Cassazione n. 24721/2023

seguente ORDINANZA sul ricorso iscritto al n. 7233/2018 R.G. proposto da [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dagli avv.ti [OSCURATO:PERSONA] e [OSCURATO:PERSONA], con domicilio in Roma, alla [OSCURATO:PERSONA] 4. –RICORRENTE– contro [OSCURATO:PERSONA], titolare della [OSCURATO:PERSONA], rappresentato e difeso dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], elettivamente domiciliata in Roma, alla [OSCURATO:PERSONA] n. 6551, presso l’avv. [OSCURATO:PERSONA]. -CONTRORICORRENTE- e [OSCURATO:PERSONA] [OSCURATO:SOCIETA], in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall’avv. [OSCURATO:PERSONA], con domicilio eletto in Roma, [OSCURATO:PERSONA] n. 2. -CONTRO[OSCURATO:PERSONA]-RICORRENTE [OSCURATO:PERSONA]- avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 7255/2017, pubblicata in data 17.11.2017. Oggetto: mediazione Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 8.3.2023 dal [OSCURATO:PERSONA]. [OSCURATO:PERSONA] 1. [OSCURATO:PERSONA], titolare della [OSCURATO:PERSONA], ha adito il Tribunale ordinario di Latina, sezione distaccata di Terracina, sostenendo di aver svolto attività di mediazione in favore delle resistenti, mettendo in contatto le parti e favorendo la conclusione dapprima di due preliminari di vendita, conclusi nel 2002, e quindi della vendita definitiva, conclusain 16.7.2007, dopo il completamento della costruzione; che mentre la Lidl aveva pagato per la mediazione l’importo di € 40,000,00, la [OSCURATO:PERSONA] era rimasta inadempiente. Ha chiesto di condannare detta società al pagamento della provvigione, da liquidare in corso di causa, con vittoria delle spese processuali. [OSCURATO:PERSONA] ha resistito, eccependo la prescriz i one del credito e la propria carenza di legittimazione passiva, invocando la clausola del preliminare che poneva la provvigione a carico dell’acquirente, assumendo, infine, di aver già versato il dovuto ad altra agenzia immobiliare. Ha chiamato in causa la [OSCURATO:SOCIETA]. per essere manlevata. Si è costituita la [OSCURATO:SOCIETA]. , affermando di aver totalmente assolto agli obblighi assunti – nei confronti della convenuta – con il contratto di vendita. Con sentenza n. 306/2010, pubblica in 21.6.2010, il Tribunale ha dichiarato la prescrizione del diritto, regolando le spese. [OSCURATO:PERSONA] ha impugnato la sentenza, instando per la sua integrale riforma; la [OSCURATO:PERSONA] ha proposto appello incidentale condizionato, riproponendo la domanda di manleva. [OSCURATO:PERSONA] ha resistito, eccependo l’inesistenza della notifica del gravame. La Corte di Venezia – esaurita la trattazione – ha riformato la pronuncia e ha condannato la [OSCURATO:PERSONA] al pagamento di € 73.861,84 a titolo di provvigione, ponendo a carico della Lidl l’obbligo di corrispondere alla venditrice la somma dovuta al mediatore “in forza della sentenza di appello”. Dopo aver ritenuto che la nullità della notifica de l gravame – eseguita in cancelleria e non presso il domicilio eletto - fosse stata sanata dalla costituzione in giudizio della [OSCURATO:SOCIETA]. , la Corte distrettuale ha respinto l’eccezione di prescrizione, rilevando che era stata la [OSCURATO:PERSONA], nel proprio atto di costituzione di primo grado, a sostenere che l e parti , con successive scritture del 19.5.2004 e del 10.10.2005, - che, al pari del preliminare, non erano state prodotte in giudizio - av evano prorogato i termini di avveramento delle condi zioni sospensive ivi previste per la conclusione del definitivo, proroghe necessarie per adeguar e le opere allesopravvenute prescrizioni edilizie. Non era quindi possibile ritenere che l’affare fosse stato concluso già con la stipula del preliminare, ed inoltre la prescrizione , decorrente dal definitivo, era stata validamente interrotta con la citazione notificata in data 12.2.2008; era infine provata anche l’attività di mediazione, non essendoemerso che l’affare fosse stato concluso grazie all’l’intervento di terzi. La Corte ha infine quantificato il compenso in misura pari al 3% del prezzo di vendita inapplicazione delle tabelle dei corrispettivi della CCIAA di Frosinone, per l’importo di € 73.861,84, oltre accessori, stabilendo che gli accordi intervenuti tra acquirente ed alienante non vincolavano il mediatore e che, sempre in base alle clausole della vendita del 16.7.2007, la provvigione era interamente a carico della [OSCURATO:SOCIETA]., obbligata a tenere indenne la controparte dagli effetti della condanna. La cassazione della sentenza è chiesta da [OSCURATO:SOCIETA]. con ricorso in cinque motivi, cui resiste con controricorso [OSCURATO:PERSONA] e rville. La B aia [OSCURATO:SOCIETA]. ha depositat o controricor s o con ricorso incidentale in due motivi, cui ha nno replicato la Lidl e [OSCURATO:PERSONA] con separati controricorsi, ai sensi dell’art. 371, comma quarto, c.p.c.. [OSCURATO:PERSONA] 1. Per ragioni di ordine logico va esaminato con priorità il ricorso incidentale. Il primo motivo è rubricato come violazione degli artt. 112 e 132, n. 4 e 345 c.p.c., sostenendo che il Misserville, per resistere all’eccezione di prescrizione, non poteva invocare la presenza di condizioni sospensive apposte al preliminare mai precedentemente allegate, avendo introdotto circostanze nuove non deducibili in appello. Il secondo motivo è rubricato come violazione 2697 c.c., affermando che la prova che il contrat to p r eliminare fosse sottoposto ad una condizione sospensiva il cui termine di avveramento era stato differito, competeva all’attore e non all’attuale ricorrente, tenuto esclusivamente a dimostrare che la prescrizione era integralmente decorsa a far data dalla conclusione del preliminare. I due motivi sono infondati. Le tesi del Misserville formulata in appello, secondo cui la conclusione delle vendita era subordinata ad una condizione sospensiva di efficacia il cui avveramento era sottoposto ad un termine prorogato più volte su accordo delle parti, aveva in effetti valorizzato una deduzione esplicitamente formulata dalla stessa [OSCURATO:PERSONA] nella comparsa di costituzione di primo grado, ove era dato atto della presenza delle suddette pattuizioni e del differimento del termine di adempimento dell’obbligo di contrarre (cfr. sentenza a pag. 10 e comparsa di costituzione di primo grado, pag. 3). Proponendo appello avverso la sentenza che aveva dichiarato estinto il diritto, il mediatore aveva inteso replicare all’eccezione di prescrizione in modo che ne fosse esclusa la decorrenza sin dalla stipula del preliminare (2002), contrapponendo una circostanza rilevabile d’ufficio e ammissibile in appello in sensi dell’art. 345 c.p.c., fondata su circostanze pacifiche, ammesse dallo stessa convenuta. Difatti, l’esistenza e l’avveramento della condizione sospensiva non incideva – nello specifico - sul l’esigibilità della provvigione (esigibilità pacificamente sussistente, essendo indiscussa la conclusione del definitivo), ma esclusivamente sull’individuazione del computo del termine prescrizionale (cfr., nel senso che invece, ove l’acquisto di un diritto sia subordinato ad una condizione di efficacia, la verificazione della condizione attiene al fatto costitutivo, la cui prova compete a chi abbia proposto la domanda: Cass. 25597/2017 in tema di condizione potestativa; Cass. S.U. 9679/2019). Inoltre, si è evidenziato da questa Corte che non è ammissibile estendere il regime di rilevazione solo ad istanza di parte dell’eccezione di prescrizione anche alla disciplina delle contro - eccezioni o ad eventuali mere difese volte a negare la maturazione della prescrizione stessa, che invece il giudice può rilevare d’ufficio (cfr. Cass. 18602/2013 in tema di rilevabilità d’ufficio delle cause di sospensione della prescrizione; Cass. 24680/2009 in tema si rilevabilità d‘ufficio dei fatti interruttivi della prescrizione: Cass. s.u. 15661/2005). In definitiva, i motivi di censura non vertevano su fatti mai allegati, né ampliavano l’oggetto del giudizio a fatti nuovi non rilevabili d’ufficio, ma proponevano difese basate su circostanze negoziali incontestate, poiché introdotte dalla stessa ricorrente. 1.1. Riguardo all’onere della prova, si è già detto che era stata la stessa [OSCURATO:PERSONA] a dedurre che nel contratto preliminare era stata inserita una condizione il cui avveramento era stato differito con successive scritture del 19.5.2004 e del 10.10.2005 e ciò per le richieste del Comune di Terracina di ottenere l’acquisizione dell’area sottoposta a parcheggiocon la necessaria realizzazione in loco di un piano interrato. Sul punto è evidenziato in sentenza che né il preliminare, né le successive scritture modificative erano state acquisite, essendo però certo il perfezionamento dell’uno e delle altre: già in base alla stessa prospettazione dei fatti dedotti con l’eccezione, non era possibile identificare il dies a quo della prescrizione con la conclusione del preliminare, occorrendo stabilire quando le condizioni si fossero avverate. Deve escludersi anzitutto che l’attore fosse tenuto alla dimostrazione dell’esistenza delle condizioni, essendone indiscusso l’inserimento nel preliminare sulla base delle stesse difese formulate dalla convenuta. Competeva poi al giudice individuare l’esatto momento di decorrenza della prescrizione: questa Corte ha ripetutamente ricordato che l'eccezione di prescrizione è validamente proposta quando la parte ne abbia allegato il fatto costitutivo, ossia l'inerzia del titolare, senza che rilevi l'erronea individuazione del termine applicabile, ovvero del momento iniziale o finale di esso, trattandosi di questione di diritto sulla quale il giudice non è vincolato dalle allegazioni di parte (Cass. 11483/2007; Cass.15631/2016; Cass. 30303/2021; Cass. s.u. 15895/2019 in materia di controversie bancarie). Quindi, il fatto che la [OSCURATO:PERSONA] avesse indicato come dies a quo della prescrizione la conclusione del preliminare non impediva alla Corte di merito di rilevare che, ai sensi dell ’ art. 1757 c.c. , la decorrenza non poteva coincidere con il perfezionamento della menzionata promessa di vendita (2002), occorrendo la prova dell’avveramento delle condizioni apposte alla scrittura. Ai sensi dell’art. 1757 c.c., la provvigione può esser pretesa solo quando le eventuali condizioni sospensive apposte al contratto si siano realizzate e solo da tale momento matura anche la prescrizione (art. 2935 c.c.). In tal senso, la pronuncia ha ritenuto acquisita e certa la data di conclusione del definitivo, ma non quella di avveramento delle condizioni, incertezza che – non potendo esser superata in base alle acquisizioni processuali –non poteva che restare a carico della parte che aveva proposto l’eccezione, avendo interesse a far dichiarare l’estinzione del diritto alla provvigione. 2.Il primo motivo del ricorso principale denuncia la violazione degli artt. 330 c.p.c., sostenendo che la notifica dell’appello era inesistente, essendo stata effettuata in cancelleria e non presso il difensore di primo grado, conseguendone il passaggio in giudicato della sentenza di primo grado. Il motivo è palesemente infondato. L’inesistenza della notifica è ipotesi residuale, che si configura ove venga posta in essere un'attività notificatoria priva degli elementi costitutivi essenziali, ricadendo ogni altra ipotesi di difformità dal modello legale nella categoria della nullità. Tali elementi consistono: a) nell'attività di trasmissione, svolta da un soggetto qualificato, dotato, in base alla legge, della possibilità giuridica di compiere detta attività, in modo da poter ritenere esistente e individuabile il potere esercitato; b) nella fase di consegna, intesa in senso lato come raggiungimento di uno qualsiasi degli esiti positivi della notificazione previsti dall'ordinamento (in virtù dei quali, cioè, la stessa debba comunque considerarsi, "ex lege", eseguita), restando, pertanto, esclusi soltanto i casi in cui l'atto venga restituito puramente e semplicemente al mittente, così da dover reputare la notificazione meramente tentata ma non compiuta e quindi omessa (Cass. s.u. 14916/2016). La notifica eseguita in cancelleria, anziché presso il difensore costituito, è illegittimamente eseguita in un luogo diverso da quello in cui deve essere indirizzata: tale violazione non ne determina l’inesistenza ma la nullità sanabile con la costituzione della destinataria, come correttamente stabilito dalla sentenza (cfr., in termini, Cass. 920/2017; Cass. 23384/2013; Cass. 14360/2009). 2. Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 1755, comma primo, e 2950 c.c., lamentando che, come già ritenuto dal Tribunale, la prescrizione del diritto alla provvigione decorreva dalla conclusione del preliminare del 26.6.2002, e che, essendo pacific a la conclusione di tale contratto, non ne era richiesta la pro d uzione, restando però onere del Misservil l e provare l’esistenza delle condizioni sospensive che avrebberodeterminato il differimento del terminedi prescrizione. Il motivo è infondato per le medesime ragioni già evidenziate nell’esame del secondo motivo di ricorso incidentale. Dalla stessa allegazione della [OSCURATO:PERSONA] era emersa la sussistenza di condizioni sospensive dell’efficacia del preliminare, il cui termine era stato differito e pertanto, già sulla scorta di tali deduzioni, era escluso che la prescrizione potesse decorrere dal perfezionamento della promessa di vendita, permanendo l’onere della convenuta , rimasto inevaso, di dimostrare quando si fossero verificate le condizioni di esigibilità del diritto fatto valere, potendo solo da tale momento maturare il termine di prescrizione. La sentenza non ha invertito l’onere della prova, ma ha tenuto conto dell’allegazione – da parte della stessa parte eccipiente - di un fatto su cui era basata l’eccezione che ne escludeva di per sé la fondatezza. Non era poi contraddittorio affermare –come denuncia la ricorrente - che era pacifica la conclusione dell’affare, ma che non era provata la decorrenza della prescrizione dal suo perfezionamento: per l’espressa previsione dell’art. 1757 c.c., solo il verificarsi delle condizioni sospensive legittimava il mediatore a pretendere il pagamento, mentre la sola dimostrazione della conclusione della promessa di vendita non lo rendeva esigibile agli effetti dell’art.2935 c.c.. 3. Il terzo motivo denuncia l’ omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio. Si lamenta che la sentenza, dopo aver liquidat o la provvigion e spettante al Misserville in € 73. 861,84, ne abbia posto l’intero onere a carico della Lidl a titolo di manleva senza esaminare l’intero contenuto della clausola contenuta nel rogito di vendita, che limitava l’impegno dell’acquirente, riguardo agli oneri di mediazione, all’importo di € 40.000,00, già integralmente versato. Il quarto motivo denuncia la violazione dell’art. 1362 c.c., sostenendo che la sentenza non abbia individuato la reale volontà dei contraenti in base alla previsione testuale che poneva a carico della ricorrente, quale costo della mediazione, esclusivamente l’importo di € 40.000,00, e non abbia valorizzato a tal fine il comportamento successivo delle parti, avendo la Lidl provveduto spontaneamente al pagamento prima del giudizio senza che né il mediatore, né la [OSCURATO:PERSONA] avessero preteso importi superiori a quelli versati. Si sostiene che la clausola non faceva alcuna menzione di un obbligo di garanzia a carico dell’acquirente e che la sentenza non avrebbe dato conto delle ragioni che hanno indotto ad affermare la sussistenza della manleva. Il quinto motivo denuncia la violazione degli artt. 1322 e 1346 c.c., lamentando che, nel ritenere sussistente un obbligo di garanzia a carico della Lidl, la sentenza non abbia valutato se la clausola che lo contemplava fosse volta a perseguire un interesse meritevole di tutela né se, ponendo l’intero peso della provvigione a carico della acquirente, tale impegno avesse un contenuto sufficiente determinato. Va esaminato prioritariamente il quarto motivo di ricorso, che è meritevole di accoglimento, con conseguente assorbimento dei motivi terzo e quinto. La clausola di regolazione delle spese di mediazione - nei rapporti tra i contraenti - aveva il seguente tenore: l a spes a sostenut a per tale mediazione (ossia quella svolta del Misserville, di cui si dava atto nella precedente pattuizione) ammonta ad € 40.000,00, totalmente a carico di parte acquirente, che sarà pagata entro sessanta giorni dalla data odierna mediante i mezzi di pagamento consentiti dalla vigente normativa”. La Corte di merito - interpretandone il contenuto - ha ritenuto che la pattuizione ponesse l’intero costo della mediazione a carico dell’acquirente, non limitandone l’impegno al solo importo specificato in contratto, ma ciò senza nulla chiarire circa il senso delle espressioni letterali adoperate, essendosi limitata ad affermare che l'accordo tra alienante ed acquirente non poteva essere opposto alla richiesta di pagamento avanzata dal mediatore, regolando solo i rapporti fra le parti stipulanti. Nell’individuazione della volontà delle parti non poteva prescindersi dall’esaminare il tenore testuale della clausola e l’espressa indicazione dell’importo della provvigione destinato a gravare sulla Lidl (senza alcuna ulteriore riserva), occorrendo necessariamente stabilire se la somma di € 40.000,00 ivi indicata costituisse il massimo impegno economico di cui –nei rapporti interni – dovesse farsi carico l’acquirente, o se invece costituisse un’indicazione puramente orientativa dei costi gravanti totalmente a carico di tale società a prescindere dalla quantificazione operata, venendo in considerazione, unitamente agli altri elementi, anche il comportamento successivo ai sensi dell’art. 1362 c.c., comma secondo, c.c., essendo pacifico che la Lidl aveva integralmente onorato gli impegni assunti ed aveva corrisposto la somma pattuita, senza esser raggiunta da ulteriori richieste di pagamento. Va ribadito che il giudice di merito, nel rispetto degli artt. 1362 e 1363 cod. civ., per individuare la comune intenzione delle parti, deve preliminarmente procedere all'interpretazione letterale dell'atto negoziale e, cioè, delle singole clausole , le une per mezzo delle altre, dando contezza in motivazione del risultato di tale indagine(Cass. 9786/2010; Cass. 27564/2011; Cass. 5595/2014). L'art. 1362 c.c., allorché prescrive all'interprete di non limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluta l'elemento testuale del contratto ma, al contrario, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non è più consentita (Cass. 21576/2019; Cass. 4189/2019). Se poi il risultato in tal modo ottenuto non consenta di pervenire a soluzioni certe, è consentito l’utilizzo dei criteri sussidiari di interpretazione (Cass. 7972/20 07; Cass. 9786/2010; Cass.27564/2011; Cass. 5595/2014). Il giudice del rinvio dovrà quindi riesaminare il contenuto della clausola – e, in particolare, la sua formulazione letterale con cui era stata quantificato l’ammontare della provvigione - verifican do all’esito, in base alle soluzioni adottate, se la pattuizione contemplasse effettivamente un obbligo di manleva, quindi azionabile tra i contraenti, se ne fosse sufficientemente specificato e determinabile anche il suo contenuto dispositivo e se perseguisse interessi meritevoli di tutela. E’– per tali motivi - accolto il quarto motivo del ricorso principale, sono respinti il primo e il secondo motivo, con assorbimento dei motivi terzo e quinto e con integrale rigetto del ricorso incidentale. La sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti con rinvio della causa alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese di legittimità Si dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto. P.Q.M. accoglie il quarto motivo del ricorso principale, rigetta il primo e il secondo, dichiara assorbiti il terzo ed il quarto motivo e respinge integralmente il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Cort