Cassazione n. 17196/2026

assimo e [OSCURATO:PERSONA],rappresentati e difesi dall'avvocato [OSCURATO:PERSONA] unitamente all’avvocatoMarco SicaNumero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/2026-ricorrente-controAgenzia delle [OSCURATO:PERSONA] I [OSCURATO:PERSONA] in persona dellegale rappresentante pro tempore-intimata-avverso la sentenza della [OSCURATO:PERSONA] dellaLombardia n. 4103/2019 depositata il 21.10.2019.Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/05/2026dal [OSCURATO:PERSONA].Udito il Pubblico Ministero, in persona del [OSCURATO:PERSONA] Procuratore GeneraleRosa [OSCURATO:PERSONA]Erba, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.Udito per delega dei difensori del ricorrente l'Avv. [OSCURATO:PERSONA].1.La società [OSCURATO:PERSONA], proprietaria di un terreno sito inMilano in via Rismondo, lo cedeva in data 30 luglio 2015 alla societàMilano [OSCURATO:SOCIETA]., ora [OSCURATO:PERSONA]. L'agenzia delle entraterettificava il valore della cessione pari ad euro 24.000,00 in euro54.450,00 ai sensi dell'art. 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. La societàacquirente impugnava l'avviso di rettifica deducendo che oggetto dellacompravendita era un terreno inedificabile in quanto destinato a verdeurbano di nuova previsione e soggetto a vincoli. In particolare, lacontribuente sosteneva che solo in caso di cessione gratuita al Comune, alterreno sarebbe stato attribuito un indice edificatorio virtuale pari a 0,35mc/mq. e che moltiplicando tale indice per la superficie dell'area sisarebbe ottenuta la cosiddetta superficie lorda di pavimento (spl) semprevirtuale e cioè il quantitativo edificabile astrattamente correlato all'areac.d. di decollo. Per ottenere la superficie lorda di pavimento, all’area diNumero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/2026decollo sarebbe stato necessario un ulteriore atto quale appunto lacessione gratuita al Comune di Milano dell'area di decollo.1.1 I giudici di prossimità di Milano accoglievano il ricorso della società.1.2 Sull'appello dell'amministrazione finanziaria, la Commissione tributariaregionale della Lombardia accoglieva l'impugnazione affermando che: - nelcertificato di destinazione urbanistica rilasciato in data 14 luglio 2015 dalComune di Milano, allegato all'atto di trasferimento, risulta che il terrenocompravenduto cade nel piano regolatore generale vigente in ambitoverde urbano di nuova previsione, infrastrutture per la mobilità ediliziaresidenziale sociale ; - l'art. 6 delle norme di attuazione prevede perdette aree un indice di utilizzazione territoriale pari a 0,35 mc/mq. disuperficie lorda di pavimento cui secondo le stesse norme di attuazionedeve farsi riferimento, così addivenendo alla determinazione di unasuperficie edificatoria di metri quadri 198.1.3. La Corte regionale aggiungeva che si trattava dunque di area divocazione edificatoria, in quanto tale risultante dall'inserimento in unostrumento urbanistico sufficiente a far lievitare il valore venaledell'immobile, essendo irrilevanti le vicende successive incidenti sulla suaedificabilità quali la successiva cessione gratuita al Comune o la mancataapprovazione o la modificazione dello strumento urbanistico; negavano, dipoi, la rilevanza della perizia di parte che genericamente richiamava, aifini della quantificazione del valore venale dell'area, le pubblicazioni dioperatori professionali; ritenendo, invece, corretta la rettifica operatadall’amministrazione avendo la parte acquirente rivenduto i dirittiedificatori afferenti lo stesso terreno cinque mesi dopo l'acquisto per uncorrispettivo di 361.350 € , e considerando tre atti di trasferimento aventiad oggetto terreni limitrofi e risalenti al 2014 ed allo stesso 2015 checonfermavano la congruità del valore attribuito all’area alla data delNumero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/2026trasferimento; - infine statuiva la correttezza della entità delle sanzioniapplicate nel minimo e l'obiettiva chiarezza delle norme applicabili cheescludeva la invocata non debenza delle sanzioni.1.4. Per la cassazione della sentenza d’appello indicata in epigrafe ricorrela società articolando nove motivi, integrati da successive memorie.1.5. L’amministrazione è rimasta intimata.1.6 Il Procuratore Generale ha concluso per il rigetto del ricorso.[OSCURATO:PERSONA] DIRITTO1. Il primo motivo di ricorso, proposto ai sensi dell'art. 360, primo comma, n.3, c.p.c., denuncia la violazione degli artt. 51 e 52 del d.P.R. n. 131 del 26Aprile 1986; si afferma che dal certificato di destinazione urbanisticarilasciata dall'ente locale risulta che il terreno oggetto dellacompravendita era classificato in zona verde urbano rete ecologica dilivello comunale - ambiti di interesse ecologico altresì gravata daspecifici vincoli che ne limitano l'utilizzo sia sotto il profilo geologico siasotto quello idrogeologico. Nonostante la natura dell'area, la Corted’appello ha ritenuto che il piano generale territoriale attribuisse a dettoterreno in via diretta ed immediata un indice di utilizzazione territorialepari a 0,35 al metro quadro di superficie lorda di pavimento, ritenendolaconseguentemente area edificabile. Si deduce, invece, che, come disponel'art. 6 delle norme di attuazione del piano generale, l'indice diutilizzazione territoriale non è prevista per le aree destinate a verdeurbano ma solo per le aree a pertinenza indiretta che non sono destinate averde; le aree di pertinenza sono esclusivamente quelle di proprietàprivata o di proprietà pubblica oggetto di cessione gratuita al Comune inrelazione al trasferimento dei diritti edificatori perequati.Numero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/2026In definitiva, si assume che l'area verde diventa pertinenza indirettasoltanto a seguito della cessione gratuita al Comune di Milano. Siaggiunge che sull'area in questione è vietato edificare e che in ogni caso ilpiano generale territoriale avrebbe potuto riconoscere natura edificatoriasolo dopo la cessione del compendio all’ente locale, in quanto latraslazione di volumetria costituisce una fattispecie a formazioneprogressiva che prevede una prima fase di decollo che consiste nellapossibilità di trasferire i diritti edificatori virtuali, ed una seconda fasecosiddetta di atterraggio che coincide con l'assenso del Comuneall'esecuzione di un intervento edilizio mediante sfruttamento dei dirittiedificatori virtuali. Nella fattispecie, alla data della compravendita non siera verificata né la prima né la seconda fase della traslazione.2. Il secondo strumento di ricorso, proposto ai sensi dell'art. 360, primocomma, n. 3, c.p.c., lamenta la violazione degli artt. 51 e 52 del d.P.R. n.131 del 1986 , nonché degli artt. 3 e 53 Costituzione, avendo il decidentetravisato la questione sottoposta al suo vaglio, in quanto il caso di specie èdiverso da quello in cui lo strumento urbanistico attribuisca direttamentead un comparto una certa capacità edificatoria che può essere senz'altrorealizzata incrementandone dunque fin da subito il valore. Si ribadisce cheil terreno non ha vocazione edificatoria, mentre la cessione dell'area alComune di Milano è evento incerto, ben potendo il proprietario continuaread impiegare l’area secondo la sua destinazione a verde, e non essendoprevedibile l’accettazione del Comune di Milano dell’acquisizione dell’area;ragion per cui, in mancanza di detti elementi, anche la superficie lorda dipavimento virtuale dipende solo dalla possibilità di collocarla in unacosiddetta area di atterraggio.3. Il settimo motivo di ricorso – da esaminarsi preliminarmente rispetto aisuccessivi mezzi - involgendo questioni connesse con le prime duedoglianze - lamenta l'omesso esame di un fatto decisivo per il giudizioNumero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/2026che è stato oggetto di discussione tra le parti. In altri termini, la Corteregionale non avrebbe considerato che, nella fattispecie, non vi era statoun trasferimento di diritti reali immobiliari in relazione ai quali è possibileuna verifica del valore dichiarato a norma dell'art. 51 citato. Si argomentache è da escludersi l'applicabilità alla cessione di cubatura dell'aliquota del9% prevista per il trasferimento di terreni e diritti immobiliari comepretende l'ufficio, perché seppure si possa qualificare la cubatura comebene giuridico in senso tecnico e come tale astrattamente trasferibile,esso non assume mai valenza reale e il contratto che ne preveda iltrasferimento avrebbe natura meramente obbligatoria con conseguenteapplicazione dell'aliquota d'imposta nella misura del 3% in luogo di quelladel 9% utilizzata ai fini dell'accertamento impugnato.3.1 I primi due motivi di ricorso sono evidentemente connessi; il che nesuggerisce la disamina contestuale.3.2 Le censure sono prive di pregio.3.3 La ragione del contendere, tra le parti, rinviene, come anticipato,dall’avere il decidente considerato il terreno trasferito suscettibile divocazione edificatoria, in contrasto con quanto risultante dal certificatourbanistico che definirebbe un’area destinata a verde urbano, reteecologica di livello comunale-ambiti di interesse ecologico, classe difattibilità F3 , peraltro sottoposta a vincoli idrogeologi (di cui non vi ècenno nella sentenza impugnata).3.4 La Corte regionale evidenzia, invece, che, ai sensi dell’art. 6 delle normedi attuazione del piano regolatore, che disciplina le aree comprese negliambiti del tessuto urbano consolidato e le aree di pertinenza indirettaindicate nella Tav, il terreno in oggetto è classificato nel PGT in aree apertinenza indiretta destinate a servizi pubblici di interesse pubblico eNumero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/2026generale per le quali è previsto un indice di utilizzazione territoriale pariallo 0,35 al mq di superficie lorda di pavimento .3.5 Pur principiando dal medesimo presupposto, vale a dire l’inclusionedell’area in oggetto nelle aree a pertinenza indiretta destinate a servizipubblici, la società ne fa discendere effetti diversi da quelli considerati dalgiudice d’appello, alla luce del PRG che considererebbe area a pertinenzaindiretta non tutte le aree destinate a verde pubblico, ma solo le aree diproprietà privata o pubblica oggetto di cessione gratuita al Comune inrelazione al trasferimento di diritti edificatori perequati. Al contrario, laCorte – pur qualificando l’area a pertinenza indiretta destinata a servizipubblici - ne avrebbe riconosciuto una vocazione edificatoria, sia purlimitata, in base alla superficie lorda di pavimento riconosciuta dal PRG,senza considerare che le predette aree sono solo quelle oggetto dicessione gratuita al Comune con conseguente generazione di dirittiedificatori.3.6 A tal proposito, questa Corte ha affermato, sia pure in tema di ICI-IMU,che, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11 quaterdecies, comma 16,del d.l. n. 203 del 2005, conv. con modif. dalla legge n. 248 del 2005, edell'art. 36, comma 2, del d.l. n. 223 del 2006, conv. con modif. dallalegge n. 248 del 2006, che hanno fornito l'interpretazione autenticadell'art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 504 del 1992, l'edificabilità diun'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della baseimponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dallaqualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dalComune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte dellaRegione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. Si ritiene, infatti,che l'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica sia sufficiente afar lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni, indipendenza dell'andamento del mercato, dello stato di attuazione delleprocedure incidenti sullo ius aedificandi o di modifiche del piano regolatoreNumero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/2026che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possonogiustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d'imposta,conformemente alla natura periodica del tributo in questione, senza checiò comporti il diritto al rimborso per gli anni pregressi, a meno che ilComune non ritenga di riconoscerlo, ai sensi dell'art. 59, comma 1, letteraf), del d.lgs. n. 446 del 1997. Nella determinazione della base imponibile,è tuttavia necessario tener conto della maggiore o minore attualità dellesue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriorioneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in Comune commercio(Cass., Sez. 5, n. 6702 del 10/03/2020; Sez. un., n. 25506 del 2006).3.7 Nella specie, il giudice d'appello ha confermato la legittimità dell’avviso direttifica delle aree della società sul rilievo dell’inserimento nel PRG nellezone a verde urbano-infrastrutture per la mobilità edilizia residenzialesociale per le quali è previsto un indice di utilizzazione edificatoria pari allo0,35 mq di superficie lorda di pavimento.3.8 Le Sezioni Unite di questa Corte, nella sentenza n. 23902 del 29/10/2020,hanno chiarito che il diritto edificatorio di origine perequativa vienericonosciuto al proprietario del fondo come una qualità intrinseca del suolo(che partecipa fin dall'inizio di un indice di edificabilità suo proprio, cosìcome prestabilito e 'spalmato' all'interno di un determinato ambitoterritoriale di trasformazione). Nel caso dell'urbanistica perequativa, si hadistribuzione paritetica e proporzionale - tra tutti i proprietari di undeterminato ambito territoriale o lotto - tanto del vantaggio costituitodalla edificabilità, quanto dell'onere di contribuzione ai costi diriqualificazione, urbanizzazione e realizzazione di aree a servizi di pubblicautilità o verde. In questo modo, a tutti i suoli dell'ambito territoriale diintervento viene riconosciuto un valore edificatorio costante,indipendentemente dalla effettiva e specifica collocazione, all'interno diesso, dei fabbricati assentiti; collocazione che, stante appunto l'effettodistributivo-perequativo, risulta in definitiva indifferente per i singoliNumero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/2026proprietari, i cui terreni saranno comunque destinatari di una quota ugualedi edificabilità. Proprio per tali caratteristiche, le Sezioni Unite hannoaffermato che l'urbanistica perequativa si produce direttamente epreventivamente dal piano urbanistico e comporta la generalizzata,preordinata e diffusa attribuzione di un indice perequativo con effettodiretto sul terreno interessato in quanto facente parte del comparto diintervento. È su questi presupposti, che la giurisprudenza di legittimità haaffermato la tassabilità dei terreni oggetto di perequazione urbanistica aifini ICI, stante la rilevanza, dal punto di vista tributario, della merapotenzialità edificatoria. Potenzialità che è da ravvisarsi nella attribuzionedi un indice perequativo costante di edificabilità ai suoli ricompresi nelcomparto o, comunque nell'area interessata dal piano di intervento (Sez.un. cit.; n. 27575 del 2018; 15693 del 2017. [OSCURATO:PERSONA]. 6-5 n. 15312 del2021; Cass. n. 26895/2021; Cass. 17/01/2023 n. 1214).3.9 Nel caso in esame, l’art. 6 delle norme di attuazione, richiamato dallamedesima società, prevede Alle aree comprese negli ambiti del TessutoUrbano Consolidato (TUC) disciplinate dal presente Piano e alle aree apertinenza indiretta individuate nella Tav. S.02 del Piano dei Servizi èverificato il lotto funzionale di appartenenza. Detto indice genera dirittiedificatori perequati ai sensi dell’art. 7 . La norma fa riferimento alle areecomprese negli ambiti del tessuto urbano consolidato e alle aree apertinenza indiretta indicate nella tavola S.02: il terreno in oggetto èclassificato nel PGT in aree a pertinenza indiretta destinate a servizipubblici di interesse pubblico e generale che prevede un indice diutilizzazione territoriale pari a 0,35 mc/mq di superficie lorda dipavimento, cui, secondo le stesse norme di attuazione deve farsiriferimento, così addivenendo alla determinazione di una superficieedificatoria di mq 198.Numero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/20263.10 Per aree analoghe, questa Corte, con la pronuncia n. 35884/2023,richiamata dalla Procura Generale, ha chiarito che il terreno in questione,non edificabile in senso tecnico e cioè non suscettibile di essere sfruttatoeconomicamente con l’esercizio di attività edificatoria in situ, era dotato,secondo la disciplina urbanistica ed edilizia regionale vigente,dell’attitudine a generare diritti edificatori. L'area in questione, cioè, purassoggettata a un vincolo di destinazione pubblica, in vista di una futurarealizzazione di aree verdi pubbliche di mitigazione e di aree destinate allamobilità, poteva essere legalmente oggetto di cessioneall'amministrazione comunale in cambio di diritti edificatori utilizzabili sualtre aree (le cosiddette aree di atterraggio), la qual cosa ovviamenteinfluiva sul suo valore di scambio sul mercato .3.11 Nello stesso senso, Cass. n. 29424 del 24/10/2023 ha, al riguardo,ribadito che ai fini della liquidazione dell'indennità di espropriazionesecondo il principio del valore venale pieno, occorre valorizzare, aprescindere dalla natura formalmente edificatoria o meno del terreno,anche i diritti edificatori perequativi, i quali rappresentano un rimedio allasperequazione derivante dall'applicazione di standard edilizi, che hannonatura reale e diretta inerenza al terreno, di cui assumono una qualitàintrinseca e sono soggetti ad IMU.3.12 L'area in questione, cioè, pur assoggettata a un vincolo di destinazionepubblica, in vista di una futura realizzazione di aree verdi pubbliche e diaree destinate alla mobilità, poteva essere legalmente oggetto di cessioneall'amministrazione comunale in cambio di diritti edificatori utilizzabili sualtre aree (le cosiddette aree di atterraggio), la qual cosa ovviamenteinfluiva sul suo valore di scambio sul mercato.4. La settima censura- che pone questioni correlate a quella posta con i primidue mezzi - non può avere seguito.Numero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/20264.1 Detto motivo evoca una fattispecie diversa da quella in esame,suggerendo che, nella specie, si sia concluso un negozio di cessione dicubatura tra privati. La cessione di cubatura consiste in un accordo traproprietari di aree contigue comunque dotate del requisito della reciprocaprossimita' (Cons.Stato n. 139/1994, Cons.Stato, 26/1993, Cass.SSUUinfra citate) aventi la medesima destinazione urbanistica, in forza delquale il proprietario di un'area edificabile non sfrutta per se' la cubaturarealizzabile sul proprio terreno, al fine di consentire all'altro di disporre diuna volumetria maggiore di quella espressa dal terreno di sua proprieta'.Detto contratto si caratterizza per la cessione, in tutto o in parte, dellafacoltà inerente al diritto dominicale di costruire nei limiti della cubaturaassentita dal piano regolatore che formando un diritto a sè stante, vienetrasferito a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamenteomogeneo: detto atto è stato considerato dalle S.U. di questa Corteimmediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale acontenuto patrimoniale, non richiedente la forma scritta "ad substantiam"e trascrivibile ex art. 2643, n. 2-bis, c.c., soggetto ad impostaproporzionale di registro, ai sensi dell'art. 9 della Tariffa, parte prima,allegata al d.P.R. n. 131 del 1986 (S.U. 16080/2021; S.U. n. 23902/2020;Cass. n. 26263/2025).4.2 Diversa, come già anticipato, è l’ipotesi del terreno inserito nell’ambitodella perequazione urbanistica, atteso che, per effetto di essa, vienedirettamente attribuito ai suoli ricompresi nel comparto o, comunque,nell’area interessata dal piano di intervento, un indice perequativocostante di edificabilità, che diviene una qualità intrinseca del terreno, e lapresenza di tale indice di edificabilità comporta l’assoggettamento di taleterreno ad imposizione (nello stesso senso Cass. n. 27575 del 2018,posizione ripresa da Sez. U, n. 23902/2020, cit.; Cass. 21111/2025).5.La terza censura, introdotta ai sensi dell'art. 360, primo comma, n. 3,c.p.c., deduce la violazione degli artt. 51 e 52 del d.P.R. n. 131 del 1986,Numero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/2026nonché dell'art. 36, comma 2 nn. 2 e 4, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n.546, avendo la sentenza impugnata ritenuto irrilevante la perizia di parteperché richiamava genericamente pubblicazioni di operatori professionali.Si deduce che la Corte ha effettuato un mero copia e incolla dell'avvisodi accertamento , il che impone la cassazione della sentenza mancandol'esposizione delle ragioni giuridiche addotte dal giudice nel decidere laquestione.5.1 Detto motivo che deduce la violazione di legge, in particolare dellenorme del TUIR, in realtà denuncia la carenza motivazionale dellasentenza in merito alla valorizzazione della perizia di parte.5.2.Sotto tale profilo è indiscutibile la non sovrapponibilità logico-giuridicadel vizio di violazione di legge con quello di una carente motivazione dellasentenza o di un omesso esame di un fatto sostanziale e l’operazione dirisistemazione e di riorganizzazione dei motivi da parte del giudice dilegittimità si rivela non solo compito improprio, ma anche incidente sulladialettica processuale, intervenendo in essa come forma di soccorsodifensivo, compiendo scelte concernenti (anche) il rapporto (dialternatività o di subordinazione tra i vari motivi), che indubbiamentecompetono alla parte.5.3.In tale prospettiva, la critica secondo cui la Corte distrettuale nonavrebbe motivato in merito alla irrilevanza della perizia di parte si rivelainfondata perché, in tema di motivazione, se la sentenza, per quantosintetica, consente in modo del tutto evidente il controllo sulla ratiodecidendi della medesima, essa risponde al parametro del c.d. minimocostituzionale, esulandosi nella fattispecie da quell’anomalia motivazionaleparticolarmente grave (motivazione apparente o obiettivamenteincomprensibile) tale da convertirsi in vizio di violazione di leggeNumero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/2026costituzionalmente rilevante ( Cass. n. 35354 del 18 dicembre 2023; Cass.n 19863 del 18 luglio 2024).5.4 Nella fattispecie, i giudici regionali hanno ritenuto che le risultanzedella perizia stragiudiziale non fossero affatto dimostrative del valoredichiarato in sede di trasferimento immobiliare, in quanto il peritoincaricato della stima si è limitato a richiamare genericamente lepubblicazioni di operatori professionali e bollettini specializzati nonspecificamente individuati né allegati all’elaborato senza rappresentare ilpercorso logico-matematico seguito per addivenire al valore determinatoin via meramente forfettaria.5.5 Le superiori affermazioni della CTR rendono conto di un concretoapparato giustificativo fondato su dati di fatto di per sé neppurecontestati.5.6 Ora, come è noto, il ricorso per cassazione conferisce al giudice dilegittimità non il potere di riesaminare il merito dell'intera vicendaprocessuale, ma solo la facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezzagiuridica e della coerenza logico-formale, delle argomentazioni svolte dalgiudice di merito, al quale spetta, in via esclusiva, il compito di individuarele fonti del proprio convincimento, di controllarne l'attendibilità e laconcludenza e di scegliere, tra le complessive risultanze del processo,quelle ritenute maggiormente idonee a dimostrare la veridicità dei fatti adessi sottesi, dando così liberamente la prevalenza all'uno o all'altro deimezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente previsti dalla legge(cfr., a mero titolo d’esempio, Cass. nn. 24679 del 2013; 27197 de 2011;7921 del 2011; 20455 del 2006; 7846 del 2006 18134 del 2004; 2357 del2004).5.7 Né il giudice del merito, che attinga il proprio convincimento dalleprove ritenute più attendibili, è tenuto ad un'esplicita confutazione degliNumero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/2026altri elementi probatori non accolti, anche se allegati dalle parti (cfr., tra leinnumerevoli, Cass. nn. 42 del 2009; 9662 del 2001).5.8 Nel caso sub iudice, tra l’altro, la perizia stragiudiziale non ha valore diprova nemmeno rispetto ai fatti che il consulente asserisce di averaccertato, ma solo di indizio, al pari di ogni documento proveniente da unterzo, con la conseguenza che la valutazione della stessa è rimessaall'apprezzamento discrezionale del giudice di merito che, peraltro, non èobbligato in nessun caso a tenerne conto (Cass. n. 5667/2025; Cass. n.5362/2025; Cass. n. 34450/2022).6.Il quarto motivo di ricorso, proposto anch'esso ai sensi dell'art. 360,primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c. denuncia la violazione delle normerubricate nella seconda censura. Si afferma che la compravendita ha avutooggetto un terreno non edificabile mentre i contratti assunti qualeparametro di confronto dall'agenzia e valutati dal giudice d'appelloavevano ad oggetto diritti edificatori e dunque si trattava dicompravendite relative a compendi aventi natura diversa da quellaoggetto di rettifica. Si assume che la Corte abbia valutato un atto, quale lacessione dell'area medesima da parte della ricorrente, posto in essere inepoca successiva all'acquisto rettificato, il tutto in contrasto con ledisposizioni del Tuir. Si soggiunge che tra la cessione onerosa tra privatidel terreno a verde inedificabile e la cessione a terzi della superficie lordadi pavimento virtuale sono intervenute vicende che hanno determinato unincremento di valore che non poteva essere considerato al momentodell'atto di compravendita rettificato, quale la cessione gratuita dell’area alComune di Milano. Si insiste, infine, nell’affermare che la generazione deidiritti edificatori è stata onerosa perché tutti i costi relativi alprocedimento sono stati sostenuti direttamente dall'acquirente dell'area edunque non sono stati considerati nella determinazione del valore delcontratto di acquisto del terreno trasferito. Inoltre, non si è consideratoNumero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/2026che la vendita di detta superficie è stata disposta nei confronti di soggettiche avevano già ottenuto il consenso del Comune ad utilizzare lasuscettività edificatoria virtuale sulle aree di atterraggio loro proprietà.7. Con la quinta censura si ripropongono, ai sensi dell'art. 360, primocomma, n. 3, c.p.c., le critiche formulate con il precedente mezzo diricorso. Si lamenta, in particolare, la violazione dell'art. 51 secondo cui perla verifica del valore occorre far riferimento unicamente ai trasferimenti aqualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie anteriori di non oltre treanni alla data dell'atto ovvero a quella in cui se ne produce l'effettotraslativo o costitutivo, mentre il decidente ha considerato l'atto ditrasferimento avvenuto tra la ricorrente ed il successivo acquirenteconcluso cinque mesi dopo la compravendita oggetto dell’avviso opposto.8. La sesta ragione di contestazione replica la rubrica del quinto mezzo,reiterando le difese già svolte in relazione alla natura dell'area oggetto deltrasferimento immobiliare.9. Le superiori censure, la cui intima connessione suggerisce una disaminaComune, sono prive di pregio.9.1.Va premesso che l’art. 51, comma 3, del d.P.R. n. 131 del 1986,impone all’amministrazione, a pena di inutilizzabilità degli elementicomparativi, di fondare la rideterminazione del valore del compendiooggetto del contratto avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo ealle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla datadell’atto…che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri dianaloghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gliimmobili sono suscettibili, capitalizzato ai tasso mediamente applicato allastessa data…, nonché ad ogni altro elemento di valutazione, anche sullabase di indicazioni eventualmente fornite dai comuni .Numero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/20269.2 Questa Corte ha affermato che i predetti criteri di valutazione sonoassolutamente pariordinati, nulla autorizzando a ritenere il terzo criterioresiduale e subordinato alla oggettiva impossibilità di ricorrere aiparametri oggettivi di cui ai precedenti criteri. Ne consegue che un validoelemento di valutazione può anche essere rappresentato da un unicoimmobile avente caratteristiche similari oggetto di una compravenditastipulata in un momento di poco successivo alla compravendita oggetto direttifica. Senza tralasciare che le presunzioni non devono esserenecessariamente plurime, ben potendosi il convincimento del giudicefondare anche su un elemento unico, preciso e grave (in termini: Cass.,Sez. 5^, 2 dicembre 2021, n. 37851; Cass., Sez. 5^, 17 gennaio 2018, n.963; Cass., Sez. 5^, 18 settembre 2019, nn. 23215, 23217 e 23223;Cass., Sez. 5^, 2 marzo 2020, n. 5643; Cass., Sez. 5^, 24 giugno 2021,n. 18103; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2021, n. 21491; Cass., Sez. 5^, 5novembre 2021, n. 32034; Cass., Sez. 5^, 17 novembre 2021, n. 34931;Cass. n. 10021/2022). Inoltre, in riferimento al criterio comparativo,questa Corte ha, in particolare, rilevato che la circostanza secondo cuideve aversi riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo ed alle divisioni eperizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni, non implical'immodificabilità del valore risultante da detti atti, ma si limita ad indicareun parametro certo di confronto, in base al quale l'amministrazionefinanziaria deve determinare il valore del bene in Comune commercio (trale tante: Cass., Sez. 5", 23 febbraio 2011, n. 4363; Cass., Sez. 5", 15maggio 2015, n. 9956; Cass., Sez. 5^, 6 agosto 2019, n. 20936; Cass.,Sez. 5^, 30 novembre 2020, nn. 27338 e 27339, Cass., Sez. 5^, 24giugno 2021, n. 18103; Cass., Sez. 5^, 27 luglio 2021, n. 21491; Cass.,Sez. 5^, 5 novembre 2021., n. 32034; Cass., Sez. 5^, 17 novembre2021, n. 34951).9.3 Là dove, per la rettifica d'ufficio ex art. 51, comma 3, del d.P.R. 26aprile 1986 n. 131, non è necessaria l'indicazione di plurimi atti diNumero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/2026comparazione, ma è sufficiente il riferimento anche ad un unico attoconforme ai parametri richiesti (per il tempo e per l'oggetto), giacché laformulazione letterale del testo normativo (con la declinazione al plurale divarie tipologie: «trasferimenti a qualsiasi titolo»; «divisioni e periziegiudiziarie») è giustificata dalla sola esigenza di fornire - a garanzia delcontribuente rispetto alla potestà impositiva dell'amministrazionefinanziaria - una sommaria catalogazione degli atti idonei ad un raffrontoestimativo per il controllo della congruità dei valori relativi a beni immobilio a diritti reali immobiliari. Inoltre, la norma fa riferimento, oltre ai valoririsultanti dai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e periziegiudiziarie anteriori di non oltre tre anni, al reddito netto di cui gli immobilisono suscettibili e «ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla basedi indicazioni eventualmente fornite dai comuni».9.4 Nella presente fattispecie, la Corte distrettuale ha confermato il valoreaccertato evincibile da due atti di trasferimento immobiliare aventi adoggetto terreni limitrofi a quello de quo, stipulati negli anni 2014 e 2015nonché dalla vendita concernente proprio i diritti edificatori afferenti ilterreno alienato dalla ricorrente, intervenuta nel medesimo anno (2015),fondando, dunque, la determinazione del valore venale in comunecommercio dell'immobile compravenduto sulla base di una ponderatacombinazione della stima comparativa con i valori degli immobili similari(per zona ed ubicazione) alienati nel triennio antecedente e con ilcorrispettivo della vendita del medesimo terreno conclusa nel semestresuccessivo, utilizzando, dunque, gli altri elementi di valutazioni di cuial cit. art. 51.10.L'ottavo mezzo di ricorso reca la denuncia di violazione degli artt. 3 e53 Cost., nonché degli artt. 51,52, 40 del d.P.R. n. 131/1986 e degli artt.7 e 17 del d.lgs. n. 472 del 1997, in relazione all'art. 360, primo comma,n. 3, c.p.c.; per avere la Corte distrettuale ritenuto la legittimità delleNumero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/2026sanzioni irrogate ancorché l'agenzia le avesse applicate senza alcunamotivazione. In particolare, la Corte avrebbe dovuto considerare che, aisensi dell'art. 7 del decreto legislativo rubricato, la sanzione vadeterminata con riguardo alla gravità della violazione desunta anche dallacondotta dell’ agente.10.1. [OSCURATO:PERSONA] intende dare seguito a Cass. n. 21546/2024secondo cui, ai sensi dell’articolo 5 del d.lgs n. 472/1997, l’affermazionedella responsabilità del contribuente per la violazione di norme tributariepostula soltanto l’esistenza di una condotta cosciente e volontaria, senzache occorra, da parte dell’amministrazione finanziaria, la concretadimostrazione del dolo o della colpa (o di un intento fraudolento), oancora di una volontà di evasione dell’imposta, anche a mero titolo ditentativo: ciò in quanto la norma stabilisce una presunzione di colpa acarico di colui che abbia posto in essere l’atto vietato, gravandolodell’onere della prova contraria (cfr. in tal senso, Cass. n. 9942/2022;Cass. n. 16463/2020, Cass. n. 2139/2020; Cass. n. 25057/2019; Cass. n.22329/2018; Cass. n. 13068/2011). Del resto, alla luce dell’orientamentodella giurisprudenza di legittimità, spetta all'Ufficio provare, anchemediante presunzioni semplici, i fatti costitutivi della pretesa sanzionatoriavantata, mentre grava sull'opponente - che voglia andare esente daresponsabilità - dimostrare di aver agito in assenza di colpevolezza(Cass., Sez. un., 30 settembre 2009, n. 20930, resa con riguardo ingenerale alle sanzioni amministrative; Cass. 3 giugno 2015, n. 11433 eCass. 17 marzo 2017, n. 6930). È espressione di queste regole l'art. 5 deld.lgs. n. 472 del 1997, ai sensi del quale nelle violazioni punite consanzioni amministrative ciascuno risponde della propria azione odomissione, cosciente e volontaria, sia essa dolosa o colposa.11.L'ultimo mezzo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 3 e 53 Cost.,nonché degli art. 51,52 e 40 d.P.R. n. 131 del 1986 e dell'art. 6 d.lgs. n.Numero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/2026472 del 1997, in quanto la Corte avrebbe errato a ritenere l'insussistenzadell'incertezza normativa invocata dalla contribuente ai fini dellainapplicabilità delle sanzioni.11.1.Parimenti privo di pregio è l’ultimo mezzo di ricorso che evocal’incertezza normativa dei precetti rubricati, richiamando non megliospecificati precedenti di legittimità, studi notarili, consolidatagiurisprudenza di merito che avrebbe annullato avvisi analoghi, anch’essanon esplicitamente individuata, nonché l’affermazione del giudice d’appelloche, nel compensare le spese di lite, ha motivato con riferimento allaparticolarità e complessità delle questioni.11.2 Peraltro, pur richiamando in rubrica norme costituzionali che siassumono violate dal giudice d’appello, nella illustrazione del motivo laricorrente non spende alcuna argomentazione volta a motivare il contrastotra le norme rubricate e i principi costituzionali meramente enunciati.11.3 Nel caso in esame, le sanzioni amministrative sono state applicate inseguito alla rettifica del valore dichiarato nell’atto di trasferimentoimmobiliare, rispetto alla quale alcuna rilevanza assume la predicataincertezza in merito alla portata applicativa degli artt. 51 e 52summenzionati.11.4 Secondo la giurisprudenza di questa Corte, «in tema di sanzioniamministrative per violazioni di norme tributarie, sussiste incertezzanormativa oggettiva, causa di esenzione del contribuente dallaresponsabilità amministrativa tributaria ai sensi dell'art. 10 della l. n. 212del 2000 e dell'art. 8 del d.lgs. n. 546 del 1992, quando è ravvisabile unacondizione di inevitabile incertezza su contenuto, oggetto e destinataridella norma tributaria, riferita, non già ad un generico contribuente, né aquei contribuenti che, per loro perizia professionale, siano capaci diinterpretazione normativa qualificata e neppure all'Ufficio finanziario, maNumero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/2026al giudice, unico soggetto dell'ordinamento a cui è attribuito il poteredovere di accertare la ragionevolezza di una determinata interpretazione»(cfr. Cass. n. 3108 del 01/02/2019; Cass. n. 23845 del 23/11/2016).11.5 Il fenomeno dell'incertezza normativa oggettiva può essere desuntodal giudice attraverso la rilevazione di una serie di «fatti indice», quali adesempio: 1) la difficoltà d'individuazione delle disposizioni normative; 2) ladifficolta di confezione della formula dichiarativa della norma giuridica; 3)la difficolta di determinazione del significato della formula dichiarativaindividuata; 4) la mancanza di informazioni amministrative o la lorocontraddittorietà; 5) la mancanza di una prassi amministrativa ol'adozione di prassi amministrative contrastanti; 6) la mancanza diprecedenti giurisprudenziali; 7) la formazione di orientamentigiurisprudenziali contrastanti, specie se sia stata sollevata questione dilegittimità costituzionale; 8) contrasto tra prassi amministrativa eorientamento giurisprudenziale; 9) il contrasto tra opinioni dottrinali; 10)l'adozione di norme di interpretazione autentica o meramente esplicativedi norma implicita preesistente (così Cass. n. 15452 del 13/06/2018;Cass. 17 maggio 2017 n. 12301; si veda anche Cass. n. 10313 del12/04/2019; Cass. n. 14890/2024).12. Nella specie, non si rinviene la suddetta incertezza, risultando chiarala portata delle norme oggetto di applicazione alla presente fattispecie,cosicché, come correttamente affermato dalla Commissione tributariaregionale, non sussisteva alcuna obiettiva condizione di incertezza tenutoconto anche della data di entrata in vigore della applicata normativa(1986).13.Per quanto fin qui osservato il ricorso va integralmente rigettato.13.1 Nulla va disposto in ordine alle spese del giudizio di cassazione infavore dell’intimato poiché il medesimo non ha svolto attività difensiva.Numero registro generale 17931/2020Numero sezionale 284/2026Numero di raccolta generale 17196/2026Data pubblicazione 01/06/2026 P.Q.MLa Corte rigetta il ricorso.Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater del d.P.R. 115 del 2002, dà attodella sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dellaricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari aquello, ove dovuto, per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stessoarticolo 13.Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di Cassazione,Sezione Tributaria, in data 13 maggio 2026.[OSCURATO:PERSONA] PresidenteMilena [OSCURATO:PERSONA]