendita catastale e, in particolare, dellagiustificazione di tutti gli elementi ed i parametri di riferimento adottatiper la rettifica”.2.1 Il motivo è privo di pregio, atteso che la sentenza impugnata si ponenel solco del costante orientamento di questa Corte che ritienesufficientemente motivato l’avviso di accertamento nei casi di attribuzionedella rendita catastale all’esito della procedura collaborativa cd.

“Docfa”, ilcui modello fortemente partecipativo consente all’Ufficio di emettere unavviso di classamento sufficientemente motivato “con la mera indicazionedei dati oggettivi e della classe attribuita”.Ed invero, questa Corte ha ripetutamente affermato il principio a tenoredel quale in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione dellarendita catastale avvenga a seguito di tale procedura, l'obbligo dimotivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione deidati oggettivi e della classe attribuita se gli elementi di fatto indicati dalcontribuente non siano stati disattesi dall'amministrazione finanziaria el'eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da unadiversa considerazione e valutazione tecnico-estimativa degli stessicomponenti dichiarati (cosi da ultimo Cass. n. 29754/2024; cfr. altresìCass. n. 10224/2023, che richiama Cass. n. 23237/2014; Cass. n.12497/2016; Cass. n. 31809/2018; Cass. n. 25006/2019; Cass n.17016/2020; Cass. n. 2247/2021; Cass. nn. 3104, 3106 e 3107/2021;Cass. n. 7210/2021; Cass. n. 41179/2021; Cass. n. 11281/2022).Numero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/20262.2 Nella fattispecie, la sentenza impugnata ha ritenuto soddisfatto l’oneremotivazionale dell’avviso di accertamento, non essendo stata ravvisataalcuna diversa valutazione degli elementi di fatto che avrebbe dovutoimporre una motivazione più approfondita come pretende parte ricorrente.Quanto alla mancata allegazione del cd “prezziario”, anche questa partedella doglianza è infondata, dal momento che nella sentenza di secondogrado si fa espresso riferimento al “prontuario” utilizzato per la stimarelativa all’accertamento, affermando che trattasi di “strumento utilizzatodall’Ufficio per procedere alla stima di tutti gli immobili in categoria “D” ed“E”, cd. categoria speciali e particolari…conoscibile a tutti i tecniciprofessionisti che si occupano della redazione di pratiche catastali” (cfr.pag. 3-4 della sentenza della CTR della Liguria).Pertanto, la mancata allegazione all’atto impugnato del cd “prontuario”(prezziario contente le linee guida per la determinazione delle renditecatastali relative alle categorie speciali e particolari) non integra alcundifetto di motivazione, trattandosi di documento reso disponibile all’utenzaprofessionale e quindi noto ai tecnici e professionisti che si occupano dellaredazione delle pratiche di accatastamento degli immobili a destinazionespeciale.Si tratta di conclusione corretta, quella del giudice tributario di secondogrado, ed in linea con la giurisprudenza della Corte formatasisull’assolvimento dell’obbligo di cui all’art. 7, l. n. 212 del 2000, in tema diimpositivi ma è uno strumento teso a determinare i redditi derivanti dabeni immobili e la base imponibile dei tributi), che si fonda su una letturanon formalistica della norma, escludendo la necessità dell’allegazione degliil diritto di difesa (cfr. Cass. n. 34474/2021).3.

Con il secondo motivo, la società ricorrente lamenta che la sentenzaimpugnata sarebbe affetta da motivazione apparente in quantoNumero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/2026“manifestamente avulsa dalla fattispecie oggetto di giudizio, ex se deltutto apodittica, fondata su affermazioni gravemente generiche emanifestamente non circostanziate rispetto alle argomentazioni dedottenel merito, ictu oculi inidonee a far comprendere le “ragioni di fatto e didiritto” poste alla base del decisum ivi adottato”.3.1 Occorre muovere dalla considerazione che secondo la consolidatagiurisprudenza di questa Corte che ha trovato la sua espressionenomofilattica con l’arresto delle Sezioni Unite n. 22232/2016: “…si è inpresenza di una «motivazione apparente» allorché la motivazione, puressendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente, come partedel documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non rendetuttavia percepibili le ragioni della decisione, perché consiste diargomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l'iter logicoseguito per la formazione del convincimento, di talché essa non consentealcun effettivo controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento delgiudice.

Sostanzialmente omogenea alla motivazione apparente è poiquella perplessa e incomprensibile: in entrambi i casi, invero - e purché ilvizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dalconfronto con le risultanze processuali - l'anomalia motivazionale,implicante una violazione di legge costituzionalmente rilevante, integra unerror in procedendo e, in quanto tale, comporta la nullità della sentenzaimpugnata per cassazione (cfr. Cass. civ. sez. un. 5 agosto 2016 n.16599; Cass. sez. un. 7 aprile 2014, n. 8053 e ancora, ex plurimis, Cass.civ. n. 4891 del 2000; n. 1756 e n. 24985 del 2006; n. 11880 del 2007;n.161, n. 871 e n. 20112 del 2009)”.Nel solco tracciato dalle Sezioni Unite si è consolidato - diventando cosìgranitico - l’orientamento di questa giurisprudenza di legittimità che hasancito i confini del vizio della motivazione apparente nei seguenti termini:“La motivazione è solo apparente, e la sentenza è nulla perché affetta daerror in procedendo, quando, benché graficamente esistente, non rendaNumero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/2026tuttavia percepibile il fondamento della decisione, perché recanteargomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamentoseguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, nonpotendosi lasciare all'interprete il compito di integrarla con le più varie,ipotetiche congetture” (…) (cfr. da ultimo Cass. n. 1986/25, Cass. n.6758/22).3.2 Nel caso in esame, il Collegio non riscontra il profilo della motivazioneapparente come denunciato, poiché i giudici regionali, sebbene conmotivazione concisa ed essenziale, hanno comunque esplicitato i motiviper i quali hanno ritenuto di accogliere l’appello dell’Ufficio, in riforma delladecisione di prime cure.In particolare, i giudici regionali hanno ritenuto che “Nel caso di specie lastima è stata correttamente allegata, ed essa contiene l’indicazione delmetodo di stima e del saggio di fruttuosità, fissato al 2% in ossequio allesentenze della Corte di Cassazione n. 1003 (dep. il 24/0672003 – Sez, V9e n. 12446 del 07/07/2004 – Sez.

V)”.Senza ripercorrere l’intero tessuto argomentativo su cui si fonda ildecisum della CTR della Liguria, è sufficiente citare il cuore della pronunciache si sottrae al vizio di motivazione apparente (e sul quale poi si tornerànella disamina del terzo motivo di impugnazione), nella parte in cui siafferma: “nel merito dell’accertamento, va confermata la congruità dellavalutazione effettuata dall’Ufficio, riguardo alla valutazione, si precisa chel’oggetto dell’estimo catastale è sempre la redditività, qualunque sia ilcriterio utilizzato per stimarla”.Non sembra, quindi, che non sia stato rispettato quel minimocostituzionale della motivazione idoneo a far percepire alla partesoccombente i motivi per i quali sia stato sovvertito il giudizio rispetto alladecisione della CTP.4.

Con riferimento infine al terzo motivo di ricorso, la società ricorrente siduole che la sentenza di secondo grado non avrebbe tenuto inNumero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/2026considerazione che il criterio di stima per l’attribuzione della renditacatastale doveva essere quello indiretto proposto dalla societàcontribuente e non quello propugnato dall’ufficio con una motivazionecontraddittoria.In particolare, la società ricorrente si duole del sistema di valutazioneibrido applicato dall’Agenzia, e quindi osserva: “illegittima e meritevole dicensura si rivela la sentenza impugnata in questa sede, per avere i giudicidi CTR ritenuto di condividere una metodologia valutativa impropria econtraria al disposto delle norme esaminate che regolano ladeterminazione delle rendita catastale delle unità immobiliari adestinazione speciale come quella oggetto dell’accertamento impugnatonel presente giudizio”.4.1 Nel controricorso, l’Ufficio pone l’accento sull’area di interesse di cui èconcessionaria la società ricorrente, trattandosi – come detto - di areademaniale destinata ad attività di alaggio, varo, ormeggio d’imbarcazioni eservizi conseguenti, composta da n. 27 posti barca di dimensioni variabilifra 5 e 19 mt., contestando quindi il metodo di valutazione prospettatocon la docfa (costo di ricostruzione attualizzato) e ritenendo decisamentepiù congrua la valorizzazione dell’area in base alla “redditività presunta deiposti barca presenti nel Pontile distinti per dimensione”.4.2 Il rilievo è di fondamentale importanza, atteso che la Corte dilegittimità ha già affermato il principio, al quale si intende dare continuità,secondo cui nel calcolo del valore catastale di un porto turistico vannoricompresi anche gli specchi d’acqua antistanti al porto ed ai singoli postibarca, i quali sono censibili catastalmente, ai sensi degli artt. 1 e 10 delr.d.l. n. 652 del 1939, conv. con mod., dalla legge n. 1249 del 1939, inragione della loro stabile autonomia funzionale e reddituale (Cass. n. 7868del 20/04/2016).Al riguardo giova ricordare che per le categorie D ed E, che si riferisconoagli immobili a destinazione speciale e particolare, la legge n. 1249 delNumero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/20261939, art. 10, prescrive che la rendita venga sempre determinata con‘stima diretta’. [OSCURATO:PERSONA] n. 6/2012 dell’Agenzia delle Entrate, "Siprecisa, innanzitutto, che con la locuzione "stima diretta" si intende lastima effettuata in maniera puntuale sugli immobili a destinazione specialeo particolare, per i quali, proprio in relazione alla peculiarità delle relativecaratteristiche, non risulta possibile fare riferimento al sistema delletariffe.

In tale contesto, la rendita catastale può essere determinata con"procedimento diretto" o con "procedimento indiretto".

Il procedimentodiretto è quello delineato dagli artt. 15 e seguenti del Regolamento (d.P.R.n. 1142 del 1949), ove si stabilisce che la rendita catastale si ottiene dalreddito lordo ordinariamente ritraibile, detraendo le spese e le eventualiperdite.

Il reddito lordo ordinario è il canone di locazione, fatte salve leeventuali aggiunte e detrazioni di cui agli artt. 16 e 17 (tra le prime, lespese di manutenzione ordinaria sostenute dal locatario anziché dalproprietario; tra le seconde, alcune spese condominiali sostenute dalproprietario anziché dal locatario).

Il procedimento indiretto è, invece,quello previsto dagli artt. 27 e seguenti del Regolamento, nei quali siprecisa che il reddito ordinario può essere calcolato a partire dal valore delcapitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell'immobile (seesiste un mercato delle compravendite), ovvero nel valore di costo diricostruzione, tenendo conto, in quest'ultimo caso, di un adeguato"coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unitàimmobiliari" (deprezzamento)".

Premesso quanto sopra, la renditacatastale viene determinata (con procedimento diretto) apprezzando, ovepossibile, la redditività propria dell’unità immobiliare (reddito lordoordinariamente ritraibile ovvero canone di locazione, detraendo le spese ele eventuali perdite), secondo un approccio reddituale che, ovviamente,presuppone l’esistenza e la conoscenza del mercato delle locazioniimmobiliari (income approach).

In caso contrario, quando non esistonodati di locazioni di immobili similari, la rendita catastale si determinaNumero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/2026(procedimento indiretto) partendo dal capitale fondiario, cioèdall’accertato valore venale dell’unità, identificabile nel valore di mercatoovvero nel valore di costo di ricostruzione adeguatamente ridotto(deprezzamento) in rapporto allo stato attuale del bene, applicando unadeguato tasso di fruttuosità (market approach e cost approach).4.3 La CTR ha esaminato, disattendendola, la questione posta dallasocietà in ordine alla presunta inattendibilità dell'accertamento del valorecatastale, confermando i valori attribuiti dall'Ufficio e motivando chel'Ufficio ha richiamato ben precisi elementi di riferimento perl'individuazione della rendita del compendio immobiliare.Nell'avviso di accertamento impugnato (prodotto in allegato al ricorso percassazione) sono presenti tutti i riferimenti di fatto (particelle catastalicomprese) e normativi utilizzati, integrati da quelli presenti nell'allegata”Scheda relazione categorie speciali”, e sono esplicitati sia il metodo sia icriteri utilizzati per l'accertamento catastale.Come già anticipato, per i giudici regionali nella valutazione dell’estimocatastale conta la “redditività” del cespite, “qualunque sia il criterioutilizzato per stimarla”.In questo senso la Commissione ha ritenuto di non poter condividere latesi della società, avendo l’Ufficio rettificato la valutazione proposta condocfa “inserendo nella stima i valori dei posti barca di varie lunghezzecome rilevato alla planimetria allegata assegnando i valori come daprezziario”, considerate le caratteristiche dei beni che compongono ilcompendio immobiliare, come emergenti dal più volte menzionato“prezziario” di categoria, in relazione al quale la società ricorrente non haprospettato alcuna contestazione diversa da quella, puramente formale ecomunque infondata, della sua mancata conoscenza.La motivazione della sentenza, per quanto sintetica, dà conto delle ragioniposte a base del convincimento del giudice tributario di secondo grado inordine alla congruenza dei valori accertati, richiamando, praticamente, leNumero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/2026risultanze dell'accertamento dell’Ufficio, che si conclude calcolando lastima della rendita catastale nella “somma dei singoli valori dei posti barcainsistenti sul molo stesso” (cfr. avviso impugnato in atti).La decisione, quindi, resiste alla critica della ricorrente che non va oltreuna generica doglianza metodologica sui criteri seguiti, mediante unapproccio difensivo che non tiene conto del consolidato orientamentogiurisprudenziale in tema di determinazione della rendita catastale di unporto turistico (tra le altre, Cass. n. 23681/2020; n. 7868/2016 ed intermini, Cass. n.6364/2024).La società ricorrente insta affinchè la pronuncia sia cassata sul noncondivisibile presupposto che l’unico procedimento valutativo adottabilenel caso di specie fosse e non potesse essere che quello di ‘stima indiretta’basato sul “cost approach”, non confrontandosi con la ratio decidendi dellasentenza che ha ritenuto invece congruo il metodo di stima diretta delleunità immobiliari a destinazione speciale (rese peculiari dall’esserefunzionali ad attività diportistiche) utilizzato dall’ufficio per rettificare larendita catastale.

Metodo di stima diretta, come detto, normativizzato equindi legalmente esperibile, oltre che ritenuto più rispondente allaconcretezza del caso.Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente alla rifusionedelle spese di lite che si liquidano in € 7000,00 oltre spese prenotate adebito.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002, qualeinserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228/2012, dà atto dellasussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della societàricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articoloNumero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28/05/2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]

Anonimizzato ex art. 52 D.Lgs. 196/2003
resentante pro tempore, rappresentato e difesodall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocato [OSCURATO:PERSONA]controAgenzia delle Entrate in persona del Direttore pro tempore, rappresentatoe difeso ex lege dall’Avvocatura Generale dello Stato.-controricorrente-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] della Ligurian. 1355/2019 depositata il 19/11/2019.Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/05/2026 dalConsigliere [OSCURATO:PERSONA].1.Con ricorso ritualmente notificato la AS.VE.M. – Assistenza VelicaMotonautica di [OSCURATO:PERSONA] C. - s.n.c., in persona dei legalirappresentanti p.t., impugnava innanzi alla Commissione TributariaProvinciale di Genova l’avviso di accertamento catastale n.GE0168432/2015, emesso il 28 agosto 2015, relativo alla nuovaNumero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/2026determinazione di classamento e rendita catastale di unità immobiliaresita nel Comune di [OSCURATO:PERSONA] (pontile in regime diconcessione demaniale per lo svolgimento di attività di alaggio, varo,ormeggio di imbarcazioni e servizi correlati).Il giudizio di primo grado si concludeva con sentenza n. 1663/2016depositata il 29.08.2016 di accoglimento del ricorso.2. L’appello proposto dall’Ufficio veniva definito con sentenza dellaCommissione Tributaria Regionale della Liguria con la quale si accoglieva ilricorso, sovvertendo la decisione di primo grado e dichiarando lalegittimità dell’avviso di accertamento impugnato con compensazione dellespese di lite.3. Avverso la pronuncia n. 1355/2019 emessa dalla CommissioneTributaria Regionale della Liguria in data 10 settembre 2019, depositata ilgiorno 19 novembre 2019, non notificata, la società di persone proponevaricorso per cassazione, affidato a tre motivi di ricorso, illustrati conmemoria.4. L’Agenzia delle Entrate si costituiva depositando controricorso.RAGIONI DELLA DECISIONE1. Con il primo motivo di ricorso, parte ricorrente denuncia “Illegittimitàdell’impugnata sentenza per violazione e falsa applicazione dell’art. 7 dellalegge n. 212 del 27 luglio 2000 e dell’art. 3 della legge n. 241 del 7 agosto1990, nella parte in cui la Commissione ha erroneamente ritenuto noncompromesso il diritto di difesa del contribuente, nonostante l’omessaindicazione nell’avviso di accertamento impugnato dei fatti specifici chehanno comportato la rideterminazione della rendita catastale e di tutti glielementi ed i parametri di riferimento a tal fine adottati, nonché lamancata allegazione all’avviso di accertamento impugnato degli atti daesso richiamati, essenziali per comprendere la rettifica operata dall’Ufficio(art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ.).”.Numero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/20261.1 Con il secondo motivo di impugnazione, parte ricorrente lamenta”violazione e falsa applicazione degli artt. 132, comma 1, n. 4), cod. proc.civ. e 36, comma 2, n. 4), D.lgs. 31 dicembre 1992, n. 546, per averl’adito giudice di seconde cure fornito una motivazione, stante la suachiara inconferenza, meramente apparente – e come tale, pertanto,radicalmente carente – in quanto manifestamente avulsa dalla fattispecieoggetto di giudizio, ex se del tutto apodittica, fondata su affermazionigravemente generiche e manifestamente non circostanziate rispetto alleargomentazioni dedotte nel merito, ictu oculi inidonee a far comprenderele “ragioni di fatto e di diritto” poste alla base del decisum ivi adottato(art. 360, comma 1, n. 4), cod. proc. civ.)”.1.2 Con l’ultimo motivo di ricorso, la società ricorrente denuncia“Illegittimità dell’impugnata sentenza per violazione e falsa applicazionedegli artt. 27, 28 e 29 del D.P.R. n. 1142/1939, della circolare 30novembre 2012, n. 6/T dell’Agenzia del Territorio (ora, Entrate) e dell’art.1, comma 244, della legge di stabilità per il 2015 (L. n. 190 del 29dicembre 2014), norma che, in via di interpretazione autentica, haespressamente codificato i contenuti di tale documento di prassi, nellaparte in cui la Commissione ha erroneamente ritenuto corretto il criterio divalutazione adottato dall’Agenzia delle Entrate per la determinazione delvalore finale, e quindi della rendita catastale, delle unità immobiliari adestinazione speciale come quella oggetto del caso di specie − nonostantel’incoerenza tra la metodologia di valutazione in concreto applicata (“stimadiretta”) per rettificare la rendita catastale e quella citatanell’Accertamento “stima indiretta”) − e non ha, per contro, intesocondividere il procedimento di stima “indiretto” a tal fine proposto eimpiegato dalla Società all’epoca di presentazione del DOCFA, cheidentifica, invece, il valore del capitale fondiario nel cosiddetto “costo diricostruzione (art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.)”.Numero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/20262. Con il primo motivo di ricorso come illustrato anche nella memoria exart. 380 bis.1 c.p.c., la società ricorrente si duole della parte dellasentenza impugnata che avrebbe ritenuto adeguatamente motivatol’avviso impugnato ancorchè, in pregiudizio del diritto di difesa delcontribuente, non fosse stato allegato all’avviso di accertamento il cd.“prezziario” essenziale per comprendere la rettifica operata e lamentandoaltresì l’omessa indicazione di fatti specifici nell’atto impositivo “che hannodeterminato la rettifica della rendita catastale e, in particolare, dellagiustificazione di tutti gli elementi ed i parametri di riferimento adottatiper la rettifica”.2.1 Il motivo è privo di pregio, atteso che la sentenza impugnata si ponenel solco del costante orientamento di questa Corte che ritienesufficientemente motivato l’avviso di accertamento nei casi di attribuzionedella rendita catastale all’esito della procedura collaborativa cd. “Docfa”, ilcui modello fortemente partecipativo consente all’Ufficio di emettere unavviso di classamento sufficientemente motivato “con la mera indicazionedei dati oggettivi e della classe attribuita”.Ed invero, questa Corte ha ripetutamente affermato il principio a tenoredel quale in tema di classamento di immobili, qualora l'attribuzione dellarendita catastale avvenga a seguito di tale procedura, l'obbligo dimotivazione del relativo avviso è soddisfatto con la mera indicazione deidati oggettivi e della classe attribuita se gli elementi di fatto indicati dalcontribuente non siano stati disattesi dall'amministrazione finanziaria el'eventuale discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita derivi da unadiversa considerazione e valutazione tecnico-estimativa degli stessicomponenti dichiarati (cosi da ultimo Cass. n. 29754/2024; cfr. altresìCass. n. 10224/2023, che richiama Cass. n. 23237/2014; Cass. n.12497/2016; Cass. n. 31809/2018; Cass. n. 25006/2019; Cass n.17016/2020; Cass. n. 2247/2021; Cass. nn. 3104, 3106 e 3107/2021;Cass. n. 7210/2021; Cass. n. 41179/2021; Cass. n. 11281/2022).Numero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/20262.2 Nella fattispecie, la sentenza impugnata ha ritenuto soddisfatto l’oneremotivazionale dell’avviso di accertamento, non essendo stata ravvisataalcuna diversa valutazione degli elementi di fatto che avrebbe dovutoimporre una motivazione più approfondita come pretende parte ricorrente.Quanto alla mancata allegazione del cd “prezziario”, anche questa partedella doglianza è infondata, dal momento che nella sentenza di secondogrado si fa espresso riferimento al “prontuario” utilizzato per la stimarelativa all’accertamento, affermando che trattasi di “strumento utilizzatodall’Ufficio per procedere alla stima di tutti gli immobili in categoria “D” ed“E”, cd. categoria speciali e particolari…conoscibile a tutti i tecniciprofessionisti che si occupano della redazione di pratiche catastali” (cfr.pag. 3-4 della sentenza della CTR della Liguria).Pertanto, la mancata allegazione all’atto impugnato del cd “prontuario”(prezziario contente le linee guida per la determinazione delle renditecatastali relative alle categorie speciali e particolari) non integra alcundifetto di motivazione, trattandosi di documento reso disponibile all’utenzaprofessionale e quindi noto ai tecnici e professionisti che si occupano dellaredazione delle pratiche di accatastamento degli immobili a destinazionespeciale.Si tratta di conclusione corretta, quella del giudice tributario di secondogrado, ed in linea con la giurisprudenza della Corte formatasisull’assolvimento dell’obbligo di cui all’art. 7, l. n. 212 del 2000, in tema diimpositivi ma è uno strumento teso a determinare i redditi derivanti dabeni immobili e la base imponibile dei tributi), che si fonda su una letturanon formalistica della norma, escludendo la necessità dell’allegazione degliil diritto di difesa (cfr. Cass. n. 34474/2021).3. Con il secondo motivo, la società ricorrente lamenta che la sentenzaimpugnata sarebbe affetta da motivazione apparente in quantoNumero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/2026“manifestamente avulsa dalla fattispecie oggetto di giudizio, ex se deltutto apodittica, fondata su affermazioni gravemente generiche emanifestamente non circostanziate rispetto alle argomentazioni dedottenel merito, ictu oculi inidonee a far comprendere le “ragioni di fatto e didiritto” poste alla base del decisum ivi adottato”.3.1 Occorre muovere dalla considerazione che secondo la consolidatagiurisprudenza di questa Corte che ha trovato la sua espressionenomofilattica con l’arresto delle Sezioni Unite n. 22232/2016: “…si è inpresenza di una «motivazione apparente» allorché la motivazione, puressendo graficamente (e, quindi, materialmente) esistente, come partedel documento in cui consiste il provvedimento giudiziale, non rendetuttavia percepibili le ragioni della decisione, perché consiste diargomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere l'iter logicoseguito per la formazione del convincimento, di talché essa non consentealcun effettivo controllo sull'esattezza e sulla logicità del ragionamento delgiudice. Sostanzialmente omogenea alla motivazione apparente è poiquella perplessa e incomprensibile: in entrambi i casi, invero - e purché ilvizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dalconfronto con le risultanze processuali - l'anomalia motivazionale,implicante una violazione di legge costituzionalmente rilevante, integra unerror in procedendo e, in quanto tale, comporta la nullità della sentenzaimpugnata per cassazione (cfr. Cass. civ. sez. un. 5 agosto 2016 n.16599; Cass. sez. un. 7 aprile 2014, n. 8053 e ancora, ex plurimis, Cass.civ. n. 4891 del 2000; n. 1756 e n. 24985 del 2006; n. 11880 del 2007;n.161, n. 871 e n. 20112 del 2009)”.Nel solco tracciato dalle Sezioni Unite si è consolidato - diventando cosìgranitico - l’orientamento di questa giurisprudenza di legittimità che hasancito i confini del vizio della motivazione apparente nei seguenti termini:“La motivazione è solo apparente, e la sentenza è nulla perché affetta daerror in procedendo, quando, benché graficamente esistente, non rendaNumero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/2026tuttavia percepibile il fondamento della decisione, perché recanteargomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamentoseguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, nonpotendosi lasciare all'interprete il compito di integrarla con le più varie,ipotetiche congetture” (…) (cfr. da ultimo Cass. n. 1986/25, Cass. n.6758/22).3.2 Nel caso in esame, il Collegio non riscontra il profilo della motivazioneapparente come denunciato, poiché i giudici regionali, sebbene conmotivazione concisa ed essenziale, hanno comunque esplicitato i motiviper i quali hanno ritenuto di accogliere l’appello dell’Ufficio, in riforma delladecisione di prime cure.In particolare, i giudici regionali hanno ritenuto che “Nel caso di specie lastima è stata correttamente allegata, ed essa contiene l’indicazione delmetodo di stima e del saggio di fruttuosità, fissato al 2% in ossequio allesentenze della Corte di Cassazione n. 1003 (dep. il 24/0672003 – Sez, V9e n. 12446 del 07/07/2004 – Sez. V)”.Senza ripercorrere l’intero tessuto argomentativo su cui si fonda ildecisum della CTR della Liguria, è sufficiente citare il cuore della pronunciache si sottrae al vizio di motivazione apparente (e sul quale poi si tornerànella disamina del terzo motivo di impugnazione), nella parte in cui siafferma: “nel merito dell’accertamento, va confermata la congruità dellavalutazione effettuata dall’Ufficio, riguardo alla valutazione, si precisa chel’oggetto dell’estimo catastale è sempre la redditività, qualunque sia ilcriterio utilizzato per stimarla”.Non sembra, quindi, che non sia stato rispettato quel minimocostituzionale della motivazione idoneo a far percepire alla partesoccombente i motivi per i quali sia stato sovvertito il giudizio rispetto alladecisione della CTP.4. Con riferimento infine al terzo motivo di ricorso, la società ricorrente siduole che la sentenza di secondo grado non avrebbe tenuto inNumero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/2026considerazione che il criterio di stima per l’attribuzione della renditacatastale doveva essere quello indiretto proposto dalla societàcontribuente e non quello propugnato dall’ufficio con una motivazionecontraddittoria.In particolare, la società ricorrente si duole del sistema di valutazioneibrido applicato dall’Agenzia, e quindi osserva: “illegittima e meritevole dicensura si rivela la sentenza impugnata in questa sede, per avere i giudicidi CTR ritenuto di condividere una metodologia valutativa impropria econtraria al disposto delle norme esaminate che regolano ladeterminazione delle rendita catastale delle unità immobiliari adestinazione speciale come quella oggetto dell’accertamento impugnatonel presente giudizio”.4.1 Nel controricorso, l’Ufficio pone l’accento sull’area di interesse di cui èconcessionaria la società ricorrente, trattandosi – come detto - di areademaniale destinata ad attività di alaggio, varo, ormeggio d’imbarcazioni eservizi conseguenti, composta da n. 27 posti barca di dimensioni variabilifra 5 e 19 mt., contestando quindi il metodo di valutazione prospettatocon la docfa (costo di ricostruzione attualizzato) e ritenendo decisamentepiù congrua la valorizzazione dell’area in base alla “redditività presunta deiposti barca presenti nel Pontile distinti per dimensione”.4.2 Il rilievo è di fondamentale importanza, atteso che la Corte dilegittimità ha già affermato il principio, al quale si intende dare continuità,secondo cui nel calcolo del valore catastale di un porto turistico vannoricompresi anche gli specchi d’acqua antistanti al porto ed ai singoli postibarca, i quali sono censibili catastalmente, ai sensi degli artt. 1 e 10 delr.d.l. n. 652 del 1939, conv. con mod., dalla legge n. 1249 del 1939, inragione della loro stabile autonomia funzionale e reddituale (Cass. n. 7868del 20/04/2016).Al riguardo giova ricordare che per le categorie D ed E, che si riferisconoagli immobili a destinazione speciale e particolare, la legge n. 1249 delNumero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/20261939, art. 10, prescrive che la rendita venga sempre determinata con‘stima diretta’. [OSCURATO:PERSONA] n. 6/2012 dell’Agenzia delle Entrate, "Siprecisa, innanzitutto, che con la locuzione "stima diretta" si intende lastima effettuata in maniera puntuale sugli immobili a destinazione specialeo particolare, per i quali, proprio in relazione alla peculiarità delle relativecaratteristiche, non risulta possibile fare riferimento al sistema delletariffe. In tale contesto, la rendita catastale può essere determinata con"procedimento diretto" o con "procedimento indiretto". Il procedimentodiretto è quello delineato dagli artt. 15 e seguenti del Regolamento (d.P.R.n. 1142 del 1949), ove si stabilisce che la rendita catastale si ottiene dalreddito lordo ordinariamente ritraibile, detraendo le spese e le eventualiperdite. Il reddito lordo ordinario è il canone di locazione, fatte salve leeventuali aggiunte e detrazioni di cui agli artt. 16 e 17 (tra le prime, lespese di manutenzione ordinaria sostenute dal locatario anziché dalproprietario; tra le seconde, alcune spese condominiali sostenute dalproprietario anziché dal locatario). Il procedimento indiretto è, invece,quello previsto dagli artt. 27 e seguenti del Regolamento, nei quali siprecisa che il reddito ordinario può essere calcolato a partire dal valore delcapitale fondiario, identificabile nel valore di mercato dell'immobile (seesiste un mercato delle compravendite), ovvero nel valore di costo diricostruzione, tenendo conto, in quest'ultimo caso, di un adeguato"coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unitàimmobiliari" (deprezzamento)". Premesso quanto sopra, la renditacatastale viene determinata (con procedimento diretto) apprezzando, ovepossibile, la redditività propria dell’unità immobiliare (reddito lordoordinariamente ritraibile ovvero canone di locazione, detraendo le spese ele eventuali perdite), secondo un approccio reddituale che, ovviamente,presuppone l’esistenza e la conoscenza del mercato delle locazioniimmobiliari (income approach). In caso contrario, quando non esistonodati di locazioni di immobili similari, la rendita catastale si determinaNumero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/2026(procedimento indiretto) partendo dal capitale fondiario, cioèdall’accertato valore venale dell’unità, identificabile nel valore di mercatoovvero nel valore di costo di ricostruzione adeguatamente ridotto(deprezzamento) in rapporto allo stato attuale del bene, applicando unadeguato tasso di fruttuosità (market approach e cost approach).4.3 La CTR ha esaminato, disattendendola, la questione posta dallasocietà in ordine alla presunta inattendibilità dell'accertamento del valorecatastale, confermando i valori attribuiti dall'Ufficio e motivando chel'Ufficio ha richiamato ben precisi elementi di riferimento perl'individuazione della rendita del compendio immobiliare.Nell'avviso di accertamento impugnato (prodotto in allegato al ricorso percassazione) sono presenti tutti i riferimenti di fatto (particelle catastalicomprese) e normativi utilizzati, integrati da quelli presenti nell'allegata”Scheda relazione categorie speciali”, e sono esplicitati sia il metodo sia icriteri utilizzati per l'accertamento catastale.Come già anticipato, per i giudici regionali nella valutazione dell’estimocatastale conta la “redditività” del cespite, “qualunque sia il criterioutilizzato per stimarla”.In questo senso la Commissione ha ritenuto di non poter condividere latesi della società, avendo l’Ufficio rettificato la valutazione proposta condocfa “inserendo nella stima i valori dei posti barca di varie lunghezzecome rilevato alla planimetria allegata assegnando i valori come daprezziario”, considerate le caratteristiche dei beni che compongono ilcompendio immobiliare, come emergenti dal più volte menzionato“prezziario” di categoria, in relazione al quale la società ricorrente non haprospettato alcuna contestazione diversa da quella, puramente formale ecomunque infondata, della sua mancata conoscenza.La motivazione della sentenza, per quanto sintetica, dà conto delle ragioniposte a base del convincimento del giudice tributario di secondo grado inordine alla congruenza dei valori accertati, richiamando, praticamente, leNumero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/2026risultanze dell'accertamento dell’Ufficio, che si conclude calcolando lastima della rendita catastale nella “somma dei singoli valori dei posti barcainsistenti sul molo stesso” (cfr. avviso impugnato in atti).La decisione, quindi, resiste alla critica della ricorrente che non va oltreuna generica doglianza metodologica sui criteri seguiti, mediante unapproccio difensivo che non tiene conto del consolidato orientamentogiurisprudenziale in tema di determinazione della rendita catastale di unporto turistico (tra le altre, Cass. n. 23681/2020; n. 7868/2016 ed intermini, Cass. n.6364/2024).La società ricorrente insta affinchè la pronuncia sia cassata sul noncondivisibile presupposto che l’unico procedimento valutativo adottabilenel caso di specie fosse e non potesse essere che quello di ‘stima indiretta’basato sul “cost approach”, non confrontandosi con la ratio decidendi dellasentenza che ha ritenuto invece congruo il metodo di stima diretta delleunità immobiliari a destinazione speciale (rese peculiari dall’esserefunzionali ad attività diportistiche) utilizzato dall’ufficio per rettificare larendita catastale. Metodo di stima diretta, come detto, normativizzato equindi legalmente esperibile, oltre che ritenuto più rispondente allaconcretezza del caso.Le spese seguono la soccombenza. P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente alla rifusionedelle spese di lite che si liquidano in € 7000,00 oltre spese prenotate adebito.Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002, qualeinserito dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228/2012, dà atto dellasussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della societàricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articoloNumero registro generale 16682/2020Numero sezionale 4627/2026Numero di raccolta generale 18460/2026Data pubblicazione 08/06/2026Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 28/05/2026 .Il PresidenteGiacomo [OSCURATO:PERSONA]